不动产统一登记解决方案

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不动产登记工作开展的思路和方法

不动产登记系统介绍

不动产数据整合

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不动产登记工作开展的思路和方法

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不动产数据整合

2014年3月26日，国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等9部门组成的联席会议第一次召开，会议提出：用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度。

不动产统一登记的背景

全国不动产统一登记实施节奏

自2014年用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

?2014年建立统一登记的基础性制度（机构整合，条例）

?2015年推进统一登记制度的实施过渡（试点）

?2016年全面实施统一登记制度（铺开）

?2017年实现信息共享，依法公开查询（建成）

?2018年前建成不动产登记信息管理基础平台

云平台、大数据

国土云、国家云？

不动产统一登记的工作目标

登记依据

登记簿册

信息平台

登记机构

四个统一

?根本目的

?由分散登记到统一登记

?保障不动产交易安全

?保护不动产权利人的合法财产权

?原则

?完善制度

?方便群众

?统筹兼顾

?平稳实施

?实现“四统一”

?登记机构

?登记簿册

?登记依据

?信息平台

?形成不动产统一登记体系

?权界清晰

?分工合理

?权责一致

?运转高效

?法制保障

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不动产登记工作开展的思路和方法

不动产登记系统介绍

不动产数据整合

当前国土部门对待不动产问题的几种情形

观望

等待

急躁

简单

不动产登记是一件什么样的事？

?一项涉及政府、国土、房管、农业、林业、海洋、草地的多部门联动的系统工程

?一个需要解决人、财、物转移和重新定义规则的工作

不动产登记是一件什么样的事？

?需要通过技术手段支撑实现的一项具体细致的工作

?需要确保发新停旧、平稳实现权利过度、连续不能停的工作

在推进这项工作时一般会面临哪些问题？

1、不动产登记如何整合，机构设置以及如何向编办汇报？

2、不动产机构的级别与现有国土局之间的关系？

3、不动产登记机构编制如何落实？

4、不动产登记机构整合后工作怎么开展，分工？

不动产登记中心与地籍处（科）室之间的关系

5、房管的业务和国土的业务整合如何实现？接口怎么开发？

6、数据库迁移问题，两边的数据将来如何融合？

7、房屋测绘与国土测绘整合在一起，将来不动产登记证书的图纸怎么出？谁来管？

如何推进不动产统一登记工作

调研

磨合

组织

机构

系统

数据

试点

窗口

方法

调研

机构现状

系统和数据现状

登记现状

困难和问题

调研内容

磨合

通过各种渠道和方式，争取各种有利因素，积极主动稳妥地和有关部门开展交流，在磨合交流中要把握度与分寸，特别要注意与房管部门的磨合，掌握各部门的真实想法，逐步达成共识。要把自己的基础打扎实，工作做到位。

可以开展一些调研课题，共同提出问题，开展讨论。

组织

政府层面要不动产统一登记领导小组，明确机构整合的时间和思路。

一般以县（市）长为组长，常务副县（市）长和分管副县（市）长为副组长，下设领导小组办公室，国土局长为办公室主任、国土局分管局长和住建局分管局长为办公室副主任，政府办（法制办）、编委、农办、财政、国土、住建、农经（海洋、渔业、经管）、窗口等单位为成员单位。

机构

拟定不动产登记机构、名称、性质；确定编制、人员、领导职数、内设机构，以及部门职责和机构整合、职能调整要求等。

目前有5种模式：

加挂模式

倒挂模式

独立行政事业机构模式

纳入政府序列的二级局模式

市政府下属的直属机构

与此同时，不动产登记局下面可再设事业机构，如不动产登记中心等，也可下挂专业测绘单位，以利于分流原有人员。

系统

?模式一：过渡模式

?对于机构挂牌后急需发证的情况

?利用现有土地登记、房屋登记系统进行并联审批

?工作目标

?建立统一登记平台

?实现统一受理、并联审核、统一登簿、（统一收费）、统一发证

关于过渡时期的解决方案

技术路线（开发接口、互通互联、数据推送、信息共享）：

窗口叫号

统一受理

办理

登簿

缮证

收费

发证

归档

入库

注记

审核

原房产系统

辅助审核

原土地登记

系统辅助审核

过渡模式

?前提

?不动产登记职责整合、机构初步建立

?梳理优化和再造房地统一登记工作流程

?与相关部门之间的接口开发完成

并联审核过渡模式的优缺点分析

优点分析：

1、实现相对较快（特别是在原有登记数据短期内无法整合到位的前提下）；在一定时期内有推广应用的实际价值，并可直接复制给其他县市区开展不动产登记。

2、方便了群众，这一模式对权利人而言已经实现同一窗口受理，同一平台登记，同一窗口缴费领证和颁发领取到统一的不动产登记证书。

3、对业务人员而言，由熟悉房产和土地的人并联审核分别把关，不会增加审核业务上的难度，出现错误的概率较低。

4、对登记的事项在原系统加以标注，避免了今后数据整合时的重复劳动。

并联审核过渡模式的优缺点分析

缺点分析：

1、业务审核需要增加相应的人员和角色；

2、虽然通过过渡模式发证的数据已进入统一的不动产登记数据库，但库内历史关系没有建立；单一的登记客体虽已落地，但在新库内还没有和楼盘表建立关联；同时，整体的权利关系未能体现，其他相应关系也还没有建立，所以，与抵押、查封等限制类登记之间隐含的各种矛盾未能暴露。

3、仍然无法实现以房查地、以地查房，更加难以实现区域内的统一查询。

系统

?模式二：终极目标

?推进数据整合

?开展统一登记

统一审核发证模式的实现

技术流程：

窗口叫号

统一受理

办理

登薄

缮证

收费

发证

归档

入库

共享

在经过整合后的“不动产数据库内”进行统一审核

房地测绘

成果共享

原发证系统和数据库

房地交易

成果共享

测试备查

税务

注记

备忘

其他有关部门

数据

?数据整合的主体

?建议：数据移交后由不动产登记机构整合

?不建议：由房管部门整合后移交不动产登记机构

?数据整合试点

?技术路线的确定

?工作量的评定

?数据整合与系统整合

?整合的过程

?数据质量的确认

试点

1、选择区域领导支持

2、选择区域基础数据条件好

3、选择涵盖各种登记情况

4、具备建立统一窗口条件

窗口

?统一窗口（与房屋交易一体化）

?是否能充分利用现有资源

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不动产数据整合

服务对象

住建部门

国土部门

支撑

林业部门

海洋部门

农业部门

不动产登记信息平台

公安、民政

财政、税务等

部门

不动产登记机构

业务

互通

实时

查询

信息

共享

信息

社会公众

（权利人、

利害关系人等）

不动产统一登记系列软件是不动产统一登记信息平台的核心：负责对不动产登记机构提供业务支撑；负责保障与国土、住建、农业、林业、海洋等部门的信息实时互通；负责向社会公众提供信息查询服务；负责向公安、民政、财政、税务等部门提供信息共享服务。

软件架构

?不动产登记系列软件的建设是实现不动产统一登记的核心之一，主要任务包括：业务梳理、数据整合、便捷登记以及数据管理与共享等

?主要包括以下软件：登记系统、档案系统、数据管理系统、数据汇交系统、数据综合查询和分析系统

服务器存储设备网络设备基础层数据层登记业务库登记结果库查询数据库统计分析库平台层应用搭建平台应用运行平台应用管理平台应用服务组件地图服务组件地图服务平台不动产统一登记系统不动产信息共享交换系统不动产信息查询服务系统不动产综合统计分析系统不动产GIS系统不动产档案管理系统应用层用户不动产登记机构住建部门林业部门农业部门公检法、税务、工商、金融机构社会大众安全保障体系标准与规范体系不动产调查管理系统操作系统数据库基础软件平台应用服务平台数据服务不动产登记网上政务大厅不动产登记配号系统系统功能定位

不动产登记数据库

不动产登记信息

共享和查询服务平台

不动产

登记信息

分析平台

信息分析人员

国家不动产登记局

信

息

上

报

信息互

通共享

不动产登记数据管理平台

不动产登记数

据管理应用系统

不动产登记数

据统一接入系统

不动产登记统

一配号管理系统

不动产登记

信息查询系统

不动产登记

信息共享系统

互通共享库

查询服务库

登记业务库

信息分析库

国土、住建等

行业主管部门

公检法等

其他机关

信息

查询

服务

不动产登记统一监管平台

决策人员

信

息

分

析

掌控全局

系统管理人员

市县不动产登记机构

信息

接入

统一

配号

信息管理

系统应用（省级）

不动产登记数据库

不动产档案

管理应用系统

不动产数据管

理应用系统

不动产登记

网上政务大厅

不动产

信息共享

系统

不动产信息

查询系统

数据管理

网上

登记

数据管理人员

社会公众

法院等其他机关

信息

查询

服务

档案管理

档案管理人员

信息上报

国土部门

住建部门

农业部门

与调查、

交易部门

的信息共享

林业部门

统一

配号

不动产登记系统

业务管理人员

业务

办理

互通共享库

查询服务库

登记业务库

信息分析库

上级不动产登记数据管理平台

不动产登记

统一配号

管理系统

不动产登记

数据统一

接入系统

测绘成果接入

测绘单位

社会公众

信息

查询

服务

不动产测绘

成果接入系统

系统应用

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不动产登记系统介绍

不动产数据整合

数据如何整合？

1、整合依据：《不动产登记数据整合建库技术规范》

2、整合目标：

?数据已收集——即土地、房屋、农地（含承包经营权和农村宅基地等）、林地及其他相关原有登记数据及数据库库体已收集到位

?客体已落地——即土地、房屋、构筑物或建筑物等不动产登记单元已在宗地上完全、准确定位和标记，各不动产登记单元之间不存在冲突

?权利已挂接——与不动产登记相关的所有权、用益物权、担保物权及登记事项已和不动产登记单元进行完全、准确的关联，各项权利之间不存在冲突

?全域已覆盖——所有区县不动产登记数据整合

第35页

楼盘表是反映土地、房屋物理状态信息的一个二维表格。

宗地号、宗地面积、土地用途

地（宗地）

门牌号、建筑结构、建筑结构、竣工日期

楼\幢（楼栋）

坐落、楼层、室号、建筑面积、房屋类型、房产平面图

房（户）

核心问题－－楼盘表数据

杜绝一房多卖

不动产数据库建库

?按照不动产数据库设计规范要求构建不动产数据库，通过入库工具，将已整理完备的不动产数据统一入库

?实现最终的数据落地，为不动产相关业务系统提供基础数据资