天河区体育西商业项目全程策划案

体育西商业工程全程筹划案二ＯＯ六年二月第一局部天河区经济及人口概况天河区经济指标数据来源于天河区统计局固定资产投资额GDP（现价）GDP增长率(%)投资额增减率(%)投资率（%）200420032002200160529043741465113196210081223039280185029725983625893416.6516.9614.0814.0564.263.170.3530.6250.2149.4522.9525.68天河区目前正处在高速开展阶段，主要表达在：第三产业保持较高的增长速度，主体地位更加突出，显示出天河区经济的效劳化特征。科技产业异军突起，成为天河区经济成长的第一推动力。第一局部——天河区经济概况天河区CBD与ITD的空间结构

第一局部——天河区经济概况天河区规划重点第一局部——天河区规划【21世纪中央商务区】硬核——天河新区和东风路、环市东路沿线地区——城市新中轴线南延地区——天河体育中心地区和珠江新城商务办公区核缘开展用地储藏是广州市总体规划中确定的新城市中心区，功能为商业、金融、行政、体育、外事和居住生活。每十万人口中受教育程度情况比较

〔２０００年第五次人口普查〕地区别大专及以上高中和中专初中小学天河区22840254392919315275广州市9309204433706823968全国3611111463396135701北京16843231513055116956全国北京市人口的文化素质最高，从总量上比较，每十万人中天河区〔22840人〕的人口文化素质比北京市〔16843人〕水平要高。数据来源于天河区统计局第一局部——天河区人口受教育概况天河区职工收入及消费习惯

2004年，全区职工工资总额95.64亿元，城镇职工年平均工资37541元，高于广州市职工年平均工资。城镇居民人均可支配收入17318元，城镇居民人均消费支出12065元。其中教育文化娱乐类支出占消费支出15.90%，食品类占40.79%，交通和通信类占10.87%。〔数据来源于天河区统计局〕有相当局部高收入的行业分布在天河区。例如：烟草制品业、电力、热力的生产和供给业、电信和其他信息传输效劳业、金融业、邮政业和软件业等单位。其中收入排在前三位的是烟草制品业、电力、热力的生产和供给业、电信和其他信息传输效劳业，其职工年平均工资分别为141599、97004和76357元。小结天河区处在经济高速开展阶段，开展前景良好；天河区高素质人口比例大，他们更容易接受高品位的生活；天河区职工收入高于全市平均水平，消费潜力大；天河区正逐步成为广州的新中心，将吸引更多的消费者前来消费第二局部天河区商业概况天河区商业物业现状分析天河区目前商业气氛主要还是以天河城周边3大商圈为主，现时地位举足轻重!而在近几年重点开展的地区中那么以东圃地区商业圈为新力军。东圃商圈天河城正佳商圈天河北商圈石牌岗顶商圈商场分类周边综合型商业项目调查分析项目周边商铺分布情况对天河区商业竞争格局判断

综合型商场专业市场配套式商业商场分类天河商圈大型商业工程主题定位

物业名称主题定位天河城中高档品牌宏城广场中低档品牌、特色小店正佳广场体验式一站消费，以中高档品牌为主维多利广场中档品牌及白领女性消费为主，特色饮食时代广场高档消费、世界知名品牌中天购物城高档服装、餐饮天河潮流站面向年轻人的时尚天地，以中低档消费为主太平洋电脑城专业市场，IT行业的集散地工程位置：体育中心、天河路南侧总占地：4.4万多平方米开业时间：1996年8月18日〔正式开业〕经营业态：百货〔吉之岛和天河城百货〕、购物、餐饮娱乐、商务、广告、展览、康体一体化经营状况：经营商家超过300家，如今平均每天客流20多万人次，最多一天达65万人次。周边主要综合型商业工程调查分析天河城广场成功经验：只租不售，长线经营；功能组合配置要合理；选择两家各具特色的百货公司；灵活调整租赁策略。工程位置：天河路南侧、天河城广场东侧总占地：接近5万多平方米开业时间：1997年经营业态：经营服装和精品类为主，经营路线年轻化，类似于流行前线和银座等风格。经营状况：首层临街铺：1500元/㎡，内铺：900元/㎡，经营商家超过100家，宏城广场后面的停车场是广州市看楼车最密集的地方，被称为“广州楼市永不落幕的地产博览会〞。周边主要综合型商业工程调查分析宏城广场工程位置：天河路与体育东交汇处总占地：5.7万多平方米开业时间：2005年1月15日〔正式开业〕经营业态：百货〔百佳和友谊百货〕、零售、餐饮娱乐、商务、休闲、会展、康体、旅游一体化经营状况：经营商家超过300家，如今平均每天客流15万人次，周六日达30万人次。周边主要综合型商业工程调查分析正佳广场〔亚洲体验之都〕经营特色：剧场式商业空间布局；“金三角〞客流引导系统；生态园林空间；主题分区经营；广州最大商业外广场。工程位置：天河北路28号总占地：1.2万多平方米开业时间：1999年10月〔正式开业〕经营业态：1-6层为商场，100多间商户按功能类别分布于各层，各层皆有特定主题，以“品牌服饰〞、“特色饮食〞、“家居精粹〞、“商务会展〞四大主题。经营状况：友谊百货率先进场，集百货、零售、餐饮、娱乐、商务、甲级写字楼于一体，是广州市最具代表性的高尚综合型购物中心。周边主要综合型商业工程调查分析时代广场工程位置：体育西路101号总占地：1.96万多平方米开业时间：2003年10月经营业态：以“白领银座〞为主题，定位为时尚白领的休闲购物中心。以品牌服饰、皮具、化装品、数码电讯、运动休闲、特色饮食为经营主题，力推都市时尚消费，引领白领消费潮流。经营状况：开业初期人气一般，自05年5月引入新大新百货和国美家电后，有望与天河城广场、正佳广场形成“三足鼎立〞之势！周边主要综合型商业工程调查分析维多利广场工程位置：天河北以北的火车东站旁商场面积：约4万多平方米开业时间：2002年1月经营业态：以摩登百货为龙头，打造全新的零售业态模式———MOPARK，即集购物、休闲、饮食、娱乐于一体的主题购物公园商场。它集知名百货、超市、水吧、娱乐、纤体美容、网吧电玩中心、餐饮等一体，利用各自已经拥有的知名度，带来旺盛的商机。经营状况：开业初期引入马来西亚百盛，但经营不当导致开业一年后宣告撤场。自04年7月成功引入外乡百货公司摩登集团，并且成功转型，及后万宁、星巴克咖啡店、大堡礁自助西餐厅等知名商家陆续进驻，有效增强商圈档次！周边主要综合型商业工程调查分析中泰广场工程位置：天河路石牌岗顶商场面积：约３.６万多平方米开业时间：１９９４年５月经营业态：会聚了中外各类品牌的电脑产品及配件，七百余家电脑营销商云集于此，被誉为「中国最大的电脑市场」，倡导卖场与写字楼一体化的经营，并以信誉可靠见称，为开发市场，每年都会联合商家做十屡次促销活动。经营状况：平时日均客流量达六到七万人次，节假日和促销期间，最高达十万人次以上，广州天河区各电脑城年销售额在人民币30亿以上，广州太平洋电脑城市场份额在六到七成。专业市场调查分析太平洋电脑城新达成广场城建大厦本案时代广场招商银行中青旅天河大厦工商银行冰花酒店市长大厦ACE汽车城天苑酒家真功夫中信广场加油站国贸中心达芬奇派出所中国邮政天河体育中心天河北路体育西路车天车地穗港家私广州大道都市华庭交通银行证券大厦平安大厦中森名菜平安保险农行工程周边商业分布图屈臣氏七十一体育东路妇幼医院金利来大厦消防队茶餐厅八佰伴发廊广州东站天河北商业对比分析名称同堂(五环广场)时代广场广东证券天河直街(铺)天河市场(店铺)天河市场(菜档)维多利广场天河路(街铺)经营公司五环物业(广州)有限公司广东怡昌物业管理有限公司

私人天河市场天河市场越秀城建私人管理公司

无

怡城物业无面积12.3-106方43-86方320方20-150方20-100方4方左右50-200方20-100方实用率50%50%

100%100%100%50%100%租金首层:228元/方;路面:260元/方;二层:118元/方;三层:88元/方首层商铺:售完;二层:104-200元200元/方(包发票)55-200元/方55-60元/方500-600元/档(全包)首层:300元/方100-150元/方管理费39元/方(全包)36元/方(全包)

无150元/间无48元/方(全包)无经营范围百货、餐饮百货、餐饮饮食除外没有限制无无中高档服饰没有限制营业时间10:00-20:20010:00-22:00

没有限制无无10:00-22:00没有限制合同期2-3年1-3年2-5年1-2年无无3年没有限制增长率10%/年8%/年8%无无无10%/年无其它免租装修期20日推广费：10元/方*月免租装修期：15-30日

无卫生费:50元/间*月

无无预缴费用两按一租及管理费两按一租及管理费

两按一租两按一租及管理费两按一租三按一租两按一租点评租金偏高,总建面约6000方.现出租率约50%,现场仍在施工,估计难以在2006年春节前营业有友谊商场、联邦家居广场等主力商家进场经营，消费群体较高端，但东区商家经营较淡物业楼龄长.外观较旧.裙楼有工行与广东证券.出租位置为证券所首层大堂有相当多的铺位门户紧闭.并张贴有转让告示.另外沙河涌恶臭冲天.靠菜市场的人流带动消费,消费层次低,没有任何限制.环境差乱脏.有部分商家转让.周边唯一菜市场,吸引了周边住宅区的居民.暂时没有空位租用,(除非转让)现场购物人流较少.租金较低、临一线街面，往来人流较多.现场十多间店面没有一间愿意转让.天河北CBD商务中心区已经形成，商务气候及气氛日趋成熟；区域内没有大型生活商业配套，须以商务物业的自身功能设置作补充区域内消费人群相对集中，容易聚集人气，而不易流失天河北商务中心区的形成及趋成熟，使适合区域开展的商业配套前景广阔区位小结天河北商务中心区的功能决定的区域内的消费人群天河商务区老板阶层、高级白领；高级酒店商务客户；消费人群分析他们需要什么样的商业配套？专业市场类商业显然不是消费人群需要的配套！他们需要的是：满足商务需求的餐饮、满足白领阶层娱乐、康体需求的娱乐康体场所、满足白领日常消闲购物的时尚品牌消费满足酒店商务客户的商务应酬场所满足老板及高级管理阶层的中高档特色消费场所工程附近大量新型综合商场物业聚集，如天河城广场、正佳广场、维多利广场以及时代广场已经形成中高档消费商圈；附近的一些专业商业工程〔如太平洋电脑城〕，经过多年的开发，目前经营完善，已经形成浓厚的专业市场气氛。工程所处天河北中心，地理位置优越，周边缺乏大型生活配套设施。综合型商场专业市场主要结论第三局部项目分析工程根本概况：地理位置：工程位于天河北路南面，沙河涌东面，紧邻时代广场占地面积：１４００0平方米建筑面积：２８０００平方米楼层：地面三层半、地下一层建筑密度：５０％工程产权情况：只租不售工程的优劣势〔SWOT〕分析时机(o)威胁(T)优势(s)劣势(w)本区域尚未有大型的生活配套商场；时代广场拥有固定的高档次消费人群，可有效提高工程的消费档次；周边存在大量的潜在消费人群；政府规划支持滨水商业街。周边拥有多个强有力的竞争对手；主要竞争对手目前经营状况良好，而且已经形成浓厚的商业气氛；大局部的消费者已经习惯在该商圈消费，短期内不会有大规模地分流。位于时代广场后面，缺乏临天河北路门面；地块临近臭涌，空气质量不理想；只有汽车途径，缺乏地铁支持；目前周边外来人员杂，治安差；工程处于天河北黄金商圈的中心位置，成熟商住区的核心点；地块面积大，有规模效应；周边有多个大型居住社区，居住生活气氛浓厚，拥有庞大的商业客源；交通便利，邻近车站，有多条公交线在此经过〔区位优势〕第四局部项目定位分析工程定位工程规划设计商家业态、面积及分布工程市场定位工程经营特色定位工程业态定位工程功能定位消费者定位

一、如何优化本工程的规划设计怡人的空间尺度

不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。业态类型层高开间或柱距电力/100㎡其它超市6米以上7.2米以上15千瓦须考虑无阶梯斜坡自动扶梯餐饮、美容、美发、棋牌2.8-3.5米4.5米以上10-20千瓦油烟气排放通道、污水排放、生化处理装置服饰、工艺品、化妆品、鞋帽2.8米以上门面：〉3.3米进深：12-15米需有仓储功能茶坊、酒吧、咖啡吧2.8米以上3.6米以上10千瓦网吧、电玩城3.2米以上3.6米以上8千瓦名店城6米以上4米以上通道宽2.5米以上优化工程规划设计要点平面设计

平面设计的内容是确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的时机，最大限度地满足商家和消费者的需求。建议在本工程总体规划初步确定以后，和目标龙头商家先行沟通，在落实龙头商家的同时细化工程的平面布局。优化工程规划设计要点——平面设计交通组织设计

交通组织设计方案要考虑商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通量到达最大，到达商业地产工程的整体人气平衡。要求做到以下几个方面：优化工程规划设计要点——交通组织设计

——以主力店引导人流一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长商业地产工程的人流通过线；优化工程规划设计要点——交通组织设计

——以局部的造景、中厅引导人流

中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。优化工程规划设计要点——交通组织设计

——以餐饮休闲娱乐区引导人流

通过控制出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；

优化工程规划设计要点——交通组织设计

——无障碍设计建议要为轮椅使用残疾人、老年人提供便利设施，比方自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道等。优化工程规划设计要点——交通组织设计

——仿原生态绿化休闲广场及铺中绿化营造

在天河摩天大厦林立之中，建设一个有绿化园林特设的休闲广场，必将成为都市人流连忘返的休闲去处。优化工程规划设计要点——内部绿化景观设计二、商家业态、面积及分布商家业态、面积及分布业态类型商家数量面积（㎡）目标商家肉菜市场1101800仁达市场租户大中型超市13000-5000宏城超市、百佳、万佳、好又多等风味小食、熟食5150楚味鸭颈、潮州牛肉丸等真冰溜冰场11000说明：本层设备房约占250㎡

负一层业态类型商家数量面积（㎡）目标商家风情购物街服饰、精品类201600服饰精品品牌店文化类81000书吧、音像酒吧街、咖啡吧82000星巴克等特色小吃3600哈根达斯等美发、美甲、绣眉3500尊尼美发、焯玲绣眉等茶叶、连锁药业等3800海王星辰等休闲中庭广场2300夜总会、大型餐饮门面3200小计50700首层〔本层实用率约50%〕商家业态、面积及分布业态类型商家数量面积（㎡）目标商家粤菜系13000广州酒家、潮豪酒家、农圃等地方菜系12000陶然居、洞庭鱼头王等美食城12000小计37000

二层商家业态、面积及分布业态类型商家数量面积（㎡）目标商家地方菜系12000陶然居、洞庭鱼头王等夜总会13000朝歌、钱柜等游乐场11000网吧11000小结47000

三层商家业态、面积及分布业态类型商家数量面积（㎡）目标商家健身或公寓13500中体时尚、健力宝或单身公寓羽毛球、网球场12000天台部分小结25500

第四层〔有上盖建筑3500㎡、天台3500㎡〕

商家业态、面积及分布业态类型商家数量面积（㎡）占总面积比在项目中主要作用市场、超市116600019.4%吸引日常人流，市场拉高租金大中型餐饮4900029%带旺人流风情购物2826008.4%拉高整体租金，提高项目形象酒吧、啡吧820006.5%拉高租金，提高项目总体形象娱乐、健身5950030.6%丰富项目休闲类容其他219006.1%丰富项目业态，拉高租金小结16331000100%各业态占比以上各表均为匡算面积，最后以商家落实的面积为准关于停车场

商家业态、面积及分布广州市购物广场停车位资料名称所属商圈停车数量面积(建筑)个停车位/万平方米天河娱乐城岗顶350（室内）9万39天河购物中心岗顶30（露天）商业:3万9817.540（室内）时代广场天河北300（室内）商场:6万626