九江房地产市场调研报告

九江房地产市场调研报告第1页某年宏观经济运行与都市规划研究某年九江房地产市场发展整体特性九江楼市板块市场及重点个案调研231

某年九江房地产市场调研报告第2页第一部分、宏观经济运行与都市规划研究第3页近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好GDP稳定增涨，都市经济发展宏观面情况良好，为房地产业发展发明了绝佳外部环境。GDP连续6年保持增幅12%以上，高于国家平均水平，根据国际通行标准能够判断，九江房地产已连续6年处于高速发展期。对照世界银行和库兹涅茨《各国经济增加》国际判断标准：

第4页人均GDP已连续6年保持高于国家平均标准13%以上增速，宏观经济运行良好。2023年人均GDP为17420元，折合约2560美元，增幅为近4年新高，按世界发展银行国际标准判断，九江房地产行业处于高速增涨期高速增涨平稳增涨衰退增涨800-4000US$4000-8000US$8000-20230US$近6年人均GDP增速都在13%以上，房地产处于高速增涨期对照《世界发展银行》人均GDP与房地产发展总量衡量标准：第5页第一产业逐年萎缩，第二产业、第三产业逐年增加，但第二产业仍居首位，说明九江仍是工业为主都市。第三产业比重从32.7%到最新35.9%，写字楼商业发展空间提升显著。第三产业比重逐年增加，写字楼商业发展空间提升显著第6页2023年人均可支配收入达成14203元，增涨10.20%，增速接近2023年10.10%近6年最低水平。历年来居民储蓄存款余额稳中所升，2023年城镇居民储蓄存款达成了486.38亿元，增幅接近30%，为近6年增幅最高。人均可支配收入连续6年10%以上增涨，近3年增速下滑城镇居民储蓄余额近3年迅速增加，2023年增涨近30%第7页23年-23年市区人均消费性支出每年增加300-700元左右，07-23年急速增加，增加了1377元。2023年增幅百分比接近20%，近6年来最高。居民消费能力稳步增加，有助于房地产消费市场发展第8页九江市委九届七次全会中提出，九江从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代，就意味着，伴随八里湖新区建设启动，九江中心城区发展将进入“双核”时代，九江西进势不可挡。从“两湖时代迈向八里湖时代”发展战略带来都市格局变化第9页2023年初开工建设长虹西大道、八里湖环湖路及十里河综合整改工程，2023年终又开工建设八里湖新区学校、八里湖新区医院、兴城大道及体育中心配套道路，这些工程在2009-2023年迎来陆续完工交付。开发区将迎来“八里湖时代”下华丽转身第10页2023宏观经济运行与都市规划研究小结1、近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好。2、近6年人均GDP增速都在13%以上，房地产行业处于高速增涨期。3、第三产业比重逐年增加，对于房地产行业发展而言，写字楼商业发展空间提升显著。4、人均可支配收入连续6年10%以上增涨，近3年增速下滑。城镇居民储蓄余额近3年迅速增加，2023年增涨近30%。5、城镇居民消费能力稳步增加，通过合理观念引导，有助于促进房地产消费市场发展6、从“两湖时代迈向八里湖时代”发展战略带来九江都市格局变化，开发区将迎来“八里湖时代”下华丽转身。第11页第二部分、九江房地产市场发展整体特性第12页固定投资额逐年增涨，到23年达成了最高值647亿元。房地产投资额也展现逐年增涨趋势，不过23年由于受到市场调控影响，所占比为历年来最低。固定资产投资增加快，经济发展潜力大房地产投资在固定资产投资中所占比却逐年下降第13页年份成交宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）2023年131464.2161，517.13422023年26725.1666，459.2791.652023年8865.2541，852.2684.402023年221305.284，202.3464.512023年15899.0384847.0694.38土地市场在近6年时间几乎经历了2个周期显著波动，2023年为成交宗数高峰年与出让面积低峰年，成交宗数低峰出目前2023年，出让面积高峰出目前2023年。2023年则发明了成交总额与成交均价历史最新高峰值。土地市场近6年波动显著，2005为出让面积高峰年2006为出让宗数高峰年，2023年土地成交均价为历史峰值第14页序号成交时间受让单位土地位置面积起始价成交价成交总价（亩）（万元/亩）（万元/亩）（万元）15月14日万军三里街70号8.79718585747.753525月25日九江广盛实业有限公司甘棠南路与庾亮南路交汇处0.596210001002597.39243九江嘉华房地产开发有限公司庐峰北路东侧58号0.9376160163152.82884九江市冠恒房地产开发有限公司前进东路109号8.1076100102826.975257月8日庐山直升机航空旅游有限公司环庐山马路起始段南侧50151575069月21日九江亿荣房地产开发有限公司怡康路东侧12.27231051451779.48357九江市华申房地产开发有限公司九莲北路332号15.991202183485.863689月30日九江市兆方江丰汽车销售有限公司庐山大道南侧、基督教堂旁11.177273815.419汪黄金怡康路东南侧126.289510613385.69110九江市安居（集团）有限公司2023年经济适用房内19.09721101613074.64921110月20日九江华宝集团房地产开发有限公司庐山大道西侧11.82281452803310.38412黄伟忠庐山大道东侧10.00381392612610.991813九江市联信地产开发有限公司长虹大道中段、陆家垅路以西10.46141403163211.00241410月29日台州蓝盾房地产有限公司昌九高速马路南侧、前进东路西侧513.495727437998.631511月2日江西国豪房地产开发有限公司德化路与陆家垅路交汇处东北面10010012112100合计

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84847.062023土地拍卖成交清单第15页2005-2023年全市商品房全年完工面积始终低于销售面积，年度供销缺口保持在30万平米以上，2023年供销缺口为64.9万平米，2023年供销缺口也达62.43万平米，房地产市场始终处于供不应求情况。近6年商品房年完工面积始终低于销售面积某种程度上讲，房地产市场始终处于供不应求情况第16页九江商品房住宅价格迅速增加，2023年商品房成交均价2400元/平米，2023年终住宅均价突破了3500元/㎡，23年价格有所下降，23年由于金融危机影响，价格涨幅不大。在供不应求关系影响下，商品房销售均价水平一路高涨2023-2023受宏观经济与调控影响，展现微量收缩调整特点第17页九江房地产市场发展整体特性小结1、土地市场近6年波动显著，2005为出让面积高峰年，2006为出让宗数高峰年，2023年土地成交金额与成交均价均发明了历史新峰值。2、近6年商品房年完工面积始终低于销售面积，某种程度上讲，房地产市场始终处于供不应求情况。3、在供不应求关系影响下，商品房销售均价水平一路高涨，2023-2023受宏观经济与调控影响，展现微量收缩调整特点。4、对比2005—2023年土地出让面积与商品房销售面积，预测九江房地产市场在2023年或更长时间仍将供不应求。第18页第三部分、九江楼市板块市场及重点个案调研第19页开发区板块：1、除新湖明珠城之外价格4000-5000元左右2、政府全力打造都市新中心，发展潜力无限。3、除新湖明珠城之外在售楼盘集中在龙开河沿线，环境资源优势较显著4、产品以小高层多层为主浔阳区板块：1、传统中心区，市场接收度高；2、小高层、高层为主，同质化严重；3、沿湖价格5000以上沿江价格5000左右庐山区板块：1、都市新区，市场认知度不高；2、价格水平在3500元左右，为九江板块最低；3、90-120㎡小高层将来同质化竞争剧烈市场规模较小，板块差异和价格梯度不显著，客源重合板块替代性强第20页板块界定：长江以南、十里河以北、十里大道以西围合区域在售代表楼盘：新湖明珠城、半岛一品、国豪·水岸城、龙开御景、东方塞纳、恒盛·上花园等待售代表楼盘：观澜盛世等开发区板块概况第21页1、都市近期重点发展区域，区域正由单一开发区向综合性环湖新城转变：这一切得益于市政府在1年前提出“两湖时代迈向八里湖时代”九江都市发展新战略，伴随长虹西大道、八里湖环湖路及十里河综合整改工程相继完工，及八里湖新区医院、兴城大道及体育中心等工程相继开工，八里湖新区新轮廓越来越清楚。2、除新湖明珠城之外，维持着中小规模开发格局，主力户型集中在80-140㎡：新湖明珠城为区位乃至整个九江目前规模最大、产品最全、售价最高第一大盘，除此之外，该板块竞争个盘规模都在15万方下列，物业形态以小高层、多层为主，主力户型集中在80-140㎡两房、三房，同质化现象较显著，但半岛一品还是在产品与户型上做出了勇敢创新。3、除新湖明珠城之外，均价水平集中在4000-5000元/㎡，环境资源优势显著：除新湖明珠城之外，该板块在售房源均价水平集中在4000-5000元/㎡，仍低于作为传统市中心浔阳区，但伴随都市中心逐渐转移，将来发展潜力非常乐观，另外目前在售个盘主要集中在龙开河沿线，环境资源优势相对显著，各盘在产品规划设计上也都充足考虑到了对河景资源借鉴与利用。开发区板块特性第22页开发区板块/在售代表楼盘横向对比基本数据国豪·水岸城龙开御景东方塞纳总建面约13.3万㎡约4.5万㎡约13万㎡容积率2.12.61.8绿化率37.5％40％35％物业形态7幢多层，7幢小高层，5幢高层和1栋21层标志性建筑商务中心观景高层三栋，情景多层四栋。16栋多层，2栋11+1F小高层，1栋10+1F酒店式公寓创新产品多层，21层标志性建筑多层多层、酒店式公寓总户数约984户约300户约900户环境位置第23页规划设计国豪·水岸城龙开御景东方塞纳规划手法整体依水而建，南低北高部分人车分流围合式布局部分人车分流兵营式排列部分人车分流立面格调东南亚格调大面积玻璃窗+土黄色涂料当代简约淡色涂料+淡色面砖法式建筑淡黄色涂料+淡咖啡面砖景观设计双面临河、外有胜利市政公园内有巴厘岛风情园林主要体目前对龙开河、龙开河公园等外部景观利用法式艺术园林坡景庭院图片展示第24页户型设计国豪·水岸城龙开御景东方塞纳户型区间80-130㎡80-180㎡89-145㎡主力户型89㎡两房118-125㎡三房90㎡左右两房130㎡左右三房90㎡左右两房105-145㎡三房图片展示

约89㎡2.2.1约118㎡3.2.2

第25页推广去化国豪·水岸城龙开御景东方塞纳营销主题水岸1号生活馆/生活就在度假/中心生活圈，法式坡景庭院推盘情况从2023年1月开始分9次推盘，先推稀缺性多层，再推小高层高层，目前仅剩3幢高层与标志性建筑商务中心未推所有房源已推出1期已所有推出2期琥珀郡主力在售价格水平在售多层均价约4800在售小高层均价约4000起价约3200，均价约3700，层差30-80元2期在售均价约4700去化情况销售形势良好，剩下房源主要集中新近推出组团高楼层与100方下列小户型尾盘销售中，可售房源在两位数之内1期已基本售罄图片展示第26页区域重点竞争个盘研究——半岛一品占地面积约70998㎡总建面约12.8万㎡总户数约1270户容积率1.8绿化率37.4％车库配比1：物业类型高层、花园洋房、排屋项目进度全现、尾房销售开发商金泰房产设计团体加拿大C&L人居与环境、浙江佳境园区内部产品规划设计充足利用了天然半岛外部环境资源，沿半岛水系弧线由南至北分别规划了联排别墅、花园洋房及高层公寓，南低北高、内低外高，形成与半岛相对应南3北25道弧线，南北弧线围合形成中央景观大花园。原始地块被龙开河天然水系所围绕，形成270°优美半岛弧线，为地块产品规划设计提供了良好外部环境。》》“南低北高”半岛式围合布局第27页》》外有半岛水系，内有中央景观花园在外部半岛水系天然水系基础上，在园区中央规划景观花园，形成景观环境内外呼应之势。第28页》》纯正直线条当代简约建筑格调直线条组成当代简约建筑，大面积玻璃材料利用，外立面为深咖啡色系小面砖，通过大量阳台、飘窗、入户花园、露台（集中在花园洋房）等灰空间设计，扩大室内空间与室外空间交流，最大化共享内外环境资源。从客厅阳台看龙开河一览无余宽大客厅与观景阳台直接相连主卧室带“L”型转角飘窗简约直线条挺拔高层建筑层层退台式设计花园洋房第29页户型范围80－160㎡代表户型60余㎡（1房2厅1卫）/150余㎡（3房2厅2卫）150余㎡边套户型点评大面宽短进深、入户花园、南北双阳台三飘窗60余㎡中间套户型入户花园、阳台、飘窗（南北不通透）》》两梯四户高层公寓户型第30页150余㎡边套户型点评大面宽短进深、入户花园、南北双阳台双飘窗90余㎡中间套户型入户花园、阳台、飘窗（南北不通透）》》一梯三户高层公寓户型户型范围80－160㎡代表户型90余㎡（2房2厅2卫）/150余㎡（3房2厅2卫）第31页层层退台式设计带来更多赠送空间，包括底层花园与地下室、各层露台、顶层大露台与阁楼》》层层退台设计花园洋房户型户型范围140－160㎡代表户型140余㎡（3房2厅2卫）第32页》》形象定位及宣传卖点分析定位语广告语宣传卖点项目定位：缺产品定位：高层公寓产品定位：花园情景洋房项目广告语：一城风景伴岛湾产品广告语：您所能御览世界产品广告语：为舒适生活代言环境、产品、区位第33页板块界定：以长虹大道以北、十里大道以东围合区域在售代表楼盘：（沿湖分板块）时代豪邸、丽景湾、南湖国际、公园1号、都市桃源；（沿江分板块)长盛锦江、都市花园、百岁坊豪庭、世豪名置浔阳区板块第34页浔阳区板块特性1、都市中心板块，市场认知度与接收度较高：区域架构由沿湖板块和沿江板块两块组成，由于为目前九江市市中心所在地，因此商品房开发和销售均较为成熟，目前在市场认知度较高。2、目前在售项目较多，以一般公寓为主，沿湖板块多5000以上，沿江板块多5000左右：时代豪邸、南湖国际和长盛锦江已推出所有房源为尾房销售阶段；目前在售房源集中在公园1号、都市桃源和都市花园，以多层、小高层产品为主。沿湖板块价格多在5000以上，沿江板块价格多在5000左右徘徊。3、将来区域内小高层、高层供应量较大，产品同质化严重（90㎡左右做两房、120㎡左右做三房），一般公寓竞争压力较大：区域内作为九江市房地产开发热点区域，将来该区域竞争将越来越剧烈。虽然各个项目标将来供应量不大，不过其产品同质化十分严重，户型基本上为90方左右两房中小户型。第35页浔阳区板块—沿湖分板块/在售代表楼盘横向对比基本数据时代豪邸丽景湾南湖国际总建筑面积71583.6㎡188278㎡174072.6㎡容积率2.536绿化率38%36%15.6%物业形态多层、小高层2层商业裙楼及数栋高层塔楼6栋31层，1至4层为商业及写字办公，5至31层为住宅。创新产品简欧格调错落式建筑外立面富有韵律线条变化综合物业体总户数701483891第36页规划设计时代豪邸丽景湾南湖国际规划手法小区围合中央庭院项目紧邻中央广场而建以和中广场为中心，住宅以“U”字形围合广场立面格调都市当代格调当代当代景观设计拥有花园式广场、观景花坛、跌落式水景、休闲步道小区中央大景观区小区前广场景观图片展示第37页户型设计时代豪邸丽景湾南湖国际户型区间80-120㎡88-123㎡85-300㎡主力户型110㎡三房88㎡两房90㎡两房160㎡四房图片展示110㎡三房两厅两卫88㎡两房117-121㎡两房92㎡两房第38页配套设置时代豪邸丽景湾南湖国际智能化配备园区智能管理系统，包括周界红外防越报警系统、闭路电视监控系统、对讲系统、综合布线系统、车辆出入管理系统访客对讲系统、闭路电视监控及电子自动巡更、车辆出入与停车管理装置、物业管理计算机系统、住宅报警装置园区智能化管理体系建筑用材面砖、涂料外保温建筑材料、中空高科技玻璃玻璃幕墙内部配套无两层商业裙房商业与写字楼第39页推广去化时代豪邸丽景湾南湖国际推盘情况目前项目所有推出，剩部分尾房项目已开盘两次，共推出三幢房源项目所有房源所有开盘对外销售价格水平在售均价约5000元/㎡左右2023年终最后次开盘，目前均价约7000元/㎡左右价格在5000-7000元/p发明不等去化情况去化情况较好去化以中间套和较低楼层去化不抱负，其他房源去化较好。两个开盘，各剩下40余套未去化。项目891套房源，尚有267套未售，去化率为70%。图片展示第40页浔阳区板块—沿江分板块/在售代表楼盘横向对比基本数据长盛锦江都市花园世豪名置总建筑面积94116㎡360000㎡61650.4㎡容积率/22.5绿化率/40%15%物业形态18-32层高层，商业小高层、多层7栋小高层，商业创新产品板式大宅大盘规模