房地产估计成本法相关知识讲座三

第四章成本法

房地产估价成本法学习内容主要内容

5.1成本法的基本原理

5.2房地产价格构成

5.3成本法的计算公式

5.4建筑物的重新构建价格

5.5建筑物折旧

（折旧类型计算方法）

5.6房屋完损等级评定和折旧有关规定

（一）概念：成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用成本法求得的价格为积算价格。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二）理论依据：从卖方的角度来看：成本法的理论依据是生产费用价值论,即房地产的价格是根据其“生产费用”来计算，重视过去的投入。销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金从买方的角度来看：成本法的理论依据是替代原理。支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价第五章成本法一、成本法的基本原理买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价“成本”包含正常的费用、利润和税金在内。新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。化工厂、电厂、钢厂、油田、码头、机场等只针对个别客户的特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。房地产抵押、企业合并兼并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿。特殊房地产如寺庙、道观、教堂以及桥梁、涵洞等估价。适用对象基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由竞争(即可以自由进入市场)2.该种商品本身可以大量重复生产采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减即：以下情况实际不成立。价格等于“成本加平均利润”的条件是：基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例注意：1.区分实际成本和客观成本2.依据市场供求确定评估价值供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调难第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用条件搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格或重置价格；估算折旧；利用相应的公式求取积算价格。以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第五章成本法二、房地产价格的构成成本法估价步骤基本谨原理概念理论虾依据适用毫对象使用塔条件估价蓬步骤价格刘构成价格事构成征地光估价拆迁苹估价商品愁房经济柔适用寻住房计算弊公式重置码价格建筑贱物折舟旧运用栗举例（一转）房山地产条价格为的基摄本组蒙成：土地妇取得说成本开发所成本管理舍费用投资树利息销售眨费用销售嫌税费开发极利润第五章成本法二、房地产价格的构成成本败法估券价步天骤1、土翠地取蜂得成虏本通常洋称为充土地啊费用磁，是渔指取做得房殃地产贤开发酱用地姻的必饮要支亏出，洒一般温包括贝土地婚使用峡权出丹让金妹、城兰市基乖础设笼施建拌设费掌、土里地开封发建法设补意偿费换（征半地拆贞迁补稠偿安砌置费柜、相乔关税允费、刺地上嘱物拆圆除费跪、渣站土清在运费巡寿、场订地平明整费醒等）沾和土饭地取特得税垫费。土地昏取得纲成本校依用供地途泡径不况同而羊不同判，分粉为以惩下3种类知型：（1）市岩场购版买下康的土吴地取盆得成拒本A建设饥用地沉使用厨权购潜买价万格（汽市场仰法求侵取）B土地畅取得昂税（2）征占收集给体土己地的仆土地车取得蓝成本咱（农尼地征旗用）（3）征乱收国培有土双地上睬房屋变的土孩地取痛得成椒本（贤城市钟用地机征用泼）第五章成本法二、房地产价格的构成基本别原理价格平构成价格慈构成土地猾取得驶成本征地贴估价拆迁痕估价商品荐房经济兆适用努住房计算足公式重置灰价格建筑牛物折易旧运用惯举例（2）农格地征忧用的驻估价除规定（征锅收集忌体土饺地）征地如估价负是指脂在将屈集体惭所有慕的土羞地，册经依壳法征荐用转剖为国寻有土按地的辩过程筹中，背对被妥征用糊土地剂的补踢偿价尝格进抓行的正评估柔。征地右估价篇内容蕉及补怎偿标麦准：（1）土必地补慕偿费筐：为该绩耕地电被征凡用前手三年峰平均叫年产形的值斤的6至10倍；（2）征爹用耕赵地的镰安置丙补助哭费：每个拆需要名安置滔的农郑业人简口的恒安置穗补偿甲费为吹该耕存地被睡征用魂前三考年平它均年锅产值贼的4至6倍，蚊每公直顷被透征用炊耕地侨安置韵补偿检费，个最高辈不超校过被女征用睡前三您年平椒均年盒产值15倍；（3）青挂苗补奴偿费产和地蜜上附厅着物潮补偿浇费；（4）征体地房四屋拆营迁补朗偿费剧。第五章成本法二、房地产价格的构成基本隔原理价格任构成价格匹构成征地床估价拆迁柜估价商品衡房经济寇适用据住房计算刷公式重置悉价格建筑钩物折沉旧运用浇举例征地夫房屋姜拆迁民补偿销安置恐办法（3）城毁市房洒屋拆帽迁补恶偿的叶估价升规定城市拣房屋旺拆迁均估价旋（以抬下简细称拆况迁估竭价）蛛，是练指为顿确定常被拆庆迁房旁屋的军货币云补偿屡金额跃，根舒据被师拆迁剖房屋老的区申位、磨用途皮、建送筑面疾积等她因素蜻，对劲其房昌地产阶市场急价格晨进行攀的评因估。《城市交房屋歇拆迁雀管理喊条例》是城励市房港屋拆国迁和球拆迁叉估价烈工作诉的指从导性浑文件信。城市腔房屋苦拆迁召中发占生的稻有关善税费今包括藏：被俗拆迁摇房屋司及附追属物痛的补爱偿费耳、搬迷迁补膀助费限、临系时安辽置补斤助费悟或周响转房妈费、讨拆迁管非住葱宅房楚屋造滴成停屯产、裙停业泄的补圾偿费逐、拆崖迁服危务费钱、拆推迁管孔理费矛和政盐府规渗定的售其他栏有关家税费叔。第五章成本法二、房地产价格的构成基本尝原理价格后构成价格卖构成征地由估价拆迁颜估价商品精房经济仁适用摧住房计算僚公式重置陪价格建筑量物折葵旧运用资举例（3）城失市房锄屋拆第迁补栽偿的肚估价呢规定拆迁财补偿颂估价农对象别为拆盼迁范漆围内再土地规、建救筑物姨、构屿筑物钢和依命托在元其实庄体上窃的权拾益。城市肯房屋扇拆迁绕补偿约估价屠的标溪准与帽方法素：货团币补膝偿的谈金额历，根帖据被他拆迁移房屋房诚的区控位、密用途以、建挑筑面箱积等职因素铲，以起房地勒产市上场评挑估价笛格确稿定。拆迁侮估价誉的工滩作方尖式礼。第五章成本法二、房地产价格的构成基本浮原理价格般构成价格泳构成征地逗估价拆迁芬估价商品述房经济县适用伸住房计算叔公式重置因价格建筑轨物折顿旧运用滋举例（4）现壮行商宇品房脆和经哄济适锣用住絮房价阔格构倒成商品裁房=成本+利润+税金+地段衔差价经济请适用刮房=成本+利润+税金2、开污发成扭本开发绍成本窑是在顽取得细开发义用地潜后进禁行土栗地开件发和属房屋抽建设胖所需骆要的款直接欺费用虽、税术金等为。在实树际中仔主要咸包括销下列眨几项傅：（1）勘疑察设县计和宫前期捷工程满费（折土地污平整肾费在脾土地亭取得舒费中根可能段已经来包括紧）（2）基宣础设底施建坡设费档（如蜡果取皮得的屈是熟赛地则乳基础矿设施燥建设锅费已居包括菜在土句地取漏得成宿本里跑面）（3）建扬筑安纷装工冬程费（4）公尖共配满套设投施建巩设费笋（教卡育、宏医疗冒、文恭化体瓣育、扎社区年服务如配套欧设施而建设蚀）（5）其欧他工白程费猪（工薯程监辩理费惕、竣贪工验那收费繁）（6）开宏发过郊程中窗的税上费注：枝有时工将开发组成本划分歇为土地他开发慈成本和建筑练物开皱发成为本。第五章成本法二、房地产价格的构成基本脖原理价格艘构成价格轿构成土地辟取得摄成本开发狸成本征地拍估价拆迁渠估价商品临房经济惕适用踏住房计算析公式重置熟价格建筑竖物折狼旧运用湾举例3、管弃理费属用：主要分是指剧开发端过程越中管紧理人双员工闹资等，为土状地取不得成据本与东开发梦成本磨之和毁的一辛定比生率闪。4、销适售费捉用销售老费用箱是预或售或梁销售搂开发违完成埋后的帖房地缝产所仿需的鹊费用哲，如广告晌费、代理墓费、样板波间和饺售楼惕处建弓设费等，申为便毙于投厦资利搁息的挡计算罗应区腾分销纳售之称前发开生的雄费用翁和销琴售之棍后发志生的紧费用贯。5、投逃资利盛息：投资莲利息厨与会痒计上掠的财则务费巾用不鬼同，斩在房带地产谨开发乘完成社或实踩现销哀售之绩前发冶生的惹所有喷必要版费用娘应计鹿算的吩利息眠。它怜包括箩土地辰取得蚊成本奶、开枣发成兽本和乘管理群费用锡以及塑销售盾之前稠的销牌售费斧用投腰入，含无论社它们同的来狡源是哗借贷掉资金胡还是垦自有汗资金呈，都勾应计奥算利规息。盟因为敲借贷脏资金苹要支宅付贷者款利随息，摔自有浅资金狐要放山弃可晚得的补存款睁利息怜。（27获9页投居资利叉息的守计算妨）第五章成本法二、房地产价格的构成基本缎原理价格院构成价格很构成土地可取得缸成本开发耗成本管理装费用销售撒费用投资培利息开发红利润征地狂估价拆迁敌估价商品传房经济脊适用队住房6、销希售税焦费销售咽税费帮是销制售开昨发完凯成后聋的房洪地产晌应由战开发唇商（收卖方峰）交供纳的必税费饲，按孩售价旱乘以彻这一链比率洪来估庭算。可联分为亦两类态：（1）销跨售税拐金及励附加极：营遵业税梦、城通市建电设税禾、教仇育附触加（2）其认他销兴售税斯费：价由卖信方负善担的鹊印花傲税、丸交易各手续观费、禁产权影移转燥登记辅费第五章成本法二、房地产价格的构成基本描原理价格版构成价格统构成土地兔取得雹成本开发供成本管理栽费用销售替费用投资丽利息开发蜜利润征地抚估价拆迁叹估价商品制房经济吓适用申住房7、开信发利俘润现实廉中的顽开发蛾利润图是一涂种结本果，没是由州销售尊收入孔（售虑价）雕减去干各种及成本浊、费吉用和驰税金型后的滋余额滤。估算掩开发良利润博应掌爬握以锈下几原点：（1）开蕉发利忆润是枣所得鬼税前腊的，吓即开辅发利羡润=开发俊完成扔后的翻房地掉产价速值-土地石取得还成本-开发凉成本-管理示费用-投资季利息-销售弱费用-销售丛税费（2）开壶发利渐润是肿在正册常条味件下瞎开发旱商所零能获盒得的痕平均肉利润歌，而森不是覆个别强开发扩商最柔终获烟得的恶实际范利润懒，也矩不是反个别拦开发完商所哪期望孔的利技润。（3）开胃发利阁润是帆按一捐定基耍数乘威以同涨一市讽场上派类似理房地坑产开闷发项房诚目所术要求参的相愧应平葱均利意润率霞来计滔算。第五章成本法二、房地产价格的构成基本鸦原理价格阵构成价格灾构成土地路取得邮成本开发勉成本管理法费用销售杨费用投资岩利息开发征利润征地卵估价拆迁睁估价商品旧房经济旷适用夸住房第五章成本法二、房地产价格的构成7、开段发利蝴润的瓶计算碍公式（一庸）最添基本裂的公笨式估算工价格=重新嚷购建涨价格-折旧第五章成本法三、成本法的计算公式基本道原理价格漂构成计算辆公式重置禾价格建筑奔物折鸣旧运用电举例步骤米：①扒搞清贵房地佩产价软格构绸成②估缎算各沙构成顽部分皱的金剧额③将秆各构忘成部假分的废金额婚累加针对能对象A新开榨发的稍土地B新建夫的房亿地产蛾（房株地、辩建筑架物两抢种情棍况）C旧的腿房地头产（汁房地矩、建验筑物累两种穴情况先）（二诸）适魂用于责新开裙发土移地的尿成本惜公式新开天发土财地价论格=土地迁取得瞧成本+土地倒开发循成本+管理屿费用+投资喝利息+税费+开发婚利润第五章成本法三、成本法的计算公式基本诸原理价格缠构成计算访公式重置痕价格建筑絮物折态旧运用敏举例新开民发土否地是尿指包青括填因海造祝地、监开山脏造地是、征妈用农娱地后泪进行爱“三硬通一恼平”赴、“贷五通械一平船”、模“宇七通裳一平抬”等誉开发雕的土顾地或松城市炭旧城区区待烧拆迁衰改造浓的土跃地开装发为孤可以拆直接持利用同的城详市建苦设用隆地。新开爪发区毯某宗碍土地扛的单瓶价=（取磨得开测发区各用地瞧的总颜费用+土地酬开发处总费踏用+总管脊理费嗓用+总投辨资利榴息+总销春售费判用+总销脊售税晴费+总开村发利爽润）÷(开发悲区用烟地总茎面积×可转滔让土循地面饺积的店比率)辟×用途鹊、区宝位等前因素哭修正习系数可转物让土象地面海积的城比率=开发撇完成的后可酿转让役土地以总面枣积÷开发片区总棵面积×祸10倒0%对于乏新开阔发区岛土地搜的分宗估价1．计吐算开昌发区旋全部袭土地贴的平纠均价搏格。2．计骂算开灵发区编可转蒸让土婆地的浸平均济价格糖。3．计忆算开消发区魄某宗堆土地幕的价靠格。勺将第此二步咐计算绞出的置平均私价格雀，根茎据宗姨地的养规划毁用途祝、具乌体位午置、殃使用载年限牺、容飞积率悲等进等行适们当的愈增减阔修正钱。第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例步骤宗地脸是地籍蹦的最充小单合元，是指以色权属养界线已组成饰的封该闭地己块。第五章成本法三、成本法的计算公式基本陷原理价格临构成计算隆公式重置博价格建筑颜物折会旧运用悔举例【例4-珍1】某成电片荒陶地面侵积2k样m2．取与得该妇荒地含的代套价为1.块2亿元勒，将动其开前发成缓“五民通一选平”云熟地鱼的正牌常开市发成奴本和隆管理嫂费用最为2.禁5亿元余，开挪发期河为3年，旦贷款放年利努率为10霞%，销袄售税规费和喷开发予利润辜为可极转让软熟地币价格重的5.萝5%和9.宏5%，开纵发完驻成后父可转默让土洒地面腔积的猪比率群为60％。伴试求膝该荒久地开雁发完涨成后升可转丽让熟激地的先成本腔价格益为每政平方锡米多葬少元渗。【解】由题另意：设荒全地开爹发完柜成后赤可转缴让熟吐地的译总价筹为V，则显：V=衰1.成2+墙2.援5+畏[1醋.2仙*（1+戚10疾%）3-1译.2庄]+[熄2.基5*（1+酒10手%）1.气5-2慎.5若]+袭V（5.赴5%茶+9吸.5贿%）单价=V羞/（总相面积故*60湿%）新建便房地熟价格=土地赔取得挂成本+土地必开发逢成本+建筑稻物建井造成炸本+管理看费用+投资仓利息+销售饿费用+销售沸税费+开发选利润新建靠建筑绿物价仰格=建筑惕物建药造成钻本+管理辣费用+投资非利息+销售鄙费用+销售誉税费+开发诞利润（三嫂）适湿用于袜新建网房地窑产的弄基本勤公式新建购房地担产采首用成蔑本法剩估价道时一察般不波应扣丛除折动旧，院但应询考虑刻其工绕程质斜量和剑周围距环境唉等因违素给赠予适屑当修愚正。第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例旧房计地价鸡格=土地旨的重扑新取歇得价壶格+建筑丝式物的先重新冤构建酿价格-建筑赚物的员折旧（注贤意土厅地重针新取刊得价咏格里仪的年居限问叼题）旧建域筑物饼价格=建筑伐物的傅重新布购建额价格-建筑孔物的忆折旧（四衔）适用旋于旧编房地抹产的兔基本满公式由于仙旧建评筑物飞所造龙成的应土地冻价值岩减损殃，应泻扣除骆该减段损部态分。注意第五章成本法三、成本法的计算公式基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（一困）重洗新构鲁建价脚格也疫称重新粘建造铁成本间是假咳设在城估价绩时点始重新念建造兄或购诵买全拐新状狠况的寻估价晴对象蜜所需奸的一橡切合挎理、虏必要盛的费侍用、荒税金族和应界得的烟利润垃之和践。注意拳：第一亩、重习新建榨造成探本是涉估价两时点定的；第二榨、必柱要成抢本或湖价格讽指其江是客屿观的骄成本喊，社莫会一纸般平炸均耗筛费；第三杆、建珍筑物单的重把新购食建价经格是兄全新鼠状况条下的棕价格猾，未昨扣除邀折旧棵。四、重新炸构建乎价格勤的求扒取第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格建筑物折旧运用举例房地努产重爬新建恋造成哑本的敬求取着方法税：先讽求取墓土地俗的重已新取盘得成约本，过再加足上建牢筑物格的重孝新建狗造成耽本。若土稿地难螺以把占握其舟重新辱开发胆成本另时，氏则通庭常是蒸采用殃市场妥比较定法或赌收益限法等皆其他招估价设方法够，求谨取假洒设地扔上建覆筑物土不存畜在时斗的实圆地价杯格。重置普价格，指吼在估绪价时越点的榆建筑呢及装你修材财料价后格和凳人工兄劳务睬费用唐情况者下，临采用掀新的拜建筑芽材料浊、建茶筑技锦术与寸工艺泄，重功新建肥造一侍栋与旷原建税筑物遭在结旱构、功能眼、效漫用上相同嚼的新笛建筑书物的粉正常筑价格吩。重建话价格，是债指在谎估价弄时点酒的建少筑及照装修嫂材料程价格班和人先工劳互务费挖用情零况下董，采己用原叫有的绘建筑春材料辽、建站筑技挎术与正工艺财，重楼新建亏造一招栋与链原建莫筑物练完全捐相同坝的新箩建筑佳物的支正常鸟价格轰。重置躬价格庆的出严现是羞技术孝进步年的必页然结磨果，诱同时裕也是傅“替竖代原惭理”烧的体产现。重置樱价格察和重酬建价匠格的鲁基本司含义一般造重建蹦价格大于缝重置会价格第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（二涛）重买新构农建价阁格的灯分类（三责）建筑孔物重元新构嚷建价啊格的挎求取文方法第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格建筑物折旧运用举例1．单堤位成面本法(单位环比较袍法)2．分坦部分藏项法3．工嚼料测披量法4．指额数调询整法第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格单位成本法建筑物折旧运用举例例5-桃2：现聋有一帮幢建颠筑面结积为25窑0m2的独框立式组住宅椒需要匠评估县，经愚查阅填资料辈得知强类似睬建筑支物(没有岩厨房缠和空偿调设踪蝶备)的重眠置价分格和总待估营建筑例物的福规模福、形故状修借正系我数，摸则运胜用单阵位成幅本法互对该杆建筑屈物的新重置页价格姻进行利评估顾。第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重置价格分部分项法建筑物折旧运用举例第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格工料测量法建筑物折旧运用举例工料年测量资法：主齿要用惰于具散有特户殊价碑值或竿历史鸣价值医建筑稼物的祸估价昂。该方虏法先艇估算裂建造胃建筑编物所需需的春各种味材料炊、设党备的称数量毛和标给准人作工时堤数，烟然后扯逐一兰乘以太估价咽时点津各该煤材料水、设点备的男单位征价格模和人顷工劳爬务费帮标准需，再爹累加故求和烈得建口筑物保的重崇置价飘格。为这一步方法裙与建秧筑工筹程概典预算充的方扔法相滥类似晕。显漂然，慌采用粥这一构方法桂需要匹估价般人员荣掌握惑丰富抵的建苏筑概冒预算万知识付．并镜较费颜时费桑力。蹈如对桥建筑毅概预告算不删甚了熔解，伶各项勿费用逼累加席后的蜡误差门将会绢很大沉。因决此，贵这一抹方法沿在估觉价实速务中桃应用父较少孟。第五章成本法四、建筑物的重新构建价格基本原理价格构成计算公式重新构建价格指数调整法建筑物折旧运用举例指数依调整特法根据肆建筑搭成本矩指数衫或变抵动率再，将脾其修死正到法估价价时点暂，以怠求取迅建筑妈物的允重置同价格伤。简宅便算瘦法，豆常用距于检苦验其暂它方辆法的印估算赞结果裤的可闹靠性附。建筑桥物折拐旧是步指建通筑物肺从建烘造完次成以勾后，什随着烦时间剂的推兄移而锄发生掌价值奏减损毕的现筑象，斧建筑冤物在葡使用摔年限景内减固少的谣建筑捷物价荣值的导货币是表现隆称折渡旧额椒，房诸地产屿估价衫中折监旧是白指在元估价策时点清待估召建筑岭物相售对于揪全新暖建筑莲物的睁价格将差异孩，是编对建汽筑物刃的一将种减双价修菌正。（一虽）建貌筑物肺折旧贡的概缸念会计饰折旧务是原闯始账救面价为值的涝减损估价风的折钱旧是饶价值魔的减改损修上正第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例求取么建筑丹物折尽旧应伟注意估价码上的秒折旧与会计据上的镰折旧的区拐别。估价莲上的模折旧注重隔的是门市场锹价值海的真描实减仔损，裹科学便地说妖不是瘦“折肯旧”携，而鸽是“袭减价森调整必”；古会计地上的挎折旧驰注重辩的是叔原始岂价值购的分驶摊、队补偿税或回便收。在会厦计上，C为资勇产原鼻值，读是当晓初购百置时炎的，基不随漠时间棍的变帝化而您变化碧；在追估价益上，C为重浪新购着建价战格，辆是估础价时欲点时页的，锤估价父时点垮不同刚，C的值葵可能租不同潜。在会数计上腥，资市产原饿值与附累计番折旧跨额的记差被割称做程资产男的账坑面价钩值，结它无魔须与岔资产沸的市碍场价职值相旗一致和；在缸估价纱上，狡重新歉购建热价格项与折地旧总左额的穿差被腥视为粱资产葵的实炊际价龟值，呆它必蚀须与亏资产岔的市疾场价谨值相很一致过。常常朱出现鸦这种羡情况浴：有匆些房疼地产倦，尽中管在鞋会计跌账目胡上折捏旧早耽已提馆足或皆快要月提足缎，但迹估价湾结果摊却显肝示其析仍有音较大倾的现奸时价本值；详而有已些房姓地产匆，尽普管在它会计丑账目晶上折蛾旧尚放未提洁足或甲远未赞提足护，但听估价由结果点却显第示其芬现时刚价值梅已所沟剩无啊几。（二）折此旧的内涵第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例耐用跨年限规的确困定我国凶纳人驰市场后的城贷市土嫩地是部一定酷使用鸟年期腥的使迎用权吴，而训不是叹所有副权。中华蔽人民亭共和心国城踢镇国孝有土国地使汽用权觉出让迅和转鼻让暂怕行条块例规农定（1）居范住用岩地七歪十年摩；（2）工台业用何地五炸十年令；（3）教矿育、屠科技帝、文窗化、门卫生靠、体梅育用浇地五毁十年足；（4）商换业、斑旅游薪、娱倘乐用生地四领十年记；（5）综惕合或辆者其汤他用再地五挪十年融。这一进年期啦限制建可能睛与建揉筑物衰的耐忍用年细限相停冲突键。如佣某宗钢地土门地使碰用权肺出让觉年期磨为50年，泥取得洋土地备使用梨权后暴进行粘建筑音开发添的时努间是3年，竹建筑遮物耐蓄用年权限按扇规定顾为60年(钢混颜结构)。显兼然．粱由于缸受土辩地使白用权司年期匪的限缺制，葡实际趣用于愉建筑仇物折注旧的任年限万只有47年。膊因此辜，在棕耐用井年限墨与实既际使箭用年籍期相宽冲突牧时，概应以掏时间防较小沿者为霞建筑蒸物的篮耐用馒年限怎。（三）耐用腿年限暗与建增筑物颂折旧层的关倡系第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例耐用摧年限宪的确额定求取豆建筑拨物折餐旧应浙注意墨土地棵使用苗年限旨对建皮筑物烦经济滑寿命穗的影考响。隔在实御际估表价中缸，由寻于土射地是辩有期枝限的磨使用逗权，继建筑瓜物的疾经济渡寿命基与土收地使招用年复限可运能不驶一致葬，所唐以，绣计算兽建筑革物折麻旧所糊采用框的经委济寿搞命遇忽到下椒列情举况时财的处制理为虏：(1违)建筑而物的宫经济闸寿命巾早于遮土地虾使用附年限或而结激束的施，应疤按建散筑物畅的经艇济寿约命计场算建则筑物公折旧衰。(2犁)建筑茂物的畅经济鹅寿命晴晚于体土地叮使用荷年限宴而结玻束的柳，应舟按建色筑物基的实烫际经穷过年蒜数加呜上土防地使赶用权铺的剩业余年妥限计栽算建令筑物御折旧将。实际枝估价骄中，厉建筑济物的安折旧丹包括3个方拘面：①物丑质折罚旧然②功迫能折骨旧兴③经怖济折面旧（三）耐用趟年限教与建越筑物牌折旧陡的关薯系第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（四）建践筑物产折旧尝的类型折旧饭的实够质（袄类型拘）1.物质木折旧订：是由欧物理舟因素刘引起镇的折术旧，浆又称帆物质凡磨损棉、有兄形损屋耗，冈是建盲筑物歇在实幸体方府面的若损耗吃所造集成的叶价值夹损失酿。进一且步可箩归纳降为4个方桑面：①自叶然经纹过的狮老朽灶：（择自然睛力引桂起如话风吹局、日筝晒、绣雨淋滚等）②正震常使煎用的峡磨损义：（扣如使雹用工傲业建蠢筑过家程中保产生碑对建满筑物撕有腐挎蚀作沫用的肺废气彼、废争液）③意水外的缝破坏容损毁④延检迟维属修的崇损坏伪残存2.功能藏折旧良：称无昏形损令耗、涨精神颜磨损愧，是摆指由浸于消抹费观范念变敬更、缩慧设计舱更新止、技顽术进须步等索原因砌导致辆在功照能方圆面的辟相对茄残缺偿、落苹后或兴不适蓬用所该造成咳的价瓜值损化失。如建逃筑式料样过惧时，严内部饲布局什过时宿，设拔备陈乏旧落吊后等陈。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例（四）建厉筑物兽折旧碍的类型折旧绵的实附质（诱类型症）3.经济适折旧便：称外帆部性拘折旧时，指铲建筑塔物本阵身以苏外的抱不利鄙因素其所造千成的如价值匪损失研。包括供给蝇过量冈、需纪求不救足、形自然毕环境厕恶化奋、噪碍声污触染、战空气金污染饮、交霉通拥吓挤、金城市滑规划管改变批和政岔府政兼策变腰化、录住宅氧附近泡建工俯厂等涛造成膊其价腔值的律损失。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例【例4-渣2】某旧缴住宅据，估挖计其公重置右价格坊为40万元牺，地阁面、遍门窗之等破唉旧引权起的扰物质衔折旧接为3万元未，户盈型不锅好、售没有撞独用浓厕所且和共蜻用电级视天巴线等债导致征的功限能折矛旧为8万元践，由贤于位娱于城圈市衰云落地融区引婶起的肠经济简折旧夕为7万元相。试凯求该析旧住蠢宅的童折旧基总额乘和现啊值。【解】由题煌意：该旧宪住宅恒的折声旧总闸额=钱3+赖8+究7都=谎18（万踏元）该旧扁住宅彩的现膨值=重置真价格-折旧=4播0-杜18贿=2逮2（万归元）（五）建级筑物窃折旧浓的求取渴方法求取框建筑悟物的括折旧茎方法避主要套有：袭年限直法、聋市场辞提取糟法和词分解鄙法。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年属限法年限净法是男把建僵筑物票的折葵旧建石立在捞建筑困物的映寿命诞、经望过的她年限蛇或剩涂余寿订命之伪间关朵系的万基础川上。建筑欺物寿挖命有框自然升寿命德和经无济寿顿命之致分。自然雾寿命烂是指哄从建加成之西日起前到不类堪使动用的似年数环。经济隶寿命掠是指艺建筑要物从君建成印之日种起预扫期产炭生的粥收入镇大于赔运营帽费用硬的持谈续年悼数。建筑产物的朋经过望年数汤分为塞实际匙经过饲年数猴和有挤效经瘦过年昂数。（五）建进筑物粪折旧用的求取值方法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年济限法经济标寿命欢是指恋建筑些物从柴建成壮之日眠起预交期产酷生的制收入钩大于户运营挨费用烧的持是续年感数。（五）建童筑物化折旧贤的求取册方法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年脾限法建筑缓物的凉经过妥年数冷分为实际妻经过驶年数和有效呈经过堆年数。关系写：有效洁经过兔年数汇可能辩短于向也可苹能长守于实吧际经夏过年忠数。唤有效傅经过移年数戴通常针是在庆实际洗经过珍年数位的基津础上雕进行移适当溜的调浊整后宽得到掩：①当纤建筑辰物的拥维修茄养护泉为正常的，区其有存效经曾过年郑数与困实际森经过娘年数相当；②当罪建筑武物的左维修沫养护愿比正叨常维敏修养南护好或经石过更新改造奸的，岂其有筹效经短过年影数短于实际而经过基年数义；③当蕉建筑熄物的迅维修料养护建比正伍常维奋修养针护差的，惯其有夺效经吹过年夸数长于实际走经过宝年数甚。维修保养情况有效经过年数与实际经过年数的关系正常相当好或重新改造有效短于实际差有效长于实际（五）建至筑物险折旧骄的求取惜方法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例1、年贯限法建筑李物的季剩余货寿命恰是其误寿命返减去辽经过显年数技之后妻的寿北命，蚂分为俯剩余中自然言寿命违和剩暑余经化济寿集命。剩余判自然阻寿命匀＝自绣然寿仔命－蔬实际奏经过刊年数剩余钩经济齿寿命惊＝经告济寿中命－穗有效辛经过古年数（五）建晃筑物排折旧锋的求取挖方法第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例1、年验限法年限矮法计宗算方钱法又招分为（1）直呼线折烂旧法仙（2）成款新折猪扣法（1）直陵线折笛旧法胶：在建矮筑物昂的耐畏用年卡限期狠间每全年的毁折旧彻额相患等。每年盆的折今旧额身：其中艳：Di：第i年的泊折旧老额；C：建颜筑物共的重纲新建雕造成属本；S：预悟计的始建筑死物的陆净残轻值（踪蝶残值层）；N：建衰筑物猛的耐援用年出限；R：建矩筑物喷的残己值率t阿—建筑哄物的踪蝶经过锋年数累计包折旧贿额折旧虫率建筑丸物估刻价时错点价释值第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（1）直叨线折望旧法建筑阁物的谢经过熊年数贼分为葬实际圣经过婶年数飞和有乓效经摸过年军数。依实际婚经过端年数肤是建开筑物滥从竣考工验束收合践格之脚日起怜到估翼价时须点时众的日穗历年遣数。扒有效来经过裁年数访是建倡筑物颤在估魂价时煎点按尸其状乏况与腾效用壁所显昨示的互年数蹲。有魄效经筹过年厘数可宰能短倘于也责可能已长于判实际克经过构年数辛。在成剧本法旅求取脾折旧惰中，赌建筑村物的岛寿命封应为吼经济抚寿命刮，经姥过年翠数应音为有驶效经迹过年漆数，嗓剩余肉寿命块应为烫剩余忧经济河寿命粉。例5-朴4：懂有一眼建筑涨物，券建筑傅总面即积10困0盘m2，已便使用10年，阵单位抓建筑舟面积揭的重闷置价蔽格什为50专0元/平米榴，耐冻用年调限30年，呀残值速率5％。露试用察直线述法计鸭算该郑建筑段物的验年折顾旧额钻、折静旧总梅额，环并估额计其条现值员。房屋苹折旧箱和完浙损等糖级评形定的证有关格规定建设捧部、慈财政码部制惹定的《房地锄产单成位会盒计制僚度——会计榆科目奖和会差计报但表》对经斧租房惊产折净旧时柜采用爱的一览些参全数的撞有关算规定胆如下：第五章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例房屋畏结构坟分类教表4-降4序号结构类型定义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等房屋炕折旧辅和完遭损等违级评盼定的归有关饮规定第五章成本法四、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例各种纤结构武房屋昏的耐诊用年地限（广单位块：年昏）滋表4-渔5结构

用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10各种笼结构痰房屋史的残朝值率网一般威为：恭钢筋我混凝竹土结踩构和绳简易略结构扒为0、砖撒混结警构2％、苍砖木葱结构术一等6％、部砖木猪结构售二等4％、准砖木僻结构歪三等3％。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（2）成纲新折小扣法根据夜建筑血物的侧建成堵年代权、新梨旧程鸣度等旋，确领定建捏筑物诊的成淘新折抚旧程事度，技直接勾求取资建筑孝物的春估价蔑时点衣价值脏。V＝C张q式中V昂─建筑污物现床值（毕元，则元/m救2）；C嚼─建筑命物重古置价咳格或泄重建饶价格盆（元轰，元/m2）；t塘─建筑起物已构使用认年限尝（年事）；N膊─建筑淋物耐豆用年服限（彩年）场；q暴─建筑某物成昏新率谜（％烫）。建筑夹物估也价时纳点价贡值=建筑粪物的迎重新焦建造客成本×建筑阴物的社成新民率在实保际估管价中气，成碑新率顾是一喉个综荐合指佛标，们其求借取可疑以采炕用“箱先定准量，两后定彻性，蹲再定拉量”尝的方掀式依赶下列3个步佛骤进皱行：(1遵)用年圾限法后计算竭成新恰率。(2迁)根据拖建筑附物的裹建成晴年代酱对上部述计罢算结芬果作百初步惜判断启，看伪是否渣吻合炒。(3叮)采用检实际欲观察对法对刊上述赢结果级作进猫一步趋的调袖整，晃并说吉明上其下调丑整的苏理由略。当互建筑投物的窜维修远养护拆属于帮正常群的，踏实际躁成新裳率与乔直线诉法计窑算出真的成谅新率感相当怠；当松建筑遥物的多维修批养护名比正扎常维半修养念护好窝或经城过更瓦新改谁造的卫，实俭际成田新率病应大例于直确线法晓计算狗出的敲成新抱率；直当建殖筑物超的维动修养贞护比温正常嫌维修赞养护汤差的躁，实痒际成绞新率蹦应小杀于直户线法贷计算蒜出的异成新盖率。当R=乎0时，用直鹅线法肺计算约成新仗率的稠公式吃为：第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法1直线2成新折扣市场提取法分解法运用举例（2）成强新折县扣法成新基折扣惠法比调较粗睛略，谎主要等用于吹初步挨估价朝，或甘者同厉时需伏要对架大量锯建筑型物进酿行估陶价的魄场合柱，尤增其是适开展拿大范封围的纠建筑匀物现酸值摸父底调京查。例题屯：某10年前社交付昼使用抽的建堪筑物,估价胸人员遇实地画观察扭判断浑其剩昆余经过济寿盗命为30年,残值巩率为龙零.试用方直线碗法计庭算该皂建筑精物的优成新黎率.该建迟筑物板的成仆新率=3预0/世(3饱0+挪10马)=悔75纺%第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市牵场提仅取法蚂求折念旧利用箭含有伏与估打价对扑象中反建筑煮物具龄有类选似折券旧状似况的截建筑堂物的嫁可比稳实例恢，来叠求取冬估价铲对象攀中的再建筑况物折画旧的桥方法零。所谓异类似寸折旧宫状况，是指舟可比丘实例石中的烛建筑仅物的救折旧两类型(物质棚折旧胜、功变能折潮旧、来经济庙折旧)和折叛旧程绕度与姿估价帆对象张中的鸣建筑究物的尝折旧汁类型役和折构旧程帮度相槐同或染者相妙当。旧房萌地的娱成本歪法公锡式为:旧的归房地限价值=土地遥重新部购建霜价格+建筑嫂物重袖新购拖建价恩格-建筑个物折典旧建筑携物折芹旧=土地箱重新殖购建宫价格+建筑阁物重厌新购踩建价段格-旧的跪房地豆价值=建筑锈物重棉新购朴建价惜格-(旧的赴房地快价值-土地丙重新支购建闸价格)=建筑里物重徒新购跃建价幅格-建筑测物折双旧后好价值第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市或场提妄取法肝求折烦旧市场越提取被法求桑取建拢筑物窜折旧木的步召骤和己主要笼内容怪如下:(1扰)从当拴地房封地产性市场敢上搜长集大辰量的床交易休实例纳。(2隔)从所锤搜集梢的交姑易实规例中况选取串三个逆以上样的可百比实亿例。幼要求虾所选响取的乱可比挽实例定中的锈建筑苹物与浅估价搁对象委中的碗建筑飘物具店有类胞似折扔旧状股况。(3守)对每尸个可疯比实钱例的补成交田价格核进行妹付款界方式种等有鹿关换恐算、辈交易优情况义修正服、房绿地产跨状况摸调整(注意演不对阵其中蛙的折定旧状赖况进奏行调婚整),但不忍进行剧市场党状况粘调整风。注意眯：不对叨折旧形进行储调整蛮是因岔为如视果对洞折旧草进行尼了调那整，湾就提乡丰取不蔑出可胖比实答例的颂折旧扯了。禁不进渣行市狸场状做况调尾整，片是因红为市敞场状裁况的抬变化蝴是折齿旧的慢一部贸分，粪它属洗于经留济折屡旧的息范畴辱，如六果进誓行了辰调整粥，就大相当揪于减市少了走经济蹦折旧出。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市爱场提杨取法曾求折荐旧(4版)求取喘每个克可比垄实例棵在其校成交救日期超时的葵土地块重新蕉购建闪价格篮，然界后将弦前面黎换肚算、嫂修正傲和调辞整后辛的可名比实茅例成啦交价强格减熄去土壤地重焰新购存建价思格得桐出建哭筑物神折旧凯后价郑值。(5死)求取席每个姨可比雷实例蚁在其徐成交茂日期戴时的抖建筑狱物重易新购傻建价让格，欲然后末将每扭个可耳比实睁例的判建筑振物重踢新购腊建价相格减齐去前神面求轮出的狼建筑惰物折朋旧后直价值严得出飘建筑芽物折聚旧。(6段)将每显个可完比实玩例的晓建筑乔物折则旧除酿以建禽筑物话重新岭购建口价格咸转换幅为总鉴折旧政率。(7仇)将估盼价对透象建订筑物董的重院新购盘建价通格乘拥以总绵折旧瞧率，培或者膝乘以帅年平咐均折睡旧率灰再乘扣以建眼筑物码年龄雅，便描可以桥得到淡估价窜对象彩建筑鸡物折丙旧，好即：建筑危物折掌旧=建筑窑物重禽新购蛛建价纠格×总折报旧率第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例2、市灭场提渐取法医求折怖旧建筑箩物折但旧=建筑棉物重助新购括建价弟格×年平袋均折测旧率×建筑挣物年瓶龄利用魔市场枝提取涂法求佣出的挽年平掀均折碗旧率见，还街可以觉求取木年限泊法所龟需要子的建娘筑物喘经济境寿命慕。在板假设沿建筑帽物的右残值第率为萍零的冒情况悉下:建筑仁物经曲济寿谢命=1/平均避年折馅旧率例如柜，如穷果通叮过市竖场提苦取法啊求出旷的估由价对正象建捡筑物掏的年晒平均怒折旧纲率为2%切,则可朵以根境据2%的倒上数估冷计估遣价对翻象建锄筑物吵的经柔济寿捞命为50年。此外兴，利纲用总另折旧坑率还姑可以姿求出哭建筑柴物的榴成新纳率：建筑剃物成线新率=1-总折礼旧率第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法运用举例3、分框解法分解翅法是赵对建尼筑物必各种聋类型喝的折办旧分册别予金以分悠析和身估算扯，然伐后将紫它们百加总绩来求床取建蝇筑物滑折旧弯的方惭法。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分料解法A物质核折旧完的求浅取方滴法（1）将物括质折雨旧项光目分滤为可修鼓复项麻目和不可华修复挡项目两类买。修牲复是座指恢谁复到随新的狐或者摆相当耍于新登的状划况，粪有的狸是修哪理，巩有的虎是更炸换。该预计比修复痛所必场要的闹费用捆小于流或者岗等于绒修复别所能希带来下的房岁地产栋价值悠增加办额的承，是重可修负复的调，即：修复港所必性要的忙费用炮≤思修牺复后份的房坡地产据价值-修复析前的房文地产骑价值反之思，是策不可顾修复张的。（2）对更于可胡修复项目鉴，估按算在膀估价钻时点练采用友最优伙修复晓方案炮使其积恢复初到新波的或琴者相距当于冬新的路状况桂下所蚀必要刑的费毅用作泰为折窃旧额聋。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分菜解法A物质眉折旧秋的求简取方堪法（3）对于雷不可舍修复它项目饱，根挨据其荐在估渐价时挂点的额剩余婚使用稿寿命狂是否尸短于慢整体夫建筑荷物的搜剩余伟经济饿寿命续，分敢为短先寿命猾项目障和长汗寿命骗项目发两类辫。短寿得命项清目是蚂剩余部使用但寿命沙短于夹整体骨建筑钱物剩纪余经筑济寿偏命的察部件挪、设软备、兽设施桥等，书它们扭在建薄筑物劝剩余数经济豪寿命氏期间雷迟早窑需要鹅更换瓦，甚汁至需伍要更裂换多轻次。长寿谊命项评目是称剩余歼使用繁寿命膛等于应或者宽长于觉整体尺建筑忍物剩洗余经帅济寿过命的煮部件啊、设滥备、扩设施源等，横它们钳在建爽筑物匪剩余侨经济歼寿命受期间应是不吓需要四更换全的。第五章成本法五、建筑物折旧基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧年限法市场提取法分解法A物质折旧B功能折旧C外部折旧运用举例3、分尽解法A物质都折旧罪的求秒取方妇法短寿峡命项抚目分别际根据算各自波的重肉新购薄建价占格(通常弱为市签场价阁格、准运输华费、腔安装逆费等锹之和)、寿寇命、岂年龄朽或剩趟余使恳用寿轮命，尽利用庆年限乱法计美算折翁旧额松。长寿墓命项谎目是合浓在一吓起，企根据肃建筑饰物重武新购强建价刃格减紧去可史修复贸项目挠的修掩复费哥用和旗各短茄寿命允项目损的重轨新购靠建价绿格后绕的余寒额、块建筑蛛物的赚经济江寿命妹、有等效年艳龄或旁剩余脆经济摄寿命鬼，利摄用年跳限法笑计算吨折旧多额。长寿剥命项航目折旧缩慧基数=建筑合物重虏新购偿建价尼格-可修盟复项代目的右修复扮费用-各短穗寿命俯项目丘的重蹈新购衰建价窑格(4额)将可经修复幻玉项目涉的修衡复费穿用、聚短寿睁命项鼻目的涌折旧鼠额、南长寿坦命项抓目的难折旧德额相凡加，叫即为慈物质爪折旧没额。宜先武将建带筑物围区分肆为可历修复牵项目糟和不冤可修接复项港目；对于亡可修获复项身目，依估计答其修慨复费灿用作遵为折雹旧额廉；对于梅不可洁修复胸项目朵，再斯将其陷分为钉短寿续命项落目和春长寿拦命项如目；段其次使采用访年限躺法或匪成新拉折扣柜法分陡别计冰算其伯折旧候额将修毒复费静用、劲短寿唤命项插目的陕折旧市额、壶长寿艺命项伐目的苹折旧冬额相晌加，收便得蛮到建余筑物匪的折逝旧总暗额。【例5-旨6】某建外筑物强的重脂置价圆格为18腾0万元护，经隶济寿疏命为50年，坡有效守经过商年数冈为10年。冬其中能，门霸窗等悬损坏泰的修广复费浙用为2万元闪；装侧修的红重置错价格拉为30万元该，平序均寿前命为5年，短已使博用3年；用设备颗的重查置价边格为60万元已，平驻均寿暮命为15年，兰已使托用10年。耐残值台率假磨设均池为零党，试哲计算间其物骂质折膀旧总仗额。【解】折旧屯总额闷的计坏算分淹为以辅下几声个部垃分：（1）可必修复籍部分盼的折夫旧额奔：门窗臭等损会坏的锹折旧叶额=靠2（万筐元）（2）短固寿命斯项目辽的折惨旧额胶：装修凤的折委旧额=符30巷×（1/喂5）×3采=乓1傲8（万箩元）设备屑的折刃旧=周60唉×（1/水1是5）×1乐