房地产开发项目策划

4房地产开发项目策划

4.1房地产开发项目策划概述需要回答的几个问题什么是房地产开发项目策划？它有什么作用？它的实施是什么样的？它有哪些类型？4.1房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划的概念根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调查为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行独创性的规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。4.1房地产开发项目策划概述二、房地产开发项目策划的内容1项目区位的分析与选择5房地产开发项目的规划设计2开发内容和规模的分析与选择6项目融资方式和资金结构的分析与选择3开发时机的分析与选择7房地产开发项目的营销策划4房地产开发项目定位8房地产项目物业管理的前期介入4.1房地产开发项目策划概述三、房地产开发策划的特性地域性创造性系统性前瞻性市场性操作性科学与艺术结合4.1房地产开发项目策划概述四、房地产开发策划的作用房地产开发策划是房地产项目成功开发的指南针、路线图。1.房地产策划能提高项目决策准确性，避免运作出现偏差。2.房地产策划能增强项目竞争力。3.房地产策划能有效整合项目资源，形成优势。4.房地产策划可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织。4.1房地产开发项目策划概述五、房地产开发项目策划的原则“天时，地利，人和”独创整合客观4.1房地产开发项目策划概述五、房地产开发项目策划的原则可行全局应变4.1房地产开发项目策划概述六、房地产开发策划的分类按照策划所处开发阶段分类：项目开发前期策划

土地使用权的获取研究，市场调查及消费者行为分析，市场细分、目标市场选择与市场定位，产品策划等内容。销售/招租策划

价格策略，广告策略，销售推广策略等。物业管理策划4.味1房地丙产开厦发项坟目策滔划概之述六、员房地马产开兴发策简划的预分类按照宅策划艰工作卫的关统注点陶分类拣：房地高产战它略策垒划模引式房地蚀产全赶程策泰划模倾式房地院产品拉牌策柱划模逃式房地委产产直品策邀划模滴式4.改2房地疮产开油发项毙目区位乳分析获与选寒择4.居2房地最产开姑发项咽目区抬位分吵析与某选择一、德区位逮的含坡义位置自然震地理月位置傍和社腔会经敏济位彻置的矮综合是各狸种自凯然、秩经济督和社议会因丑素的它有机周组合匆在空喇间位怕置上跟的反任映。事物座的区阅位包爪括两慢层含掩义：餐一方兰面指恋该事揉物的踏位置握，另牙一方再面指驰该事与物与洽其他析事物荐的空沟间的坝联系犯。对区醉位的怀理解贩，还稍应包胆括在舍该位戚置进购行房封地产侮投资摆所需妖支付钞的成码本高多低和醉所面凝临的扮竞争遮关系悔。4.炒2房地盘产开候发项倚目区鲁位分闹析与塔选择二、稻区位喂与房啄地产颗投资删价值区位舞效益满的实捐质是们位置骆级差扶地租区位计利润网越高萄，房存地产漫投资雨价值单越大染。4.粥2房地乖产开资发项督目区婆位分罪析与踏选择自然染条件巾和环议境方杨面123456城市拼规划皇方面交通刑方面市政棕基础丑设施掌和公洁共配雪套服椒务设娃施完崭备情访况人口虹和经亚济集协聚方赴面社会崇文化改方面三、惜影响续房地葡产开凯发项业目区核位的末因素影响颜房地流产区清位的业因素4.制2房地谋产开掌发项暴目区休位分隆析与鸦选择四、狮房地翼产开庸发项西目区专位选鸽择的帽原则区位旋选择跟的原烤则4.凑2房地扫产开笛发项勺目区倒位分覆析与筹选择五、洁不同弟类型弦房地垃产项赴目对换区位慰选择惊的要悬求1居住房地产项目2写字楼项目3零售商业项目4工业项目4.娃2房地富产开庙发项推目区车位分排析与师选择五、修不同挑类型责房地必产项谷目对货区位甘选择泥的要发求居住密房地征产项赖目基础哲设施井完备公共优交通驴便捷环境驻良好居民章人口律与收胁入4.接2房地弟产开姜发项阿目区速位分者析与额选择五、需不同彻类型秤房地是产项盗目对坏区位洲选择当的要忌求写字狭楼项患目接近贵商业秒和办诵公设责施交通雕便捷周围便环境夺良好4.凑2房地叮产开缩慧发项戒目区敬位分仪析与慨选择五、寨不同唐类型物房地贡产项炕目对跨区位山选择嫂的要诸求零售甲商业周项目较好势的临津街、桑道路交通割通讯离便利足够景的人埋口流侦量消费淹者到扭达的爷利程涌度4.省2房地太产开狗发项守目区潮位分延析与域选择五、谅不同渗类型森房地傲产项踢目对祸区位敬选择座的要韵求工业瘦项目取得掌原材冰料方楚便交通畜运输眼方便便于臭销售资源踩供给维有保皱证4.睁3房地耕产开唱发项疼目时机孔分析四与选葛择4.3房地领产开发项目柿时机获分析与选原择一、悼房地成产投同资时贩机时机——房地灰产开翠发投蛾资者连什么句时候储进行再投资券。开发遣企业码进入粱某一军特定咸市场僵的时清间，选以及里开发阳建设塌期、梨经营水期的卫选择意和确槐定等狱，是碗房地躁产开衡发方龟案中焦的一广个十国分重膝要的炕问题更。复苏繁荣衰退萧条投资业决策购买部土地开发既建设出售振出租4.3房地类产开发项目霸时机喘分析与选原择项目点建设躲时间鼠：适责应市姿场目柜标，爪满足快开发蜻营销安计划项目唤销售弃时机凯：提六前销偿售，岭滞后见销售挎，节睡制销浮售投资决策购买土地开发建设出售出租4.3房地然产开发项目库时机秩分析与选粪择复苏繁荣衰退萧条4.3房地扮产开发项目盛时机获分析与选梁择各阶课段特祥点复苏玩：经杯历时绢间较往长，怪供给佳大于爸需求孔，楼谜价止丝式跌回壮升，脚购房鸦者多罪为自点用，仗少量蔬投资摆投机妥者，拒房屋吵空置陶率降络低。繁荣疲：经援历时谋间较貌短，正市场邮情绪键乐观致，投右机者热渐渐腾多于涨自用剧者，叹房价订高涨饼，房牙屋空弊置率布增加爱，违晒约现绪象增么加。4.3房地衔产开发项目气时机旱分析与选过择各阶模段特有点衰退返：交榜易量着萎缩卖，新踢建项盘目减嗓少，载房价卷剧降蠢，几陵乎没屡有买予家进社入，较破产揭企业谱增多酒。萧条庄：持虑续时炒间较且长，弦交易兵量仍尤然较乘小，菜空置轻率高臣居不锹下，将后期牌市场萍相对乳平稳纽奉，宏考观进凤行调幕整，科进入肯下一诸轮复莲苏阶念段。4.3房地犬产开发项目唤时机堂分析与选痒择时机沈的选哀择繁荣弃期的防后期普和衰毙退期虽投资硬需要蹲慎重爱；萧条川期后税期和半复苏状期是糕较好懂的时兼机。4.纱4房地扎产开磨发项榨目定笨位定位栽为什奔么？马的怠启示Wh肚en夸z眉eb踏ra港s枝fa缠ll龟i尘n约lo鲁ve4.4房地产开发项目定位什么是房地产开发项目定位？房地产开发项目定位包括哪些内容？4.4房地产开发项目定位什么是房地产开发项目定位？“定载位”——确定义某一馅事物衰在一静定环崇境中膊的位姐置。物品——敢——地理临位置人员——聚——组织舌关系产品——聚——市场赞环境巧克疗力：统“只溶滥在口踢，不稀溶在腿手”长虹纹：闻“长宾虹，栏以振撑兴民姨族工测业为而已任增”成都神：“鸭一座这来了托就不洋想走竹的城柿市”一、诸房地饼产开坚发项精目定最位概命述4.4房地产开发项目定位什么是房地产开发项目定位？房地戒产开匙发项颂目定骡位：房地伯产开舟发投堡资者待经过景研究茧市场舞前提虫、技渔术前柏提和毯资金秤投入覆状况慢等一汽系列晌与房馅地产修产品终生产职有关基的前邀提条订件，芦利用付科学敢方法渠，构颠思出垦房地惩产产弦品方敞案，免从而切在产顿品市貌场和拢目标庭客户量中确遣定与孟众不竹同的短价值优地位最。4.4房地产开发项目定位简单坝地说伐，房丸地产独开发掉项目黎定位土即开缓发企慈业把辆针对率目标丢市场中细分恒分析绒得出辽的房趣地产命产品掌特性邀通过判特定援沟通浩方式书和渠妥道传烘达给和消费蜘者。注意室，定贝位之滑前必豪须有臂市场乡丰细分虚和目腥标市汽场选隶择两吹个步诱骤。4.4房地产开发项目定位房地产开发项目定位的原则？受众模导向虽原则差异拉化原宏则4.4房地产开发项目定位房地产开发项目定位包括哪些内容？产品定位客户定位形象定位品牌定位营销定位物业定位4.4房地产开发项目定位产品身定位确定型产品秆在市赛场上美的位谅置，鹅树立夜鲜明且的形蛙象建筑辽风格带、户毛型设受计、讽功能姜定位励、小扮区环题境、非物业巴管理劫等1客户纵定位确定器房地扎产项孟目的熔目标味消费置群体盲及其诊特征2什么是产品？什么是客户？4.4房地产开发项目定位形象利定位丰富吓了产涌品到氏商品泳转变族的过帝程一般误通过吃广告粘、模幼型、醉样板萄房等祸形式顽来表黎达易于夕展示挤传播骨，契况合自偏身特鉴点，伸符合虑周边狱资源驱，符灾合客棵户需童求特嗓征，妹差异健性。3什么是形象？4.4房地产开发项目定位一些房地产广告“许庸三多纤的小雾房子犬”——配套叹多、端送得椒多、辱钱不环多4.4房地产开发项目定位因为步是初独次置戏业（注居多伸），柱他们弟对“炸家”轨的感独觉更漠像是佣初恋敌，有领一些垮些朦刑胧和遮美好里的想武象，紧也有总一些未未知古的不嫂确实……而这棕个“孕家”斥也确计实承咳载了堵他们辩很多结的——“梦”泽“甜片蜜”餐“忐意忑”昆“未毛知”坏“兴啄奋”……有点努酸酸尖的、致又是钉值得陷甜蜜尸蜜的碗向往员的就像——LE质MO沫N（柠席檬）九堡·N廊+1原创菊生活加空间在小的面积反的局姿限中仁，多您了一嚼些户征型的确自由孩选择斧；在纯陡粹自蚀住外盲，多骂了一托点投择资的萝满足街；在现吓有的戴生活浩满足添外，柄多了良一点锄未来幻玉的可质扩展士居住碎空间堵；在现渴有经篮济的厕户型升和面帅积的咳妥协疗外，魂多了轻一点华空间贞的舒想适；在同专样的杏产品丹类别肃中，贯多了戒一些攀设计想创新烦上的鹿不同盼；在同驻类可草参选畜的项暑目中勺，多穴了一服点景新观的岛享受提；……质量价格服务广告员工4.4房地产开发项目定位楼盘品牌企业品牌响亮散的名舌字优秀冒的品塌质独特位的概日念十足掏的个宫性与楼邻盘品竿牌的必相互没作用品牌盾定位包括番楼盘洒品牌份和企踏业品抹牌4什么是品牌？4.4房地产开发项目定位营销级定位价格守定位广告骡定位活动馆推广远定位营销看渠道姻定位5什么是营销？4.4房地产开发项目定位价格定位以什州么样妈的目窑标制炒定价搅格？以何爪种方仗法来朴制定知价格邀？运用想哪些牵技巧始来制帐定价断格？4.4房地产开发项目定位广告定位综合欺各种抽因素串选择热适合薄的广静告渠敲道4.4房地产开发项目定位广告定位综合钻各种付因素速选择令适合缎的广地告渠归道通过宪科学初的程皱序测园算广任告费走用根据婆时间口和形奔势做蹦广告屯安排4.4房地产开发项目定位活动推广定位适时判的进离行各险种活妥动推跌广适合臣的选忆择活蹈动推册广的呼形式4.4房地产开发项目定位营销渠道定位直接语销售飞：有胶利于付搜集潜第一缎手资拨料，场对企瓣业长船期发裳展有财好处委托费销售混：借求助房侮地产膛经纪习公司男的经止验和直专业培优势拘打开庭市场生。4.4房地产开发项目定位永川的楼盘荷塘问月色巴塞料罗纳红河团枫景君临诵棠城泰晤克士清蛇晨房地砍产开箩发项偷目前化期策贩划案残例——晒TX地块转项目盾定位侧与产坏品设廉计建备议报遥告一、妨项目伙研究恼背景受某监房地尾产开冻发公设司委清托，亦项目凯组于20太06年3月起巨对某慰市BY区的TX地块枣的商倚业开寇发进坡行前烛期策匆划研旧究工阻作。二、停项目测宏观室经济术环境絮分析三、毫项目纠区域果环境禽分析四、洋项目更所在痰区域犯规划贺分析1.重点泊规划绳项目（1）BY新城沉项目著。……（2）商卵业步吗行街组。……房地墓产开悼发项仁目前峰期策拳划案嫁例四、恒项目速所在肺区域净规划雷分析2.交通初规划（1）未迹来将芽有大拢量规胜划路泉贯穿锁东西资。……（2）周企边交束通改滔造项殃目的不启动焦。……（3）地著铁等拼轨道睡交通便建设册。……五、受项目窄地块枣及周垄边竞葡争环封境分轮析六、寒项目炎的SW看OT分析1.优势牵分析香（St别re夕ng案th）（1）项门目地老块周档边交沉通方霞便。（2）地拉块取碑地成谊本低,在开霉发上虏具有佩价格锡优势方。（3）地恒块周死边社香区较柳为成究熟，疏形成逃了较绢为稳哑定的惕社区翠环境略。地短块周喜边的飞小区鄙形成结时间场较早公，社码区认单同感够比较关强。房地锋产开醋发项援目前宫期策念划案章例（4）项纪目开佩发者董实力朗雄厚储，具离备综皂合资艺源优溪势。……整合肾公司聋各项存资源竖，可毅以为心项目削带来旋从规治划设恋计、孤项目奥立项秒、报菊建、盆营建钓、项铃目多览目标驼控制矩、后贵期经转营管位理等灶方面兆的综熄合竞哪争优垦势。（5）地孩块周灭边饮考食氛塌围浓亮郁，轨开发惰餐饮刻业具鹿有现铅实和亭潜在叹的消寺费市竭场。……2.劣势梢分析旺（We拘ak估ne边ss）（1）地击块面国积较见小，锡形状缺狭长劝，地错势较痒低，蜘不利疫于开懂发建胀设和缘瑞利用捧。……对策：地居块状无况无倘法改枣变，涂可选技择适番合的山商业温，……，建拦议因么势利称导，斤修建夫地下俭停车麻场，醉使项中目的先底层快地坪仁标高虚与路屑面标关高看撒齐。（2）地令块周钩边商芳业布纹局缺果乏规花划，浆形象侍不佳事。……房地干产开运发项辉目前能期策系划案敌例对策：在陶规划织中处做理好赛与周金边商牌业设版施的萍合与蔽分的盗关系冒，具带体而位言，众有利宴于提绪升项持目形誉象、必带来型需求奶的，晌如休焦闲中段心，浇拉近属距离当；对喘项目仰不利杰的，建做好绿分隔班。（3）项浑目东窝临高腥架桥昼，噪赖声等汪污染烫严重桃，对条商业牵开发魔不利融，西窃边为凤铁路阔，不然利于衡区域辩的行叨车分贵流。……对策：本条项目场商业狗部分蹲用退雪缩方假式，受在临围街前占建一犹个小箭型的渣广场躬，布笔置一贼些绿财化。……地块蓄的西协面有似一条任铁路罗，随枪着周身边路卡网的法完善雁，车珍的分朱流会森更为债合理图，不岗利影盲响会圣减少鲜。（4）地问块面极积偏渠小，等与周么边建涨筑紧态邻，飘交通绵组织眯问题贼存在循困难廊，……解决品停车资问题哑和交谈通组周织问沟题存落在一丹些困笋难。对策：可哪以采祸用半波地下滑停车预，并粥进行筋分区笨管理悄。……（5）旁叼边有辣加油赶站，凭带来混不稳完定因宵素，……建议项目摘注意酬退缩详，利岗用小掘广场毅及绿拒化规给避这泉一问篮题。房地掏产开大发项恶目前拆期策询划案挽例3.机会枕分析晴（Op餐po雕rt涨un幸it握y）（1）项与目周树边有窃不少贴餐饮萍店，……，容璃易形档成积移聚效济应，贵吸引浓周边锈区域紧的消欧费人纵群……（2）地劳块边涉有大粘型休惊闲会积所SP卸A，将介对项匆目产章生带课动效冠应，器可以纸实行撤联合粮开发户，形学成互割补。……（3）临旱近商体业街距的开画发将苹带动氏和促吨进项角目区翁域价姑值的秆提升旁。……（4）“BY一号熟线”质等规洁划上牛有利逐好，宾有助芒于项虎目商蜜业开垒发。……（5）本事区域眠内的贼多个剩住宅叹区和践写字垮楼相股继落风成，顷有利掏于周钱边商脏业氛蓬围的贩形成甚和提脖升，后积聚讲效应假将产凑生强榆大的栽辐射晚力，滴进而扮带动坊本项闹目所垃在区李域的妇开发……房地肚产开祝发项杂目前返期策锋划案呆例4.挑战/威胁脸分析贿（Th往re肾at）（1）周革边餐然饮较枣多，盏竞争胸激烈舰。……（2）项壶目对蝇面地仍块用阴途不膜明，泳可能比对本庙项目阁造成境威胁杂。……七、搜项目略定位越及项做目规盆划建朋议1.项目欧地块颈定位横的可惠能性度分析（1）超亿市经扇营分慰析地块姨附近绩的超扇市大狂多比守较小像型，涨没有坚品牌转，不婆成规蜡模，胸且经遵营状克况一板般，……地块怒面积喂较小绵，难子以做竖成大丽型品龙牌超鞠市，……。因王此超执市这汽种商宏业形倦态本来项目参组认墙为不症予考筒虑。房地耻产开检发项葡目前解期策瞧划案折例（2）休远闲设坐施经东营分以析地块或南侧午正在对新建悄的项笨目未盖来将巨会建桃成一您大型爹的休堤闲娱棚乐设屿施，……，因墨此休卷闲娱炎乐类堆商业闻形态朗本项庸目组暮认为巩也不滴予考础虑。（3）餐袖饮业略项目利分析地块缓附近春有大文量的纺餐饮剩设施云，且著生意麦普遍寒不错雪，……。通匀过分森析发劝现，渠主要稼有以扒下几透种类废型经拾营状拿况较辉好：粤式蔬海鲜谅中高队档酒泡楼。……茶市加。……湘菜幸馆。……韩式勾餐厅伤。……低端勾的粤咐式海啄鲜餐按厅。……房地皇产开扑发项夫目前弯期策要划案哪例（4）旅亩馆业迫项目兄分析1）酒肺店的殿主要匙消费牲客户拒群商务草人士聪：……为地逐块附兼近的引主要枣消费好群。交易嘉会客科人：步本市句每年趟两次站的交趣易会嫌，都爹吸引筒大量舅的外驼地商眨人。……2）地晒块应胳建设鼻的酒池店类滥型根据洲之前疮对地恋块情轰况的玻调查拍发现签，……。因将此建英议地丹块发列展连滔锁式稻商务奥经济云型酒孝店。3）旅减馆业躬实施普具有讨一定龟市场惧空隙慕，可胡作为含项目搅备选链定位宰方案芒。