【房地产进入性调研】【X+城市准入】某城市专题研究课件

徐州【房地产进入性调研】【X+城市准入】徐州城市专题研究徐州徐州城市进入分析交通规划淮海经济区中心城市,郑州两小时经济圈,南京15小时经济圈城市■徐州是淮海经济区的中心城市,京沪高铁不郑徐高铁的建成通车,徐州进入南京不郑州的两小时经济圈徐州,陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇,素有“五省通衢”之称州,北简微山湖,西连萧县,东临连云港,南接宿迂徐州,华东重要门户城市,江苏省重要的经济,商业和对外贸易中心■徐州,国家“一带一路”重要节点城市,淮海经济区中心城市,长三角区域中心城市,徐州都市圈核心城市地铁一、二、三号线全部开工建设预计2020年前全部建成通车UTILE徐州城市进入分析交通规划已有:京沪高铁/郑徐高铁规划:徐连高铁/徐宿淮盐铁路京沪高铁(2011②郑徐高铁(2016)徐连高铁(2020徐宿淮盐铁路(2019年12月D京户,京天津一济南徐州南京确郑徐高铁,州一兮民-商永一萧徐腐,东连云站,西徐州东站,玺长18035km,设一无锡苏州一上海2011年6月30日,京户高一徐批2016年9月10日,郑涂高铁全线正式开通运营,郑涂南铁计速度350公里小时全线设连云港站、东海县站新所南站邳徐州东站是京沪高铁的七大主更站连接了中国中东部两大高铁干线京广高铁不京沪高铁,徐州东站州东站、唇马庄站、徐州东站等6个车站京户高铁徐州站区正式投入便用作为郑涂高铁三大站之一,同时是国家级铁框组站之-徐宿盐铁暗,全线设1l座车站,作为江苏省四纵四横铁酪网的重式迈进高铁时代。费组成部分,该线将成为京沪亮铁徐沪户段重要辅助通道,意义巨大徐州城市进入分析交通规划淮海经济区中心城市,郑州两小时经济圈,南京15小时经济圈城市■徐州是淮海经济区的中心城市,京沪高铁不郑徐高铁的建成通车,徐州进入南京不郑州的两小时经济圈徐州,陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇,素有“五省通衢”之称州,北简微山湖,西连萧县,东临连云港,南接宿迂徐州,华东重要门户城市,江苏省重要的经济,商业和对外贸易中心■徐州,国家“一带一路”重要节点城市,淮海经济区中心城市,长三角区域中心城市,徐州都市圈核心城市地铁一、二、三号线全部开工建设预计2020年前全部建成通车UTILE徐州城市进入分析交通规划已有:京沪高铁/郑徐高铁规划:徐连高铁/徐宿淮盐铁路京沪高铁(2011②郑徐高铁(2016)徐连高铁(2020徐宿淮盐铁路(2019年12月D京户,京天津一济南徐州南京确郑徐高铁,州一兮民-商永一萧徐腐,东连云站,西徐州东站,玺长18035km,设一无锡苏州一上海2011年6月30日,京户高一徐批2016年9月10日,郑涂高铁全线正式开通运营,郑涂南铁计速度350公里小时全线设连云港站、东海县站新所南站邳徐州东站是京沪高铁的七大主更站连接了中国中东部两大高铁干线京广高铁不京沪高铁,徐州东站州东站、唇马庄站、徐州东站等6个车站京户高铁徐州站区正式投入便用作为郑涂高铁三大站之一,同时是国家级铁框组站之-徐宿盐铁暗,全线设1l座车站,作为江苏省四纵四横铁酪网的重式迈进高铁时代。费组成部分,该线将成为京沪亮铁徐沪户段重要辅助通道,意义巨大徐州城市进入分析经济整体经济发展势头良好,但人均支配消费水平一般2016年徐州市GDP总额在江苏省内排名第五,GDP总额5750亿元,但人均GDP67003元,排名靠后;徐州市目前二产、三产齐头开进,近几年三产比重持续上升,2015年第三产业增加值超越第二产业,产业结构丌断优化;目前徐州以裝备制造业、冶金业、煤盐化τ业、能慿产业、商贸旅游业、食品加工业等大卂亿产业为经济发展支柱产业像州近五年三产比例级嫩渊州近几年GD陣走咖個L180%80%4050%i2016年工GD在者对排名第一严业占比第一产业战·第三产业战2015年江苏市人均可支配收入情况WhOM徐州城市进入分析人口徐州市常住人口在江苏省内排名第二,近几年人口变化丌大,但流出人口数量也逐年增加,2015年常住人口867万人,流出人口162万人,是典型的人口流出型城市20112015年徐州市人口变化图20112015年徐州市流出型人口走势图100651035776%常住人口(万A)户错人口(万人2015年江苏各市常住人囗排名人口(万人)率★州南无安计常州季州连五潜徐州城市进入分析历年土地情况——土地供应(五区)徐州市区近几年住宅实际成交不实际供应占比波动较大,整体在70-90%之间2014年计划供应土地半数遗留至2015年底集中供应2016年全年市区住宅土地供应296万方,土地咸交217万方,规划建筑面积479万方,实际成交面积占供应面积73%,情况良好预測2017-2018年住宅土地市场有所回暖,但供应不成交面积T会出现陆增情况,预计供应面积150万方左右,成交面积120万方左右2013年2014年2015年2016年预测2017-2018年计划供应(万m)土地供应(万m)67预计130-160万m左右咸交建筑面积(万m)1037750预计240-300万m实际作划供应面积(万m)80%125%60%预计80%成交面积/供应面积67%83%预计80%徐州城市进入分析历年土地情况—土地供应2016年徐州市区(含贾汪、铜山计划供应住宅用地185万方(商品住宅140万方)全年成交217万方,完成率250%徐州市2016年度国有建设用地供应计划表住宅用地合计高服用地工矿仓储用地共理与公交通/水域水小性安工中小其性普有用地/和用用地涂州市区612884688206718637355691244010919100801667丰县2100000000潮县283651480839116909.53129080000推宁日21522酬州市2933111211202977055725394174063530000212新诉市334912220392610610469035223684152203302196264627269188443913969265100485400000000000272475462818844559徐州城市进入分析近期士地市场分析2017年至今,徐州全市成交商品住宅用地46万方,合计建筑面积115万方,楼板价1503元伻米,平均溢价率2.13%,徐州今年成交土地基本为0溢价,除了中昂获取的三环东路地块溢价率25%左右。建设用地规划建筑成交价成交楼称城市用地性质面积面积m)容积率式截止日期⑦万元)面价元/m)溢价率受让单位徐商公路北徐州226且2017徐州隆嘉置桃花源南市住宅用2≤28挂牌01-1838720964770业有限公司西至学苑路徐州万科房222且地产有限公大道市住宅用地122205366195≤3挂牌01-185061013804504徐州合利房开发区和平徐州218且地产开发有路北侧市住宅用地1531763063522挂牌01-1857500187693限公司三环东路北徐州2017中昂地产集侧市住宅用地4210775792651.8挂牌01-1817402295.732518团有限公司徐州城市进入分析历年土地市场分析徐州土地市场常年J温丌火,楼板价基本在千元左右,溢价率基本在10%以下从土地的供求来看,12-14年土地几重供应,拉大了城市的存量,进λ15年开始,土地严控,市场主基调还是以去库存为主楼板价基本维持在千元左右常年溢价率较低2035年200年200年30年209年2010年2011年2012年20年207年208年209年2010年2011年2012年2013年21014年2015年2016年成交用地由积挂出用积成交面地元m一平均溢价率徐州城市进入分析标杆企业状况及动向土地市场动向:15-16年品牌开发商拿地热度有所回温,但以零溢价率成交为主二级市场状况:已入市项目去化均在80%以上,投资回报率在17.8%以上,销售及利润状况可观品牌开发商近几年在徐州市场拿地热情较高,土地市场竞争压力较小带来了较低的拿地成本,而近两年市场的增幅也带来了较为可观的投資回报和市场去化状况,品牌开发商近两年进入意愿明显增强。开发企业目名帮开值用均法化数化率资[期方[恒大地产恒大滨河左岸2016-7086%述本住用地1650681297a10230201308181627917%3802%氯孟庄东住宅用地1019201507127504932452590450231800.920万科万科难海天地20146281069126%2104%住宅用地4282562016070807151099.330万科翠天地201606181108484%目地64513020151225菜224985万科美的联山201605218390.68%2692%20155-3