广东高档地产标杆大盘经典营销策划方案领导力“鱼体系”

xx高级策划经理xx领道·xx——xx领导力法则的感悟什么叫最佳策划项目？问1，2003年始举办最佳策划项目已有7年整品牌发展商抗鼎之作？市场影响力第一？年度销冠？价格第一？实收应收第一？NO！我们认为，要有策划之道春天是不是好盘？问2xx品牌发展商片区规模第一独家代理全年三冠王应收实收第一YES！是好盘，是大盘，但更是难度盘因为我们大盘专家，所以我们更能洞察xx领袖大盘在特定背景下难点1大盘做号召力但区域不乏竞争者，如何突围市场竞争，垄断片区50%的消化量大盘做影响力，做的就是区域市场信心2如何做到市场信心提振!如何卖好拼合户型!如何价格越站越稳!如何持续提升价格!但政策调控严厉，拼合户型销售遭遇“限购”解决问题的关键在于能否整合并重构核心价值，突出项目核心优势解密春天——领导力“鱼体系”品牌力法则竞争力法则精神力法则领导力法则控制力法则春天观点：营销已进入消费品牌年代,与卖点强销说BYE-BYE品牌力法则1还记得现代城·梦想家园天悦龙庭空中廊院阳光棕榈园入户花园不好炊意思密，卖锐点诉株求年寸代已肢经过机去！品牌驼营销药新元民年时垄代来此临！说一厕则小剂故事竖：在天迫麓，协曾与腿客户仆A老穗板（计开X伶7，群用万尺宝龙像，穿舟骚包五的G风UC暮CI尚，买点红树泥西岸滤、天阅麓）谅对话问：微您一偏直是扯实业初家，售之前疗从事怕猪肉见经营南事业拐，为毒何热谅衷奢响侈品答：增标签吼，做外实业唱也要判和客屈人合愉作，此如何勉使客赖人放膏心，晕标签晓给予区对方今信心关键涌词：症品牌康、标龙签、麻身份使用捡价值姻一样社会执认同强价值捉不一照样奔驰夏利正如圣：LV不是稀皮的阳，漆星皮包读包都后价值努万元品牌锯消费盟年代跪已到候来启示袜：Un刑it厘o咐f旦me垦as兄ur僚e如何伍利用革xx透品牌筋力，洁如何绵在众未多地伍产明娘星中朋脱颖域而出巴？万科中海金地星河卓越xxxx懂相对捞万科典、中裙海、抚金地赶等全清国上冲市公屡司而拾言，滚品牌里相对圣弱小但范备围割已裂：衬把品接牌按勺领域孕纬度想细分御（品明牌：馅豪宅瓦品牌闭、中指产品迈牌、挠大众穿品牌替等）品牌思割裂虽法则xx豪宅雨专家xx抹系项目砖入市沫期，季成功滤用豪棚宅品贯牌力疲翘动次市场竞争杠力法则2春天责观点统：营宁销进丑入“辅抢片架区、击抢版仆块”妨年代福田罗湖龙坂南山龙岗惠州布吉观澜西乡罗湖姑&福绵田C逐BD溪=香铅馍馍差，人锐人想很咬一爬口怎样婶精准坏抓住鹊有效崭客群风？xx访要干剑的事营销疤费用冬仅1堤00呢0万霜，实痰现别邪人3或00芦0万职效果答！核心嘉点：弦精准重锁定碰目标元客群寒！年收充入4耐倍购扰买力幸的客塌群分励析模烛型20万以下20-50万50-100万100-200万大于200万年收入金字塔分布4倍启购买蛋力对耐应物道业10墓00贸万以煤上：拐xx取山、鄙天簏臣、观喇澜大呢宅60板0万旬左右丙：后捞海湾篮、红膛树湾娇、华译侨城30镜0万葬左右好：空洪白市廊场10职0万橡左右捷：龙计岗、委布吉和、原受二拓50铁万左突右：泥惠州谈、东挠莞锁定橡这群床年收汁入5据0-环10身0万惯，总款价3斤00嘉万目骂标客艳群伏输理则并排寄列特东点1急23靠45定义蛇客群旱——级心中害有春抗天的坏人根据办客群耻特性朋进行照针对养性出枕牌精神钥力法则3春天景观点凑：大盘盘运扣营的焰策略埋，必垃须洞猛见人廊性之解根本赏，做鼓生活食精神合之号宽召。分享丸LV敏旅行葛哲学叼的小灾短片传递完信息旅行京的意许义，斯就是座探索醒人生桶的意便义我，注就是岸旅行启示1、姥精神爸力不毯一定饮要很选高深捆，但裙一定灿与心元靠得删很近需。以人垃为本望的精后神力锁，简痰单明泛了，居印象痛深刻迟、亲忍切、遮传递忍，直烤击人壶心2、览竞争喉诉求现产品征为下乱，精冒神力扶为上解！地产勒一项桥目小猴短片徐《何扯为幸敢福w磨on丑de虏rf足ul吩li变fe碑》传递幸福未，就睬在心傲里xx喘观点营销衣本源我做“练人性存精神小根本粪”营销船是引掘领需其求，缺而非姓贴现卫需求精神后海怒精神泼是国坛际化击，龙欲坂精误神就祥是新柄希望拍、新和未来恭，C辉BD而精神枯领地素，更兰是一养种新耽生活筒可能xx援要做河的是我就假是区泳域精吓神我就副是片叮区信逆心我就屯是深蚁圳未概来精祖神主广碍告语中国铁人“摊未来房诚会更的好”摘“明时天会但更好剑”的边美好直祝愿党，锁鞭定精申神力翁“未棒来”“有呀春天鹊有未抵来”牛两重束含义1、图片区房诚现状连暂不趟完善冠，但得未来迎是积阀极的占、有它未来椅的2、彼对应侮置业若者，泊也许缴现在巾不是撇一方葛巨头青，但稻未来渔一定热是更臂好的抓住剂精神它力“春天乐=未棋来”龙坂惯物业珠卖出租福田尽价10000150002000025000●●●●1400018000220002600009年6月10年5月10年12月10年1月线上声广告哭，坚营持宣里传“疫春天嫌”和晌“未知来”善价值同时举，高甜铁2旬01轰1即草将开威通，矩关于交高铁物表现宾的精句神力求如何涨实现丸？单个岭户外旗影响烈力—寇—项目锅组整茅理小羽短片傍：高场铁精记神力步——习与世劣界在灿一起载体笑：微淡电影右、小轻短片辨等新饺渠道引领环力法则4春天馋观点岩：领浓导即鉴为引鬼领、阿带领1、颗万科精——怕密集虾型可名复制介低成腐本活摧动如何估引领参，首港先洞桥察一墨线明书星们梅起势泼营销烘动作2、泪星河胞——始出大花招，姨打明葛星牌报、用暮大腕3、忘卓越革——惩“奢传侈营婚销”抄送钻触石、节送包正包、忧送旅粱游xx俗如何心出招栋？营销速经费温有限范，无材大招所经费盘点沫20似10声年地监产营己销关塔键词涛，皆厦属x纱x开泡创地产逗音乐贺季一口很价送车冈位4D魂沙盘新中翅心有未疯来让历椅史告肝诉未耳来控制亩力法则5春天翻观点解：我驳们需顽要的耐是“鞭降龙盐18概掌”名和“饺独孤塞九剑终”，联不要砖“降琴龙3绿6掌镰”和殃“独誓孤十虾剑”前！xx现20趟10饶年是大游走娱在政霜策刀施尖上织的项例目，泳20砌11患年政刊策即着将更艰加严丙控，筛我们暂要更斑成熟腔掌控1推售聚控制忽：Q顾A法刘则控制岸力线上忍大把哪钱砸外部发环境娱与xx一致入市筐为政农策消茄化后企最佳坦时机经验历主义闹推售看：分前区—挡—分变栋—境—分膜腿看一摇个案脏例：府*联靠操作腹热点他项目午——设中央心原著1、把好炕卖得乌都买格了，绳不好疮卖得额留下陪了中原向首创膏分腿康模式卖，×叹联“骗东施恢效颦命”后夏的成逐绩2、便宜隶的都童买了森，贵翁的得配留下丘了有必裕要升讲级“剧分腿状推售本”至使QA早推售突法则第一辱步：爷找核清心问渐题（葡Q）希望销通过标推售裤解决克的难妻点是惰啥第二见步：尼解决视问题织（A柄）针对降难点钩问题盾，以发小搭光大，居大小佛统吃案例萌：x纳x完勾美推塑售曲日线A：联解决胖方式尸：“朴大+博小”耕分腿祥加推双，以纺88史平小科户型哗带人哈气促法进大最户型稀客户铸成交Q：忙推售仔前难料点：牵14茅0平定拼合偷户型14棋014检014不012肿012钞012分08989751401401401201201208989757月31日推出31套8月15日推出155套7月24日推出31套14穗016陕05月22日推出403套单位12塞08916泼014丧0891208月29日推出93套9月11日推出93套2定价溉控制劝：五靠纬定照价法朴则传统莲定价酱方法从市场的角度出发，能为市场接受；但未引入“目标”“客户”两者因素，因此尚不完善竞争者产客户竞争者价格价格竞争者价值成本竞争导向定价法客户的意志难以把握。顾客价值价格成本产品客户导向定价法成本难以确定；缺乏市场比较性。产品成本价格价值顾客成本加成定价法特点流程方法中原蜓常用寄定价考方法躁—“页四维他定价说法”中原为建议准客户指导营销岗目标指村导市场静态比准市场走势指导春天肾首创去：五瓦纬定束价法这——淡5方惑面思脖考纬谜度年度摇回款疏计划54321客户驳盘点胡及拓湾展竞争锋盘点价格凳目标葡参考政策就分析均价齿制定定价策略静态比较法市场背景市场墙表现捐分析片区菌竞争决分析二手馋楼价践位分替析客户匪分析政策顺分析销售丸速度桌自身域需要潜在颗供应报价园区间提价年度弦资金款回款柔计划客户呈梳理定价勇策略卵报告该框价小结纽奉：领确导力如“鱼幕体系愤”锄成功触引爆斑，成张就标角杆大刮盘、炭领袖码大盘品牌依力法划则竞争责力法馆则精神纲力法李则领导冤力法捏则控制次力法产则领导休力法贝则“性鱼体细系”赴助择力昼——勤20武10卵年获建奖无宪数一季袖度销删冠上半席年销明冠20槐10各年度演销冠13消年深勒圳中冷原，杨第一司次同熟时荣寨获销景售套塑数、亲销售籍面积荡、销购售金跳额三冻冠王伶的代脚理项鬼目更是姜代表俭深圳叮，走列出深翼圳项禽目！塑全国准来深挽客户伪必看奏项目领导庄者指晶数—概—全泄线代泽替中则信红代树湾发、公杰园大蜂地，哗成为阳市场符新领倍导者15塑00厨0批格蓄客翁到访33匆亿元雹销售满总额10攀0万援人市歪场关春注度实现悬深圳浆首个宏个盘服占比架全市喉总成构交5忽%的菊项目主，成膊