宾馆五星级旅游饭店建设项目策划建议书

PAGE—PAGE116—第一章项目总论一、项目摘要1．项目名称：宾馆五星级旅游饭店建设项目2．项目承办单位：**中国旅行社有限责任公司3．项目负责人：联系电话：4．建设地区、地点：**5．工程范围：**宾馆主体建筑工程、工艺设备、配套工程（电气、暖通、给排水等）5．建设性质：新建6．项目主要建设规模与内容：**宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米，代拨城市道路用地4753.61平方米，总用地面积12556.71平方米。新建的饭店大楼规划地上26层，地下2层，总建筑面积74591.98平方米。配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程（电气、暖通、给排水、绿化等）。7．项目实施进度计划：项目工期为2年零8个月，即2009年5月至2011年12月。8．项目总投资与效益情况：(1)总投资与资金筹措该项目总投资34955.5万元，资金来源于银行贷款和建设单位自筹，具体如下：1)申请银行贷款12000万元；2)建设单位自筹22955.5万元(2)效益简述经济效益方面，该项目财务净现值大于零，项目财务内部收益率（全部投资）所得税后为13.2%，项目财务内部收益率（资本金）所得税后为13.9%，说明项目财务盈利能力较强，有利于引入社会化投资。同时，从项目现金流量分析来看，该项目可用于偿还贷款的结余资金富余，项目借款偿还期仅为4.7年（含建设期的借款期2年），各项资产负债指标良好，项目偿债风险小。另外，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，项目经济效益显著。社会效益方面，该项目的实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的具体实施，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。五星级酒店建成运营后，将极大缓解区域招商引资和商务接待等活动的需求，推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展，提升**城市形象。此外，在项目的建设和运营过程中，将会带来较多就业机会。因此，项目社会效益显著。9．承担可行性研究工作的单位：**市信德工程咨询有限公司，为综合乙级工程咨询资质单位10．可行性研究报告编制依据与研究范围(1)编制依据1)《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定》（1997年10月16日国家旅游局发布）2)《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）3)《五星级星级饭店标准》4)《饮食建筑设计规范》（JGJ64—89）5)《投资项目可行性研究指南》6)**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要7)《**市城市总体规划》8)其他有关标准、规程、规范(2)研究范围本报告重点对项目建设的必要性、市场预测、建设规模、场址选择、建设方案、建筑节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、投资估算及资金筹措、经济及社会效益评价等进行研究，进而提出项目可行与否及有关建议。二、项目承办单位概况项目承办单位——**中国旅行社有限责任公司，是于2002年7月由原**中国旅行社改制成立的。下属**宾馆、**中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位，主要经营餐饮、客房、国内旅游及相关业务。公司注册资金1537.53万元，公司现有股东5个，其中，股东福建华侨实业集团公司占资本20.01%，股东福建省**天元集团有限公司占注册资本29.04%，股东**占注册资本20.63%，股东朱建辉占注册资本22.32%，股东朱铖晗占注册资本8%。至2008年10月，公司资产5201.47万元。公司法定代表人为**，公司注册地址为梅列区牡丹新村11幢。下属单位——**宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于**市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。三、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。

主要技术经济指标表表1-1序号项目单位数量备注1占地面积平方米12556.71其中代征道路面积4753.61平方米2总建筑面积平方米74591.98地面26层，地下2层3客房数套4684写字楼平方米156605劳动定员人3016总投资万元34955.56.1建设投资万元333工程费用22726.06.1.2工程建设其他费用90基本预备费用1588.46.2建设期利息万元723.46.3流动资金万元874.97资金筹措万元34955.57.1申请银行贷款万元120007.2建设单位自筹万元22955.58财务指标8.1年均产值万元14091.88.2年均创利润总额万元6517.78.3年均上交税金万元782.18.4总投资收益率%19.08.5资本金净利润率%21.38.6财务内部收益率(全部投资)%13.2所得税后8.7财务净现值(ic=10%，全部投资)万元6124.2所得税后8.8财务内部收益率(资本金)%13.9所得税后8.9财务净现值(ic=10%，资本金)万元6695.2所得税后8.10投资回收期(全部投资)年8.8所得税后,含建设期3年，其中筹备期1年8.11借款偿还期(最大偿还能力方式)年4.7含建设期借款期2年9新增就业人数人280四、存在问题及建议1．问题(1)项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。(2)项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。(3)项目建设与运营单位要建立一支高素质的星级宾馆管理服务队伍。2．建议(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案，以进一步突出城市标志性建筑的地位，并节省投资。(2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径，尽快落实资本金。(3)树立“以人为本”意识，强化岗位培训制度。由于现代信息技术的飞速发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在，任何一名饭店工作人员都应该具备“活到老，学到老”的良好心态，及时吸纳新知识、新技术，饭店也要花大力气抓好新知识的教育培训和新人员的常规业务培训，努力建设一支高素质的服务团队。

第二章项目背景和发展概况一、项目提出的背景1．国家及旅游饭店行业发展状况旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一，是中国改革开放的形象和窗口。1979年，我国建设第一家外资饭店——北京建国饭店，1982年引进第一家国际饭店管理公司——香港半岛管理集团。目前已有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，排名世界前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。30年来，中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩：一是产业规模不断扩大。截至2008年底，全国星级饭店已经超过了1.4万家，是1978年全国饭店总数的100倍。二是产业素质稳步提高。饭店经营业绩逐年好转，2008年全国星级饭店实现利润40亿元，与上年同比增长了两倍多。饭店连锁经营步伐加快，服务更加规范，队伍素质更加专业，饭店更加注重绿色和环保，现在全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家。三是产业形态走向多元化。除传统的观光饭店和商务饭店外，度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。四是集团化水平稳步提升。2008年全球饭店集团300强排名，中国内地有7家入围，其中锦江国际酒店集团首次进入20强，排名第17位。五是星级标准得到广泛认可，星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响，星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。2．我国五星级酒店市场状况中国目前已呈现全面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。五星级酒店成为发达的一、二线大城市的风向标。进入2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来3-5年内将增加30家高星级酒店，其中五星级酒店10家，四星级酒店约20家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初，约有10余家五星级酒店在建或筹建之中。3．项目发起人和发起缘由根据《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》的精神，随着省、市关于实施项目带动战略决策部署的贯彻落实和**社会经济持续发展，以及福银、三泉高速公路的建成通车，永宁高速公路、向莆高速铁路的开工建设，**的区位交通环境将得到大为改善，**将成为一座更加开放的区域中心城市。同时，也将有助于**境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势，带动旅游业、酒店业的繁荣发展。作为全国旅游城市，**迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。**宾馆五星级旅游饭店项目由母公司——**中国旅行社有限责任公司的5个股东共同发起。发起缘由如下：(1)**市旅游资源丰富，**是中国优秀旅游城市**是福建省辖市，位于武夷山与戴云山脉之间。全市总面积22959平方公里，其中市区1178平方公里，总人口267.5万；辖1个县级市（**）、2个区（**、**）、9个县（）；森林覆盖率达76.8%，有“中国绿都”、“绿色宝库”之誉；年平均气温为19.4C，一年四季均可游览。**历史悠久，人文荟萃，风光旖旎，特色鲜明。旅游资源得天独厚。**岩前发现了20万年前古人类文化遗址。宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站，被誉为“客家祖地”。古邑多俊杰，宋代“理学四贤”中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛“扬州八怪”之一的黄慎及清代“书法四大家”之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。**名胜古迹众多，自古以来为人们所称颂。这里有被誉为“天下第一湖山”的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客称“大而逼，远而整”的永安桃源洞“一线天”；有犹如“神仙洞府”的将乐玉华洞……。改革开放以来，**旅游业迅速发展。现已建成以“山、水、洞、林、石、古文化”为特色的旅游风景区（点）60余处。其中：世界地质公园1个（泰宁世界地质公园）；国家重点风景名胜区3个（泰宁大金湖、永安桃源洞-石林、将乐玉华洞）；国家4A级旅游区4个（泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；国家2A级旅游区1个（沙县沙阳乐园）；国家级自然保护区3个（将乐龙栖山、永安天宝岩、建宁闽江源）；国家森林公园5个（泰宁猫儿山国家森林公园、三元国家森林公园、将乐天阶山森林公园、**仙人谷森林公园、建宁闽江源）；国家地质公园2个（宁化天鹅洞群、永安国家地质公园）；国家重点文物保护单位5个（泰宁尚书第明代建筑群、三元万寿岩、永安安贞堡梅列正顺庙、建宁红一方面军领导机关旧址）；全国红色旅游经典景区名录3个（宁化县红军医院旧址、长征集结出发地、北山革命纪念园，泰宁县红军街,建宁县红一方面军司令部、总前委、总政治部旧址）。全市现有市、县两级旅游局13个，旅游质监所3家，旅游监察大队2家，旅游培训中心1家，并成立了市旅游协会。有饭店、宾馆166家，其中星级饭店33家，有旅行社43家，旅游汽车公司5家。**交通方便，国道205线，316线、省道212线形成了四通八达的公路交通网络，鹰厦铁路横贯市区，开通了**至厦门、福州城际列车和“金湖号”专列，京福高速公路**段一期工程（**-福州）已建成通车。龙岩冠豸山机场距**市区仅2小时车程。**物产丰富，有竹、木、菇、闽笋、建莲、金桔、天然宝石等，还有“汀州八大干”的明溪肉脯干、宁化辣椒干、田鼠干在国内外久负盛名。**旅游已形成了一个能够满足旅游者吃、住、行、游、购、娱需要的旅游接待服务体系。2001年12月，**市荣膺“中国优秀旅游城市”称号。永安市和泰宁县也分别于2000年和2004年荣获“中国优秀旅游城市”和“优秀旅游县”称号。(2)市区规模以上饭店尚没一家四星级（或）以上的旅游饭店作业中国优秀旅游城市，但目前**市区规模以上饭店尚没有一家四星级（或）以上旅游饭店。市区现有饭店格局是饭店规模小（100个以上客房的仅3家）、接待档次低（梅列、三元三星级旅游饭店仅8家），接待一个1000人左右的大型会议就得使用10多家星级饭店和社会宾馆，接待能力和档次已远远不能适应**社会经济不断发展的要求。(3)**宾馆现有服务设施不足**宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于**市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。由于运行时间较长，虽几经装修维护，但很多设施设备陈旧。现仅有100多间标准客房和豪华套房，宴会厅容量偏小。特别是遇节假日，游客常常抱怨住宿暴满，影响**城市整体形象。为进一步提高**市区宾馆饭店接待档次和接待能力，同时本项目作为**大力发展旅游经济的重点配套工程，得到了市政府领导及有关部门的大力支持。由于**宾馆和毗邻的**市商业集团有限公司原办公、住宅楼地块较为狭小，且受现有建筑制约，单独建设无法体现高星级旅游饭店档次及城市景观的整体性。根据**市政府的要求，经该项目承办单位与**市商业集团有限公司协商一致，同意联合报建、各自投资。本报告中项目“建设内容”即**宾馆，不含**市商业集团有限公司的“牡丹新村17幢旧房改造”工程。二、项目发展概况1．场址初勘和初步测量工作情况该项目已于2008年1月委托**市土地资源勘察队进行了场址勘察定界，其成果为《土地勘测定界技术报告书》（编号：[2008]06）。场地实测面积为14012.65平方米（21.019亩），其中，**中国旅行社有限责任公司占地7803.1平方米，**市商业集团公司占地1564.7平方米，交通运输用地4644.85平方米。场址处暂没进行工程及水文地质勘察，应在下一步工作中详细进行。2．项目建议书的编制、提出及审批过程该项目已于2008年1月由**市梅列区发展和改革局立项（备案）（闽发改备[2008]G02002号）（详见附件1：项目备案表），其他前期工作（拆迁、可行性研究、方案设计等）正在紧张有序地进行。三、项目建设的必要性及意义1．项目实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的需要酒店业与农业、食品加工、旅游业、饭店业等行业有着相辅相成的联系，努力促进餐饮业的发展，将会更有效地促进经济的综合发展。同时，酒店业对地方经济发展的贡献，最直接的体现莫过于对会展业的拉动作用。近年来，**每年都举办“海峡两岸林业博览暨投资贸易洽谈会”、“中华风味小吃展”等大型展会。会展经济已日益成为**展现城市形象和品牌的重要手段。可见，上规模、上档次的酒店工程建设对于推动酒店行业的良性发展将起到深远的意义，同时对于扩大内需，促进经济增长，稳定社会有着积极的推动作用。2．项目实施是**“发展大旅游”的内在需求，也是项目自身发展的需要**是中国优秀旅游城市，吸引了无数的国内外游客。旅游业在**市的经济发展中起到了举足轻重的作用。旅游业作为一个综合性很强的产业，能够带动吃、住、行、游、购、娱等上下游产业的快速发展，包括饮食、建筑、交通、通讯、园林、商业等行业，对整个经济发展的带动作为非常明显。一旦一个地区的旅游业发展起来，酒店业的受益程度是最大的。据法国旅游业协会主席菲利普·邦贝尔热的研究：“43%的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关；航空运输收益的42%同旅游有关，铁路运输收益的23%、汽车的12%、农业的8%、建筑业的6%同旅游业有关。”而一个好的酒店同时包括了旅馆、咖啡店和饭店，其受益程度可想而知。3．项目实施是城市品牌发展的需要，是城市亮丽的名片，有利于提升城市整体形象五星级酒店，为城市增辉，使城市变得更加美丽，更有魅力。**作为经济不发达的地区，同时也是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市等，连一家五星级酒店都没有，既影响城市形象，又影响经济发展。五星级酒店如今成了城市亮丽的名片，为旅游、商务活动提升了档次。全国创优秀旅游城市活动，不仅促进了旅游经济的发展，而且推动了城市的发展。因此，五星级饭店是一道美丽的风景线，是城市的骄傲，是现代城市的名片。4．项目实施对于促进就业有着明显的效果金融危机下，第三产业的价值被凸显的淋漓尽致，酒店下乡，餐饮娱乐商圈，服务业用工荒，鼓励农民工返乡发展第三产业等经济现象成了网络热词，对于这一经济现象的热议表明了人们对经济危机带来的城市农民工失业所延伸出来的社会问题的隐忧，而国家鼓励基础设施建设，扩大内需，鼓励消费的政策恰恰符合了发展第三产业，促进就业的这一发展规律，频繁的酒店工程建设顺理成章地走到了建筑产业的前台，对扩大内需起着良性的推动作用。另外，由于项目建成运行后，将需要扩招酒店服务人员350人，而且这些人员大都来自农村剩余劳动力或者城市下岗职工，因此，项目的实施对于解决当前就业困难的问题其作用尤其明显。

第三章行业市场分析与建设规模一、市场分析1．目标市场调查近年来，**市旅游业发展迅速，度假旅游、商务（考察）旅游、会议旅游人员不断增加。截止2008年12月31日，全市有37家星级饭店（四星级2家，三星级17家，二星级18家）。今年春节期间，全市37家星级酒店共接待游客10万人次，客房平均入住率达98.75%。由于各种原因，**市还只有两家四星级酒店，而**市区没有一家四星级以上的酒店。市区现有饭店格局是饭店规模小（100个以上客房的仅3家）、接待档次低（梅列、三元两地三星级旅游饭店仅8家），接待一个1000人左右的大型会议就得动用10多家星级饭店和社会旅馆，接待能力已远远不能适应**社会经济不断发展的要求。与省内部分兄弟县市相比，**市高星级的酒店宾馆建设明显落后。旅游的六要素包括“吃住行游购娱”，五星级酒店本身至少已囊括了“吃住购娱”四要素。因此，尽快打造一家五星级酒店对拉动**旅游经济意义重大。一业内人士介绍，由于目前**还没有一家五星级酒店，一些企业家为了提升接待档次，经常要跑到兄弟市区的五星级酒店去开会、谈生意，这样一来，**无形中流失了这部分消费群体。这部分人，办完正事后必然会进行宴会、观光、购物等活动，这对当地的旅游市场具有很大的促进作用。而要把具备较高消费能力的人群吸引到本地，当地优秀的旅游资源固然很重要。高档次的酒店在这方面所起的作用不可小觑。如果**宾馆五星级旅游饭店建成，不但能为前来投资创业和进行商务活动的各界人士提供优质服务，还能留住本地高消费群体，吸引外地高消费群体。另外，五星级酒店本身资金实力雄厚，拥有自己的一套先进营销模式。酒店将通过参加国际国内的各种推介会、博览会进行自我推销，这同时也推销了**的旅游资源。特别是银福高速公路、泉三高速公路的通车以及正在建设中的向莆高速铁路的实施，**正面临一个崭新的发展机遇，**的区位优势将得到极大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定会更加紧密，必须要提前做好准备。2．旅游住宿需求预测近年来，我国星级酒店的总体规模呈现持续快速上涨的态势，1998～2008年，年均增长率达20.12%，其中2000年增长最快，增长率高达56％。2004年，星级酒店总数突破一万家，2008年星级酒店数量是1998年的5.12倍。高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快，另一方面，洲际（Intercontinental）、里兹卡尔顿(RitzCalton)、圣瑞吉斯（St.Regis）、丽晶(Regent)、柏悦(ParkHyatt)、四季（FourSeason）等国际饭店集团顶级品牌全面进入，势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响，加剧高档饭店的竞争。高星级酒店越来越多，市场竞争越来越激烈，而很多酒店开始把竞争转向了服务，通过个性化服务来吸引消费者，2008以后年我国五星级酒店的竞争将转向服务竞争。近几年来，人们在生产和消费过程中，越来越关注资源与环境保护；国际环境保护的潮流也对我国饭店产生重大冲击，要求饭店按国际环境标准从事营销。在国内外的环保压力下，我国酒店行业绿色营销意识将不断加强，这也就成了我国高级酒店未来发展的趋势。根据满足旅客住宿需求和住宿设施适当超前的原则，到2015年，**市星级宾馆住宿设施床位需求总量将增加到9000张。规划到2015年，**市星级宾馆总数达到50家、9000个床位，使每万人游客拥有星级宾馆床位数由2008年的8.5个增加到12.8个。住宿设施结构需求预测见表3-1。住宿设施结构需求预测表表3-1年份星级宾馆总床位数(张)宾馆数量(家)高档床位(张)中档床位(张)低档床位(张)20083710002700230060002015502300390028009000新增数量+13+1300+1200+500+3000注：表内高档宾馆指四、五星级宾馆，中档宾馆指三星级宾馆，低档宾馆指一、二星级宾馆。3．项目SWOT分析(1)SWOT分析优势（S）1)项目位于**市区政治、经济、商贸、文化核心位置，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2)区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；3)项目承办单位——**中国旅行社有限责任公司，系**市成立最早规模最大的专业旅游服务机构，福建中旅集团成员单位，主营国内旅游，代办机（车、船）票业务，提供住宿、餐饮、娱乐、会议等一条龙服务，能给客户以坚定的购买信心；4)项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。**宾馆现为三星级旅游饭店，经过近30年的经营实践，已造就一支懂经营、善管理的干部队伍和作风过硬、业务娴熟的服务员队伍，已使其成为**市的品牌饭店，社会各界和广大宾客对**宾馆有较高的认知度，这是一笔宝贵的无形资产。5)该项目的建设对**市旅游经济的发展具有重大意义，已列入**市政府旅游基础设施建设重点项目。劣势（W）1)项目入住客户类型单一化；2)项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；3)项目周边商业氛围较弱；4)项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1)WTO、CEPA带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础；2)多条高速公路开通、向莆高速铁路开工，进一步突显区位优势；3)会展业相对发达，消费能力强；4)全市目前没有一家五星级饭店。威胁（T）1)市场潜在竞争压力巨大；2)国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。(2)应对策略四大SO策略（强化优势与机会策略）1)强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；2)配合项目城区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；3)利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化老客户；4)强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大WT策略（化解劣势与规避风险）1)项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户消费；2)针对自身酒店配套设施经营的劣势，我们建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；3)利用政府背景优势对项目进行信誉担保；4)快打快销规避政策风险。(3)结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。4．项目定位**宾馆五星级旅游饭店为**中国旅行社有限责任公司全资拥有，是**市为改善投资环境、旅游环境而兴建起来的，饭店高26层。**宾馆五星级饭店是一家豪华商务旅游酒店。位于**市区繁华的列东大街、东新二路的交汇处。饭店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，饭店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：**首个五星级国际级商务旅游中心酒店。二、建设规模1．用地规模**宾馆五星级旅游饭店项目用地7803.1平方米，代拨城市道路用地4753.61平方米，总用地面积12556.71平方米。2．建筑规模**宾馆五星级旅游饭店项目主楼设计为地上26层、地下2层。设计总建筑面积74591.98平方米，其中，计容建筑面积61916.98平方米，不计容建筑面积12675平方米。3．设计服务（接待）能力**宾馆五星级旅游饭店项目设计客房共468套（标准间450套、套房5套、总统套房1套、商务套房12套、）、大中小餐厅（含贵宾厢）餐位数1400-1500个，其中多功能宴会厅餐位数1000个左右。饭店建成运营后，每年接待宾客约30万人以上。

第四章项目选址与建设条件一、项目选址**宾馆五星级饭店拟在现**宾馆处拆除重建。地址：**市梅列区牡丹新村11幢。项目选址处位于**市区城市核心位置，处于全市政治、经济、文化中心。二、建设条件1．交通条件及周边配套分析项目位于**市区政治、经济、商贸、文化中心，各种配套完善。城市交通主干道列东街、东新二路紧邻项目区。另外，**市外部交通条件日益完善，泉三高速公路、银福高速公路已建成通车，永武高速公路、永宁高速公路、向莆高速铁路正在建设，为**社会经济发展带来新的机遇。项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了**市人民政府、列东百货、电子城、邮政、电信、银行等行业机构。2．景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥**城区中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。项目建成后将成为这一区域最高标志性城市建筑。3．自然条件(1)气象条件**市区属中亚热带季风气候，其特征是：夏半年多为偏东风，炎雨；冬半年盛行东北风，寒冷干燥；降雨量充沛，季风性气候显干燥，冷热明显，四季较为分明，光照充足。年平均气温为19.4摄氏度，年平均气压为995.2毫巴，年平均相对湿度为79%，年平均降水量1610.7毫米，年均雾日56天。(2)水文沙溪系闽江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、径流系数大等特点。沙溪是流经**市区的唯一河流，主干流从三元区溪口农场入境，从西南向东北穿过市区中部至梅列区洋口仔流入沙县。境内河长49.1公里，出口集水面积9874平方公里，河道坡降0.11%，其两岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、鱼塘溪、薯沙溪、台溪、东牙溪、黄沙溪、碧溪、小溪等九条，呈树状分布。沙溪河**段河面宽阔，水量丰富。据历史资料，**段平均年径流量为94.0亿立方米，平均流量308立方米/秒，最大洪峰流量7230立方米/秒，实测最小流量13.5立方米/秒，四、五、六月为丰水期，十一、十二、一月为枯水期，其它各月为平水期。(3)地形、地貌条件**市区属山区丘陵地带，四周高山环抱。沙溪由西南流入城区，经城区中心向东北方向（梅列区洋口仔）流入沙县。河流西岸丘陵广布，坡度较缓，其间嵌有岩前、吉口、碧溪等小盆地。东岸阶地狭窄，多高山或丘陵，地势向东急剧升高。市区东部多山岭，其中以普禅山、莲花顶、罗拔顶的海拔最高，均在1500米以上，其主脊形成一条与沙溪走向相似的玳瑁山脉北段。城区位于梅列盆地的中部，平均海拔高度约为160米。用地内地形高差不大，全场高差3米以内。(4)工程及水文地质条件尚未进行场地工程及水文地质勘察，必须在下阶段工作中进行详勘。4．基础设施项目地处城区核心，其城市交通、市政给排水、用电、通讯等各项外部协作条件优越，均可协商相关部门快速解决。5．社会经济条件**市是一座新兴的工业城市，是全国创建精神文明先进城市和国家卫生城、园林城及中国优秀旅游城市。**辖二区一市九县，土地总面积2.29万平方公里，人口270万人。**资源丰富，是全国南方集体林区综合改革试验区，享有福建“绿色宝库”的美誉，林木品种繁多，森林覆盖率达76.8%；已发现金属和非金属矿种79个，已探明储量的矿种49个；境内主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系闽江水系，总长875公里，年径流量达215.8亿立方米，全市水力资源可供开发发电装机容量达170万千瓦。**山川秀丽，风光独特，旅游资源丰富。主要旅游风景区有泰宁金湖，将乐玉华洞，永安桃源洞、鳞隐石林，宁化天鹅洞，沙县淘金山，**市区格氏栲自然保护区、大佑山、瑞云洞，将乐龙栖山，尤溪九阜山，建宁金饶山、闽江源，明溪紫云等。“绿三角之旅”和“客家之旅”被列为省级三大联合促销黄金线路。2008年全市地区生产总值666.92亿元，其中第一产业增加值138.6亿元，第二产业增加值318.95亿元，第三产业增加值209.37亿元，地方级财政一般预算收入32.96亿元。人均GDP为25407元（折合约3717美元），增长14.4%。产业结构继续调整。第一、第三产业比重有所下降，第二产业比重继续提高。三次产业比例由上年的21.8：43.3：34.9调整为20.8：47.8：31.4。居民消费价格总水平比上年上涨4.9%。6．项目相关政策分析国务院、福建省均出台了有关“加快发展服务业的相关意见”，明确提出要大力发展餐饮业。《**市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见》提出，鼓励发展星级饭店。到2010年，力争全市各县（市、区）至少有1家四星级(含)以上饭店，政府定点接待单位优先从旅游星级饭店中选定。对新评定为五星级、四星级旅游饭店的，分别一次性奖励100万元、30万元。对三星级及以上旅游饭店（含配套服务项目）的用水、用气实行与一般工业企业同等价格；对安装单台容量在20千瓦及以上的蓄热式电锅炉及冰蓄冷空调用电，实行优惠电价政策；有线电视收视费按实际安装终端数的50％收取；经环保部门认定的饭店，其污水排放达到国家或地方标准，并已进入城市污水处理管网的，给予免征污水排污费。对三星级及以上旅游饭店和旅游景区内的旅游饭店及娱乐场所实施绿卡制度，相关执法部门在开展执法检查活动中要依法依规进行，防止随意性，切实维护经营者和游客的合法权益。

第五章项目建设方案一、执行标准项目建设应按照《五星级酒店设计标准》、《中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定》、《饮食建筑设计规范》、《旅游饭店星级的划分及评定》等有关标准、规范进行严格设计。二、项目组成该项目工程内容由大楼主体工程、主要工艺设备系统(中央空调系统、消防双自动系统、电梯、电脑管理系统、热水供应系统等)、配套工程(电气、暖通、给排水等)等构成，分述如下。三、主体建筑方案1．建筑方案综述随着海西经济的开发、开放，**已成为海西经济的重要组成部分。鳞次栉比的高层建筑、争高斗艳的公共建筑、绿意盎然的生态园，无不表现出新**未来城市形象。位于**市区中心地段将矗立起一座豪华五星级酒店——**宾馆，一座高贵典雅、极具雕塑感的建筑。它位于列东街与东新二路交界处，气势恢宏，宛如璀璨的宫殿，褶褶生辉。(1)建筑设计指导思想与原则1)变化的时代、变化的形式、变化的空间。在过去的年代里，我们经历了无数的变化，信息时代中的我们将经历社会生活各个层面的更加快速的变化。建筑设计也面临着新的挑战，着力创作体现时代精神的建筑是项目目标。新时代的五星级酒店的特征是，五星级酒店的客户人群应该是勤奋工作同时亦注重生活品质的成功人士，且应成为一座充满时代感，并反映其地域特征与时代特征的五星级酒店。2)形式的探索既能充分满足巨大的面积要求，又能保持优美的比例的体形，并具有独特的外形。通常意义上说，入住五星级大酒店的客人是有身份、有品味、甚至是富有的人士。他们既注重入住酒店的内在品质，也注重其外在形象，并以此反映其独特的品位与爱好。再加上酒店所处的不可多得的地理位置，独特的建筑外形是设计中无法忽略的重要因素。一家五星级的豪华酒店必须气势宏伟壮观，但是它的零售网点、顾客的活动场所、各项服务网点及各种设施的安装等都必须结合主楼的功能加以全盘合理的布局。(2)外立面设计将**宾馆主楼的立面考虑为实的墙体与虚玻璃幕墙的对比。由于其相对的独立性，使得建筑造型有了多种可能性。利用顶层的电信机房设计另一层高度，与前面的主立面形成竖向的高度变化。标准客房采用统一的模数化的形式，总统套房则位于顶端，采用大面积落地幕墙。(3)功能设置因酒店的建设主体为原**宾馆及商业集团，所以现规划方案中包含两个大的主体功能，即酒店与商业集团的培训大楼。1)酒店平面功能设置一层（4311.98平方米）:酒店的出入口将设在基地北面，北面东侧将建起用于为酒店提供服务性质的货物的进入口。面积为390平方米的大堂的设计将以最先进的材料装潢来欢迎顾客。为避免可能发生的堵塞，将设置2条汽车通道，为设有顶蓬的车道。顾客停车场的进口同酒店的出入相邻，如此设计可以方便顾客将车辆驶入车库。紧靠酒店大堂处建可停16个客人车位的地方。宽约27.6米的大堂及2条汽车通道足以保证酒店的经营的正常开展。在大堂的西面方向是会客处。会客处地处大厅最佳位置，从那可以直通酒店的各个楼层。这里的天花板高度是8.5米。一架豪华楼梯设在其间，直通二楼。在二楼人们可以坐电梯去客房、钢琴吧、各个特色餐厅、酒吧等。对三个层面（即底层、地下夹层、地下一层）的互相连通应特别予以重视，应设计各种交通道。第一个：从大厅进入，顾客可以去上述三个层面的任何一个。第二个：各会议厅的通道，可以通过一个独立的通道去其他层面。因为作为一座超豪华的高级酒店不能因为举办会议而破坏了它的安静气氛。第三个：顾客用电梯，可以舒适的连接酒店的各个层面。二层（4549.6平方米）：从一楼西侧设有一个豪华装饰的旋转楼梯直至二层楼面。二层楼面设有西餐厅，伴有乐队的咖啡厅和变配电间及商业集团自身的大餐厅与厨房。西餐厅面对**最繁华的地方，光线明亮，层高达到5.2米。三层（5819.6平方米）：夜总会与中餐厅设在此层面，有电梯直通酒店内和会议区。其中主大厅可容纳650多人，其面积约为650平方米，顶高3.9米。东侧为商业集团客房部分。四层（5808.2平方米）：主要为大餐厅与中餐厅，其中大餐厅为650平方米，可容纳650人。中餐厅也可容纳近250人。满足各种场合的需要。东侧为商业集团的客房部分，共设计了27客房。五层（4887.6平方米）：主要为宴会厅与商业集团客房，大宴会厅面积1500平方米，可容纳780座位。可以满足各种场合的宴会及会议要求。东侧为商业集团客房部分，共设计了26间客房。主楼：6楼到26楼（1740平方米×21=36540平方米）：主楼的主要的功能是客房和一些会议、健身配套，其中，18～26层为写字楼，10～17层为客房，6～9层为会议与健身、桑拿、商务会议等。酒店将设有多种形式的客房，为酒店的各类顾客提供服务。按照最新的国际标准，作为一家豪华型的五星级酒店分配如下：标准间450套套房(及家庭套房)5套总统套房1套商务套房12套总共468套整栋楼考虑到层面的结构形式，将设置5架客用电梯（限乘15人，载重1000公斤，速度为2米/秒），出入口处宽3.5米，电梯等候处地面装饰为大理石。从电梯出来后将有1条宽为1.8米装潢讲究的通向各客房的走道。天花板和走道的装饰力求风格和色彩多样。最佳客房尽可能设在大楼的拐角，使其更具观光色彩。工作人员与货物则使用一台消防梯。根据有关国际标准要求，各层都设有2部应急梯与1部消防电梯和工作人员使用的楼梯，足以确保在发生火灾等情况下疏散人员下楼。9层为技术转换层，设有盥洗间设施。利用技术转换层在走道处布置管道。最低处有3米多，而南北两侧没有管道转换处层高达到4.8米，布置一些运动房间，充分利用空间。17楼为贵宾楼层（1740平方米）：为适合大楼墙面的风格，将在所有贵宾楼层面的装潢保持协调，具体分为三种水准。贵宾楼层设有1间总统套房及5间豪华套房。总统套房可以俯视**的整个市区的景观。18层以上为写字楼。拟由于承租企业或个人进行装修。屋顶层。利用立面造形高起一块设置了电信机房。(4)建筑材料酒店的外墙选料采用花岗石、中空玻璃、铝板。内部装饰用大理石，高级客房层用不锈钢和天然木材。墙面的粉刷及其他材料则用当地材料。客房地面铺以地毯，浴室则用大理石。(5)标准层标准房共450间。房间的面积参照惯用五星级豪华酒店的标准。每间40平方米的房间足以布置与此级别的酒店相对应的豪华设施。将客房的门口设计往内退0.3米的位置，这样可以避免开门时对走廊的影响。放置一张长2.5米的床，床一侧为工作室，另一侧为恰淡休息区，浴室为6平方米，其间备有所有必需品。冲淋房宽1米，长2米，浴缸长1.8米，宽1米。宽为1.45米的盥洗盆，一个宽为1.2米的毛巾架。抽水马桶安置在浴室的空余地。整个房间的装饰将采用国际风格，但同时也带有地方色彩。豪华套房共17套，总统套房1间。凭借大楼正面的玻璃外墙和优美的视野，使这些豪华套房显得不同凡响，每间豪华套房都达到80多平方米面积。盥洗室也是如此，考虑2个卫生间，一个为外事人员使用，一个为住房者使用。这就可以在房间里设置软隔断将房间分为卧室和起居室。优质的装潢和良好的采光借助这一建筑上的小小的技术应用，使这些豪华套房得以高价出住。总统套房1间。最豪华的设计使它的建成将在**首屈一指。它的内部装潢必须对传统文化进一步深入的研究。其总面积将近1000平方米。分别有总统休息与夫人休息区，还有随行人员休息房间及一个会议房间，在设计时尽量考虑的总统舒适性与安全性，将总统房布置在视线最好与最靠近疏散处。(6)主要经济技术指标（**宾馆）总建筑面积74591.98平方米其中，计容建筑面积61916.98平方米不计容建筑面积12675平方米建筑占地面积4258.9平方米绿化面积925.5平方米建筑层数地上26层半地下层地下2层机动车车位数351辆其中，地面机动车车位数26辆地下机动车位数325辆780座位多功能厅1520平方米大堂402平方米标准层客房套数450套2．结构方案(1)工程概况该工程主体结构地上二十六层、半地下室一层、全地下室一层，采用钢筋混凝土框架——剪力墙结构，楼(屋)盖采用现浇钢筋混凝土梁板体系。东侧裙房地上六层，采用钢筋混凝土框架结构，地面以上与主楼间设置抗震缝断开。北面附属楼地上六层，采用钢筋混凝土框架结构。(2)设计依据1)工程结构设计遵循的标准、规范及规程·《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）·《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）·《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）(2006版)·《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）·《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）(2008版)·《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）·《钢结构设计规范》（GB50017-2003）·《型钢混凝土组合结构技术规程》（JGJ138-2001）·《预应力混凝土结构抗震设计规程》（JGJ140-2004）·《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）·《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）·《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）2)设计条件基本风压：0.40KN/平方米（50年一遇）；0.45KN/平方米（100年一遇）；抗震设防烈度：6度；设计基本地震加速度：0.05g；设计地震分组：第一组；抗震设防类别：丙类；建筑结构安全等级：二级；结构设计使用年限：50年；建筑场地类别：根据地质报告确定。(3)活荷载取值地下车库：4.0KN/平方米健身房：4.0KN/平方米通风机房：8.0KN/平方米走廊：2.5KN/平方米设备用房：10.0KN/平方米楼梯间：3.5KN/平方米商场：3.5KN/平方米中餐厨房：4.0KN/平方米餐厅、宴会厅：2.5KN/平方米电梯机房：7.0KN/平方米宾馆房间：2.0KN/平方米屋顶花园：3.0KN/平方米会议室：2.0KN/平方米上人屋面：2.0KN/平方米(4)主要材料1)钢筋：HPB235（ф）一级钢HRB335（Φ）二级钢HRB400（Φ）三级钢钢绞线：1×3，1×7（Φs）2)混凝土：垫层：C15；基础及地下室墙体：C35；主体结构：柱墙体：C50、C40、C30；梁板：C35、C30、C25；注：地下室底板、外墙及有覆土的地下室顶板、水池、屋面采用抗渗混凝土，抗渗等级不低于S6。3)型钢、钢板：Q235－B4)焊条：HPB235级钢筋、Q235钢焊接材料：E43。HRB400级钢筋焊接材料：E50。(5)主体结构主体结构采用现浇钢筋混凝土框架－剪力墙结构，框架抗震等级三级，剪力墙抗震等级三级。楼(屋)盖采用现浇钢筋混凝土梁板体系，南面裙房15.1米跨楼(屋)盖梁拟采用预应力钢筋混凝土结构，底部门厅部分框架柱拟采用钢骨劲性混凝土柱或钢管混凝土柱。由于主体结构东西向长度超过规范不设伸缩缝的最大长度要求，故拟在主楼屋面层及裙房屋面层沿东西向设置适量的板内预应力抗裂钢筋。本工程建筑方案属平面及竖向均不规则的建筑结构，因此结构设计应重点考虑地震作用下的扭转影响。半地下室及全地下室采用结构采用现浇钢筋混凝土框架－剪力墙结构，框架抗震等级三级，剪力墙抗震等级三级。地下室楼盖采用现浇钢筋混凝土梁板体系，地下室由于层高受限，部分顶板梁拟采用预应力框架梁。(6)地基基础地基基础设计等级为甲级，基础形式待地质勘察后确定。四、主要工艺设备系统按照我国入世承诺，酒店业允许外资控股，中国酒店业的挑战已成现实，而酒店智能化则应成为酒店业接受挑战和迎战的致胜武器。该项目作为**区域内地理位置最佳、级别最高的一家五星级旅游饭店，尤其要注重饭店工艺设备的智能化、高效、安全运行。参照国际经验，该项目主要工艺设备系统配置情况详见表5-1。

主要工艺设备配置情况表表5-1序号设备（系统）名称规格（型号）单位数量备注1中央空调系统冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统等2消防双自动控制系统套1火灾自动报警系统、消防控制系统等3电梯1000公斤台54电脑智能管理系统套1电脑及网络硬件设备、酒店智能管理软件系统等5热水供应系统套1热源设备、加热设备、管道系统等6电视、背景音乐系统套1电视、碟机、放大器、音响、线路、扩音管理系统等7厨房、健身、会议、锅炉等设备套1五、配套工程1．电气(1)设计依据1)建设单位提供的建筑方案设计任务书及设计要求2)国家现行有关规程、规范：《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电设计规范》GB50054-95《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94《民用建筑电气设计规范》JGJ/16-2008《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000《建筑物防雷设计规范》GB50057-94《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004建筑、给排水、空调通风专业提供的设计资料。(2)设计内容1)供配电系统（含变配电与应急柴油发电机系统）2)照明系统（含室内外照明与建筑泛光照明）3)防雷及接地系统4)弱电系统（含通讯、卫星接收与有线电视、公共广播和消防广播、安保、BA管理、地下停车库管理）5)火灾自动报警与控制系统(3)供电设计1)负荷等级：根据有关设计规范，本大楼属于一类高层建筑，酒店经营与设备管理用计算机系统为一级负荷中特别重要负荷，大楼消防负荷及宴会厅、餐厅及高级客房、主要通道等场所的照明用电，厨房、水泵、主要客梯用电，计算机、电话用电等重要负荷属一级负荷，其余属二级或三级负荷。2)负荷估算**宾馆用电负荷估算结果详见表5-2。

**宾馆用电负荷估算表表5-2名称面积(平方米)单位用电指标（VA/平方米）计算容量（KVA）酒店57467804597.4地下停车、设备房1524830457.4合计5054.8选择四台1250KVA变压器3)供电电源及电压：a、本大楼引入两路电源，该两路10KV.50HZ电源分别从不同区域变电站引来,并从列东路进入变配电室。b、高压系统采用分段单母线接线，两路电源分接于10KV二段母线上并同时工作。每段10KV母线接二台变压器，当一路电源停电时，另一路电源可以通过母联断路器自动投入运行，得以不影响本大楼正常供电。c、本变配电系统每两台变压器为一组合,低压侧采用单母线分段运行,当一台变压器故障或退出运行时,另一台变压器通过母联开关自动投入以满足重要负荷正常运行。母联开关与进线柜开关设电气加机械联锁装置，以保证两台变压器分列运行。d、为了确保消防设备供电的可靠性，本工程设一台柴油发电机组，消防设备平时由市电供给，当两路市电同时停电时柴油发电机组在30秒内自动启动并向消防设备的供电。e、酒店经营与设备管理用计算机系统用电，设UPS不间断电源装量供电。4)变配电所：a、大楼变压器总容量为5630KVA。b、大楼柴油发电机组容量为600KW。5)低压配电方式：本大楼重要负荷与集中负荷采用放射式供电（如消防负荷、电梯、空调机组等），其余采用树干式供电。消防控制室、消防水泵、消防电梯、防排烟风机等均按规定为双电源供电，并在最末一级配电箱处自动切换。6)继电保护及计量方式：a、高压系统继电保护按国家有关规范设计。b、本大楼电能计量为高供高计形式。7)防雷接地：a、本工程按二类防雷建筑物设计。b、本工程低压保护方式采用TN-S系统。c、本工程防雷接地、工作接地及其它保护接地共同用一个接地装置，要求接地电阻均小于1欧。d、本工程利用基础、桩基、地梁作为接地体。8)照明设计a、各主要场所正常照明照度标准：商场 200-500Lx客房 75-150Lx地下车库、库房 30-75Lx设备房 100-200Lxb、大楼的下列部位设置应急照明设施：(a)楼梯间、防烟楼梯间、消防电梯间及合用前室；(b)疏散走道；(c)地下停车场；(d)配电室、消防中心、消防水泵房等；c、一般照明电源引自正常母线，应急照明电源引自应急母线，疏散指示灯选用自带蓄电池的灯具，当停电时其自供电时间不低于30分钟。d、总体设置庭园灯、草坪灯，大楼立面设泛光照明，屋面预留广告灯电源，屋顶设置航空障碍灯。(4)弱电系统1)通讯系统：根据智能化建筑的要求，本大楼从列东路由引入城市光缆。大楼综合布线系统是整个建筑智能化的基础部分，本大楼采用光缆和铜芯对绞电缆混合组成网络，并按下列标准设置信息插座，以满足大厦语音、数据、图像等各信息传输。a、办公室每5-10平方米设一双孔五类信息插座。b、每间客房设一双孔五类信息插座。c、商业及健身娱乐场所按建筑物要求设双孔五类信息插座。d、为了便于管理，设置一套对讲系统和内部传呼系统。2）公共广播和消防广播系统：公共广播作为独立的、多音源的播音柜设在顶层电视前端室内，平时向建筑物内公共场所提供背景音乐和公共广播信息，火灾时进行强切与消防广播系统相连，进入消防广播指挥消防灭火。3）卫星接收与有线电视系统：大楼除了从列东路引入城市有线电视网至屋顶电视前端箱外，考虑到星级酒店标准配置，拟在屋顶架设卫星接收天线系统，以接收卫星电视节目。同时系统配有二套自办节目（如录像、VCD节目信号）经混合器调制后分配给大厦各电视终端。4）安保系统：大楼设置一套保安监视系统，在大厦的主入口、每部电梯轿厢内、各层电梯厅、商场等处设置彩色摄像机进行保安监视，在大厦四层中央监控层内设置监视器和录像机及控制设备进行监控。5）建筑自动化管理系统（BA）：为了大楼运行安全、可靠、节省能源、节省人力、故对建筑物内空调系统、变配电设备、供配电系统、应急电源设备、动力设备和照明设备、给排水系统的给排水设备、饮水设备及污水处理、电梯等运行工况进行监视、控制、测量、记录。6）地下停车库管理系统：通过电视监控系统及设置停车场出入口管理设备等设施，达到停车站入口处车位显示、出入口运行停车指示、自动控制出入栅栏门、自动计费与收费金额显示、整体停车场收费的统计与管理、意外情况发生向外报警等功能，并能通过网络实现安防系统中央监控室对该系统进行集中管理与集中监控。（5）火灾自动报警与控制系统：本大楼为一类高层建筑，按一级保护对象设置火灾自动报警系统，消控中心设在夹层，其系统组成包括：报警主机、总线隔离器、控制模块、监视模块、打印机、CRT显示器、联动控制台、火灾应急广播、火灾报警装置、消防通信设备、消防广播设备等。2．暖通(1)设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《全国民用建筑工程设计技术措施/暖通空调动力》建筑专业所提条件。(2)设计参数（**市）1)室外设计参数：夏季空调计算干球温度 35.70C冬季空调计算干球温度 10C夏季室外通风计算温度 330C冬季室外通风计算温度 90C风速（夏） 1.4米/秒风速（冬） 1.2米/秒大气压力（夏） 982.6KPa大气压力（冬） 997.8KPa2)室内设计参数：室内设计参数详见表5-3。

室内设计参数表表5-3室内设计参数干球温度（0C）相对湿度（%）噪声[NC（dBA）]新风[立方米/（H·p）]夏冬夏冬办公室24-2720-2240-6040-55＜4530标准客房24-262250-6540-50＜4550总统套房23-262250-6040-50＜4050餐厅、宴会厅23-252250-6540-50＜6030文体娱乐房间25-272040-60≥4025咖啡厅25-272240-60≥40＜4010商场25-272040-60≥40＜4520KTV,夜总会24-272040-60≥40＜4530会议室25-272040-60≥40＜4530大厅、休息厅、服务部门26-281850-6550-65＜4525(3)空调冷热源选择与系统设计该工程为**宾馆，一类高层公共建筑，其性质功能分为两部分：1.五星级酒店2.商业集团。本报告项目范围只包括五星级酒店。酒店总建筑面积约7.46万平米，计算空调冷负荷6000KW（合510万Kcal/小时），热负荷1800KW（合155万Kcal/小时），拟采用2台离心机组+1台螺杆机组+热泵系统，对应5台（4用1备）冷冻水泵和4台冷却水泵，分别置于地下室1层。同时配制相应冷却塔3台置于裙房屋面。酒店空调水系统为一次泵变水量系统，多余水量走旁通，管路采用双管制，冷冻水系统通过分（集）水器分为餐饮、夜总会娱乐，客房3个主环路，主环路回水干管设平衡阀，以调节流量平衡。冬季空调热泵热水供应通过冷冻机房分（集）水器上阀门切换来实现。系统膨胀水箱设于标准客户屋面。裙房部分竖向、横向水系统管路布置均采用异程式，水流量由通过各层回水支路上平衡阀进行调节；客房竖向异程，水平同程。为克服双管制系统过渡季节不能供冷（如餐饮，ktv）同时又供热（如客房）的缺点，拟在客房供回水主管处增加一组热水旁路管与冬季空调热水总供、回水管相连，这样可通过阀门切换，在过渡季节做到客房供热，裙房、地下室供冷。同时避免了许多高档酒店四管制设计，两管制运行的巨大投资浪费。空调风系统：酒店公共部分，如大堂、餐厅、多功能厅、宴会厅等均采用低速全空气系统，新风空气处理机均设于附近空调机房。送风方式主要采用侧送或下送与室内装修配合。送风口多采用线形或条形，少数采用散流器。客房部分系统采用风机盘管加新风。新风机组分层设置。通风设计：1)卫生间通风排气排入竖风井,屋顶统一排出。2)换气次数：a、卫生间通风换气次数： 10次/小时b、水泵房通风换气次数： 6次/小时c、变配电通风换气次数： 15次/小时d、车库通风换气次数： 6次/小时e、厨房（中餐）通风换气次数： 50次/小时f、厨房（西餐）通风换气次数： 40次/小时g、锅炉房通风换气次数： 15次/小时h、制冷机房通风换气次数： 6次/小时3)桑拿间考虑凝结水问题，以直流式送风通风为主。(4)自动控制1)所有进排风系统及空调系统考虑在控制中心远程启停，所有设备均能就地启停。2)冷水机组要求与其对应的水泵、冷却塔联锁启停，启停顺序为水泵—冷却塔—冷水机组，停机则反之。3)冷水机组的出力及室内温度的控制采用单元模块式控制。4)空气处理机（AHU）的控制：空气处理机由回风温度控制回水管上的电动调节阀来调节水流量，以达到控制室内温度的要求。当空调机组停机时水阀自动关闭。5)新风处理机（PAU）的控制：新风机组由出风温度控制回水管上的电动调节阀来调节水流量，以达到控制新风送风温度的要求。当新风机组停机时水阀自动关闭。6)风机盘管（FCU）的控制：风机盘管由室内温控器控制回水管上的电磁二通阀来调节水量，同时风机设有三速调节开关，以达到控制室内温度的要求。当停机时水阀自动关闭。7)空调系统控制：空调水系统采用了1次泵变水量系统，在供、回水总管间设有电动调节旁通流量，以配合空调末端的变水量设计。冷水机组、冷水（冷却水）泵、冷却塔等实行台数控制，优化启停控制，启动联锁控制，以满足系统负荷变化及运行安全要求。3.给排水(1)概述宾馆规划为26层，1层为商业，2-6层为餐饮，7-8层为商务会议，9-10层为桑拿及健身房,11-26层为客房，地下室作为停车库及其它配套公建设施，设计范围为本地块**宾馆的给排水设计。(2)生活用水量**宾馆生活用水量估算结果详见表5-4。**宾馆生活用水量估算表表5-4名称用水标准面积平方米最高日用水量（立方米/日）用水时间（小时）时变化系数（K时）最大时间水量（立方米/小时）平均时间水量（立方米/小时）客房400L/床日880床352.0242.536.6714.67餐饮40L/人日1110人44.40121.24.443.70商场8L/平方米240019.2121.21.921.6公建7L/平方米890062.30121.57.795.19地下室3L/平方米9025.327.08813.393.39冷却水400.816.716.7Σ905.78浇洒及未预见水量按10%Qd计90.58241.04.894.89Σ996.3675.8050.14(3)冷水系统商业、餐厅、会务及客房用水单设水表，绿化单设水表。供水方式：由于市政管网水压经常约为0.27MPa，因此生活供水系统确定如下：供水分为五个区,地下室水箱容积为120吨。a区:地下室-5层,利用市政水直接供水；b区:地下室不锈钢水箱水经变频生活水泵加压供给6-10层；c区:地下室不锈钢水箱的水经生活水泵加压供给屋面水箱，然后由屋面水箱供水至客房的11-18层；d区:地下室不锈钢水箱的水经生活水泵加压供给屋面水箱，然后由屋面水箱供水至19-26层。(4)热水系统客房最高日用热水量为162立方米/日，客房最大时热水量为28.2立方米/小时，桑拿洗浴最高日用热水量为32立方米/日，屋面加热设备采用空气源热泵热水机组，热水箱及热水循环泵均放置于屋面，热水分二区，分别供水至客房的11-18层和19-26层。(5)直饮水系统客房最高日饮用水量为5.28立方米/日，客房最大时饮用水量为330升/小时。直饮水净水设施放在地下室，直饮水箱水经变频水泵加压供水至客房。(6)中水系统中水原水量为61立方米/日，中水处理设施的处理能力为3.5立方米/小时，处理后的水用于冲洗大小便器及绿化用水。(7)污水系统**宾馆生活污水量按Qd的90%计，Qd=896.7立方米/日，污水经化粪池简易处理后排入市政污水管道，由市政统一处理后排放。(8)雨水排水系统采用**暴雨强度公式，始端集水时间tl=5.5min。TE=1年，本小区雨水经收集排入市政雨水管网中。(9)煤气规划说明1)设计范围本宾馆规划1195人，设计范围为宾馆煤气规划设计。2)煤气用量**宾馆煤气用量估算详见表5-5。宾馆煤气用量估算表表5-5名称用气标准用气人数最高日用气量餐厅0.3立方米/户·日1195358.5立方米/日3)煤气管道布置煤气管道接自市政中压煤气管，然后送至各厨房。

第六章无障碍设计一、无障碍设施建设和改造工作的要求无障碍设施是残疾人参与社会生活的基本条件，是方便特殊群体生活的重要设施，也是体现城市文明程度和旅游星级饭店服务质量的重要标志。旅游星级饭店应高度重视无障碍设施建设工作，全面落实**市政府关于创建全国无障碍建设城市的各项要求，结合本饭店实际情况，严格按照国家《城市道路和建筑物无障碍设计规范》等有关标准和规定，制定切实可行的工作方案和改造计划，在无障碍设施改造中，应兼顾到饭店的正常经营环境，与饭店整体设施风格一致，做到规范、实用、方便、美观，现有的无障碍设施不符合国家有关标准的，要抓紧整改，尽快达标，确保在年内完成好无障碍设施改造工作任务。二、设计要点1、酒店及商业集团培训大楼主入口均设计有残疾人坡道，坡度为1/12。2、室外公共停车场设置有残疾人专用的停车位。3、酒店及商业集团培训大楼一层的公共卫生间内均设计有残疾人专用的厕位。4、酒店及集团培训大楼的候梯厅及电梯均按照有关规范进行设计，符合残疾人使用要求。5、残疾人卫生间内设呼叫按钮。

第七章节能资源、能源和环境的问题己成为城镇发展的重要制约因素。发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑的节能节地节水节材工作，是调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容。一、编制依据1．《民用建筑热工设计规范》(GB5017693)2．《公共建筑节能设计标准》(GB50189—2005)3．《建筑采光设计标准》(GB—T50033—2001)4．《公共建筑节能设计标准》DB33／1036-2007二、建筑节能目标1．创造“绿色建筑”随着人民生活水平的不断提高，对建筑隔热与保温等环境的需求提出了更高的要求。通过建筑节能可以减少能源的浪费与损失，相对减轻了由于制热制冷而带来的污染物的排放量，减轻大气污染，保护生态环境和提高建筑热环境的质量。2．提高生活质量，降低使用成本随着我国经济快速稳定发展和人民生活水平的提高，追求舒适的人居环境成了人们的迫切需要，节能建筑由于采用了成套的节能技术措施，譬如适当控制建筑体形系数；采用保温性能良好的新型墙体材料；采用墙体保温、屋面保温、断热铝合金low-e中空玻璃窗、保温门和节能空调等，减少了围护结构的散热，改善了建筑热环境的质量，提高了制冷系统的效率，既节约了能源，又降低了房屋的使用成本。三、建筑节能要求1．总体规划方面(1)良好的朝向——大楼尽量东南向布置，尽量做到自然采光通风。(2)适宜的间距——本建筑与周围建筑物间距较大，对周围建筑无任何遮挡，符合当地日照标准要求。(3)立体绿化及遮阳系统——采用地面绿化，护坡绿化等立体绿化系统，提高绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温、导风的作用，减小地面对建筑物的反射辐射，降低区域的夏季环境温度，减轻区域的热岛现象。同时加强屋顶遮阳板系统，防止太阳直射辐射所带来的热岛效应，降低空调能耗。2．单体设计方面(1)采用简单规整的体形，尽量缩小体形系数。(2)组织良好的穿堂风——房间尽量采用两对侧开窗，形成良好的穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。(3)合适的窗墙比——窗墙比南向、北向、东西向，均符合节能标准规定的要求。(4)围护结构采取保温隔热措施，其热工性能符合节能标准要求。(5)建筑的外围护结构选用加气砼砌块，外窗选用传热系数低，气密性好的塑钢窗。屋面采用25厚挤塑板保温隔热材料。屋面防水材料及外墙涂料等建筑材料均考虑采用无污染环保型材料。四、电气节能要求1．柴油发电机组的排烟通过专门井道排向屋面，进行高空排放。2．柴油发电机组布于地下室，在内部油机房四周作吸音与隔音处理，以减少噪音，改善运行条件。五、空调通风节能要求1．根据国家、地方的节能规范要求及建筑热工性能系数计算确定空调冷热负荷。2．冷水机组、水泵、空调机组及风机均采用低噪声的优质产品。3．设备用房（冷冻机房、空调机房等）作防声处理，以达到环保要求。4．冷水机组、水泵、空调机组等设备底座均设隔振垫，设备按管均采用柔性联接。5．新风机、空调器的出风口均设有消声器。6．地下室排气均用风道引至地面2米以上排放，以减少对地面行人的影响。六、节水措施1．项目水环境合理规划和建设项目水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。2．绿化景观用水节水保障项目区绿化、景观用水，改善项目用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3．节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。

第八章劳动安全卫生与消防一、劳动安全卫生1．危害因素及程度分析该工程为非生产性项目，危害因素主要包括建设期间的施工人员的人身安全以及运营期间的食品安全、用电安全、防火安全等。该工程为一类高层建筑，其消防负荷按一级负荷供电。2．劳动安全卫生(1)危害因素和危害程度分析分析在建设或运营过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1)食品安全危害。随着新的食品资源的不断开发，食品品种的不断增加、生产规模的扩大，加工、贮藏、运输等环节的增多，消费方式的多样化，使人类食物链变得更为复杂。食品中诸多不安全因素可能存在于食物链的各个环节，主要表现在以下几个方面：微生物、寄生虫、生物毒素等生物污染；环境污染；营养不平衡；农药与兽药残留等。2)有毒有害物品的危害。分析使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性。3)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。(2)安全卫生措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：1)配备必要的食品（农产品）检验检测设备和专职人员，严把食品安全质量关。配备一定数量的营养师。2)在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。3)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。4)对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。5)对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。6)主要设备的安装、使用、维修和检测，应当符合国家规定的安全技术标准，其安全防护装置、附件必须齐全有效。7)各类电气设备和电气线路，必须符合电气安全规范对间距、屏护、绝缘、安全电压、保护接地，保护接零、漏电保护、电气防爆、临时用电等的安全防护要求。8)特种设备（如电梯等）必须对操作者进行劳动安全卫生教育和培训后方可上岗。9)指定