昆明西片区交通医院地块发展规划建议课件-002

昆明西片区交通医院地块发展规划建议昆明西片区交通医院地块发展规划建议1Part1项目地块分析Part2区域住宅物业竞争情况分析概要Part3昆明市房地产市场分析概要Part4本项目市场定位推导Part5昆明低密度市场成功个案分析Part6项目产品规划建议及客群定位报告体系AnalyzeSystemPart7项目产品调性提升建议Part1项目地块分析Part2区域住宅物业竞争情况分析项目地块分析PART1项目地块分析PART1地块研判

区位——西三环边，城郊，房地产边缘区域昆明市民对此地块认知度偏低高新外围区域：地块位于昆明市西市区高新片区外围区域地理位置：西三环昌源路郊野公园背后、眠山公园旁、三碗水生态园春城慧谷斜对面地块研判

区位——西三环边，项目四至东至：郊野公园南至：春雨路、人民中路、眠山公园西至：黑林铺、滇缅大道北至：北三环、可到达龙泉路方向地块研判

项目四至——周边为山林，植被茂盛；视野开阔西北东南项目四至地块研判

项目四至——周边为山林，地块研判

地块地貌——缓坡地形，朝向、空气良好；地块周边环境项目地块及东面山体植被茂密地块为缓坡地形，由东到西形式坡度减缓；适合山地高端物业建设，依山而建可相应降低建设成本。地块周围道路宽阔平整，有良好的市政道路基础。地块周边有一定的生态市政资源（公园）临快速干道周边公园东面植被茂密内部缓坡地形地块研判

地块地貌——缓坡地形，朝向、地块判研

地块交通——紧邻西三环，地块进入性好；经西三环可快速通过多条附属干道到达主城区；整体交通便捷本项目周边交通情况毗邻西三环快速绕城干道，链接北三环及西二环，拉近西市区与中心区的距离；经周边滇缅大道、海原北路、人民西路三条交通主干道开车5分钟到达区域中心、10分钟到达市中心距离项目1公里的眠山车场有多条公交线路，便捷到达昆明各区域未来规划的地铁三号线起点站（眠山站）距离项目较近地块判研

地块交通——紧邻西三环，地块昆明西片区交通医院地块发展规划建议35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分独创露台入户方式，私密性、归属感更强——组团院落式景观设计，家家户户有景景观：一般绿化景观、社区内部水景；——通透设计，各部分功能分区合理；客户群：中端收入群及主城偏移加快保障性安居工程规划建设—————————————业态以餐饮、会所、便利店、药店以及小型超市为主在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；老年养老型客户、外省籍客户、投资客户——项目景观形象价值宣言——整个空间不布局方正性差，私密性动静分离不明显万科·白沙润园南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。保证-1层半地下室赠送空间，并带前花园直接入户；两层设计，层高满足以餐饮、会所为主的功能项目周边3公里范围内生活配套设施大型超市、药店、医院、中小学、娱乐、商业和生活配套等；地块判研

配套——地块围观范围内周边生活、商业配套匮乏；3公里范围内可享受西区中心丰富的生活、商业、教育、娱乐配套周边宏观范围内有大量配套设施项目周边3公里范围内生活配套设施大型超市、药店、医院、中小学、娱乐、商业和生活配套等；地块周边拥有两大生态资源环境配套体系，自然环境优越未来该片区将成为西市重要的大型居住聚集社区，人气旺盛核心生活配套区域本案直线距离三公里昆明西片区交通医院地块发展规划建议地块判研

周边拥有丰富的生态景观资源，自然环境优越大交通便利，经西三环及多条附属干道可快速达到主城区项目处于高新外围片区，同时也是价格低洼地周边缺乏主要生活配套，购物娱乐需车行3-5分钟到达高新片区位于城郊区域，客户对区域比较陌生地块为坡地，不平整，导致规划有难度；但坡地建筑更容易实现品质123456地块判研小结

地块距离虽拥有部分自然景观资源；但目前仍然存在许多不利因素。如何通过规划设计来解决这些因，从而消除客户抗性是我们思考的重点周边拥有丰富的生态景观资源，自然环境优越大交通便利，经西三环地块SWOT策略推导地块SWOT策略推导地块属性界定结合地块基本信息分析,从各物业属性分类理解上，我们认为本地块非城市型普通住宅,亦非高档豪宅;属性界定为：城郊区，具备打造中高档住宅条件的改善型项目;本项目属性方向地块属性界定结合地块基本信息分析,从各物业属性分类理解上，我区域住宅物业竞争情况分析PART2区域住宅物业竞争情况分析PART2区域物业总体分布情况西市区目前在售16个项目待售17个项目，总体供应量接近1600万方，区域市场竞争十分激烈金泰国际安康景苑云都国际新域盛景鼎易天城联邦国际西域时代万科金域国际假日城市经典双城兰亭上景林语堂城市山本案春城慧谷马街摩尔城碧鸡名城滇池柏悦融城优郡云安阳光城本项目一级竞争区域本项目二级竞争区域区域物业总体分布情况西市区目前在售16个项目待售17个项目，区域供盘情况分析区域物业形态主要高层、公寓及城市综合体居多；普遍容积率在3-5，住宅面积集中在以满足刚需为主的70-140㎡范围内.同质化竞争严重。低密度、低容积率产品在区域市场上存在供求缺口。区域供盘情况分析区域物业形态主要高层、公寓及城市综合体居多；从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客户为主，改善和享受型客户需求有待挖倔。西片区供盘主要面积区间比例西片区供盘物业形态比例区域市场主要供应的物业形态集中在城市住宅及大型城市综合体，低密度高品质的物业形态稀缺。西片区购房客群分析整个市场购房群体主要还是以地缘型客户为主区域供应情况综合分析123从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客户为主，改善和享区域高层住宅代表项目分析——兰亭上景基本信息：—————————————开发商：广州广电房地产集团项目位置：人民西路西三环与春雨路交汇处建筑类型：高层物业档次：中档点式住宅+商铺住宅面积区间：70-140㎡套数：2600套价格信息：—————————————均价：7800元/㎡产权：70年配套信息：—————————————医疗：昆医附一院、昆医附二院、省肿瘤医院、西山区人民医院。购物：昌源北路沃尔玛、兴苑路沃尔玛、正大紫都城家乐福、高新生活圈、马街生活圈、粱源生活圈、项目带有15万㎡的商业配套。自然资源：眠山森林公园、春雨路市政公园、宝珠生态公园、碧鸡文化广场、项目高层可远观滇池、西山。S(优势）交通通达性好周边配套相对完善W(劣势）高层塔楼品质部高内部配套稀缺绿化景观稀少市场同质化产品多区域高层住宅代表项目分析——兰亭上景基本信息：S(优势）主力户型1面积115㎡项目产品分析客厅阳台整体评价：高层塔楼设计室内空间采光受影响户型功能上有双阳台设计，但在柱网内，没有高端产品的特性整个空间不布局方正性差，私密性动静分离不明显主力户型1面积115㎡项目产品分析阳台整体评价：区域低密度代表项目分析——城市山基本信息：—————————————开发商：桃园屋业项目位置：宝珠生态公园门口建筑类型：别墅、洋房物业档次：低密度中高端物业住宅面积区间：洋房80-147-别墅140--170㎡套数：3000套价格信息：—————————————均价：洋房9500，叠加13000--140000，联排15000-17000产权：70年配套信息：—————————————幼儿园：城市幼儿园、社区幼稚园中小学：南山实验学校、阳光小学、南海小学、南山实验学校荔林分部、鹏基学校大学：深圳大学商场：太子山庄综合市场，人人乐，沃尔玛，苏宁，国美医院：社区社康中心、联合医院、南油医院、第六人民医院、南山医院；邮局：南山邮局分点、四海邮局、南山村邮局；银行：交通银行、工商银行、建设银行，招商银行；S(优势）交通通达性好坡地建筑产品区域内的稀缺低密度物业W(劣势）距离主城较远城市生活配套部完善区域低密度代表项目分析——城市山基本信息：S(优势）西片区供盘主要面积区间比例2、厨房与餐厅连通是的空间十足客厅是待客会客的主要空间。充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间从事行业：金融、地产、设计、贸易、物流、汽配、家私产业青年之家、青年持家、小太阳、后小太阳、空巢老人基地特性：城郊区、低容积率、低密度、缓坡、外部生态资源1、既体现品质的同时保证去化速度（面积控制）基于本项目定位设想清晰的基础上，如何更合理评估项目产品、规划、客户三者之间的组合关系让我们在此回到昆明市场，分析其他品质与性价比高度结合的低密度成功个案，寻找可供参考的突破方向……项目价值分析2：内部价值塑造地块周边拥有两大生态资源环境配套体系，自然环境优越案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。1、既体现品质的同时保证去化速度（面积控制）通过对区域竞争项目物业形态、主力产品发展趋势、购买客户构成等因素分析，可以看出本区域内不缺乏功能与性价比结合的住宅项目，城市住宅供应量大，因此本项目面临巨大市场竞争；老年养老型客户、外省籍客户、投资客户周边宏观范围内有大量配套设3、厨房与餐厅的分布增加使用性大交通便利，快速到达城市各个区域；青年之家、青年持家、小太阳、后小太阳、空巢老人1，组团院落式围合设计，景观独立且家家户户见景地块研判

地块地貌——缓坡地形，朝向、空气良好；项目产品分析别墅产品洋房产品退台式花园洋房，每户露台面积赠送，内部功能布局合理、体现品质西片区供盘主要面积区间比例项目产品分析别墅产品洋房产品退台式城市山物业形态、面积、价格分析物业形态价格区间面积区间联排20%叠加25%洋房55%联排：167-220㎡叠加：143-170㎡洋房：二房至四房87-157㎡联排：13000-14000元/㎡叠加15000-17000元/㎡洋房：8000-1000元/㎡整体评价西市区目前唯一的低密度的高端物业，相比市场同质产品具有一定的优势，市场口碑相对较好；洋房去化速度块。城市山物业形态、面积、价格分析物业形态价格区间面积区间联排2区域市场供应量大，接近1600万方，整体竞争激烈物业形态大部分为高密度品质住宅，面积区间产品同质化严重区域购房客户群主要还是以地缘刚需为主，品质型改善客户需求未得到释放高层住宅均价集中在7500元/㎡左右，洋房均价8500元/㎡左右1234区域市场分析小结量大，产品同质，地缘客户为主，舒适度产品稀缺区域市场供应量大，接近1600万方，整体竞争激烈物业形态大部通过对区域竞争项目物业形态、主力产品发展趋势、购买客户构成等因素分析，可以看出本区域内不缺乏功能与性价比结合的住宅项目，城市住宅供应量大，因此本项目面临巨大市场竞争；但片区整体物业密度较高，居住舒适度不明显。本项目以其坡地特点，周边自然景观资源，具备规划低密度中高端、高舒适度住宅的基础；能有效填补区域需求缺口项目应从填补区域市场空白的角度进行规划定位，强调区域差异点，树立新的价值体系。使得项目与竞争对手脱离同一竞争水准。区域物业竞争分析结论指导区域物业竞争分析结论指导方向推导明确本项目在市场中的“江湖地位”领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥行业老大挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值非行业老大，中大规模市场追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—挖掘区域空白客户—瞄准区域市场缝隙—创新产品做足性价比敏锐的机会主义者次/非主流市场未来市场竞争角色占位方向：区域中高端需求整合、空白点挖掘。颠覆原有区域功能体系，建立新的物业类型，自主定义评价标准。方向明确本项目在市场中的“江湖地位”领导者—垄断价格行业老大昆明市宏观房地产市场分析概要PART3昆明市宏观房地产市场分析概要PART3国内宏观经济回顾

————通胀压力大，宏观经济调控措施密集出台，信贷市场收紧。全国各月CPI、PPI走势自2011年开始，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。从去年时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。0.25%0.25%0.25%0.25%加息存款准备金率上调0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%国内宏观经济回顾全国各月CPI、PPI走势自2011年开始，国家政策回顾

———自2010-12年国家对房地产的宏观调控，如同春雨连绵不绝，政策出台主要围绕着控制房价过快增长，抵制投资型、炒房行为。重点强调刚需和低收入群体公租房和廉住房的建设推进。四大行首套房贷利率降到基准线央行的两次调息：央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房国土局颁布“禁墅令”十八大报告：加速城镇化、10年内收入倍增建立市场配置和政府保证性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。国家政策动向城乡住建部：城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套、新开工600万套新国五条出台完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管40个城市住房信息联网系统查询国家政策回顾四大行首套房贷央行的两次调息：国土局颁布十八大报政策环境小结：短期内二手房放量冲击新商品房销售，长期内以刚需为主的客群

逐渐向新商品房转移

整体环境2013年房地产国家政策调控不动摇，新国五条出台后，投资型和改善型需求受到严重打压短期危机：国五条落地前，20%税率逼迫二手房市场刚需放量在集中时期内加大，短期内二手房对新供应商品房冲击加剧，导致市场刚需大量转移到二手房市场长期机会：新国五条落地后，对新商品房销售带来机遇，20%税率门槛，使刚需客户对应的二手房购买成本增加，成本相当的情况下，刚需购买力逐渐向新商品房转移，给未来刚需新商品房销售带来机遇。政策环境小结：短期内二手房放量冲击新商品房销售，长期内以刚需西市区主城区北市区东市区南市区呈贡新区城市房地产区域及功能划分物业形态：城市住宅为主高层价格：7500-9000客户群：中低端收入群，地缘性较强物业形态：城市住宅为主部分低密度产品价格：7000-8500客户群：中端收入群及主城偏移物业形态：城市住宅及航城新区价格：6000-8000客户群：中低端收入群，职企及地缘物业形态：城市住宅和低密度的高端物业为主价格：7700-17000客户群：中高端收入，财富金领、城中村改造，及地缘型客户为主导物业形态：城市综合体住宅、公寓、写字楼扥价格：11000--20000客户群：高端收入物业形态：公寓、普通住宅价格：5500--6000客户群：中端收入本案西市区主城区北市区东市区南市区呈贡新区物业形态：城市住宅为主彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。客户群：中低端收入群，地缘性较强企事业单位、市政府公务员、私营企业业主、高级管理及技术人员区域物业形态主要高层、公寓及城市综合体居多；3、厨房与餐厅的分布增加使用性3、户型赠送附加值高，内部居住舒适度尺度有保障——通透设计，各部分功能分区合理；室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果本项目产品规划建议及客户群定位开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分本项目以其坡地特点，周边自然景观资源，具备规划低密度中高端、高舒适度住宅的基础；将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。—强调产品的特色和价值【刚需客户、首改客户】生活方式：有钱无闲，习惯于快速有效的生活方式，热爱都市生活,追求时尚，对生活品质要求高。2、别具匠心的景观设计，极大的提升的项目的品质。华夏曦岸洋房舒适3房分析从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客户为主，改善和享受型客户需求有待挖倔。距离项目1公里的眠山车场有多条公交线路，便捷到达昆明各区域—————————————2、厨房与餐厅连通是的空间十足独立主卧区有两种处理手法：5、时尚但不失品质（有品味的外立面）【再改客户、高端客户】提升产品内部品质、附加值，丰富产品功能、自身景观，增加卖点，突出竞争力。4、配套的临街铺面，完全满足社区的生活需求2、餐厅与客厅融为一体，增加了使用性提升品质的关键2：内部价值塑造生活向西，人文居住典范但目前仍然存在许多不利因素。昆明市宏观房地产市场分析概要企事业单位、市政府公务员、私营企业业主、高级管理及技术人员物业形态大部分为高密度品质住宅，面积区间产品同质化严重景观阳台高附加值面积赠送2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意

·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅

·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意地块周边有一定的生态市政资源（公园）但目前仍然存在许多不利因素。区域供应达X万方，区域市场竞争激烈架空层储藏室：28.三间主卧组织紧凑，空间利用合理格执行差别化的各项住房信贷政策，国家调控政策打压步步紧逼东西北三个区域低密度品质物业稀缺导致中高端需求南移12昆明宏观市场分析小结彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入项目定位设想PART4项目定位设想PART4项目基本情况区域竞争情况项目SWOT分析周边自然资源优越大交通便利，快速到达城市各个区域；且地块进入性良好缓坡地形，朝向好可享受区域核心综合配套区域供应达X万方，区域市场竞争激烈区域物业形态以高密度品质型住宅为主，低密度舒适型物业匮乏充分利用周边生态资源、未来发展趋势优势及地块稀缺性，明确指向目标客户群。提升产品内部品质、附加值，丰富产品功能、自身景观，增加卖点，突出竞争力。具备城郊中高档改善型住宅属性抓住区域市场供应空白，走品质性价比与舒适度结合的路线利用舒适的环境，打造纯粹宜居理念，规避劣势，突出竞争力项目定位设想推导本项目定位：品质与性价比高度结合的中高端“纯宜居”住宅项目

项目基本情况区域竞争情况项目SWOT分析周边自然资源优越区域基于本项目定位设想清晰的基础上，如何更合理评估项目产品、规划、客户三者之间的组合关系让我们在此回到昆明市场，分析其他品质与性价比高度结合的低密度成功个案，寻找可供参考的突破方向……基于本项目定位设想清晰的基础上，如何更合理评昆明低密度市场成功个案分析PART5昆明低密度市场成功个案分析PART5项目位置：昆明盘龙区东白沙河青裕路西物业类型：联排、双拼、花园洋房占地面积300亩建筑面积39万㎡容积率1.20一期总户数974户车位数1000个万科·白沙润园 【昆明中高端低密度项目分析】950市场定位：低密度城市中高端改善类住宅——山水.悠然生活——项目位置：昆明盘龙区东万科·白沙润园 【昆明中高端白沙润园洋房品质4房分析满足高端改善客户需求1、南北通透，10米采光窗设置2、赠送阳台面积达22㎡3、主人房带独立书房、更衣间、卫生间、生活阳台，彰显尊贵感白沙润园洋房舒适3房分析满足首次改善客户置业需求：1、南北通透，10米采光窗设置2、赠送阳台面积达18㎡4、主人房带更衣间、独立卫生间满足首次置业客户需求1、南北通透2、赠送阳台面积达16㎡3、茶水厅可改房间项目价值分析1：户型内部舒适度打造——通透设计，保证主功能房齐全功能；景观阳台高附加值面积赠送白沙润园洋房2+1房分析白沙润园洋房品质4房分析满足高端改善客户需求1、南北通透，11，组团院落式围合设计，景观独立且家家户户见景12432、合院景观小品具备特色，木质风格带中式韵味，凸显质感3、社区内部特的通道、遮阳设计。一步一景4、独立，主题式内部景观打造项目价值分析2：内部价值塑造——组团院落式景观设计，家家户户有景1，组团院落式围合设计，景观独立且家家户户见景12432、合项目价值分析3：品牌价值——万科符号，大型开发商高品质保证开发商品牌，万科在昆明已经有成功项目金域缇香,被昆明市民所认知，且为一流大品牌,具有极大地品牌优势。项目价值分析3：品牌价值开发商品牌，万科在昆明已经有成功项目目标客户群定位【养老型、投资型客户】老年养老型客户、外省籍客户、投资客户【再改客户、高端客户】证券、投资、物流业的高管及老板，政府官员，大型企业高管【首置，首改型客户】企事业单位、市政府公务员、私营企业业主、高级管理及技术人员城市新贵，资产稳定一族目标客户群定位【养老型、投资型客户】【再改客户、高端客户】【基地特性：城郊区、低容积率、低密度，经快速干道可快速达到城市每个区域项目定位：低密度城市中高端改善类住宅产品：90-180㎡的面积区间，带电梯的多层产品、别墅产品；内部带有高附加值赠送景观：中式现代、院落围合；体现人文、宜居精神客户：主要面向首改和再改客户品牌：万科品质项目价值小结项目价值小结城市山项目位置：昆明市西山区春雨路背后物业类型：洋房、别墅占地面积126亩建筑面积11.6万㎡容积率0.92一期总户数660户车位数700个660【昆明中高端低密度项目分析】城市山项目位置：昆明市西山区春雨路背后660【昆明中高端低密城市山品质3房分析满足高端改善客户需求1、每个分区错落有致，2、厨房与餐厅连通是的空间十足3、客厅阳台，体现品质与价值城市山叠加别墅分析满足首次改善客户置业需求：1、顶层的主人房彰显尊贵2、楼梯的设计也最大化的节约了空间3、层层都有阳台，景致最大化提升品质的关键1：户型内部舒适度打造——精巧的设计，使每个功能分区能发挥其最大的使用空间；通透的空间，保证了充足的采光城市山品质3房分析满足高端改善客户需求1、每个分区错落有致，1、住宅和别墅的分布十分合理，使的户户有景观和良好的采光12432、别具匠心的景观设计，极大的提升的项目的品质。3、现代中式的社区入口使得项目更加有品质提升品质的关键2：内部价值塑造

4、配套的临街铺面，完全满足社区的生活需求，丰富了项目的配套。1、住宅和别墅的分布十分合理，使的户户有景观和良好的采光12目标客户群定位【投资型客户】老年养老型客户、外省籍客户、投资客户【中高端再改善客户】证券、投资、物流业的高管及地州老板、高新区城中村拆迁户城市中产阶层【刚需客户、首改客户】周边学校、企事业单位员工、公务员、成长型企业主、城市白领目标客户群定位【投资型客户】【中高端再改善客户】城市中产阶层92㎡错层三室两厅双卫联排：167-220㎡4、客户购买的主要需求——项目产品形象价值宣言——以坡地景观为主，配合一些宜居的坡地景观小品等来与项目的风格相呼应。职位界定：政府官员、公司高管、私企业主、金领——组团院落式景观设计，家家户户有景2、楼梯的设计也最大化的节约了空间2、赠送阳台面积达16㎡4、客户购买的主要需求物业形态大部分为高密度品质住宅，面积区间产品同质化严重从事行业：金融、地产、设计、贸易、物流、汽配、家私产业华夏曦岸洋房舒适3房分析4、配套的临街铺面，完全满足社区的生活需求4、配套的临街铺面，完全满足社区的生活需求昆明低密度市场成功个案分析项目位置：宝珠生态公园门口购买目的：居住兼长期投资，距离自己的生活圈子较近从整个市场供应面积区间来看，主要满足刚需为客户为主，改善和享受型客户需求有待挖倔。三间卧室组织紧凑，空间利用合理满足首次改善客户置业需求：住宅面积区间：70-140㎡基地特性：城郊区、低容积率、低密度、缓坡、外部生态资源项目定位：给城市，来做山（体现生态感）产品：100-155㎡的面积区间，带电梯的退台式多层产品、叠加别墅；景观：一般绿化景观、社区内部水景；客户：主要面向首次置业、首次改善客户项目价值小结92㎡错层三室两厅双卫项目价值小结项目位置：昆明市西山区银海山水间对面物业类型：洋房、别墅占地面积156亩建筑面积16.7万㎡容积率1.67一期总户数500户车位数815个华夏曦岸475【昆明中高端低密度项目分析】项目位置：昆明市西山区华夏曦岸475【昆明中高端低密度项目分华夏曦岸洋房品质4房分析满足高端改善客户需求1、南北通透，采光非常好2、主卧带独立更衣间、卫生间、生活阳台，彰显尊贵感3、厨房与餐厅的分布增加使用性4、景观阳台与卧室阳台连接设置，体现品质与价值华夏曦岸洋房舒适3房分析满足首次改善客户置业需求：1、厨房带有阳台，独特新颖2、餐厅与客厅融为一体，增加了使用性3、主人房带更衣间、独立卫生间提升品质的关键1：户型内部舒适度打造——通透设计，各部分功能分区合理；主功能房功能齐全，确保品质；露台，阳台更显品质华夏曦岸洋房品质4房分析满足高端改善客户需求1、南北通透，采1，错落有致的分布，充分保证每个楼层的采光12432、绿荫大道，绿化景观增加品质感3、醒目的入口喷泉，让整个项目，加入了尊贵感提升品质的关键2：内部价值塑造

4、配套的临街铺面，完全满足社区的生活需求1，错落有致的分布，充分保证每个楼层的采光12432、绿荫大目标客户群定位【养老型、投资型客户】老年养老型客户、外省籍客户、投资客户【外来改善客户、高端客户】证券、投资、物流业的高管及地州老板城市财富阶层【再改型客户、高端客户】企事业单位、市政府公务员、私营企业业主目标客户群定位【养老型、投资型客户】【外来改善客户、高端客户基地特性：低容积率、低密度，滇池路核心干道项目定位：滨水、低密度高端华宅产品：90-150㎡的面积区间，带电梯的多层产品、别墅产品；景观：中式现代；内部围合水景、外部水景客户：主要面向南片区高端置业客户项目价值小结项目价值小结代表性低密度项目借鉴分析小结容积率在1-1.6之间，绿化率高12物业组合为洋房加部分叠加别墅，洋房产品占比重大，有利于现金回流商业只作为补充服务性设施，少量设置满足社区本身的生活配套3均附赠超高附加空间，内部功能布局体现居住舒适度4客户定位以中高收入阶层为主，主要以满足改善性需求为主5代表性低密度项目借鉴分析小结容积率在1-1.6之间，绿化率高项目定位明确的前提下产品设计应遵循如下原则：1、既体现品质的同时保证去化速度（面积控制）2、充分发现市场买单率较高的产品（居住舒适，户型均好）3、在追求品质的情况下保证产品的附加值（赠送价值）4、注重项目内部配套发挥的价值（注重社区生活）5、时尚但不失品质（有品味的外立面）6、注重产品活性（景观的营造）7、充分利用地势（采光半地下室、窑洞式停车）具体分析上述市场低密度产品结合片区和项目自身特性——项目定位设想成立！项目定位明确的前提下产品设计应遵循如下原则：具体分析上述市场本项目产品规划建议及客户群定位PART6本项目产品规划建议及客户群定位PART6本项目产品规划建议本项目产品规划建议产品规划设计组合品质与性价比高度结合的“人居惬意”型住宅产品——科技、绿色、环保、低碳、节能、舒适产品组合建议:35%退台式花园洋房40%板式小高层15%叠加别墅10%社区商业（底商或独立商业）总体原则组合原则：1、目前昆明市土地规划条列中，别墅类（联排、双拼、独栋）不再审批；2、叠加类别墅市场整体去化表现不理想，不利于拔高品质，反而在销售过程中容易造成资金积压；3、退台式花园洋房赠送附加值高，目前在市场上属于稀缺产品，客户买单率高；4、板式小高层由于目前开发商追求高容积率，目前市场供应较小，客户对物业认可度较高。4、商业仅仅作为社区服务配套功能设置，体量不宜过大。板式小高层+退台式花园洋房+叠加别墅+社区商业产品规划设计组合品质与性价比高度结合的“人居惬意”型住宅产板式小高层户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。排布在坡地最高点处，建筑面积占总体量80%层数16-18层平层平层80-120㎡，主要以紧凑两房，舒适三房为主保证双景观阳台、部分房间凸窗、主卧独立卫生间设计，提升居住舒适度赠送空间户型均好，居住舒适板式小高层户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高退台式花园洋房户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。排布在坡地次高点处，建筑面积占总体量80%层数1-5层平层+6跃7形式，板式花园洋房，层层退让保证每户赠送空间不少于10㎡平层100-142㎡，1楼4房（带前花园），2-5F三房设计（露台），6跃7户型4房（顶层退让出1-2个大面积露台作为空中花园）保证入户玄关、景观阳台、部分凸窗、主功能房衣帽间、独立卫生间设计，提升居住舒适度138㎡四房（带花园）128㎡三房118㎡三房105㎡三房98㎡三房155㎡四房1F2F3F4F5F6跃7F退台式花园洋房户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合叠加别墅户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附加值空间赠送。排布在坡地低处，建筑面积占总体量15%层数-1+地上1、2层与地上3、4层互相叠加的形式，层层退让；保证-1层半地下室赠送空间，并带前花园直接入户；保证顶层空中花园保证入户玄关、景观阳台、部分凸窗、主功能房衣帽间、独立卫生间设计，提升居住舒适度折跑楼梯作为外部交通入户-1F1F2F3F4F建筑剖面示意一跃二楼赠送地下室（部分退台）三跃四在二楼基础上退台1跃23跃4楼梯叠加别墅户型设计品质要点体现原则：品质与性价比高度结合，高附社区商业功能：主要承担社区住户餐饮、娱乐、及生活功能；业态以餐饮、会所、便利店、药店以及小型超市为主排布在西三环临街面，小区入口处；1托2独立商铺形式，建筑面积占总体量5%两层设计，层高满足以餐饮、会所为主的功能临街独立商业带社区商业功能：主要承担社区住户餐饮、娱乐、及生活功能；业态以本项目目标客户群定位本项目目标客户群定位

从事行业：金融、地产、设计、贸易、物流、汽配、家私产业职位界定：政府官员、公司高管、私企业主、金领具有多次置业经历对投资具有敏锐的眼光，看中宏观经济对于整体区域的价值带动作用（看到土地增值保值而非短期投资回报率）。生活方式：有钱无闲，习惯于快速有效的生活方式，热爱都市生活,追求时尚，对生活品质要求高。购买目的：居住兼长期投资，距离自己的生活圈子较近本项目客户群定位：城市新贵从事行业：金融、地产、设计、贸易、物流、汽配、家私产业本项1、客户主要来源企事业单位、市政府公务员、私营企业业主、高级管理及技术人员、退休养老型客户2、客户的主要年龄构成25-29岁，30-40岁，40-45岁的客户为主，45-50岁，50-55岁的客户为辅3、客户的家庭构成青年之家、青年持家、小太阳、后小太阳、空巢老人4、客户购买的主要需求以自住需求为主的第一居所及少量养老型5、客户购买收入的基础家庭收入10000元以上客户群体本项目客户特征描述1、客户主要来源本项目客户特征描述客户购买动机分析客户购买主要的动机——未来价值点罗列1、紧邻眠山公园、郊野公园，自然环境很美2、坡地建筑，密度低，朝向品质高3、户型赠送附加值高，内部居住舒适度尺度有保障4、片区未来配套发展看好5、社区绿化面积好，草木很多6、交通便利，快捷经上述核心价值点设想分析，项目形象定位方向可归纳为：区域（生活所向）+人文（自然环境）+产品（宜居典范）客户购买动机分析客户购买主要的动机——未来价值点罗列经上述核项目形象推导生活向西，人文居住典范——高端生态低密度居住区——建立超越区域竞争的，极致化的差异性项目定位

改变游戏规则，全面建立区域高端人文物业评判标准项目形象推导生活向西，人文居住典范建立超越区域竞争的，极致化这不是真的——项目产品形象价值宣言——这不是真的——项目产品形象价值宣言————项目形象价值宣言——这不是真的——项目形象价值宣言——这不是真的项目产品规划建议及客群定位西市区目前在售16个项目待售17个项目，总体供应量接近1600万方，区域市场竞争十分激烈洋房产品形象—关键词:层次、错落、细节、风格化【昆明中高端低密度项目分析】周边拥有丰富的生态景观资源，自然环境优越35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分基地特性：低容积率、低密度，滇池路核心干道物业形态：公寓、普通住宅满足首次改善客户置业需求：—强调产品的特色和价值区域市场主要供应的物业形态集中在城市住宅及大型城市综合体，低密度高品质的物业形态稀缺。白沙润园洋房品质4房分析医疗：昆医附一院、昆医附二院、省肿瘤医院、西山区人民医院。从去年时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。同时享有邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化4、配套的临街铺面，完全满足社区的生活需求项目定位明确的前提下产品设计应遵循如下原则：项目产品规划建议及客群定位方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室；项目应从填补区域市场空白的角度进行规划定位，强调区域差异点，树立新的价值体系。地块研判

地块地貌——缓坡地形，朝向、空气良好；——项目景观形象价值宣言——这不是真的项目产品规划建议及客群定位——项目景观形象价值宣言——这不是——项目景观形象价值宣言——抱歉让花在你家里开成了海洋，这并非我们刻意！——项目景观形象价值宣言——抱歉让花在你家里开成了海洋，这并本项目产品调性提升建议PART7本项目产品调性提升建议PART7洋房产品社区空间—关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品社区空间—关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品形象—关键词:层次、错落、细节、风格化西班牙托斯卡纳风格洋房产品形象—关键词:层次、错落、细节、风格化西班牙托斯卡情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积：149.14㎡架空层储藏室：28.37㎡错层四室两厅双卫南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理架空层平面情景房错层12米首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽建筑面积：二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强

7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分

超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间

三间卧室组织紧凑，空间利用合理

活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富

·附带观景露台

露台入户错层二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：14三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫分离，互不干扰活动区（客厅