某某地区老年康复中心项目可行性分析论证报告(养老院建设项目)

第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、建设项目概述1、项目名称XX老年康复中心2、建设单位XX区大街街道XX社区居民委员会3、法定代表人xxx4、项目负责人xxx5、建设地址XXXX路北侧，XX青年公园东侧6、建设性质及周期建设性质：新建建设工期：2年7、建设规模及内容本项目规划建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289万平方米，公寓建筑面积11271平方米。8、项目投资及资金筹措方案项目预计运用总资金4884万元。资金来源：建设单位自筹。二、申报单位基本情况本项目由XX市XX区大街街道XX社区居民委员会承建，XX社区位于XX城区西部，庆淄路贯穿南北，XX路横跨东西，交通便利，位置优越，环境优美。现有2786户，8720人（其中农业人口3015人），加上暂住人口，约有14500余人。社区已基本无耕地，居民主要从事二、三产业。在上级各级党委、政府的正确领导下，近几年来，XX社区以经济建设为中心，坚持“三个文明”一起抓，取得了丰硕历成果。2005年以来，先后被评为省、市、区先进单位、XX市经济强村、XX市敬老模范单位、XX市十佳文化社区、XX市市级人口文化俱乐部、XX市文明社区、XX市优秀交通安全村、XX市市级商业示范社区、平安XX建设十佳村居；山东省民主化管理示范村、山东省先进文化社区、山东省未成年人零犯罪社区、山东省文明社区、山东省十大和谐社区。社区党委书记、居委会主任张敬军同志2005年被授予全国劳动模范。XX社区是XX市XX区建设社会主义新农村的示范村。三、申报单位经营和管理状况以经济建设为中心，惠及居民生活。XX社区多年来自我发展，大力招商引资，现已建成近700余亩的XX工业园区，近百家中小企业入园发展，形成了以沙发家具、电子电器、建筑材料、高档地毯的生产基地，不但安置了社区居民就业，而且还招聘了大量的外地务工人员。2007年，XX工业园实现产值6.6亿元，实现利税达3300万元。全社区（村民）人均收入7800元，社区全部村民年年享受粮食补助，为60岁以上村民全部免费加入了城镇医疗保险，村民子女在本社区学校上学、入园均享受补助。社区村民充分享受社区发展的成果。坚持提高居民素质教育，发展文化教育事业。长期以来，社区坚持开展居民素质教育，先后投资120万元，建成了6000余平方米的XX文体广场，修建了阅览室和活动室，并全天对居民开放。树立了十几处大型宣传栏，进行村务、财务、党务、法制、科普等的宣传，定期更换内容。社区组织成立了XX业余五音剧团、老年健身队、交谊舞队和锣鼓队，定期举办活动，每周六晚在XX文体广场放一场电影，放映前加播幻灯片，宣传党的方针、政策、法律、法规、社区民约、计划生育和安全生产等多项法制知识教育。配备了各种体育锻炼器械，设立了200平方米的戏曲大舞台，每年举办3-5次大型戏曲唱周活动。XX文体广场不但是居民学习、娱乐、休闲、锻炼的场地，更是宣传党的方针、政策、教育居民的阵地。2005和4月至2006年7月，社区投资3500万元，建成了高标准、高起点、现代化的XXXX学校，招聘了一流的师资队伍和外籍教师，全部为小班化教学，采取多媒体授课，学生在德、智、体、美、劳等方面全面成长。两年多来，XX学校教学成绩名列XX区第一，与XX六中实行联合办学，成为烟台大学、北京外国语大学、华中科技大学的教学实践基地，成为李阳疯狂英语在XX的培训基地。2006年，社区又投资800万元，建成了XX市一流的XX幼儿园，成为本地区儿童教育的亮点。投资360万元为XX学校建设的XX游泳馆，今年上半年即可投入使用，同时对社会开放。坚持基层组织领导，实行民主管理。长期以来，XX社区党委发挥核心领导作用，坚持务实、廉政、开拓、进取；坚持定期召开党员代表、居（村）民代表联席会议制度，凡是社区的重大事项和各项投资建设，都有联席会议代表讨论通过。联席会议代表充分代表了社区居民的根本利益，代表们参政议政的积极性高涨，形成了广泛的民主气氛。因此，在几年的经济发展和社区各项事业发展中，得到了居民群众的大力支持和拥护。社区党委的正确领导和决策，件件落到实处，得到了居民群众的真心赞许，因而，社区党委的凝聚力越来越强，充分体现了党的核心领导位置。XX社区的经济发展和社会各项事业的发展进入了快车道，社区将坚持科学发展观，按照XX区委、区政府制定的“工业强区、商贸兴区、环境立区”的发展战略，按照建设社会主义新农村的标准条件，认真做好每一项事业，推动全社区经济和社会事业又好又快的发展，把XX社区建成经济繁荣、村民富裕、环境优美、管理体制民主、乡风文明的和谐社会主义新农村。四、申报单位承担类似项目情况加强旧村改造和环境建设。近五年来，XX社区加快旧村改造建设，现已建成36栋住宅楼的XX花园生活区，安排了1200余户居民入住，生活区实现了水、电、路、暖、通讯、有线电视、安全监控等物业管理。配合XX区政府规划，建成占地230的XX公园。投资600万元，建成了3000平方米的XX购物超市、800平方米的XX社区医院和1200平方米的XX农贸市场，配备了物业管理、治安、调解、消防、保卫以及服务中介机构和老年人活动中心等用房。方便了居民生活购物、就医买药等问题，繁荣了社区及周边经济，造福了一方百姓。五、编制单位编制单位：XXXXXX公司单位负责人：xxxx资质等级：xxxxxxxx发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第二节项目概况一、项目建设背景1、XX区及有关经济状况（1）城市资源状况XX区位于XX西部，地理坐标为东经117°41′—117°58′，北纬36°39′—36°54′。东临xx区，南接xx区，西南与xx市接壤，西北与xx毗邻，东北与xx县连界。东距市政府驻地xx20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。总面积263.97平方公里，辖北郊镇、南郊镇、王村镇、萌水镇及丝绸路、青年路、大街、永安4个街道办事处，1个省级经济开发区——XX经济开发区，共200个村委员会，30个居委会。人口31.61万，其中城市人口12.23万，农业人口19.38万。城市建成面积19.7平方公里，是一座古老而又新兴的工商业城市，也是我省重要的纺织工业基地。（2）城市经济发展状况2007年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十七大和省、市、区党代会精神，以科学发展观为指导，按照“一二三四”的总体发展思路，积极转变经济发展方式，高度重视民生民需。结构调整绩效显著，经济活力明显增强，社会事业全面进步，民生状况不断改善，经济社会实现了又好又快发展。①国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，全年实现地区生产总值1636929万元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。其中：第一产业增加值54150万元，增长6.7%；第二产业增加值890093万元，增长12.9%，其中工业增加值838791万元，增长13.4%；第三产业增加值692686万元，增长17.8%。三次产业比例由上年的3.2:55.5:41.3调整为3.3:54.4:42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。人均生产总值51139元，按2007年末汇率折算为7001美元。②重点工程建设进展顺利。全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路两侧河道整治，第八期农业综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建设竣工；38个工业重点项目顺利推进，山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素、山东维尔纺织集团有限公司年产3000吨涤纶毛毯、XX绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯、XX凤阳彩钢板有限公司年产20万吨镀铝锌硅、山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等24个项目投产或部分投产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造、XX永大化工有限公司16万吨氯碱二期工程等项目未完成年度建设计划；14项流通重点项目进展顺利,胜利沙发家具批发市场三期、四期工程、名爵汽4S店、巴黎假日广场、华信大厦已正式运营，陕汽重卡汽车4S店项目进入试营业阶段，凤阳家具城改造项目、康诚丽都、山东谷丰粮食储备库二期工程项目主体建设已完成，XX沙发家具市场东扩工程、紫荆花购物广场CEPA商城项目已开始动工建设。(3)交通条件XX区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港300公里，西距济南国际机场50公里，胶济铁路、济青高速公路和309国道横贯城区，公路通车里程近500公里。境内有309国道、庆淄路、张周路、周长路等多条高等级公路干线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁路穿城而过。XX区距济南机场50公里，距青岛港300公里，对外交通十分便利。(4)基础设施条件城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达23.12平方公里。投资2.7亿元，完成了涉及城市规划、建设、管理等多方面的14项重点工程，完成丝绸路改建工程，完成东部路网排水路灯配套工程，对大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六条小街巷进行治理，认真做好市政设施的维修、维护，确保城市安全度汛。积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造、淦河公园、东部新区路网和三个便民小游园等一批具有突破性的园林绿化工程，全面展现了具有XX特色的园林城市风貌。全年新建绿地35万平方米，升级改造原有绿地15.2万平方米，人均公共绿地面积达到15.4平方米，建成区绿化覆盖率达39.2%，绿地率达33.2%。2、拟建地点——XXXX路北侧，XX青年公园东侧地块状况XXXX路北侧，XX青年公园东侧地块，为集体建设用地，规划用地性质为公益事业用地。该区域规划总用地面积为23325.72平方米（约35亩），宗地西邻XX青年公园，南邻XX路，现状用途为村内厂区用地及居民住宅、营业用地。二、项目提出的理由与过程1、老年公寓是社会发展的需要人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。2、项目提出过程XX区老年康复中心是XX区2008年重点建设项目，是为贯彻党的十七大会议精神，加快社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年人老有所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。三、建设规模与目标定位1、建筑规模本项目为XX区老年康复中心建设项目，拟建1幢5层门诊楼、1幢6层病房楼、1幢6层康复楼、3幢5层公寓楼及1幢2层附属楼，规划用地23325.72平方米（合35亩），总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，建筑密度23.8％，容积率1.224，绿地率65％，停车位350个。2、目标定位随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑：①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区，距城区3公里左右，占地35亩，靠近XX青年公园，内有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等，同时公寓相邻于XX青年公园，内有水库，喜欢钓鱼的老人可尽兴垂钓；康复中心内24小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有服务设施均免费，使老人有如“家”的感觉。四、项目组成及建设内容本项目总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，同时配有道路、停车场、绿化带及室外管线工程等组成。具体组成如下：1、建筑工程本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组成，详见下表：建筑构成一览表表1-1建筑类型幢数房屋层数建筑面积备注门诊楼155600病房楼167600康复楼165076公寓楼356888附属楼123396合计=SUM(ABOVE)7=SUM(ABOVE)285602、道路根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下：生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及搬运家具等车辆通行的要求，路面宽度一般为4～6米；交通型道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为9米，红线宽度不小于16米。4、绿化区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达65%。5、管线工程（1）管线设计康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力和有线电视等管线，全部地下敷设，沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。（2）供电系统本项目规划内设置配电室。且全部供电线路采用直埋方式敷设，采用VV22型电缆引入楼内T接箱分至各相邻楼内。公寓楼用电指标按60W/M2指标计算，公建用电指标按100W/M2指标计算。①总体初步考虑整个康复中心用电容量约为3532KW，可直接由小区内配电室供给。详见公寓、公建用电量表：用电量表表1-2项目建筑面积（㎡）指标小计公寓照明1127160W/㎡676KW公建照明28560100W/㎡2856KW合计=SUM(ABOVE)398313532KW②低压配电系统从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间。每栋楼设低压配电间。整幢楼设有断开标志的电源总开关，再分照明，普通插座和空调等多个分回路，各分回保护断路器均应具有过载保护和短路保护。总开关和分开关应断开相线和中性线，除挂壁式空调电源插座外，其他电源插座均应设置漏电保护装置。③计量公寓每房间设单相10（40）A电度表，楼内的用的公共照明等也单独设表计量。其他公建等亦在规定容量内采用相应的电压等级计量。④照明整个康复中心内绿化环境好，面积大，电气设计应起到画龙点睛的作用。比如：户外照明灯具应选择与环境相协调的外型与光源；绿化小区局部照明，泛光照明与建筑环境设计密切配合等。在生活型道路周围安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装多种庭院灯。照明线路采用电缆直埋敷设，并利用定时钟控制。（3）供热①供热指标：公寓楼293KJ/㎡，公建335KJ/㎡。②供热面积：公寓楼11271平方米，公建17289平方米，总热负荷为9GJ/h。③热源及管道布置：该区热源由已建成的周围管道接入，再设一换热站，采暖外管采用枝状直埋式敷设。（4）给排水系统①给水：由周围现状管线接入康复中心内部，沿道路树状敷设，对其内部进行供水。规划给水管管径DN300。②雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向弱汇入城市污水管网，出口管径d400。③污水：污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线。出口管径d400。（5）电话通讯及宽带网线路采用光缆分别由南面的XX路接入，康复中心内主干线断面为6孔砼块+3孔DN100PVC管。通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。（6）消防与人防规划规划中所有道路宽度、建筑间距等指标都考虑到消防要求，使消防车、消防用具都可以迅速、顺利地到达整幢楼的各个部位。规划沿外围道路按相关设计规范设置消防栓，每个消防栓服务半径60米。人防设施结合住宅内部集中绿地设置在地下，总面积按总建筑面积的2%考虑，共计571平方米。（7）电视及其他电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，并将电视信号通过电视电缆传输至各房间用户。敷设方式与通讯线路相同，两条管线平行敷设。（8）防雷及接地①本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。②建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体。③公建建筑电气安全地型式采用TN-S制，并且公寓楼进行总等电位联接。五、项目建设方案1、设计特点老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当包括以下几点：（1）要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。(3)要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室等容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。2、设计原则（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。3、设计要求(1)项目选址从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址主要从一下几个方面进行考虑：①环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；②交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；③场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；④场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；⑤生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；⑥场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（2）规划设计在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：①住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；②建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；③设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；④基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；⑤设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。(3)单体设计单体设计以多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。(4)色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：一是稳重和谐，但忌过于沉闷；二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。(5)户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在户型设计上也有特别的要求：①保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；②老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；③室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；④所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。六、室内装修设计老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通的住宅装修难以满足他们的需求。对老年人来讲，最重要的不是装修的豪华与美观，而是安全、方便、舒适，很多对于年轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。主要包括以下几点内容：1墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1．8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污；不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平面上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室一般应安装楼梯，且在老年人必须使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。2、厨卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使用的厨房操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。3、安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设计时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选择，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生间、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4-6cm，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。4、门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并根据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(宽×高×深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。5、电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-1200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。6、照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方(门厅、走廊、卧室的出入口、有高差处)应安置辅助灯(脚灯)。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3：1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1：2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。7、色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60％的人视觉产生黄变化，70岁时达到84％。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。(1)彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。(2)明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。(3)色相：①黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；②蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；③绿色将变为暗绿色。在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。七、主要技术经济指标1、财务内部收益率（FIRR）=12.79%2、财务净现值（FNPV）=1160万元3、年利润＝636万元4、开发成本利润=13％5、年利润率=29%

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、中国老年公寓住宅的需求与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。1、中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。2、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。5、老年公寓的发展空间据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。二、发展前景分析1、市场发展趋势(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。(4)建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。２、产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：（1）规模化随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；（2）郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；（3）建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；（4）功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。（5）科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。（6）社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。3、消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。

在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。三、中国老年公寓的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。1、地点的选择依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的模式国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。3、设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。4、规模与档次从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。5、老年公寓的性质依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。第二节产业政策分析为贯彻落实2005年全国民政工作会议精神，加快推进社会福利社会化进程，促进老年社会福利事业的发展，民政部决定在全国城市开展养老服务社会化示范活动。一、指导思想开展养老服务社会化示范活动，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实“以人为本”的科学发展观，以满足人民群众日益增长的养老服务需求为出发点，以保障城市“三无对象”和低保对象等困难老年人为重点，发展老年福利服务事业，推进社会福利社会化，进一步提高人民群众的生活水平和生活质量，维护社会公平，促进经济与社会的协调发展，为构建社会主义和谐社会而努力。二、基本方式开展养老服务社会化示范活动，要在各级政府的统一领导下，采取两种基本方式：一是以城市市辖区和县级市为单位，先试点，后推广；二是以大中城市举办的各类养老机构为单位，开展示范活动。民政部制订示范活动的基本标准，各地结合自身实际情况制订具体标准。要通过示范活动，争先创优，树立具有榜样和示范作用的先进典型，探索建立养老服务社会化体系的思路和途径，充分发挥典型引路、以点带面的作用，全面推进社会福利社会化进程。三、基本标准1．政府高度重视。地方政府制定老年福利服务事业发展规划，纳入当地经济和社会发展计划；《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19号）得到很好的贯彻落实，制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2．养老服务保障。“三无对象”和低保对象老年人的基本生活和养老服务得到较好的保障；将发展老年福利服务的资金列入财政预算，并对社会力量兴办的老年福利服务机构给予政策和资金的扶持。3．养老形式多样。建立以国家、集体投入为主导，以社会力量投入为新的增长点，以居家养老为基础，以社区老年福利服务为依托，以老年福利服务机构为骨干的老年福利服务体系，为老年人提供生活照料服务。4．服务网络健全。街道和社区建有一大批小型分散、方便适用的老年福利服务设施，“星光老年之家”的作用得到有效发挥，建立社区养老服务网络，为广大老年人提供生活照料、文化娱乐、康复医疗、体育健身等多方面的服务，老年人的满意率为90％以上。

5．社会力量支持。企事业单位、社会团体、个人等社会力量积极兴办老年福利服务事业；辖区现有老年服务设施和卫生、体育、文化等设施向社会开放，为老年人提供优惠服务；培育和发展社会服务团体和社会性中介组织，积极发挥其为老年人服务的作用，形成关注和支持养老服务社会化的良好氛围。6．群众广泛参与。大力提倡社会互助，发展和壮大志愿者服务队伍，实现志愿者服务活动的经常化、制度化；老年人协会等群众性组织开展形式多样的活动，精神文化生活丰富多彩。7．服务队伍爱岗敬业。建立一支具有奉献精神和专业化水平较高的养老服务队伍；要按照《养老护理员国家职业标准》的要求，有针对性地开展专业技能培训，做到持证上岗，不断加强养老服务队伍的知识化和专业化建设，并引进专业的社会工作者。8．养老机构优质高效。养老机构建筑设计符合国家标准，设施设备完善，管理规范、服务优质，实现由福利型向福利经营型、封闭型向开放型、供养型向供养康复型的转变，维护和保障服务对象的合法权益。职工对领导班子的满意率为90%以上，入住老年人的满意率为95%以上。四、指导原则1．以民为本，为民解困。开展示范活动要坚持“以民为本、为民解困”的宗旨，以不断满足老年人尤其是“三无对象”和低保对象等老年人的福利服务需求、提高人民群众生活质量和文明程度为出发点和落脚点，体现社会福利维护民利、解决民生、落实民权的本质要求。2．形式多样、服务优先。开展示范活动必须坚持社会化的发展方向，倡导多种形式养老，开展多样化服务，大力推进老年福利服务事业投资主体多元化、服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化。3．突出重点，注重实效。开展示范活动的重点是发展政府主导、社会力量广泛参与的多种养老服务形式，工作基础在社区。要以示范活动为契机，从养老服务的基础工作抓起，从薄弱环节抓起，解决老年人最需要、最迫切的实际问题，求真务实，力戒形式主义。4．因地制宜，勇于创新。坚持解放思想，大胆实践，结合本地实际，创造性地开展工作，利用多种途径、多种形式发展老年福利服务事业，形成各具特色的示范典型。五、基本要求1．高度重视，加强领导。被确定为试点单位的地方政府要高度重视，切实加强领导，统筹规划，周密部署，扎实有效地开展养老服务社会化示范活动。2．积极指导，精心组织。各级民政部门要加强指导，认真组织试点和示范活动的实施，切实做好养老服务社会化示范活动的组织协调工作，确保示范活动有声有色地开展。民政部将对工作出色，开展示范活动成效显著的单位给予表彰和奖励。3．确定试点，启动示范。开展养老服务社会化示范活动，今年的重点是确定试点单位，启动示范活动。要选择领导重视且工作基础较好的不同类型的城市市辖区和县级市以及大中城市的养老机构开展试点和示范。民政部将在全国选择若干单位开展试点和示范活动；省级民政部门也要有计划地确定一批单位开展试点和示范活动，并将名单于今年5月底前报民政部社会福利和社会事务司。4．总结经验，以点带面。要认真总结开展养老服务社会化示范活动的试点经验，由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。第三节行业准入分析一、行业准入制度概念市场准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定历史阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益的需要而逐步建立和完善的。市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。二、老年公寓的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。

目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。因此本项目的建设不违被国家的相关政策，且能够解决老年人的“老有所养”这一问题。

第三章资源开发及综合利用分析本项目不属于资源开发类项目，且项目建设中不需要占用重要资源，故本报告只对建筑工程中涉及的能源利用情况进行分析。资源消耗快速增长，是工业化、城镇化加快发展阶段的特点之一。我国城市建设和使用所消耗的资源数量较大。据测算，城市建设用钢占全国用钢总量的20％，水泥用量占全国总用量的17．6％，用地面积占全国城市建成区用地总面积的30％；住宅用水占全国城市水资源消耗的32％，住宅建设能耗占全国总能耗的30％，单位建筑面积能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍。目前全国城乡房屋建筑面积近44l亿平方米，全国仅有1％的既有建筑和5％的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。每年城乡新建建筑竣工面积约15至17亿平方米，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。如果延续目前的建筑能耗状况，建筑能耗将达到全国总能耗的45％以上。因此，必须坚持发展中小套型住房，大力推进建筑节能、节水、节地、节材等工作。一、按照《民用建筑节能管理规定》，本项目采用国家鼓励发展下列建筑节能技术（产品）：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热、供气；4、供热采暖采用单户控制形式；5、设置太阳能上下水管井；6、建筑照明节能技术与产品。二、垃圾处理大力推广城市生活垃圾焚烧发电、堆肥等综合利用技术；推广建筑垃圾的重复使用、再生利用和无害化利用。本项目在小区内设置垃圾回收站，对垃圾进行统一处理，积极推进城市生活垃圾的综合处理，最大限度实现资源化。

第四章老年公寓发展现状分析一、全国老年公寓发展现状分析老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。1、老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2、老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、老年公寓的价位偏高有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。二、老年公寓发展目标1、制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。2、大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。3、要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。4．建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。5．建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。三、XX区老年公寓的前景分析建立适合我国国情的老年公寓不仅是人口老龄化发展的必然趋势，而且是加强社会保障工作的客观要求。从我区的日前的调查情况看，多数老年人是赞成和欢迎建立老年公寓的，其态度是积极的，明确的。我国各大中城市老年公寓发展的实践证明，兴办老年公寓确实减轻了家庭养老压力，弥补了家庭养老功能弱化的欠缺，缓解了空巢家庭、独生子女家庭照顾老人的困难，消除了中青年夫妇的后顾之忧，起到了家庭养老所不能起到的作用。同时为下岗待业人员，提供了就业机会，有利于安定团结和两个文明建设的发展，有利于加强社会保障工作。老年公寓不失为解决老年人社会化养老的有效途径和最佳选择之一，是社会化养老的主要方向。1、党和政府及国家有关部门提供的有关政策，为兴建老年公寓创造了有利条件。《中华人民共和国老年人权益保护法》明确规定：“国家鼓励、支持社会组织或个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。省、市有关部门对有福利性质的老年公寓、老年活动中心等设施规定了税收优惠政策。中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和民政部“星光计划”都对发展老年服务和加快社区服务设施建设提出了具体意见。2、城区内有相当一部分老年人愿意入住，为老年公寓发展奠定了坚实基础。我区现有60岁以上老年人5万多人，多数住在城区，可目前全区老年公寓及托老所的床位总数不足1000个，远远不能满足老年人日益增长的需求。3、有固定收入的离退休人员队伍的扩大，为老年人入住公寓提供了经济保证。我区城区内老年人中原来有职业的占老年人总数的70%以上，这部分人离退休后多数领有养老金，其中有一些离退休干部收入较高，且夫妻双方都有收入，他们希望自己的晚年有多彩的社会生活、丰富的文化生活、健康的日常生活、充实的精神生活，而这些需求是家庭难以满足的。新型老年公寓正是为具有一定经济承受能力的老年人提供的比较理想的实现自我价值、幸福欢度晚年的社会养老机构，他们的多种需求可以在老年公寓得以满足。4、老年人空巢家庭很多，为兴建老年公寓提供了动力。随着社会的变革和时代的进步，家庭的亲和力、凝聚力和归宿感都有所弱化，子女成家后，多数都和父母分开居住，老人们独自生活在自己的居室内，缺乏必要的生活空间，孤独寂寞，难以度日。一旦独居老人突然患病需要急诊，难以及时救治和护理。特别是有的子女工作居住在外地，致使个别独居老人病死家中数日无人知晓的现象时有发生。这些情况造成了子女工作时对家人不放心，担心家中老人突然发病或摔伤、烫伤、烧伤等意外情况发生，这些严重的心理负担影响了子女的工作学习和进步。老年公寓可以将原