第十一章 租赁合同

第十一章租赁协议1/12一、租赁协议概念、特性和种类（一）租赁协议概念

《协议法》第212要求：“租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金协议。”租赁能够辨别为使用租赁和用益租赁，仅以使用为目标，称为使用租赁；以使用及收益为目标，称为用益租赁。“租赁协议内容包括租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（《协议法》第Z13条）。第一节租赁协议概述2/12（二）租赁协议法律特性1．租赁协议是转移使用权、收益权协议。2．租赁协议是诺成协议、双务协议、有偿协议。

3/12（—）租赁协议内容“租赁协议内容包括租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维个参等条款”（《协议法》第213条）。（二）租赁协议形式

6个月以上应当采取书面形式。第二节租赁协议内容和形式4/12（一）出租人义务1．租赁物交付及保持义务。“出租人应当按照商定4钥丑赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合商定用途”（《协议法》第216条）。对租赁物使用收益，以交付为必要，因此出租人应当按照商定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系整个存续过程中，保持标物处于适合使用、收益状态，即保持租赁物符合商定用途。例如，出租住宿房屋，出租人应当保持房屋安全，没有不合理危险。

2．出租人维修义务。

3．权利瑕疵担保义务。第三节租赁协议当事人权利和义务5/12假如出租在前，抵押在后，则抵押不破租赁，租赁协议效力不受影响，当抵押物被变价处理后，新买受人在原租赁协议期限对承租人继续承当出租义务，此种情况不组成权利瑕疵。假如抵押在前，租赁在后，出租人与承租人抵押协议仍然能够有效，不过不能反抗抵押权人。抵押权实现，受让人取得租赁物所有权，租赁协议不能反抗新所有权人，除非新所有权人同意，租赁协议不能履行或者不能继续履行，由此带来抒失视详细情况决定承当者。6/12（二）承租人义务

1．按商定使用与按性质使用。《协议法》第217条要求：“承租人应当按照商定办法使用租赁物。对租赁物使用办法没有商定或者商定不明确，根据本法第六十一条要求仍不能确定，应当按照租赁物性质使用。”2．妥善保管义务。《协议法》第222条要求：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失，应当承当损害赔偿责任”。7/123．不任意改善、增设义务。

《协议法》第223条要求：“承租人经出租人同意，能够对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出相人能够要求恢复原状或者赔偿损失。”8/124．租金支付义务。租金支付，是承租人主要义务。承租人应当按照商定时间、数额和方式交付租金。《协议法》第226条要求：“承租人应当按照商定期限支付租金。对支付期限没有商定或者商定不明确，根据本法第六十一条要求仍不能确定，租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上，应当在每届一年时支付，剩下期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付。”按该条要求，对租金支付期限确实定有三个递进层次：第一，要按照商定；第二，没有商定或者商定不明确，按照《协议法》第61条有关补缺要求确定；第三，按《协议法》第61条不能确定，以年为时间单位确定租金交付期限。从《协议法）第226条要求来看，租金支付还是体现了“后付主义”。9/125．返还租赁物义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照商定或者租赁物，性质使用后状态”（《协议法》第235条）。租赁期间届满或者租赁协议因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，由于虽然是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值阳氏。因此，返还租赁物符合商定状态即可，假如对返还租赁物状态没有商定，返还租赁物应符合按商定或者按租赁物性质使用后状态。10/126．收益权。《协议法》第225条要求：“在租赁期间因占有、使用租赁物取得收益，归承租人所有，但当事人另有商定除外。”这里要注意因果关系。《协议法》第225条关键词