房地产开发项目风险与不确定性

第五章房地产开发项目风险与不确定性分析第一节房地产开发项目风险第二节盈亏平衡分析和敏感性分析第三节房地产开发项目风险分析第一节房地产开发项目风险概述一、房地产开发风险是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。二、房地产开发风险识别房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。系统风险称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。系统爪风险通货字膨胀正风险市场堡供求辜风险周期使风险变现肤风险利率饼风险政策势风险政治穗风险或然佣损失喝风险1、通够货膨刚胀风贼险又称列为购没买力相风险耀，是及指投巩资完岛成后链所收匙回的伞资金铲与初苏始投漠入资界金相姓比，指购买邀力降失低给珍投资数者带割来的恶风险执。2、市评场供畜求风甜险是指顺投资球者所朱在地篮区房饰地产幻玉市场匆供求统关系朱的变但化给抬投资遇者带细来的强风险沟。市场疮供求防关系田房地绝产价腔格的拖变动具体柳变现籍为租凑金收注入的矿变化架和房壳地产浪价值忆的变泽化广。3、周叔期风舌险是指漠房地践产市碰场的馋周期对波动耻给投喜资者吩带来奶的风升险。房地关产市吨场的朽周期吃波动昂主要夜分为宽：复宋苏与蔬增长歼阶段对、繁罢荣（旁波峰谢）阶藏段康、危觉机与佳衰退机阶段籍、萧希条（鸦波谷疫）阶矮段四固个阶栗段。当房荒地产桂市场江从繁暗荣阶偶段进毫入危快机与漠衰退浴阶段丹，进勾而进嚷入萧质条阶叫段时荡，房翻地产纲市场韵将出幕现持似续时高间较房诚长的自房地予产价财格下觉降，隐交易砖锐减辆，新刮开发瓦建设睡规模霉缩小烈等情到况，抱给房泳地产它投资过者造昆成损壁失。4、变通现风班险是指白急于繁将商侄品兑虚换为犹现金甜时由小于折逼价而垮导致它资金刷损失芽的风迟险。房地靠产属亿于非故货币掀财产逐，具棕有独舍一无否二、威价值干量大澡的特腥征，碌销售春过程肆复杂当，其誉拥有梅者很俊难在榆短时李期内岭将房导地产椒兑换浓成现麻金。困因此侧，当下投资塘者由拆于偿朋债或姐其他茄原因蒜急于纠将房捆地产遍兑换蜻为现欺金时杀，就倍有可舟能使交投资端者蒙遍受折奶价损拉失。5、利励率风借险利率距会对拜房地恒产投劫资产桨生以亮下影胆响：一是茎导致找房地终产实饰际价引值折聚损，锹利用执升高搁的利拥率对堪现金冶流折责现，毕会使字投资挡项目技的财津务净摆现值骂减少礼，甚漂至出庸现负栋值；二是镜会加厘大投哑资者裂的债凶务负钉担，戏导致墨还贷圆困难泉。利率突升高美还可扎以抑配制房咏地产塔市场有上的柏需求炼数量纺，从正而导而致房顷地产卸价格假下降全。6、政旧策风瞒险政府颈有关盆房地俊产投悼资的孟土地陕供给混政策哥、税往费政启策、既住房海政策捞、价石格政顶策、刘金融拔政策僵、环盖境保插护政千策等萝，均缎对房旺地产雀投资唤者收恩益目核标的柄实现越产生理巨大葬影响记，从些而给吩投资努者带坊来风停险。7、政烧治风厉险政治计风险繁主要催由政从变、巩战争龙、经隔济制归裁、战罢工查、骚例乱等遵因素铁造成旅。政治汽风险里一旦细发生唱，不汁仅会问直接秘给建忌筑物雾造成马损害珍，而驳且会骑引起斑一系峡列其挠他风暖险，愿是房职地产汁投资摩中危耽害最柳大的候一种渣风险名。8、或童然损蜘失风径险或然材损失泼风险捧：是侵指火宏灾、往风灾蛙或其灭他偶秧然发苗生的驴自然便灾害质引起核的置琴业投竿资损纸失。非系各统风疫险多来光自于斥企业详内部素以及法合作烈者，择主要笼包括始融资据风险掌、项凯目策敢划风嗽险、德管理糖风险有、合订同纠数纷风谁险、桐建筑句技术本风险杜等。吉也液称为和个别奴风险庄。房地毯产开报发项前目风丙险的护规律亭性特砖征：虫在住洗宅、齿写字来楼、多商业跪用房亩和工南业厂赵房之玻间的非比较工中，风险梯是呈椒现一己种递振增趋爸势。其非中的逮不确席定性别越强渡，风专险变显越大短。一略般住宅项目历的风趴险较贵低。第二数节绿房地川产项界目丧不确伤定性合分析如果竞你或役者你指的家共人要汁投资哲房地庙产，毕而要馆投资烫的房闸地产魔不仅痕要考驻虑居尺住需古要，如而且幕要考撤虑以决后的扮收益律，是姻否会继毫不侦犹豫攀的进且入房康地产朽市场尼呢？那如果灭不是辅，主旅要的钓困难批在哪酱里？如果莲你是导一个角房地雁产开掏发商盖，你芬拿项追目进过行开闷发建踏设的查顾虑吴是什协么？假设房地手产项缩慧目的昂不确货定性疯分析缩慧，就应是考察挠建设宽投资可、经梯营成温本、舟项目舍售价飘（租稿金）尝、销办售量抬等因雹素变怀化时，慨对项目迈经济镰评价指标串产生尤的影扁响。不确杰定分时析是号房地屯产开遥发项雹目和麻置业浆项目唐经济饲评价剧的重陈要组磁成部看分，尺对项非目投治资决军策的灿成败衬有着泽重要配的影韵响。房地婆产开妻发投艇资主辣要的梢不确旷定性惯因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积房地察产置浩业投聚资主禁要的六不确悔定性李因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素房地乒产开摆发项悔目不振确定振性分睁析方涌法包懂括盈亏政平衡卡分析阔和敏恐感性皂分析。一、乐房地拦产开牲发项每目的书盈亏卖平衡防分析二、天敏感凭性分驱析一、叶房地迈产开娃发项勿目盈违亏平廊衡分爪析盈亏耳平衡泊分析克是在旨项目碰达到胃设计研生产狡能力牧的条怀件下贪，通惭过盈亏四平衡警点（Br诞ea蛛k弟Ev胜en袭P脾oi费nt）分深析项目丢成本与收益的平腥衡关表系。继在这习一点运上，留销售伶或经多营收执入等狗于总愉成本患费用地，正父好盈墓亏平熔衡。盈亏胸平衡饭分析别主要桂分为线性答盈亏除平衡趣分析和非妨线性育盈亏茄平衡衣分析惭两种月。房地掉产项判目的镜盈亏武平衡自分析主要偶是分逆析计公算一士个或弹多个钟风险童因素浴变化涌而使躲房地至产项眉目达纸到利润佳为零时的盈亏衔平衡风点。利润B=销售渣收入R-总成忧本C其中这：销汽售收幸入R=腹PQ销（1-符α-免β）式中载：P—单位舟商品犬平均鼠售价堪（单遥位：排元/平方嫌米）Q销—开发酿商品稻实际我销售叉量，扛假设荐项目识开发慰后均裕可全汇部售摸出，浇则Q开=Q销α—销售节税金引率β—销售其佣金何率其中惠：总成以本C=外F+竞VQ开式中送：F—固定麻成本麦。是英指在宅总成杨本中觉，不冤直接芳随产政品产愉量变袜动而居变动寺的成年本费乖用，顺如土策地费速用等名。V—单位组变动扭成本级。继是指甲在总饺成本由中，帆随产丙品产桑量变冠动而馆成比当例变舰动的欠成本纵费用蓄。如馋房屋升开发项中的欧建筑白安装乡丰工程修费Q开—房地趴产商钳品实娃际开项发量代入倚公式正得到事：B=吊PQ销（1-爽α-谢β）-（F+姐VQ开）盈亏坏平衡图QQ0费用、收入F固定成本BEP销售收入R=PQ销（1-α-β）总成本=F+VQ开V可变成本亏损盈利当B=冠0时，其中Q0——项目郊的盈供亏平伪衡点调开发抱量如果胀项目低的设立计或硬计划隔开发该量为Q设，则痕项目般风险蒙率为r：B=饼PQ销（1-烂α-族β）-（F+陆VQ开）风险染率r反映拣项目掉由于畜外界羽条件贫变化伍的风加险程推度。风险桨率r值越纲大，孤项目笑的风墓险程蝇度越握大。项目失风险脸率参韵考值r值<70%70%~75%75%~85%85%~90%>90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎危险例题哄：某浩开发垫商拟答在一攀块土丘地上膜进行商住宅感开发票，该体项目霸规划和总建默筑面俩积20联00我0平方奔米，或土地慈投入何等固定瞧成本为35偿00万元委，建筑煮安装兆工程宝费为14亲50元/平方交米。筑项目销售们价格为42迟00元/平方香米，销售蒙税金痛率为7%（税械金包康括营意业税蚁、城柿市建末设维沃护税量、教汁育费尖附加淹、防蛾洪基承金和焦土地传增值誉税等恰）。辽假设曾项目掏开发利后均刑可全保部售础出，销售智佣金隐提取热率为1.标5%，试计闲算该轰项目硬的盈距亏平报衡点复，并何判断头风险宵程度砍。解：恋已知盆：销免售价闻格P=酸42鞭00元/平方封米固定篇成本F=控35弹00万元可变腿成本V=武14爽50元/平方照米Q开=Q销=2秆00森00平方缸米销售矛税金循率α=彼7%销售虾佣金州率β=减1.估5%当利党润B=雹0时，=1点46汇25绍.9稻9平方渠米则=7身3.抓13俱%<企75释%，则剧该项随目较疫安全怎，具安有较构强的遮抗风墓险能骑力。练习课本P1明32搞——粘7题二、自房地鹿产开之发项规目的闯敏感齐性分枯析单因拜素敏家感性里分析多因概素敏惜感性据分析第三垂节弱房地号产开逗发项姜目风流险分漫析风险援定义风险列是指烈在一叫定条瓦件下拐和一博定时锻期内研可能虹发生页的各皇种结蜓果的州变动怎程度弦。风险连是指岭投资辣的实火际收咬益与觉期望代的或壮要求句的收删益的农偏差圣。所谓粮风险州，在市经济聚活动镇中包管括两帽方面拦的内恨容：非其一牛，遭浅受经辽济损佛失；朋其二敞，实戒际所稼获得炒的收斧益小投于预旨期收们益（索希望俭获得墨的收算益）班之差精。一、系不确抚定性口分析往与风祖险分竞析尊的区雹别和搞联系（一载）风删险和蹄不确脾定性涂是两佩个不铲完全距相同央但有桂密切糖相关漏的概沉念。1．不宿确定岔性是除风险店的起紧因2．不禁确定须性与站风险艘相伴穴而生3．不历确定办性与逗风险第的概辆念不鼓完全糟相同（二当）区醉别通过课不确啊定性邻分析现可以买找出收影响梢项目残效益松的敏动感因逐素，雷确定棒敏感级程度能，但予不知僚这种尽不确溪定性钥因素谅发生挤的可绸能性缩慧及影箭响程牢度，票因而葬不能协代替叠风险装分析搅。通过嚷风险剖分析混可以疾得到僚不确辜定因滴素发佩生的晌可能负性以薯及给抄项目谜带来毛经济逢损失晋的程鸣度。一、渠不确购定性址分析染与风朝险分乔析围的区位别和壳联系二、房地享产开胖发项灯目把风险杀分析凡的方泰法1、专苹家调评查法2、层器次分族析法3、概脸率分车析方泊法4、蒙筝特卡牛洛分靠析方破法1、专赤家调扰查法专家菌调查节法是答凭借遥专家贫的经笼验对左项目堵各类诵风险补因素指及其坝风险瘦程度堵作出聋定性复估计杨。主要蔑形式亿是将劫多位肥专家设对项陕目风篇险因肤素、要风险促发生笨的可蒜能性雹及风拖险对预项目跌的影傍响程旱度进辅行评冷定，蚂将多江位专郑家的复经验硬集中讲起来绒形成汤分析赶结论坛。课本P1慨23掌—专家悬调查缩慧表2、层臭次分各析法3、概贫率分专析法(1单)概率捏的确嫌定方博法客观示概率而估计是根爸据大益量的提试验脸数据惯，用林统计糕的方究法计尼算某们一风产险因胃素发钉生的滨可能真性，痛它是猪不以族人的伪主观斤意志雷为转消移的警客观狱存在草的概油率，剖因此绸得出叮的结典论是袄较为闪准确骗的。熊客观饶概率渣的计且算需护要足掘够多始的试边验数塔据作外支持牧。主观欧概率艇估计是当旨某些捆事件叨缺乏鼓历史负统计太资料停时，陆由决渗策人应自己驶或借践助于倦咨询志机构弟或专厦家凭拥经验贼进行顽估计膀得出班的。啄实际籍上，少主观神概率拒也是赔人们唐在所共掌握册的大捐量信盈息或段长期怕经验肉积累壳的基惊础上存，进秤行合乔理的务逻辑凉推理顾、判柿断、残综合屠而形船成的晃，并秤非纯幻玉主管产的随更意猜请想。项目刃开发方前期孕的风庸险估垂计最澡常用暑的方撞式是肤由专宜家或枕决策制者对奔事件虽出现筛的可要能性旬做出主观缺估计。（2）概扬率分未析的杀步骤列出红需要碗考虑卫的风你险因伟素，钓如投眼资、台成本陷、销捉售价饰格等饭；设想脉这些巧风险哄因素孟可能浸发生酱的状项态，询确定播主要秋的不鞭确定柿性因温素；分别订确定量各种掌状态翻的发欢生概腰率，虫各种称状态励的发抢生概屯率之鲁和等拳于1；分别揉求出社各种霉风险施因素孩发生李变化欣时，瞒方案秧净现扛金流砌量各避状态塑发生歉的概听率和薪相应完状态狂下的拖净现避值NP拐V（j）；求方踢案净品现值衰的期朽望值盲（均碰值）E(疼NP凶V)；其贤中Pj—第j种状位态出悔现的河概率缎；k—可能耽出现亩的状绣态数券。求出缸方案翼净现叛值非球负的湿累积驼概率骗；对概敢率分威析结膜果做单说明袄。例：色结合突课本P1路20中房坟地产慎开发比项目劲的各副项数欢据，瘦根据克经验返和预拳测，禁开发忧成本所和销互售收斧入是旋需要训分析石的两闭个主娱要不遍确定俯性因递素，屯开发怜商对朝净现某值的温最低芒要求学为20雪00万元燃，试扶计算甘项目伐的财今务净子现值闻的期捎望值尤、财干务净丧现值什大于满等于争零的技概率难和净阶现值宵大于20抵00万元牲的累游积概予率。解：确定踏了开发努成本灿和销面售收渔入为需额要分泻析的惨两个眨不确论定性极因素桐，请绿十位电专家典学者组采用往特尔污菲法糕预测劣两个云因素访发生胳变化大的概特率：概率 变幅变动因素-10%0+10%销售收入0.30.30.4开发成本0.30.40.3列出启本项局目的铺净现络金流胁序列岔的全拣部可稠能状劫态共烫计9种，挥然后欲分别敢计算饮出各穴个状某态下宋的概奸率Pj、财弃务净宜现值驼和加宫权财办务净像现值沈，从猛而求技得项油目的算财务蔽净现伴值的辞期望薯值E(暖NP替V)。12345678开发成本