批量住宅项目精装修施工管理思路

批量精装修施工管理2016年1月2前言近年来，北京公司开发的公园1872和臻园项目均为精装修交付，在项目的实施过程中，北京公司在精装修管理方面既积累了宝贵的经验，也有一些惨痛的教训。2014年度，北京公司精装修项目实测实量成绩全年平均90.11分，交付评估综合得分65.8分，均位居控股前列。进入2015年，如何继续保持并进一步提升工程管理能力，把精装修质量做得更好，以提升客户满意度、促进销售，是北京公司的工程管理者一直在思考的问题。北京公司在控股运营管理中心推出《项目部标准化管理手册》、《招商地产工程技术标准》、《项目安全管理标准动作》、《招商地产产品质量实测实量操作指引》的基础上，根据项目精装修特点创新了相应环节的管理思路，在精装修交付项目的工程管理上做了一些有益的尝试。

项目概况臻园项目：总用地面积:10.7万平方米

建筑面积:28万平方米

开工时间:2013-07-20

竣工时间:2017-12-31

物业管理附加信息:5.58元/平方米·月

开发商:北京广盈房地产开发有限公司

投资商:香港九龙仓集团,招商局集团,华侨城集团

物业管理公司:招商局物业管理有限公司

工程进度:在建(2016-01)

产权年限:70年

该项目为70年产权

户数:总户数1046户，目前已经交付494户，在施382户，剩余170户装修标准：精装修批量精装修施工管理思路精装修项目质量管理思路批量精装修管理思路精装修项目进度管理思路精装修项目成本管理思路精装修项目创新管理思路精装修项目质量管理思路（1）精装修设计管理——严把施工图审图关：做到建筑图、精装图

、现场相关功能空间的一致性；（2）招投标配合阶段——配合封样管理；符合项目情况的技术标编写；合同工期管理；甲供材招标计划；（3）项目实施阶段——实测实量贯穿整个项目实施管理全过程；

重点工序质量控制交底管理；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例一：设计管理●土建施工阶段的精装修水、电点位及隔墙定位图纸下发与过程监控根据精装修交付的设计要求，将电气、给排水、暖通、空调等专业的精装修末端设计图纸的设计时间前置至建筑初步设计阶段，这样可以保证在土建施工图纸完成后，精装修的点位及隔墙分隔图也一并完成，大大降低了后期因水、电、结构改造带来的工期及费用方面的损失；批量精装修研讨——质量管理思路精装修项目质量管理案例案例二：实测实量案例：通过北京公司近年来对实测实量经验的积累，现阶段在实测实量方面已逐步形成了全过程应用的管理制度和企业文化：招投标阶段：——通过技术标的形式对精装修单位进行宣贯；——通过招标过程中的项目经理推演环节，针对项目经理及技术负责人

进行实测实量的测试，对不达标的单位不允许参加投标；合同签署阶段：——以合同附件的形式再次对精装修单位进行约定；——合同中设置了严格的实测实量奖罚条款；批量精装修研讨——质量管理案例项目影实施楼阶段申：——宵每周昌定期唱组织土监理针单位层、总吐包单矛位对睛精装饱修完食成面膏进行长实测横实量检情查；——创建立馋分户鸣实测炊实量逗数据棉档案股制度慰，发烧现问坑题点愤，按乘照档给案数葱据过程甜中进伞行消烈项，对重损点、凑难点肾工序鸽进行洪分析芝总结灾（例既如玻枝化砖墙猴面铺担贴工傍艺）弦，形王成现课场管械理的灭可视瓶化；——纪严格全落实尼合同究中约竖定的耻实测评实量探奖罚完条款沫；批量运精装垄修研独讨——质量到管理谈案例精装敞修项滔目质牵量管仙理案个例案例玻三：拾甲供回石材煤管理近案例针对胀以往钓甲供纤石材身观感防质量眠较难祖控制唯的管象理难匹点，画项目辈部提绒出在退精装田修招切标阶辜段引畜入“下石材羽专员落”的士概念照，即祖中标妄单位雾应在鲁甲方束石材渔供应胶加工病厂设呆置石待材驻扬场专夏员，醒在确杨定甲充供石槽材中尾标单袋位后紧，甲冷方项庄目部色、采形购部偏、设梯计部繁在石沿材指烂定加菊工厂男中选已取符伯合设肺计封拜样要涌求、由观感其质量搁稳定纺的石艘材大鸟板并忽做标匆记，忧后期帮由精踩装修讯单位践的驻晕场石菊材专常员监咬督厂并家从假甲方袭指定侍的大蹄板中屿选材臣，进足行石枕材加闪工，缩慧同时躁项目钩部还楼通过弄以下峡途径捡进行鸟过程徒控制类：——录石材御出厂良前将演预拼耳效果拿拍照唐上传必、确鸣认；——原石材娇到场帅后进贴行观盈感质软量抽帝检；——湿对施略工过王程中握发现疗的观浪感不闻合格氧或断童裂的蕉石材揉，现欠场采院取销闷毁或国做标记退存场等校措施中。批量团精装凑修研傻讨——质量衰管理煮案例精装吹修项捎目进度管理臂思路（1）合抵同框牢架管睁理——总工陡期（层总包室工期剩）、抱里程利碑节搏点要苍求；（2）三饲级进库度管吸理——构建稿总包寸、精攀装修快、甲磁供材舒进度哲计划畜管理浅体系莫：（3）穿起插施常工体盾系的位建立——采取公分段恳交接堡、分闸批进猾场计排划的浆策略；（4）垂路直与街水平爹运输娱的管奴理——室外撕电梯我与室镜内电窃梯的扒规划尚；地商上运嚼输与地代下运晚输的只规划杀；批量羽精装左修研普讨——进度存管理自思路精装虏修进启度管全理案杆例——穿插李施工热体系亩的建溪立臻园塞项目从南区程共三纸栋楼毁前后叫封顶趟相差早一个康月，失在这脊一个法月中栏如何弃安排登总包肠与精属装修紧的交彻接？鞭成为带南区寸按期豆交工脉的关跪键。精装草修施惭工准洲备工踢作前殖置、足界面江问题客处理绍：——奥在总柜包施剩工中投分别垒针对据外墙栗内保廉温做断法，辉电梯蜓井道款吸音眠板做煤法、笋厨房价、卫垃生间还采用利加气筐混凝杀土条勤板墙楼做法养以及栋管井建采用遣轻钢犁龙骨钱水泥慈压力裕板封附包等哈做法腊，召钓开专运题协健调会漏进行蜡作业础面处医理方固案的比确认碌，在躲很大描程度雄上削迷弱了汁因作推业面总与图柄纸不放符进段行再利处理稿对精省装修沈工期维的影邪响；批量攻精装着修研资讨——进度彻管理描案例批量太精装慢修研漂讨——进度抹管理录案例精装偷修进赵场前应的三帽栋楼便进度遥情况批量仇精装舍修研龄讨——进度仔管理哨案例精装碑修进若场前固交界愿面的歪三类继施工双隐患精装阿修进凯度管剑理案典例——穿插蜡施工弓体系奶的建污立外装垒、初暴装、拥精装椅穿插废工序门示意顽：批量赛精装收修研舞讨——进度土管理扁案例精装词修进讲度管熄理案炼例——穿插哀施工身体系遇的建冻立主要轧移交否工作容面体闪系：批量病精装妨修研功讨——进度志管理符案例梳理俗甲供腐材配芦合计扬划——焦臻园辅项目倚的甲攀供材换单位疯多达20家，璃如何旧合理葛安排借各自楚的进假场计允划？借如何山安排哨精装搭修的座配合幼计划搏，尤驱其是订供货蜻+安宜装单羽位的自配合盈计划炮？是惯精装爪修管船理的重点爸、难拉点：在项意目实伴施期李间，丝式每确搁定一贱家甲虽供材炕的供馆货及令安装能单位颜，项捏目部盼就会瓶安排漂一次泳专项孝协调咽会，扑根据帜现场够情况床确认毕进场日时间子，并摔由甲鸭供材则单位虎明确壶现场模需要检配合鸡完成祸的工另作内魄容及彻交接陡时间吼，后怪期项愈目部裤也会剃针对脉配合泼作业饰面上旬的完霸成情且况进涂行实既时监咐控，满最终盲满足杀甲供鞠材与用精装叫单位随的无盐缝衔蜂接。批量罪精装哈修研贷讨——进度魂管理每案例精装莲修进厌度管瓜理案幕例——三级喉进度串管理抓体系副的建蓬立精装按修项咐目成本管理彼思路（1）精盯装修己设计独优化阵管理——样板吸间先多行；（2）WB协S分解驱管理——实现屡管理泻内容顶精细祥化；（3）二胖级成滑本控内制管绪理——它a:投资挪估算顽；b:精装态修样雄板间倍成本他优化赢测算井（指承导精讯装修招投苏标）蒙；批量霜精装膛修研拔讨——成本厨管理钥思路精装否修项龟目成湿本管险理案吐例案例桂一：昆精装争修成投本优都化管搏理案蛮例●在臻型园项虏目售市楼处角样板权间施傅工完邀成后倍，通示过前文期设低计沟票通，抹针对倦现场悠施工藏中的唯实际园情况注，提尘出合决理的没成本昨优化坏建议吓，为好后期尼成本吉控制遇及成林本节融约奠腿定基忙础：——许建议绣取消蜡了卫终生间翁窗帘选盒内竟的灯货带设芹计，级最初薯的设计翁思路筹是为山样板宽间提盼高照橡明亮柳度而俗设计封的，慰在大货忌中是港可以向取消搁的，储此项厕建议麻实现海成本泛节约洞几十万高元；批量猪精装昨修研柄讨——成本蓝管理摇案例精装胖修项执目创新管理吐思路呢尝试（1）精政装修置管理滋创新般思路——成立珍专属奴部门吗，系量统负悬责精绕装修佛对接省工作驼；（2）建畜立“争以终库为始帖”的亏专业防管理疯思路——使各振专业吓工程蜡师在询工作坏的配洞合意识膝得以类统一当；（3）低抽成本问运作秆模式渗下的保精装袋修项雾目质克量控毛制——寻求砖精装妥修管乳理的捷平衡点种；（4）精象装修热精细程化管澡理体捕系的呀建立——设计叔先行详；（5）在画“互翻联网+”的新跨形势现下如信何引晌导精踩装修按的发响展趋摊势。批量炮精装琴修研杏讨——创新响管理严思路随着判各城刘市公掀司精梦装修宜项目参的增掩多，呜精装给修的倒物业述形态俗增多利，建淘议结杯合城具市公电司自零身特桥点，歪在总起部或奸城市盼公司从成立满精装荒修的熄专属轮部门——从设誉计、开采购鬼、成静本控典制及究施工胶管理积等维需度合准力将床精装献修工晶作系香统化薄、标丛准化返。通兆过工后作成谋果输乔出等狮内容全来划价清工做作界明面，攀这样饭可以哗更有巡寿效地戒避免费现场盆“越矮权管俊理”柿、“奇管理负不到嚷位”痕等现厌象发形生。自同时织部门锄堡垒裙、多窗重管陈理等蹦管理盲难点节也会结得到麦一定轮的改抚善。创新辜管理贪思路阳之——成立桥精装往修管喉理专贯属部价门案例梳列举灾：臻园笨项目豪北区滨精装芦修管删理难笑点：——精装浇单位译中标反价格棍水平绝较低历；——中标恢单位圣未曾跪与北毕京公慨司有丸过合弃作，手增加叼现场圾管控虽的不牙确定如性；——施工拘期内忽湿作招业跨幸冬施坟、跨骗春节茅，绝轧对工副期较链短；针对召上述母难点迎，实曾操中面进行医进行茄了如发下动佣作：创新革管理哭思路生之——低成尝本模晓式下乌质量化控制招标摆文件键及合狠同交争底在精捷装修母单位骄进场珠初期申，集最中安待排施什工单足位现抢场项荡目部鼓的全剪体管彩理人福员及症监理朵单位融工程棵师，哑以专印题会司的形着式进最行招蒙标文邮件及订合同漆的交梨底，子针对便招标虎文件胆及合裕同中忘关于赵工期窄、质启量、斯与总付包的川界面夺划分矛以及部实测喉实量拦要求玩，进睛行系秃统的梦梳理蛛和明尿确，胀并最膏终以福会议捐纪要质形式绿下发常至各湖施工粗单位珠及监幸理单杠位，停避免兰现场软产生煌不必挣要的耍签证默纠纷跳及窝阴工、梳漏做残等现镇象；创新强管理刺思路挖之——低成慰本模铁式下笋质量槽控制实测涂实量员专题辣交底悔会针对咱实测央实量搅的关著注内援容，皱召集董监理鞠、总岂包对豆精装披修单密位进听行宣纽奉贯，粘交底贴直接垄到基左层劳并务单锻位，及在强揉调实蔬测实旗量重劲要性月的同除时，挨对基鼠础的因各类斥精装稀修基无层质鲁量标索准做糖重点够关注懂，同罩时明笔确合乓同中陷实测分实量刷的奖旺罚制遥度；创新曲管理舰思路咳之——低成词本模及式下芝质量贱控制通过估管理析节奏挨的变魂化考临察施坝工单在位现筐场管两理能丝式力进场迅初期姑，项宋目部昆通过狡一系唯列的墙管理张动作弓对精蛮装修量单位颤进行展交底我，完寸成上漏述管祥理动克作后朵，至耳少利爬用两彩至三蚂个星涂期的册考察鱼期让速施工纷单位遇自主冶安排才施工芽任务辛，最胶后项币目部萝通过秩现场躲巡查芒、巡嫌视发魔现问味题并轧汇总荡，尤励其针优对存掉在重定大质无量隐愉患的粱部位否（防焦水基领层、赌吊顶战基层撑、石准材造伸型墙老基层扩等）晌进行律集中麻处理鲁，其盐中包犁括各仇项交扯底中纺反复拨强调惹的注汉意事伴项，芝针对木这些酒问题犬加大衫惩罚漆力度啦，力负争一沉次性踩的规征范精斑装修泪单位姨的管然理能损力。创新走管理症思路河之——低成肯本模约式下罩质量轨控制通过投采取敌以上崇措施换，臻迟园北焦区精粪装修道从2冠01芒4年脖10脂月份拾进场忌至今非，先肠后经厨历了评两个诸季度挣的第检三方幻玉实测划实量往，且盘实测毛成绩患均在臣90布分以茅上，搏特别堂是在轧历经称了冬厉施、盟春节总后2应01匀5年肢第一匀季度努的实畜测中增，北浊区精为装修震实测龟成绩晴91秃.0烛5分遮，其龙中墙痒面、覆顶面伍的平哑整度杯、水魂平度身均取永得了雀满分隐的成坏绩。另外游，在工一期井南区冲及北丝式区精悬装修围交付铁评估铁中，雕分别唉取得辟了76岔.5昌5分和74本.5旱2分的丧较好钢成绩壤。创新巡寿管理娇思路丙之——低成决本模逐式下夏质量迟控制行业先领先凝地产展商的牌精装纽