万山商业步行街营销推广策划方案教学课件

呈送:中房集团怀化房地产开发有限公司“万山新农贸市场”万山商业步行街”营销推广方案汇报EE要点提炼1.属性与市场定位:万山首个商业情景步行街、万山星级农贸市场2.目标客户群定位:(见内文)3.目标命名定位:万山商业情景步行街、万山新农贸市场4.项目厂告语定位:一间好旺铺百年摇钱树!5★商业定位:负一楼定位新农贸市场,负二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城,部分面积建议做成幼儿园,步行街业态定位见下文。6.营销推广策略:1、活动为主,广告为辅。2、高姿态入市,引入地产发展新理念。3、整合资源,逐步提升。4、推、销结合,直投为主。5、充分利用口碑营销。7.价格策略:为保持项目的较高形象和公司利益,本项目总体价格策略是“平”开高走,分阶段的进行销售提价,同时采取一房(铺)一价。3.入市时机选择,销售旺季入市:本项目选择6月底日入市是合适的,前期诚意认购期间在4月9.销控策略:在销售前期,以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售,后期以较大量的优势房源来配合价格的提升,实现优劣势房源销售节奏的控制,做到项目收益最大化;10.促销手段建议:1、业主联谊会;2、直销:3、外展点;4、团购:5、“新婚套餐”;6夕阳红套餐”:7、“分期付款套餐”;8、“装修按揭套餐”;9、送物业管理费11.认卡后到日前近2个月时间,项目售卡165张,按照销售节点来讲,6月份月内开盘是理想的12.项目开盘必须按照工程进度进行,否则相应时间有所推延;前言天生丽质不自弃”,策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程庸人花毕生精力矫正自己的缺点,而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。万山农贸市场、万山商业情景步行街是万山特区政府重点招商工程,但本身却存在开发商工程速度缓慢、配套简单、万山人口有限的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷,而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极俩人在森林散步,突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带,另一人说系什么鞋带,你能跑得过老虎吗?”那人说:“我不用跑过老虎,我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹,但策划可以训练系鞋带的意识,将颓势扔给竞争者。本案的成功,需要所有人员“系鞋带”的训练与实践毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战,毛不断搅浑水,敲打蒋鞭长莫及的痛处“欲取之,先予之”,待得羽翼丰满,便“百万雄师过大江”。本案在面临房产危机、开发商资金短缺的情景下,如何搅浑水,如何欲取之,先予之,这是要考虑的战略策略分析思路总体思路脉络项目属性竞争状况消费者需求营销推广策略企业目标首先我们明确本案的目标是为了满足万山人民消费需求,提供了一种新的城市投资与居住方式,如何制定合理、有效的营销推广策略,需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标,并由消费者需求出发,分阶段阐述与深化。目录ContentsPART1分析AnalysePARt2策略Strategies1)市场解析1)项目的5张王牌市场背景分析2)项目定位◆竞争状况3)项目营销策略2)项目属性4)销售策略3)消费者需求PART3营销推广阶段划分Stage)营销推广阶段划分2)销售准备期3)内部认购期)强销期附1:本阶段广告文案集5)品牌延续期附2:农贸市场业主市调附3:市场商家市场调查PART1—分析Analyse1)市场解析市场背景分析竞争状况2)项目属性3)消费者需求1)市场解析一【市场背景回顾】●日前万山特区经济基础薄弱,产业转型、矿工转岗、矿工安居、社会保障、市政建设、生态治理等社会性事务建设矛盾重重,2009年3月5日,万山正式被列为国家第二批资源枯竭型城市,正在向旅游产业进程,但城市整体经济任然在上升阶●据前期市场调査,2019年,万山房地产开发投资上升一般,销售大不如意:如盘山花园等,另外有些私人建的房子几年都没卖出去●消费承受能力有限:万山特区总人口6.64万,其中少数民族占人口总数的70%以上,而万山镇城区人口只有近2万人不到,人均收入较低,2019年农民人均纯收入突破2000元,整体消费能力有限●市场需求主要为刚性需求:以自住为主,受政策等影响较小●地产市场日趋成熟,但与走在万山前面的其它地区比较尚有差距,开发理念品形态亟待创新和突破。以上数据来自万山特区区政府信息网81)市场解析二【市场竞争环境】万山特区中心一带已经很少有至尊地王,本区域区成为置业热点主流消费群为万山当地人及周边地县入城人员;目前市场对投资型产品比较饥渴口碑传播是万山市场上一条重要推广渠道市场缺乏创新产品客户注重性价比和产品形象以及信誉度★2009随着经济危机的进一步影响,楼市持续低迷,市场呼叫救市声音不断高涨,政府房产新政一波跟一波,虽有部分城市有回暖迹象,但整体动态并不明显,整个市场情」不容乐观。1)市场解析三【市场回顾结论】产品需要向多元化、个性化、创新化方向发展多次置业需求为购房主流,一次置业、刚性住房有待引导●消费需求整体档次上升,地段、环境、配套及物业管理渐渐成为关注的焦