基准地价系数修正法

基准地价系数修正法（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价＝基准地价×(1±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利等部分构成；共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。郑州市市区土地基准地价表单位：元/平方米公共管理与公共服公共管理与公共服务用地娱乐）2700及水利设施用地420运输运输用地仓储用地用地住宅用地住宅用地特殊用地游、娱4502700450270090006300435028502175840067504650232527002100（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南,规划用途为二类居住用地(R2)。根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表影响条件条件基础条件条件影响因子距商服中心距离街道等级距主干道距离距公共交通设施距离距汽车站距离供水条件排水条件供气供暖距中学距离距小学距离距幼儿园距离距医院距离优距小区级商服中心生活型主干道>2000m上路公交车通<2500m保证率高排水畅通保证率高保证率高<1000m<1000m<300m<1000m较优距小区级商服中心500~混合型主干道1500~2000m公交车通2500~3000m保证率较高排水较畅保证率较高保证率较高1000~1000~300~600m1000~距小区级商服于1000~交通主干道1200~路公交车通3000~3500m保证率排水一般保证率保证率1500~2000m1500~2000m600~900m1500~2000m较劣距小区级商服中心1500~2000m生活次干道800~公交车通3500~4000m保证率较低排水较差保证率较低保证率较低2000~2500m2000~2500m900~2000~2500m劣距小区级商服于2000m支路<1000m以下公交车通>4000m保证率低排水不畅保证率低保证率低>2500m>2500m>1300m>2500m距菜市场距离800~1300~1800~2500m>2500m距公园距离<1000m1000~1500~2000m2000~2500m>2500m距文化设施距离<1500m1500~2000m2000~2500m2500~>3000m环境优劣度优劣度工程地质条件优越无灾害影响工程地质条件较好无灾害影响工程地质条件无灾害影响地质灾害隐患的区域，工程地质较差位于地质灾害程地质条件差环境大气环境好较好较差差质量声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染覆盖度绿地覆盖度绿地率高，环境好绿地率较高，环境较好绿地率环境一般绿地率较低，环境较差绿地率低，环境差类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路十字路口丁字路口宗地形状矩形规则多边形较规则不规则极不规则宗地面积无影响略有影响有一定影响影响较重严重影响规划规划限制对土地的利用类型利用强度无限制对土地的利用类型但对利用强度略有对利用类型无利用强度有一定限制对利用类型基本无用强度限制较大利用类型郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表一般较劣一般较劣劣0-0.0158-0.03170-0.0063-0.01270-0.0048-0.0095影响因子距商服中心距离街道等级距主干道距离影响因素商服繁华条件交通条件优0.02170.00870.0065较优0.01080.00430.0033基础设施条件公用设施条件境优劣度环境质量条件绿地覆盖度宗地自身条件规划限制条件距公共交通设施距离距汽车站距离供水条件排水条件供气供暖距中学距离距小学距离距幼儿园距离距医院距离距菜市场距离距公园距离距文化设施距离大气环境声环境绿地覆盖度临近道路类型临街状况宗地形状宗地面积规划限制条件0.01520.01080.00430.00430.00430.00430.00870.00650.00430.00870.00650.00430.00430.0130.01730.01520.0130.00430.00650.00650.00430.0130.00760.00540.00220.00220.00220.00220.00430.00330.00220.00430.00330.00220.00220.00650.00870.00760.00650.00220.00330.00330.00220.00650000000000000000000000-0.0111-0.0222-0.0079-0.0158-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0063-0.0127-0.0048-0.0095-0.0032-0.0063-0.0063-0.0127-0.0048-0.0095-0.0032-0.0063-0.0032-0.0063-0.0095-0.019-0.0127-0.0253-0.0111-0.0222-0.0095-0.019-0.0032-0.0063-0.0048-0.0095-0.0048-0.0095-0.0032-0.0063-0.0095-0.019（2）综合修正系数的确定根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合修正系待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）商服繁华条件交通条件基础设施条件公用设施条件环境质量条件绿地覆盖度宗地自身条件规划限制条距商服中心距离街道等级距主干道距离距公共交通设施距离距汽车站距离供水条件排水条件供气供暖距中学距离距小学距离距幼儿园距离距医院距离距菜市场距离距公园距离距文化设施距离大气环境声环境绿地覆盖度临近道路类型临街状况宗地形状宗地面积规划限制条条件描述距小区级商服中心小于500～1000m生活次干道<1000m有1路以下公交车通>4000m保证率高排水畅通保证率高保证率低>2500m<1000m<300m2000～2500m<800m1000～1500m>3000m工程地质条件优越无灾害影响好无污染绿地率高，环境好生活型次干道十字路口规则多边形无影响对土地的利用类型利用强评定等级较优较劣劣劣劣优优优劣劣优优较劣优较优劣优优优优优较优优优修正系数0.0108-0.0063-0.0095-0.0222-0.01580.00430.00430.0043-0.0063-0.01270.00650.0043-0.00630.00650.0022 0.00630.01300.01730.01520.01300.00000.00650.00330.00430.0130综合修正系数度无限制0.0434（3）确定期日修正系数本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进行期日修正。郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。根据地价动态监测成果，郑州市2012年12月31日的居住用地地价指数为253，2016年6月30日的居住用地地价指数为338，2016年6月30日至估价期日，地价基本无变化，则估价期日的地价指数为338。则:居住用地期日修正系数=338/253=1.3360郑州市居住用地地价指数表20162016年二季度年度居住用地2008年2007年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年（4）确定土地使用年期修正系数年期修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为6%。最终确定土地还原率为1.5%+6%=7.5%，详见特殊事项的说明m---评估设定年期；n---基准地价对应年期。待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地70年，与基准地价内涵一致，故年期修正系数为1。（5）容积率修正本次评估容积率设定为2.0，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为0.8563。郑州市住宅用地容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数10.68570.9734.40.6990.9764.50.7160.9894.60.733314.70.75144.80.76194.90.778150.79620.8190.834620.85630.87230.89020.906140.92884.10.94124.20.95674.36（6）确定估价设定开发程度修正待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（通电、供水、排水、通讯、通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整”不一致，少了“通暖