房地产前期策划的相关知识

前期策划的相关知识一、房地产项目的划分

房地产项目在房地产开发中，通过可行性研究、项目策划、规划设计、建设施工、产品销售、售后服务、物业管理等一系列工作而形成的。它的寿命周期有前期、中期和后期三个阶段。二、房地产项目策划分类房地产策划：在深入研究和理解区域房地产市场的基础上，对某个特定的房地产项目进行整体的评估、设计、包装，使之领先于市场潮流并符合目标客户口味的一种行为过程。房地产项目策划按时间来分：前期策划（包括市场策划、定位策划、产品策划和投资策划）——开发策划或发展策划中后期策划（包括营销推广策划和销售执行策划）——整合营销策划三、房地产项目

策划的工作流程房地产项目前期策划，要先于实际的决策和项目产品的形成。它是一种科学的预测活动，在整个工程建设中具有决定意义。前期策划的主要任务是如何进行项目选址，如何获得土地的使用权，如何进行项目的可行性研究，如何进行项目定位，从而预测项目的社会效益与经济效益，指导项目的规划和设计工作，从而拟定具体的项目计划。四、前期策划的总体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段案例：万科前期策划工作流程表..\万科房地产前期策划流程.xls五、丽房地拌产项繁目选篮址思考失并讨重论：曾经绢有一柄种说股法，叫房地头产开蛇发取滔决于3个重络要的攀因素息：第熔一个笋因素饿是地杜段；略第二籍个因京素是拾地段伪；第袖三个朽因素导还是迫地段膜，这步种唯池“地慌段论游”曾凶被很芬多开预发商招奉为询金科渣玉律渡。时至乐今日锈，面跑对众啊多城叹市地宏王的熟不断导刷新遭，你怜觉得倡地段梨仍是峰房地匆产开绵发中吐的唯止一因掘素吗烟？案例编分析某市桌一所淋高职网学院笑地处轮市中茫心,占地10招0亩,由于吴竞争愧激烈胀和新豪校区叮建设临，学映校负忙债累障累。畏某房保地产备开发泰公司楚找到发该校姻领导惯，希引望与野其合葬作进双行房广地产醒开发锋，学求校也忍想借崇此盘第活土组地资技源。握但是问该土他地属豆于国公家所宰有，油土地搭性质吨为行槽政划帮拨，额要进勒行房络地产岩开发坛必须谋经城屯市规税划部队门批乡丰准，沸并交村付土松地使锯用权杆出让酬金。挨于是聋双方搅协定逮，以敢建学逮校职桶工住盛房为拢由，迟由学苹校向筋土地茶管理吸部门霜申请稍划拨谋土地厕。房仔屋建拘好后怖，留某一部艺分以孩成本域价向慎学校例职工论出售购，其鞋余的谎则以些商品傅房向晶社会阔销售扔，所尝得收异益双验方共走同分蹦配。于是哀学校慎以建夹职工题宿舍惠为由档向规艺划局芝，国废土局默申请样，行似政机胃关划牲拨了8亩地旗用于会建设涌职工芒宿舍型。房腰地产查开发奋公司田在该蜜地上联建了4栋共区计20全0套房努，其难中只域有60套以老成本染价向搂职工户出售捎，其隆余则滔均以供商品凝房的蜘价格亏向社域会出燃售。问题袋：上述痰行为露是否沃符合让我国众当前祖法律掘和制辟度的帜规定宁？我国意建设雅用地蜻使有罢权的锈获取兵应该胸遵循诊怎样钻的法亦律程魄序？地块裳影响尸因素尤分析1、市糕场供枯求行兵情一宗姐地块谈的好荒坏，充最终动体现歪在需种求者小和供模给量经。如果宋一宗洞地块昆的需网求呈蚀上升下趋势略，其英价格嫌必然法上扬赢，而缸且容带易出事手，赢房地站产投击资者瓶可以址得到讯较高浙的投嗓资回远报，豆那么宗该地宣块就谅是较巧好的劳投资甘地段帽。反供之，漆如果谨一宗爹地的滔需求困呈下戴降趋图势，衡该地荡块价电格将刷相对跟降低哄，而炒且买飞者寥视寥，笋房地恶产投欠资回冤报较跳低，按也就荐是说波该地拌块不考是好盗的投醒资地林段。2、地诱块的磁自然研条件3、地胀块的扶社会飞条件块块系附近警的城援市基偿础设条施情明况（脉市政求交通貌公建俗等）地块疼附近顶的房箱地产室情况历（住枕宅商烂业人蹈流等斥）地块茧附近蓄的社显会治盼安情紧况地块岭所在答地区耳的政号局稳梦定情敬况4、地夫块的稀环境绣条件包括尖空汽蛮污染果程度芝、噪耽声大恩小、创绿化膜程度威、视土觉效洪果、率清洁丘程度耳等。5、地孝块周湖围的夫经济铸条件包括申当地惭的经旨济发疤展状啄况、润物价著水平拼、工量资水峰平、杰储蓄热利率喜、投掘资水巾平等辟。6、政剥策限贷制包括剂价格重限制帅、税四收限筋制、羡优惠堵政策汁、土冻地制蓬度等走。7、人秃口因迎素（捞人的备数量金、人蒜的素夜质、高家庭个规模遇等）8、城惹市规本划因牧素包括盯土地则用途石、容避积率咐、覆摇盖率栽、建闻筑高搅度、博交通牵道路拿、行梯政隶窜属变楼更等能。9、心屋理因守素包括登地块队风水伴、土驱地号手码、咸名人遇效应营、风与俗习怀惯等督。项目软选址填的重藏点地斩段1、选尸择最心有升微值潜革力的哑土地飘进行诸投资需要宝对地唱块划虫分类扣型后泡进行将分析禽，如未开巩发的厘土地昼、已区开发买的土弟地、鲁开发哨中的它土地2、掌掩握并披应用元地段涌选择蒜的理钩论和倦经验如：上风巩口发庙展理问论、怎高走棉理论秋、近敞水发怖展理劲论、冲沿边放发展幼理论写等。3、总宅揽全色局选惰择投冷资地辰段4、积公极稳圆妥，抹敢冒暂地段赴风险叠。案例肃说明在未岭规划忽兴建极北京脑西站厅之前假，北悉京站垃的站嚼前街划因期坝拥有趋巨大伐的客楚流，锻是很偏多商谢铺的亲首选涉之地篮，其赌铺面济租金每之贵途，也朝令寻遍常租映客不挖敢问慈津。益但是腿西客胳站开查通后朗，北揪京站厨减少牵了50鸽%的客视流，勒站前箱街商嫩铺的浩营业鹊额相术应也贼减少慨了30荡%-捉50裹%，由杀此导臭致的浇商铺吗租金贱的大盲幅度搬下挫朽。土地售使用弱权的凳获