山东住宅小区项目前期策划报告详解附图丰富

我们的营销主张

OurMarketingprinciple

XX4期项目前期策划报告XX一直是西烟台的标杆，将来也是。体校地块是开发商走向多元化经营、多项目开发集团化发展的开篇项目。体校地块务必实现较高利润率和较快回款速度。体校地块将成为西烟台【全生活城市集合体】，绽放XX成熟品质和繁华都会的极致魅力。此次前期策划需解决项目整体定位方向和产品价值构建之核心问题，我们围绕目标、地块价值、市场竞争分析、项目核心价值构建、项目整体定位、项目产品规划等展开（营销关键）。一、项目发展战略目标二、地块价值判断三、市场竞争判断四、项目发展策略五、项目定位六、项目规划建议七、项目开发节奏规划提纲一、项目发展战略目标目标决定行动和结果，我们首先要重新审视市场和XX本身，确定一个较高的发展目标。整体目标：1/XX的完美收官、最高水平、利润最大；2/开发商牢牢占据本地品牌第一阵营；项目目标：项目将成为烟台首个【全球化互动生活聚落】/【西烟台品质最好的经典楼盘】；目标分解【全球化互动生活聚落】:国际化的居住方式和感受/城市综合体之上的繁华时尚生活/全新的一站式居住生活模式；目标分解【西烟台品质最好的经典楼盘】:保持XX持续领先的竞争力/快速提升品质的细节/客户接触体验点的细节品质提升；二、铜地块稻价值凝判断地块滩本身菊的条刮件和耐价值腾，以侧及规趁划限愤制条污件等义，决浸定了跃项目发展怖的基蔬本选逆择。A/地块与四至滋：项目踩整体母北至浑XX姜南端宵，南赌至崇棍文街园，西米到格夹迈纳授尔中罩学，咽东临债福海梅路。北临庄XX插，与肚XX惩一期盛车行盖道相才邻。南至乡丰崇文欲街，贴此位跪置没陈有高抬层建矮筑，炎路南聪只有节部分激多层仅建筑松。东临句福海赤路，禁该道爽路为恨福山涨区新基规划死的主口干道羞，可彩直接障通往刚开发没区。西至蜜格迈允纳尔变中学尸体育才馆，欣由于所距离玩很近姐，会物有噪求音污兄染。B/地块蛾现状膛：项目碑地目帅前基慎本为煌净地找，项英目地立目前邀堆积暗XX3期施临工挖渣出的王积土田。靠牧近福良海的氏临街金还有宁部分单商铺叼没有麦拆迁谈。项目币地周踢边目懂前还层存在辜部分浅重污庙染企薯业和尸学校谦，如招北方呼家纺舞和三骨环铜喇业等旁，对疲该区售域环补境依销然造赠成污踢染。C/地块关配套抬：项目旦周边贝配套距齐备强，振胡华超甩市，僵XX篮商业把街，宪商务葬酒店柴，银汽行，时加油蛋站，泻国家眠电网钉，电跪信营阅业厅柳等各往种基咐本配魂套设浮施陆承续进缓驻。D/地块绒基本选属性图：属性诠释区位属性城市副中心区域中心城市规划区域主干道项目属性商业大型生活超市为主商业聚落周边酒店、商街、公寓、高档住宅区等住宅商业体上的精品住宅高密度容积率3.0以上E/地块蛾规划激指标原和条宅件24犁9m12到2mXX区域碑定位伯和发北展：项目哥地理言位置死优越鹊，周荷边配协套齐高全，席随着赤客户复对X础X认倍可度箭的提构高，楚XX垦将来牺势必此发展画成为君福山代最繁技华的级核心跃居住悉区，姥成为傅福山跨区新沸的城撑市中版心，怎甚至盈成为上整个佳西部吐城区询的核怎心区类域。周边免规划份和发镰展：未来忘福山丝式区域稍的城俭市发甩展战滩略是抗：爬加快区与中酱心市际区融情合的抢城市兽发展偿方向敢，以漂夹河栏生态粱景观敞带为晶主轴醒线，烤完善迈提升维北部对工业惕区，殊加快节改造随中部迎老城阅区，议重点元沿夹沉河流弊域向涌南拓羡展新载城区启，努勾力构棒建产膛业特齐色鲜职明、铁交通间物流新便捷寄、“离山河海城岛挣”相耻拥、咳人居糠环境纱优美省、具陵有现庸代气凝息的先新型途工业纵化河肚滨市俯区。F/地块球周边茫规划绩：地块SW经OT分析滥：优势搞：1/项目息为X著X之购城中影之城执；2/地块淹位置哈交通扰配套滴等优腔越；3/拟定滥世界58强乐蚂购进孤驻；劣势击：1/地块获东西错进深创较短震，不雨利住爱宅区它规划希；2/地块扣四周肿自然卧资源缺乏泡；3/XX械商业姑氛围辰亟待谣启动害；机会剥：1/福山修土地活供应乡丰和开块发量刚增速袖放缓魄；2/地块两周边让商业伏配套围发展较快管，初鲁具区日域商孔业中叹心和率城市梦副中划心雏碧形；3/区域锹经济拍发展和工让业企鸡业进真驻态邀势良棚好，亿商业咬和住看宅消遗费需沉求旺鼠盛；威胁愤：1/行业至调控菠政策险带来渐的巨华大压汇力；2/区域嫩房价步增长浸缓慢咐，上也行压力课较大掏；3/大开娃发商惭进驻环区域代带来喘成本生上升晨品质学竞争铺等市伐场竞争牵压力锁增大在；结论：项目达基本党条件目具备沟发展舟区域雨中心虎的质挠素，按承载台了星河城笨完成【我是像中心】的命右题。三、闯市场步竞争讨判断市场客是我报们的圆基本泰出发舱点，展更重撞要的丸是厘尤清市冷场发土展趋势、抢竞争搏态势排等，制成为派项目翠定位诊选择肚的关以键，更我们严需始终槐站在妈市场春的冬棍天，唉寻找戴项目飞生存喷的机今会。宏观侄环境普和政败策最大贝话题郑就是【限购】，目村前的扩政策几乎坚已经舌算是兔限购邻了，祥三套健房按可揭贷攀款停想止（竹如限之购则有绘可能放为不碌能购非买）浪，外业地客挥户需勺纳税巩证明污（如突限购则返有可马能限岁购外故地客株户第暂二套撕）；膨政策幼的落年地必绳然带来恰市场糕的震给荡，亩但本非案针奥对首纳次置凭业和斗首次季改善矿型居住恐的刚从需市鸟场，却政策宇影响闸有限跟；项目面积供应（㎡）容积率热销户型户型区间主力户型户型配比万科假日风景（一期）75-105㎡75-105㎡75㎡共196套占24%80㎡共104套占13%95㎡共198套（小高层）占24%105㎡共322套（多层）占39%1.975-105㎡XX（三期）83-132㎡83-107㎡83㎡共190套占26%91㎡共190套占26%98㎡共190套占26%107㎡共76套占11%132㎡共76套占11%2.283-107㎡澳城苑(一期）86-126㎡86-104㎡86㎡共100套占29%96㎡共100套占29%104㎡共100套占29%123㎡共24套占6%126㎡共24套占6%2.386-104㎡香逸中央(二期东堤）87-113㎡87-113㎡87㎡44套占25%89㎡44套占25%88㎡44套占25%113㎡44套占25%2.1987-113㎡融科林语（二期）83-132㎡83-132㎡83㎡120套（高层）占42%120㎡60套（高层）占21%132㎡60套（高层）占21%92㎡22套（小高层）8%95㎡22套（小高层）8%283-132㎡竞品热项目该户型上分析需求分类需求描述人群特征工作区域福山区，开发区居住区域福山区，开发区年龄特征25—55岁年轻人婚房、中年改善职业特征结婚人群，本地居民改善，外来管理高层需求特征置业动机婚房或改善房地段需求对于位置要求不高，对交通是否便利比较敏感面积需求婚房房以70-90平米为主改善型房以100-120平米为主总价需求40-60万产品细节最好通透。如不通透也要求双向通风产品品质需求逐渐从追求多层转变为追求社区品质目前润福山稀的客奶群结著构是攻以婚末房及遮改善惩型客产户为移主，予其中惯首次桑置业如客户奇所占茄比例伟偏高俘。首次塑置业素客户巡寿集中弱在开浮发区颗，以余大型翠企业寇员工站为主哑。改善明型客燥户多使为福序山本改地居啦民，搏部分烫外地量投资惯客户营也会酷选择稍大面壶积住领宅。区域垫内客姥户需魂求分读析XX万科假日风景融科林语香逸中央澳城苑容积率2.201.902.002.192.33太阳能三期太阳能集中供水中层以上太阳能无高层太阳能供暖挂暖地暖地暖挂暖挂暖大堂会所五星级的私人会客厅地下会所，精装入户大堂精装双层大堂2500平米欧式国际全功能会所1000平方米欧式私家会所景观绿化立体平均式园林景观，错落有致，突出空间的立体感和韵律感，背依福山，远眺夹河四季变换的园林致小区园林，福山公园社区中央300米绿化景观带，汇聚38种经典景观形态，贯穿整体园区立体绿化手法使地上平面景观与地下立体景观结合地中海风情园林，330米景观轴，三大阳光泳池，几十种珍稀植被原装空运澳洲风情，优享超然成熟的生活礼遇门窗断桥铝合金中空双玻璃窗，铝合金型材中空双玻璃断桥铝合金塑钢全景落地窗塑钢玻璃窗装修情况毛坯部分精装精装大堂、电梯间精装，户内毛坯毛坯毛坯社区内部配套会所，幼儿园，健身设施，水系幼儿园，地下会所，园林景观2500㎡的全功能豪华会所。幼儿园、游泳池、健身房休息区，健身花园，运动场地设有1000平方米欧式私家会所，1000平方米配套幼儿园智能化无负压管网增压稳流给水系统，高效节能无齿轮主机节能电梯外门可视对讲高层采光优越户型配备太阳能热水系统阳光节能，全新智能化对讲系统，电视监控系统，一卡通门禁系统、电子巡更系统外门可视对讲外立面外墙明黄色陶瓷面砖外立面保温外墙保温外墙发泡聚氨酯喷涂一体化保温外墙性能高，寿命长保温外墙保温外墙竞品枣项目盐重点厘配置蝴对比四、内项目掩发展还策略针对担要实芒现的吓目标逝、自堤身条代件、赏市场材竞争尘等，叫确定惩项目何发展的市集场机以会和析发展冬策略肥，以遮确定往项目呈核心茶竞争犯力，债成为键项目开发越的价诉值基默石。XX4期发夏展思驴考1：顺势堂而为管能否游实现颈较高对利润汗空间始、能乌否实清现超果越市状场大罚品牌漏开发商鱼？XX4期发梨展思剖考2：单纯义住宅菊操作拼模式晕能否柱把商压业带联来的汗巨大竹价值肌转化耻为盈娱利？而能否保折证自孝持商俯业的排资产筐价值铅持续惊增长重？XX4期发唉展思性考3：市场外同质敲化依趁然、欢区域戒需求惠结构弊无明宋显变由化，舟我们跨是否印需要委依然在筛更高帽的竞驶争水贝平上勤保持瘦差异裕化和奋个性糊？城市间综合躁体：根陕据体工量和械位置界可分套为都答市中葡心城绪市综揪合体钥、城贝市副尘中心陈泛综合见体（博家庭双购物云中心圾、城泪市功吓能集傲合体疮、全夕生活乘综合凝体）析；城甚市综批合体不是声住宅+购物博中心辞的简建单组衬合，未购物催、居越住、鞭餐饮涂、休鸡闲娱屑乐等挪城市竟功能的笔组合龟，生男活资粘源以赛集约沉化、猛多元帜化的蔑形态由聚合耻，形搁成一涨个多威功能灾、高效的雕生活锋综合井体；谁拥跃有城役市综忧合体朋，谁迈就拥而有城里市的安未来行。龙湖椒长楹天卖街：北京俱东区摆最大此城市姥综合柔体（规东五筋环外译），“全家法庭型役城市减综合体”，46万㎡眉，集艳合品厕牌旗招舰商球业、香高端说城市蓄住宅阔、商滴务公烈寓于问一体爹；龙湖自嗽持商休业+长70成0米5万㎡涛森林罩果岭垮中央坑公园+地标麻式的AR捏T由–D逐EC倍O建筑五万蔽平米茫森林易果岭迎景观胁巨著刷：社区秒规划揉中有我龙湖晴有史体以来恒最大著尺度狱的景话观巨宫制，成长度限达71雪5米；黎宽度吧大70米的福中心谦，等宫同于1葡/3个圆炊明园寺的恢株宏景状致。勉引用森林急果岭晴、私析家中少央公败园的概音念，影没有矩任何牺建筑竹阻隔枝的奢直华景胳观，构将居责住者帝充分佛享受宋到大介成之素美。AR扫T-闭DE后CO建筑团群落：极缠具时秋间质守感的赶错落队分布纱，回末应着事风格稀化的忌商业算建筑效，成封就城浴市天季际线色绝对好地标鱼。14彼0㎡牙-1找80抗㎡城市笋公馆旬以及90冤㎡的高阵端公粉寓，谷用AD总T-尚DE择CO的外玻衣及破轩阔吊方正干的户汁型来岸印证维系出幸名门寨。地铁拢上盖贯商业沈旗舰涝，首科个FA愧MI烛LY挖M做AL惑L（家僵庭式话购物舌中心临）：商暮业引间进四填个主丝式题：IM阅AX影院享，18江00猪㎡真冰月冰场誓，70皱00锐㎡职业肤体验场公园铃，四桑季主步题购推物中皮心。细节老品质江，人吨性服凭务：秉承“善待欧你一石生”的服纵务理衡念，结贯穿佳到每吃一个僻细节眯，深贞入人壳心。万达傲锦华每城：万达凑锦华拐城15万㎡迷和万奔达商慢业广糊场共用同组川成了押锦江黑万达状广场糠，购物蝴中心柄、休馒闲聚次落、获娱乐径沸城属构成渗了锦璃江区根最大嘴城市竭综合箩体和斤商业找购物裁时尚中奥心；穿锦华铁城是盗成都凝配套贺最齐得全的喉住宅伙，35宅㎡－12此0㎡精致裕时尚溜空间云，引领详城市抽居住乔的全该新模嚷式，芒重新初定义至城市咐高层拍住宅墨的新种一代成标准勾；地块抢周边化城市闸功能既聚落绳分布诸：沃尔克玛富豪肠商业圾区星河浙邻里统中心度假诸酒店/Y稿OH缸O公寓摩卡巩街乐购丛（意问向）振华尝购物锄中心对比秧城市讯综合水体的旦概念股和地悄块实师际情耐况，家本案源为生活功寸能聚油落为卧主题肿的城佩市集缴合体计；非CB呢D类型庸的超大城钻市综伯合体酱，也卫非住扭宅+商业历的区地域中丛心，听而是更具态国际睁时尚担生活郑质感寺的全觉生活屑城市课集合雷体；项目捡营销蔽战略岗体系项目涛规划舒和产竟品项目婚发展爬战略率和定刊位项目渔当前正的发谦展核捕心问惩题：项目创为泛帝城市垃综合蛮体项目下品质渠上要漆超越隔万科项目据要实所现较届高利还润住宅戚和商旬业的滥相互爷影响确立股一个协什么箭样的朵项目许发展绒战略仁规划锦，使其楚能在圆区域说市场控脱颖虑而出城市愉综合蚕体带繁来商刺业运帝营管邮理的坛难度市场颜永远巧只追声逐领盖先的夏产品品质窜提升眯带来戴成本品的上争升区域俱市场很价格鸡敏感艺度非交常高高利欠润和姑快速横度的叔平衡VSVSVS项目网核心党问题项目凑和市俯场的永冲突核心纱问题项目割如何店在前鼻期规限划和蒸产品巡寿定位彼上实在现创新销并成暑为区录域的宏样板项目似发展永概念军：【全球割化互狂动生从活聚间落】全球伴化：世界58强TE疮SC振O和更先多时吐尚店至铺配亿套；滨国际拍化的穷居住喉方式鱼和生碧活质招感、挎空间膀；面倍对更王为新味生的80愁/9份0后市速场和播他们船更为靠全球祸化的疾意识当和生扒活习拍惯；互动或生活目：首先脱是基示于生扬活的覆城中啄之城竿，互臂动则温是强学调商稼业和雨住宅罩的融宴合产俯生的笋巨大滨价值击；聚落烘：生活朱和商赏业功舰能体世自然根的散太落在圈一起尽，如知生命粱般的胆自然穿，符妄合项乏目街亭区式滚综合准体的决空间狭特征煌；全球框化互段动生修活聚撤落品牌区位资源规划建筑园林运营隆城满、隆锤华、幅中粮循背景拆、X弯X、扬君顶喉、壹陈通国季际等区域水中心世界拨级商毙超、成风情亮商街嫌、酒猪店、卧高档师社区产等城市赌综合毯体Ar自t-由De胡co新古用典2万㎡仁主题搂风情忠园林专业节商业原运营斥团队全生药活城鞠市集幕合体五、貌项目车定位依据征项目叫发展文策略乘选择区，确树定项桐目市子场定叶位、揪功能五定位卸、形象定拳位等摘方向袋。项目倒客户短定位：整体铺客群分还是胀以区起域需目求为劈燕主，脾但随鉴着市汽场客真户群提年龄聚的逐势渐变化猜，80掘/9为0后逐万渐成众为购浅买主朋力群处体，4期地罩块非雾纯粹丝式住宅牵的特点蜓，我幼们需械吸引更时扮尚、晓更年评轻、投更具舒投资肯意识的客刊户群饿体，与3期客属户有揭部分惹区别多和更蓝新；本案幕产品烟特征胳及价摄值决较定了劣所对至应的疼目标侵客群面积掌：70－80平米总价差：50万左融右面积范：90姓-1翠20平米总价扫：70万左孙右资深所白领他们荐已经绝拥有比足够者的经家验，姥足够众的收恳入在泛这个面城市对过相赴对舒所适的明生活逝，对震生活汁品质两有较带高的彻要求肆。新蓝姿领在大服型企抹业有晌稳定登的工迫作，鞭稳定熊的收赠入，莫福利帅待遇姻良好岩，需驴要在愤城市箭安家虑。目标店客群群分析面积孔：90－10娘0平米总价附：60万左以右新晋戚白领刚刚冲踏入拘白领壮阶层残的他臂们，服对居颜住环刺境已舟经有忽了一酬定的穷要求担，不渡仅仅艇满足治有个牙安身伙之地羽。首次惊置业塔和首阔次改期善型武的客捞户，牌对于索房产逐具备熔一定游的判付断力防。对价凑格敏流感，记但是晶对品基质要很求更洗高；希望迷获得茂附加微值高橡的物胖业，珠注重呀社区直的公榴共空毅间及粘外部康环境戏，喜负爱富哪有情酸境的殃生活朗形态佩；本项汁目客管群描陈述区域乌定位：西烟婆台新留中心挑（4期是垒实现拔这一狡目标辈的最璃佳载蓬体）或；功能布定位：全暗生活季城市集合舅体；市场郊定位：烟凝台首浑个全牛球化稀互动蜡生活晌聚落笔；产品轧定位：1个城凭市中宣心/1条风瓦情商冠业街录区/1大主鞭力店1大风朋情园荡林/1个度王假酒恨店/1个SO伶HO公寓；XX挠就像麦一个仆有品池味高著雅的因电影树女明袜星；YO半HO像一厨个亲糠切时奥尚前慢卫的80后女放孩；4期就绵像一乐个米逐兰时枣装节址上的削年轻滔男模根，沉泛稳而池时尚，鸭潮流勾人士托；六、季项目厕规划吹建议规划瓶和产栗品是前项目究定位培和价夺值的振集中叫体现没，也愁是盈柿利的放核心闯，规划卧、建董筑、含景观按、配季置等蛙。规划光建议胆：项目鸡地块忽内部刘价值硬分析姐：

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