房地产营销策划-金沙湾国际乐园定位报告正式版

（二〇一七年八月）1目ꢀꢀꢀꢀ录CONTENTSꢀ占位全球的使命作为豪宅的KPI考究产品定位策略010203营销策略总纲财务测算0405面临的一个困境曾经的东部魔咒【万科17英里】2005年，万科的梦想：10年后的东部，可能就是明天的蒙特里半岛，10年后的盐田，可能就是今天美国17英里。【华侨城·天麓】2007年，华侨城的雄心：斥资35亿精心打造集生态公园、高尔夫、主题小镇、主题酒店、主题佛教园区、主题地产的6大板块，强有力地号召都市人回归自然。然而，10年后的今天，东部依然还停滞于“纸上的宏伟蓝图”，盐田屈居关内四区价值谷底，大鹏低调保持着它处女地的潜力；购买力越来越高的城市人，也仍然争相在城市中心占据一席之地……打破困境的使命佳兆业金沙湾国际乐园的使命区域引领整个“乐园”作为大鹏区域的标杆旅游项目，引领区域质变，实现“大鹏半岛”国际化的认知！回现以支撑运营高溢价地产板块需率先回现，以其现金流支撑后续乐园及其他配套的持续运营和发展地

产

板

块使

命整体实现均价约10w+的高溢价，才能匹配后续整个项目按“旅居产”方向复合运营和发展的要求，以及达成“国际之名”的调性那么，无论是佳兆业金沙湾国际乐园，还是单地产板块，是否可以承载这样的使命？我们可以非常肯定地回答：YES!世界级城市优势这里是「国际级」的奇迹城市——深圳深圳价值ꢀ·ꢀ经济：全国经济中心，GDP增速全国之首！深圳定位全国经济中心、国际化城市，城市定位全面跃级2016年深圳GDP总产值19611亿，深圳GDP增速为9.0%，为全国城市之首未来五年深圳GDP年均增速保持8.2%持续高速增长深圳价值ꢀ·ꢀ创新/人才：创新能力全球第二，质量型人才红利进行时！2016年，深圳在全球创新能力活跃的城市中排名第二，领先美国硅谷深圳国内有效发明专利总量超越北京、南京、杭州、上海等经济发达城市，居全国各大中城市的第一名高标准推进“孔雀计划”，大力引进海内外高层次创新创业人才和团队，实现“质量型人口红利”深圳价值ꢀ·ꢀ核心：粤港澳大湾区龙头，毗邻国际都市香港！深圳是粤港澳大湾区龙头，科技创新的金融支持中心，国际化运营中心，全国多个企业总部落户深圳毗邻国际化大都市香港，实现双城市经济共同发展及出入境的高便捷性深圳价值ꢀ·ꢀ财富：高净值人群全国第一，全球第四！千万净值富豪超3万全国第一，亿万富豪全球第四，塔尖富豪成长基数大著名海岸线资源优势这里是具有世界级旅游规划的「中国最美的八大海岸」之一•

2005年，深圳大鹏半岛被《中国国家地理》评为“中国最美的八大海岸”之一。我国拥有1.84万公里的大陆海岸线，但因气候原因及先天条件限制，北方海岸线开发价值相对较低，一流滨海景观资源稀缺。风景秀丽、气候宜人、世界一流的滨海景观集中在东南海岸线，如海南、深圳。深圳大鹏金沙湾，山清水秀，风光旖旎，是深圳东部海岸水质最好、景色最美的滨海景观。•

政府层面的“世界级旅游度假区”规划《大鹏新区保护与发展综合规划(2012-2020)》中将大鹏半岛定位为：世界级滨海生态旅游度假区而金沙湾所在的下沙片区是重点开发区，同时也是大鹏半岛最大规模、最先启动的一片海。复合型度假区产品打造优势金沙湾国际乐园，将是全国最「丰富而深度」的复合型度假产品之一八大核心价值梳理：•

世界级旅游区规划：大鹏打造世界级滨海生态旅游度假区规划，金沙湾所在片区成为大鹏半岛最大规模、最先启动的一片海；•

一线海景资源景观：拥有绝版的一线山海景观，东部最美一线海域；•

超前立体交通规划：将改造环岸公路、计划与蛇口共建邮轮母港、打造海上客运航线、计划规划23/32号地铁线，计划打造南澳旅游专用口岸、公共游艇码头、水上通用机场、直升机停机坪等；•

前所未有超大体量：150万㎡全息玩乐集合体，海上都市、冰川极地、碧海金沙、峡湾森林多模块；•

全新模式比肩国际：旅、居、产融合的第三代模式，打造城市平台策源地，比肩戛纳、迈阿密；•

全息玩乐生活方式：引进GO团队，以“玩乐”为精神内核，体验多种深度互动游玩体验；•

奢华五星级酒店群：W、洲际ꢀ、英迪格、凯悦、万豪五大星级酒店进驻，深圳唯一；•

匠心打造顶级居所：酒店式公寓、企业会所级别墅等多种高品质居住产品，最佳的资产配置选择；观光旅游出人气，度假旅居出财气，文化产业出名气，丰富而深度的复合型度假产品才能成为全球旅游度假区的范本。而金沙湾国际乐园，将实现这一范本的打造！而之于“乐园”未来具有成为“全球旅游度假范本”的可能性之上，地产板块的出路是什么？地产板块需如何达成使命？地产板块市场占位一个高姿态的市场占位：全球顶级滨海度假豪宅一个高姿态的市场占位「全球顶级滨海度假豪宅」高消费性高门槛高端圈层私密性信息共享……目ꢀꢀꢀꢀ录CONTENTSꢀ占位全球的使命作为豪宅的KPI考究产品定位策略010203营销策略总纲财务测算0405一个经典案例研究：新加坡圣淘沙圣淘沙打造亮点区位配套资源产品一线海景，洁白沙滩、热带动植物项目位于航运中心新加坡全球最大的水族世界独特设计，稀缺性天然岛屿，优厚自然资源东南亚独一无二的环球影城主题乐园历史遗迹与自然景观完美融合除此之外：6家世界级酒店，每一个酒店都有一个独一无二的设计主题；豪华水疗中心ESPA亚洲旗舰店；名胜世界M.I.C.E中心……圣淘沙打造亮点一站式度假巨无霸，也是圣陶沙的核心竞争力所在Factorꢀ1.主题公园Factorꢀ10.博彩娱乐场所Factorꢀ2.自然公园Factorꢀ3.文化中心Factorꢀ9.购物中心Factor8.滨海豪宅Factorꢀ4.热带度假（SPA水疗）村01Factorꢀ5.高级酒店Factorꢀ7.高尔夫俱乐部、游艇俱乐部Factorꢀ6.圣淘沙旅游学院旅游先行，房产借势模式以旅游为发展主线,教育、商业、博彩业及其它产业领域的拓展均为提高圣淘沙的旅游竞争力服务,并获得成功;房地产再借势旅游实现高端开发以旅游为主业,竞争力不断提升阶段1

渔村&军事堡垒1972年前2

主题公园3

世界级旅游目的地面向亚洲)4

亚洲终极旅游目的地时期1972-2001年2002-2009年2010年起游乐设施更新升级

居住、商业功能大为增强引入了能级强大的博彩业,同时游乐功能以游/娱/度假功能为主设施吸引力提升至亚洲顶级••主题公园(海底世界/蝴蝶与昆虫王国/水上游乐世界等)自然公园(三大海滩/胡姬花园等)•主题公园(环球影城/海洋生物园/水上乐园等)••具有历史意义的炮台•••••餐饮及零售商业中心英比奥景观区/海之颂游艇码头及游艇俱乐部滨海豪宅••••自然公园(海事博物馆等)博彩娱乐场所海岛自然景观开发内容•••••文化中心(先驱博物馆等)高尔夫俱乐部其它游乐设施(节庆大道/levie)高档百货中心五星级度假酒店更新度假村\五星级酒店其它游乐设施•6家五星级度假酒店••西罗索炮台•度假别墅三大沙滩旅游教育:圣淘沙旅游学院•2010年名胜世界游客将达到历史性的1500万•2003年,收益于地产销售SLG净盈余增长近10倍成果新加坡最负盛名的旅游地圣淘沙豪宅产品亮点建筑造型奢华装修稀缺性n濒海而建。每户都形如一艘船n全装修现房n知名开发商和美集团和IOIProperties联合打造n151个豪华单位限量供应。n楼宇外观高雅，船型外观与四周

n大理石地板，花岗岩墙壁堪比五风景和谐统一。

星级酒店n设计理念无与伦比，巧妙融合水

n内部装修品牌包括Varenna，云间。

Poliform，Miele16圣淘沙KPI体系新加坡圣淘沙的豪宅KPI体系：绝对唯一性地段先天质素区位环境资源配套绝对“第一排”景观——“杆位型”极致地段/配套高端而独具特色的配套配套的深度利用和互通圣淘沙KPI体系在公共空间、产品配置等方面超出同等级产品的社会标准产品打造IP建立后天打造强势品牌或大师手笔——“超过标准化”、个性化Ip亮点建立建筑形式、IP打造等方面具有1-2个亮点其他国外豪宅案例KPI考究类型项目城市型度假型纽约ONE57海德公园萨菲拉杜拉岛（西班牙）穆沙岛（巴哈马）项目图片西班牙圣米格尔湾，紧邻伊维萨岛北海岸区位环境曼哈顿中城区，近中央公园伦敦市中心骑士桥和海德公园附近ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ巴哈马群岛周围围绕有中央公园，从起居室俯瞰，中央公园如绿色地毯铺开项目位于伦敦市骑士桥和海德公园旁边，项目不远即泰晤士河，地理位置得天独厚沙滩、茂密的植被、锚泊保护区域以及大量的奇异的野生动物每年阳光普照的时间超过300天，可以欣赏绝佳视角下的地中海网球场、游泳池、潜水、汽艇、帆船、健身、徒步等休闲配套，世界顶级名厨、定制私人菜单周边娱乐、旅游景点、高端餐厅齐聚，传奇购物街第五大道近在咫尺项目毗邻肯辛顿商业区、英国女王官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、

庄园内，包括日光浴房、水按哈罗德百货等岛内配套设施都包括在岛中的配套摩房、桑拿房等休闲设施岛中的白色庄园内配备大型美发沙龙、家庭影院、专业厨房、

拥有两间卧房和私人户外按餐厅及旋转泳池，泳池中有瀑布和酒吧，庄园的一个阳台亦可以旋转豪宅内部采用高级定制，使用最高品质建筑材料，提供独特的

ExtellChoice价值主张满足买家个人家居品味ꢁ外观均呈钻石形，外墙由玻璃和钢结构组成，公寓内的照明会随日出到日落缓慢变色、内部配置大尺度落地玻璃窗、餐厅吊灯

、奢侈品牌卫浴等产品亮点摩浴缸和海滩的客用别墅，拥有五间客房的滨海别墅ONE57住宅位于五星级柏悦酒店上方，住户可全面享受柏悦的高档设施和酒店服务。

种兵组成、配备精良的保安队伍防弹玻璃，虹膜扫描身份识别系统，隐藏的“紧急避难室”，由SAS退伍特顶级名人飞机跑道、大卫·科波菲尔建立的不老泉城堡庄园设计，300天日晒，地中海风景其他国内豪宅案例KIP考究类型项目城市型度假型汤臣一品深圳湾一号亚龙湾中信·博鳌图片区位上海陆家嘴金融贸易区深圳后海深圳湾三亚市亚龙湾风景旅游度假区琼海市琼海市博鳌隔水相望亚洲论坛，三大五星级酒店、两大高尔夫球场环绕、两大会址；景观方面瞰三江两海、神奇玉带滩项目紧邻深圳湾内湖一线海景地块，拥有绝佳自然景观，地处深圳金融总部商务区，产品区位属性攀至深圳之巅。坐镇亚龙湾龙首，拥溪入怀，背山面海，溪流环伺，毗邻1500亩红树林保护区，是亚龙湾一线海景中的稀缺符合景观黄浦江零距离，全揽外滩，无障碍观赏上海北外滩、陆家嘴、南外滩及世博会环境配套地处深圳金融总部CBD，拥有海陆空

享有亚龙湾内数十家星级酒店、

户户配有私家码头、私家游周边汇聚了上海最前沿的休闲、娱乐、购物、美食场所。步行可至正大广场、金茂时尚中心等综合性购物娱乐场所。铁思维交通体系，5-8分钟生活圈内拥有三大公园，五家五星级酒店，八家商业中心，更有深圳湾体育馆、深圳现代艺术馆等。两个世界级高尔夫球会、百花艇，项目内含热带风情养生谷商业街等高端度假配套服务，

园、五星级度假会所、游艇拥有亚龙湾瑞吉酒店专属配套设施俱乐部、风情商业广场、水岸漫步道等度假配套设施从“龙首”概念出发，在区域、建筑规划与配套设施皆显“顶级”塑造、从产品细节突显“礼遇与至尊”：产品用材考究，屋檐、廊柱使用贵重红木，建筑风格类似紫禁城，方正、大气、厚重聘请世界著名设计师打造。40-44层精装修超高层，高度达153米，造型源于古代皇家礼器“玉琮”，楼顶犹如朝廷一品大员的官帽，因而得名“汤臣一品。邀请世界级大师设计，美国KPF规划产品设计，全球500强的AECOM规划景观设计，凯丽·赫本设计室内装修，德国HID设计室内空间，为客户提供最尊贵奢华的产品体验。超低容积率，完全融入海式26栋别墅，每栋平均占地2亩有余，最大户型占地面积甚至将近5亩产品亮点汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，具有浓厚的文化意味。世界级综合体业态模式，顶级公寓、莱佛士酒店、写字楼、品牌商业，致力于打造城市标杆限量珍藏级豪宅风水文化设计休闲度假、健康养生，给客户以国宾级尊贵享受豪宅项目KPI总结城市型度假型位于中心区域，位于或靠近核心区区位资源交通便利，附加相应配套拥有的河流、海景、湖泊、公园等自然资源拥有历史悠久的人文积淀或文化内涵拥有完善的商业、休闲（度假）配套社区规划低容积率、高舒适度同样的高品质，不同的风格自然资源人文资源配套资源规划指标建筑/户内珍藏豪宅价值体系KP产品传世，经典，作品I景观性与景观完美结合，不可复制个性化项目符号个性化不可复制IP体系艺术化顶级豪宅客户对项目内涵的认可而对于作为“全球顶级滨海度假豪宅”的本项目，它专属的豪宅KPI又应该是什么？经过了案例论证，我们再反观我们的目标客户本项目客户预判非第一居所属性：这些客户群要么是买来作为商务接待的富人、或者买来作为收藏的富豪；这些人已经拥有多处物业，例如城市中心的别墅和大平层，再打动他们之前，置业金沙湾是他们的可选项（非必选项）；经济实力：千万级甚至亿级富豪；区域来源：主要来自深圳、珠三角是重要的来源地，全国/香港也会有客户的分布，国际型客户是偶得精神属性：强烈的度假情节、对滨海资源执着体验和占有；见多识广，但极具猎奇心态和独特品位，对在自己见识或领域之外的高尚事物颇有兴趣；更愿意接受普通人无法企及的领域，例如收藏、慈善、私人博物馆等。本项目KPI打造重点城市型度假型位于中心区域，位于或靠近核心区区位资源交通便利，附加相应配套拥有的河流、海景、湖泊、公园等自然资源拥有历史悠久的人文积淀或文化内涵拥有完善的商业、休闲（度假）配套社区规划低容积率、高舒适度同样的高品质，不同的风格√√自然资源人文资源配套资源规划指标建筑/户内珍藏豪宅价值体系K√√√P产品传世，经典，作品I景观性与景观完美结合，不可复制√√个性化项目符号个性化不可复制IP体系艺术化顶级豪宅客户对项目内涵的认可本项目“顶级滨海度假豪宅”KPI体系个性化的奢侈IP资源的深度整合极致的产品目ꢀꢀꢀꢀ录CONTENTSꢀ占位全球的使命作为豪宅的KPI考究产品定位策略010203营销策略总纲财务测算0405加入“知识星球ꢀ行业与管理资源”库，免费下载报告合集1.

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WELL以七大核心体系——空气、水、营养、光线、健身、舒适性、精神，全面改善人体11大生命系统，主张通过提高住户环境健康，同步提高物业价值。u

LEED评估体系由五大方面，若干指标构成其技术框架，主要从可持续建筑场址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内空气质量几个方面对建筑进行综合考察、评判其对环境的影响，根绝评估结果评将估的建筑分为铂金、金、银和认证级别，反映建筑的绿色水平。项目建筑认证卓越前海一号深业上城卓越前海一号引入WELL认证深业上城（南区）商业LOFT剧场荣获美国LEED铂金奖预认证、深业上城产业研发大厦高塔获得LEED金奖预认证中海天钻中海天钻是华南区首个获得BREEAM认证项目u

BREEAM住宅认证的评估标准包括项目管理、环境舒适度、能耗控制、交通、水资源、建筑材料、废物处理、用地与环境生态、污染控制等多个指标。前海金融中心T2总部写字楼获得国际上广为认可的LEED绿色建筑金级预认证前海国际金融中心户型设计亮点户型设计亮点豪宅产品在户型设计中，多追求大平面、大面宽、大阳台以及更大层高，为客户提供更为舒适、尊贵的居住体验。项目无梁无柱阳台比例扩大约40㎡大尺度观景阳台约20㎡大景观阳台360度观景层高3.5米汤臣一品A栋建筑，一层一户，360度全览上海黄浦江景汤臣一品——采用了无梁无柱的独特设计，业主可以自行设计内部空间结构万豪掬月半山ꢀ深圳湾1号汉京九榕台中心天元——3.15米440平产品，阳台开间约15米，最大化景观面深圳湾1号T4栋，一层一户，360度无敌景观，户户享有双海景阳台。——————3.5-4米3.05-3.15米3.2米汉京九榕台高层住宅享有18.6米观景阳台，俯瞰前海区域变迁汉京九榕台天际复式产品，360度全景视野——约13㎡宽景阳台，移步换景约15平方米的超大宽景阳台深业上城400+㎡SkyꢀVilla内部空间，实现了270°无梁化，且无隔墙深业上城大平面产品，享有270-300度大景观视野3.6米极致的产品户内特色配套鉴于豪宅客户对豪宅产品具有居住、度假、商务、聚会等多种需求，部分大面积的豪宅产品会在户内规划特色配套，如影音室、桑拿房、SPA空间、棋牌室、台球室、图书馆等，这些特色配套可实现产品差异化。项目影音空间桑拿房SPA空间台球室棋牌室图书馆位于89层和90层的复式公寓，配有放映室位于89层和90层的复式公寓，配有蒸汽浴室位于89层和90层的复式公寓，配有图书馆Oneꢀ57————————户户设有阳台泳池，泳池旁另设有按摩空间每户主人房都设有蒸汽室Theꢀmarq

————————龙岐湾别墅产品一层设有SPA空间，其“龙唐会”还有SPA按摩师，可根据业主需求为业主提供上门服务龙岐湾一号龙岐湾别墅产品一层设有影音室龙岐湾别墅产品一层设有桑拿房龙岐湾别墅产品一层设有台球室龙岐湾别墅产品一层设有棋牌室天际复式产品一层配有影音室，其影音系统选用于1953年在美国诞生的Marantz（马兰士）品牌汉京九榕台——————————智能安防打造智能化系统——智能安防智能安防从门禁系统、梯控系统保护业主隐私，到防盗、防火、防燃气，已经发展成为保障业主生命、财产安全的必备装置。项目门禁系统梯控系统巡更设置防盗报警系统海德公园一号虹膜扫描身份识别系统虹膜扫描身份识别系统————五重安全防护：地下大堂、地面大堂、单元大堂、入户大堂、室内安防网络；业主通过指纹、刷卡和密码等方式实现主人身份确认方可开门入户当有人非法破门闯入，出动安装在入门的门磁，门磁给出报警信号到家庭终端或物业管理处中心天元————大堂入口设置的门口机刷卡/密码进入；入户门锁设置的刷卡/密码面板，通过刷钥匙卡或者输入密码进入户内；友人入户需业主验证、许可才可进入沿小区周界围墙设置主动红外探测器；室内部分设计主动式双鉴探测器，对于重点监控区域做到技术防范作用ꢀ；对于重点区域做报警按钮，及时处理紧急事故ꢀ电梯厅设置梯控刷卡按钮面板，业主智能卡刷卡后按键进入业主目标授权楼层采用电子巡更系统，能实现时间、地点、巡逻者身份等数据的处理汉京九榕台梯内带有刷卡控制系统，住户乘坐电梯前往某一楼层时需刷卡，系统可自动识别住户的楼层与户号，自动登记目的地，运行到达指定楼层开指定侧门小区周界的人行通道及地下室、首层大堂设门禁系统，住户需要通过刷卡方能进入小区及所住楼栋每户设有报警按钮在有紧急状况时可通知保安监控中心值班人员提供必要的援助华润深圳湾悦府卓越前海壹号闭路电视监控系统无线巡查系统图，闭路电视监控系统图户内有应急按钮，在客厅与主人房，厨房有煤气报警器可视对讲及门禁系统图——智能家居打造智能化系统——智能家居随着智能化的发展，智能家居在豪宅中的应用也越来越多，常见的主要是可视化对讲系统、智能灯光系统、智能窗帘系统等智能家居控制系统。卧室灯光窗帘状态控制界面项目智能家居系统把空调控制、灯光控制系统有机的统一起来，能够通过IPAD、手机设备，让住户随时随地实现灯光、场景等自动化控制，为住户提供方便、舒适、温馨的环境华润深圳湾悦府智能家居系统设计包含：户内场景控制、自动窗帘、背景音乐、可视对讲等中心天元汉京九榕台智能灯光系统，可用手机、IPAD远程操控户内灯光；可视化对讲系统（100米以上）产品设有智能家居控制系统，对户内客厅、餐厅、主人房、灯光、窗帘、空调及户内新风机进行控制；具有室内环境监测功能卓越前海壹号全屋灯光、家电可手机app控制洗手间灯光窗帘状态控制界面极致的产品总结：本项目产品打造建议最大化利用海景资源，做到80%以上产品户户看海；打造约3000平空中会所，俯瞰一线海景，会所功能兼顾休闲、商务需求，如：健身、游泳、桑拿、SPA、私人宴会厅、音乐厅、红酒吧、雪茄吧、书吧等。平面规划按国际标准建造绿色建筑、申请WELL\LEED建筑认证绿色建筑认证户型设计靠海景面，尽量做到无梁化，且无隔墙；增加阳台面宽，以超大幅玻璃幕墙，打造270-360度观景，最大化呈现一线海景资源；打造3.6米以上层高，尽享奢阔空间极致的产品打造根据目标客户群体的需求，结合项目特点，打造户内特色配套，如可提供预约上门服务的SPA室、配备顶级Hi-Fi系统的家庭影院、saunalux德国原装进口桑拿等户内特色配套智能化安防：设置地面大堂、单元大堂、入户大堂、室内安防网络，四重安防体系；门禁使用三星智能门锁（指纹、密码、刷卡、钥匙）；美国霍尼韦尔楼宇自控系统及防盗报警系统；智能化安防/家居智能化家居：使用全屋智能化家居控制系统，回家离家一键操控、灯光情景自由切换、智能窗帘控制等对标本项目客户的豪宅KPI体系产品定位策略资源的深度整合极致的产品个性化的奢侈IP个性化的奢侈IP—大师化设计引入全球知名大师合作，定制高阶生活，升级号召力与粉丝效应

引进大师，借用大师的号召力及粉丝效应，提升产品品质和口碑，增加附加值，吸引关注。

邀请建议：戴帆-设计界鬼才；高文安-香港室内设计之父；RonnieꢀChoongꢀSweeꢀBeng-马来西亚设计首屈一指高文安，香港室内设计之父香港资深高级室内设计师、英国皇家建筑师学院院士，香港建筑师学院院士、澳洲皇家建筑师学院院士，常设计出具有独特风格的设计。RonnieꢀChoongꢀSweeꢀBeng，亚太空间设计师协会主席马来西亚设计师协会主席，资深室内设计师,创意戴帆，当今设计界的“设计鬼才”戴帆的作品已遍布洛杉矶、纽约、东京、北京、巴黎等国际大都市。2013年，戴帆（DAIꢀFAN）的建筑设计个展“宠灵”在中捷当代美术馆成功举办。空间设计师,1987年创办了S.I.ꢀDesignꢀSdn.ꢀBhd.公司,ꢀ经过多年发展壮大,ꢀ如今已成为马来西亚首屈一指的设计师公司个性化的奢侈IP-高端品牌嫁接芬迪公寓、范思哲公寓、阿玛尼公寓、爱马仕公寓等品牌嫁接n每栋公寓产品各引入1个奢侈品牌的概念，打造奢侈品服务增值，如整体装修风格、家居家装、洗浴用品、装饰挂件等Ø芬迪公寓：风格派画作，搭配全套全套FENDI家私、ꢀFENDIꢀBrunello黑檀木餐桌，丝Ø阿玛尼公寓：绒、软皮等各种顶级材质。墙面、柜面随处可见芬迪元素定制面料。现代，但讲究细节，远演绎低调、优雅、自然地生活美学，打造城市高端居所的内在品质的居住体验。Ø范思哲+汤臣一品：以黑白为主“范式”样板间，黑白喷漆家具线条流畅、造型简洁，搭配华丽金银色顶级天鹅绒和丝绸。Ø爱马仕公寓：爱马仕亮眼明亮的橙色为主色调，总体简洁优雅，细节奢华考究。家具全部采用传统工艺制作厨房中传统地包皮工艺缝制的胡桃木桌脚等，爱马仕经典的“马”元素也以各种方式在房间中呈现。个性化的奢侈IP-星级管家服务万豪管家服务嫁接，多维度定制生活，提升生活舒适度与定制感

嫁接金沙湾自有的万豪管家资源，利用万豪酒店的高端知名度，提供产品配套服务，如配送、私宴、资讯、生活护理个性化的奢侈IP-“黑卡”企业权益整合国内资源（项目引进国际配套，同步整合国内高端资源等），“黑卡”权益形式赠送

整合集团内外资源，打造佳兆业资源共享平台，整合地产、旅游、航运、酒店、文体、商业6大板块

ꢀꢀ构建VIP客户体系，形成乐园粉丝社群,通过输出独特的资源占有和体验来运营VIP客户地产商业协同合作资源共享平台Maximizethevalue文体旅游协同合作酒店航运个性化的奢侈IP-“黑卡”会籍权益整合国际资源（香港赛马会、观澜湖高尔夫球会、英国皇家游艇会等顶级资源）与黑卡权益链接n以顶端人士运动的三大代名词，赛马、高尔夫、游艇会，作为附加权益的核心，另荟萃富豪资源n以金沙湾专属黑卡形式对客户释放，一卡一人，拥有黑卡者可随时免费体验卡内顶端资源富豪顶端资源荟萃菲利普斯拍卖行中国嘉德国际拍卖行世界顶级奢侈品展北京奢侈品展长安俱乐部世界奢侈品会俱乐部君顶领袖会贝利尼家族博物馆伊莎贝拉·斯图尔特·加德纳博物馆萨奇艺廊个性化的奢侈IP-“黑卡”本体权益waitrose购物平台、娱乐休闲中心、依云养生会馆、茵特里国际医疗机构资源

以顶端人士生活配套的四大服务，购物、休闲娱乐、养生、医疗作为附加权益的核心，匹配生活水平

ꢀ以金沙湾专属黑卡形式对客户释放，一卡一人，拥有黑卡者可随时免费体验卡内顶端资源对标本项目客户的豪宅KPI体系产品定位策略资源的深度整合极致的产品个性化的奢侈IP资源的深度整合-便捷海陆空交通建设金沙湾的海陆空交通体系，提升项目通达性直升机停机坪

专属轮渡快速专线为了提高项目整体格调，项目专门

开通大鹏湾/香港航线，利用豪华邮轮为项建设节约高端客户的出行时间，让

目造势，市场强势进行发声；利用项目万象为缓减大鹏节假日拥堵带来的负面影响，与巴士公司合作在市区/机场开通居住滨海世界，瞬间通达全城；客户享受到定制专属般的待遇；海滨生活，强化项目价值宝安国际机场接驳车金沙湾乐园盐田港口接驳车南澳港口接驳车香港国际机场接驳车资源的深度整合-丰富文娱配套打造圈层配套，满足豪客圈层社交需求，提升产品附加值马术场吸引马术高端喜好圈层，

帆船赛提供优质的场地，联

游艇会依托项目海景观优势，打打造项目独特的社交娱乐方式。实现与香港和英国马会互通，最大化马术场配套价值。动高端帆船赛事，吸引帆船运动的高端人群，实现帆船圈层的爱好社交造富人聚集地——高端游艇会，满足富豪圈层游艇娱乐、社交的需求，聚集高端客群资源的深度整合-湖畔大学引入湖畔大学：直接引入的模式，与马云携手，为项目客户修为提升增值授予平台n4大教学模块：平台经济、打造未来组织、湖畔三板斧、与商业物管的个人兴趣提升课；n不仅可以和相同圈层人士授业解惑，更为未来成交奠定基础，拓宽商业圈人脉资源，能给你的不仅是一堂课。ꢀ——ꢀꢀꢀꢀ发现真正具有企业家精神的创业者。资源的深度整合-开设国际知名品牌免税店商业配套：引入免税店，提升项目商业体验，聚集片区人气n项目内引进免税店，直接接驳机场快速专线、直升机坪和港口，方便客户购买商品；n免税商品定位相对高端，品类繁多，吸引市场上的主要购买力，能为片区商业聚集人气；n免税店本身富有文化气息，而金沙湾滨海免税店所特有的特色创新体验是其他免税店不可比拟的。目ꢀꢀꢀꢀ录CONTENTSꢀ占位全球的使命作为豪宅的KPI考究产品定位策略010203营销策略总纲财务测算0405营销策略指导1：借力乐园宣传的地产营销前置不同于其他以“地产”为主体项目的营销节奏，和相对较短、时效性高的营销周期，本项目地产板块的营销应借力前期乐园高举高打的宣传，将“度假区价值”与地产价值捆绑营销策略—营销前置销售物业营销，需在销售期前，配合乐园整体进行，提前输出片区价值，传递未来潜力旅居产综合大盘开发模式差异总占地：150.32平方公顷国外成熟成功度假区ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ多采用“旅游产业先行”的模式，先期投入基础设施，通过运营，打造亮点，由人气带动区域价值，从而带动房地产发展。本案模式ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ采用“地产先行保证现金流平衡”的模式，先期进行总体规划，通过对地产客户灌输未来价值、亮点的形式，完成地产销售，持续旅游运营。核心思路p因为本案的大盘综合价值和先售后营的开发模式，决定了本案必须将营销前置；p通过营销，结合规划蓝图，为客户制造梦境，灌输未来价值，打动客户购买；p以差异化推广立形象，以全方位展示递价值，以高覆盖活动造声势。营销策略指导2：异地开设展厅不同于其他主力针对本区域客户群销售的项目，本项目以实现旅居产复合发展的国际型高端滨海度假区为使命，故需针对以本市为核心、辐射全国范围的客群进行宣传和价值传递营销策略—异地展厅建立全国视野，布局重点城市，举集团之力建立其他城市展场推广项目p

珠三角区域：深圳——多元异地展厅；p

长三角区域：上海——佳兆业金融中心；p

京津冀区域：北京——首都国际机场；p

环渤海区域：沈阳——佳兆业中心；p

华中区域：武汉——佳兆业广场；p

成渝区域：成都——佳兆业广场。环渤海京津冀成渝长三角华中珠三角营销策略—异地展厅利用多元展厅扼守本地交通要道，充分利用佳兆业集团在深的现有项目资源pp交通枢纽覆盖：宝安国际机场和深圳北站作为深圳联系全国和世界的重要交通纽带，人流密度大，圈层质量高，在此打造项目展位，可以有效拦截往来深圳的高端圈层客户，稳固项目高端形象占位；佳兆业资源利用：建议利用佳兆业山海城/布吉佳兆业广场/佳兆业城市广场/佳兆业前海广场的集中商业或营销中心，设置展位，作为外展场的补充，填补区域空白，实现全市范围覆盖。营销策略—异地展厅与政府深度合作打造深圳主展厅，以大鹏半岛区域规划整体打包对外输出ppppp政府背书：在形式和内容上，可以申请与政府合作，打造一个大鹏半岛——国际滨海旅游度假区的异地主展厅；真实梦境：与政府合作，嫁接项目价值，能有效解决可信度和权威性的问题，增强客户信心，助理价值造梦；多重功能：在项目不同阶段，展厅可具备不同使用功能，如形象展示、接待洽谈、招商等；内容规划：除沙盘、水吧、影音室等常规展厅内容外，打造部分亮点：如全息沙盘、环幕3D影视片、佳兆业专属品牌馆等；选址建议：市民中心，平安金融中心，中心城等城市中心区地标性建筑。营销策略指导3：通过借势嘉年华，打开区域认知大鹏“嘉年华”为一年一度活动盛事，项目可借承办活动之势，深度利用项目可利用的酒店配套及沙滩资源，率先在全市及全国范围内打开大鹏区域认知全面推广嘉年华户外活动，辅以万豪酒店高端品牌号召力，打开区域认知p借以万豪酒店的号召力，辅助提升嘉年华整体形象p增加大鹏户外嘉年华的参与度，让全市人群可以参与互动“影像大鹏”2017深圳大鹏“造梦者”

“趣玩大鹏-户外天堂“安全户外ꢀ畅行山海”2017深圳大鹏户外安全知识大讲堂“趣玩大鹏-非凡创造”2017深圳大鹏文化创意集市“飞跃大鹏ꢀ·DREAMꢀHIGH”2017深圳大鹏航空飞行节2017首届造梦”“众生福ꢀ万物生”2017深圳大鹏中秋水灯祈福夜国际户外摄影摄像大

者流动创意文

2017深圳大鹏户外创赛化节意集市“追觅海洋之心

“金色大鹏ꢀꢀ燃动沙滩”“让世界遇见中国湾区”粤港澳大湾区旅游产业峰会“深山圳海”“海的狂想曲”"征服山海ꢀ达人秘笈”“乘风破浪””2017大鹏女子

2017班夫山地电影节

2017大鹏金沙湾国际沙

2017深圳大鹏户外运

2017深圳大鹏美周杯冬季

暨2017深圳大鹏国际户外嘉年2017深圳大鹏航海运动体验营沙滩排球国际