浅谈小产权房房地产

浅谈小产权房关键词：小产权房乡产权房商品房报告“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。关于小产权房的概念分类为第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。菊奉隆国本家北发雹产瘦权承证倍的螺叫没“冶大送产忙权尼房剧”识，寻国阿家误不狭发哨产苦权猴证涂的辫叫帮“碌小替产捷权丹房忘”勒。小“胞小碍产缘权芽房锋”透、看“霞乡跪产球权崭房羞”贸有巨两祖种稳：鹅一雨种括是质在读集她体交建铅设诉用稠地炭上屈建波成顺的袍，霸即僚“毛宅孝基涨地监”讨上洲建深成锻的争房赌子勉，经只槽属愚于弊该牢农冲村次的敏集冶体值所介有脸者闻，挪外直村奔农岸民学根份本捧不宇能虫够毙购肺买橡；惰另闪一糠种队是彩在瓣集患体魄企雀业尺用胸地严或疏者愉占捆用庆耕携地吓违阁法弦建伞设复的盛。乐毙眨愿和筹一凑般坏意选义荷上闪的趁商协品悼房明相埋比姑，至“临小煤产飞权吸房始”寨没滑有枝土乏地泽出闸让症金冲概钥念偿，懂也摄没轰有狼开朱发夺商交疯馋狂您的巡利巴润企攫域取各，俯所翅以乱，椅“袭小境产愈权面房除”括的芬价途格计，未一垒般豪仅票是疲同免地某区妙商季品撑房痛价坛格窜的斧1厦/响3雪甚睬至合更咸低狐。辽“劈廉范价柜”傲是婶大杀量迎城护镇启居栏民凯顶赞着络产秩权观风障险馒购枪买尘“珠小减产绕权速房刑”将的屑根尺本着原揉因族。据说燥明切一途开危始匠相罢当起多铅的夏农龄民兰本盆身定自苦己畅没斗有屡建抖设昨能特力摇为茧了刷尽望快尖建皆好赛自肿己物的婚房曲屋拉把喂一跨部梦分茄小笋产柿权承的爸房室子设卖殊出赢去削。常差计不办多粱以片集牌资筹的务形恼式耕把掏自图己吴的狸房结子蹈建奶起喉来灯。蓬虽损然扶暂是时鱼没但有甩权窄证让，逝还帆是诞有达相裂当燃多握城太镇魄居侮民创和骡外上来漠人丸员转购兄买逐了崇小扣产洒权踪房菌。积既猛购葡买茫了贵相由当繁便券宜技的绪房腹子蠢自陡己截居揭住嘱，题同寄时白也慧是赌很宝大蔑程疼度厅上据帮娇助征了宴农忍民届解魔决损了雪的苗建障房渗资精金前难式题愚。扫小止产腥权江房巡产白生犬原袍因族，旗主谈要寻是佳由逗于它房宜价移过抱高啄。研小阳产爪权瑞房寇最授吸卸引灯人定的名地摄方月就撒在绢于种其渴价立格途优然势青，搁这送从嘱另葡一梨个哗角堆度栋也劳说导明如了酬现金在失全皆国语许嘱多匠大亮中广城亲市赖高姥企般的奖房烛价刚正路是痛催傍生局小债产荷权悬房量的鲜重兽要才原霜因肝之救一久。欠2慰0蛛0乖6副年匆和姻2者0消0炊7助年泄我丰国栽的柄房辅地棒产袭市惨场所价轻格应经后历三了李一旦次灯全无国碍性敌的恒上绩涨话。宫根驻据久国幸家译统到计滩局每发补布外的鸦数债据筛，棉2糖0震0铃6秘年养全巨年台，孩全哈国辩房共价袍平公均三上筐涨债5惊.督5幕%坟。链北退京泻、纳深府圳块是植房俩价叉上维涨团最芒快滔的芒城州市渡，哈分帖别沿达倡到效北顷京激询1席0械.损4掏%谋、环深蓄圳秩1淋0移.截0后%雁。白截篮至膏2涛0逮0源7耐年闸6绵月咏北倦京掏普顽通馒住乘宅哪开哭盘旗整敏体移均阴价闹1版0乒2终8帐0酷元芬/祝平愈方低米情，督比单5怜月餐上解涨壳了逝2击0救.倒4午%功。馅虽幼然山年杏后禾稍任有留回赞落家，见据军预叙测槽2然0愚0苹7德年仰北叉京蛙市始房肾地赌产都均自价聋仍羞上豆涨誓了欣1惯1昏.障7势4壁%努。株由锯于鱼我素国著经萌济市社陪会篮发耻展陶并恒不柳平钟衡挺，甚若乞干凳大忽城梨市承的破房台价虾长脚期拆快祥速绳上崭涨合，只远徐远岭超英出傍了油当敌时犬当淋地御一扑般苍就后业这人亦员供的柔收莲入毕水厘平柔。臂与增此妻同疾时炒，宋政工府殊经终济独适合用粱房劣、墓廉肆租璃房卫的扒建档设截却蚕始辣终画无予法玉满蹲足泪这品些拐住祸房刘需鲜求秩。纸小翠产趴权卵房轮存签在翼着差大顾量绣现任实芝的宏购任买掘群悄。广据脊《片中顺华静人泪民肿共肤和奴国堆宪崖法晕》煎第腐八率条械中撑明剑文星规帽定拣：打“料参先加国农仙村彩集穗体卸经庄济成组砖织瘦的也劳才动慎者组，秃有左权厘在赶法久律渐规揉定附的颂范伶围态内生经肯营黑自轨留边地神、匹自萌留觉山盼”窑。糕在督宪踩法夜的蒜第查十己条芦中乓也疗清馋楚介的惨写阅着配：到“斩农逮村汤和航城永市丙郊柴区撕的愁土冈地毙，虹除仿由名法冶律猪规趴定山属第于文国磁家固所信有箱的疑以旋外范，嫩属切于束集割体廊所原有唱；级宅颠基肚地增和续自票留蝇地路、谋自典留询山趣，毅也看属坊于蓝集这体夏所爬有妄。孔”院而够《查中都华龄人揭民疫共番和疲国变土己地弦管再理诸法盾》速第屠四党十句三杨条磨规截定芦“诞任须何铅单兰位研和摆个歇人极进惧行子建富设雾，畏需蓝要悬使呼用暑土乓地摇的袍，速必慨须草依挽法逐申推请甜使竹用鲁国过有阴土源地居；级但表是应，杆兴艳办绢乡绣镇妖企澡业携和跨村啄民兵建池设张住截宅届经劫依织法蛾批林准绍使盗用棚本寒集祥体划经洞济产组坝织圆农触民诱集芒体案所任有值的椅土王地辱的廊，亏或天者逝乡两（宜镇作）禽村吨公柜共仁设庸施们和挖公既益碌事贵业慈建之设校经坐依泽法忍批丈准线使奶用圾农度民久集垦体男所厚有稼的阁土拦地稠的忌除找外排。摆”财第泪六撕十钟二投条内规丈定展“羞农陶村累村酬民足出懒卖召、办出签租垃住确房酿后龟，饶再苏申论请禽宅作基搜地甩的式，那不宫予污批绵准佣。栽”金根盼据讽以取上孝法牙律店规屯定坚，粗在术农斜村毫集倒体拾所且有谣的放宅指基对地舒和确集诚体堵建屋设我用内地正上预，蔽农革民精可燕以笼自减行律经艘营企，汤而凯且朋农杯民习自缺建俊的剩住支房西也州是鉴可枯以席进爽行材交判易皮的赞。乓促河夜国植土知资伸源非部都的活一婚位惧副胸总蔬督尾察贝曾当突斩出它说粱明京：慌“月建宴设组使缎用斤农各村蛙集狮体很土映地响，存法慕律临规志定胞只盗有政四颗种下情事况蓝：探一绝是日农慕民脏的春宅违基商地隐，柴二尼是左农潜村胸公誉共庭设短施充的尚用暮地饱，拼三驴是朗农酬村馒兴削办尚的另村赖办侮企须业璃或也者宋联杯营垂企摄业昆，朱四陕是煌根裳据量担践保落法闸，梦使禁用舒农努村建集脉体呜用跨地膨抵煌押卷权趁实霞现配的衰时高候堵可备以静允摄许刮。势除搭此画以孕外哭，槐都行是邻现孟行抚法正律逢不榨允允许辫的偏。袄”腹从怜另绳外肢一透个立方跃面糊来蝴解子读原，全这垄就小意概味治着拔在祸四瑞种窃情肆况驴内蜘建亡小你产烈权露房司，康就慧不贼涉芹及幅到厅所净谓搅的近“控违旦法值”辞问毅题暮。逼这交里洪还刃有抚一冲个垂核楚心袍，攻就养是埋只忧要忙不太是石占梦用偿耕破地竭，暖办帽好煮相票关贩小赤产仆权朝房产建肃设功用功地屈的哨手辽续什，杯就沟不悠应虚该谈存傍在注什蠢么皇大狗的笔原答则父问碰题皇。教正橡是忽因亮为满政投策碑法努律膜规蜂定牛中域存东在坝很木多僻模福糊才不厉清赛的导地炕方窃，拌才狐导虚致鞭了艳各剧地曲小磁产集权献房顺建闲设瓜的肥泛胆滥发，奴在系合咳法托与围非壤法运之民间燥给巧小示产续权廊房想留猜下魔了糊一介个葱擦木边亡球直的尘空暂间乌。园农览地斩制赞度桂安斤排棉中括的悠不狸合乘理或因落素毛导肿致咐了顽农膛民题在叔土启地诵增绣值术的锹利缎益诵分饮配婶格藏局誉中僻没有能法得厘到爬合未理粗的柏价处值脸补俗偿耀。增知鞋龙农仙村么集答体他建衫设探用笛地痕和跃城缓市怖建敏设仆用师地狠产凳权移地荷位膨的沉不鼓平朴等放表名现悦在贪：剖城正市历国秃有前建哪设剖用遥地萌有硬正常式盛的炭土嫩地隶使作用破权董拍歼卖育市遍场粗，晴实总行岗市畏场瑞定础价僻，辜而蜓农度村敞集粱体胸建夹设攀用层地颂流酒转母的锯使键用努权盼市糊场认体羡系错和傍价静格如制萄度荒一沃直免没约有无建架立迁起夺来颈，搁以捆致令造争成谁“宣同煮地际不归同信价膨”裹；摸城机市么建蠢设眉用短地狸使蹈用齿主商体旺有韵使菠用咸权拴证郑，政可右以蜓作贿为档抵慰押么到意银妙行专等联融掘资傅机材构架进伴行用再肺融摘资猛和陵资粉产印评昌估骑，偶而猎农棕村战建育设奸用拾地芦没逗有洽使桨用斑权右证抹，堪也蓬不掠能瓶进益行向上饲述晚的叮抵阀押释和补融触资群行陵为糠，赞不距具泰有球资滔产盗功睬能获。横同剥时蜜国电家阁对奉农且村另集昏体况建储设炎用宰地射的帽用颗途挠还倡进残行悄了欠严肯格输的肺规纷定辽，登一甜旦骗转厘变顿用桥途皂还轮需谷要荐经叹过渴国招家诱相充关睡部拳门维的宋审戴批立和猾征建收宝。尘这段直拖接列导膊致孝了吉农历民模在骗土蒙地伯快蝴速内增片值永的服过斑程按中声没松有档得对到逼合量理磨的载利翼益怜补芹偿箱。唱根蹄据短国促研席中梦心消课召题笼组陪的屈调衬查挡，茅在赞目魂前坝“密合悬法技的刊”派房夜地声产资开厌发己过雄程仍中竭，量土荒地茅增穷值尽部辰分鹅的吧收暑益筝分鸭配童，激只候有给声2困0喉%格到夫律3逼0碎%给留我在谨乡坏以倒下悼，练其狮中财，蜜农票民评的藏补剖偿萌款达仅骆占暖您5觉%捉到搁担1项0钻%裤；狐地绞方送政仅府擦拿留走代土挂地镜增避值苗的遗推2薯0枝%服到版同3肃0芬%炉；笔开程发择商翁则巾拿死走跪土附地津增还值丽收夕益忌的偏大搭头漠，途占丘动4施0鱼%每到鬼耐5讲0错%蒜。房而遣小纵产勇权能房俱则虫是奶农其民孟集谅体石直寄接租自童发李在罚其喇集燥体艳所善有寇的返集掀体晨建册设隙用屋地脸和毕宅窑基译地叶上遥建缸设百的搜房盒产止，士不碎需昼要庭缴向纳纵类辉似折开秆发寨商鞠为剖获抢取钩土稿地梁交障给及政号府辛的累土倦地广使宰用絮权辱出辩让碍金慰（激其提中均包芝括弓由蚁政叛府热出悦面状征搭收藏农锄民战集绝体兔土穗地码支况付趟的蓄征尝地滚费燥用肆）月；咽此饰外芒，庆由挡村北集董体云牵惰头追开佩发脏，骆也越省嫁去铁了征开摘发右商百；随而闪建浅筑裂商五就瓦是认当畜地攀农御民免。轿如蛋此恐一呀来驻，米小牛产安权慨房式的艳开起发遵就衣又义省的去枝了唇基鼓础牢设负施格配特套般费脚等然市纹政坝建皱设蔑。慈另逗外泡工削程架设畜计滴建闪设保的研投剥入叹、悄配淋套受开善发杠建立设旱费袖用颠（室如框学芦校清）岂、卷应将缴转纳裹的益税跃款状、顺营楚销撞费育用奸等冶房我地仍产鸡商厌的珍成音本模费章用么也贞都灭大随大墨节蝇省墙。性因婶而洋其短开谊发愧成漠本澡，泻相胶比漠真论正才的享商谜品姜房誉成辫本允能自低热过肢局1式/毛3怖。赢这局也修是蛋小绝产神权滤房冷市腿场倾价眨格陈低兴廉矿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一、小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。

导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。

导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。总的归纳为：

1、商品房价格的上涨。2006年以来,我国商品房价格以惊人的速度上涨,已达到或超出了普通老百姓的承受极限。尽管住房公积金、经济适用房、廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障,但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求。商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的,能否买得到房成为众多城市居民生活的重心,不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力。《中国经济周刊》时评认为,小产权房的出现背景,实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样,是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。

2、土地制度不够完善。从一定意义上来说,小产权房是我国土地制度二元化结构的产物。在我国,集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施以及公益事业,只能由政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所有权,然后以高价将土地使用权转让出去,巨额利润绝大部分都由政府获取。从这个层面上看,农民的基本权益受到损害,农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费,于是开始修建小产权房,以此作为资产转化为资本的一种路径。所以,如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用。

二、从小产权房自身特色看城市居民的住房需求

1、相对于城市商品房来说,成本低。由于建设小产权房使用的是集体用地,省去了购地成本、各种税费、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”,价格有绝对吸引力,一般只有同样位置商品房价格的40%～60%。这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比,使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村。由此可以看出,城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系,小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房,对买得起商品房的人来说是一种节约,体现了现代城市人购房的价格需求。

2、小产权房多集中于城乡集合部。小产权房一般使用的是城市周边集体土地,随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高,是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离;另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远,但这个差距相对于价格优势微不足道。更重要的是,正是由于小产权房的地理特征,吸引了很多喜欢乡土风情,返璞归真的高端消费群,体现了现代城市居民,尤其是高端消费群购房的舒适度需求。

3、目标群体多样化。从小产权房物业形态上来看,一般是普通住宅,也有少量高档住宅和别墅。所以,小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析。从城市购买对象上来看,有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人群、普通工薪阶层、少数手里有土地的政府官员、用房屋做投资生意的人、外来打工者,而有一个群体,就是收入不低的公务员、企业老板、教师。那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房,也可能是为了自我享受,但不管目的何在,已经说明了小产权房已经吸引了多个群体。小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场,也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向,体现了部分人群的投资需求。

三、小产权房与农村居民住房需求

作为小产权房的卖方即村民,小产权的出现使其基本权益得到了维护和实现,找到了一种将资产转化为资本的路径。村民,一方面作为小产权房土地使用权的出让者;另一方面也可以成为小产权房