某房地产项目年度营销策略报告

2012年年度营销策略报告玩美天地目录

ContentsPART1市场篇PART2

销售篇PART3

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1211520吴中港龙·财智国际642214说政明喇：为曲对磨在阵相荐同触市滤场劳环躲境便下缺全隙市立酒添店塔式春公蝇寓白成诱交洲表织现锡进夸行竹统答计凡，假因擦此颂，滔本迹成艇交筹排腹行塌选辈择匀本喉案励推黎售堂月药份胁为挥起摧始坑月找份梯。市体场下回锈顾宏垃观桃背椅景资分因析稼研息判成地交用回坟顾市费场弃小答结市根场宰表杨现竞慨争姑态堆势市场部分234511耳.果2朵6新趣国有八巾条2退.索2捞8房疲产侧税2舟.马9上唱调铅存艇贷携款播利铸率2皱.混2杨4上脊调常存胖款刑准闷备揭金朵率3帖.拾2苏浩州案限意购歉令4堡.候6上经调放存啊贷众款网利莲率4葬.吩2叹1上碎调瓣存幸款叹准改备疼金杜率5比.循1商捞品灯房评销类售师明朋码素标踩价5逐.版1最8上捡调谨存膊款则准策备环金狂率6悦.工2谊0上尊调洁存妥款灯准楼备胡金要率4乌.框2新或建拔住弱房恰价该格损控盟制觉目锻标厦，玻苏投州醒为1墨0参%4楚.懒1我9房蹄管脊局锡要盾求野预剖售值证突申珠领竟后科一源批逗不首能贵高殖于竖前意一励批会的1央.袜1勉2倍奸（哨未中正择式丈发崭文击）1挽.足2软0上表调坐存脚款拿准耳备凳金糊率3此.宅2务5上虽调环存倾款杜准撞备绸金呢率1月4月3月2月5月6月7月7命.巧7上师调砖存鸭贷愧款奖利万率2尚0非1竞1年犬主坟要巨政剃策震回缸顾限盘购滋、鸟限蜂价宁、走限朗贷长”牺等恶政要策证频鼓出狡台愉，历并僚且泊政五府否调中控肆决户心太空岔前白，派短播期雾内冈不擦会结放降松趋，贼未慌来蜂一态年嗽内口市制场适走奋势障不咱容准乐似观创；在旦严彻峻耗的附大册市库市甲场衰环卷境岭影衰响总下辨，丘苏规州林酒惜店声式侨公城寓撤市住场杂同骡样雨收缘瑞到逝的菊较块大坑的粒影渡响德，禁购絮房立者储购台房何信骡心受不灿足孟，版市居场序观寄望艇氛丸围拔浓损厚扁。2传0磨1诉1年煌政着策卡持进续运收环紧咳，槽整宇体幻玉调赏控顿决氏心滥空态前政邀策络背质景明员年尽抑垒制排房辜价傍过炎快痛增销长胜，霸使宇其竹回保归戒合杨理叼的意大喜方练向傻将停坚刘定牧不溪移紫，君短秩时岗间燥内厉调做控前并谅不砍会嘉得萄到池明独显眨放稿松时间事件关键讲话内容2011-7-12国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房价过高的地区更要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。2011-10-21温家宝总理在广西南宁考察房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。2011-10-27住建部部长姜伟新：个人住房信息系统建成即可取消限购十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表示，住建部正在努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。2011-10-29温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011-11-6温家宝在上海合作组织成员国总理第十次会议的讲话对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。2011-11-27国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固调控成果，还要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。政较策色背端景经落济梯背铲景1贱1年树国陡内佳经裂济筛增扔速纷明鸟显闹放什缓种，榆国肯内诊经患济修不妄景萄气筒指普数刚升厕高奋；同民时挂，栗今全年C事P卧I增伞长单率农持密续爽高粉位驻，墙近箭期聚虽辜暂僵时辱得笼到饼缓点解柴，冠但琴通锁胀恶压唯力锐依盼旧尤较妨大筛。国店内尊经叉济木增征速立放对缓库，牢通甚胀择压科力豆依午旧寒较认大宏制观致背峰景原分拍析咸研冰判成离交魂回肤顾市晒场弊小情结市男场愁表属现竞系争荡态罩势市场部分23451苏挡州谢全拌市致成始交款分搞析—洒—数垄据欠源燥自统同挽策酱市稍场狠部艳数乖据秃组—母—受隶宏锈观钩调俩控赏影喊响深，饱今河年茫全每市盘成仿交痒量畜较掩去脸年味出旁现用明所显现下绣滑醋，订且舌成厨交梅均爪价放探口趋策势女明恰显全戏市犁整觉体基供蛋求旨层肚面腰，定截报至2哑0刺1叶1年1惭1月嘴，阀苏裕州值全塑市扑商幸品趁房周供匀应厉量沃约道为5盐9五0万朗方童，问成隔交转量失约洁为3达8颂3万四方夹，缴供历求息比信为1紫.偷5桥:截1，导供屡过腔于秘求数。酒眉店滚式各公膏寓嫁供滚求蓄表朝现2读0倒1绑1年湿苏米州副酒阔店数式肯公翼寓鱼供枝应扑量屿为5偷5闸.风3方洗，崇成辅交陆量蛮仅抓为2止9声.稍8万尼方落，哀供满求舰比历达1蚊.招9，迹酒吼店抚式练公玩寓客市绞场绒供塑求弱严陡重己失名衡检；在昌限独购邪的孕利栗好阀因终素关下毯，舍酒矩店杠式雅公艰寓胳入滩市圆量题直泉线定上娱升然；从棕实倚际帮成灿交颂看布，炮受伶到亿大爱市徐环紧境隔影纸响映观鉴望蚊氛假围美浓乘厚挑，燃成逗交葡并炼未确能舍够尽得凯到俭较翻好究的德释乱放失。—迹—数水据软源览自扭同劣策笋市刮场闲部著数话据隙组—季—受迟全屋市仇市怖场讽影刃响芹，察今扒年1挂0月糟份男至走今驰苏浴州骂酒购店奋式历公船寓嘱市傍场或成湿交锤持协续颤低害迷吴务中燃区职酒感店筑式良公君寓姻市血场坡分魄析酒店公寓项目价格变动监测项目名9月折后均价（元/㎡）10月折后均价（元/㎡）都市VIP1200010500君地新大陆10000-110009000平江双悦1200011500建屋乐活城12000-1300012000东渡银座1100010500中润苏州中心1300012000全拴市凝酒窃店侧式趣公鄙寓董成穷交项走侵势夹一骗致质，老第匀四瞎季袄度信吴司中馒区率酒御店粥式欣公史寓脸成骡交恒明鄙显腔乏享力夺；部畏分松项套目1寺0月塞及堤时更做拴出枯价宾格绸调拔整挪，婚从疤成挪交左走材势享看通，辰效敲果王并应不蛋理吨想阔。宏弱观迅背拍景寇分宽析演研张判成部交约回六顾市痒场依小桌结市细场忧表杀现竞散争掏态服势市场部分23451非毒住疫宅汁市庙场阶存域量2筛0盛1板1年猾苏迹州繁全辜市萌商键业裁（怀酒剩店贤式部公穴寓登、第商增铺项、棕写留字菌楼协）扩，捡市管场份存退量皂呈夹稳艇步宾上酿升贝态距势乔，缓截刮至1罗2月2逮9日馆市粪场夸存珍量选已否达1尝5愉9万厅方尽。酒亭店芦式筐公脆寓惨存劲量区域项目名称首次开盘（预售时间）规划套数存量存量合计区域占比园区都市VIP2010.11.26918295153916.6%恒润后街2009.10.2027014紫金东方商务广场2011.08.09170170君地商务广场2011.07.29667609环球1882009.7.1745673东方之门2011.08.17246212金沙富都2011.12.07205166主城区银都商务广场2010.01.182601843543.8%干将金克拉2010.09.0910559平江双悦2010.12.20322111高新区浒新158生活广场2010.8.2516064101711.0%赛格又一城2011.09.08351245新地公寓2009.2.6684277香缇国际2011.05.0591761金都城2011.09.16163163东渡银座2010.1.20439249吴中区永诚国际广场2009.12.2085440394742.5%蜜蜂城2009.12.181052204财智国际2010.7.580847悠尚生活广场2009.11.1032090珠江新城2010.8.1477181中润苏州中心2010.10.18588404城南印象生活广场2010.11.12395356壹公馆2011.03.1513293睿峰商务广场2011.10.281018969太湖论坛城2011.04.26431263金枫时代广场2011.10.10250250惠润中环时代2011.11.25660659大筑房产综合楼2011.12.135454玩美天地2011.08.27528337相城区德诚嘉元广场-

72847242526.1%中翔丽晶2010.492378常润佰尚广场2011.11.30194194中恒广场2008.5.183597合景峰汇国际2011.11.11787758顶峯上一广场2011.07.22546512漕湖之星2010.8.16782259阅湖湾2011.06.13161161派客公寓2010.8.413638中环百汇广场2010.11.0462276百购广场2011.08.19159159金艺百汇广场2011.03.22244136

合计

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朽信尾内设容：滔新缓春去礼盲不们停湾！文玩帜美寄天华地狗恭抱祝葛业朽主且们贡元启旦昼快伯乐编！涂春涝节年前核成士功非介派绍嘱新捎客升户秧购是房兵者旷享1疼0兄0甩0元资购敲物浇券宫，改元滥旦略期拥间谱来补访抽更娘有提好沈礼病相答送静！6卡6黎0他5凡6志3顶3注3执叠行茫细尾则默：黄一盐月（浇售奏楼嫩处辩妆却点美）新借年棋新揉气藏象，猜售怖楼融处愿包肤装维不脾可吼少教，箩温办馨捎的用环驴境着让窗购针房冰者析心冲情肚舒趋畅献，浓衰郁筐的厌新或年稿气费息将吸坊引更番多碍的孝人不旗约普而辅至。门殊头室织内室律内执睬行添细畅则验：垂二盐月（园元拆宵乔活龟动挤）活极动痰主偷题丽：正赌月盼十士五蚀元董宵博喜侦乐铜会活舅动揭时熟间谋：2月5日活浮动模形雪式内：隆来领参裁加劲的型客庙户辈送钓元牲宵唐，尸花馋灯垫，训互痰动五猜文谜路，士吃亚元陪宵邀联约暮形换式呢：胞活晌动葡前架两戚天借电这话诊邀物约执砌行包计尺划苏漆州歇古损玩脑城料，分藏看古颤纳绢今芝的炊品洲性纸，浑让泊玩阿美秧天免地续自揉出评市计就粱蒙傲上防了纺文倾化滨的鹿面梁纱序，下如舰今刃他陆的恋面聋世母更破将敞为奖玩妥美颜天哥地劝的耕文渔化禾性许掀栋起户一兔阵锯狂见潮…跌…本冶阶势段假，筋将围册绕懒苏皮州继古诉玩始城进户行车逐喂步棵推金广3深—电4月阶讨段敏关膊键熄词夸：二狐期腾开躲盘和蓄惧水【核畏心策思肯路】A字3月民售键楼跌处贸搬诱迁植，怪客湖户壳答遗谢硬活婶动换先窃行Ｂ3月欺春遗暖怠花成开卖，虽借慢此哗机趟会宫在普联墨动垒“坛同撇淘虏汇柔”悦预局热伟，罪推冷出3＃色楼C屠4月跨商扇业房诚一井期眯推汪出露，留配健合披古侄玩微城木开弟业党。闹同拉时郑为订二广期卖开渠盘载蓄翁水焦。【推走广紫主太题】【重缩慧点风执倦行】1、增牵加抹户滥外2、星一东期谊商扮铺哑推提出候活氧动3、岔现心场甚售陆楼皇公过开介新众老或客诊户娱答虎谢道活梅动4、短受信哨、摩网领络眯软心文夹、早巡腊展击等钟现床有页媒燥体拍更叙新5、喂联洽动驴营庄销刮：都同富淘它汇插合让作（3月客初吴以级酒然店绑专快场衣特唯卖当会配形箩式挪）古抢城块繁柏华敬剩献欧厚板爱雅者新渗品嫌预锹约牧，尝一伏期朴商夫业园即璃将都推蜡出活厌动彼背绍景：扶售插楼己处下迁孔徙非，山现怕场获活落动和必至不叉可咏少缴，热不马仅刺是衬对康项水目萌形榆象边起洞到尘宣登传坚作舒用宁，词同亮时泛更从是盘对钞新伐老简客逆户蚊表够示累敬搬意迫与续答坚谢宗。犁并种为易三眼月泡加粒推圆蓄丢客疮。活耳动目主毙题：国挡色殿寓汽藏引与寇文炸化鲁有启约—北—暨克现番场司售犹楼福处纳公邻开致及钉新陆老劳客白户习答静谢隆会活枕动虑形颜式：雨乐章器拢、拐民彼族氧舞连及荒现泻场卡活养动泉相恭结磨合煤，唇突窗出灿身单边烈的耕中都国值风居情墓怀活塔动考时廉间：3月恨上刻中铁旬活覆动乞目焦的：呜为较三鸭号爬楼尖加忍推塌蓄岁水邀脆约胖对须象：终购主房岂客义户向及淹意较向略客秋户永（肚已劳登刘记豪过夏）执再行捉细饮则洞：工三勺月（翻售锐楼战处凤公魔开炸）首厘推佣背塞景：趁一努期桂商赏业独推泰出记，亮借摆苏逐州厌古介玩到城耐之逢力糖将新商朝业慌热讽点欣提冒升。商细业社卖类点允：天透时，讽苏败州托古扣玩弱城出开针业细之册际地祖利，碗交缓通铲状币况询良精好人楚和，滔依北托伸苏呜州汗古印玩疮城抢与态玩航美眉天炒地知，旅人届气蓝之逼地篇，淘客能源嚷充梅足首正推小活见动活欺动饶主宏题：玩炫滑古艳城蒸商慕业，美迁逆文脉化凶之枣地玩参美胖天换地悄一唱期记商车业休全票城课公灵开活弄动镰地音点滩：绸玩投美众天积地怠现给场蜘售殖楼络处坊外梅广痛场邀绸约派对驼象颈：弓意桃向住客浸户活女动疮形榆式鲜：一且元坝起体拍及抽饲奖以环贵节穿责插咏其菜间执蔽行东细也则辆：征四庙月（苹一如期职商分业群首吊推父）推援广菠建佳议【点】巡器展如、暗短刚信链、章派懒单：新柴品锋加胜推灰，冒基蛙本甜媒漏体性配渴合虫不垂可范少【线】户铃外宰、就道胸旗：目趟前行道忌旗码已刊道误旗络，辨为贴了晓配安合产古以玩连城坏开萄业采，互建敬议命增灿加荐户窑外【面】电白视映、支网套络叉、母杂组志：玩远美卖天劫地停与垃古把玩慰城切一他同研宣该传媒覆体面配说合推壮广仙方渐式巡啄展崖点蜘：术园器区崖、辜吴雄中膨、捞沧语浪驶三碑区浴超游市择巡申展印；歉楼涂宇刚巡游展道腐旗则点输：杂项继目盲周包边馅，勉东以环湾高耽架卧及辫北笔港刘路连道碍旗哄、齐市演区低三缘瑞桥网胜络层：红新残浪陷，3潜6觉5公陪交的车积广贞告杂柜志渣：喉俏链丽B秘O袭S征S电宵视如台其合哲作吹方得案合龟作洋时伤间东：4、5、6月蹈份坑，奇第飘二吸季撒度方线案吉一摩：方否案撞二覆：推广渠道推广形式发布时间推广诉求推广区域电视苏州电视台四五六月份苏州古玩城全城公开+玩美天地全市网络四月一周两次通栏苏州古玩城即将全城公开+玩美天地全市户外四月苏州古玩城即将全城公开+玩美天地二期开盘项目周边巡展超市巡展三月第一、二周新品加推，商铺即将公开吴中区、园区大型超市四月第一、二周楼宇巡展三、四月园区写字楼派单

一周两次吴中区、园区短信

活动前夕三月售楼处公开，同淘会意向客户

四月推商铺

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