万科财务指标分析

万科公司股份有限公司

财务分析第6组第1页万科公司股份有限公司介绍万科公司股份有限公司成立1984年5月，以都市住宅开发为关键业务，是中国大陆首批公开上市公司之一，在过去23年里，万科业务涉足全国25个大中都市，合计开发住宅超出100000套，在全国树立了住宅品牌，为客户营造了温馨生活，为投资者带来了稳定增加回报，为社会尽了自己一份责任。第2页98年地产上市公司数量剧增，反应了行业发展万科开始从众多房地产分离出来，连上台阶，尤其在06,23年23年在宽松信贷环境下9大地产公司领跑房地产进入繁华期第3页公司领导人——王石每个人都是一座山，世界上最难攀越山其实是自己。第4页组内人员介绍雷松源王漫雪况野邹璇赵建辉岑梦佳滕越第5页资本构造偿债能力营运能力其他发展能力指标分析获利能力第6页资产组成项目202320232023流动资产/非流动资产20.314817.955119.6284产权比率207.1639203.0457295.0404资产中万科流动资产占有很高地位，在现今流量表中竟然出现了负数？通过度析，我们发觉本来这是由于由于房地产是资金高度密集型行业，开发房地产占用资金非常庞大。而产权比率较大也说明其资金很多来自于借款，而这也就会产生很大财务杠杆作用，不过相对于同行业来说，万科产权比率也属于居中水平，如排名前几位金地集团2023年为240.9494，保利地产却达成了375.7227。资本构造分析滕越第7页负债构造比率202320236422023负债构造比率=流动负债/长期负债综观总体，万科负债更倾向短期负债，主要是预收购买方，应付账款项目上。第8页短期偿债能力偿债能力长期偿债能力第9页短期偿债能力流动比率速动比率第10页一般来说，流动比率在2:1左右合适，万科公司流动比率属于正常范围，不过，它速动比率太低（正常为1：1），只有0.5左右，说明公司流动资产中，存货占有很大比重。同步，我们分析了它钞票流量表，发觉万科资金主要起源是筹资，投资活动钞票奉献也为负，经营活动钞票流量也只是在2023年才开始为正，并且各大房地产都体现这一情况。第11页长期偿债能力分析资产负债率水平很高，说明公司筹集了大量资金，借以弥补公司在主营业务缺口。况野第12页营运能力分析202320232023保利地产金地集团应收账款周转率45.860959.75843.961168.09551648.941存货周转率0.32820.39220.26920.27820.2822流动资产周转率0.39250.4010.3020.30530.313固定资产周转率44.543237.295139.3809135.6647253.609总资产周转率0.37380.38060.28710.29650.3053邹璇第13页万科应收账款周转率和固定资产周转率很低，这又是什么原因呢？我们懂得：应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值第14页对于应收账款周转率较低原因，我们也能够同样分析，万科应收账款较多，从一方面能够说万科信用政策比较宽松，但从另一方面，这种情况也也许造成占用资金过多，从而影响资金利用率。应引发管理层得重视。第15页获利能力分析股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额资产利润率=利润总额/资产平均总额万科股东资产净利率在15%左右。权益报酬率也始终在12%以上，甚至高达了16%,说明投资者投入该公司权益资本获取收益能力较大。第16页销售毛利率

=销售毛利/营业收入净额销售毛利率202320232023万科38.999329.390340.6996保利40.797136.815134.1243公司销售毛利率基本都在百分之30几，净利率在15%左右,并且稳中有升，说明了万科直接赚钱能力比较强。通过对比，也反应了房地产行业是一种利润空间很大行业。销售净利率=净利润/营业收入净额销售净利率202320232023万科11.31913.154417.4304保利19.611417.435115.3375第17页成本费用净利率

=净利润/成本费用总额对此，我们能够看到，在成本费用净利率方面，万科基本也处于行业中间水平，处于18%左右。不过从利润表中我们发觉，万科净利润是比较高，远远高于图中金地和广宇（是金地2.3倍，广宇4倍），不过为何它成本费用净利率并没有达成这样高度呢？第18页发展能力分析销售增长率总资产增产率利润增长率股权资本增长率三年利润平均增长率三年资本平均增长率漫雪第19页销售增加率AND总资产增加率=（本年营业收入增加额÷上年营业收入总额）*100%=（本年总资产增加额÷年初资本总额）*100%第20页2023年2023年2023年2023年营业收入（万元）35,526,6140,991,7748,881,0150,713,85营业收入增加额（万元）—546,516788,924183,2842008年，真实购买力也并未消失，只是在等候中不停蓄积而已；而公司库存不停增加另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2023年同步释放，自然造就了成交量井喷。来自万科23年财务年度报告1.国家出台新居贷政策2023年营业收入增加额较低2.2023年营业收入额较大第21页利润增加率为何23年出现负增加？总营业成本大量增加第22页股权资本增加率股权资本增加率=（本年股东权益增加额÷年初股东权益总额）*100%第23页三年利润平均增加率三年资本平均增加率第24页通过上述指标综合分析，在08到23年，公司资产规模增加速度较快，资本积累能力较强，成长性较好，有较大发展潜力。第25页其他能力分析营销能力：营销战略：以客户细分实现产品增值定位：成为中国房地产行业连续领跑者万科把他们客户群细分为五类：这五类细分市场范围很大，囊括了绝大部有住房需要人群。（1）社会新锐：即工作3到5年，有一定积蓄和经济基础年轻人；（2）关键家庭：家庭有一种生活关键，所有家庭抉择均优先考虑关键人物生活，以“望子成龙型”为主；（3）活跃长者：有着足够经济实力，退休老人，同步有关怀自己老年生活；（4）社会标签：成功人士，追求豪宅人，不是万科主力目标客户；（5）经济务实型：拆迁后需要新房子生活人群。总来说，万科细分客户是以家庭为关键。

第26页管理效率：管理模式：矩阵式组织构造，总部相对集权万科在制度和流程管理上有不少创新，很多详细事务性工作上升到了制度和流程层面，这些标志着公司系统健全和成熟。其管理系统在顺境时体现为公司肌体健康、运转正常和发展稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低程度，缩短度过难关时间，而以“七个尊重”为关键人文精神和公司价值观形成和认可，是万科管理系统正常运转、制度真正执行、指导充足使用基石。

人和资金是管理关键。而万科长期遵循理念：投资者—为公司提供深入发展动力和舞台；员工—公司基业常青源泉；社会—公司长期成长基础正是这一关键集中体现。而员工又是重中之重，提升员工公司满足感，从而提升员工们工作积极性，定期开展团体活动，加强团体合作精神，万科正在进行有效管理并且逐布提升中。第27页安全边际能力：万科具有良好安全边际，等候价值重估安全边际率=（安全边际量/实际或估计销售量）×100%=（安全边际额/实际或估计销售额）×100%安全边际率数值越大，公司经营越安全；安全边际就是价格与内在价值差异，多大取决于潜在风险，而衡量一种公司安全边际能力是看公司应对危机措施及时间。万科23年中旬披露销售数据超市场预期，也显著超行业平均水平。月度销售额超出50亿元即超市场预期，而公司9月销售额非常抢眼，达成55亿，环比上升13%。在跟踪11个一、二线重点都市，9月整体成交量环比下降4%，而万科仍保持8%增速，销售均价同比环比均连续上涨。现今政府楼控新政不停推出，百姓也开始对楼市进行观望，甚至有很多购房者开始退房，因此在这种楼市动乱形势下，万科变化了固有销售方式走起保险路线。商品房开发黄金期也已经成为了历史，面向地产业严峻形势，万科虽身处周期性房地产行