某地块项目定位及前期发展建议方案

加泰地产崇阳县教育城地块项目定位及前期发展建议二零一三年三月contentPART1市场调研分析PART2

地块价值分析PART3项目定位PART4项目规划建议PART5

开发策略建议PART6

工作进度安排PART1市场调研分析人俭口臭：崇销阳狐县头现及辖龟8治镇抹4艰乡惭，贯2役0灵1错2宿年剑底怒，股全贺县狠年挎报佣总夹人检口次4话7阅.器0吐8监万抛。佣其达中我农鞠业突人黄口延3湖9氏.香1若7福万情，字非诵农继业胸人笋口距8援.笛9纵万条。县且城章关山地屯区把常含住关人薯口事1焦0自万纽奉，失县僻城醋流这动危人香口址3它.闷5瞒万窃。PART1市场调研分析一、关于崇阳崇阳县2008—2012GDP走势图“经济弱县、财政穷县”是崇阳县的真实写照。截止2010年，地区生产总值达到57.83亿元，在全省县市中，综合实力居51位，GDP居57位，地方财政一般预算收入居66位，农民人均纯收入居51位，固定资产投资居59位。虽然崇阳县经济仍然保持快速增长，但受对外交通不便、人口基数较少制约，工业、第三产业发展不够发达，经济总量偏低，属于相对贫穷地区。20082009201020112012PART1市场调研分析一、关于崇阳崇惭阳及县2盛0刊08—鹊2疲0峡12表人打均燥收算入赴水陆平暑走赤势权图按纱照盛崇钥阳懒县振制幅定狱的换“浅十邮二给五警”乡丰发相展恭规虎划扣，愉计穿划预到2粉0坦1粮5年狠，尽全塞县性生驱产栏总浇值励达俱到1终3惰0亿宰元球，丈年挪均必增长长1谁7达.重6麻%。其虎中皂，穿第慨一令产润业锻达再到2牵2亿俩元汪，病年秀均撑增被长9段.老9既%；壁第看二扩产魂业梨达坑到5蒙3亿托元饲，乐年秒均坑增盲长1托9蠢.幸6烂%；航第竟三槐产满业馆达拘到5痛5亿营元尺，历年悄均主增埋长1载9每.帜6元%。人启均熟生务产楚总恒值之达视到2岂6倚2颈6搜3元链，总比2泼0流1扎0年转增坦加1净1喇8描0晒5元孔。戒全让地情域链财隆政杆收污入怪达赢到1蜡0续.久8捧6亿嫂元握，速年仍均缴递锈增1贩1殊.有5拌%。苏其稠中大，谋一建般辩预钓算景收患入铸达写到3乖.浓5亿缸元活，袖年疮均请递旷增1选5刘%。PART1市场调研分析一、关于崇阳关诊键产词京：1、辜存漠量抄较规大袖：截冈止2害0斥1糕2年滩底遭，郊全膛县旦商根品奸房租存宁量3呈0万够余释平卫米秤；2、暗竞钩争蝇激册烈换：全沾县斯大福小冻在帮售蒙项咸目3播3个冻，1达5万宜平学米痕以缺上确规泽模猴楼侄盘5个配，锣加等上驼本慰项晕目倒和切锦洞绣圣天醋成谣，枝竞违争刻较粱为蜡激棕烈糟；3、逃房武价次不猾高讲：目锹前肿，药大欧部趋分工成愁规谅模瓦楼粱盘钓销轧售顶均即价供在2击5固0枕0元/平鱼米爽上绩下串徘项徊绝，谦全绒县3月截份夸最陕高庆销土售厉均成价2闭8年6汉7元/平嚷米翠，皱最突低鹿仅1智3畜0勒0余毅元/平霸米别。4、脖产岛品酒特否征走：从检多黄层段向理小京高历层包的阻过贷渡芬期橡已孙经起基王本及完聋成拍，产目碎前骂正阴由词小绳高升层币向行高熊层归过捷渡纳。底但负受中房俘价版影窑响黄，完多昆层怀、脂小懂高乒层丸产低品乳具旧有菜较互强娱的堪市票场赠竞践争早力闸。箩从柏销疼售劳数央据无分健析宅，羡三葱房伙仍厉是兼市每场久供比应腔需莫求缘瑞的严主尖力惨，散面悄积代在1乳1窃0引-躬1眯3角0平积米曲。缘瑞市姜场郑上团开雅始溉出蜘现故“茫两烦房董变桐三泄房胳”乏、危“机三膊房惨变稳四砍房咳”竟等孕产酒品乡丰，泼以匪赠祥送羞面砍积专为斥卖腹点更，电户激型放面返积棉由落趋焦小服化宴倾与向队。PART1市场调研分析二、关于崇阳房地产PART1市场调研分析二、关于崇阳房地产PART1市场调研分析二、关于崇阳房地产老塔街禁区电养力肌大渐道崇弯阳鸭大献道新姿建小路仪侍表屯路沿衬河恢大漂道解颂放桌路家装、家居电器、服饰婚庆、珠宝美容、娱乐超市、药店本尝案PART3项目定位分析三、区域商业背景分析崇需阳厘县大商盲业扰业部态且分臂布绣区电域商际业命市较场焦目沟前鲁租灶赁额情藏况摩良雕好添，允但可租寇金瞧水卸平铸差融距呼较蝴大怜。熄新笼建民项白目举商昆铺采价胶格养多狗在7斗0鸟0翅0款-假1守0垫0钓0语0元/平倡米际（浓首勒层母）怠。PART3项目定位分析三、商业租售价格分析针弄对晶竞丘争闸激颗烈—找—优固化勉户袖型途设谨计武，生通勒过回赠系送煎入京户宝花剑园巷、宏空迅中跑花穷园砖、骗大努飘歇窗筑等数面荣积极的脂方矿式亩，需提凳升幻玉户呈型城附恭加麻值译，缘瑞并逢通驼过懒控挣制贤建税筑算面寻积访、骑控例制茄总谎价厕争添夺发市方场饿；针继对锹房难价茂较昼低—传—丰渴富牙产锄品麦结胖构肿，兵前畜期程先狭以档多颠层某、膛小毕高礼层体等逝成家本丸较滨低格产唱品胀入樱市协，透快把速详切馋入驼市泳场后；争作取鉴差且异较化—论—本骡项详目脸周贺边倾学研校鬼众夸多姜，傍但军其侍它樱项慌目冈针彼对呆陪馋读起市移场会、然投扶资你市辫场略的弯挖搂掘午不会够炭，舒本惨项句目付可愉适虫量闻推篮出块公自寓盼（排小阴两济房做）蚀抢枯占伍市砖场叼；争好取粒高词端甜市毁场—堪—通绒过旬高举端畅洋浮房斩产偷品惑，再以宏首取层颤奉练送竭花悄园味、昏中幸间嫂楼欠层盗奉汁送欲露血台颗等净方谈式柴，凉吸闪引愤高甜端伟客匀户关，共赚壮有浇钱栋人刘的盈钱或。PART1市场调研分析四、市场分析启示P如A信R驼T2项卫目究地帽块往价君值壤分胸析项丸目某位军于逃电衣力摔大僵道原以扫南赵，汉新俯建珍路歇以录北蛛，红崇雹阳遇大伯道译以芽西交，缸目广前窗交偶通碰、功配钉套颂略坊显毯不冈便辉，膜但议随牲着茶电您力额大王道灿、馒环国线扬的础竣凝工靠，嘱未点来阿交伴通撒格稻局棚将龟大辆为重改枪善孙。项总目朴地容势逝起示伏遍，持施富工车土拴方搁量远较狐大血，准但慌利备于屯坡左地培景北观其的脑营诱造刮。项红目夫紧喊邻想崇繁阳概教师育膝城牲，屡教率育敲配呢套川资栏源竭较促好犹，核周府边脂发需展璃潜挖力炮较笼大陆。PART2项目地块价值分析一、立地条件主尾要猪优或势吐点浑和守机碎会避点椅：紧响邻鸭崇所阳量教倚育云城拍，岂教松育母配侧套始资叮源传较智好姐；周垃边狮发歇展疲日拌新霉月蹄异叠，姨地砖块霜升凑值美潜猛力抢较步大引；地电块献规矿模堪较榜大伞，同利到于在品聋质阴、蔬环秋境笨营钻造刺。PART2项目地块价值分析二、地块优劣势分析主陪要安劣飞势董：周驾边恳略啄显饲荒器凉文、汗人榴气论不姐旺才，观目念前答交及通圆不观便塘，飘商针业衡、汉医秃疗刷等鄙配屯套厉不牵足晌；虽广靠睛近兆教铜育玩城延，筒但详地母处办教勒育肺城阳至丙城路区孟的逆反冻方柏向殖；地诉势确崎侮岖邪，型土蔑方吵量乱较粒大讨；地聋块啄北月面嗓邻认主牌干逮道援，湖对依于侦项辆目去形百象兵展简示筑、饶建笑筑酿排思布川带抬来衬一宿定神的渐难躬度方。周全边白楼鹊盘翼较宋多碧，朴尤写其砌是圾锦西绣锣天林成认对披本铜项秋目映威唱胁织较倍大历。PART2项目地块价值分析二、地块优劣势分析PART2项目地块价值分析三、用地条件针换对必政毕府盖对寒商领业腹指牌标唯要孟求企和危地怎块国人资气猫不嚼足宴现赚状—脾—适惜度婶打陈造扫商枪业橡，廊相养对靠集轧中扰布沈局产，币引向进立餐掩饮聋娱炕乐户休袄闲泻等茶人叼气匆店夸，送打诵造使情爸景乞商扩业荡街聚，酸带皇动琴周牧边标人露气编发宰展脆。针请对2竭.嚷5容瓣积堪率—踏—规翻划普难室度使不猎大园，璃但井须蠢注洗意傻多该层身、百小穿高研层项、乡丰高阵层葡等茫不戴同秧住岭宅核产列品蔬进格行疲搭沾配夜，类以习满限足艇不随同旺的舞市普场惨需携求碎。PART2地块价值分析三、对定位和规划的启示P辰A要R剃T3项慢目补定切位围旷绕遮教供育樱、缴人店文冬、片升煤值滤潜赠力调等汪先恢天啄条康件重利点而突抬出猫品拴质分、倒景计观冠的猜达聋到优班化芬户纠型返设质计PART3项目定位分析一、开发主题定位重迎新怒定瓣义陵崇盼阳秤人私居帖标殃准涉，谱打临造幸大刃型哲高夺尚吹人蒙文圈景固观和社杜区团。形介象波鲜花明沿化—斑—直奴接翼切圣入脂教磨育典人醋文碗主胳题爪，登旗泄帜羽鲜扛明坛的军拉垄开吊形暗象粪差茫异拿。产芦品棍差贱异宅化—薯—·针奖对蝴区坦域粘市哈场形“饮伪不高榆端草”未众琴多筑，蹈真桑正嫁的剖高简端谅物胳业勤缺刻乏腰，尝开湖发跳部坐分列退蓝台葡式秒花旦园托洋妖房牧产会品揉，广先袄期替开碑发档，启迅挑速掠树樱立涛高蹄端融形符象越；·针镜对艺周灭边遮学营校项众疼多供，怖陪麦读类市炕场叶庞内大鹊，慈定箭制叫部都分叹中熄小雪户结型歇公煤寓泥产户品崇；·针绵对治周归边睁项桂目霉以浙简闯单彻临庄街贼门熔面性商芝业艇产筹品翁，谷打皆造界一鼻条旗情哀景得商钟业挽街缘瑞，幼快手速行吸罪引溜人湿气渣；注浪重父内币部幻玉景属观巾打恶造—迈—入洽口眨景精观开、盒景醉观腥轴腊、呈中纺心刘景骡观估、炸组耗团惯景糠观励、北架闲空钉层芦景型观尚等缓，引应续一胜一兆在他项本目聋充亚分笋表哄现尼；强她化裹户另型亮设苗计—斤—控托制粘户零型呀建坐筑散面承积守，温强桥调叮赠个送镰面荡积捆，皱给嘉客父户软以寸实腰惠金，迹以夏面详积刑、摇总贸价任取进胜朽。PART3项目定位分析二、市场竞争策略P猴A跳R涂T3项则目申定石位执分秆析三醋、漆形摩象辅定鸭位理倚性蚕关蒜键罪词炭索僻引炮：种维茫多饰利座亚鸣、感夺性盘关黄键句词队索炭引章：右自枯然角、号优汪雅饮、可含眯蓄高、牌高谋贵搜为窜特犯点膏绅薪士葬风绩度粗与匀气批质建检议井项冻目沫形旗象柳配赶对英廊伦残慢女调坐风境情调自性茂：慢帖节辅奏帝软锈调误生汪活宫优漂雅酸品讽味元蒸素降：书牵卷勉、丹咖天啡农、释红荷酒道、明音足乐躬、塞花命朵…粮…形脑象份主冠题都：学谨府胸名娱门络，存花丑园荒雅排筑案挨名建屋议：剑傅桥划郡备裤选娱：花简园巨里便、载天岸骄名时做代哨、拳学系院购派PART3项目定位分析三、形象定位PART3项目定位分析三、形象定位底究部坝好睁手岗工羡的僻砖此砌岭墙木锦质棋的砍屋旁顶匙板圆篇顶呆角蹄楼多趟重闯人预字偶形陆坡商屋宪顶一紫般祸外份立弄面症材董质百为城暖讽色猜系允，慢如亮砖纳红雪色纱；碰有居木跟质锐白结色竿条牧状对饰兔条狂或次者源石核灰烂岩诞细碑节一良般揉有栏凸独肚挽窗一笛般恢有霜角喂塔正扇立硬面筐不改对奏称伟设臭计有册进振深库较旬大纤的白入角口音和药宽搅广称的累门喇廊英馆伦休建壁筑详立将面竟风汪格示搅意希图示郑意凳图PART3项目定位分析四、产品定位高烘层年小换高骂层膊住战宅拘+马花抚园竹洋遗房懂+骂公懂寓统+仗风验情谦商畅业坏街多辆元棍产乌品倡，井瞄企准荡多竹元响市川场香。PART3项目定位分析四、产品定位户培型简定尘位料：高评层亿小舒高立层梯住快宅拖：两据房五变例三砌房漂、境三景房即产悄品阵为灰主黑，四少娇量课三崖房妇变兔四割房赢，紧面循积9章0梁-置1苍3傲0平伶米贯；花吴园数洋米房美：户痕型孙面馒积1钓1冤0师-播1句4佩0平昼米纪，嘱首接层匆送糊私施家殊花停园间，学层喇层针退猪台剂，档顶国层任复局式1乎5件0魄-宫1赠6币0平环米报左苏右坊。公翅寓添：俩小黎两堵房估，丝式面妹积6煤0千-倘7豪0平膏米现左款右逢。PART3项目定位分析五、目标客群定位情坏景旁洋保房巴：瞄盆准芬政蛛府血公池务避员对、从私逮营驾业弓主呢等傲改城善瓶型否需导求涝；公桶寓鄙：小刚两病房蛋产宅品背，蜜瞄沾准芬陪挠读绣家驶长露、再投婚资彼客慈户雨等限过欢渡劣需表求野和宝投针资西需蠢求委，弃以烫及等部偿分继新巾婚妈置障业弦、辫养距老际置胜业宪需臂求够；高衬层届小头高牌层少住矩宅疲：以升刚担需绸为男主佛，名兼农顾摆改挖善周型祸需姓求戴，牢辐婚射灯社溪会暖各惩个玻层休面雅群攀体盲。P知A转R第T4项庄目轿规闻划党建老议P童A扫R甚T4规个划痕方烘案红建亦议一摧、脱规铸划雾平婶面疼布执局P拒A柱R史T4规艳划认方怠案的建纱议二性、验住光宅奇产之品纲分果布5鸣+惧1退愉台缺花荡园坛洋届房1教F：1谋3特0尚-绞1元4膊0黑㎡（口带堆私印家恳花蜓园抗）2芽F：1屡2环0培-家1漂3眉0奇㎡3绑-易4肠F：1比1偷0两-筝1辽2悄0奖㎡5换F：1码4寸0效-剥1漠5寒0计㎡（望带殿露肃台害）P惊A蒙R芦T4规饮划累方障案弊建奔议二膜、貌住强宅耳产醋品景分挥布1捞7有+恋1番F公驾寓PART4规划方案建议二、住宅产品分布1透1抢F小臣高冷层镰住拍宅2叉6帅F2地4该F高雁层仰住臣宅1给7副+缴1迅F高无层默住锁宅PART4规划方案建议二、住宅产品分布住骄宅玻商爱业灭总敏平谷面渡分旦布行图剑错桥箩郡P污A塑R竞T4规预划昏方酸案吃建注议三逐、泥商止业绍布朗局仪规扫划厅建亦议外廉街滨商渐业亡（2层烘）进南深借：1房诚0易-本1株2米甜（坝纵迁横捷向妹分吐割贩，责南辽北符双仗向猪开瓶门友）层泄高喂：1颂F音4弟.域8冲m，2悟F游3共.友9锋m业摆态慰：割超尼市畏、帮药匠店咸、捉银月行房诚、君餐夺饮贯、果休阵闲暂娱底乐兵等睛。内掘街散商诉业旬（2层脖）进袭深驰：1楼2米线（府竖野向裁分默割感，争单寺面成开缺门纸）层旁高凉：1比F炭4慕.漆8未m，2脱F称3阅.蕉9伸m业鼓态皆：烈便食利碌店巨、帮干究洗拆店蝇、榴餐此饮吉休阵闲雁。P愿A释R迫T4规屠划俗方势案研建民议四摇、开景轰观残规境划冲建切议入描口渴景绕观临泻电泛力叶大嫁道闹与压规胃划蚀路叠入庭口邮，杀作蹲为伏项窄目盲入悲口田景页观扇与胳形昆象恐入常口厘。中软心男花花园项威目纳中匙心俩景倍观茂区草域盏，盏可昨考纱虑拐设收置膨部唱分肯水涝系找景慈观友，狱是凝项蜡目指园以林拼景萌观停亮泰点受。组秘团魔景持观项凑目村分废设暑四旨组铸团崭景斥观联，荷每蚁个创组桑团映配序置恰一搬处冶小揪型勇中泄心扯景吐观超，诱有中利价于肺项犁目号分朵期怖开次发窜，故且怜每僻个方组螺团简可滚独辟立宵规跨划附景稻观伟主粥题售。主捎入刺口何景潜观组室团还景亏观组辞团子景肿观中再心自花捎园商景责观入村口撞景船观组鸟团药景繁观组像团双景以观P处A江R阅T4规孩划猾方绩案膛建能议五具、歉交续通郑规盆划刘建篇议车凝行同交枕通凭动稼线车峡行冠入永口险为3处幅，工分给别棍位签于租电吓力锻大坚道耍与歉规错划艇路征，喝小根区打内糖车输行烈道塞路附形韵成递环象线定，灾连呆接郑各却住寻宅乞组朵团生。车评辆处停额放项旁目忙实庆行胖人糖车筋分英流躬，月车第辆箱停蒸放全方质式尼包恒括蚁：赖车区行稀道等路生边狭停受放特、冈中洞心狱花湿园级地誓下谨停罚车锐。P彻A泪R妄T4规尝划侧方早案掏建叶议六胁、做外旱立勤面靠规蚀划展建隔议远问处引平熊视按项畅目淡效叠果揪图P用A否R芝T4规悠划览方酸案僵建淘议六狡、植外砍立枯面纠规是划猜建胶议沿偷街腔商扒业鉴局续部推效螺果钩示翻意远侮处机斜浙角景平毕视曾项甩目底效粉果朗图P钞A各R汇T4规思划痕方努案枝建可议六适、浸外欢立蛋面纤规奋划笛建制议组粘团下内茫洋孟房壶平报视则效峰果接图P朝A闲R飞T4规贺划村方游案企建花议七抱、谈住抢宅立户暗型效建效议P店A两R虽T4规炼划核方肾案电建再议七赖、废住艺宅丙户佳型六建限议P火A纳R晌T4规匹划匙方丑案析建脂议七骑、堤住别宅傻户捞型罢建侦议P始A随R印T4规猎划每方悬案傲建它议八在、冒其篇它嗓规代划盒建员议中语心落景宾观垒：捡建两议笔项蹈目共中沸心题花掀园也布越置质适倚当乎的摇水逐系纵景雁观努，虹以趟提督升扇项材目持景痛观玩品漆质各与居档孩次该。P虎A凉R六T4规趣划歼方鼓案果建卸议八肝、橡它阿规驶划盒建宣议一史卡壳通栗安牌防P压A筐R街T5开呆发忙策馅略梨建秧议一贱、秆分且期振开结发植策朋略一框期吃：3栋5脸+藏1哨F洋乓房柿、3栋1白1籍F小裳高部层刚、1栋1舰7剖F高烘层哀公诱寓旱、饲部扛分励沿知街狗商率业棚。二傻期挤：3栋5趣+泛1掘F洋惯房织、3栋1普1毫F小疮高竖层捎、1栋1桂7近F高豪层梳公绣寓馋、恒部拴分床沿麻街友商裳业桐。三敢期葬：3栋2孔6楚F高蚊层否住遮宅以。四洒期为：1栋1侍7防+熄1恒F高贫层顽、4栋1援1蜜F小乞高来层袭。五从期框：1栋1共7货+佳1硬F高丙层比、4栋1破1肺F小胸高方层告，艳部察分合沿饰街唇商驳业井。二期一期五期四期三期P侦A旺R柜T5开穴发咐策闸略歌建任议二祥、拴一恩期脑