工程管理手册改好

xxxxx物业管理作业指导书WI-03版次：A/00文件名称：工程管理手册生效时间：2021-03-181总目录轨序号隐标荷旨梳姨芹静父题壶页码港1忘设备捎管理东规程贺2热房屋然本体凭、室万外公新共设聪施的跑维修泛养护唉周期娃及质芝量标步准津3咸供配劈电系摧统规婶程诱4求供配另电系辫统烤巡视智维护司规定库5寇供水饮系统容操作好规程否6夏供水旋系统为巡芝视维款护规洗定怜7岂排水宅系统睡操作缘规粱程誉8御排水高系统刑巡视够维护摸规定隔9威空调逆系统佳操作钳规程显10拉空调坦系统仇巡视吧维护缝规定四11越电梯师系统陵操作达规程窜12拐电梯井系统咬巡视某维护允规定贺13俩消防俱报警励系统桶操作垒规程叼14姓消防窗报警艳系统伐巡视叙维护极规定吓15虫气体浴消防陈系统万操作碎规程骨16奖气体鹿消防绸系统恐巡视用维护垦规定川17谊监控谁系统夕操作达规程肉18道监控等系统匀巡视迷维护跑规定扭19似停车筑场短管理行系统波操作塌规程施20暑停车敢场管渡理系滤统巡躁视维呆护规评定构21腐接地糕电阻威测试搜操作派规程鬼22缸避雷慌系统抖巡撤视钥维护半规定1一、设备管理规程1．0目的保证所有为业主〔住、用户〕提供各种效劳的公共设备满足效劳要求。2．0适用范围管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备〔含强电主线路〕、电子设备〔含弱电线路〕、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．0定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车〔正压风机、消防水泵、发电机〕，发现小故障及时排除，做好记录。3．2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器等；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门〔含风阀、防火阀〕渗漏、故障进行处理。3．3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，局部解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门〔含风阀、防火阀〕渗漏、故障处理或更换。3．4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备局部解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和到达应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。3．5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备根本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。各3．为6设丛备更滚新和仍技术治改造址设备啊更新攀和技能术改宴造是强指设滩备使卖用到吼一定永年限难后，赠技术根性能扮落后蝇、效惊率低偏、耗煤能大曾或污翅染〔祸腐蚀皂、排筛气、跨粉尘摧、噪色音〕丽问题夕日益狂严重挠，须坚更新波设备弃，提粘高和拐改善痕技术蛛性能甲。趴3．道7事允后维菊修〔载故障次维修屯〕剩设备勿发生固故障系后，护对失律效、同损坏董局部紧作针秩对性算的维今修崇。康3．妨8状年态维闪修纪通过佣监测泳设备船状态欠参数扶的变锣化，束出现蚀明显兔劣化议后实膜施的守维修协。逃4．挖0设磁备分宵类萌根据洒设备拖对业垂主服滚务的睛重要络性将滑其分愚为三蛾级〔辽风机赏类、缩泵类抹、机肤组类息均含盲相应导的电显机、狱电气幻控制勿柜〕宣：亿Ⅰ级州设备旦：电女梯、雁发电旁机、限生活洲水泵屡、消漂防泵宜、喷熄淋泵酷、稳机压泵趁、低患压配痒电柜笼、火倘灾中屑央报秀警控秤制柜毙、消帜防联过动柜票、冷术水机黎组、丛BA届中央象管理股计算凑机。燕Ⅱ级竿设备枣：正煤压风恩机、泥空气闷处理辽器、静冷却姑塔、活对讲怠报警挨系统暂、防薯盗监量视系援统、单气体娃自动烫灭火合设施乔、高嫩压开仰关柜借、变役压器奖、交艰通道答闸、倘车场环自动容收费阻装置裁、泳混池水圾处理假设装置固。擦Ⅲ级陶设备眨：除哥Ⅰ、甚Ⅱ级吼以外麦的所灯有设挖备。御如：偿区域宰火灾它报警曲控制堂箱、唱小型舅控制朴箱〔淡配电那箱〕瞒、排网风机洽、风样机盘贿管、狸集中录抄表缎装置留、维雪修机身具以磁及办恭公室肃、食瞧堂、考清洁即、保答安通汉讯设法备等黎。系5．脚0肝症设备蠢管理乖模式垮采用驼方案延预修鹊制〔议三级导保养格--杀日常献维护皮保养习、一问级保伞养、凉二级按保养针、小括修、好中修模、大现修、富设备话更新翅和技魄术改默造〕悔与状塔态维子修、卖事后锄维修纷相结耀合的葡管理献模式位。峰5．控1比照于符展合磨奴损规浊律的专Ⅰ、钱Ⅱ级杆设备忠〔电累梯、挨水泵好、正库压风屿机、驾电动辉机、听柴油辫发电架机、磨冷水伟机组超、道母闸等昼〕，盐定期练做三多级保撕养，阵定期邀进行致小修菌、中倦修、童大修哄。小装修包毒含在田三级六养护当中。告中修锯、大害修周哄期见套附表挠?设兆备保汉养、义中修泊、大袍修周招期?判。晋5．绘2对兵于Ⅰ篇、Ⅱ任级电费气设申备〔叫高压蜂柜、柏变压满器、岂低压杰柜、熟控制倾柜等舅〕、加电子详设备既〔火势灾报郊警控羞制柜湖、放末大器哥、计饭算机脖等〕腹进行昆三级币保养雹、探族测性膊维修甘〔功坛能检基查〕猛、状逐态维傍修。冷5．皆3对春于Ⅲ苹级设待备，皆采取尚事后济维修假设，每宣年一抛次保鸣养。计6．罗0桨厅职责闪6．获1物药业公按司柿工程塌部躲负责众设备堤接管誉验收裂，中而修、秒大修甚及设纪备更肌新改妨造计案划制泪定、脸方案葵审批饱、工师程监些督、域组织他验收储，保纹养计李划审沿批，刊设备斜〔器椅具〕需维修纸、滨申购劲、报乏废审体批，虑组织僵招投乞标，宾选择程、评赤价设披备维涌修养只护供供方，酿负责虚?公挠共机胸电设析备维看修保性养合哈同?绵、?复电梯做维修草保养肆合同亦?、线设备移缺陷口整改研、中岁修、洞大修壶、更代新改乞造委头托合午同的刊审核免，办锁理合舰同会发签手壮续，剩组织肝专家伙对重泼要设慨备进董行诊猛断，旷确定本状态谣维修虽时机郊。粒6．顿2管安理处豆工程花组长含负责谅机电赖设备料维修珠保养近情况以及设掏备技良术状质态的殿周院检查载。锹6．亿3管价理处俘工程验组眉负责递机电象设备纲日常基操作劝、运己行、衡巡查训、点潜检及怖?公敲共机层电设脊备维倍修保浴养合抢同?薪委托塞范围尘外的来一切辞保养担、维啦修工榆作，案填写浩相关嫩记录俘，编求制保锻养计钟划，僚与供关方根吓据?贱公共广机电弟设备皇维修各保养技合同完?确给定分煎包内极容。皱维修膝养护居合同示签订疲后，伐按合瘦同监烦督检姑查、楚评定梯供方灰。前7．博0改博设备扣前期轨管理世7．匀1前桑期介壶入俭设备弯选型良、安箭装要添求等站由物给业公英司谁工程膨部娃有关蹄物业破考察管后，闻向发共展商踢提出龙。政瓣府有稠关部胆门的赖验收典，管扒理处炮应参肝与。狐7．简2设华备的籍接管碌验收搅7.顽2.前1设妹备的缸接管奇验收静由物退业公贡司招工程庆部那组织笋专家践及相文关管四理处很技术掌人员斤组成棕验收和组，吴会同优开展悲商、趟承包箩商进练行。友验收药依据庙为设化备出延厂说驴明书仪及国置家有饱关规居范、敢标准面。确幕实达稠不到歪上述申条件遍的应志在验济收单咸中写优明实特际情史况及瑞原因简，并走限期鞋整改办，进熊行复床验。烫设备鉴的接快管凭假证由户物业厅公司赛对发谨展商狡办理质。Ⅰ扯、Ⅱ乡级设闪备由钟物业漠公司屑组织叠专家炎及管详理处前人员战一同原检验佛，Ⅲ疯级设玻备由另管理咱处检松验，趟填写展验收黄单报妙物业源公司竿复核璃盖章润。验列收单趋盖章沈后，键原件铁开展纷商、筋物业蛛公司辩各留毙一份检作为珠交接忙凭证湖，管简理处效留复贩印件裤。逆7.秤2.略2当邀供电垄设备速、供赖水设痛备验夏收合盘格接竟管后酷，方酬可与问开展行商办脏理水父、电缴用户坝更名泪、过团户手检续，剪最好厚直接帖与供沸电局霸、自聋来水亲公司房办理嘉抄表期到户烈手续蜜。办疾理手集续前备，管疫理处妙须向盛开展亩商索炕要原填?供蒜用电腥合同洋?、磨?供睛水合省同?杰、?刃供水溪合同习执行跃单?继及近行期电艰费、主水费贷单提酒交物沈业公尖司审杜核。拴审核获通过颂后，南由管谣理处斗具体座办理潜过户示、抄筹表到杨户事孕宜，猴物业禁公司朵负责艳办理蓬?供幻用电沟合同遍?、宿?供蒙水合选同?炕、委仓托银惠行代菠收水胡电费咏协议桐书等安对外竭合同饱会签芦手续移。糟7．县3设发备的商编号妹设备负编号捞由以睬下四揪局部牌组成晕：娱第一北局部标表示涝设备绳的类映别：拍用数峡字０督１－私９９乓表示对；会第二过局部祸表示肤单位末的名波称：渴用字菠母馋J兴表示毛；蹲第三起局部驼表示钳单位纲设备混序号诉：用驳数字店１．筑２．拴３.攀..薪..究.表注示；威第四熄局部圾表示斯设备喂的管约理等垮级：宵用罗左马数稻字Ⅰ趣、Ⅱ追、Ⅲ木表示半；挨例：絮03糟－霜F屑－1确－(待Ⅰ)老电梯饰晋够翡翠膀星城葱虫1秀号梯增牙Ⅰ级招管理怨设备锦7．气4设驱备的寒建帐狭7.锣4.算1管晨理处嚼工程是组戚负责翅给所宜管物盘业的拴全部倍设备症编号踏，并敞用E登XC柳EL勒编制调?机讽电设越备统摄计表情?，印录入企电脑短。冬7.廉4.牌2管槐理处殿对所耐管理年的所匆有设亏施设爸备都坟应建畏帐。景7．何5设帖备质而量缺液陷整欲改受新入杠伙的鸽管理些处，凤机电复设备扫接管经后，陶由物蚊业公驼司委作托专贫业公浑司或韵该管脂理处殿对设望备质记量缺艳陷进谢行三萝个月徐整改屋，整黑改达握到丹宝晨拨物业检公司岸标准职后，汪由物颠业公完司和雨该管碰理处企验收耍，通程过后泥，再画与供悠方签届订?放公共增机电靠设备仪维修醒保养霞合同诉?。帮7．赶6设北备标价识管药理乔7.规6.蜻1设悟备标晌牌轮未隐结蔽的赛设备就须在冈规定汉位置去贴设秘备标医牌。区对新览入伙杀的物切业，炒管理肥处可劲要求饰进行猾质量茫缺陷衔整改娇的供买方伶，职按?叨机电肆设备圈统计殿表?铺填写薄设备恨标牌绒，并右按有局关规欺定要歇求，减贴在揉设备盲上。但7.灯6.紫2设磨备的访颜色斧设备损一律常按附殊表?知设备南颜色或规定梁?的哪要求把颜色革进行既刷漆耻。仗7.谨6.含3设版备状骨态标承识假重要掀危险锋设备震的工愧作状猜态须百标识离〔如家配电淹柜挂岸“禁摆止合辆闸〞婆等〕何，报牌废、钻封存愤的设讲备须庸标识狱。陵7.堂6.龙4设锻备标默识牌石由物将业公指司威委托券相关冒单位邮统一棋设计掘。油8．窗0设铜备使股用管差理珍8．嗓1物颂业公杠共设策备的味操作巡使用帖权归熊管理醉处，腊供方垂维修坟保养咸时，诞停电烤梯、检停电吵、停腐水、币操作编设备万须征鸭得管疾理处三同意把。颠8．拥2管观理处沸维修借人员痛必须隔按国旋家规辆范、搜公司搅有关拳制度续、规允定及驱作业音指导旺书要疼求对颜本管兄理处衣管理捕的设停备进久行操堤作使波用，文确保高对业到主服拾务质起量达编标。枝须认塌真、砍全面架、细孤致的惩做阵好运首行监固视、舰检查呈工作妄，并欠做偏记录柿，记育录应出保证耳准确刺性、氧及时颜性和蝶真实谈性。编8．研3管凯理处致工程净组长锋应定易期分晴析各声种设确备状乘态记添录〔遗含水卡、电著抄表他记录炊〕，困确定誉系统残工作怠是否绘正常卵。作拾经济陵性分要析，升确保醋设备公工作顷在节畏能状散态，慈及时气予以矛控制射调整筝。君8．慧4重孔要设希备〔捉如变证压器历、中纵央空康调等萍〕的银投入银、报焰停须渐经公栋司批鸭准。来9．片0设遮备维船修保捕养管灭理探9．似1计舌划北9.书1.杆1维较修保针养计执划季A．胃供方皱应将郑委托南范围半内的绳设备坚下年慌度保煤养计酸划于鸟每年龟12莫月中啦旬报柴管理滚处，闲保养封周期氏、级着别应偏符合闭本文庭?设向备保尝养、嫂中修挎、大惧修周袭期?熔的规奔定及嗓合同悦要求邪。管精理处立审核架、调绪整后址，与飘管理困处保盾养范外围内栏的计唇划汇吐总，恭于每忌年1鸣2月短下旬炼报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