国内商业地产基础知识培训二

国内商业地产基础知识培训众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。

1.行业介绍1.1零售业的演变史从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。机构类型快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间（年）目前处于期生命周期中的阶段杂货店1800-1840100衰退期/已消失单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖店1975-198510成长期仓储式零售1970-198010成熟期计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售（直销）1980-？？成长后期大型商厦1985-？？成长期仓储式销售俱乐部1985-？？成长后期美式大型超级市场1986-？？成长期电子化购物1990-？？成长期1荣.域2零房诚售剧业匙的额发报展塑趋滤势随献着德社眼会亭生得产侮力掀的脱发裹展败、栗科获学究技仓术贩的派进却步红、烘人副们占消侄费暖心碎理叛的令个煌性预化刚，竟社剩会唤产嘉品枕的仁种东类猜和业数项量便越丙来跟越赖多吸。盏为洪了劲使角这丘些减产唯品黄在悠适称当贱的矩时仔间愤通鞭过胳适眠当川的恭方孙式院到鞠达调目醋标亿人宋群赔的帆手琴中丢，翁商防业—赔—这兔一同行材业堡作概为泻连铁接拿生陶产晨领励域植和孔消染费腾领培域绒的篮流臂通直环弊节绩，板其潮自步身资的问形骄式张在哑不熟断芹更川新腿，庆销居售兔方浑式扭也勇在担不刃断耐变喊革算。救这贯些做变嘉化黑首查先帝直磨接雕作促用脂于毯商位品莫流却通芦的勿最坡终羽环族节—漫—零售正业，喝那么折零售丧业也叠就必歌然成糕为流珠通环雷节中蒙竞争目最激越烈的舌一环庄。综促观世既界零恶售业事总的和历史个发展挠趋势坟来看舍，６即０年量代，甩零售详业界且采取宵综合迅型营窗运，恩因此秩，百幻玉货公掩司、潜大型毙综合闻零售佣势力吸高涨欺；７宣０年跨代，贤零售暴业则唱进入融专业拾化的挺发展怒阶段航，专烤门店抄、连恳锁店身、超属市、届便利榜店、穿自助筒家庭俘用品滩中心慎等业通态相马继发趴展；迁进入斥８０复年代炮，大醉型购允物中叮心等志在世极界商满业发厕达国友家范码围内生兴起老；而镜９０席年代礼末则栽朝经异营业兔态细蜜分化跌发展滑，单说品店绢、生凝活题挣材馆烤、无睡店铺准销售羽、郊林外大骂型专贺门店错、产增地直截销及晕家庭顽购物栽等新覆型零挎售业凯态纷待纷兴店起。挽就以查我国械所地养处的岔亚洲景来看议，近禽几年生来随拒着经良济的悔快速澡飞跃状发展叮，其高零售哲业也呼发生佛着翻光天覆梦地的蒸变化洁，主坚要体历现在衔以下叙几方才面：国际春零售拳业发讨展趋市势趋势感一：鸦零售碗业市沾场高尿度集浪中化容、规蚊模化从市艇场份它额上隶来看鱼，零袖售业普近几偷年来糠在亚灾洲出死现了糠相当括的集侮中度布，少因数大讯的零角售商记掌握牵当地历市场轮，占我有垄袖断意趣义的惕市场道份额陪。换声言之前，亚傅太地您区的竭零售请业从房诚产业允经济轨学的嗽角度大考虑忧，其竖根据某市场知份额俱计算延的市脱场绝屈对集墓中度考指标CR葬n已经饱处于摇一个瘦相当膀高度私。1闻9纸9庸7年香授港地导区前5名逐零唯售莫商猪销肌售耻额(C挤R5会)已经蚕达到暴总销棕售额棋的7兴0邮%，寒同恒期凳新奶加哭坡哪和练台蝇湾盈的CR姓5都超布过3摆5滴%，这冲种情溜况有明可能艰与地园区的厅区域伟面积及有关遗，但豆从这3个国农家和碧地区跪零售茧业的赌发展统水平光来看拖，零风售业月市场隔的高运度集荣中是罩亚太降地区顶零售雷业发拔展的币必然缸趋势剧。再凝来弱看胁一警看片衡闲量场一纤国昏零傻售纱业语规载模坦水油平卡的坦重溉要贸指堵标——平均糟每间独零售校店覆消盖的骆消费响者数丘目：19疾96年世日乡丰本抛的侵单宋店萄覆伴盖锯人寺数傲高先居裂亚艺太肝地掩区巴各箭国滤首魂位收，延达刚到1犹5抄6敲0人茧，忠基世本妨上师是挪同际时砌期鼓中秩国根覆汽盖禾量2向5服0人的6倍强膊。众逮所周筒知，昏日本稳的零胜售购泽物环阀境在眯全球废享有博盛名落，这淹与其鸣零售绘商业屈的规塑模是滥分不朴开的垮。趋位势互二骡：夹传忽统茂零跌售汉形识式修优船势个逐锄渐宴减日弱俘，易新代型露零敞售佛形东式煤蓬站勃躁发则展首先系，总较体上瞧亚太示地区饱传统说零售申业形惠式在校各个历国家可和地天区仍郊占有礼主导歇地位冤，传滩统零蓬售店庸数量哑全部阁超过梦当地扩零售忌店总治数的50获%。19脱96年啦统创计送数蒜据缘瑞显足示搁，荒在睡亚牲洲诱各蹈国秧中捐，典中描国计传锋统抬食裤杂近零脾售脆店秧（灯非暮自扭动川型旺超蔑市剂、盈便猾利叔店)数量唤的相白应比颤例最缓高，座为9煌9受.奋8到%；最饱低的桑新加架坡相重应数朴据也吗超过驳半数格，为6占8觉%。其次胡，虽渣然传昆统零蝴售业坛仍占攻相当垮大的葡份额旧，不藏可忽鸡视的驻是以廊自动宫超市户、便肾利店拔为代轨表的行新兴不零售罚店正酱在兴盒起。姓从1疤9附9绕6年杨香窄港惨超宾市舍、沾便巡寿利她店锁数辫变瓣化倍的符相芝关挽统梯计放数跃据请来曲看它，19壁92年到19惹96年醒超军市婶、股便窃利宣店屿分星别膊增懒长饮了25植%和26具%,同瞒期铸的马传纵统动食述杂躬店爹比短原净来违减也少切了1该9个百奶分点轰。可骡以看循出，起传统环零售挤业正戒逐步遮为新成型零葡售店垄所取遥代，政其优佛势正凉在逐序步减副弱。国内桶商业炉地产攀基础乓知谋识培园训趋势淹三：宿大型登、超纷大型嗓量贩既店及丸货仓钓商店别迅猛登增加近年兼来，醋亚洲递各国团及地属区大盟型、梦超大满型量牧贩店蚊和货宅仓商烦店的秒数量层不断叔增加谱。根命据有艺关数您据，华到1仓9点9到7年，踩台湾壤、泰臂国及便韩国剖的大离型、音超大笼型量畅贩店蛾、货凳仓商轧店的臣数量宝依次响为亚盈太地励区的猜前3位坑，猫其违中惹台混湾白及悲泰反国套为69家副，揪韩引国患为6原0家。妈以台找湾为妈例，袭从19存76年的1家幅到1昂9世9迷7年的69家，机平均酒每年胀就有议六七镰家大盘型量昏贩店忘、货浑仓商弊店开弱张，蓝考虑呜到台检湾当胃地零具售业翅市场悉的饱袜和度巴，这货样的摆发展际速度梳只能蚊用“狱迅猛谎”来灰形容雀。趋势马四：鸦跨国劝企业走的拓伙展2扒0世纪9消0年赏代紧以筋来袋，究欧亭美茄从玩事轿零叨售巩业少的详大寄型脉跨颤国维企盯业咸由驳于胞种诱种拍原卷因议，打加挎大缴了锋在咽亚歉洲仙市叔场杀的眨开呢拓吧力馆度胶。的以禁家松乐比福肠为广例尊，馅由搂于虫法迈国剪国珠内躺市杂场早已吵经疗饱宗和乘，严竞且争软激律烈对，屿法日国推政钉府闲为岁了渐保切护特传叫统挥的旨中亭小凤零兔售状企茎业扇，慨制剥定商了侄严芒格次限艺制劫开史设温大老型炎零层售弯商道店暮的巩法磨规帆，蚂规种定爆凡京是崖投题建嗓大斜型薯零猫售芦商厅店板面新积性超胖过3桂0数0平方怖米（除上限倘为10团00平方担米）展的大劝型零蚁售商过店，堡都要慢经过汪由7人组欢成的永商业繁设施贡委员锄会审识批。少全法基大型贡超市导的投轨建由1欧9乘9萄5年鱼的1宝2家锐汇减为19现96年挺的7家颂、19踏97年尾的6家碰，19洗98年甚袋至1家脾也希没订批记准趣投闯建龄。标海宵外显销蒜售锹正精逐躁渐慈成袭为互家画乐讨福浙总淹体饶销茧售室额绸的透主蔬要括来炊源大。轧另残一生方胞面飘，迫为蚂了扰与弓美硬国来的妹沃傻尔男玛秘抗羡衡届，折开渔拓帐并渣抓遭住剃广虹阔廉的驴亚答洲蚀市欧场茄，材也练是火家涌乐刻福变等愧一线批父欧阀洲壳跨奥国拌零拢售怜企押业徐拓驰展稳亚豪太寻市庸场梳的肉目创的传所竭在氧。国内显零售递业发寇展趋寨势中国鞠作为唉亚太而地区筒的重萌要组波成部需分，车其零帅售业废与其拐他国吹家和数地区绘有着摄一定颈的差魄距，价但由阅于地侵域上漫相同忧的人蔽文背灰景，欠中国玻零售否业的卡发展临方向监不会的背离裂整个担亚太金地区弯的总俩体趋统势。梨事实棒上，旱中国尊的一截些前它沿城爹市，虾已经箭在零巷售商洲业的祸形式盆方面伐积极呀创新已，努导力求垒变。零售费业业皱态革含命已编露端或倪零究售劲业泊态报呈坐现伸多殊样查化窑。校表笨现收在块业来态身形隙式通已难突卫破删往愧昔摇传醋统第业饿态(百货介店)一统娘天下承格局前，而造出现竭多种凝新的惭业态巩。不晴仅地育处沿武海发洲达城毅市各盒种新欣兴业梦态：草超市潜、连捕锁店胡、仓储储店罗、折既扣店学、专舍业店召、专敲卖店路等纷粱纷介傍入零燃售业钻战场垂，既崇使在团地处鲁中西物部内岂陆不俗发达凭地区滴的城临市，谣也有阅些商叉家将武带领富其新拔型部铜队投境入零统售业酬的战援斗。传组统距业劳态悠市陆场督定认位燥呈渗现晃多龙元采化掌。碎表挖现闪在兼传绢统叼业嗽态——百岂货证店饿自时身碎已陡一晨改腊往盒昔桂“透购描物惩不甜讲俱环染境爹、展经懂营生不目求修特惯色竞、渴商仔品腰不拾分愈档孕次动”祝的田无壮市稠场基细塞分饼、私无斩市浪场奸定妹位奔的然状沿态搅，饮而寨出凝现我市膀场粗定违位模的消多宣元翼化河倾联向悦。零私售浇业孔态候空宅间旨摆牲布骆呈偷现屑合接理匆化壳趋浙向刃。旋表厌现习在粉各席种时零扑售晌业重态田在着空嫂间苏上恋的成摆耻布州已添一肃改披往鸭昔刑城忠市卵中雹心肚的厘状屯态圆，挨而狸出兆现缩慧“琴边邀缘鄙崛酷起怀”育、的区论域膀性泰零恨售革分势中住心箩与桥市乐中俊心贤并蛛存拌、话选倦购援品渐经期营牧在董城见市瓣或蔑区带域捆性滩商牵业涨中皂心悄、意便欧利今品死经冤营姥在焦邻腊近垦居川民染集挖中狱居占住序区垂设倍点转的明迹闪象色。营夫销轧理灿念延的踪蝶消吓费停者场本尺位走化辉。馆零击售宝业营业它态笑革据命侮的没本朽质抵在初于翁营歉销签理用念聪的截革孕命斜性青变县革读。雁具驰体患地佩说析在番于单以圾消音费仙者细为骗本示位胖理哥念史的碧真推正啊确窑立纱。爽这敬是浪零壳售布界乌对搜市找场察大拜势品由怎卖育方舱市看场店转时向旺买娘方愁市上场蛛这麦个防特失定禽社核会帜经普济约环仇境患顺卸天昂应仔势降的计反舌映皂。未千来谣发亮展锤：肺一铅个锻零神售东业灾业衰态宝革尽命默轰恋轰千烈街烈贼的狠时后代新努兴拉业细态戏的却竞物争来将素更质加成激件烈疏，贫经因过稼一晓阶选段问的矩市吵场乌争己夺贫后秘将侄会扁出虹现冻优涉者羞存未留叙劣每者短败箭退嫁的撒景蜜象蚊。躺前老面意说搂过嘉，幅基降于购种腾种缝理暂由宝，行国愿内寨众饱多牢资演本筋十蛮分捧看愈好箱购誓物馅中灭心浴、原超逝市灯、斗连海锁垦店荷等类新芝兴迁业时态眨，鹅这撑必充然格会牧出蒙现材未慈来桥国现内视资剧本遵对压此对块需阵轧地件大壁争斤夺惰的岂战湖况雁。略而携国划外感资校本府面答对来这乌个96坑O万平磁方公倾里的凑神秘赚待开欧发国锹土、病占世钉界人合口近l／4的广蔽阔市疮场空安间，寨相信袭，随往着国练内市串场与爬国际确市场披的对胞接，葡外资涝进入酸我国莫零售冠业新地兴业眠态发星展的僻势头逮将更暂加凶秀猛。斗凭着寒他们舒的财再大势规壮，汗尤其宋是颇诊为丰收富的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