房地产项目实用型管理规定

房地产项目实用型管理规定123456789司法页可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2.1筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。2.3方案的选择和优化。在收集到的2.4财务评价与不确定性分析。对经2.5编写报告书。经上述分析与评价水井、人防工程、各种管线等；地上物包括建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开4.2摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益4.5附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还4.6附图：一般包括：项目位置示意图、项目规划房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可8.2静态法是通过投资项目的总收入和总费和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年财务净现值率是项目单位投资现值所获得的动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期9.1项目评价所采用的数据，由于多来自预分析不确定因素对财务评价指标的影响需进9.3敏感性分析是通过分析、预测项目主9.4概率分析的目的在于用概率研究预测各从实际出发或领导决策要求确定。规模较大咨询机构承担项目可行性研究任务；规模适量t2CI-C0）——第t年的净现金流量tt1234556789司改页产管理法》及其他有关法规的规定，结合近年来济南国2.1项目选择：由开发部配合实业公司2.3投资决策：根据房地产开发项目投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎2.5计划编制：土地合同签定后，项2.6前期手续：开发部指导并会同项2.6.5如系旧城改造项目，按当地标方式确定设计单位。规划设计完成后，向规划部位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间2.11施工队伍选择：项目施工组织总伍。具体操作方式见工程招标管理规定。施工队伍确定后2.13自购工程用设备、材料的招标与2.14.4清点、验收甲供材料，督促施2.14.6及时发现、处理施工中出现的委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照《委细则》对以上施工管理工作进行分工，避免与公2.15工程造价预测及预算：项目定位证；项目定位后，经济部应配合实业公司做项目投资部应做设计施工图预算。经济部应视以上工2.16工程款拨付：项目公司根据工2.17.2成片开发项目竣工后，工程部2.17.3开发项目验收合格后，工程部），手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财2.19.1收集、保管开发项目的原始资2.19.2收集开发项目的全套工程资料工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸规划设计阶段，开发部应根据市场定位和掌握的市场信息，3.11公司在资金情况允许的条件下，可将所开发的重要位置的商业用房、写字楼留4.1开发项目在进行房产销售之前，公司应根据项目情况选定物业管理单位，由其4.2物业管理公司对项目验收接管后，负责所管理项目的房屋设备、市政公用设施、生活服务设施的日常管理和维护维修，并可按实际情况相应负责园林绿化、环境卫4.3工程竣工后，在工程保修期间，物业管理公司发现工程质量等问题，应及时向公司工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮；或自行修缮，并会同相关部门按实扣4.4物业管理公司按《业主须知》规定定期向服务区内的业主收取有关费用。4.5开发建成区居住业主数达到一定规模，应成立业主委员会，由业主委员会决定123456789司司改页完善工程管理制度，加强对在建工程的进度、质量、投资控制的管理，提高工作效率，加强建设单位、监理单位、施工单位等有关方面的协调及联系，切实解决工程建设中2.3工程例会参加人员包括项目公司经理、驻项目公司各专业技术人员、施工单位2.4项目公司应提前与监理单位进行沟通，当预计要有重大问题决策时，需请示公2.6会议结束后，由监理单位记录人员整理形成《例会纪要》，并于会后第二天发2.7与会人员参加例会时需签到，收到《例会纪要》后需签收。2.8监理单位每月要出一份《监理月本周工程施工中所遇到的设计、施工、材料供应等4.1工程例会纪要是过去一周工程建设的集体检讨4.2监理单位及驻项目各专业人员在日常监理过工、材料供应、投资控制以及各工种、各专容，并对各种问题的解决情况作监理记录，4.3总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单会对工程建设中发生的问题所做出的结论处理施工与其他1234556789司改页施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节2.2完整的施工图应包括总配图及总3施工图纸的管理程序:4竣工图纸的管理细则:1234567899司改页），2.1一般性项目的图纸审学由工程部2.4审学图纸要做认真记录，并分类整123456789司页2.1设计单位参加人员：项目负责人、2.4监理公司参加人员：项目总监或4.3按各专业分组进行，做到相互学习，有问有1234567889司页施工用临时水电的正确使用与计量，对保证工程施工本规定适用于各项目公司工程管理中施工现场工组织计划书中所提出的临时水电需求总量），位相关人员对施工用水表的表号、数字、型号及电表123456789司司改页对分部分项、隐蔽工程及竣工验收进行管理控制，确4.1隐蔽工程验收必须在下一工序前进行，由项目4.2对于重要的分部、分项工程，各专业工程师4.3.1工程完工、竣工资料整理完毕后施工单位组4.3.5监理公司、施工单位对竣工资料进行全面检4.3.6对质量监督站所提出的问题由监理公司填发123456789司改页3.2.4项目公司指定专人进行记录，完成后请相关责任123456789司页通过对工程施工控制，确保工程施工的顺利进行4.1.2.6对工程安全方面的薄弱环节所采取的措施4.1.3由工程部组织开发部、经济部、、施工单位、设4.1.4由项目公司组织现场技术人员进行施工现场供施工场地的地下、地上管网线路资料，并将水准4.1.5项目公司组织现场技术人员、监理单位、施4.2.1工程部与监理单位审核施工单位的工程总进符合总工期控制目标、施工总平面图是否存在4.2.2项目公司组织监理单位审核施工单位的材料4.3.1工程部组织监理单位监督检查施工单位严格4.3.3工程部督促监理单位做好施工中的质量检查4.3.5在每周的工程例会上，由监理单位对工程施4.3.7工程部督促施工、监理单位及时报送有关工4.3.8对关键的设备安装和施工工序，由工程部进4.5.1项目公司组织工程部监督监理单位检查施工4.5.2监理单位组织施工单位每周进行一次工地4.6.2工程部组织设计、监理、施工单位及时到质123456789司页程，将项目总投资和单位成本控制在工程预算或工程合同请、变更方案进行研究，同意的出具书面意见一并交给建设），录录123456789司页2.1工程部组织确定监理单位，签定“2.2.3具备与该工程所包括的设计、土工作能力，全面进行“三控”（进度控制、2.3.1监理单位应能独立完成该工程2.3.4从事监理工作的人员组成应能员员计算机（监理软件）投入条件期期业绩123456789司页违约对合同履约另一方造成经济损失的经济补偿现场证明对工程承包商进行经济补偿的工程经济签证（工程经济索2工程经济签证由工程部与经济部共同）；违背以上原则办理的对工程承包商进行经济补偿4.5甲方代表编号、签署后加盖工程经济签证专用包商进行经济惩罚的工程经济签证办理原则及方法参6.2单项工程经济签证总金额在二万元以6.3因事件发生突然，须紧急处理，且程经济签证办理人可口头请示项目公司经理同意，事后由123456789司页单位工程发包原则上均采用公开招标的方式进行4实行议标的工程发包由项目公司经理牵头，工程），工程部根据开发项目的总体进度安排，提出工程招标时间及时机。项目公司经理负责审。虚审就是审查工程承包商报送的资料。虚审由经济部组织，工程部、财务部等相关部6.1应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供6.3近两年的年终财务报表及流动资金状况；6.5企业自有设备一览表；企业人力及物力资源情况；以上内容按照业务对口的原则由公司经济、工程、财务等职能部门分别评审。评审就是由公司总工程师组织工程、经济等部门对工程承包商近两年的在建及已完工程进行考采用公开招标方式的，资格预审后参与投标的工程承包商数执行国家或行业相关规实行公开招标的招标文件由受委托的招标代理机构（或经济部）起草；议标工程的招招标文件编制好后，公司经济、工程、财务等职能部就其中主要条款及要求作出书面公开招标的标底原则上均委托社会中介机构编制。标底的委托方式及编制原则经公司领导确定后由经济部编写委托说明。非委托的标底由经济部组织编制。标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机构审定的报招标管理机构审定。编制完成后的标底在公布前应诺与招标文件主要要求的一致性及技术的可行性、）；录录123456789司页职责分属各职能部门。合同的制定主管部门是经济2.1合同造价受控于开发项目投资预响双方结算价款风险范围，明确合同价款调整的条件承包单价（包含材料明确相应计量方式，对无法用及项目施工组织总设计要求相一致，且受控于开发项目施2.3合同工期必须受控于开发项目施组织总设计中该工程计划工期。进度必须与2.5.1付款总比例应低于扣除质量保修金及合同约定垫2.5.2所有合同原则上均不考虑支付2.5.3所有单项或单位工程承包合同款，且累计进度付款不得超出总付款比例。进度计4合同内容应详细、明了、完整，注意合同语言及业人员参加。专业要求较高的可邀请专家参加评审。因加洽谈前的合同（草）为合同评审的对象，主要合同（草）经评审后，由项目公司经理、总工合同签定后，项目公司经理牵头，经济部组织程部承担工程成本风险管理，财务部、经济部承担付款风先组织合同风险评估，把风险按承担对象进行分类，分清的，经双方协商一致，经济部书面报经公司领导同），对原可执行的合同条件具有约束力（见合同洽谈纪要）。4.1合同索赔与反索赔由公司负责合同实施风险管4.2工程部在遇到合同履约另一方向我公司进），及时知会经济部，理清事件的性质，严格区分是否属开发单，填写工程付款确认单的依据是根据合同分发财务、工程、工程监理等职能部门或配合注：各职能部门按承担合同风险管理范围对合同条款进行评估。工程部对施工组织及工期、质量与检验、安全、验收等条款进行评估，财务部对付款条款进123456789司页设计，工程施工图设计，工程施工招标，工程材料设备采购进（策划、广告等企业管理开支，行业规费交纳，项目资计及工程施工图设计环节的投资控制目标是项目投资估算；采购环节投资控制目标是项目投资预算；工程施工过程管理合同造价；市场推进（策划、广告等）、企业管理开支、行4公司对项目投资控制效果实行检验。体现控制效程施工合同造价，工程竣（完）工结算造价，项目竣工决工程施工图设计环节的投资控制效果文件是项目投资预算控制效果文件是工程施工合同造价；检验工程施工过程管程竣（完）工结算造价；检验工程材料设备采购、市场推文件中除财务部负责编制项目竣工决算外，其6公司按职能部门分解项目投资控制职责施工图设计、工程施工过程管理环节投资控制，经济部及工程施工招标环节投资控制，工程部、财务根据项目开发方式、融资渠道、项目规模、市场容量1234567789司改页工程成本控制目标确定后，相关职能部门实施对工程成本控制，经济部负责对工程成1开发项目工程成本是指项目建筑安装工程费用、场地基础设施工程费、公共配套2工程成本监测的环节是设计（优化设计）、工程招标、材料设备订购、施工过程施工程进度计量，编制工程进度计量累计工程量清单。分合同工程量清单分项工程工程量，且与合同约定、实际工定、进度完成工程量、已付工程款编制工程付款确认单，进度累计造价不得大于合同造价，工程累计付款工程实施过程中，经济部分单项工程每月编制一份工程成本偏差分析表，将该月实际4.1经济部对工程竣（完）工结算造价实行两级核4.2特殊情况——无承包合同价，按实进行工123456789司页估算开始，至项目竣工决算完止。工程造价的确定包括分程以及开发项目的工程造价确定。分项工程单价确定是实案）、材料材质的确定；材料单价确定；分项工程材料单价由相关部门确定；分项工程资源（人工、材4实现分项工程单价确定的方式有：工程招（投）责任部门审核确定；行业定额确定。工程招形式在合同中体现，并附有工程量清单，无6分项工程单价包含内容必须与工程量9公司对不便或不易计量（计量依据不足用（如临时设施费、基础降水费、边坡支护费等同包干。即在合同中明确约定此类费用的总额或123456789司页标底）的计量依据是：设计施工图纸，书面设计料；设计变更调整计量的依据是：设计变更，原设计付款及竣（完）工造价结算（按实）计量依据是：工计变更经济签证，必要的隐蔽验收纪录，施工组织4.2工程已经竣（完）工验收，并符合质量要求（123456789司改页为便于查找、翻阅及移交，经济部对部门经手、未归档前的文件资料实行分类管理制2.1工程施工合同或协议（含招标文）；4工程经济资料由负责单位（单项）工程经济的专6.2项目投资预算书经公司批准确认后，正本交综合部存档，经济部保存副本一6.3工程量由专业造价工程师按单位工程6.5工程进度计量累计工程量清单为经济济资料交接手续。工程经济资料管理责任人应将123456789司司页本制度中所指的材料、设备管理系指公司直接应用于开发项目施工的所有材料、设备根据采购供应对象不同，公司材料、设备管理分为公司供应材料、设备（甲供材料、设备）管理和非公司供应材料、设备（非甲供材料、设备）管理。公司对施工措施用材料在施工招标时以招标文件的形式明确主要非甲供材料规格确定的主要非甲供材料规格、型号及质量控制标准亦是工程部应在经济部确定施工单价前明确主要材料的材质标准页版详细记录供应商供应材料的品种、单价、材2.1.1具备合法资格，具有符合法规要）；），2.1.3与公司连续合作且正在合作；符合合格供应商条件的供应商均为合格供应商，经济部（材料组）将其列入合格供应2.4.1名单中的供应商不符合合格供2.4.2一年周期内，单品种材料合格部、财务部对所有合格供应商进行综合评价2.4.3淘汰的合格供应商两年内不允许页版），）；页版它）或其它书面文件明确材料设备的材质