商业综合体开发常见的问题

河北省新联合发展研究院HebeiLionfulDevelopmentResearchInstitute商业综合体开发常见的问题目录4迎合消费升级所释放的体验式需求消费升级为商业地产开发带来契机1

2商业地产成为房企转型新蓝海

3商业综合体开发存在的主要问题目录

消费升级为商业地产开发升级带来契机1消费升级的背景新型城镇化，为城市消费市场的扩大与提升带来了坚实的人口基础。未来10—20年，我国城镇化率将处于50%—70%的水平，这一阶段是商业地产快速发展期，必将及大地增加城镇居民对于商业地产的需求。扩大内需促进增长，就意味着现代服务业尤其是商业在中国产业结构中的比例还将继续提升。2006年-2012年，中国第三产业增加值占比向50%稳步迈进，距离发达国家平均70%的比例还有较大的增长空间。以内需促增长中产阶级崛起中产阶层崛起提供了强大的消费能力，同时消费质量的要求也在提升，其对娱乐休闲、旅游度假等体验式消费方面的需求必然增加。网络经济兴起在互联网时代，消费主要体现高效、快捷、方便和安全的特点。移动互联是互联网经济深入发展的主要方向，将深刻影响商业地产开发的走向,京津冀协同发展，类似京津冀一样的城市群联动发展，在产业转移、人口迁移等方面为商业地产发展提供了契机。消费升级是亟待发掘的金矿

2013年全年我国社会消费品零售总额234380亿元，比上年名义增长13.1%，扣除价格因素实际增长11.5%。由原来的基础型、保障型、购物型消费走向了今天娱乐型、体验型的消费，在消费力这样高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经远远满足不了消费者需求，购物中心成为新一代的商业消费主导载体，直接推动了城市综合体的加速诞生。

国内消费结构升级

一方面，目前宏观调控政策逐渐收紧，限购、限贷、限价的“三限政策”导致一些房企局面尴尬，而商业地产目前不在调控范围之内，部分房企便看到了商业地产目前的运作契机，将开发方向由住宅主动转向商业地产。另一方面，由于城区土地稀缺，开发商必须在最小的占地面积上获取最大的价值空间，因此综合体便成为最佳产品组合模式，而这其中往往购物中心、商业街都是必须产品，是强制性要求的配套商业，许多开发商也正因如此而被动转型。

政策导向微观层面，多重因素推动我国商业地产快速发展休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。随着消费者休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。商业地产开发的高收益性商业地产长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。城市政府的推动各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展。消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。观点：我国消费升级、城市化进程加速等因素的叠加将会给商业地产开发与升级带来巨大的市场需求，房地产市场将进入“白银时代”，下半场的关键人物就是“商业地产”，今后5年~10年将是商业地产重要的战略机遇期。消费升级公共服务放开城市群扩张与重新定位新型城镇化城市人口增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级崛起、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市商业地产起步阶段平稳阶段人均GDP1500美元3000美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段国家和地区人均GDP水平城市化比重商业业态状况1100美金以下25%商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙会、地摊、集贸市场1100~2000美金25%~45%商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业2000~4400美金45%~70%商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生；主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等4400美金以上70%以上商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现；主要业态为超越商业范畴的广义商业，如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等每一次商业变革与升级都是以一定的城市形态变化——国家和地区GDP水平、城市化比重、商业业态状况为前提条件的。观点行业吸引力判定：由于商业地产具有很好的行业成长性和盈利性，产业具有较强的吸引力商业地产还处在产业生命周期的开创阶段，成长空间广阔；我国社会经济持续发展，人们消费能力的增强，城市化水平持续提高，使得商业地产有着广阔的发展空间；上游零售业的激烈竞争和业态演变给商业地产的成长提供了良好的机遇。行业成长性判定商业地产商业价值潜力大，长期投资回报率比较好；商业地产销售也可以达到很高的利润水平；行业盈利性判定石家赖庄目宿前主港要在伶售商丝式业分珍布以史中央松核心狱板块森为中鹅心，棒向其真他区巴域辐圣射，垮其中霉长安睡区项凑目较毫多，芬是未骗来的临商业医发展燃核心尤之一缺；多蝇中心部趋势番明显龟，处搏在现伍状商消业格觉局的佛边缘痰。区储域存孝在升鹿级需拦求。在售译商业宫共20个，劫分布蚀上看层桥东誉区2个，覆桥西睡区4个，钞新华老区3个，煌长安揭区7个，恳裕华稼区2个，建开发持区2个。从形势式上弄上看糠集中韵型商挂业10个，采临街阁底商8个，柜社区凳内街2个。石家扛庄商本业地昆产（1）：兼在售岸商业编项目看分布石家宿庄商著业地糟产（2）：曾在售乐写字增楼项尤目分纸布石家慕庄目悦前在悟售及经待售床写字感楼项缩慧目计88个。险从楼蛛盘分微布图为可以烟看出嫂，随觉着城执建力愈度的率调整孕，依佣托新色城市宾规划展，写仰字楼图分布致由原症先的长以中快山路嘉为核常心，展逐步泼向槐命安路告及和闷平路盈延伸置，其斗中槐顶安路篮写字芝楼产罩品建界设渐赞成趋腹势，孤和平钻路写象字楼旗产品鹊建设愉尚处纳起步傍阶段助。同时帽，依赚托商朋业由抹单中箩心向枝多中躲心分索布的求逐渐携形成乌，写压字楼吃产品餐以商寺业中糠心为寺依托驶，逐蕉渐呈向现出恨广安筒商务姐中心声、新也百东习购、慌新火燃车站驰、万累达广隙场及心谈固骡等为限核心咽的点帝状分桨布态别势。石家绿庄目尝前在聚售及赛待售适公寓扎项目是计70个。晒依托拐商业醒由单此中心驱向多谜中心迁分布产的逐午渐形缓成，呆公寓养产品免以商董业中土心为哲依托辞，逐蔑渐呈竖现出某新百由东购秩、新氏火车脏站、堡万达朱广场个及谈杰固等平为核遍心的食点状通分布游态势斗。同时亩，随雕着城成建力桐度的旁调整析，依蹦托新却城市秃规划尺，公浙寓产饭品分典布由滔原先晚的以勺中山拜路为云核心洞，逐蛛步向斤槐安姐路及叼和平颤路延肾伸，魄其中负槐安勇路公巧寓产凝品建磁设渐丘成趋罢势，钻和平蹲路公图寓产污品建埋设尚汉处于哈起步发阶段潜。石家鱼庄商拖业地绣产（3）：住在售急公寓拥项目羊分布目壶录2商业地产成为房企转型新蓝海大量彻房企跌转型英商业缸地产房细企转赢型万科保利金地中粮20臣13年在滔商业戏地产泥的投资戚规模惯预计苏为25亿元，商器业的落规模转，初辛步定漏为30夺%左右自20建11年开晕始加盏大持筛有型资物业馒的储仅备，膨陆续父推出溉养老陡物业屈、酒芝店及且商业紫配套观等多昏种物寒业类洞型的务商业套目，毙住宅外占比80页%，持有魂型物乐业占侨比20编%到20叠12年商勉业地丘产方阵面的修投较资御要占览总投百资额木的30岔%，并持愿有部琴分核扮心地那段的率高品汇质物劳业中粮四集团滔将再盲投资70剑0亿元殿在全蜓国建昆设20多个大悦爹城，绍建筑庄面积绩达80伙0万平藏方米踏，未回来商渐业地妨产部凯分在娇其整喜体布婚局比判例将蚊提升析至20灯%以上事实销售姿排名上前三它十位魂的房露企中范除金矿科实特业、垂首开挽股份2家房阻企之筝外，寺其余覆房企毯大都芦从08年或走更早余些时逼候开桂始转忆型进男军商撑业地亭产。转型保背景外因一个解国家闭的住携宅需妖求量染是根魔据人民口数见量、策年龄泥结构幻玉和家扬庭分启裂速狗度决勇定的法；而茄办公春与商绝业则贿是根游据第趴一、塑第二垒产业厌向第容三产叫业转剃移的柳速度滋决定罢的。集中国励目前民一二灵产业拢比例霜减小纷而三误产业材比例虎增加骡，这统种产德业结宪构的猜此消墙彼长游将给倚商业境地产先发展骂带来喜契机即。国内贝产业良结构描变化转型搁背景外因随着证地方思政府汉在城触市规必划建洁设的创不断绿完善围和发爬展思孤路的结转变在，摈齐弃了热之前耗一味抄以住外宅开血发为百主体藏的城商市开回发模样式，忆逐步甜采用惰城市姜综合垃体来阁实现宽城市钓化发命展。讽政府冈不再社简单秘的推袜出纯蔑住宅醒地块制，为汪提升纷土地舌价值汗，商松业地斯块面阶积及礼比例裕都在回增加部分枝城市纠加大托商业枯地块风出让20摇13年2月21日，国务搁院常寒务会骄议2.弓21国五苹条3.示2国五狱条细诸化5.集25发改险委11月底地方咳相应挑政策提出撒完善纱稳定果房价脾工作士责任挂制、嚷坚决优抑制锐投机障投资典性购谜房、蛮增加烂普通化商品趴住房灰及用诉地供荡应、悟加快干保障遭性安平居工滔程规路划建闪设和汉加强尼市场回监管忽等五忽个方葬面的醋政策吼措施继续津严格谊执行低商品驰住房丈限购饰措施滥，进义一步金提高诱第二胶套住孙房贷乞款的赌首付唯款比味例和昌贷款圆利率师。对奶出售秀自有叉住房涝按规筛定应拐征收圆的个笛人所辣得税冠。上海劫、广训州、鼻深圳谁、北家京等言城市羞相继大推出缓新一锡轮调俱控政部策，歉主要扛内容疫均为林收紧击限购弟政策毯及加巡寿大土泪地供紫应。衣随后绵，二旱三线锐城市疑加入奥楼市劣调控竭大军悉，“级汉七豆条”帖等相位继出白台。深入酒推进请行政狮体制洁改革党，加汗快推盾进财深税、善金融伪、投胞资、念价格名等领沉域改叉革，滩积极劫推动哗民生缴保障庙、城侄镇化刷和统脸筹城颠乡相舌关改碎革。《意见》提出颗扩大寄个人看住房扁房产府税改厘革试奥点范沙围。政策默对住拜宅市挖场的趴打压滩，而评对商骨业地江产影速响较迈小转型港背景外因《关于饼继续饭做好午房地伪产市切场调把控工份作的摸通知》《关于20贷13年深训化经抄济体吧制改密革重恋点工帽作的屠意见》转型暖背景内因政府割出于符提升悲城市朵品质者、促烦进城喜市发脑展，翠“商业+住宅”或喉“产业+住宅”的跳复合赚型土议地出罚让将忧成为尤未来建土地亮出让幼的趋龙势，仁这也资将使裕得开建发商惹从战悬略角女度考庙虑转宴型商闸业地欣产单一糕住宅复合民地产自身姐战略袜定位想而转萌型转型土背景内因从企蚀业角诊度判盼断，岁单一攻的住咐宅开扣发已咸被市象场证适明将雅面临捕巨大眠风险煮。近壁几年怒无论鸽是房段价还漫是土慢地价要格，溜住宅吸地产篇市场义都比星商业繁地产尚市场拦波动价要打柔，更坚多企的业为掩平衡违风险眼，开炉始步弃入多友元化再业态峰经营翠。居住沈用地隆与商溉业用锅地价适格同裳比增躬速70大中姓城市甚各房毅价同停比增每速小结尽管喊众多临房企只正在隐摒弃句单一怒的住凯宅开游发战汁略，辨尝试联向商辫业地询产转拜型，娇但毕五竟商呜品住崖宅市挥场化烦程度冠已处毙于较逼高水歉平，能房企贞积累扎了相由当的磨实战闷经验忌，同胸时相哈对于粥住宅捎开发梯的简敏单可乳操作红性，摩商业盐地产铁资金妹回收股周期铲较长森，所泻需能抚力水候平更识高，料开发长模式居尚处壶于摸镇索阶买段，域多数团房企央是由瞒于各浊种原忘因被摊动转储型的绣，并吗未真胆正做捏好转榜型的蒜准备鸡，在碍进行胖商业骂地产且开发端时，创难免郑会出报现一腾些问馅题。目吉录3商业综合体开发存在的主要问题资源医平台商业赵综合旅体：砖城市佳商业营综合太体的碎运营团价值服主要派取决梢于人阀流价些值链城市推综合护体是阻以建盾筑群赏为基欧础，篇融合梅商业蜘零售宣、商铸务办糊公、饺酒店乏餐饮惑、公申寓住面宅、泪综合呜娱乐潮等核狂心功微能于姓一体喝的“改城中践之城恨”（醋功能伍聚合滤、土让地集议约的么城市办经济泼聚集鱼体）烧，它器的价觉值取污决于絮其人畏流价童值链重，而维不是降产品铲本身闲。采用堵住宅抹地产闪开发吹模式薯来进凑行商蓄业地砍产开坡发，缝给项垦目带研来无洗穷隐证患，狱已经祸被大责量的伙实践飞证明喘行不灶通。开发犯目的开发看模式项目百规划宣传帐策划经营淡模式住宅秀地产修开发列模式商业真地产郑开发休模式以销昨售物捧业为肠目的叉，卖昨产品炭，追观求产及品短备期现阻金流献最大以体现架和创烧造商跳业物哑业的舍投资兔价值为目栽的，祝追求帖持有坡物业购的经冶营收编益和唱物业股商业挨价值挎的升芒值先建荷设，勾再销锈售先招路商，颂后建夸设先建短筑规决划，佳后商照业规继划先商谅业规饥划，挑后建亦筑规郊划炒作著概念常、广钞告包宁装有效制传播寸商业餐物业杆的投悄资价唯值产权谜分割莲状态顽下的奇各自仿为政怖，自魔由生愈长，吨不能管形成抢良好付的业意态组堡合和胳商业激氛围祸。统一唇规划精、统拜一招五商、追统一宏宣传另、统替一管安理，贸打造研商业洗物业牌品牌俘和业遥态品倚牌地段全、目塔标客柄户等城市控规划魂、商飞业规评划、叫商圈狭、竞意争、浮消费牌人群剑、购循买力贪、交夕通、年业态斧选择项目英选址模式笼比较恩分析商业何地产五和住数宅地至产的贞本质饥不一耀样。怪住宅膛地产恼是消赏费地路产，乎而商伍业地自产是刑生产千地产,商业碍地产行更适拥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