黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性谋划书

总论1.1项目简介项目名称：黄冈市城区棚户区改造一期工程1.1.1项目建设单位：黄冈市城市建设投资有限公司1.1.2报告编制单位：湖北省工程咨询公司报告编制单位资格等级：甲级1.1.3项目性质：新建1.1.4项目建设地点本项目位于黄冈市城区。1.1.5建设规模及内容（1）建设规模黄冈市城区棚户区改造一期工程总建筑面积388962.92平方米,涉及拆迁2807户。（2）建设内容本项目建设内容包括住宅及公建配套用房的土建工程和相关的道路、绿化、供配电、给排水、消防供气等配套工程。（1）土建工程总建筑面积388962.92㎡。其中住宅建筑面积共计305744.00㎡，社区服务建筑面积59038.74㎡，地下建筑面积24180.18㎡具体如下：红卫路小区占地面积为42608.74㎡，建筑面积45823.19㎡（含地下建筑面积3527.33㎡）。幼树湾小区占地面积为7395.3㎡，建筑面积32101.14㎡（含地下建筑面积1411.98㎡）。毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90㎡，建筑面积30183.35㎡（含地下建筑面积3126.33㎡）。青砖湖社区王夏湾小区占地面积为35187.40㎡，建筑面积38699.54㎡（含地下建筑面积4764.54㎡）。黄州区国营南湖农场小区占地面积为384506.00㎡，建筑面积242155.70㎡（含地下建筑面积11350.00㎡）。（2）小区内道路及广场包括棚户改造区内的车行系统、步行系统、出入口、地面停车位及广场。（3）绿化包括棚户改造区内的景观及绿化带、道路绿化等工程。（4）供配电工程棚户改造区内的高压进线电源、变配电设施、电力线路敷设、备用电源等强电系统和电话系统、有线电视系统、闭路监控系统、电话电缆敷设等弱点系统。（5）给排水及消防系统包括棚户改造区内的生活给水系统、排水系统、消防用水系统及相关消防设施及设备。（6）供气包括住宅楼内居民供气设备购置及安装。1.1.6项目建设期本项目建设期3年。1.1.7投资估算及资金来源本项目总投资估算为130093.93万元，其中建设投资119974.18万元（工程费用63573.88万元，工程建设其他费用50687.24万元预备费5713.06万元），建设期利息10119.75万元。资金来源为资本金投入27093.93万元，申请银行贷款103000万元。1.2编制依据1)业主单位编制可行性研究报告委托书2)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)3)《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)4)《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)5)《黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》6)《黄冈市城区总体规划》(2005～2020)7)《黄冈市土地利用总体规划大纲》(2006～2020年)8)《黄冈市住房建设规划》(2008～2012)9)《黄冈市建设用地规划条件控制文本》(黄规控［2011］6号)10)湖北省工程建设造价信息资料11)湖北省颁布的相关定额和费用指标12)建设单位1.3编制原则在可行性研究报告编制过程中，遵循以下原则：（1）执行国家对保障性住房建设的有关规定和技术要求，实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，促进保障性住房建设可持续发展；（2）坚持整体与局部相协调的原则。在城市总体规划指导下，以黄冈市社会经济、城市建设发展要求为出发点，从总体上进行全面布局，统筹兼顾，既注重分期建设的合理性，又充分发挥整体投资效益；（3）坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面，使其既是一个多功能、适用性的居住小区，又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口；（4）采用先进科学的技术手段，对公共租赁住房小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理；（5）贯彻执行国家对保障性住房建设的有关规定和指导文件。1.4编制内容（1）项目建设背景及必要性；（2）项目住房需求分析及建设规模；（3）项目建设地址及建设条件分析；（4）项目建设的工程方案；（5）项目中供水、供电、道路、绿化、燃气、通讯等公用配套工程建设；（6）项目的环保、节能、安全、消防建设方案；（7）项目的工程管理和实施进度；（8）项目投资估算及资金筹措；（9）项目的结论与建议。1.5主要研究结论（1）本项目是贯彻落实国家、湖北省、黄冈市有关住房保障政策的重要举措。对推进黄冈城市建设，增加住房有效供给，合理调整住房供应结构，缓解住房供需矛盾，进一步改善中低收入家庭住房条件，促进和谐社会建设有着极为重要的意义。（2）本项目有助于加快黄冈市保障性住房项目建设，有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程，体现了转变发展方式、调整经济结构的要求，对黄冈市的经济、社会发展具有重大意义。（3）本项目工程设计方案满足规划要求，建设方案是可行的，经济、社会效益是可观的。（4）本工程建设内容包括房屋土建工程及配套工程两部分。（5）本报告中提出了各种防治污染措施和节能措施，本项目的实施是环保的、节能的。（6）项目建设期3年。（7）黄冈市城区棚户区改造一期工程总投资估算为130093.93万元，其中建设投资119974.18万元（工程费用63573.88万元，工程建设其他费用50687.24万元，预备费5713.06万元），建设期利息10119.75万元。（8）资金来源。本项目总投资130093.93万元万元，资金来源为资本金投入27093.93万元，申请银行贷款103000万元。表如下：

2项目背景和建设的必要性2.1项目背景2.1.1我国保障性住房现状及相关政策2.1.1.1我国保障性住房体系以及十二五期间的主要任务伴随着市场经济体制的逐步建立和完善，1993年起我国开始进行城镇居民住房体制改革，此后市场在住房配置中逐步发挥作用，与此同时，逐渐形成了具有我国特色的住房保障体系。目前我国现有的保障性安居工程主要分为三大类，第一类是城市廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房；第二类是城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造；第三类是非城非乡的煤矿、林区、垦区的棚户区和危旧房改造。《中共中央关于制定十二五规划的建议》中提出：坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。要完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。在2011年3月5日，全国人大十一届四次会议上，时任总理温家宝同志在《政府工作报告》中提出，要重点解决城镇中低收入件庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。进一步扩大保障性住房建设规模。国务院总理温家宝在中国政府网与网友在线交流时指出，今后五年，新建保障性住房3600万套。2013年保障房计划基本建成460万套、新开工600万套，配套设施建设将被摆2009年8月，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话，他强调指出，棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设做出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。各级政府及相关部门要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。2013年7月，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）出台。要求以邓小平理论、“三个代表”重要思′想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。2.1.2湖北省保障性住房建设现状湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”一五”期间，湖北省启动棚户区改造17.02万户，完成公共租赁住房1.08万套，全省保障性住房达42.69万户，经济适用房解决了16.74万户低收入家庭的住房困难问题。2011年湖北省将通过发放租赁补贴、棚户区改造等多种方式，拟解决城镇低收入和中低收入家庭18.59万户住房困难问题；计划统筹完成8万户农村危房改造任务，实现住房保障；实现对低收入家庭的应保尽保。同时，积极开展“夹心层”、“新生代”的住房保障工作，不断扩大住房保障的覆盖面，让城镇居民实现住有所居。此外，为了推动保障性住房的建设，湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制，减轻政府资金筹措压力，并加强住房公积金归集、监管，积极发挥其对住房保障的支持作用。“十二五”期间，湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房100万套，基本解决中等偏下收入家庭住房困难，使住房保障覆盖面达到城镇人口的15%以上。为落实国家文件精神，2013年7月，住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，明确要求各地在10月底前编制完成2013-2017年棚户区改造规划。湖北省指出，计划在四年内改造棚户区80万户以上，预计投资超过2100亿元。2.1.3黄冈市保障性住房现状黄冈市2008年保障性住房计划供应用地1.65公顷，其中廉租房建设计划用地0.38公顷，建设任务7000平方米，建成住宅146套；经济适用房配建1.27公顷。2009年保障性住房计划供应用地7.36公顷。其中廉租房建设计划用地1.28公顷，实际用地1.3公顷，建设任务23420平方米，建成住宅552套；经济适用房配建计划用地1.54公顷，实际供应0.91公顷，棚户区改造计划供应用地4.51公顷。根据省政府下达2013年度住房保障的目标任务，结合黄冈实际，今年黄冈市将开工建设保障性住房、棚户区改造住房共12119套，基本建成保障性住房、棚户区改造住房共12550套，分配入住7530套，新增发放租赁住房租赁补贴1900户。截止2012年底，黄冈市新开工保障性住房17104套，已竣工12820套。其中开工：廉租住房1487套、经济适用住房1342套、公共租赁住房5004套、城市棚户区改造5500户、国有工矿棚户区改造216户、国有垦区危房改造3555户。完成新增租赁补贴3238户，当年发放租赁补贴16919户，发放补贴资金2735.03万元。尽管在不断地面，但从全市数据看，人均建筑面积低于16平方米的中低收入家庭还有很多，急需得到政府保障。从上述资料来看，黄冈市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的双低家庭占的比重较大，虽然近几年住房保障的绩非常显著，但由于历史欠账较多，黄冈地区保障性住房建设的任务仍非常艰巨。2.1.4黄冈市棚户区现状黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。呈现以下特点：一是房屋破损严重。棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房，小平房，人均居住面积小。严重损坏房和危险房占据比重较大。二是人居环境恶劣。棚户区内缺乏基本的基础设施，60％棚户区没有排水设施，98％棚户区没有供暖、燃气、消防设施。很多用户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖，做饭。街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭”生存难，就业难。黄冈市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建设和棚户区改造压力大。从上述黄冈市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看，目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征，城市低收入家庭的居住现状不容乐观，有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内；城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。这是摆在政府面前的一大课题，需要在社会再分配中研究制定保证社会公平、合理的政策，满足低收入群体基本住房需求。2.1.5黄冈市棚户区改造规划2.1.5.1黄冈市“十二五”规划《黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：建立和完善住房保障制度，全面完成城区和国有工矿棚户区改造任务，全面解决中低收入家庭的住房困难问题。从2013年8月起，黄冈将投资50亿元，启动26个社区、18个城中村的升级改造。黄冈的目标是，至2019年完成城区所有棚户区和城中村改造，从根本上改善5万低收入群众住房条件。为此，必将加快城市棚户区改造项目建设，同时也拉动建材等相关产业和配套服务业的发展。这也会加快黄冈市城区建设步伐，同时进一步完善项目周边地区基础设施，对黄冈市整体城乡发展规划的建设将起到积极作用。2.2项目运作模式2.2.1项目建设单位概况黄冈市城市建设投资有限公司是黄冈市人民政府设立的城市建设投融资平台，主要职能是土地收购储备经营、城市建设融资、城市公共资源特许经营等。公司加挂“黄冈市城市建设投资管理中心”和“黄冈市国有土地储备中心”两块牌子，政府领导、事业性质、经营范围：土地的收购储备和开发经营，城市基础设施的投资开发、建设营的冠名，公交线路以及出租车的经营权，停车收费经营权的特许经营；对市域企业(产业)投资；对农村基础设施建设投资；对旅游投资；对中小企业投资；投资咨询服务。公司注册资本：人民币叁亿壹仟万元。图1-1公司组织形式示意图2.2.4经营情况通过近几年的发展，项目建设单元资产负债率较低，经营状况良好。截止2012年12月底公司资产总额84.262亿元,资产负债率37.15%。近四年经营情况详见表2-1。2.2.5运作模式黄冈市城市建设投资有限公司作为借款人，统一运作棚户区改造资金，着力解决棚户区改造资金瓶颈问题，对棚户区改造项目统一打包向国开行融资。国开行统一授信。贷款由黄冈市城市建设投资有限公司统贷统还。本项目建设单位及用款人为黄冈市城市建设投资有限公司，组织实施棚户区改造项目。2.3建设的必要性2.3.1项目建设是改善民生，促进和谐社会建设的迫切需要我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。住房问题事关群众切身利益，发展公共租赁住房、改造棚户区等都是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。黄冈市城区棚户区改造一期工程是贯彻落实国家、省、市有关住房保障政策，按城市总体规划要求，以科学发展观为指导抢抓机遇，实施城乡统筹发展战略的直接体现。本项目能够解决一部分黄冈市棚改安置户的需求，解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性、促进社会和谐，增强社会凝聚力。2.3.2项目建设是适应经济发展对住房保障工作的必要举措湖北省政府提出加快武汉城市圈“两型”社会综合配套改革试验区建设，要加快基础设施、产业布局、城乡建设、区域市场、生态环保五个一体化进程；发挥武汉龙头作用，明确各城市发展定位，增强耦合度，发挥集成效应，提升核心竞争力，努力使武汉城市圈在两型社会建设方面走在全国前列。黄冈市将面临巨大的临时住房需求。随着黄冈市“十二五”规划′工作的实施，必然导致企业引进人员、外来务工人员和农民工等的大幅上升。而棚户区、城中村、危旧房改造后，大量市场租赁房屋消失，将进一步加剧对公共租赁房屋的需求。“十二五”时期，黄冈全面实施“一区两带”战略，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化，全力打造大别山革命老区经济社会发展试验区、武汉城市圈新兴产业基地、全省绿色农产品生产加工基地、全国红色文化旅游基地。因此一大批城市新增常住人口、新就业人员和引进技术人才大量涌入黄冈，形成了新的住房需求，加大了城市住房供给压力。本项目的建设，基本满足了未来黄冈经济发展对住房保障提出的需求，为来黄冈发展的企业经营者和外来人员提供良好的居住条件。能够吸引企业家和人才来这里创业发展，对于促进产业结构调整，经济发展的方式转变提供了有力支撑。2.3.3项目建设是建立生态人居环境的需要根据《黄冈市城市总体规划》（2005-2020年），黄冈市通过实施“一区两带“战略，拓展空间，集聚产业，全力打造武汉城市圈重要的现代制造业基地、全省绿色农产品生产加工基地、中部地区生态宜居城市和文化教育名城、全国革命老区建设示范区。本项目的建设，作为城市建设的一部分，通过统一规划，统一设计，统一建设，完善配套设施，大大减少了棚户区、城中村和危旧房，能够提高城市生态环境质量，为城市增绿添彩的做出贡献。靓丽的城市风貌和良好的安居保障，是黄冈市成为具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市。本项目不仅有利于解决城乡中低收入家庭住房困难，而且有利于加快城镇化建设。2.3.4项目建设是切实解决棚户区、危旧房及住房困难居民居住条件的迫切要求黄冈市棚户区多，居民生存条件总体较差。呈现以下特点：一是房屋破损严重。棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年，因年久失修，房屋极其破旧，墙体大多开裂，室内阴暗潮湿，夏季难抵雨水，冬季不御风寒，棚户区房屋大多是简易房、小平房，人均居住面积小。严重损坏房和危险房占据比重较大。二是人居环境恶劣。棚户区内缺乏基本的基础设施，60%的棚户区没有排水设施，98%的棚户区没有供暖、燃气、消防设施。很多户共用一处公厕，大部分居民靠燃煤取暖、做饭。街巷路多为土路，晴天尘土飞扬，雨天道路泥泞，没有路灯，夜晚一片漆黑。三是贫困群体群居，棚户区内居民多半为“双困家庭“生存难，就业难。近年来黄冈市经济快速发展，城镇居民住房购买力也相应收入涨幅，许多中低收入家庭居民靠自身能力解决住房问题，城市夹心层家庭、棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。同时旧城改造、城中村改造、危旧房改造的任务依然艰巨。2.3.5棚户区改造有利于建设和谐社会住房问题事关群众切身利益，改造棚户区是保障性安居工程的重要组成部分，是重要的民生工程。本项目的建设能较好地解决广大中低收入群体改善居住困难问题，能够调动广大市民的积极性，促进社会和谐，增强社会凝聚力，有利于缩小城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与自然之间的和谐。（1）棚户区改造可缩小住房差距。通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到25平方米，比全省平均水平32平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时也缩小了生活差距，棚户区居民从基础设施较差的棚户区，搬进了设施齐全的新区，缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。（2）棚户区改造可缩小城市不同区域差距。破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌明显改观。结合棚户区改造，市委市政府还积极筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增了道路、供水管线、排水管线、燃气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。（3）棚户区改造可改善城市生态环境和居民的生活环境，促进人与自然的和谐。改造前，这些棚户区市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，将极大地改善城市生态环境和居民的生活环境。伴随着城市经济、社会的发展，大量城市新增常住人口的住房难问题日益突出，住房问题已成为制约黄冈城市建设、经济发展和人民群众安居乐业的突出瓶颈，给住房保障带来巨大压力。建设新的保障性住房体系来解决居民的住房问题成为各方面的迫切要求。综上所述，本项目建设是改善民生的需要，对于解决住房保障群体的住房需要，对于推动城市现代化进程，支持区域经济发展，构建和谐社会，是十分必要的。

3需求分析3.1需求分析3.1.1住房面积需求分析国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，居民住房面积持续增长、居住质量快速提高；在人均住房建筑面积达到35㎡、人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房需求高涨时期，住宅具有广阔的需求前景。住宅建设发展的长期性和可持续性，首先表现为城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32㎡估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿㎡左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房面积增长，年均约需要新建住宅2.8亿㎡；城镇化过程中新进城市人口住房需求，年均约需要新建住宅2.6亿㎡；现有110多亿㎡旧住宅更新改造，按照50年折旧计算，年均约需要新建住宅2.2亿㎡。3.1.2住房品质需求分析住宅是人类四大生活基本需求之一，也是社会经济运作的基础，住宅问题的解决与居住水准的提升，更是现代化国家不能忽视的重要问题。随着社会发展及人民生活水平的提高，房屋不再仅仅是一个简单的居住场所，而且还反映着居住者对生活品位更高层次的理解和追求。黄冈市棚户区建筑建筑物绝大多数始建于上世纪六七十年代，由于历史等多种原因，目前住宅区存在建设杂乱无序、房屋间距小密度大、居住环境较差、结构简易、人均居住面积小、居住条件恶劣、公共配套不齐全、脏、乱、差现象严重，消防、治安等安全隐患突出等问题，居民住房条件亟待改善。因此，改变现有居住状况，提高住宅的功能质量、环境质量和配套水平，建设和营造朴实、自然、亲切、和谐、安全、便捷、经济、配套齐全的住宅小区是棚户区居民的迫切渴望。但由于居民大多数是产业工人，经济收入不高，因此，本项目用科学发展观指导还建社区建设，统领住宅建设的全寿命周期（规划、设计、施工、使用、维护、拆除），建设“节地、节能、节水、节材”的“节能省地”型住宅，使住宅建设向资源节约型转化。棚户区住户改善的近改善自身居住条件的愿望是迫切的，在建设中要立足于宜居环境、符合健康卫生要求，合理规划建设保障性住房，实现土地资源利用效益最大化。3.2拟建规模黄冈市城区棚户区改造一期工程还建小区建设涉及5个项目：土建工程总建388962.92㎡。其中住宅建筑面积共计305744.00㎡，社区服务建筑面积59038.74㎡，地下建筑面积24180.18㎡具体如下：红卫路小区占地面积为42608.74㎡，建筑面积45823.19㎡（含地下建筑面积3527.33㎡）。幼树湾小区占地面积为7395.3㎡，建筑面积32101.14㎡（含地下建筑面积1411.98㎡）。毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90㎡，建筑面积30183.35㎡（含地下建筑面积3126.33㎡）。

4项目规划及建设规模4.1项目规划4.1.1规划的原则4.1.1.1严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合黄冈市城市总体规划；4.1.1.2遵循前瞻性、标准性、扩展性、适用性和持续发展原则，做到总体规划、分区设计，布局合理、配套完善；4.1.1.3注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；应用符合环保要求的新型材料；建筑采用节能型的建筑结构、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗；4.1.1.4设计方案严格执行国家颁布的节能政策，在基础数据采集、总平面布置、设备选型、综合管线等方面采取行之有效的节能措施，力求项目的节能效果最大化。4.1.2规划的目标拟建工程建设项目的目标定位为：寻求人与自然、人与建筑、人与艺术的和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。4.1.3规划的指导思想4.1.3.1以人为本住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。有针对性地通过工程道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。4.1.3.2注重环境建筑与绿化的纵横穿插，住宅高差与地形的整合，空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设施的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，现状水系的巧妙梳理，为住户提供具有良好的通风、日照、宜人景色的居住环境。4.1.3.3强调特色挖掘住宅区建设的风格和地域特色，创造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高尚居住区。4.1.3.4重视资源利用效益合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。4.2建设规模（1）建设规模黄冈市城区棚户区改造一期工程总建筑面积388962.92平方米，涉及拆迁2807户。（2）建设内容本项目建设内容包括住宅及公建配套用房的土建工程和相关的道路、绿化、供配电、给排水、消防供气等配套工程。（1）土建工程总建筑面积388962.92㎡。其中住宅建筑面积共计305744.00㎡，社区服务建筑面积59038.74㎡，地下建筑面积24180.18㎡红卫路小区占地面积为42608.74㎡，建筑面积45823.19㎡（含地下建筑面积3527.33㎡）。住宅建筑面积40000.00㎡，社区服务中心建筑面积2295.86㎡。绿化面积4059.5㎡，道路及广场3734.56㎡。具体指标见下表：幼树湾小区占地面积为7395.3㎡，建筑面积32101.14㎡（含地下建筑面积1411.98㎡），住宅建筑面积27865.20㎡，社区服务中心建筑面积2823.96㎡。绿化面积861㎡，道路及广场597.02㎡。具体指标见下表：毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90㎡，建筑面积30183.35㎡（含地下建筑面积3126.33㎡），住宅建筑面积20227.10㎡，社区服务中心建筑面积6829.92㎡，绿化面积2708.21㎡，道路及广场3007.75㎡。具体指标见下表：青砖湖社区王夏湾小区占地面积为35187.40㎡，建筑面积38699.54㎡，住宅建筑面积27966.00㎡，社区服务中心建筑面积5969.00㎡，绿化面积2335.33㎡，道路及广场1001.21㎡。具体指标见下表：黄州区国营南湖农场小区占地面积为384506.00㎡，建筑面积242155.70㎡（含地下建筑面积11350.00㎡），住宅建筑面积189685.70㎡，社区服务中心建筑面积41120.00㎡，绿化面积31320㎡，道路及广场44360㎡。配套服务设施包括与公建配套的土建工程和相关的道路、绿化、停车场、供配电、给排水、通讯、燃气、消防等。建筑物及建筑面积详见表4-14.3技术指标如下图：

5项目选址及建设条件5.1项目所在位置现状1995年经国务院批准，将原黄冈地区撤销，设立地级黄冈市，市政府设在黄州区。黄冈市辖麻城、武穴两个县级市，浠水、罗田、黄梅等七个县，黄州、龙感湖两个区。总面积17446Km，总人口740万。市政府所在地黄州区总面积353.03km，东西宽21.5km，南北长26km，耕地面积90.31km，水面32.15km。5.2建设条件5.2.1地理位置黄冈市地理方位为：东经11425′至1168′；北纬2945′至3135′。面积17453平方千米，总人口740万。北部和东部为大别山低山丘陵，海拔多在500~800米；中部为海拔100~250米的丘陵岗地；南部为长江冲积平原，多湖泊，河流主要有巴河、佛河、新河等，均自北向南注入长江。本项目拟建工程位于黄冈市城区范围内，交通便利。5.2.2地形、地貌黄冈市国土面积17446平方公里，占湖北省总面积9.4%。全市总面积中平原占12.2%，岗地占10.3%，丘陵占43.3%，山地占34.2%。东西最长距离为168公里，南北最宽跨度为208公里。本市自北向南逐渐倾斜、东北部与豫皖交界为大别山脉，主脊呈西北东南走向，有海拔1000米以上山峰96座。位于罗田、英山的天堂寨主峰海拔1729米，为全市最高点。中部为丘陵区，海拔多在300米以下，高低起伏，谷宽丘广、冲、垅、塝、畈交错。南部为狭长的平原湖区，海拔高度在10-30米之间，河港、湖泊交织，500亩以上湖泊38个。发源于大别山脉的举水、倒水、巴水、浠水、蕲水和华阳河六大水系，均自北向南流经市域汇入长江。长江流经黄冈市215.5公里，素有“黄金水道”之称。5.2.3工程地质拟建场区内及周边未发现断裂及褶皱构造，并未见新构造活动痕迹，属区域稳定地块，场区属于6度地震设防区。场地区域范围内不存在崩塌、滑坡、泥石流、地层液化及洪水淹没等不良地质作用，属稳定场地，适宜建筑。5.2.4气候条件黄冈属亚热带大陆性季风气候，江淮小气候区。四季光热界线分明。全年太阳辐射量为106.49-113.31千卡/平方厘米，年均日照时数为1913.5-2161.5小时，西北部日照高于东南部，全市日照率为43-49%之间。年平均气温为15.7℃-17.1℃。全年无霜期在237-278天之间。年平均降雨量1223-1493毫米，年降水总量222.37亿立方米，降雨日数（≥0.1毫米日数）在115-147天之间。光照丰富，雨量充足。5.2.5交通条件黄冈位于楚头吴尾和鄂豫皖赣四省交界，与省会武汉山水相连，是1+8武汉城市圈的重要组成部分。境内依傍一条黄金水道（长江），紧邻两座机场（武汉天河国际机场、九江机场），贯通四条铁路（京九铁路、合九铁路、京广联接线、沪汉蓉快速铁路），飞架五座长江大桥（黄冈长江大桥(在建)、鄂黄长江大桥、黄石长江大桥、九江长江大桥、鄂东长江大桥），纵横五条高速公路（沪蓉高速、黄小高速、江北高等级公路、武英高速、大广高速，武麻高速和在建的麻竹高速），具有′5.2.6自然条件地区气温：属亚热带大陆性季风气候，江淮小气候区。四季光热界线分明。季节明显冬冷夏热。历年平均气温年平均气温为15.7℃-17.1℃。最高气温通常在7－8月份，为36℃以上，最低气温在1－2月份，在－4℃至6℃之间；年均无霜期为261天，初霜日始于11月24日至12月1日，霜期止于3月8日至16日。地区雨量：年平均降雨量1223-1493毫米，降雨日数（≥0.1毫米日数）在115-147天之间。风向风速：夏季多东南风、冬季多西北风。黄冈水资源丰富，长江流经境内215.5km，区域内500亩以上湖泊38个。发源于大别山脉的举水、倒水、巴水、浠水、蕲水和华阳河六大水系，均自北向南流经市域汇入长江。③电力电力线由周边市政道路接入，并在小区角落设置一处配电室或柜式配电箱，电力线经配电室（箱）降压后送至各用电单元。④交通场地周边交通方便，可利用现有市政道路，施工材料可以充分利用现有道路采用汽车⑤燃气规划区域按城市市政规划铺设天然气管道到小区建设红线边，本项目可就近接入使用；⑥通讯规划区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。⑦教育、卫生及生活配套设施项目建设区生活配套完善，有幼儿园，小学、中学等教育单位，药店等医疗机构。完善的教育、卫生及生活设施，给小区的建设提供有力保障。综上，项目所在地交通便捷，地质条件较好，且具备较完善的市政配套设施，可方便进行施工建设。

6建筑工程6.1设计依据6.1.1设计规范《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）《砼结构设计规范》GB50010-2002《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-952005版《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-20086.1.2设计的主要依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（3）《湖北省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》鄂政发[2010]30号（4）住房与城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（5）黄冈市测绘管理办公室提1：500地形图（6）《黄冈市建设用地规划条件控制文本》黄规控[2010]第006号。6.2建筑方案6.2.1总体布局（1）在设计中着重强调项目建设的开放性和功能性。结合地形特点和功能需求，通过不同类型的开发空间布局，并整合各种类型的开放空间，使之成为丰富的开放空间体系。（2）结合小区内的功能定位，建筑单元分为民用居住板块和生活配套服务板块，布局按照空间序列为园区并列、围合产生适合居民生活和休闲娱乐的空间布局。使彼此间联系便捷而又有所隔离。绿化带错落有序地交织于各个板块之间，使其功能最大限度的发挥而又不会影响交通舒适性，到达各个功能区互不干扰。6.2.2布局结构及交通组织整体布局着力强化“生态”、“环保”的概念，强调公共空间的共享原则，通过四面的入口和四通八达的道路，区域与节点等空间设计，打造联通园区的综合多层次的开放空间体系。道路体系：重点对规划地块内部的道路及地块间的联系道路进行梳理，实行人车分流的交通布置原则；项目区域内机动车行道幅宽6米，两侧各1.5米人行道；步行道幅宽4米；静态交通：对于地块部分高层居住区域以地下停车为主，沿区域内围道路设置多处地面停车位及自行车停车位，以适应其车流和人流较大的使用特点。6.2.3平面设计本项目工程以行列式多层及高层住宅为主，建筑朝向以南北向为主，其间距既保证良好日照、通风、采光和消防的要求，又使住宅与自然景观保持良好视觉效果。每单元设主入口一个，每单元楼内设楼梯一座，高层设计电梯两部，其中一部为消防电梯以满足消防和疏散需要。6.2.4幼儿园幼儿园设有活动室、卧室、音体室、食堂、主副食库和加工间、医务室、晨检室及门房等。6.2.5社区服务配套用房社区服务配套用房包括超市、医护室、治安室、活动室、管理办公室等。6.2.6竖向布置住宅有多层及高层建筑。高层建筑限高99m，每层层高3m；幼儿园一～三楼层高均为3.2m；社区服务设施用房层高均为3.2m，以满足各功能用房的需要，并尽量减少压抑感。6.3结构设计（1）根据建筑设计功能要求，本项目住宅楼采用框架剪力墙结构；公建建筑采用框架结构。本项目抗震设防烈度为6度，工程建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，建筑耐火等级为一级，结构设计使用年限50年。（2）基础该项目场地地质情况较好。根据地质报告，二类高层住宅基础采用桩基。基础持力层一般为粉质粘土或中风化灰岩。（3）地下室本工程地下室顶板为上部结构的嵌固端，地下室顶板为现浇梁板结构，现浇板厚度均为250mm，混凝土强度等级为于C30，并用双层双向配筋。地下室侧壁混凝土采用C45，混凝土采用加防渗防裂混凝土外加剂，抗渗等级不小于p6。底板厚度为350mm侧壁厚度为300mm。地下室桩基持力层均取第5层石灰岩。桩身混凝土强度为C30，入岩深度不小于1d，桩长为7~20m。6.3.1建筑风格及立面造型立面设计采用简洁的风格，以全新的思维及手法追求古典美感。整个工程以行列式多层及高层为主，形成丰富的空间层次。外墙均采用朴素的外墙涂料，公共配套用房和2-5层局部饰以面砖，户内采用铝合金双层玻璃门窗，创造出充满时代气息的建筑精品，使整个建筑从色调上显得清新活泼，同时体现立面造型简洁、高雅的特色。6.3.2活荷载取值楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重，根据《建筑结构荷载规范》采用的活荷载标准值（KN/m）如下：卧室：2.0kN／㎡卫生间：2.0kN／㎡走廊：2.0kN／㎡商业建筑3.5kN/㎡厨房：2.0kN／㎡普通楼梯：3.5kN/㎡基本风压W0=0.4kN/㎡，地面粗糙度为B类；基本雪压S0=0.35kN/㎡。其他荷载按《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）取值。6.4交通系统1、外部道路交通项目所在地四周均为市政道路。交通十分便利。2、内部道路交通（1）车行系统居住区内道路为环状路和尽端路相结合的方式。道路采取分级制，通过小区级道路以及入户道路二级组织区内交通，将整个居住区有效的组织在一起。小区级道路宽6米，设计为双车道；入户道路为联系各组团内部的道路，直接连接各幢住宅，宽度4米，可作为消防通道使用。（2）步行系统步行道路结合绿化景观系统设置，使居民能够便利地到达小区内的各处绿化空间。6.5无障碍设计（1）道路无障碍设计小区主要步行通道、重要公共服务设施和住宅楼入口设计时均设置无障碍通道，通道宽度不小于1.2米。（2）建筑入口设置无障碍坡道，每单元必须一台电梯为无障碍电梯（3）高层及中高层住宅建筑进行无障碍设计的范围应符合每50套住房宜设两套符合轮椅者居住的无障碍住房套型。（4）居住区道路、公共绿地和公共服务设施及无障碍设施，根据城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001进行设计。

7公用工程7.1给排水7.1.1设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《住宅建筑设计规范》GB50368-20057.1.2设计范围本工程建设红线范围内的室内外给排水及消防给水系统。7.1.3给水7.1.3.1水源及给水现状本项目水源为市政供水管网。从市政给水管网不同管段上引入两DN200给水管，沿道路接入小区内室外供水管道及加压泵房，市政管网压力0.16Mpa，供水量满足小区用水需要。7.1.3.2给水工程1.给排水方式在红线以外，有完整的市政给、排水管网，从市政给水管引两根给水管进居住区，在居住区内连成环状。污水、雨水分别汇集后排至市政污、雨水管道。2.给水设施本工程各栋建筑1F～3F由市政管道直接供水。3F以上住宅采用不锈钢水池－变频恒压分区供水，给水系统竖向分区采用可调式减压阀分区。3.消火栓消防给水系统由于建设场地大部分地势较高，市政水压难以满足室外消火栓用水要求，因而，消火栓给水由泵房内两组消防给水加压泵单独分别供给。在小区内主要道路边设置室外消火栓，间距不大于120m。4、小区内高低压配电室内布置气龙QL200气溶胶自动灭火装置。如下图：7.1.4排水7.1.4.1排水现状工程排水拟采用雨、污水分流制。建设场地周边将按城市市政规划要求铺设管径为200～1500mm的城区污、雨水排水干管，本项目区域内排水管网可方便与其连接，排水能力可以满足项目排水需要。7.1.4.2排水工程本项目生活污水和雨水拟采取分流制。项目区建筑物内卫生间的污、废水采用竖向分区排放。污、废水经化粪池处理后排入市政管网。发生火灾时，消防水直接排入市政排水管网。各住宅采用外排水系统，阳台和屋面分设雨水立管，屋面直接排入室外雨水系统，阳台雨排水和空调凝结水采用间接排水。室外建筑物四周和道路设雨水口汇集地面雨水。汇集屋面和地面雨水后排入居住区雨水排水系统，分若干路排入市政雨水管道。7.2供配电7.2.1设计依据《供配电系统设计规范》GB50052-2009《低压配电设计规范》GB50054-95《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-2008《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-20087.2.2设计范围设计范围涉及工程内供配电系统、动力、照明、防雷及接地、火灾自动报警系统。7.2.3电源及供电现状建设区域电力由黄冈各区域内变电所供给，电力充足。电源由规划建设的开闭所直接接入，实行双回路10kV供电，其能力可以满足本项目用电需要。7.2.4供电方案7.2.4.1供电电源各小区高压供配电采用环网供电方式，从供电局系统引来二回路10kV电源，分别进入小区的配电房。各建筑单体均采用380/220V电压等级进线。当10kV电源停电时，由备用柴油发电机组供全部一级负荷及部分二级负荷。地下室照明除采用双回路供电，还采用带蓄电池应急灯具。如下图：各小区一类高层建筑的：消防电梯、消防泵、喷淋泵、排水泵、防排烟风机、防火卷帘、应急照明、消防控制室、生活给水设备、住宅公共照明等用电负荷为一级负荷。地下室车库照明、住宅普通电梯等用电负荷为二级负荷。二类高层建筑的：消防电梯、消防泵、喷淋泵、排水泵、防排烟风机、防火卷帘、应急照明、消防控制室、生活给水无负压设备、住宅公共照明、地下室车库照明、住宅普通电梯等用电负荷均为二级负荷。所有居民生活用电及商铺用电均为三级用电负荷。7.2.4.3高压进线电源小区内的10kV电源采用环网供电方式，经高压环网后供至各箱式变电站。小区内的电缆沿电缆沟敷设。10kV电源由北侧的规划道路的市政管网引入。7.2.4.4线路敷设本工程室外各干线线路采用管沟结合的方式敷设，室内配电线路采用铜芯电线，穿阻燃型塑料管在吊顶内或地板内敷设。小区的10kV和380V电力电缆均采用交联聚乙烯电力电缆在电缆沟内敷设，由电缆沟至各用电点采用穿钢管埋地敷设，电缆在室外埋深为0.8米。7.2.4.5路灯及照明设计1、电源及路灯控制根据路网布置在项目区路边公共绿地内设置路灯照明。路灯照明由场区内专用箱式变电站供电。电源由10千伏环网供电，路灯采用大容量节能荧光光源，采用光控和时控相结合的控制方式。2、路灯布置根据路网布置在项目区路边公共绿地内设置路灯照明。路灯照明由场区内专用箱式变电站供电。路灯采用LED节能光源，采用光控和时控相结合的控制方式。公用建筑照明、广场及绿化用地照明尽量选用节能灯具。3、路灯照度机动车道为25LX，非机动车道为10LX。4、电缆敷设路灯采用YJV22l：56型电力电缆沿隔离带或便道下直埋敷设。7.2.5防雷及接地本小区建筑物防雷均属二类防雷建筑，按二类防雷措施设防。7.2.5.1在建筑物上装设避雷装置，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。在屋顶利用D12镀锌圆钢在女儿墙和构架上明敷，作接闪器，构成不大于10m10m或12m8m的避雷带网格，另在个别突出屋面的设备处架设避雷短针。7.2.5.2建筑物内的主要金属设备、管道等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。在本建筑外廓和建筑物基础主钢筋、楼板主钢筋、柱和剪力墙主钢筋、圈梁主钢筋、金属屋面及其构架、进出建筑屋及室内的水暖气电等各类金属管道做总等电位联接，满足电气安全及电磁兼容的需要。7.2.5.3在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。7.2.5.4防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入、电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于17.2.6灾自动报警系统消防泵由设于各处的消防手动按钮启动。喷淋泵由水流指示器启动。消防泵、喷淋泵等消防电力均采用消防控制室集中进行控制(消防联动)和现场控制的二地控制方式。7.3空调及通风1、空调系统本工程居住建筑，均设置双制分体空调器，预留电气插座和室外机搁板，公共配套服务用房或服务网点均预留空调用电容量及配电回路。公共配套服务用房空调建议采用集中空调。各住户空调自行解决，投资不列入本项目。2、通风系统住宅厨房设变压式通风道，预留排烟机安装位置和电气插座。公共配套服务用房除需要机械通风的场所外，其余以自然通风为主，以消除室内余热和通风换气，通风量应满足最小风量或换气次数的要求。对于发热量大，或白天人员集中的场所，设计夜间通风，以子夜的凉风冷却室温，达到节能的目的。7.4安防工程随着现代科学技术的发展，楼宇安全系统已成为住宅小区必不可少的一部分。首先，安防系统为住宅小区创造一个高度安全的环境；其次，安防系统可以大大降低人员管理费用，安防系统是管理人的系统，除其本身可大大降低所需保安人员的数量外，还为人员的有序流动创造了条件。为了对项目进行现代化管理，小区将采用先进的智能化管理系统。住宅每个单元门口设主机和电控锁，门外设开门读卡器，门内设出门开启按钮，对多入口单元增设一台或多台辅机。住宅每户设一部分机带紧急按钮开关。可选定可视或非可视系统，可设置中心管理系统，详细功能可在设备选型订货时由甲方明确。所选用的产品必须具有国家公安部门颁发的生产销售许可证明。7.5电信工程1、邮政设施本项目不新建邮政局，但小区内按合理的服务半径要求，规划邮政信箱。2、电信设施(1)按照规划的发展目标，电信设施设置如下：居住按照55部／百人指标计算；公建按照2部／100平方米(建筑面积)指标计算；公共电话按4.8部／千人指标计算。(2)通信由电信部门200米左右设电信综合机房一处，机房与小区管理用房合建。以上设施能够满足本项目电话装机规模的需要，电信部门可为小区服务内容。3、有线电视小区住宅居民、公建配套用户的有线电视服务由黄冈市广播电视局输送。4、通讯管道布置安置区规划中已考虑到通讯、计算机网络的路由分布，相关服务的供应商和进运营商可沿道路两侧布置的12孔通讯管及6～12孔通讯管道敷设电话、有线电视、计算机网络等线路。5、综合信息管道网络规划要求结合路网规划，建立完善的电信管网及传输体系，使电信部门所及接入点间管道互相联通，形成网络系统。所有信息传输业务所需管孔应全部纳入综合管群，同期设计施工。7.6景观设计7.6.1景观结构项目区以西，东西方向的景观路和南北方向的景观绿化带及一个绿环形成景观骨架。根据建筑物的空间布置情况，场地绿化只能以中部广场绿地为主，并利用各栋周边空间形成片状绿带，对小区进行围合，绿化串联社区，使各个组团有机连接，且每个组团内都设置了组团绿化中心。绿化植物品种配置以乔木、灌木和草坪为主，力求高矮搭配、疏密有致，并注意季相变化，形成层次丰富的绿化空间效果，营造出优美宜人的居住环境7.6.2绿化系统绿化景观组团相互串联组成小区绿化系统，枝状的绿化系统向各个住宅单体发散，形成枝状的绿地渗入到每个单元的宅前屋后，以达到“出门见绿”的目的和生态的人居环境。小区景观设计捕捉和再现的是充满生机活力和生活情趣的空间形态。建筑组群间及组群与组群间空间收放有致，辗转迂回，增加了戏剧性。绿化景观轴将绿化带、活动空间相互交错渗透，为老人、儿童提供安全、舒适的休憩和游戏场所。在树种的选择上，选择有益于人们身心健康的植物和树种，如栽种香樟、女贞、银杏等乔木，这些乔木高大挺拔，摇曳醉人，树荫浓密；栽种桂花、石榴、海棠、腊梅、玉兰等闻香及果浆型灌木，以及绣球花、栀子花、杜鹃、月季等名花异草争奇斗艳。植物颜色随季节变幻，丰盛的景观绿化使小区内四季花木茂盛，美不胜收，同时也能使小区内的噪声降低到最低限度。7.7燃气设计根据城市规划采用天然气管网系统，城市天然气管道输送来的中压天然气经埋地式调压柜调压后送至用户。为了确保供气的可靠性，采用环状管网。工程红线范围内的区内燃气管网设施和住宅内的燃气计量表、表前阀、表尾阀及其配套设施由黄冈市燃气公司统一规划实施。

8节能在项目设计阶段，贯彻节能和节约的原则，广泛使用节能材料和采用节能的设计方案。在建设阶段，业主督促施工单位制订节能和节约资源的具体措施，并监督施工单位在建设过程中对能源和资源的节约利用情况。8.1设计原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中在保证经济实用的前提下，尽量采用先进、可靠的节能新工艺、新艺术、新设备、新材料，已被国家颁布淘汰的高能耗设备将不会被采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以切直率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。8.2消耗资源本项目所消耗的资源有电力、自来水和天然气三种。电力有三相380V动力电和单相220V电二种。动力电主要用于电梯、各种风机、泵、空调机以及其它设备。单相电主要用于照明、小型电器设备（如电视机、冰箱、计算机、消防监控、保安监控系统等）。自来水用于生产、生活、洗手间、绿化及消防等。天然气用于住户厨房用气等。8.3节能措施在项目设计阶段，贯彻节能和节约的原则，广泛使用节能材料和采用节能的设计方案。根据本项目的特点拟采取的主要节能措施有：（1）选用高性能低能耗产品(包括动力机械、照明灯具、炊事炉具等)。（2）合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。（3）建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，以减少通风、空调的能耗。（4）采用节水措施，加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象；采用感应式出水阀装置及节水型设备。（5）在空调主机上可考虑选用技术成熟的蓄热蓄冰系统。加强能耗管理，制订空调、机械送风指标，其中空调房间参数建议取值：夏季23℃～27℃、冬季16℃～20℃、相对湿度取40%～70%。（6）采用楼宇设备自动控制系统，有利于节能。（7）加强宣传教育，在厂区中广泛宣传节能理念，鼓励从日常生活中节约能源。8.3.1建筑节能（1）建筑结合阳台及檐廊设计起到有效遮阳、降温、导风的作用；建筑外墙采用白色饰面，以减少外墙对太阳辐射热的吸收，同时采用新型的建材、空心砖等建筑砌块和墙体材料。（2）建筑外窗选用密封性能良好的彩色塑钢窗并配双层中空玻璃，达到保温、隔热、降低建筑采暖、空调、除湿能耗的目的。（3）屋面节能措施：一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。（4）建筑朝向应尽量采取南北向或接近南北向布局，减少东西朝向房间的比例。住宅的主要房间应避开冬季主导风向并有利于夏季自然通风。（5）充分利用太阳能，本项目具备太阳能集热条件的建筑拟设置太阳能热水系统，太阳能热水系统与建筑工程同步设计、施工、验收和使用。8.3.2给排水节能措施（1）尽量利用市政给水压力直接供水。（2）卫生洁具配件和水池(水箱)的液位控制阀选用优质、可靠的产品。卫生洁具选用节水型。（3）所有加压泵组采用高效节能产品。8.3.3电气节能措施（1）变电所变压器均选用高效率、低能耗产品。（2）本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器。办公室及专用机房采用高效节能荧光灯，既提高了功率参数，又降低了能耗。走廊等公用区域使用的灯具安装光敏传感器并采用独立控制开关。道路照明和景观使用时间控制或光控系统。（3）设置楼宇自动控制系统，对空调、通风、照明及其他用电设备实施控制。8.3.4暖通节能措施采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。

9环境保护为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅对项目建设要进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据本工程根据国家颁布的有关环保法规及黄冈市环保、劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求9.1环境保护法规9.1.1法律、法规1.《中华人民共和国环境保护法》2.《中华人民共和国水污染防治法》3.《中华人民共和国大气污染防治法》4.《中华人民共和国噪声污染防治法》5.1998年国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》6.国务院国发（1996）31号文《国务院关于环境保护若干问题的决定》9.1.2环境保护有关标准1.《环境空气质量标准》(GB3095-1996)2.《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)3.《声环境质量标准》(GB3096-2008)4.《污水综合排放标准》(GB8978-1996)5.《建筑施工场界环境噪声排放限值》（GB12523-2011）9.2项目建设期的污染源分析9.2.1建设期污染源分析主要是建设过程中产生的粉尘、废水、废气、拆迁废弃物以及设备产生的噪声污染。9.2.2建设期采取的防治措施a.粉尘治理施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。（1）天或无降水时，对施工现场易产生扬尘的作业面、道路进行洒水降尘；对进出车辆限速，并在现场出口处修水池或冲洗车轮，以免带出泥沙污染周围环境。进出场路面进行硬化处理。（2）加强粉状物料转运与使用的管理，合理装卸，规范操作，运输散装建材和施工垃圾等应用装用车辆，并进行覆盖。（3）在施工现场四周应按规定修筑防护墙和安装遮挡设施，实行封闭施工。（4）施工现场禁止焚烧能产生有害有毒气体的废气建材与原料，不得使用能耗大污染重的施工机械。b.废水治理对施工污水不得以渗坑、渗井或漫流方式排放，应加强管理、控制，所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅、沉淀池处理后再排入市政排水管网。c.噪声治理（1）对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法；采用距离防护措施，在不影响施工情况下将强噪声设备尽量安排在距居民住宅较远处，同事对相对固定的机械设备尽量入棚操作。（2）在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部采取围挡，对距居民区较近的建筑物外设置移动式隔声屏障，减轻施工噪声对环境及居民的影响。（3）施工场地的施工车辆出入地点应远离声环境敏感点，车辆出入现场时应低速、禁鸣。夜间(22时至次日6时)严禁使用各种产生噪声较大的机械设备。d.固体废弃物治理固体废弃物不得随意丢弃，应分类进行综合利用和妥善处置，领取施工渣土清查耗℃地方回填土地平整。9.3项目建成后的污染源分析及环境措施9.3.1运营时间污染源分析运营期间污染源主要是一些生活污水、废气、生活垃圾的污染。生活污水主要含污染物COD、BOD5、NH3-N、悬浮物等。废气主要是厨房排出的油烟。9.3.2运营期环保措施a.废气治理由于每户废气量小，油烟浓度低，且污染点源分散，不易集中净化处理。项目在厨房内应设计内置排油烟道，产生的油烟经内置式排油烟道引至屋顶排放，对周围环境无不良影响。b.废水治理项目运营期间生活污水通过装用排水管排出室外，通过化粪池达到二级排放标准后与其他废水合并排入市政排水管道；由于设置雨污分流排水系统，这样雨水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响。c.固体废弃物治理固体废弃物主要来源于废弃生活垃圾。采取按指定地点集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。9.4环境影响综合评价本项目涉及土木工程建设，无特殊生产环节，无明显污染工序。项目在开发建设期对周围环境会产生一定程度的影响，在全面落实各项保护措施情况下将污染影响可降至最小程度。项目建成后，要严格控制污染物排放并达到国家相应的标准。项目对环境的不良影响将在国家允许的范围内，将对周围环境影响较小。在开发建设的施工期和项目建成后的耕准。

10劳动安全10.1设计主要依据（1）《中华人民共和国劳动法》（1995年1月1日）（2）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》[劳动部（1996）第3号文]（3）《国务院关于加强防尘防毒工作决定》[国发（1984）97号]劳动安全卫生设计除以上法规外，还须遵守湖北省及黄冈市的有关劳动安全卫生的规定。10.2主要危害因素及措施本工程的主要危害因素可分为两类，其一为自然因素形成的危害和不利影响；一般包括地震、不良地质、暑热、雷击、暴雨等因素；其二为施工过程中产生的危害，包括有害尘毒、火灾爆炸事故、机构伤害、噪声振动、触电事故、坠落及碰撞等各种因素。（1）排涝：在项目沿线设相应的雨水排除系统，以及时排除雨水，避免积水毁坏道路和构建筑物。（2）防雷：本工程施工中的临时建筑，应按三类防雷建筑物设避雷针防直击雷，放散管及风帽按规范要求采取相应的防雷措施，烟囱设避雷针。（3）防不良地质：根据相关资料初步显示，项目四周无影响稳定性的活动断裂带，无不良地质存在。具体待下步地勘工作完成后再仔细研究。（4）防暑：为防范暑热，施工期间应采取以下防暑降温措施：在临时施工房采取自然通风或机构通风等通风换气措施，办公室设空调等。（5）其它：为了防止触电事故并保证检修安全，施工中的设备金属外壳作接零保护；设备设置漏电保护装置。为了防止机械伤害及坠落事故的发生，施工场所梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆，栏杆的高度和强度符合国家劳动保护规定。

11项目建设组织与管理11.1招标依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》（国务院第183次常务会，自2012年2月1日起施行）11.2招标范围对建筑工程、安装工程、工程监理、设备实施招标。11.3招标组织形式上述招标范围，将采取委托具有相关资质的单位组织招标。项目招标工作应在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行。评审工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观、竞争优选和严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。11.4招标方式对上述招标范围采取公开招标的方式。项目招标基本情况，见表11-1。

12投资估算和资金筹措12.1估算范围及依据投资估算范围包括建筑安装工程及配套工程投资、工程建设其他费用、预备费、建设期利息及流动资金。估算时，所有原材料价格、能源价格以及产品价格均按照基准期价格。具体估算依据如下：《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）《湖北省土建工程消耗量定额及统一基价表》(2008)；《湖北省装饰工程消耗量定额及统一基价表》(2008)；可研编制人员掌握的湖北省工程造价信息。12.2投资构成分析12.3工程费用本项目工程费用包括土建工程、设备购置费用，投资为63573.88万元，具体明细见表12-1。12.4工程建设其他费工程建设其他费包括建设管理费、工程监理费、工程勘察设计费环境影响费、工程保险费、其他与工程相关的费用等，共计50687.24万元。具体工程建设其他费用见表12-2。12.5预备费预备费只计算基本预备费。基本预备费按工程费用和工程其他费之和的5%计算，估算为5713.06万元。12.6建设投资本项目建设投资119974.18万元。其中，工程费用63573.88万元，工程建设其他费用50687.24万元，预备费5713.06万元。12.7建设期利息本项目贷款103000.00万元，建设期利息为10119.75万元（利率6.55%）。12.8总投资本项目总投资130093.93万元，其中，建设投资119974.18万元，建设期利息为10119.75万元。12.9资金筹措本项目总投资130093.93万元，其中资本金投资27093.93万元，（20.83%）由建设单位自筹；其余资金申请长期贷款103000万元（79.17%）。12.10土地出让市场价格分析根据黄冈市2012年和2013土地市场成交案例调查，黄石市区域内商住用地在150-300万元/亩之间，土地成交均价为240万元/亩。当前，土地用地越来越紧张，土地的出让价格增幅会越来越快。本次可行性研究报告中，根据谨慎性原则，设定土地出让价格为商业用地240万元/亩。如下表：12.11还本付息计划本项目中，偿债能力指标采用利息备付率和偿债备付率两个指标。利息备付率指可用于还款资金与应付利息的比值。偿债备付率指可用于还款资金与应还本付息额的比值。本项目还款来源土地出让收益，共计142800万元。计算期前3年建设期只付息，不还本。计算期4-10年还本付息，并支付利息。具体见表12-413社会稳定风险分析13.1调查的范围和内容13.1.1风险调查的范围根据《国家发展改革委办公厅关于征求对固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（征求意见稿）意见的通知》（发改办投资[2012]2873号）的规定，社会稳定风险分析工作开展风险调查的范围为“凡项目涉及到利益相关者切身利益、容易引发社会稳定风险的因素，都应纳入调查范围，应当涵盖拟建项目建设和运行可能产生负面影响的范围。”本次社会稳定风险分析对本项目所在地黄冈市城区进行了调查，调查对象包括：项目业主、黄冈市和建设区地方政府干部、黄冈市各职能部门、乡镇干部、项目区域拆迁居民、项目建设周边区域普通群众，本次调查充分听取、收集群众和各利益相关方的意见，包括合理和不合理、现实和潜在的诉求等。13.1.2风险调查的内容1、搜集相近工程资料2、社会环境调查（1）拟建项目环境情况，包括周边自然环境现状和社会环境状况，拟建项目建设实施对当地经济社会发展的影响；（2）周边敏感目标与历史矛盾，包括拟建项目所在地周边与项目有关联的敏感目标、历史矛盾和社会背景；（3）利益相关者的意见和诉求，要特别关注贫困人口、困难家庭等弱势群体的意见和诉求；（4）基层组织态度，包括拟建项目所在地基层政府（区县/市、镇/街道）、相关基层组织（村委会/居委会）、社会团体等的态度；（5）媒体舆论导向，包括媒体对拟建项目建设实施的舆论导向及影响；（6）同类项目风险情况，包括国内同类项目特别是当地项目曾经引发的社会稳定风险及其处