房地产开发企业拿地操作指引

开发企业拿地操作指引目录4.大中型开发企业取地认识2.开发企业取地模式及方法3.开发企业拿地标准工作内容及流程1.开发企业取地原则及准备开发企业取地原则及准备在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础，是根本吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里取地意义拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性取地原则研究政策发现机会了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻取地准备争分夺秒储备土地土地是宝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法取地准备瞻前赏顾后趁全查盘考弃虑从公监司目欠前财易务、获后期展发展需等各均项条和件出稍发要考碍虑长冰、中略、短脏期项落目的埋配比嫁与结至合取地座准备建立头评估槐体系建立研考察姓评估狂地块惹的指昏标体膛系建立但投资暂分析矿模具形成能征地仍报告逼模板取地朴准备开发企业取地伐模式串及方犯法主题地产取地新区开发取地大配套取地城市更新取地商业综合体取地产业地产取地取地镇模式对国伍内大着规模贩取地窄模式泥进行画了细边致分兴析，潜归纳较总结咏出6种规芬模化碎取地送模式取地鞋模式主题男地产盼模式——将地液产与波主题善嫁接坦，满盐足特麻定人温群需嫁求，途追求牛更高星生活剑品质座的开都发模馋式；者根据户主题羞定位康方向岸，目章前我脉国主脱流主轨题地菜产取雨地模吨式可栋分为锁两种金类型旅游絮地产依赖积自然角或人毕造资始源专业眠性强持续敞性经览营资金省投入葡较大类型释义模式搞共性养老园地产依托钢周边助丰富揉资源宿而建指，将类旅游黄业和摩房地雅产业怎无缝轧嫁接眠，具远有更逗好的忘自然草景观峡、建征筑景谋观，习同时艳拥有冬完善抵的配荒套功偿能和浅极高秆的投毛资价等值从建塞筑设六计、悉园林指规划统到装为饰标购准各奏方面殿讲究梯适老欺化设闲计，么提供汁护理尿、医池疗、贤康复切等专亿业服乎务主题背地产蛛模式主题律地产炕模式—旅游劳地产标取地自然、人文资源丰富的城市/旅游需求旺盛的消费地操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活核心赔要素皮：旅毛游资秀源城康市或龄中心押城市限周边描，旅造游型芒配套绪持续迟运营极能力恐，泊较大轻初始夸投入主题遣地产艳模式—养老蜻地产带取地人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利核心吩要素慕：人记口老吵龄化筝或具贿备适克老资园源的串城市驱、政踏策大缴力扶厚持、便具备盼专业蓄的运计营团威队新区单开发疫取地触模式快速肉造城城市拉具有渡新区革发展秆规划企业沸开发军能力棒极强资金暑投入丙极大政府闷资源粥捆绑榆性高类型释义模式拣共性区域芒运营由开怖发商蹦主导袖，快庸速开勾发、之快速壮周转疼的可护复制配的开菠发操良作模芹式。配合库卫星孙城规龟划，滩快速胳实现洒造城泊计划浓及人介口导驻入目这标，接完成运城市期建设粗预期单效果通过换土地齐一二唐级联五动开终发与腿经营铸，进亿行新痒区土睛地整纤理出趴让、乒项目肚开发胆、物哨业经惰营等劈燕，实第现政熔府区疮域规荒划目求标的滚实现通过商区域鲜运营架实现来地块建价值喜最大枣化新区壳开发佳模式——依据葵新区乖规划民，为夕满足唯城市堤发展篇需求送，拓率展城额市新针空间商的规储模化源开发筑模式旦；根木据操烛作方仿式不退同，杯新区碰开发榨取地奏模式刑可分龄为两脉种类避型选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计新区焦开发朝模式—快速逢造城松取地核心阳要素渐：有祖大量城外溢糟需求渡的中猴心城役市新晨区、时众多血大配遭套整域合能资力与遮极高票的资喇金投醒入要预求新区象开发直模式—区域股运营猾取地具有新区规划的城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强取地成本低；前期资金压力大；项目周期长政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利核心盾要素旱：有茅新区泻规划晨城市道，具赤政府梅资源讯及政弹策支疯持，赴强大悄基建姑、资争金实喉力与目相关舟开发阳经验大配暑套取锄地模包式一般雷性配忽套类型释义模式钉共性专业慈性配完套建设尖酒店违、会痰展、闭运动弹、休隔闲、坊文化框、教踢育、速医疗融、城稀市地骑标等降配套山设施仗，提俘升区志域以档及物黎业价阶值；阔以规腿模开捐发、湾配套料先行淘的理丈念打度造复降合城即区根据离政府朋需求疮，代从建城墓市基傻建、论轨道勿交通犹等专蹈业性休配套换设施傲，以礼此置份换土茧地资干源进运行开享发政府降具有臣完善砖配套疑需求企业滨开发泛建设星能力壤强项目戴规模灿大资金翠投入轰大大配国套模售式——因代杯建或会配建歇配套拆设施禽，实陶现政垒策红犬利回痰报与董区域丈价值彼提升呼双赢腾的开煮发模瞧式；珠根据勿配套遮设施政类型讲不同该，大胡配套碍取地不模式嚼可分驰为两潜种类荐型大配挺套模予式——一般剩配套交取地适合各类型城市（一~五线城市）操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；只进行二级开发取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高核心舱要素西：高悼效的椒开发秆组织亦能力枣和大章配套林运营宁能力旁，资骑金实背力强伪，需木政府萌相关抱配套摇支持当地政府存在资金缺口，财力不充足操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持大配份套模谦式——专业荣配套众取地核心秆要素筝：有槽代建舞需求决财力构不足卧的政嘱府，丙城市娘专业惠基建炕企业屋或建晶设单厚位，蔽资金暖实力员雄厚商业估综合资体取警地模线式商业俩综合凭体一般封位于消城市轰核心扯地段可能之面临廉大量苦拆迁愉问题资金腐投入堵很大追求绵长期湿高溢竿价经敢营回奇报将商阴业、优办公援、居匠住、想旅店瘦、展陪览、烟餐饮班、会锤议、夜文娱尺和交眠通等献城市乒生活油空间狡的三凳项以纱上进都行组陵合，截并在薪各部啦分间午建立拜一种鸣相互扫依存趋、相焦互助建益的妇能动挥关系伏，从钢而形席成一臂个多盛功能狸、高艇效率冤的综暮合体居住文娱购物中心写字楼酒店商业综合体类型释义模式符特点商业孔综合各体模可式——购物介中心续、写说字楼术、酒牲店等物业态丽组成毫的建凑筑综醉合体就，提芦升空翁间使缓用效钢率城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模100-1000亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润核心萝要素熄：商构业商隆务需我求旺芦盛的及城市任，高睡资金激投入太要求滨及商校业持喂续运睛营能勾力商业旦综合肃体取将地模佣式城市激更新虽取地避模式城市若更新大量茫拆迁高额煌前期荷投入政策湾依赖壮性很躺大风险笨较高类型释义模式诱特点对城循市中荷某一捕衰落争的区去域进森行拆油迁、兔改造剑、投口资和仆建设满，以父全新寨的城秩市功骡能替诉换功夺能性腿衰败纠的物装质空哄间，越使之隙重新谣发展吩和繁排荣。薄它包奖括对禽客观届存在骡实体翻以及霸各种菜生态刘环境欢、空摩间环哄境、所文化膨环境立、视牛觉环御境、盆游憩队环境奋等的骗改造努与延剥续改造统目标政策壁制定开发叮模式资金报平衡技术稠指标开发刊控制方案讲操作旧新城市慰更新喘在操叨作过酬程中还面临来来自旅各方揉面的折不确芹定性脉，相矛对风帐险较蓬高城市革更新根模式——通过个重建崖或再亚开发提、综鸦合整痛治或却功能察改变搂，优敢化区万域功展能，茄助力瓣城市乞升级部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模50-3000亩；拆迁面积大取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持城市宅更新警取地食模式核心口要素位：发牙展饱肝和的薪城市间优质爹、企礼业极置强的呆旧改扩协调糊能力腿及经送验、裁政府孝政策孟支持产业载地产肤取地村模式类型定义特点典型案例政府主导工业园区政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器苏州工业园区广州经济技术开发区实体企业进驻型产业园由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集长虹工业园五粮液工业园区工业地产商运营型产业园工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为载体，进行城市产业地产综合运营，获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入天安数码城联动U谷津通工业园产业敌地产佳模式——以产伶业为现依托页，地害产为熔载体购，实雁现土妹地的即整体痕开发隶与运赖营产业拍地产3大类蒜型平台韵搭建全方蒜位服橡务产业墓聚集区域丝式增值实现隶效益产业安地产孤取地忆模式经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；一、二级开发；工业用地取地成本低，前期资金投入较大，项目周期长本模式的盈利点主要为低价取地，产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，此外还有创投收益等多种盈利模式产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强对政策依赖性适中，需提供适度政策优惠核心脖要素慎：经跳济活映跃度铲较高友的城我市、蜡产业说背景千雄厚岛、具即园区槐运营修能力厨、政闻策优骂惠支乳持模式城市背景企业层面主题地产旅游地产自然、人文资源丰富的旅游城市/休闲需求旺盛的中大规模城市周边旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；基础资金养老地产城市化程度较高的老龄化城市或具备较强自然、养生资源吸引力的城市团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强新区开发快速造城有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强区域运营具有新区发展需求的城市具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强大配套一般性配套适合有新功能需求的各类型城市（一~五线城市）操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强专业性配套当地政府存在资金缺口，财力不充足城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚商业综合体城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强，取地拆迁投入大城市更新部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求具备很强的操作协调能力及旧改经验，取地资金投入要求高产业地产经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强各大柜规模颈取地盘模式怨的核扎心成训功要删素取地崇模式嘴总结1.招、附拍、案挂最规旋范的粱拿地超方式丸：出恰让土宝地一气方为与国家圆，没男有任屋何税研费，粗拿地葡一方袋，可亡支付仔的所你有款杀项进藏入企锅业所陈得税趁和土箭地增趁值税秆成本缘瑞，没根有任达何争忧议问题1：土地撇闲置齿费问送题（国兵税函【2秩01核0】怨22蛛0号、侧国税救发【2鲁00丑9】蛋31号）问题2：契税标问题财税【2填00态4】婆13仰4号、忠国税筑函【2餐00奶9】起60仓3号（退一级蹦开发孤情况桨下出乞现的音问题岭）问题3：考虑帽拿地爆的主郑体问背题例如齐，签畅订土湖地转架让框么架协代议的悠可以划是母素公司高，如尤果是匙最后盛签订去协议暂，一颈定是少项目攻公司张。否沫则，机土地蛮再转旁让到距项目祖公司欧，税娱收问再题很栋严重竞。问题4：返还荣的土例地出润让金似问题财税【2支00踏9】放15竟1号、指财税【2未00君9】滥87号文活件。荒例如忍，某顷公司5亿元伏拍下拘了土览地，员政府鸦又返兄还了2亿元羽土地土出让番金。思考汽：如果恼是直吉接减还免的营土地沟出让碧金呢兵？是援否需该要计露入应喝纳税谅所得老额？问题5：以地度补路松问题江苏界南京帝市关期于土妄地增促值税大的问售答，钥认为开看似耳企业启没有壶花钱云就去菌的了朋土地靠，实乖际上暮支付个的修须路款市就是降去的当土地恩的对洽价，面因此泽可以倒进入寒成本温。类勾似的败，企换业所隙得税押认为芝也应劈燕该照诊此办堪理。(和税炒局沟谷通）取地稼方式2.不是货招拍港挂，址创造吉招拍筐挂（裁操纵礼政府狠）例如杀：某房诚国有吓企业忌土地鸟补缴伤土地厅出让买金，鼓变为倚开发虹用地赚后，电准备绞将地宅转让罪给某箩开发昏企业辫。第一抛步，国糖家将显土地满收储效，支烦付给弱开发茧企业掀补偿鸽费，先营业膏税（样国税洒发[1采99歉3]奸14运9号文榴件、怒国税枕函【2隆00别8】杨27况7号文掉件、兽国税佩函【2锄00挖9】膜52字0号文凶件）梳不征凝税，魂土地兴增值捏税（《条例》和财傍税【2兼00株6】念21号文刻件，喷不征缝税，捐企业粗所得挽税（库国税临函【2听00闪9】触11款8号文宣件，张享受拌搬迁男补偿泳纳税餐待遇问）第二卫步，国饿家二老次招损拍挂体，承姐诺该贼企业劝拿到科土地泼，支吸付给气国有短企业坐的拆吧迁补怕偿费智在招群拍挂桨中支拴付；饮此时财，政腔府出智让土疼地，赚没有狐任何贼税费纲。第三休步，如朽果该弯国有泳企业摇要房运子，售不要你地，脖则地胆产企份业保悬留分拴给国冈有企烈业的云房子似不卖味，而泻是在氏将利某润分唉走后是，将僚企业皮股权卖留给嘴国有嫁企业护来完误成。总结：该锋方法柳主要搁是为霸了在慢尽量代节省去税款猎的方制式下者，解丘决如允何将硬土地厦从一突个国翅有企育业转夏移到屠另外沉一家拢。取地谜方式3.购买赵转让醒土地翻（项乳目）(1躬/2厌)买方柄：直接遵按照倒支出瞧款项臭作为滔成本游费用置，除宰了缴杨纳契通税以撕外，店没有柿其他条涉税准问题碑，最塞干净恰。卖方昨：涉及弟税收傍很高抓。第织一，坦企业肢所得促税；格第二顾，营咸业税滚；第芽三，歉土地宏增值闻税，匆第四熄，涉狼及法得律问乱题，霜第五锹，实辫质重两于形迁式（渴国税冲函【2咳00坛7】絮64跨5号）骡。注意阵问题曲：（一他）卖伞地营汽业税农的差敞额征卡收1、差还额征嫌收营男业税椒（财注税【2扯00留3】晓16号）2、如测果是警招拍垃挂拿宿下的姓土地饿，卖帅地时翠是否态允许滴营业氏税差耳额征饭收？判（国坝税函【2江00站5】惑83号，班但部尚分省池明确班表示演不允苍许，革例如东：大惠地税俗函【2获00观6】狡14辉5号、壶桂地婆税发【2市00胸9】瓣18派5号）3、如确果是饭购入偶烂尾阿楼，讽装修最后销迎售，兰是否错允许遇加计册扣除雁？取地牙方式3.购买败转让储土地收（项装目）(2勇/2尚)（二践）卖沸地的躬土地被增值区税1、如联果是罩直接捡卖地书，土者地增学值税凶是否雀允许平加计漠扣除梅？（嘉国税袄函【1终99悬5】紧11愈0号文愉件，同不允恳许加蜡计扣泊除）积？2、生麦地变趟熟地珍的扣鱼除项皆目（烤国税做函【1新99政5】瓶11躲0号、祥国税热函【2乳00叮7】尊13丛2号文释件，绘允许巴扣除艺）。3、卖币在建犬项目毅的扣巴除项班目；4、不践更名或，实本际卖税项目蛮的税既收问选题（握国税筹函【2路00召7】挎64睛5号）注意辅：营皆业税饮差额吃征收义与土距地增螺值税念加计被扣除隐的协海调恰也好卡讽到区袭间。（三侧）拆床迁补尾偿费面的税辆务处膛理1、营豆业税虑：国检税函抚发【1辆99绩5】释54沙9号；2、土体地增界值税坐：国全税函【2陪01躲0】袖22哗0号；3企业木所得您税；4、个茫人所乱得税洒（财茅税【2叨00酱5】麦45号；5、契尽税：裂财税【2鲜00乐5】旱45号（四昏）变堂共同猎成本胖为直康接成遥本取地闭方式4.危“购买漏股权暗”将目欺标公之司的宽其他远资产疑先清俩理掉瓶，然亮后卖服公司10扫0%股权税，该牛方式治是目痛前运待用非伏常普善遍的零方式词。购碌买方生的大切忌是娃在谈暑判的翁时候闪，不膜考虑用税负萍问题鸭，结衣果酿锣成大弊问题榆。卖方说：只有仍企业线所得旨税，角没有逆营业的税和海土地仙增值耳税。冤（财临税【2滤00制2】锤19址1号、轻青地先税函【2待00贵9】述47号、来国税寇函【2快00绵0】东68再7号）买方愧：税负朵较重蝴，风猎险较盒大。1、股斤权溢蔽价不蛾允许债作为灿成本蝇在所查得税嘴和土仅地增据值税精前扣顾除，珠相当秃于对炼方少测缴的胃土地傍增值巩税递与延到被下游作来了湾（资禽本结旱构的陵一般掉变化蝴，其志税收逆待遇通不变匪）。例万科翅拿地慕多是筛股权属模式悲。2、标庸的企雄业未房诚来的士税务捡检查挥风险响。例插如，摔该企轰业账旬上有30膊00万元邀白条粮。3、该趁企业异既往拆少缴蚕的税裤款遇签到的词税务台检查欺风险孩。（福不能鸣为目帽标企看业的秒过去昌买单政，例筝如：舞过去铸偷税常）4、该读企业崇的其饰他潜悦在负屯债。野（例盟如：奖电讯猎盈科顺将北吼京的浮土地捡转让股后罚省款主车体依绸然是袄华夏韵房地仗产公垃司）取地擦方式5.报“创造诊境外勺卖股侍权”(1予/2猛)（一臂）境耐外卖呆股权犯。将战使得羊企业恩所得讯税税卖率从25饺%下降币到10殿%，所签以如隶果预富计到宁未来展将转唉卖股盖权，尊拿地遥之前点就要茫建立萌外商相投资够企业却去参希与拿咸地是扁最好喜的方印式。（二脚）将睛增值巾分段父，创徐造境尽外卖纷股权茎（组瓜合拳亭）。1、在具境外理避税尖港先烟建立踢全资例子公坦司；2、将倒有地局的子赵公司量投资域到境弱外子废公司悔，该交项投记资可先以实疯现一植部分浮增值座，并着交纳倘企业婚所得按税，耽但是浩税法宽规定逐可以剧递延10年。航例如羊，计躲税基赖础1亿元椒，市侵场公录允价锄值为5亿元恭，可收以3亿元书的评菜估价多值投形资到到境外堡的全色资子呢公司疯，虽涛不公番允但节实现滔增值读较大栗，一租般能泻够接宇受。隐（财婆税【2勇00丝式9】庙59号文诊件第所七条苗第三趣款）丙；取地妄方式5.圣“创造致境外劳卖股治权”(2园/2惨)3、境绢外新我建立棉的子秀公司狼将取风得股极权转册售给解需要涉土地橡的公都司，疯作价5亿元听。该穗交易扣可以茂在境溪内完毫成，迈也可某以在弊境外交完成秋，这驴部分展增值拢按照10翻%交纳析预提沟所得柏税税负窝比较潜：如妇果长贡期股闭权投科资计突税基奥础为1亿元袭，市原场公毙允价泼格为5亿元苍。则沫第一华步投抄资的届时候腰，可杠以按匆照3亿元卸投资元，此仍时2亿元黎的所搞得额伤可以秀递延10年实炕现。违第二忆步，塌境外议销售派价格矿为5亿元齐，此求时增姜值额遗为2亿元夺，此谢时预开提所焦得税示税负偏为10暖%。取地街方式6.设立sp齐v购买殖股权大的匙地产麦企业不经常扮运用声，但答是在殿国税施函【2层00迟9】彩69滤8号文危件颁波布以垄后受黎到了夕一些体限制武。（一尾）股抹权架汗构设导计：1、在踪蝶维尔皇京群椅岛设巩立控留股公搂司；2、在许香港舅设立绵二级旦控股士公司孕；3、香次港的湿公司离全资右控股蛋大陆滤有地吵一方牛。（二蒸）操爸作模碎式：1、维宋尔京就群岛窄转让认香港丢股权轿，价芬款在傍境外臣支付病。2、理遍论上怨，中呈国大容陆没慨有征袖税权的。（三税）反说避税赤：1、国胸税函【2泉00别9】伪69词8号文出件，谱可以矛刺穿涌公司奥面纱澡。但陷是如呜果企泽业不惰是上山市公崇司的柱话，势由于阔此类荐转让折非常醒隐蔽充，税私务当垫局很残难知龙道消跨息。2、根阔据中针港协灶定，恨如果歪不动蓄产占调到目早标股戏权50慎%，中民国大梁陆有夕征税命权。绢第二游议定过书确借定，场这里诵的50服%是在36个月肺之内许，曾遍经达畏到过50计%。疑问柜：维娃尔京猪群岛桑转让宗股权谈，是混否会香被SA绑T认定旋为适假用中归港税赠收协胞定的历不动古产条咱款？取地努方式7.同目俭标企静业合暂并，航然后覆目标蝇公司昂的股乳东卖浅股权情况练描述止：甲歌公司留准备礼购买劳乙公脂司的户土地系，乙时公司作先将勇其他斧资产车清理京掉，次只有付一块汪土地男。操作敌模式煌：1、甲志公司案直接帮将乙半公司爪吸收萄合并握；（棒财税【2梦00篮9】震59、财歉税【1区99边5】遵48号、红国税短函【2角00谊2】炎16亲5号、罢财税【2兔00阶8】叮17岗5号、让财税【2蛇00拦3】测18百3号）2、12个月许后，层乙公冷司股化东将旷股权晌转售抱给甲斥公司勉原有塔股东垒。点评浅：企箩业合刺并法榜律程区序比示较复庭杂，采但是便在几驶乎零俘税负狠的情够况下诸将土虑地拿睛到手皆，如锁果能央够操黄作成挡功，事税收渠利益辨很大巾。取地飘方式8.有地拣一方驾投资饲到地素产公林司，莲然后宰卖股疑权情况伯表述腰：有地叙一方狐将土则地投甲资到内房地球产公居司，烟然后经将所开持有氏的股众权变记现。1、投客资及灭将来既转让恭股权另均不活缴纳征营业鸽税（供财税【2基00粪2】刃19奏1号文貌件。妄）2、投都资到逝地产哀公司幕，自20扶06年3月2日以蜜来，疮需要匆交纳纪土地始增值雀税。巨（如列果是绩非地骂产公洪司更萝好）3、投忧资行总为，母需要津交纳俊企业购所得轰税总结贞：节省秋税负妻有限太，只上省略狱了营兰业税贴，好摇处是林投资逼的溢嚷价可赖以作连为土润地成挨本在烫企业熔所得俱税和速土地忙增值可税前性扣除兽。相星比较与直接麦卖土姜地来镜说，跃是比捏较好拥的方遍式，蹈综合锣税负陡来看熟，上息游少简缴了纯营业丧税，垄而下等游税裁负没莲有提密高。以上晓适用腐企业钩资产县很多槽，无划法直赛接用召卖股袜权的瓶方式数交易赴土地城的情曾形。取地腐方式9.非地馋产公神司投侦资到盈非房墓地产钻公司非地说产公葵司投德资到阁非房量地产贼公司拌，然斜后同丘地产吩企业芝合并余，或恼者申喝请房很地产淡开发辅资质弓。情况侨描述堪：（该如方法绝适用伸范围杠较为华狭窄袭，适闻用于盖协调或能力课强的蕉企业招，算径是刀搜锋下杂跳舞姐）第一团，爹企业并投资穴到一稀家非俭房地坟产企亮业，侦名称隔为某殃某化狭工公妄司（早该问疾题中签南京垃市地哄税局腐问答摄明确膜不缴期纳土剩地增寨值税乓），圈由于雅被投疤资方介不是厌房地找产企脆业，营此时偿只缴盾纳企敲业所秋得税普，而缩慧不缴脱纳土翁地增北值税础和营理业税佣；第二弦，企省业被劈燕房地赌产企叠业吸疏收合品并，舒仍不石缴纳赢土地常增值州税和授营业绘税。第三穿，运躁作政题府，继补缴片土地库出让选金后柱土地增变性驻。但菌是不赔符合59号文牌件条晶件中犁的权泄益连麻续性抚，要裤缴纳窝企业怠所得乓税。取地晕方式10牢.投资帜到新活公司厌，然联后卖董股权情况绢描述早：由于照开发脾项目心可能沿是酒做店等离，需龟要单孝独保惨持一近个公辅司形嫁式，围以便镰将来棵灵活遍处置异。例肺如：矿建好描的酒唯店将友来是巧要全修部卖胀给另春外一未家企古业的钻，那显么就隙需要隶保持裂一个棋单独墨的公有司形役式，海以便镇为下盾一次泽股权峰转让些做准甚备。操作左手法止：1、将茂资产摸投资屑到新峰企业魄；2、有话地一昼方将母目标钓公司棒股权慢转让克给实示际开纸发的犯企业柴。3、地策产企纷业进茧行开澡发，六开发智完成晒后，消将股拢权再雀次转厦让。取地俩方式10丈.投资渔到新身公司占，然妈后卖母股权情况著描述润：由于唱开发诉项目伪可能野是酒恢店等倡，需晋要单迎独保贤持一衰个公免司形湿式，话以便育将来秀灵活骆处置拖。例乎如：诉建好裹的酒恒店将青来是避要全晴部卖军给另花外一裹家企训业的涛，那厦么就帝需要驳保持重一个扛单独戒的公耀司形戚式，文以便年为下午一次极股权茶转让泥做准恶备。操作属手法背：1、将胀资产及投资购到新风企业窑；2、有狭地一贞方将禽目标益公司垄股权拖转让握给实野际开扮发的爬企业箭。3、地盛产企哑业进替行开劝发，跌开发猾完成哀后，衔将股撞权再孙次转晴让。取地就方式11宿.企业睬分立斜一个家新公滨司，陈然后破远期耽卖股查权企业咽分立拿一个秆新公恶司，慰然后犁远期公卖股粥权（堵实际奥权益铜转让乓在先锹）情况艘描述坛：某歇企业内资产要规模飘较大呀，要变将其坛中的喊一块扭地卖仇给地凤产企称业。操作延手法图：1、先晨将这兄块地齿分立鼠出去摧成立恒一家打新公施司。烟（国千税函【2驶00盲2】挣16怕5号文荣件、姿国税揭函【2滑00恶3】直11靠08号）永；青馒地税份函【2展00暗9】率47号、成财税【2袋00深9】薪59号）2、12个月助以后宅转让究股权鸽，以申符合59号文贫件限役制，鸽但是萌可以甩在此权前签葡订远脏期的沃地下易合同肉确定衔利益逮关系示。取地晃方式12尽.分立雷一个医新公茄司，竟然后耽合并桥（先炸分立抬，后屈合并良）情况食描述贸：某公摊司拥上有一惩个地寒块，靠需要栽购买固另外剃一个净公司舅的地阻块连竞成一晶片进属行开艘发。操作翠手法镇：1、先字分立故（姑财税【2薯00虏9】励59号、煤国税背函【2范00咏2】乱16公5号、合国税两函【2易00市3】警11娇08号、敌青地处税函【2傻00膏9】枕47号）2、再徒合并醉。财集税【2抢00悄9】刷59号、翠财税【1吵99摊5】渠48号、径国税迟函【2得00筐2】祝16日5号）评述陆：如约果不塑是特侦别的霞需要组，分工立后吓卖股袜权即栗可，华不必壶进行部第二贯步的驴合并崭。取地恢方式13野.购买陆方将粪资金怕投资皆到有挥地的介目标渠企业堤，然踢后分嗽立购买嘉方将抄资金熔投资薄到有便地的艺目标密企业顿，然厉后分乌立（登让产倚分股堡与让也产赎壳股）情况升描述独：甲鸣公司海欲购柏买乙引公司窑的土短地，营土地求价值2亿元怨。操作停手法慈：1、甲婶公司言以现杂金2亿元呆在乙派公司丽投资杯入股坡；2、乙箱公司馅分立差，其眠中这练块土熊地分梨立出尽一个翅新公序司。3、12个月肝后转裂让股粱权（廉让产塔赎股)取地蜘方式14斩.合作箱建房对（一稠）情况街描述额：甲方伯拥有愈土地念，乙价方拥赢有资否金及晌资质眠，合防作建洽房，热然后抖分房服子。税收黑分析不：1、营回业税遍（国挖税函弃发【1针99舍5】连15抹6号文洋件第17条）2、企咸业所稿得税妻，31号文经件第31条。3、土县地增损值税晌：财捐税【1巾99炕5】丝式48号评述刮：此种纷合作隆建房肚，必体须是途联合引立项史，或寨者乙氏方立为项。取地龄方式15沃.合作庆建房侦（二腔）情况昌描述庄：甲方每拥有性土地测，也顺拥有绩开发票资质早，乙药方拥筋有资绩金，视合作兴建房季，然葱后分枪房子懂。操作垫模式正：1、以暂甲方行为主絮体开农发，挥实际俩由乙万方运湿作。2、乙铃方将篇资金初投入洞到甲幅方。3、乙粗方代纱替甲选方的变名义鄙买房悦子，窗只缴纷纳这役一道缘瑞营业物税。税收油分析姥：国税亮函【2宪00腊5】注10象03号、雁国税靠发【2诞00娘9】丛31号文书件36条、采财税【1密99武5】杠48号