物流产业园总体规划

闽北物流产业园区总体规划二零一四年五月2014年5月2物流产业园总体规划2014年5月物流产业园总体规划3承载企业——德峰集团德峰集团总体战略目标：“闽北物流中心园区”项目，即1基地、3园区、5中心、1联盟

甩挂运输试点

物流实验基地汽车交易区配套服务区物流作业区仓储配送中心零担快运中心商务办公中心

物流信息交易中心物流、IT土地、资金

配套2014年5月支撑物流产业园总体规划园区物流量分析（项目一期投产运营）合计：1000.3万吨一期：

2016-2017：105.3设计万吨

5005.3万吨由2014年5月4物流产业园总体规划园区物流量分析（项目二期投产运营）合计：1215.5万吨30二期：

2018-2019年

7522.51587522.5200270490千吨由地区生总值关2014年5月5物流产业园总体规划商业模式--项目总体思路:“1234”战略依托产业集群，对上下游进行延伸渗透，

形成一个以和企业集群为核心的产业园。建设1个集群产业园区

服务于钢贸流通的第三方物流集聚中心

（生产企业）物流集聚中心

以供应链以服务于等行业的供应链

以业务为核心的再生资源供应链

形成2个集聚中心打造3条深加工

服务开展4个延伸服务业务2014年5月贸易信息交易

9物流产业园总体规划商业模式--辐射空间定位

“内圈重点发展、中圈积极竞争、外圈拓展培育”

内圈：

中圈：地区

外圈：资源2014年5月12物流产业园总体规划功能定位--服务中心物流公共服务平台型服务围绕钢贸和电机供应链的商品贸易

服务实现网上选货、网上交易和网上支

付的电子商务服务物流功能要素平台型服务

面向仓储及配送服务依托资源，形成路、公路一

体化的多式联运服务主要业务

与银行等机构合作，

提供经融物流监管服务

进出口货物保税存储

及出口退税服务

订舱、报关、报检、保险等

物流中介服务面向废钢产品的绿色循环加工物流

服务（本项目延伸区域）

面向钢材生产企业的加工配送服务（本项目延伸区域）面向公路货运的货物干线运输服务

（本项目延伸区域）

2014年1月为企业发展提供全方位供应连金融

服务和资金支持服务促进供应链集成运作、优化配置物

流资源的公共信息服务

企业总部基地的

办公场所提供及物业管理服务

为促进产品销售、打造优势品牌、

产品影响力的产品展示服务

办公楼、交易大楼、会议中心等商

务配套服务

提供全面物流解决方案的

物流咨询服务

13物流产业园总体规划营运模式--闽北物流中心园区功能区初步规划容积率层数占地面积（㎡）建筑面积（㎡）

39160

19280

功能分区临时堆场3PL配送中心堆场1960017200172001F1F1F1F6F196001720017200仓库A：金融监管仓库仓库B：金融监管仓库仓库C：3PL配送中心仓库0.772100014800423542100088800仓库D：供应商物流配送中心物流服务商务区绿化1F1F1F1F0.46

数据345106225300139500

0.65

40.42

69021

20.00

34511

10.00

21177211772

24656

7178

12700

13400

11800

11800

11800

26667

13333133334345106

参数指标总占地面积总建筑面积总用地面积

容积率

建筑密度

绿化面积

绿地率

道路面积

道路比例道路总面积临时堆场集装箱堆场仓库E：金融监管仓库仓库F：保税物流配送中心仓库

供应商物流配送中心仓库H：3PL配送中心仓库仓库I：3PL配送中心仓库绿化道路总面积总面积单位

M2

M2

M2

%

M2

%

M2

%163800

12700

13400

11800

11800

11800

615002253000.65“一次规划、分步实施、滚动投资”一期建设，二期建设一期/二期项目建设期均为个月。总经营期年。2014年5月14物流产业园总体规划营运模式--闽北物流中心园区项目进程2016年度2014年度2015年度工作内容1-67-121-67-121-67-12前期规划设计及准备项目工程建设设备、信息系统招标、采购

信息系统设计开发

设备、信息系统安装调试验收

人员培训

试运营

正式运营2014年5月16物流产业园总体规划营运模式--闽北物流中心园区项目进程2015年度2016年度2017年度工作内容1-67-121-67-121-67-12前期规划设计及准备项目工程建设设备招标、采购

信息系统拓展

设备、信息系统安装调试验收

人员培训

试运营

正式运营2014年5月17物流产业园总体规划营运模式--开发模式常见园区开发模式：

自营

BOT（建设－经营－

移交）

土地出让

出租

BLT（建设－租赁－

移交）

土地出租

专营权

TOT（转让－经营－

转让）

土地入股根据园区的发展目标及定位，结合德峰集团自身的经验、战略考量以及财务能力，对园区的开发可以选择自营、合作和出租相结合的模式。2014年5月18物流产业园总体规划组织管理体系的构建

德峰集团闽北物流中心园区管委会福建德峰汽车物流有限公司园区领导层园区管理层投资开发层战略合作机构合作经营自营项目项目项目项目建设运营层…………2014年5月19物流产业园总体规划营运模式--网络建设物流基础设施网络CDC—RDC—FDC

物流组织网络——以服务“客户网络（供应链上各节点组织包括供应商、制造商、分销商等）”为中心邢台威海订单合同无锡订单合同订单钢厂电机厂分销商合同

上海福安广州

物流信息网络2014年5月20物流产业园总体规划盈利模式--项目建设投资估算

总投资61050.6012700.60

3081.33

8997.28

4291.49

4525.5794646.88

182.84

一期投资40508.20

7674.90

1795.00

5609.10

2779.36

2865.6061232.16

192.76

二期投资20542.40

5025.70

1286.33

3388.19

1512.13

1659.9633414.71

167.07

（万元）

工程费用

设备及安装

附属工程

其他费用

不可预见费

建设期利息

合计投资强度（万元/亩）此次项目投资额度较大，可通过多种方式筹措资金——自筹资金和银行贷款总体投资结构(万元)投资额其中:自有资金其中:长期贷款期初经营流动资金94646.8824646.8870000.00500.00+500.00上海司顿物流工程管理咨询有限公司

上海大学现代物流研究中心2014年1月21物流产业园总体规划盈利模式--营运财务测算本项目财务评价的计算期为20年。

1.经营场地租赁收入：一期万元，二期万元2.码头作业收入：一期7310.43万元，二期

6870.97收入总业务成本：297160.86万元其中：经营费用174778.70万元3.装卸费用总收入：618460.05万元成本测算收入测算（20年计）（20年计）4.代理业务收入：一期35091.33万元，二

期32981.85万元

5.其他收入：一期156671.50万元，二期

74100.64万元

总收入：1169943.70万元营业税金及1.营业税：58497.18万元

2.城市维护建设税：4094.80万元

附加（20年计）3.教育费附加：1754.92万元

所得税

202108.98万元（20年计）加上房产税和土地税，20年共可上缴税金267653.60万元，每年平均上缴税金13382.68万元。2014年5月22物流产业园总体规划盈利模式—财务经济评价指标所得税前所得税后

19.18%158600.78

7.68

25.35%252319.20

6.4042.71%46.11%44.55%32.03%20.55%

财务内部收益率(%)

财务净现值ic=8.0%

投资回收期(年)

投资利润率

投资利税率

总投资收益率

项目资本金净利润率

盈亏平衡点BEP2014年5月23物流产业园总体规划社会效益--社会效益评价本项目运营后，平均每年将产生1.3亿元地方税收，对福安宁

德地区的经济发展有着不可忽

视的推动和促进作用。

促进经济增加当地税

收通过本项目高定位、高起点的投入建设，全面提升福安市电机产业现状，推进千亿产业集

社会效益