设施设备运行维护服务管理方案

设施设备运行维护服务管理方案第一节总体服务方案一、总体管理目标（一）管理目标我们的管理目标是：楼宇内外配套各设施设备的维修养护严格按照“全国物业管理示范大厦”标准进行管理，确保各项指标达到标准要求。我们的努力保证是：用三大管理体系管理和PDCA模式提升，保证本项目各类设施设备维修、养护、运行和管理工作的高标准。（二）各项指标完好率承诺1、档案完整率1%。2、室内外各类设施设备运行完好率1%；消防设备设施完好率1%；3、设备完好率1%；安保智能化系统运行正常率1%；3、维修工程质量合格率1%，报修及时率1%；返修率小于1%；4、安全管理措施完善，定期巡视检查，杜绝火灾责任事故，无工程安全责任事故发生。二、基本思路1、坚持安全可靠、经济合理、方便及时的原则严格执行国家《物业管理条例》、《XX市物业管理条例》以及甲方各项管理规定以及招标文件中《设施设备的维修、养护、运行和管理》、《物业服务采购合同》中明示的设施设备维修养护运行管理的标准，并结合IS091质量管理体系的相关要求，根据现场实际情况完善各类设施设备运行养护及维修管理程序文件和工作手册，作为物业设施设备养护及维修管理的制度保证。2、采取有计划的预防性保养、重点维护、定期巡视发现损坏及时维修的方式，编制科学的物业维修保养计划，并合理组织实施，以专业化的维护技术作为保障。3、在日常的工程设施设备维护方面，我们坚持“两个到位”。（1）专业技术人员培训到位。我们非常注重培养具备设施设备维护实操经验的专业技术人员，为此我司建立了强大的设施设备专业技术人才库。我们要求所有的专业技术人员不仅有规定的技术操作证，而且都要通过公司相关专业知识的培训与考核才能上岗。（2）制度与操作规程到位。我们建立严格的维修操作规程与制度，通过检查和考核，确保员工严格执行，保证工程操作人员的各项工作处于规范的运作轨道中。三、管理措施1、加强预防性保养提前对项目内所有设施设备进行状态摸底、技术摸底，以及向使用人征询设备情况等，掌握第一手各设备设施的运行状态，将各类设备运行可能出现的问题及时消弭在萌芽。2、实施24小时巡视与维修（1）工程部设24小时报修电话，维修人员配备对讲机，方便联系、调派，保证维修及时到位。（2）定期巡查营区各类设施、设备，发现损坏时上报并组织人力和物力抢修，保证不影响使用人各项正常营业活动的开展。（3）重点部位、重点维护根据甲方的物业实际情况，确定水电设施的重点维护项目，作为工程部运行维修管理的重点工作，并制定定期检查和养护维修计划予以实施。3、制度保证我们将严格执行《物业管理条例》等相关法规，并结合IS091质量管理体系的要求，根据现场实际情况编制《设施维修管理程序》等程序文件和工作手册，做为物业维修养护的制度保证。4、完善设施设备及维修档案我们将对本项目辖内的设施设备进行统一编号，建立相应的档案和台帐，输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握楼宇设施设备的运行（使用）情况，为物业的维修养护提供科学的参考。5、配置专业工程技术人员专业工程技术人员以物业设施设备养护的相关法规、专业标准、技术规范以及公司相关操作规程作为依据，开展物业的设施设备及维修养护工作。6、维修养护制度在工作场所公示工作标准及岗位责任，按相关规定负责对物业设施设备进行日常管理和及时维修养护，按规定执行，巡检记录、维修记录和保养记录齐全。（1）加强预防性维修保养，建立定期巡视检查制度▲工程维修技工每天按规定路线对服务区域内的水、电、照明、消防等设施的使用和维护情况进行主动巡视检查，发现损坏及时上报并进行维修，不影响机关单位正常工作。▲对巡检过程中发现的问题，工程维修人员及时按设施维修的要求对其进行相应的处理，处理完毕后对处理效果进行检查；对不能立即解决的问题，做好相关提醒工作，在非办公时间尽快组织解决。▲每天工程维修技工对项目区域进行巡检，确保各类设施的完好;每周维修主管对所有设施进行抽检；每月由项目部负责人组织对所有设施进行全面检查。（2）建立责任分区制度将各项水电等各类设施、设备划分为若干责任区，具体落实到人，明确奖惩制度，充分增强全体员工的责任心，做到责任明确，发现问题及时汇报，及时处理，保证各类公共设施、公共场地的完好率达到99%以上。（3）建立问题建账销帐制度发现问题、报修问题都在第一时间予以建立问题台帐，全过程跟踪维修服务，直至报修人、院方满意为止，方可销帐。（4）定期回访制度工程部门亲自征询甲方对维修服务的意见和建议，对回访中发现的问题，责成责任维修人员及时解决，保证甲方对我司提供维修服务质量的满意率。四、设备设施维修管理程序图维修管理程序流程图第二节人员配备方案一、建立工程部为便于管理与责任分解，本项目部设施设备运行维护服务工作，组建工程部。二、人员定编与职责工程部配置人员5人。其具体岗位安排：1、维修主管（高压电工）：1人，向项目经理负责、报告。职责：负责工程部全面协调安排日常工作，负责项目整体设施设备的运行安全维护及维修等工作。2、综合维修（高处作业）2人；职责：负责整个项目中的给排水、门窗锁、日常照明、零星小修等维修工作。3、低压电工1人；职责：负责高低压配电室24小时值守巡视，记录各设备运行情况，突发事故的应急处理。3、空调制冷维修1人；职责：负责大楼内部空调24小时维修、检修，记录各设备运行情况，突发事故的应急处理。三、岗位要求与标准对本岗位从业人员的具体要求为:1、身体健康，品行端正，责任心强，无违法犯罪记录，无重大疾病患病史；2、年龄50岁以下，具有高中及以上学历；3、接受过专业培训，具有相关作业维修电工证等的合格专业技术资质证书；4、业务熟练，组织纪律性强，服从管理，有工作责任心，举止文明，礼貌待人；5、能适应24小时轮流值勤，能在规定的时限内完成维修任务6、要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，做好节假日及其他时间值班工作，完成领导交办的其他工作；7、工作时间：严格遵照甲方制定的工作时间及值班时间。8、严格遵守国家和甲方各项管理规章制度。四、维修人员岗位职责1、熟练掌握各类设备设施运行维修及一般瓦木维修技能。2、具备良好的安全意识和责任心，遵守各项操作规程及工具设备的使用规定。3、严格执行用电安全规范和岗位作业规范，负责高低压电器设备设施的定期巡检维护。4、工程维修人员每天巡视，保证甲方各项设施设备正常运行，定期对设施设备进行检查、维护及维修。5、特殊工种必须持证上岗，严格执行各工种、各岗位的规章制度。各项工作记录完善，巡检、维修记录和修复记录齐全。6、接报修单后应及时处理，坚持“只许漏报，不许漏修”的原则。一般维修遵照甲方规定时限完成，遇到当天不能完成的特殊情况必须作出说明。7、保证维修质量，日常维修返修率为零，特殊应急情况报请有关领导认可。8、认真记录“台账”及相关检查记录，认真填写、整理、按时上报维修单。9、处理应急事务，保证各种设施的正常使用，保证各项水电及公共设备设施完好。10、接到维修通知单后，马上进行维修工作。维修终了后及时作出反馈，反馈单据交回项目部留存，做到维修及时快捷。11、积极开展季节性维修，确保春节、国庆期间各项设施的稳定运行和进行维修、安装、调试。确保各项设施完好正常使用。12、严格按照通用机电设备这项具体设备设施逐一予以巡查巡视、维护，发现问题及时修理。13、负责每月维修计划的制定。14、严格遵守国家和甲方各项管理规章制度。组织纪律性强，服从甲方及公司工作安排，联系方式保持24小时畅通，做好节假日及其他时间值班工作。15、积极完成项目、甲方交办的其他任务。第三节日常运行的管理方案一、24小时值班与应急服务1、采用“定期巡视”的方法，对分布于各个区域的设备设施实行24小时值班运行，24小时值班，设立接报修电话，24小时物业报修，确保水电空调等大型重要设备的正常运行。2、制定严格的巡视检查制度，对位于不同区域的各种设备进行定期、不定期的检查，保证设备的正常运行。3、工作要求：（1）得到报修，值班人员快速响应，30分钟内必须到现场；（2）发现故障，立即修复；各上报的维修项目，原则上2小时内修复；如有实际困难不能按时完成任务的，要做出合理的解释。（3）小修类随报随修；突发事件的重大抢修，恢复正常运行时间不超过8小时，发现危险处不能及时处理及解决的须张贴警示标识，并报告甲方协商解决。（4）维修作业时，应设置警示标牌，提醒注意安全。（5）入户维修应严格按照公司、项目部制定之入户维修规程及管理规定执行。（6）工作记录完整，全程可控。（7）不属维修范围的及时报甲方协调安排。二、值班管理1、工程维修值班人员必须有高度的工作责任心，熟悉和掌握共用设备设施的操作方法，具有事故处理的能力。2、不准迟到、早退、无故不上班，上班时必须保持头脑清醒，不准在值班室会客、闲谈、抽烟。3、请假、换班需在一天前申报，由领导负责安排合适人员替代，不准私自换班。4、值班电话属专用电话，任何人不得长时间占用，配备的消防器材应完好，随时可投入使用。5、工程维修值班人员在工作中必须紧密配合，服从统一管理调动。三、交接班管理1、接班人员必须提前十分钟到达工作岗位，对设备、工具、器材、配件进行详细的检查。2、交班人员发现接班人有酗酒、精神失常等，不得交班，并及时汇报，由领导安排其他人员上班。3、接班人未按时到岗时，交班人不得擅离工作岗位，应向领导汇报。4、设备处于故障时，不准进行交接班，待故障处理暂告一段落时，再进行交接。5、工程值班人员要团结互助、互相尊重，应将本班期间设备设施运行情况详细记录。四、运行管理员的巡视要求嗅：放电嗅味及绝缘过热之焦味。听：火花放电声，机械振动声，电压过高或电流过大所引起的异常声音。摸：设备非带电部分的温度和振动情况。看：放电火花、变色、变形、变位、损坏、渗油、渗水、继电器、电度表转动、仪表和信号灯指示及其他情况。五、设备设施异常情况发现、报告与处理要求1、加强巡查管理，异常情况要及时发现。2、发现问题，及时报告并记录。3、及时处理及全程跟踪备案。4、管理要求：（1）设备异常问题发现不超过12小时，巡检部位设备发现不超过1个规定的巡检周期。（2）重大事件报告时限不超过15分钟；普通事件报告时限不超过24小时；记录及时、准确率1%（3）全程处理跟踪率1%，零小问题处理时限不超过12小时。六、对设施设备建立明确的标识与制度管理1、建立台帐，登记梳理各类型设施设备基本情况并登记造册；2、对可能具有人身安全隐患风险的设施设备、场所，应设有明显警示标识，建立防范措施，措施上墙。3、设备房、操作间严格各项安全操作规程等制度，制度上墙。七、紧急抢修运作程序图特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保甲方财产避免损失、工作人员正常工作不受影响或人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，由项目部报甲方并采取紧急措施，费用由甲方审核经第三方审计后据实结算。紧急抢修程序图八、建立定期巡视检查制度1、主动定期巡查辖区内各个公共部位，发现损坏及时上报并组织人力和物力抢修，保证不影响正常办公活动的开展。2、每天维护人员要在负责区内各类设备分布区域和楼层进行巡检，确保各类设施的完好，每周维修主管对所有设施进行抽检，每月由项目经理组织对所有设施进行全面检查，每年由公司组织对管理项目部设施状况进行综合评价。3、维护巡检作业（1）巡检人员每天应按规定路线对服务区域内的水、电、气设施、建筑基础设施等的使用和维护情况进行巡视检查。（2）每天对水泵房、井房进行巡查，发现问题及时上报维修。（3）每班巡查一次高、低压电室；每班巡查一次变压器及控制室；每月一次巡视检查每层配电室并对设备保养、维修进行检查。（4）按责任范围巡查责任设备；巡查湿式报警阀门的设备；每班按规定将设备运行参数记录在运行记录上。（4）按时巡查消防、避雷设施进行巡检。（5）水电工定时对负责区域巡视和检查水、电表，并协助抄水电表。（6）服务区域内照明器具是否完好。白天或夜间的相关灯具是否按规定要求开启或关闭。（7）服务区域内公共区域、洗手间内的卫生器具、给排水设施是否完好。服务区域内各楼层各开关、插座使用时是否方便灵活。（8）冬季对室外外漏水管、阀门等设施做好提前巡查，及时进行保温处理。（9）对巡检过程中发现的问题及其相应的处理结果，巡检人员应将其记录在《巡检记录》中。九、设施设备维修保养管理的保障措施（一）实施设备四级保养检修制度1、日检：日常巡视检查维护，检查设备运行状态是否正常；2、月检：运行状态检查，对设备进行功能测试；3、季检：维护性修理，对设备进行清扫；4、保养维修：根据合同之约定，进行定期保养及故障处理。（二）维护维修操作制度办法1、工程部每日由专人对管理区域内在管设施设备进行检查巡视，将检查巡视结果填写至《巡检记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应第一时间联系维保单位到场并通告、协助甲方进行处理，并在《巡检记录表》上签字确认。2、维修人员在接到甲方对报修要求时，需记录本次维修的详细内容，依据保修内容现场进行维修，维修完毕后，由项目经理对维修效果进行现场评估，并填写《设备设施保养检修记录表》。3、紧急特殊性维修：遇有紧急特殊维修事件，接报人应第一时间通知项目维修主管并作统一调度安排，并通知主管领导，第一时间联系维保单位到场并通告、协助甲方进行处理，事后应及时补填《设备设施保养检修记录表》并附事件说明。4、对外委托维修：工程部无法自行维修需对外委托维修的工作，项目主管应上报甲方负责人审核确认，并按甲方的管理审批流程上报，待批准后方可执行。（三）建账销账机制1、为保障与有效监督设施设备的运行管理以及维修保养，本项目建立健全问题建账销账机制。2、出现任何问题，项目部工程部门应及时建立问题台账。一旦出现问题报修，受理登记，对时间、地点、事由、报告人、接报人及时记录，建立并形成台帐。3、及时处理对报修问题进行受理登记和建立台帐后，要在项目部和甲方规定的时间内，予以及时维修处理，30分钟内到达现场，对各部门水电维修单的维修任务原则上是在24小时内完成。4、入户维修入户维修，应遵从项目部、工程部发布之具体操作程序，并遵守甲方相关规定。处理后需反馈至报修人确认满意。5、回访与销帐：维修完成，工程部入户人员以及管理员做好维修记录，并要在一周内回访用户，征询意见，对维修人员的服务态度、维修效果，改进建议做询问与记录，便于服务的改进，发现的问题确认后及时上报工程部、项目部予以改进。直至用户满意并签字后，维修服务问题方可销帐。（四）客户回访和满意度调查1、每次的维修项目，工程部都必须在一周内做好要客户回访工作，征询意见，对维修人员的服务态度、维修效果，改进建议做询问与记录；并记入工作台帐和工作档案;档案定期交项目部保存并备案。2、每季度，项目部要会同工程部门对服务工作开展满意度回访调查工作，由项目经理主持，工程部门要做好满意度调查与回访记录。3、问题解决：满意度调查中，回馈的问题，项目经理、主管当场能拍板解决答复的，当场予以予以答复，并做好解决期限安排，事后及时解决；不能当场确认解决的，会后应及时指定维修主管和当事人，三日内给予以答复和具体解决方案，得到用户认可后及时实施解决。（五）第三方保养监管制度1、必须按照设备、国家规定对项目内所属设施设备做好保养维修计划，须由外部实施的，必须约请有资质、符合国家规定，请得到甲方认可之专业机构。按时约请国家指定的专业机构，对升降设备、避雷系统、供水系统、压力容器以及各种计量用仪器/仪表进行定期的检查/检测，并保证各设备的使用合格证在有效期内，保存好所有的相关检查文件以备查；2、按时约请国家指定的专业机构，对楼宇进行必要的电检，保存好所有的相关检查、检测报告以及各项整改记录等文件以备查.（六）安全、技术培训定期对所有服务人员进行安全意识、安全知识方面的培训，并留有相应的培训记录。（七）突发事故管理1、面对可能发生的各种事故或灾害，建立科学的、完善的、可行的《突发事故应急处理预案》；2、《突发事故应急处理预案》应涵盖所辖供电系统、给排水系统、楼宇设施等所有设备、设施。（八）设备系统维护保养基本要求1、定时巡查各类电气设备设施的运转情况，及时修理，填写维修保养记录。2、负责楼宇内外各种电气设备的开闭和维修保养，保证设备安全运行。3、供暖制冷前后对机组及设备系统进行全面检查，并有记录4、熟悉办公楼电气设备的布线和使用情况，严格执行安全操作规程。5、维修保养各种设备、管线时，不得擅自变动现有电路及管线。十、报修和维修程序本项目的报修维修方式，可通过以下几个方式实现报修、维修:1、工程部接报修电话：第一时间组织维修。工程部设立报修电话，公共信息栏公布项目部各项报修、投诉电话；使用人可直接拨打向工程部报修；我方接受24小时紧急维修任务。2、工程部定期巡查巡视：巡查人员定期对本项目内房屋本体以及各类设施设备进行巡查，巡查中发现的问题及时报修。3、保养、巡检：我方实施项目管理，对各类设施设备辅助甲方做好维保、定检等工作，督促维保等单位做好设备检查与维修保养等。十一、设备档案管理（一）设备档案建立1、项目上为项目所属设施设备建立设备档案，要求一台一账，并记录台账。2、对每台设施设备进行编号，统一建账管理，建立《设备清单》。3、各楼宇根据自身设备情况制定编号规则，但必须确保所管辖的设备均有固定的设备编号，不可重复。不可漏建。4、设备档案应包括如下内容：（1）制造厂商的技术检验文件、台格证、技术说明书、装箱单（2）设备安装验收移交书（3）附件及工具清单（4）设备大、中修理施工记录，竣工验收单，修理检测记录（5）精度验及检验记录（6）改装、更新技术（7）设备缺陷记录及事故报告单（原因分析处理结果）（8）设备技术状况鉴定表（9）安装基础图及士建图（10）设备结构及易损件、主要配件图纸。（11）设备操作规程（包括：岗位职责、主要技术条件、操作程序、维护保养项目等）（12）设备检修规程（包括：检修周期、工期、项目、质量标准及验收规范等）（13）其他资料。5、设备档案还应建立台账予以快速管理，应标明所有设备信息，包括设备名称、主要参数、购置时间、供应单位、维保单位、联系人、管理责任人以及所有巡检、维修、维保信息、运行状况。（二）档案的收集与管理1、设备档案应有手工记录，形成文件档案，同时录入电子计算机，形成电子档案。电子档案和文件档案因跟同事更新。设备台账也同步实行文件台账管理和电子台账管理，全面实现计算机管理。2、项目部在接管期间应提前做好各项设备档案资料的收集，并做好相关法律法规的收集。3、对于我方在管设备统一上传在线平台，统一进行在线管理与报事。4、当设备的大中修及主要零件更换后，应及时将有关信息录入《设备登记卡》中。（三）工作记录的填写1、工作记录的填写，应使用蓝色、黑色钢笔或签字笔，不得使用红笔、彩笔或铅笔。注意书写工整，不得随意涂改，确需涂改的，应在错误处横向中间划两条直线，并在原记录旁重新填写；2、应保证工作记录的干净整洁，工作记录上不得有任何与该项记录无关的字迹或图形。3、各类文件存档应做到分类清晰，一目了然，存取方便；（四）标识的建立在账设备，统一制作标识，在设备显著位置标识，便于巡检、报修与档案资料的对应和复核。（五）设备档案、设备台账应有专人管理，未经批准不得外借。十二、智能化管理我公司在本项目部采用先进的iEMP设施设备管理系统，将设备管理业务管控体系通过物联网和互联网的技术手段落地，在保障设备正常运转的同时，能强化管控与监控核查系统、量化员工效能，细化量化设备台账，为后续指导采购、节能改造提供了相关的数据支撑。通过物联网监控技术，对项目内各类设施设备实施IEMP管理，24小时智能巡检与数据采集，打造智能报表、远程能耗统计、信息实时共享、智能告警与应急管理等管控功能，实现物业服务可视化。十三、及时维修及年检、维保事宜1、对电梯、中央空调、吸尘系统、消防系统等大型质保期内的设备，在建立运行检查制度并进行日常维护的同时，发现故障要及时联系维保方维修，并做好维修记录；2、电梯等特种设备按照国家规定需要年检以及定期维保的，提前与年检、年检与维保单位沟通，并辅助做好维保事宜。3、工程部在建立好本项目设施设备技术档案和台账，实施计算机化档案管理，同时实施智能化设备管理手段，对在管所有设施设备应做好生命周期内的巡检、报事，以及年检、维修保养的通知，并定期提前将维保年检计划报告甲方。第四节设施设备前期接入管理设备设施的前期接入管理，是指物业公司以土建、设备管理者的身份了解和熟悉楼宇土建、设备设施系统，为日后的管理与维护奠定必要的基础。同时，前期接入管理可以发现一些设备安装调试过程中存在的问题，及时反馈给甲方和施工单位，进行整改，还可以根据使用管理过程中容易发生的问题和应具备的使用管理条件，制定相应计划与措施。1、设施设备的验收接管中标2天内，委派由我公司各专业工程师组成的专家小组到现场协助本项目做好设施设备的验收接管工作。同时，按照甲方要求，对前期项目相关专业工程施工质量的检查，并提出存在问题的处理意见和要求。（1）通过详细研读各专业设计图纸，结合现场比较，对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉了解建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况。通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备技术文件，掌握各专业设备的技术性能参数等技术问题。（2）从设备运行维护及维修的角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性。在符合设计规范，设计要求的前提下，应使设备及系统操作便利、易于维修保养，设备系统容量容易调节匹配，系统管线布置和流程控制更趋于经济合理。（3）进行针对性的专业培训。同时带领公司选派的项目部专业工程师一起开展设施设备安装检查，尽最大可能掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件、操作要领以及状态调节方法，熟悉管网走向和各楼层区域调节装置、阀门、控制开关箱的位置，并进行详细的记录。（4）根据了解的实际情况，开始编制工程部设备运行值班记录、交接班记录、岗位责任制、设施设备管理操作维修规程、紧急事故处理规程等。2、接管验收注意事项（1）在接管验收前，应该主动与甲方或甲方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。（2）接管验收不但要检查设备的质量，而且还应移交各种设施设备的图纸资料及设施设备运行、维保等资料。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。（3）针对初验发现的问题，属于必须改正的，报甲方或甲方敦促施工单位返修，属于无法返修的项目记录备案；属于暂时无须返修的问题，列出清单备案。3、施工质量检查与整改方案提出我公司委派由我公司各专业工程师组成的资深专家小组到现场协助本项目做好设施设备的验收接管工作的同时，也是对前期项目相关专业工程施工质量进行一次第三方检查，并提出我方专业的意见与建议。该检查结果与整改意见建议等书面报告为我方单独提出的结论，不是具有国家相关资质的权威鉴定结果，仅供我方做设备设施维护服务的参考依据与方案遴选，因此不具备任何法律效力和任何评判依据。根据甲方招标文件之要求，我公司作为中标方，我们提出我方的勘查数据与整改建议等书面报告，注明设备安装调试过程中存在的问题，并及时反馈给甲方和施工单位，进行整改，我公司也根据使用管理过程中容易发生的问题和应具备的使用管理条件，制定相应计划与措施，并在今后的使用管理中给予以持续反馈。4、设备交接技术资料、验收资料和设施设备的备品备件、施工剩余材料备品以及保修期的设施设备施工或购买合同（或保修协议）的交接。5、设备设施试运行为保证启用后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由专业工程师开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。6、技术资料的收集、管理、使用，建立台账技术资料的收集、管理、使用是本项目物业管理的一个重要组成部分，是机电设备、营具用具管理、运行、维护的依据，是技术改造和节能运行的基础，是设备管理必需的条件和保证。（1）收集设备管理法规政策政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件，这些文件具有法律责任，设备管理必须不折不扣贯彻执行。（2）建立技术档案、台账各房屋、设施及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案：所有设备建立卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台帐。每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于指导设备管理的实际工作。大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。（3）做好技术资料收集、管理工作我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作：竣工资料运行资料值班记录大修改造资料二次装修图纸及审批资料设备故障处理资料区内市政设施资料检查、验收、年审资料计算机软件及录像资料其他营产营具、用具相关资料7、日常巡检：对室内外公共设施每日进行巡检，发现异常及时维修并记录。第五节主要设施设备年度维保计划一、基本原则1、对项目内主要设施设备的维修养护管理，坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则；2、引入绿色环保的理念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划；3、应用环保型新材料、新工艺进行实施。二、给排水系统年度给排水养护计划表项目内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、月度维护保养1、自来水及消防水泵房：检查防鼠措施、室内照明、IIIIIIII应急灯持续时间不小于30分钟；通风设施良好，消防灭火器材有效。2、电机水泵（包括给（热）水泵、消防水泵、喷淋水泵、水池清洗泵）：检查泵体无破损，铭牌完好，水流运转指示方向明确清晰，外观整洁、油漆完好;检查水泵盘根密封性能良好；检查各水泵进出缓冲橡胶软接头完好、检查各水泵运行无异响；测量记录电机运行温度不超过70°C；测量记录三相工作电流、电压；清洁水泵；记录管网工作压力。IIIIIIII3、各水泵控制箱：清洁控制箱内外部表面、仪表指示灯、开关及内部元件和控制柜散热风扇；检查控制箱手/自动运行；检查给水泵变频控制器的工作状态（测运行温度是否正常）、显示屏是否正常显示；检查给排水控制柜各种开关按钮灵活动作可靠、各指示灯正常指示；各交流接触器运行无异响，各接线无过载异味，记录接触器及各接线运行温度不超过60°C。4、给排水管路、阀门及其它：检查记录停泵启泵管网压力；检查记录减压阀前后端压力；检查所有止回阀无回流、水闸水制（含减压阀）无渗漏；检查各阀门是否灵活转动正常开关；检查管接头及法兰盘无漏水；检查水池进水液位控制器正常；检查消毒器功能正常；检查管网保温棉完好。5、二次供水上、下蓄水池（含消防水池）：检查水池检修盖、水箱底无杂物堆放；水池附近无污染源。6、排污泵：检查排污泵手动或自动运行，水位电子浮球动作灵敏；检查水泵是否堵塞，止回阀是否失灵，运行声音是否正常。7、集水井：检查集水井盖完整无损坏。二、季度维护保养。1、电机水泵（包括给水泵、消防水泵、喷淋水泵、水池清洗泵）：电机接线紧线；水泵轴承打黄油为轴承室的1/2至2/3.2、各水泵控制箱（包括水池清洗箱）：检查主备电源自动正常投入；检查变频器；检查水泵故障自动转换功能；全面检查各电气元件功能；控制箱接线端子紧线并除尘。3、给（热水）排水管路、阀门及其它：紧固好各相关连接螺丝；做好管网和连接螺丝的防绣工作；.清洗电磁阀及进水阀，各闸阀螺栓打黄油；检查泵房水锤消除器；检查地下室及楼层给水主区域阀门（包括绿化给水控制阀）完好无损；清洗Y隔阀。4、二次供水上、下蓄水池:配合水池清洗工作，检查低水位缺水保护浮球、进水闸阀、放水阀；检查超水位控制报警装置功能。5、排污泵：清理污水泵滤网。6、集水井：更换补齐破损集水井盖；清理集水井内杂物，检查集水井盖边黄色警戒线完好。三、半年维护保养。1、消防水泵、喷淋水泵（含电动机）：对水流指示器内外清洁、润滑、接线端子紧固、安装牢固。2、给排水泵控制箱及附件：测量控制箱内电器及线路绝缘；调整热继电器设定值为电机额定电流的1%。3、给排水管路、阀门及其它：全面检查地下室及楼层室外给水区域阀门（包括绿化给水阀）开关功能完好，各闸阀螺杆除绣注黄油。4、集水井：集水井盖补刷油漆。四、年度维护保养。1、电机水泵（包括给水泵、消防水泵、喷淋水泵）：测量各电机绝缘电阻值不少于0.5兆欧，对脱落油漆的水泵补刷油漆。2、潜水污水泵：测量电机线圈线路绝缘不低于2兆欧；潜水泵解体清理并清洁。3、给排水泵控制箱：油漆翻新脱漆控制箱。4、给、排水管路、阀门及其它：：更换锈蚀严重的螺丝及螺栓；对脱落油漆的给排水管道、阀门、接头补刷油漆；三、电梯系统年度电梯维修保养计划项目内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、月度维护保养1、机房：检查机房通风良好及防雨水、防鼠措施完好，消防器材有效，室内环境温度不能超过40°C；照明灯亮，应急灯持续时间不小于30分钟；机房的紧急救援操作规程，注意事项等制度齐全（如电梯困人）及盘车工具齐全、有效，并挂在明显处；检查门窗完好；检查机房应急预案、定置图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置；全面清洁机房。2、电梯控制箱：控制箱内外清洁除尘；检查对讲机通迅效果（机房、轿厢和轿顶通话）；检查控制屏各电气元件运作情况，记录变频器的运行温度；检查接触器或继电器运作情况，监督电梯外委维修人员检查控制屏；全面检测电梯断电自动平层装置功能。3、电梯曳引机（电机）：检查牵引机及电机运行无异响、检查减速箱运行无异响；测量记录减速箱油温不高于85°C,电机运行温度不高于70C,开关运行温度不高于70C；监督电梯外委维修人员检查限速器、牵引机、电动机功能并清洁；检查电梯牵引轮钢丝绳是否有平层标志线并且有效。4、轿厢和层门：检查轿厢照明应急照明正常，换气风扇运行有无异响；轿门及厅门开关门动作无异常；门隙是否过大；应清除地坎滑槽杂物；楼层召唤按钮功能测试；检查对讲功能、监控枪测试；监督电梯外委维修人员清洁轿顶和调整好每层厅门门锁。5、井道：检查导轨油充足；补偿链运行时无碰链声；主钢丝绳不能过长；检查底坑无积水并及时清理杂物。二、半年度维护保养1、电梯控制箱：消防状态测试；检测电梯断电平层装置正常；测量电池电压不低于DC12V.2、电梯曳引机：监督电梯外委维修人员检查曳引轮、曳引绳磨损情况；测量并记录电机绝缘电阻；检查曳引机减速箱状况及油位。3、轿厢和层门：行车情况检查并调试（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等）。配合外委电梯公司检查安全钳运行时无磨铁声（要保证活动部位灵活），不能单边刹车；应清洁安全钳开关的接触点、安全钳钢丝绳的张紧；安全钳钢丝不能过长。4、井道：监督电梯外委维修人员全面检修上、下限位及极限开关正常、安全钳开关、轿顶急停开关、缓冲器开关、底坑急停开关。三、年度维护保养1、电梯控制箱：监督电梯外委维修人员检查各安全保护装置动作，检查接地线并测量接地电阻不大于4Q；检查清洁电路板插接件的连接状态。2、电梯曳引机：设备油漆。四、智能化弱电系统年度弱电养护计划表项目内容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、月度维护保养。1、消防控制、保安视频监控室：检查防鼠措施、室内照明、应急灯持续时间不小于30分钟，空调制冷效果良好，消防灭火器材有效。2、智能管理系统：检测监控系统功能，检查视频图象清晰；测试云台控制是否正常转动，摄像图象清晰无变形;检查硬盘录像机功能。3、背景音乐：检测广播主机功能，检查DVD、功放、麦克风完好，室外音箱无损坏，功能完好。4、UPS电源：检查所有UPS电源能正常充放电，电压在正常范围内。二、季度维护保养1、消防控制、保安视频监控室：检查维修破损防静电地板；检查设备架接地是否良好；机房设备除尘，机房地台板下除尘。2、检查玻璃门电控锁及防盗门闭门器功能；各楼宇玻璃门地弹簧件紧固调整。3、智能管理系统：检查紧固各视频线接头及摄像头立杆有无松动；检查各路摄像头、防雨（尘）罩及支架完好。4、UPS电源：测试UPS电源与市电电源切换正常，可以正常供电。5、、测试固定摄像机监控视频信号完好。四、年度维修保养1、各设施除锈油漆。2、智能管理系统：对脱落油漆的支架补刷油漆；紧固设备架连接螺栓并除锈。3、消防控制、保安视频监控室：地台清洁除尘。五、暖通空调系统1、中央空调主机及冷却塔序号"项目^保养内容周期1冷却塔进水浮球阀关闭不严调整，损坏更换每年4月份室外温度在26°C以上2冷却塔喷嘴维护，更换每年4月份室外温度在26°C以上3冷凝器捉漏、补充冷媒11月份停机后4油位器^^检查液位、按需加油一11月份停机后5蒸发器^^捉漏、补充冷媒11月份停机后6冷水机组检测、维护保养、加油润滑11月份停机后7冷却塔风机接地电阻检查，绝缘电阻测试，润滑每年4月份室外温度在26C以上8冷却塔阀门除锈、润滑每年4月份室外温度在26C以上9制冷前检查制冷剂液位和油位，油槽，油加热器和温度，启动器运行，水系统运行及处理，微电脑控制中心设定值，启动冷水机组，检查整个系统运行状况每年4月份室外温度在26C以上10停机后检查压缩机-电机组件、电机绕组绝缘测试，压缩机润滑油系统，油过滤器，干燥过滤器，电机启动器，控制面板，冷凝器，制冷剂补充每年10、11月份停机后11闸阀维护、损坏更换。每年4月份室外温度在26C以上12管道保温层修补更换。每年4月份检查一次13风道保温层破损更换每年4月份检查一次2、新风机、风柜及风机盘管年度系统计划表项目内容1月2月3月4月5月67月89101112月月月月月月一、季度维护保养。1、风机：检验、检测2、风柜、皮带：调整中心距或更换。3、风柜控制系统：检测调试。二、半年维护保养1、排气阀：检查、损坏更换。2、电磁阀、电动阀：检测、维修更换。3、电机：检测温升、有无异响。4、电机轴承：加黄油、保养、更换。5、风机盘管电路系统：检测、调试3、水泵电机年度系统计划表689101112项目内容1月2月3月4月5月月7月月月月月月一、季度维护保养。1、水泵机组：压力表指示不正常、更换；测试、检查、紧固2、配器仪表：外表清洁、显示正常，固定可靠。3、继电器、交流接触器：外表清洁、触点完好，无过热现象，无噪音。4、控制回路：压接良好，标号清晰，绝缘无变色、老化。5、指示灯、按钮、转换开关：外表清洁，标志清晰，固定可靠，转动灵活。6、电线排：压接良好，色标清晰，绝缘良好二、半年维护保养1、压力表：检测、调整、更换。三、年度维护保养。1、水泵机组：外观擦洗、除污。2、水泵机组：水泵如渗漏，更换盘根填料；机械润滑，加润滑油。3、阀门：如漏水、紧固螺丝，如锈蚀，除锈、润滑。4、不锈钢水箱：清洗、损坏维修。5、空调电柜：控制柜检查、整修6、空调电柜：控制柜检查、整修4、冷水机组:项目内容每天每周每月每年每10（小时）每5（小时）每20（小时）记录运行压力和温度•检查油和制冷剂的液位•检测油加热器工作状况•检查3相电压和电流平衡性•检漏与补漏•检查滑阀工作并校准滑阀电位计•润滑电机轴承•检查电机绝缘•更换干燥过滤器•更换油过滤器•更换冷冻油•电机轴承更换•压缩机振动分析•六、室内其他设施设备［序号ɪ目保养间隔次数维修养护内容1窗（卷帘门）每月一检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年一更换门窗的易磨损部件。2办公设施每季度一检查有无损坏，发现问题及时修复。3明暗沟、散水每季度一畅通、无积水、无堵塞;散水坡与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象4上下水管道每月一及时维修补漏排水畅通、无渗漏;管道接完好，无裂缝、破损；油漆色泽均匀。每年一油漆一次。检修阀门、