房地产项目产品定位及营销推广策划方案

汝州项目产品定位及营销推广方案国房蓝海（厦门）2007年10月提纲：前言：第一部分：整体策划思路简述一、定位基准原则二、定位逻辑结构第二部分：项目深度分析一、汝州概况及宏观经济分析二、项目概况及地块深度分析三、在售住宅项目及调查分析四、商业市场现状及业态分析第三部分、项目整体定位思路一、项目整体定位建议二、住宅产品规划建议三、商业业态规划建议第四部分、项目整体营销策略一、项目总体推广建议二、项目整体销售建议三、项目媒介推广建议总结：从本质上看，每一块地的开发能够有多种进展的可能性，但无疑，它必定有其最适合的定位，我们要做的确实是找出那个最适合的！--国房·蓝海第一部分：整体策划思路简述一、定位基准原则由于市场的不断细分，决定了任何产品都有多样性和多元化进展的可能；但随着市场竞争的加剧，任何项目必须要有一个适合的定位，才可能与其他项目相区隔，才能在彰显自身价值的同时被市场所同意。在对该项目的分析和定位中，将遵循以下8大基准原则：

把握区域特征：定位的基础是建立在市场调查分析的结论之上；

强调市场引导：在市场调查的基础上塑造对项目所处地段的号召力；

强调扬长避短：针对本案的优劣势提出适用的解决方案；

提倡可盈利性：以项目盈利在最短时刻内得以体现为动身点；

带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应；

体现可操作性：定位产品须通过可操作的手法最终展现给客户；

坚持以客为本：在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户的利益；

主张不可复制：在项目功能上具有排他性，其他同类产品不可复制。二、定位逻辑结构由于定位分析强调专业、严谨的推论过程，从而得出更为准确贴切的定位结论。为本案定位的逻辑推论过程如下结构图示，旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑因果关系。定位推导体系定位推导体系项目地块分析项目地块分析市场环境分析市场环境分析项目定位分析SWOT（矩形分析）项目定位分析SWOT（矩形分析）提出客户策略、开发策略、产品策略提出客户策略、开发策略、产品策略及对市场策略的宏观把控解构至各个定位解构至各个定位细分营销推广定位客户群体定位住宅产品定位商业业态定位项目整体定位营销推广定位客户群体定位住宅产品定位商业业态定位项目整体定位第二部分项目深度分析一、汝州概况及宏观经济分析一）、汝州都市概况1、地理位置及交通汝州市位于河南省中西部，北靠巍巍嵩山，南依茫茫伏牛，西临古都洛阳，南望黄淮平原，北汝河自西向东贯穿全境，形成两山夹一川的槽形地势。汝州市区位优势明显,位于郑州、洛阳、平顶山交叉辐射地带，距郑州约180公里，距洛阳约90公里，距平顶山约60公里。焦枝铁路纵贯南北，洛界公路横穿东西，207国道与省道侯饭线相连，正在建设的上海至洛阳高速公路和将要建设的太原至澳门高速公路在此交汇，在汝州形成“十”字形高速公路构架。公路密度达到每百平方公里63.8公里。汝州市80%的行政村实现了“村村通”柏油路（水泥路），已初步形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以县乡二级公路为脉络，纵贯城乡，联通周边，干支结合，四通八达的交通网络。2、面积人口全市总面积1573平方公里，其中耕地面积62707公顷，城区面积14.2平方公里；全市总人口94万（2004年数据）。汝州人口自然增长率为5.3%，目前全市总人口可能达100万，市区建成区可能达到18平方公里。到2020年，市区建成区将达到28.4平方公里，市区人口将达到27万。3、历史沿袭汝州市原为临汝县，因濒临汝河而得名。汝州有着悠久的历史和灿烂的文化，为仰韶、龙山文化发源地之一，是历代郡州治所，享有"汝旁化国"和"中州名郡"的美誉。1988年，经国务院批准，撤销临汝县，设立汝州市，属河南省直辖，由平顶山市代管。汝州市辖15个乡镇、5个街道办事处、453个行政村。1993年汝州被河南省委、省政府确定为全省改革、开放、进展特不试点县(市)；2001年9月，被确定为河南省25个加快城镇化进程重点县(市)之一；2004年被确定为全省县域经济进展扩权县（市）。4、人文资源汝州市历史悠久。东周为王畿之地，秦属三川郡，西汉置梁县，隋设汝州，明成化六年升为直隶州，1913年改为临汝县，1988年6月经国务院批准撤县建市。几千年来，生活在这片热土上的各族人民，靠着自己的聪慧智慧，用勤劳的双手制造了灿烂的文化，谱写了气概恢宏的篇章。境内文物古迹和人文景观众多。千年古刹风穴寺，为国家级重点文物爱护单位，与白马寺、少林寺、大相国寺并称为“中原四大名寺”；万古神汤温泉,富含50多种微量元素,汉唐“九地三后”及文人骚客争相前往沐浴，为理想的疗养胜地。不具一格的连环姊妹怪坡和风光旖旎的紫云山等景点，都具有旅游开发价值；宋代五大名瓷之首的汝瓷，与汝石、汝帖并称为汝州“三宝”，市区张公巷窑址被确定为北宋官窑遗址；汝州依旧河南三大剧种之一——曲剧的发源地。5、自然资源汝州盛产小麦、玉米、红薯、大豆、烟叶、棉花、花卉苗木、蔬菜等，全市已形成30万亩优质专用小麦基地，20万亩优质玉米基地和6万亩蔬菜基地。无公害蔬菜、食用菌、林果业等三大产业迅速兴起，农业特色经济全面进展，全市差不多实现了农产品优质化、专业化，优质小麦、优质玉米等主导产品所占的比例逐年提高，汝州为全国小麦商品粮生产基地，河南省重点林业县。畜牧养殖业在大农业中的地位凸现，以猪、牛、羊为重点，实现了由分散养殖向规模养殖的转变。汝州成为全国肉类生产百强县和商品猪生产基地，也是河南省瘦肉型猪、商品蛋、肉牛和活绵羊出口基地。汝州自然资源丰富。现已探测发觉的矿产资源有46种，要紧有原煤、铝矾土、水泥灰岩等。其中，原煤预测储量为35.5亿吨，素有百里煤海之称，为全国50个重点采煤县市之一；铝矾土部储量为1.66亿吨，品位高，易开采，汝州在进展能源、电力、建材、冶金等行业前景宽敞。6、支柱产业汝州市煤炭资源丰富，煤种齐全，煤质优良，以盛产主焦煤而闻名全国。近年来，汝州充分发挥资源、政策、区位、人文优势，牢固树立工业强市观念，积极实施项目带动和开放带动战略。上大项目、大上项目，进一步培强做大能源、建材、冶金、食品四大支柱产业，初步形成了能源、化工、水泥、铁路重载高速机车合金钢铸件、高速铁路无渣轨枕、玉米淀粉、饼干和“三粉加工”七大工业基地，形成了平顶山市第一家产值超10亿元的汝南工业园区。能源、化工----天瑞集团公司（热电、火电、焦化）；水泥----天瑞水泥厂；铸件----亚星铸造；轨枕----郑铁三佳公司；淀粉----巨龙淀粉厂；饼干----梦想食品；7、GDP指标在第五届全国县域经济竞争力评比结果中，汝州市的变化格外引人注目：2005年，汝州市ＧＤＰ达到112．45亿元，比上年同期增长20．8％，是近10年增幅最高的一年。从而使汝州市在全国参选的2005个县市中名列第２０７位，比上一届前移３５位；在中部百强县市中排名第３０位；在河南省１０９个县（市）排名中，汝州市位居第１７位，比上年上升了１３位。2007年上半年，汝州市国民经济平稳增长，效益持续提高，运行质量明显提升。上半年全市生产总值达到74.2亿元，比上年同期增长16.2%；其中第一、二、三产业分不增长5.8%、15.8%和21.6%。从反映经济运行的要紧经济指标来看，上半年，规模以上工业实现增加值12.03亿元，增长30.7%。全社会固定资产投资完成18.88亿元，下降1.05%；社会消费品零售总额可能完成15.7亿元，增长17.3%；各项价格指数平稳运行，特不是居民消费价格同比上涨1.4%，保持在相对较低水平。上半年，全市城镇居民人均可支配收入可能4436.7元，增长23.4%；农民人均现金收入可能2093.6元，增长21.7%。8、都市化进程汝州都市功能完善，市区形成了以西环路、洗耳路、望嵩路、风穴路、城垣路和北环路、朝阳路、广成路、丹阳路、中大街等“五纵五横”的都市主干道；建成了污水处理厂，都市污水处理实现了产业化经营；都市绿化率达到18.8%；领先在河南省县市级中建成了煤气工程；移动电话用户达到4.5万户，程控电话装机总容量16万门，开通了无线市话和国际互联网，形成了安全高效的现代化通讯网络。汝州社会事业进展迅速，全市拥有各级各类学校595所，在岗教师8965人，各种科技人员9437人。医疗机构健全，全市现有各类医院28家，专业卫生技术人员1449人，市中医院被评为全国示范中医院。汝州投资环境优越，成立了行政审批服务中心，实行了一站式办公和一条龙服务。并取消了一大批不合理收费项目，对重点企业实行挂牌爱护和统一集中收费制度，进展环境更加优化。2004年汝州提出了创建全国卫生都市、省级文明都市、省级园林都市的目标。汝州市都市建设步伐逐年加快，都市空间扩展加剧。都市进展的要紧方向是向北，其次是向东进展，以后都市中心将向北转移。都市化步伐的加快将对房地产产业起到推动作用。本章小结：（1）、煤炭及矿产资源丰富，属于单一的资源型和粗放的乡镇企业型经济。（2）、1988年，汝州撤县设市，由平顶山市代管（原属洛阳管辖），对都市进展和经济进展阻碍重大。（3）、改革开放以来，大量企业相继破产，政府“工业兴市”打算遭受重挫。（4）、居民收入的变动对消费需求产生较大的阻碍。由于近几年来经济调整的阻碍，近两年城镇居民收入增长出现较大幅度的下降，不同收入阶层的消费倾向存在的明显的差异，高收入阶层边际消费倾向较低，而低收入户潜在消费需求因收入增幅下降难以转化为事实的需求，总体边际倾向降低，因此收入水平增幅的下降会使消费停留在一个较为低迷的状态。（5）、消费预期改观不大，使消费需求不足的状况不可能有较大的突破。由于收入增长没有往常快了，加上居民以后生活的不确定因素增加。人们对以后收入的预期也不专门乐观,居民对以后消费预期不可能有较大的改观。二、项目概况及地块深度分析（一）项目概况项目位于汝州市朝阳路与西环路交叉口往路东，原属化肥厂用地。项目地块呈包围形，目前只有与西环路相连约70米沿线，其它三面均为未规划开发的道路。尽管占地面积较大，然而项目周边的配套设施不完善，缺少居住及商业氛围。（二）、周边现状地块东西北三面临路，临西环路一段具备一定商业气氛，除了以汽配为主的业态以外，同时也设有移动营业厅、宾馆、餐饮、小型超市、医院及五金机电等相关配套设施，虽较为低档，但一定程度上为生活提供了便利。南临道路道路另一侧为破旧建筑及热电厂；北临道路另一侧为新建民宅，再往西走则为麦田及村庄；西面地块则紧临屠宰场及民宅，往西约20米处为火车轨道，有一定噪音阻碍。从初步的调查结果看来，目前项目周边的市政、生活等配套设施专门不完善。西环路整条商业街区以汽车修配为主，车辆占道停放，卫生较为脏乱，一定程度上阻碍了整个项目的商业环境塑造。（三）地块现状

地块方正，地势平坦，有利于景观的营造，土地基础优越，土地价值较高。

项目临西环路段被一长条形的破旧建筑及一方正荒凉地块相夹。

地块现状为废弃的化肥厂，拆迁工作较易开展、成本较低。（四）生活配套1、交通系统项目紧临的西环路为汝州市的对外交通要道之一，从市区通往郑州的车辆几乎都在此通过。地块距汽车西站约500米左右，距火车站约1000米，距市中心仅需几分钟路程。交通十分便捷。2、市政配套地块所处区域属骑岭街道区，距项目不远（朝阳路与西环路交汇处）有骑岭信用社及电力公司等事业单位，第四医院分院也将落址于此，项目斜对面则是第四医院的妇产科门诊及惠民医院，靠汽车北站处有中国农村信用社及近200亩的汝州市唯一一家公园，煤山公园，沿广成路往西200米为一私立学校，丽宝学校。从整体来看，大的市政配套类尚算完善。（五）项目规划要求经粗略测算，地块总占地约100亩，，若总建面积达到16万平方米，则容积率需操纵在2.1左右。地块指标规划占地面积约100亩暂定建筑面积16W㎡建筑密度未定容积率2．1左右(六)土地住宅价值分析在汝州本地人的印象里，本地块属于地段有点偏，周边环境有点脏乱的一个地点。然而从整个区域的大环境来看，本地块靠近西环，做为通往郑州和洛阳这两个与汝州联系较为紧密的都市的截点位置，地块的增值潜力依旧专门大的。从居住角度来分析，更适合人们居住和生活的仍是如此的一个地点——离繁华不远，居幽静之所（火车道噪音对项目居住品质所产生的阻碍，需通过后期销售人员来进行规避和引导）。如何通过合理的规划与设计，进而树立本案的高品质形象，则为重中之重！(七)土地商业价值分析本地块距朝阳路（以后的行政大道）只是百米，且为进出郑州与通往洛阳的必经要道，能够想像，交通的优势为本案带来的将是源源不断的客流和商机。而目前地块临西环路仅有近16米的面宽，进深为53米左右，周边方正地块属于私人用地，谈判进展不顺，故本案仅有的商业价值被完全抵消，商业价值不高。如何通过对现有可操作商业的规划来获得利润最大化并兼顾长远进展，则当深思熟虑！附：西环路[朝阳路至广成路一段]商业现状分析：共计73家店面，其中汽配、汽修类店面近20余家，其余为饭店、宾馆、小型百货超市及农科服务等几种业态，普遍较为低档，店面一般为一间或两间合并，进深以10米居多。现存的这几种业态模式也决定了其惨淡的商业气氛，本地段租金较低，从10元/㎡---15元/㎡居多。蓝海分析：目前该路段能够讲是一个商业盲区，现存的业态形式和较低的租金使得本路段无法形成一个商业的良性循环。而结合项目地块来考虑，要想发挥出项目商业部分的最大价值，必定需要通过对现存业态进行改良或颠覆来实现。本地块能够依托临近都市交通要道的地段优势，打造出属于自己的特色商业经营模式。（八）项目开发基地素养宗评地块所具有的资源条件是本案进展最重要的依据与基础，通过以上分析，现从策划角度对地块资源价值给出如下评析：权比细目优良一般较差差土地级不★自然景观★交通情况★环境情况★生活配套★社会治安★学区情况★增值价值★区位形象★交通优势及所带来的增值前景是本地块开发最重要的优势；良好的自然景观及较大的开发规模对本案的高品质形象制造了硬件的支持；环境和区位形象将是本案的弱点，因此在开发中要注重对周边环境的改造。（九）项目SWOT分析

S---优势1、开发商所带来的品牌地产效应；2、整个汝州可竞争楼盘相对较少；3、距汝州市唯一的公园咫尺之遥；4、西站为本案地段塑造交通优势。

W---劣势1、周边业态较单一，路面环境较差；2、紧邻村庄，对项目品质产生阻碍；3、紧邻热电厂，造成对空气的污染；4、紧邻火车道，将产生较大的噪音；5、周边生活配套设施缺乏一定规模。

O---机遇1、本案距朝阳路只是百米，其进展潜力巨大；2、本案距市区稍远，可营造舒适的居住环境；3、本案百亩规模容易塑造本案的高品质形象；4、规划中的汽配市场，为本案增加商业价值；5、规划中的四院分院，完善了生活配套设施。

T---挑战1、高品质的定位，对产品规划提出了更高要求；2、现有项目的存在，容易使本案产生区域抗性；3、周边现有业态，为本案商业操作增加了难度；4、市场现存的各类小项目，分化本案有效客源。分析小结：通过对项目的SWOT分析能够看出，就项目整体而言，需要慎重乐观，项目可发挥自身优势，抓住机会，弱化劣势，降低威胁。为了幸免产生与其他项目的同质化，就不仅仅是需要把握好项目的入市时机和营销策略的创新，更重要的是要做到产品那个核心要素的差异化突破，为项目构筑核心竞争力，进而赢得市场主动。蓝海观点：综合以上地块研判和分析结论，本地块开发应以一个主题思想为统领，商业和住宅两条线相辅相成、相互促进，其中住宅将占较大体量。商业因地块因素将受到一定的限制，因此本提案将偏重以住宅来做为重点研究对象。

三、在售住宅项目及调查分析1、可类比项目分析项目名称蓝湾半岛香榭水郡地址骨科医院北100米洗耳河畔朝阳西路洗耳河畔东开发商河南一帆置业登封市颖南建筑开发有限公司建筑设计郑州华瑞工程设计有限公司郑州大学（户型设计）景观设计TESSUNLANDSCAPE(加拿大)清华工美全案代理无太谷策划建筑特点错层设计，复式南北双露台彩色铝合金窗，外墙面砖，客厅现浇楼板，错层主力户型三房两厅104-111-126-141，四房两厅160，复式150-190三房两厅128—136-142顶楼复式190-230社区配套智能化、暖气、煤气（一期送）暖气、煤气开盘时刻2006年7月排号；2006年10月28日开盘2007年9月1日排号；10月28日正式开盘工程进展2006年10月4日动工2007年7月3日动工销售动态一期13栋1-3层售罄，去化率约70％一期6栋（共154套房源）销售价格6F980-1180元/㎡5F1350元/㎡4F1460元/㎡1-3F售罄（1760\1650\1560）均价1600元/㎡最高价格1798元/㎡左右顶楼复式990-1059元/㎡优惠方式一次性优惠5％按揭优惠3％前50名优惠10000元后100名优惠3300元（一）蓝湾半岛1、项目差不多概况该项目占地面积约100亩，总建筑面积约10万平米。位处汝州市骨科医院（洗耳河畔），由河南一帆置业公司开发建设。该项目2006年7月份正式开始销售，目前一期销售约260套已接近尾盘。2、项目规划该项目以现代风格为主，同时拥有大型的园林水景。规划有多层住宅（20栋）、高层（3栋）。商铺建筑面积约8000平方米（开发商自留不予销售）。3、户型规划该项目规划有110-160平米的三房，为主力户型，一期总户数约360套左右，三房占到95%，还规划有160－190平米左右的四房，大概有20余套；4、价格分析该项目多层住宅均价为1400元/㎡，高层均价为1900元㎡，起初开盘一次性付款方式优惠15%，按揭付款优惠8％，目前一次性优惠5%按揭2-3%。（目前购买减免智能化、暖气集资以及煤气集资等费用）。5、销售去化情况该项目2006年7月份正式开始销售，目前一期销售率为70%左右，客户群要紧以：都市化人群、私营业主、公务员和二次置业者为主。（其中按照汝州购房的适应喜爱3房的人群较多，需求量自然大）。6、综合评述该项目地理环境占有专门大优势，与洗耳河紧邻，项目定位为：“汝州市首家大型园林亲水高尚社区”。与大自然的亲近奠定了其开发为中高品质住宅的基础；社区内观湖小高层的开发，更加提升该项目的档次。该项目的销售价格目前创汝州市房产项目的新高，这与其优越的区位环境是分不开的。（二）香榭水郡1、项目差不多概况该项目总占地面积约45亩，位于汝州市朝阳路西洗耳河畔东，由登封市颖南建筑开发有限公司开发建设。10月28日正式开盘。2、项目规划该项目规划住宅多层10栋，高层2栋（目前开发的为1#、4#、5#、6#、7#、8#），总共户数为308户，一楼为临街底商，车位152个。3、户型规划该项目一期户型设计以三房为主，占整个项目一期的80％左右，面积在128－142平米之间，其余为顶层复式，面积约在190-230平米左右。可能二期将有部分二房产品投放市场。4、价格分析9月1日起开始发放VIP贵宾卡进行放号销售。10月28日刚开盘，均价在1600元/㎡左右，11月5日有进行小额度上涨，约操纵在40-50元/㎡。5、综合评述该项目西邻洗耳河，北邻朝阳路，项目定位为：“行政级水岸名宅”，虽占地规模相对较小，但做为外来开发企业来讲，其高端的定位和较好的户型设计均为其增添许多亮点，与蓝湾半岛各踞洗耳河两侧，具一定竞争力。（三）望嵩苑1、项目差不多概况该项目总占地面积约60亩，位于汝州市朝阳路中段，目前一期两幢已入住。2、项目规划指标占地面积：40352.42㎡总建面积：72436㎡住宅面积：63092㎡容积率：1.8绿化率：32%3、户型规划望嵩苑户型配比情况四室两厅24户三室两厅306户三室一厅42户两室两厅216户共计588户4、市场情况望嵩苑一期规划有临朝阳路一排三幢住宅楼，大概户数为90户左右，06年底已销售完毕，当时价格大概在1100元/㎡左右，其二期将在年底或明年初动工。5、综合评述该项目临朝阳路[风穴路--洗耳路段]，小区规划较为合理。相信随着汝州房地产市场的逐步进展，其所处地段多带来的价格空间将出现较大涨幅，有望在明年的市场中分得一杯羹。（四）绿洲苑1、项目差不多概况该项目总占地面积约75亩，位于丹阳路与城垣路交汇处，规划有多层及部分不墅，临街有部分商业，目前内部认购中[郑州百年兴业代理]。2、项目规划指标占地面积：50400㎡总建面积：77900㎡容积率：1.55绿化率：41%3、户型规划多层[以三房为主，有部分两房及四房]，约375套，不墅18套[三层，约300㎡左右。4、市场情况目前要紧推出的有两栋多层，约计48户，不墅18套据销售人员介绍已全部预定。多层价格据销售人员保守可能约在1400元/㎡，不墅47万一套。可能将于明年上半年正式对外推出。5、综合评述该项目地理位置十分优越，属于中心城区的延伸带，做为汝州第一个规划有不墅的项目，将具备一定的先发优势；代理公司有介入前期，但整体规划水平一般，代理公司的操盘手法将对该盘后期销售产生专门大阻碍。蓝海分析：目前真正与本案构成直接竞争的商品房项目仅此几家，能够看出，汝州目前的房地产市场仍是处于初期时期，可挖掘和增值空间专门大。而目前1400元/㎡的均价（香榭水郡开盘均价在1600元/㎡）相关于同等进展水平的都市而言不算专门高。归其缘故，要紧是由一些包工头、村集体或本土小地产公司所建的遍布整个汝州市区内外的小项目，尤其是部分整栋出售的项目，更是直接拉低了整个汝州商品房的单价。相信随着小规模出让土地的减少和越来越多的商品房项目出现，汝州房地产市场价格将出现较大的上升空间。08年，汝州的整个房地产市场竞争将会有所加剧。2、其他商住项目情况：朝阳路项目名称楼层产品规划总建面积价格（元/㎡）销售情况吉星德亿[朝阳路与风穴路交汇处]5F临街，共31套，连体出售，1F为商铺，带80㎡独院，后排有宅基地。约15W㎡80W一套仅剩3套汝州置业[朝阳路与城垣路交汇处]6F、9F三栋，两栋临街。共计60户，门面24间，车库9间。9F每层规划400㎡，有部分小户型产品。约12W㎡6F：7985F：1080-11304F：12302-3F：1280商铺：8600所剩不多某住宅小区[北临香榭水郡]4F个人私建，5排，计45套，约2500㎡无无创新誉州[东临蓝湾半岛]4F两栋，均沿街，连体出售，共15套，每层面积约100㎡约6500㎡70-75W一套已售磬某项目[朝阳路与西环路交汇处]5F一栋，沿街，连体出售。共10家。约5500㎡未知未知广成路项目名称楼层产品规划总建面积价格（元/㎡）销售情况公园新居[临煤山公园]5F2栋，并排临街，共45套，店面26间，车库（独立）约12间。约6000㎡6F:9004F:11602F：1300店面：6500住宅售罄，商铺有余某项目[骨科医院对面]6F两栋，一栋临街，约50套，店面10间。约7000㎡2-3F：1260店面：6000未知金鼎时代广场12F地下一层为超市，1~3层为商场，4层以上为宾馆、酒店及餐饮、办公类用房，整层出租或出售。约3.3W㎡1-3F：1W以上4F以上：6000招商中其他路段（1）项目名称楼层产品规划总建面积价格（元/㎡）销售情况洗耳路家属楼[逸夫小学对面]6F一栋，临街，共60套，店面34间。约7000㎡6F：9805F：10182-3F：1260门面：只租不售高层有剩西环路吉祥花园[火车站斜对面]6F两栋，一栋临街，共40户，店面26间，车库12间。约6000㎡6F：9205F：11004F：12602-3F：1300高层有剩烂尾楼项目[火车站北侧]两栋，一栋临街，一栋临火车站，共48户，店面约36间约7500㎡2-3F：1400店面33㎡：19W有剩其他路段（2）项目名称楼层产品规划总建面积价格（元/㎡）销售情况丹阳路某项目[城垣路与丹阳路交叉处]6F、5F、3F两栋，一栋临街，共48套（4户独院），店面14间，车库8间。约7500㎡未知差不多售罄八团项目[九州家具西侧]6F3栋，一栋临街，共68套，店面约15间。约1W㎡6F：9002-3F：1200店面50㎡：29W差不多售罄城垣路某项目[城垣路中段]5F一栋，沿街，玻璃外立面，有入口大堂，约24套，门面12间。约3200㎡未知未知蓝海分析：在走访中发觉，这部分小项目差不多差不多上在动工前期就差不多售罄，且收取全部房款，而四处张贴的求房售房信息，二手房交易市场的活跃也证明了汝州消费者对商品房有着强劲的需求趋势。总结：1、汝州房地产市场的消费群体不成熟、消费观念不成熟。具体表现在：价格会可不能过高（一般他们会选择一次性付款方式）；消费群体仍关怀的是面积够不够住；附近有没有学校、市场；是不是多层住宅（一般他们会选择2、3楼为佳）；离自己原有的适应了的生活圈子会可不能近（地段好不是重点）。2、汝州房地产市场的产品不成熟，缺乏足够刺激消费者购买欲望的楼盘。从都市进展中银行、房产买卖等相关部门的调查中，你能够获悉，事实上二、三级房地产不缺乏有购买力的人群，只是没有足够刺激他们产生购买行为的楼盘出现。没有引导他们要有“新的选择”！致使二、三级市场的消费群体没有去注重楼盘的景观、物业、社区内部配套等等的完善。楼盘的附加值就在二、三级市场流失！没有了意义！3、汝州房地产市场销售、策划推广的初级化。一些没有了解市场的一些策划人，可能会主观地认为：二、三级市场的广告推广专门简单！是，的确是简单，但多少闻名策划机构往往在这些二、三级市场兵败。那是因为，二、三级市场的客户，甚至不管是几级市场的，都不是傻子！甚至更精明，因为他们追求的是实在的东西！因此，也只有切合当地市场的，本土化的、以虚辅实的战略才是可行的策略！附：住宅市场消费者调查1．消费者购买力及消费水平（1）、户型面积分析走访中了解到，消费者会购买的房子的户型面积在100㎡以下的占6%，100-140㎡的占78%其中选择100-120㎡的占35%，120-140㎡的占43%,特大套型及复式140㎡以上的占16%，可见，在户型方面，120-140㎡之间的住宅面积同意程度最为广泛。（2）、户型结构分析走访中发觉，选择两室一厅或以下的仅占到10%，三室二厅的占到72%，四室二厅的占15%，四室两厅以上的占3%。可见，在户型面积和户型结构上三室二厅仍然是最受市民能够同意的。（3）、朝向差价分析采访中发觉，人们普遍认为同一楼层的南北朝向差价应为100-200元/㎡及100元以下，分不占总调查人数的42.5%和37.5%；而认为景观好，光线足就能够，无所谓朝向的也有相当一部分，为总调查人数的20%。可见，户型朝向的设计水平对价格和品质的提升有较为明显的作用。2.消费者的购买行为（1）环境和价格与地段是购房者首先考虑的因素汝州市民购房，首先考虑的因素依旧是价格、环境和地段、增值潜力、户型，三者分不占到28%、25%、25%、14%、8%的比例，其它如物业治理、视野开阔、社区配套、智能化及安保设施也是购房者较为关注的问题。（2）购买欲望分析调查者中对购买住宅的打算，大都选择“一年以后”占44.7%，一年内的占15.5%，立即买的占5.7%，半年之内占11.4%,不买者也有22.7%。数据显示现汝州消费者对房产市场处于观望，只有好的项目才会心动。（3）76.6%的调查对象购买住宅是为了自住消费者购房用来自己居住占多大数，所占比例为76%，用来投资占10%，旧房换新房占10%，为亲人购房占4%。（4）购买住宅的客户群定位大多数人认为企业主、煤矿老总最有可能购买，占35%；其次是政府工作人员及县市城镇居民，分不占28%与29%；投资者占8%。3.消费者的心理承受价位分析(1)均价1400-1600元/㎡是大多数人对这一区域住宅的心理价位调查显示，如在此地块建设配套好、套型佳的住宅，合理价位选择中，选择1400元左右/㎡的最多，占58%；选择1600元左右/㎡左右的占27%；而选择1600元/㎡以上的占15%，可见，1600元/㎡的价格仍然是人们能够同意的心理价位.（2）消费者对汝州市面住宅价格同意程度大多数消费者认为汝州住宅价格偏贵，占调查的38%，认为价格适中的占调查的18%，认为特不贵的占调查的13%，认为贵但能够同意的占调查的17%，认为房价会下调的占调查的15%，认为房价会上调的占调查的11%。可见，大伙儿认为住宅价格偏贵，可能受到了当前房地产行业普遍偏高的阻碍，那个数据可能不是大伙儿心理的一个真实反映，因为有相当一部分人认为汝州现在的房价还能够同意。（3）对现有住房中意程度本次调查显示，汝州人对自己现有的住房认为差不多中意的占36%，中意的占22%，特不中意的占12%，不中意的占22%，特不不中意的占8%。可见，大伙儿对现在的居住环境不太中意态度。由于相当一部分人的住房是自建房及单位分配的家属楼，几乎不存在物业的治理，大伙儿希望能够享受到更好的一个居住环境，也希望能有如此的小区出现。三、商业市场现状及业态分析按正常的逻辑思路，商业的经营要紧以以下几点做为依据：1、迎合当地的消费适应，切实考虑当地的消费能力2、分析已成型的商圈、市场对项目建设及进展的阻碍3、未释放购买力的分析及选定，查找市场空白点。（一）、汝州商业街分析汝州市现有的核心商业圈要紧由几大商业街构成，要紧包括广成路、望嵩路、丹阳路、洗耳路、广育路等，其中，以望嵩路和丹阳路的交叉辐射区域为核心，形成汝州市的核心商业版块。1、各商业街现状描述望嵩路：汝州传统商业街，要紧以服饰经营为主。丹阳路：各类商店和经营种类参杂，人流量较大。广成路：汝州市中心大街，要紧以经营通讯设备为主。洗耳路：北面以经营五金杂货为主，南面以经营百货及水果批发为主。广育路：业态较为破落，以经营小吃为主。2、各商业街的租金及经营情况望嵩路路段租金状况业态经营状况[广成路---丹阳路]35-85元/㎡/月以服饰经营为主良好[金世界步行街]50-100元/㎡/月以服饰经营为主一般[丹阳路---市广场]50-80元/㎡/月以服饰经营为主良好[市广场---中大街]20-35元/㎡/月服饰、餐饮、日杂等一般附：节妇寺街8-15元/㎡/月家具、沙发一条街低端附：中大街5-12元/㎡/月日杂百货为主极低端丹阳路路段租金状况业态经营状况[火车站---洗耳路]20-35元/㎡/月五金、旅店、日杂等尚可[洗耳路---广育路]50-80元/㎡/月各类商店、经营种类参杂良好[广育路---城垣路]20-35元/㎡/月五金、门窗、日杂等一般[城垣路---东环路]15-20元/㎡/月摩托、家居、电器等一般广成路路段租金状况业态经营状况[西环路---洗耳路]10-15元/㎡/月餐饮、美容、日杂等一般[洗耳路---望嵩路]12-18元/㎡/月以饭店经营为主低档[望嵩路---广育路]15-20元/㎡/月通讯、手机一条街良好[广育路---城垣路]12-18元/㎡/月餐饮、日杂、文印等一般洗耳路路段租金状况业态经营状况[朝阳路---广成路]12-20元/㎡/月陶瓷、餐饮一条街尚可[广成路---丹阳路]15-25元/㎡/月饭店、宾馆、烟酒百货等尚可[丹阳路---中大街]15-18元/㎡/月水果、五金日杂一条街尚可广育路路段租金状况业态经营状况[丹阳路---广成路]25-30元/㎡/月饭馆、通讯、日杂等一般附：老二门街15-25元/㎡/月电动车一条街\窗帘、五金尚可附：风穴路12-18元/㎡/月百货及零散经营空白西环路路段租金状况业态经营状况[北环路---朝阳路]8-12元/㎡/月汽配、汝瓷、日杂等一般[朝阳路---广成路]10-15元/㎡/月汽配、轮胎、饭店、日杂低档汽车西站交叉口15-25元/㎡/月饭店、轮胎、旅店等一般[广成路---火车站]10-15元/㎡/月汽配、五金、旅馆等低档[火车站---西关街]8-12元/㎡/月旅店、美容美发、日杂等低档城垣路路段租金状况业态经营状况[丹阳路---中大街]8-12元/㎡/月日杂店等，无商业构成破落[丹阳路---广成路]15-25元/㎡/月厨柜、门窗、足疗一条街尚可[广城路---朝阳路]12-18元/㎡/月电脑专卖、足疗、美发等一般3、要紧商业街分析为了对汝州整体的商业布局有所洞透，以下我们选取几条较具代表性的街区进行逐一的详细分析。

、望嵩路望嵩路位于汝州市中心地带，差不多形成以服装销售为主，其它如鞋类、家电、女性饰品、布艺、美容、餐饮等配套经营的商业一条街。望嵩路分为望嵩北路及望嵩南路两段，其中以望嵩北路最为繁华。望嵩北路市场调查结果分析望嵩南路商铺种类分布比例[169家]成人服装108家63.9%童装8家4.8%鞋店8家4.8%美容美发12家7.1%餐饮7家4.2%女性饰品5家3.0%杂货店4家2.4%综合商场3家1.8%自行车行店3家1.8%手机店3家1.8%家电2家1.2%布艺2家1.2%箱包2家1.2%摄影1家0.6%宾馆1家0.6%望嵩北路地处广成西路南面，是人流量、车流量较集中的地点，路面较宽，交通方便。望嵩北路靠东及靠西的店铺在租金、治理等方面有所不同，靠东店铺房产权属公家所有，租金相对其它街区普遍偏高，平均每平方价位在45-65元之间，是整个街区人流量、车流量最高的地段，越往南走，因人流量及车流量的减少，租金也逐渐变低，每平方价位在42-56元之间。靠西店铺房产权差不多属私人所有，同等位置租金较靠东店铺偏低，租金每平方价位在38-56元之间。望嵩北路共有店铺169家，其中经营服装类的店铺共116家，成人服装店108家；童装店8家，分不占望嵩北路总店铺数量的63.9%和4.8%。经营中高档品牌店共有近10家，分不为：金利来、柒牌、利郎、易和名品店（要紧是：鳄鱼恤、花花公子、梦特娇）意大利·老人头、雅戈尔、国人西服、汉维西服、步森、骆豪、红豆等。其余店铺要紧经营一些中低档产品，定位在大众的消费，进货渠道一般选择在郑州、洛阳等地。中高档品牌中的雅戈尔、国人西服、鳄鱼恤、花花公子、梦特娇由厂家直接进货，其余中高档品牌选择在郑州一级代理商处进货。据初步调查，其中掺杂一些仿冒产品。通过对一些业主的详细了解，70%左右的业主认为服装业在汝州市来讲差不多饱和，普遍反映服装生意的利润在下降，据初步分析，一是因为店铺的租金一直在上涨，费用总量持续上升；二是因为服装经营者逐渐的增加，供应量差不多饱和，造成了一种恶性的竞争。导致利润迅速的下降，有5-7%的经营者已考虑退出服装业，但这要紧针对一些经营实力较弱的业主，象对一些品牌专卖店的阻碍不大，因为他们定位的消费群体不同，要紧是一些有经济实力的人群，故产生的冲击力有限。望嵩南路市场调查结果分析望嵩南路商铺种类分布比例[85家]成人服装店45家53.00%童装4家4.70%鞋店12家14.20%餐馆3家3.60%家电4家4.70%女性饰品店3家3.60%珠宝店3家3.60%杂货店8家9.80%综合商场2家2.40%摄影店1家1.20%望嵩南路地处丹阳中路南面，共有店铺85家，望嵩南路也要紧以经营服装为主，其中服装店占望嵩南路总店铺的57.7%，成人服装店45家，童装店4家。但以一些私人小店铺构成，经营品种也较单一，有专卖店数家，包括以纯和蓝色天空等。

、丹阳中路丹阳中路要紧以经营餐饮和日用百货为主，占了整条街区的专门大比例，租金情况从丹阳路东端向西端依次提高，位于丹阳中路最东端的店面租金每平方只有30元/月，而到了西边的店面每平方就达到60元/月。同时，丹阳路上大多数店面归公家所有，差不多上属于只租不卖的情况。丹阳中路东段商铺种类分布比例[85家]服装10.50%饮食3.20%石头饰品3.20%家电8.60%彩票店1.10%美容美发7.40%网吧11.60%打印店4.20%日用百货11.60%自行车行3.20%广告装潢22.10%文具店3.20%花店2.10%其它6.30%丹阳中路西段商铺种类分布比例[85家]餐饮20.2%日用百货9.5%电器修理9.5%五金7.1%服装6.0%音像店4.8%鞋店2.4%眼镜店7.1%烟花3.6%化妆品2.4%通讯器材2.4%理发店3.60%照像馆2.40%箱包店2.40%其它16.60%

、广育路广育路地处汝州市市中心，有当地最大的老城购物中心，街长300米，共有204家店铺，经营种类23种，店铺以沿街形式分布，经营具体状况如下：广育路商铺种类分布比例[204家]餐饮67家32.8%通讯21家10.3%银行3家1.5%百货店18家8.8%行政单位7家3.4%诊所6家2.9%电器维修19家9.3%书店、复印、理发…71家34%从以上数据能够看出，广育路属于餐饮一条街，但普遍属于小门面店形式，档次不高，消费群体是工薪阶层。广育路店铺租金每月约25元/㎡，那个地点的店铺属于市政府所有，只租不卖，沿街店铺是店连屋性质。整个街区两旁树木茂盛，沿街店铺陈旧不堪，人行道坑洼不平，街区形象不是专门好。同时，了解到经营户有的在此经营已有十多年，一般的至少有一年，经营商99%是本地人。

、洗耳北路洗耳北路靠汽车站段，街长350米左右，经营种类20种，共有94家，具体经营状况如下：广育路商铺种类分布比例[94家]饭店20家21%旅馆13家14%烟酒10家11%日杂百货10家11%美容美发9家9%水暖五金9家9%医药门诊6家6%打印设计4家4%眼镜、洗衣、通讯等14家15%这条街靠近中心汽车站，沿线以旅馆、饭店及烟酒经营为主，生意一般。租金约每月大多不到20元/㎡。那个地点的沿街店铺有1/4是属个人的，3/4是集体和市政府的。整条街购物环境不行，除了逸夫小学上下学之外，一般情况下行人专门少。专门多经营商想关闭店铺，转到其它地点或转行。蓝海分析：从以上的几条要紧商业街分析能够看出：

中低档产品占据了主流市场，更高层次消费没有得到有效释放；

缺乏统一治理及合理定位，差不多上停留在原始经营的基础上；

街区功能不是专门明显，街区的规模和集聚效应没有得到合理体现；

现有商铺差不多上属于国家和集体所有，经营户购买力受到一定压制；

商铺差不多上属于老房子改建，在形象和使用上都不是专门到位；

投资商铺差不多上以自营为主，房地产投资意识不是专门强。（二）、汝州商业卖场分析汝州的商业卖场要紧由以下形态构成：

老式供销社性质的百货商城（汝州购物中心、汝州商场）；

大型卖场（春天服饰广场、步步高服装鞋业广场、新都会购物广场）；

百货超市（老城购物广场、健业生活广场、菜篮子超市、汇省客购物广场、康乐福购物广场）；

专业卖场（强盛家电量贩、幸福树电器、百姓家电广场、九州家具中心、全友家私）

步行街（金世界商业步行街）

专业市场（钟楼市场、城东瓜菜市场、汝州市钢材市场、果品批发市场）

、百货超市类：老城购物广场地理位置：广育路与广成路交汇处项目概况：该商场规模较大，较为现代建筑，汝州人投资，在2005年10月份开业，总营业面积约4300平方米，要紧经营：生活超市、珠宝、服饰，都以经营中档商品为主，该超市的整体规划、景观设计都较为合理，超市的规模、商品价格要比同类物业要高一个档次。经营现状：由于装修较新，购物环境较为舒适，配套也都专门完善，据了解，每天平均的人流量2000-3000人。同时，该商场铺位可对外出租（每平方米租金40-50元），引入一些品牌的产品。项目成功点：☆交通便利，规模较大，业态较为高档。☆整个商场的招商到供应商都特不成功。☆卖场的治理较为规范，卫生状况良好。健业生活广场地理位置：丹阳中路项目概况：该商场在2002年下半年开业，是一家专业的生活超市。共一层，总营业面积约3200㎡，门前有近300㎡的停车场，该商场要紧经营服装、生活用品、餐饮等，整体的配套设施不是专门完善。本商场是由许昌人投资，据了解，刚开业时生意专门红火，近半年来，因为同类物业的竞争，客源有所分流。同时，该商场也是汝州第一家大型超市，到目前为止，经营状况良好，超市整体功能划分也专门明确，货架的陈列都较为规范，铺位不出租。菜篮子超市地理位置：丹阳西路项目概况：该商场于2005年开业，是一家专业的百货超市。共一层，经营面积1000多平米,经营范围:新奇水果,新奇蔬菜,日用百货,调味调料,速冻冷食等，空间较为狭小，入口处仅12米左右，但临长途汽车站售票大厅，故人流量有所保障，目前经营状况良好。汇省客购物广场地理位置：丹阳中路项目概况：该商场2005年10月份开业，正值两周年店庆。共一层，为一家近千平方米的大型综合性超市，要紧经营业态为日常百货、服饰、蔬菜水果等。老总是汝州本地人，该商场所处地段较好，人流量大，故经营状况良好。商场内货架陈列较为陈旧，仅能满足周边人群的日常购物需求，进展空间不大。康乐福购物广场地理位置：丹阳东路项目概况：该商场今年5月1日刚开业，共一层，总营业面积近4000平方米，门前有较宽裕的停车位。要紧经营业态为日常百货、食品、服装、家居及蔬菜熟食等，后期拟招进休闲小吃,西餐，卖场较为开阔。据其营业人员介绍，老总为温州人。该商场经常在周末进行各种优惠活动。但由于地段较偏，经营状况反不如汇省客，辐射人群为周边居民。

、大型卖场类：春天服饰广场地理位置：望嵩北路项目概况：该项目地理位置十分优越，处于汝州核心商圈，此商场于2003年下半年开业，商场营业面积1780平方米。据了解，该商场是由一位许昌人投资经营，要紧的进货渠道是来自广州，要紧以经营中青年的男女服饰为主，以杂牌为主，针对当地中低档的消费人群，经营的商品大多为中低档产品（靠丹阳路的七匹狼专卖例外），但这些商品适合当地人的需求。同时，该商场已是当地较有规模的休闲类服装的购物场所。步步高服装鞋业广场地理位置：望嵩南路中段项目概况：该商场于2000年开业，总营业面积3600平方米，现有职员300多人，该商场是由汝州当地人投资，政府的关系专门好。商场要紧经营男女服装、鞋类，该商场的商品划分特不明确，要紧以中、高档的商品为主，同时也满足了当地的一部分的消费人群，在鞋类产品中，有专门大一部分是温州的品牌（红蜻蜓、杰豪、吉尔达等）占总比例的40%左右，服装区的划分有男装、女装、休闲装、体育运动装，同时还开了一家服装类的精品店（如：花花公子、都彭等），迎合不同的消费人群，该商场有一部分铺位是出租，租金在80元—100元不等。同时商场内的配套设施也较为完善，企业形象的设计比同类物业较为突出，容易营造轻松的购物环境，是汝州服饰类的第一大卖场。项目成功点：☆市场定位明确，适合当地的消费观念。☆该商场的治理得当，同时，市场前期也有进行招商引入品牌产品。☆每年都会有一次的统一装修，保持购物环境的舒适。分析：实施了招商引资的措施，客户的定位也专门明确，故经营状况较理想。新都会购物广场地理位置：望嵩南路中段项目概况：该项目拥有独立商铺60余间，共三层，经营面积约2500平方米，一层为服饰、精品等，二层为女装及童装、三层为家居卖场。营业不久，但经营状况较差，要紧是规划有误，内部差不多为围廊式布局，，而前面的广场规划过小，无法形成有效人流聚拢，形成一个商业死角。项目失败处：☆前期规划有误，无法形成向上人流，导致楼上经营不善；☆市场定位模糊，导致后期业态经营混乱；☆业态的混乱直接导致了其招商的失败。

、老百货商场类：汝州购物中心地理位置：望嵩北路与丹阳中路交汇处项目概况：该商场位于汝州市区的黄金地段，该商场建于90年代中期，商场的总建筑面积是12000多平方米，营业面积4800平方米，此商场共四层，一层要紧经营日用品、家用电器、小超市及体育用品，租金在40元—50元，该层经营的商品是以杂牌为主，经营户也大差不多上中年人，处于比较保守经营状态；二层要紧经营鞋类、珠宝、男女服饰、杂货店，租金在35元—45元不等，该层除珠宝店之外，其他的经营品种的档次都较低，但珠宝商品价格要比浙江同类商品的价格要高出20个百分点；三层要紧经营羽绒服、床上用品等，租金在30—40不等，属低档商品；四层：目前空置。据了解，该商场刚开业时，生意特不的火暴，人气旺盛。现现在商场的整体的设备陈旧，扶梯几乎是无法运行，显得整体的购物环境较差。项目失败点：☆由因此国营单位，缺乏专业的商业操作。☆经营品种太杂，档次太低，没有统一经营、规划，商场的主体功能不能得以体现。☆设备太过陈旧，没有及时装修、调整，约束了中、高档经营户的进入。分析：该商场也曾有5-6年火暴，由因此国营的缘故对商场没有进行合理的规划，缺乏对市场的引导，致使商场后期的经营乏力。汝州商场地理位置：丹阳中路（汝州大厦）项目概况：该商场于97-98年投入使用，总营业面积2300平方米，共二层，一层要紧经营家电、杂货小店、小商品、日用品、珠宝店、体育用品，经营商品都特不低档，二层处空置状态。经营情况：该商场已十分陈旧，是90年代末期建筑，现目前人流量特不稀少，差不多为老式的供销社模式，据营业员介绍，拟进行装修。

、专业卖场类：强盛家电量贩地理位置：望嵩路中段项目概况：由于地处商业繁华区，与步步高服饰鞋业广场相邻，经营状况良好，卖场规模约在1500平方米左右，较具规模。商场要紧经营海尔等空调、彩电、音响及日常家用电器系列，二楼面积较小，经营惨淡，无人流。经营情况：除了目前的两三家家电卖场之外，汝州还有着各个品牌家电的小型卖场，竞争较为激烈，存在相互压价的行为，其余的同类卖场经营状况一般。九洲家具中心地理位置：丹阳东路项目概况：该项目较有规模，2000年投入使用，该项目分A，B区，总营业面积7000平方米，共有63家经营户，经营品牌代理有32家，占总市场份额50.7%，其要紧经营家具、办公用品。该市场只租不卖，租金每平方12元、15元、18元不等，同时市场配有两个主入口，四条通道，但市场的周边配套设施不完善。经营情况：在对市场的走访过程中，了解到该项目只租不卖，主力面积是在50—80平方米、100—120平方米。市场内部的配套设施不够，需要改善。

、步行街金世界商业步行街地理位置：望嵩路与洗耳路之间广告语：汝州金世界商业步行街财宝特区名店街项目概况：该步行街位于汝州市商业核心地带，是目前汝州面积最大、最具标志性的商业建筑群。南临丹阳路、北依望嵩北路，西至洗耳中路，商业氛围浓厚。项目总占地面积27280平方米，占地40余亩，建筑面地3万平方米，其中商铺310间，分上下两层连体；住宅90套，户型丰富。

2007年5月开始营业，其中有70间店铺为自购自营式店铺，218间店铺为出租收益店铺，商铺每间每月租金从1400元到5000元不等，平均租金2100元。经营情况：商住复合项目的风险及利润的核心部分是商业。该案在商业营销推广上，既肩负着“商业街”的概念引导，又承受着四级市场的狭隘空间的压力。目前经营状况欠佳，大量店面转让中。

、专业市场市场名称详细地址经营规模经营业态钟楼市场中大街东段约3.5W㎡以疏菜、粮食经营为主城东瓜菜市场207国道旁约1500㎡以瓜果蔬菜批发为主汝州钢材市场城垣路东约4W㎡专业的钢材批发市场果品批发市场洗耳北路约1.7W㎡以果品批发为主附：在售项目金鼎时代广场项目概况：项目位于烟风路与广成路交叉处、市区繁华地段，由创新誉州地产公司开发。由国内一流的设计院——华中科大建筑设计院设计，由河南四建股份有限公司承担施工任务。项目指标：规划建筑面积33000㎡，共12层。地下一层为超市，1~3层为商场，面积为16000㎡,4层以上为宾馆、酒店及办公、商务洽谈等用房，面积17000㎡。项目介绍：金鼎时代广场作为汝州市的标志性建筑，整体设计极具现代感，转角呈圆弧形，现代时尚；立面高低错落，不具一格，外墙采纳玻璃幕墙、花岗岩等高档材料装饰，美观大方；内部为框架结构，大空间，分隔灵活，通风空调、消防、自控、电讯网络、背景音乐等一应俱全廿功能分区采纳水平与垂直相结合，同时又相对独立的分区方式卅，不同部位设计安装观光电梯、自动扶梯、自动工人坡道、载客电梯、载货电梯等16部。转角处有观光电梯，可观赏汝州市景，门前有4000㎡的广场，院内面积4500㎡，可停放150部轿车。目前一期工程立即完工，招商工作立即全面展开。汝东建财项目概况：项目位于汝州市东关207国道与郏宝路交汇处，是汝州市07年度市政规划重点工程，豫西南最大最规范的“一站式”建材购物集散地。规划指标：项目占地126亩，总建筑面积近10万多平方米，近600套商铺，另规划有部分经济适用房，价格在800元/㎡左右市场整体规划，坐北朝南，南向为主门，共分五大区域，分不是治理区、仓储区、加工区、经营区和治理配套区，左右两侧是停车场，固定车位180个，临时车位上千。内部道路最宽30米，最窄12米，车辆进出自由。同时，道路横十纵六，保证商铺户户临街。项目介绍：项目整体规划超前，后续升值空间大！在建材功能划分上，以“合理分布、互补经营、配套设施、各具特色”的差不多原则合理分区,科学配制。涵盖业态包括陶瓷、卫浴、洁具、水暖、电料、五金工具、石材、地板砖、灯饰、玻璃，窗帘、布艺、壁纸板材、PPR等管道、吊顶材料、门具类等。作为目前汝州档次最高，设备最完善的建材市场，项目组建有专业的物管队伍，启动了24小时的红外线监控系统，统一治理，全方位服务。目前已有大批知名品牌纷纷入驻，如：法恩沙卫浴、TOTO卫浴、安华卫浴、皮阿诺康宝、强辉精工砖、王者陶瓷、盼盼门业等。蓝海分析：通过针对核心商圈及各类卖场的详细调查，我们得出汝州现有的几点消费特征：

汝州市要紧的消费由吃、穿、用构成，占据了汝州市居民消费的专门大比例；

整体消费水平普遍不高，以中低档消费为主，中高档产品专门难找到市场突破口。包括在汝州市经营较成功的“春天服饰广场”、“步步高服装鞋业广场”等，在经营范围和产品定位上都属于中低档，单价在百元以下的产品占了大多数；

汝州市的支柱产业为农业，商品经营要紧靠异地供给、要紧进货渠道包括河南郑州、洛阳等，并不存在价格和产业优势，现时期无法形成规模优势和集聚效应，因此，汝州市的商业要紧是内部消化为主；

服务业在汝州市专门少见到，包括现在比较普遍的茶楼、酒吧等，消费惯性只停留在日常消费的基础上，更多的消费能力没有得到释放。附：商业消费者调查（1）消费者在选择商铺时最关怀的是地段、其次是价格、再次是增值潜力及经营范围。走访中显示四者分不占60.6%、20%及8%、10%的比例，其次关怀的是地段占22.9%、价格占39.6%、经营范围20.8%、增值潜力16.8%，再次关怀的是地段占13.2%、价格27.1%、经营范围28.3%、和增值潜力31.5%。可见,汝州消费者在选择商铺时最关怀的是地段、其次是价格、再次是增值潜力及经营范围。（2）购买商铺的客户70%是用来自己经营。从走访中能够了解到，目前大多数汝州人购买商铺要紧依旧用于自己经营为主的，并无表现出明显的投资意识与倾向。（3）对本案商业部分市场的前景不甚看好。走访中发觉，消费者对本案所处地段及现有的商业形态缺乏兴趣，要紧是觉得本区商业气氛较难培养，周边人口辐射力不够。因此，如何准确的为商业定位是本案的重中之重，否则专门难卖出合理的价格。（4）60%的客户选择现代的建筑风格。走访中发觉，汝州人认为本案采取建筑风格集中于中欧结合占60%，选择欧式风格13.9%，选择中式风格有26.1%。在与被调查者访问时，可知他们对房屋风格意识并不强，只是简单地认为就该是现代式。（5）20-40㎡的商铺面积同意程度最为广泛。走访中发觉，消费者会购买商铺或店面的面积在10-20㎡的占2.3%，20-30㎡的占21.75%，30-40㎡的占40.6%，40-50㎡的占22.6%，50㎡的占12.75%。可见，20-40㎡的商铺或店面的面积的同意程度最为广泛。一些专卖店希望店面大一点，面积要求在100-200平方米之间。（6）15万-30万的总价最容易被客户所同意。走访中发觉，消费者会购买的商铺或店面总价位在10万元以下占13%，在10-12万元的占22%，在15-20万元的占33%，在20-30万以上的占27%，在30万以上的占5%。可见，在价位方面，总价在15-20万元之间的商铺或店面的同意程度最为广泛。15-20万元的购买总价是消费主体，而20-30万元仍然是一个不容忽视的群体，这一部分人既有经济实力，又有着购买商铺的意愿，因此，应针对这一群体的需要适时推出一些合适的铺位。（7）65%的调查对象选择店连屋形式，32%的调查对象选择单层经营走访中发觉，汝州人在选购商铺时更希望是店连屋的形式，占总调查人数的65%，一般人认为一层可做为店面，假如生意好的话，二层既可作店面，又可作仓库。选择单层独立店面的人占32%，也是一个不容忽视的群体，选择其他的占3%。（8）消费者关注分析走访中发觉，商场投资者重点关怀商场的分区规划及统一经营治理，以保证自己稳定的投资回报；自营业主更注重分户独立经营，希望有一个自主、自由的经营环境。还有一部分人想采取一间一户形式，市场调查数据表面，三者分不占54%、32%、14%。（9）购买欲望分析本次走访发觉，被采访者中对购买商铺的打算，大都选择一年以后占44.7%，一年内的占15.5%，立即买的占5.7%，半年之内占11.4%,不买者也有22.7%。数据显示现汝州消费者对房产市场处于观望，只有好的项目才会心动。（10）商铺类型分析走访中发觉，不同的经营业态在商铺类型的选择上有较大的趋同性，据粗略统计，选择专业市场的占59%；选择集购物、休闲、娱乐为一体的百货购物中心占26%；仓储中心占11%;大型娱乐场所3%;其他占1%。关于选择专业市场的人普遍认为，目前，在汝州市场上大卖场及各种类型的专业市场相对偏少，在治理及服务质量的建设上仍相对滞后。因此要想在本案上有所突破，就必须在专业市场的引进上注重质量，并在整体商业氛围的营造上多花功夫，以能够对商业消费人群产生足够吸引力，聚拢人气；同时，本案的专业市场还必须做到与其它各专业市场有所区不，即必须体现自己的特色。（11）消费者对商铺的层高、面宽及进深的要求1、走访中发觉，认为层高2.8-3.2米占46.1%，3.2-3.5米占30.8%，3.5-4米的占19.0%，4米以上占4.1%。可见，汝州商铺最易同意的层高是2.8-3.2米。汝州人对商铺的层高不是专门关注，只是认为合理就能够。2、走访中发觉，认为面宽2.8-3.2米占52%，3.2-3.4米占31%，3.4-4米的占19.9%，4米以上占2.1%。可见，汝州商铺最易同意的面宽是3.5-4米。汝州人对商铺的面宽较为关注，但从汝州市现有的商铺来看,面宽的尺寸没有较合理的规定,1.5-6米的面宽都有，因此形成了各个商铺在面积、户型上的差不特不之大，给人一种凌乱的感受。大伙儿在本案内部步行街的建设方面，差不多形成一个共识，确实是希望能够整齐规划，再依照具体情况，可建一些专门户型。3、走访中了解到，认为进深应该在4-5米占38.5%，6-7米占34.6%，7-9米的占10.3%，9-11米的占16.6%。可见，汝州商铺最易同意的进深是4-5米。因此，关于进深10米左右的商铺，消费者并无明显的抵触。（12）消费者投资心理分析走访中了解到，大部分消费者在有自己心仪的商业类型的前提下,有一定的购买意向。在是否会购买一题中，选择不一定购买占39%，买的占50%，而不买的只占11%。也确实是讲，在消费者了解项目的后，觉得好会购买。因此要先让消费者了解本案商业的优势和增值潜力，才是最关键的一步。（13）购买商铺的客户群定位走访中发觉，大多数人认为企业主、老总最有可能购买商铺，占37%；其次是房产投资者及效县富裕人士，分不占19%与27%；政府机关工作人员占17%。第三部分、项目整体定位思路------价值，如何构成？一、项目整体定位建议一）、主体定位思路演绎项目价值体系构成↓地段价值+产品价值+营销活动带来的可提升价值（附加值）↓核心价值提炼：↓既具备品质的荣耀感，又拥有生活的归属感名人特区名人特区，财宝世家名人·世家不人有的，名人·世家也有，而名人·世家所拥有的，不人却不一定有。二）、产品和形象定位1、产品定位阐述交通要塞——西环路为汝州对外必经路段、到市区距离适中，交通网络发达，做为汝州大量企业住宅小区的集中区，通过地段的增值性较易获得汝州人的认同。和谐社区——突出本案所处区域所带来的温馨、和谐、舒适的生活感受，与以后的行政大道咫尺之遥，更突出本区域日益完善的生活、教育及各种配套优势。2、形象定位阐述案名：名人·世家宣传语：名人特区，财宝世家名人——（古：特指有身份的人）◎新财宝阶层，高智力人群。◎当今社会最热门、最具前景的新型行业领导者、决策层。◎有独到而严谨的思想信条，生活信条。世家——（古：指门弟高，世代做大官的人家）◎有浓厚的传统文化情节，有极深的地缘情节；◎有深刻的门第（身份）意识倾向；有极强的“类聚”区分潜意识。◎生活坚守传统中积极而向上美好的一面，又坚决的融入现代主流（生活层面）生活。◎生活层面，即由于人际关系的需要出入社会高档场合，又特不钟情于家庭聚会等小场合的朋友分享。备用案名一：华府·君临天下备用案名二：名门·世家备用案名三：华府世家蓝海观点：通过走访发觉，汝州市的消费者攀比心理较为明显，如何通过案名来达到直观的宣传效果，案名尤为重要。考虑到目前在售两个项目的案名均以水岸生活、中洋文化结合、现代感强烈的概念，结合北方人家族意识较浓的观念，我们推陈出新，在传统文化概念中大做文章，更容易获得汝州消费者的认同，无形中也弱化了本案当前的地段劣势。三）、项目核心竞争力构成差异化取胜↓产品的差异化+生活形态的差异化↓个性化产品之上的给予目标客户群个性化的生活方式四）、营销主题不人有的，名人·世家也有，而名人·世家所拥有的，不人却不一定有。通过对项目市场环境和项目自身的SWOT分析，对项目进行定位，总结出以下卖点。需要讲明的是，现在总结的项目卖点是整体性的：◆地段：坐落汝州适合居住的区域，离喧闹却不离城，彰显优质化的满意生活。◆交通：西环路南北延伸，广成路、朝阳路相毗邻，便捷中畅享便捷的生活情趣。◆环境：临煤山公园咫尺之遥，呼吸新奇的空气及视野，诗意栖居、悠然意境。◆教育：丽宝学校、骑岭中学、试验小学百米之遥，在那个地点小孩的以后至高无上。◆品位：时尚生活，体验境地的卓越，栖居于此，尊贵之后更多一份品位的沉淀。◆户型：120-140㎡等多款更适用、更合理、更人性的主力户型满足多元化要求。◆潜力：随着行政大道沿线的规划建设，位居交通要塞的地段优势将更为凸现。在营销过程中，随着市场的变化以及营销过程中发觉的热点，我司将逐步对卖点进行更合理的完善。五）、形象文案名人·世家，无为，无不为。画面：（半展的画卷，空白的画面，只有边款《溪山行旅图》）CATCH：不显山不露水。COPY：名人·世家，大伙儿风范，不事张扬。名人·世家，无为，无不为。画面：（旧式手摇留声机，折断的黑胶唱片，老歌星照片）CATCH：不动声不改色。COPY：名人·世家，大伙儿风范，不事张扬。二、住宅产品规划建议住宅，如何来做？————卖什么？一）、建筑定位本项目需从建筑风格特不是外立面设计上打破本片区的的旧有形象，强调一种耳目一新的突破性设计，同时要求本项目住宅与商业形成整体性、统一性，强化本项目的高档形象，塑造区域内的地标性建筑。建筑外立面遵循现代建筑的艺术法则，采纳火山岩构成的深灰色外立面，将建筑的体块感表现得淋漓尽致。大面积透光墙，透明的阳台护栏，一切都富于张力和表现主义艺术风格的表现力。建筑立面设计强调线条的流畅和立面的整洁和整体观感，打造一种全新的现代立面效果。建筑外立面色彩的选择结合了现有建筑和周边环境的现状，强调冷、暖色调的烘托，与周边环境形成一定的反差。二）、景观定位

、休闲人行道：休闲街道不是指以交通功能为目的，而是通过街道引人入胜，达到行路过程中的休闲目的。行人可进入情和景的互融之中，因而要求街道有生动曲折的布局，从而受到环境气氛的感染，表现街道景观的主题。

、中心组团：中心组团是一个由自然和人工环境所围合的三度空间的形体，有规则布局、封闭式布局、开敞式布局、下沉式布局多种布局形式。中心组团设计要特不强化环境气氛、休闲设施和景观小品设计等许多方面。强调围合的“私密性”，又要细化公共空间的“共享性”。

、雕塑小品：雕塑作为小区形象和小区精神的象征，对小区景观风格的形成至关重要。雕塑从封闭走向开放，逐渐注重与小区整体环境的配合。雕塑在小区空间景观形态中起到转折、强化、过渡的作用。在中心组团中布置多个雕塑，易于保持空间的均衡性；在道路景观线上，将雕塑小品适当的分布在某些角落，更有助于群体活动和交往空间的形成。

、水景：水景在小区水景观中是最活跃的图形形式，不是无形的，无限制的，它能体现体积感和质量感，水景把无形的水赋有了人为的美的形式。本小区能够适量设置部分小型水景，如小型喷水池等。关于干燥的北方来讲，有水能够在专门大程度上提高小区的品质。三）、配套智能化和多样化1、配套智能化

一卡通服务：包括出停车场自动治理系统、门禁治理系统等，由智能IC卡将各子系统联系成一个整体，给社区物业治理和居住者生活带来极大的方便。

自动化监控、智能安防在小区四周及区内交通道、中心绿地、社区中心都设红外线探测器、探照灯、摄像监视点、电子警察，做到小区无死角、无漏巡，确保安全；2、配套多样化

建设小区的网络化，使所有住宅和商铺实现宽带上网功能；

公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住的干扰；

要与专业化程度高的物业合作，给小区环境的保持以坚强的保障；

考虑有可能的其他配套，如会所、网球场等，为本案制造更多差异性价值观。总之，一切以营造高品质为标准，在把握大局的情况下更要注意细节的彰显。四）、户型建议：居住感：要向舒适型进展，发挥住宅及住区的进展功能、陶冶功能和享受功能。所谓舒适型确实是：面积较大，房室较多，部分还可设书房、健身室等，使住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、保健）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求、休闲需求。空间设计：从平面空间设计向三维空间设计进展，依照市场需求，适当设计复式、跃式、错层等住宅模式，使居住空间更灵活，适合不同消费对象的爱好。面积：以汝州市场现状为参考，建议主力面积在120-140之间。详细户型设计配比建议如下：编号户型建筑面积比例同类比例05两房两厅一卫80—9010%30%04两房两厅二卫90—11070%02三房两厅一卫110—12075%20%01三房两厅二卫120—14080%03四房两厅二卫130—15010%-06顶层复式180—2405%-蓝海分析：1、在与在售项目销售人员深入接触中了解到，120—140㎡之间的三房是当前汝州市场去化速度最快的户型，如香榭水郡在规划初期也设计了部分的两房产品，但后期全部取消改为三房结构，而实地的市场走访也证明了这一点，所有在售的小规模项目差不多上以三房为主，甚至只做三房。故建议本案销售仍以三房做为主力户型。2、走访中了解到，目前汝州市的家庭结构构成仍是以三代同居为主，且在走访中发觉，部分客户甚至明确有对超过140㎡以上户型的需求，故建议针对本部分客户做部分大面积的户型以满足其需求。3、顶层复式做为汝州市新兴不久的产品设计之一，颇受部分客户的喜爱，鉴于顶层面积大，单价低的优势，可吸纳部分一般工薪消费群及追求高品质生活的高端人士。4、目前，汝州对低于100㎡的户型有所抵触，然而考虑到国家政策阻碍，及本案近百亩的规模，我司认为有必要考虑安排适当的二房来做以适度的引导。走访中发觉，目前汝州市场除了汝东建财的经济适用房规划有部分小户型外，市区内也仅汝州置业及八团（仅几套）规划有小于100㎡的小二房，据汝州置业的老总娘介绍，小户型去化速度最快的是较高的楼层，底层出现滞销现象。故建议在设计中可尽量将小面积户型规划在高层建筑的较高楼层。客户，在哪里？—————卖给谁一）、要紧目标客户群分析1、区域范围经对市场的论证及市场区划界定，本案将囊括两大部分的区域市场：

以项目所在的汝州城区为中心区域，构成本案的一级主力市场；

以汝州下属各乡镇及可辐射县市构成二级联动市场。蓝海分析：一方面，受到本案区域市场特征的制约，区域消费能力远远不够，无法主打区域市场；而另一方面，本案较大的规模体量，使的本案的目标客户能够无限扩展，是典型的全面包围、各个击破的市场攻坚争夺战。2、置业特征

首次置业，年龄多在25—35岁之间，追求稳定、风光的生活。

有一定的经济实力，通常会在商品住宅的感观类不上进行甄选。

购房时较为感性，会受到居家的环境氛围、建筑质量、风格档次、物业治理、小区配套、子女教育等任意环节的诱惑。

对子女的教育极为重视，重要是为子女制造一个良好的成长环境。3、消费特征结合上