房地产开发成本控制与建设项目成本管理精讲

xx成本管理与房地产开发成本控制2010年10月

讲师背景介绍：

高级工程师；一级建造师；原重庆xx地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

关键词：成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制内容

xx的成本管理

房地产开发的成本控制内容

xx的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊xx成本管理的范围

xx成本责任部门xx成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部

xx目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本准确米预测包编制梯目标眉成本坝的作否用提前晴锁定姐投资合理厦确定汉销售吃价格预测役投资娘效益特别含在房伙屋预勾售阶诉段，笨准确去测算脸成本援，预唤售价终格确晨定以咐后，功控制颤好成疑本才库能保笨证利仁润的等实现低。目标夜成本俱管理翻的阶拖段土地望投资廉论证愉阶段目标粘成本(土地晋版)项目至启动寄阶段目标筑成本(启动扭版)方案屯设计属阶段目标爹成本(方案皆版)初步图设计年阶段目标戏成本(执行弦版)工程犹实施笔阶段目标钓成本(调整哪版)竣工絮阶段项目珠竣工魔成本土地叶投资慌论证言阶段责任羡部门工作叼成果发展例部项目遥定位提供惊周边躲配套提供洒土地然信息地区天总经威理研发小部造价哭采购膨部主持恒、确不定项目鼠预案目标拴成本绸测算通过满足独拿地昨成本胀要求未通叫过审定存档项目涌启动御阶段项目耐团队确定名产品右定位鸣和销游售价钉格、四销售胶进度研发低部根据胶规划揉条件忆和渴市场细定位也进行溪预案思的调痒整或专重新她考虑偿方案得（产片品业蕉态、汽标准鞠）造价贵采购双部项目买目标暴成本允测算计划骆财务傻部根据悠售价傲、销蜜售进站度、毒成本酷测算笑、进属行财败务指赔标计弹算方案患设计骡阶段研发勒部提供荡方案递设计透图提供什方案渔技术颠指标提供竞产品趣建造洋标准造价个采购以部目标拐成本萄测算坏提出冲方案临优化抽建议互动计划灶财务逢部财务总指标猴计算初步隶设计辽阶段工程加部提供廊现场碎布置究方案提供燥施工存用水坑电以序及甲眯方临状设设划置方颈案初步余施工极方案羽及土筒石方巷平衡踏对比提供客初步择设计持图提供精产品骡建造子标准基础惠方案马对比造价肉采购软部目标护成本杏分解进行至成本多敏感轧性分费析编制靠合约型规划研发链部计划佣财务我部财务笔指标需计算合约庙规划牵的目资的：将各哄费项滨成本比分解策成未析来可嫂执行凳的合哄同随项浆目进阁展，满合约劣规划云逐步抄变成喇真实升的合炭同工程压实施误阶段工程匙部现场美签证冻、技杀术核选定的炼现场邪控制唇、工片程质稼量和雾进度被的管适控、杨编制女进度糊计划提供宅施工枯图设计核变更卫的控针制、疑专项料工程站的优柏化造价侄采购币部签证只变更服的费劝用审馋核、抚专项狐工程举的成悠本分坑析、气动态作成本彼的跟迎踪和苏回顾妄、成苍本调葵整研发丈部计划爪财务买部财务飞指标怪的动雹态跟犬进资金易计划税审核互动动态凯成本洪的组宿成动态乐成本赌=已蛛结算巴合同悉成本劳+未雾结算蓄合同芒成本+非鸭合同己性成性本+替待发梨生成挺本动态购成本待发肤生成遭本待发凑生费赢用未签越约合减同估亮价已发摘生成煤本非合阶同性什成本合同滨性成猜本已结岛算合追同成盖本未结抗算合幅同成关本合同逐金额结算朴调整(含签脆证变宜更)合同呈金额预估押结算僵调整(含预散估签树证变剂更)工程欺竣工朋阶段工程悬部审核的工程易竣工骆资料对合单同相吗关条杂款进宣行评土估对供扇应商焰进行亡相关枣履约榆评估设计把总结造价笋采购赛部与供滚应商痕进行覆竣工镇结算赔（含然材料样供应签结算跃）编制稳竣工占成本游并与慢目标本（灾执行笨版）环比较研发趴部计划刺财务宵部财务边决算核算垄最终哪的财产务指牛标xx景观突装饰锈工程凤成本笑管理景观热工程秒成本带管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观膨工程闸成本搏构成场地最整治瓶费苗木互栽植冰费苗木忍保活照养护愧管理狸费景观巴效果耀调整痕增加懂费苗木满价xx景观绿年化指思标参塔考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工矩程成馆本管论理措明施景观允工程烧分不穴同设妹计阶筑段成隐本控妻制乔木莫或贵谱重苗侮木部翅分由束甲供景观放效果扔过程愧控制西控制迹移栽端等造寄成的汤损失建立枣苗木面基地模或自核己的而苗圃稼积累挪苗木括资源严格靠管理咏现场喘收方麻结算xx控制景育观的穴方法乔木隙、灌纲木种被在那赌里楼宇行道艳树道路灌木乔木公共忙部分卡装饰营工程倚成本泡管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共争装饰制工程跪成本坛管理蜡措施装饰位工程坛分不顿同设央计阶注段成矩本控棵制主要佩装饰草面层叔材料坛部分队由甲组供装饰停工程皇效果福过程售控制楼避免钩返工诵等造污成损旋失严格民管理寒现场曲收方胶结算材料来设备波采购票管理忠原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方封供应奋材料殊设备应的目技的集约钱方式详规模歪采购织有利眼于市孝场竞评争降妹低材榨料设就备的脸造价衡和采拥购成桨本可以摧有效催控制书主要暮材料健设备欧的质率量xx体验区届样板唱房成东本管弓理样板白房的旷成本葵范围样板扮房成林本包咸括：样板侧房建颤造费束、样激板房息装饰斗工程源费、闲样板漏房家帮具及里样板完房小钩品摆旦设影响窃样板局房成扛本的拔主要勾因素1）、如样板阴房装骡饰风凉格定宋位2）、袄样板叮房装棒饰材键料标币准3）、渣样板部房风愁格影域响样诊板房至家具罢小品弱风格日和造槽价控制盗样板豪房成劳本的乐措施1）、评样板仪房装刮饰成锄本原轮则应租该控楼制在晨目标缎成本痛执行测版的钳分解译测算叉控制碰范围对内2）、养确定罢合适谢的样挣板房警装饰市风格业以控埋制装靠饰成泪本和练家具衬小品需成本3）、盐控制删主要记装饰李材料跃标准纷，好摔材料王用在真关键伞部位4）、表耐用选品回扣收和吃周转天使用xx体验区闭样板且景观婆成本找管理样板形区景支观成滔本的萍范围样板遗区景桑观成屋本包脉括：样板颤景观探乔木至、灌惠木、忠草坪枪、小些品、聚水体锹、便陷道、敏挡墙绞、护借栏等卵，同租时还像包括求配套馆的休赤息用窑家具拐。影响赏样板亭区景荐观成津本的懂因素1）、鸽样板堤区景衫观设窝计定境位2）、付样板题区景鉴观乔洋木、饱灌木番、草艇坪的很比例站不按酱常规程比例妈，如筹何达椒到效编果和顾成本斩的统弹一3）、早样板陡区景郊观树闪木定天位高地名贵绳树种貌多于翠常规渣配置4）、呈样板检区景昏观水蝇体不侍按常脏规设阳置，疲高于扎项目障配置搏平均约标准5）、地样板闹区景梳观小胀品不易按常永规设闸置，变高于屠项目肚配置跃平均枯标准控制苏样板鉴区景衔观成妙本的炒措施1）、死样板翼区景枣观成熟本原渔则应熊该控俩制在栽目标时成本蒸执行苍版的观分解鱼测算辜控制置范围厉内2）、戚合理鼠搭配鱼样板临区景户观乔愈木、亲灌木凝、草况坪的待比例肿和效跨果，奖控制充名贵后苗木须的数油量和珠效果3）、腥样板执区景谷观突顺破目暴标成朴本要饮有补酸救措砍施，葡如控肥制项质目总橡体景撑观成盈本，距样板章区景娇观苗武木移岛栽等房地脱产开辈发的亦成本齐控制内容xx的成室本管住理房地矛产主叼要成爬本费井项构呼成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目阀制成街本管叶理组串织形兄式营销与部成本喉管理蒜部工程悬管理结部设计蚁研发辽部计划康财务踩部公司田总经像理研发帖专员项目幕负责肾人项目惑研发恢经理项目科工程万经理项目朽成本报经理项目学营销卫经理项目刃财务匹经理专业溉工程裹师成本艺专员营销罚顾问财务扔专员房地蒸产开弃发的达投资立控制竣工俱验收试派运嫁行采宴购施疮工设怪计勘疤察可行踢性研争究项目闲建议鸣书房地充产建灭设投两资阶厘段划春分建磨设笛工杰程秀项谷目秆的独阶吐段启动堂阶段规划遍阶段实施泰阶段收尾娱阶段房地吴产投嚼资比千例阶捉段划核分建设腿安装浅完成投使痒入用投资可行贿性研棕究投资合发裳同包决立介策项10抢0%勘察值设计施工播采购竣工游验收房地居产开厕发的玩投资崇控制贿要点投资区测算粪过程黄的控令制分央为：·投资停论证朴阶段纯测算·设计雨阶段斑测算执行炒过程绝的控盈制主背要是售施工暂控制投资煤控制柴包括分投资幸测算映过程诉的控终制和沟执行逮过程厦的控往制土地膝投资独论证·根据隙提供血的土截地信绑息，捆确定仁拟取贞得地勿块的纠项目窃定位·结合怜市场趴需求淋对不火同业碍态使糠用功碍能建腿筑面性积的姑合理秩配置·结合戏周边改环境旷、相卫邻项泼目售哨价、绪市场谁需求材等情颗况论君证项目芬投资汪可行新性·参考挑类似密业态迫工程劲项目喇历史责经验兴数据衰编制浇投资秧估算投资燥论证赖阶段方案斩设计鹅（概亦念设嫩计）初步率设计序（扩交初设抖计）施工洪图设纽奉计工程链设计末阶段投资贝决策拐至初现步设麦计阶掘段，浪通过芬对设晓计方稻案的炉比较凶，本约阶段绢投资口控制音的效糠果约为75谦%～80黑%，控存制投里资的堪阻力素最小饥，控题制投铲资需沫要的仿成本替最低深化快设计汉至施诊工图想设计绸阶段休，通咏过对甲建筑用标准宁的比妈较，逗本阶忠段投壮资控脉制的务效果约为15贷%～20幕%施工贷图设内计结邮束至阿施工强阶段当（实棕施阶饼段）面，通远过对狼施工避方案呀的比骄较，窄本阶薯段投紫资控样制效庆果约为5%以内，控旱制投休资阻绕力较局大，暑控制怠成本硬较高设计揭阶段西投资皱控制榜效果概念设计施工/安装使用控制方的效秧果控制炒的阻窄力控制迈的成锤本主要控制价值波区方案台设计惭控制均要点在容搁积率桂指标络控制驱面积销，结虎合市躲场需估求对得不同敢业态非建筑票面积若的合亡理配拳置，建多挂少高付层、内建多粪少多神层、花建多种少商段业、钞建多平少别灰墅、腊建多秧少花仔园洋庆房；配置移那些冻基础停设施障和配叠套设称施，遥获得居最大昆销售址额和记高额炭利润画。方案脚设计浩控制陵要点对业禾态和撤户型吼的多丝式方案乓设计梢，通勤过比动较确举定单亿体平每面和纵户型泡；通渡过对魂建筑挺面积泳、套湿内面房诚积、距公摊兽面积解的比府例测趋算，普确定誓最合脑理户稠型和闪户型盗搭配艺从而羞获得评最大鸡得房定率和盲销售界面积。对各辛方案志合理谣搭配蹲主要呜建筑饭和配柴套设蜻施、惩车库积、景彼观绿鱼化面甚积，若景观拌绿化泰面积彻、区槐内配杂套道毕路管藏网等圾，并笨进行音土地移成本酿、配婶置标交准和礼建造吊成本帽的造革价比献较，疯对各惩方案妇的建缺设工劈燕期、息销售斤速度价、销催售价央格和概资金海成本往的比遭较，舌编制投资糟估算。方案义设计死控制尘要点初步赏设计吐（扩钞初设丸计）稼阶段灯控制相要点限额预设计确定和限额蠢设计润控制取指标限额伙设计关是按敬照批奖准的番设计坏任务却书及纪投资心估算冲控制饺初步启设计粉，对能设计择规模泉、设帜计标误准、跟工程酿数量率和预保算指罢标等渣各方蒜面的摩控制悔，凡半是能录进行过定量懒综合仓的设神计内货容，植均要驼通过惹计算店确定神，要厦充分驶考虑场施工足的可护能性苦和经绕济性枪。初步右设计添（扩车初设直计）尿阶段侵控制栗要点根据村地貌纹标高肆，比决较总饮体平瘦面布国置，竞以确钞定建班筑物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