学府家园项目评估报告

1学府家园工程评估报告目录工程概况投资环境市场分析及开展前景工程投资概算效益分析工程评估结果正文学府家园工程评估报告一工程概况1工程名称学府家园2工程地点

长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地规划许可证号：湘规地证字〔2005〕第##号。工程东侧为湖南商学院以及成熟的住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。3工程背景

第一、长沙市经济开展势态，为房地产业的快速开展提供有力保障。长沙市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。

第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新的市中心区，“白领公寓〞所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。本第三化、“述银晟死花园须〞的袖成功饱开发抵，为寻“夫学府役家园尖〞开膝发奠件定了愁良好择的基刊础。房可以饶说“库学府锐家园贺〞的眨开发士是应怜消费抽者之迈求，即按需娃而开疑，顺袄势而岭生。

身3蜡腊工程饮规划极设计

所学府截家园业将建爸设成萝为大侧型高佛尚住扭宅区考，以慰其优专越的通地理成位置庄、超剩前的猜规划吊设计胀、完凶善的牵配套具设施坝、幽诉雅的诵园区捷环境北，专辅业的云物业脏管理跳，为绩居民坛提供族舒适宰、方骡便、口高质娇生活辽环境愤。

精〔一物〕、备总体杯规划适学府稿家园纳工程馋占地涝面积俱约捞3.迈3堆万平日方米门，总数建筑抱面积酿约逢4科万平总方米驳。充留分利笑用其栋优越砖的地擦理位鞠置，僻全部善用于参建造词10泛—本15申层低思密度呜、高举尚的坝大规决模住冲宅小峰区。夕规划涨结构吨力图茄淡化壳组团异模式盘，拿采用搂小区珍邻里填住宅放群的叠结构卫模式絮，削部弱组照团形距态，师规划贴的重组点是案组织言和丰筒富居显民的辟邻里苏交往章和居阀住生外活活味动内罚容，痰精珍心组坡织住品宅组何群。

范以大爷面积芒的绿削地为夜纽带适的机啦组合奶，形绪成风篮格各纸异的坝围合握或半病围合盐空间袖。砍住宅志首层字大部吉分规湾划为念架空削层，层以拓肺展花招园绿婚地的沾空间谎，采雄用点汤、线双、面姜结合塔的方孙式形然成小艘区的巷绿化微系统粱，中牛心绿动化广导场东怖西向爱贯穿惭整个横小区顿。漆殖小区继以东逝部4瓶0米努规划瞎路为猴界，溜分为牌东西森两部糟分，馒两部饶分在贝建筑桥形式辆、建触筑组日合、窑路网博走向暮、绿劣地系窝统上椒相互浊照应弄，使衫小区直成为疏一个丛统一鹿整体旋。

嫁〔二凡〕疗学府扁家园比主要低经济轧技术叉指标

住1、赌规划炊用地剥平衡针表：

兔2、要主要乡经济锋技术部指标赞表：

避项讯目凤数磁量去单扭位

钱总征嫌用地命蹄3失3眯00投0荡平县方米顶

蹄总建订筑面备积奇1零40女90楚5循平方湾米

坏其中击：1兔、住项宅建栗筑面饱积建21眉45环0宇平燃方米劳

藏2、林其中熔公建的面积再82瓜50锣平只方米疾

透绿地鹿面积畜普70欠5怖0严平方迅米

完道路危面积们辛12福0炊0伤平方缴米

牛绿地映率搞25杂%码

湾容积宇率傻3.肉05云

战建筑倦密度恼2延5字%

醉(三闪)、粗形态透结构劫规划

侧小区贵规划示总目员标：逐特色韵鲜明屿、生质态优雾良、命经济个与环赌境协绑调发榴展的完居住闲园区渴。

污往克箱住宅习设计忍—健皮康、容自然番、户仗型多挎样。屋所有靠户型宰设计慕均考弄虑到偷自然滥通风择，创蛋造良萝好的昂室内衔气候击，依岂据人障的生柱活模成式，西以起括居室脂为中晓心，粘公私摘、洁款污、流闹静舒分区趣。厅岛、房链朝向番均以慢景观槽视线值为主址，兼总顾朝联向。窜立面吃处理端以具土有现袄代化腰气息元的岭梁南特樱色为日目标凤。底叠层部灾位架奶空结精合布哭置环搂境艺啄术小浴品，归娱乐章设施待等，幻将室师外铺得地自挣然延孝伸进葵入架封空层纲，避屠免架纠空层巴无人妇光临捎的情龙景，痕屋顶折局部析作绿告化处储理，烛顶盖岔弧型做飘板躺，局调部漏您空，云体伸唤通透往轻灵伶的特侧点。苹标准索层处镜理为治标准坊凸窗冤台，抛透空锤铁饰吐阳台遍栏杆剂，同抗时户寇型之己间避热免视门线干达扰。

恨〔四燃〕、日住宅叮根本霜户型袖

铜小区榴设计判有三稍种住谱宅类披型，岭共息23游栋，洁户型脉从二在房一高厅一扯卫至略五房秩二厅笼二卫吧等6诚种户坚型，峡住宅岩面积汗从6工6.揉95牺—1仓40肥平方花米〔走套内悲面积矮〕。委二、当投资缠环境映〔一喇〕宏键观环男境袋鉴于园20系04彻年勒我国苗出现门房价勇过快震上涨疯的情右况，作今年驻国务记院办谨公厅勺发出惑了关爸于稳舱定住小房价旺格的华通知进，即鼠大家滔讲的砖前八胆条慧和冻后八醉条。情宏观镜调控贷主要里有两黎个目苦的：刮抑制仆开发彻投资种的过傻快增伸长和蔼抑制竖房价鹊的过财快增蚊长。肆这次圆的宏评观调臭控有会三个泼立足袄点：护第一君个立呼足点敏，立钓足与雅促进需国民签经济补和社饱会稳皂定发争展，康因为碎房地街产业榴是国凡民经锄济重厚要的压支柱涝产业汽，房每地产立的业嫁的发启展，尘必然六和宏炎观经牲济的绩开展相有密轿切的短联系拾。房躺地产造最大衰的产搁品就壮是住裹宅，偷住宅霸有关严社会慎的稳丽定，剩因此瑞这次孟的宏忠观调告控首锯先是雷立足锣于促群进国被民经低济和薯社会肾的稳邪定发颜展。连第二珍个立蚕足点谜，立抓足于碗帮助天广阔羞种地舌收入袜家庭瓜尽快育解决帅根本吉住房集的问框题，肃我们砖讲住粥宅产孝品供伍不应挖求，稼主要男是指掀中低勾家庭谦的住娇宅供示不应墨求，断有一字些城鼻市的齿经济在适用迹房一异开始知销售设，就诞有几龙千人壶排队当求购械，所徐以这熟次的铲宏观遗调控扔就是铲立足薪于帮喂助广抬大中奖低收蛇入家使庭，暴尽快绵解决执根本沸住房沃的问句题。认第三捐个立泰足点纺，立耀足于腹以经筋济手影段为叠主的懒综合慢调控摧，巨例如除，证从城误市的直规划宪土地贞供给猾的源嫂头抓度起，批改善搞住房岁供给辆结构摘。关阁于住愚房供齐应结伤构这碧个问蜜题，五我们匠比拟蜂长的酷时期奴内认妖为供发应结帆构有趁问题呢，尤纹其是耀中低析房。阳我们鹿供给治和开誓发得薪太少狡，高服档房沉开发仍得多论，因茶此供咬应结承构不张合理上。我艘们购船买房邻屋的评主力熄军是男中低芬收入沟者，啦但是柿社会附供给火中低烂户型皮的房腥屋产唱品比袜较少丧，为哲了改寸善中酸低住钩房者桌的供挥应结标构，粥文件守规定针在住居房价格格上质涨过诚快，忠中低羞经济伴适用悄房供可应不邀足的析情况撇下，她住房浮要以溪中低勉价位询和普毅通住求房和虹经济识适用透房项午目为蒸主，裕为了宾到达涛这个芳政策斧目标画，在犹规划角、许伏可、姓监管嫩、审钻查等潮工程鸽上进王行限斑制性破的审汤批，抱在土常地供她应方诚面，扇逐步载的增第加经凝济适确用房象建设式用地顷的供捷应量购。继讽续停妻止别尘墅类所用地注的供搬应。强为了庙使我堵们社浑会保择障型碍的住把房能倾够得卸到积进极的梅开展贤，中然央采膨取了辩一些克措施形：擦大力仇开展以审批只型的苍住宅盗，在醉规划毯、审钞批、启土地全供给劫以及查税收遮等方符面，幼对中衬小套似型，附中低遮价位泡的普卷通住啄房给脏予优喝惠的麦政策美支持域，并貌且文滑件明赞确的浊规定视，普铸通住轧房的匆原那么首标准删。原夕来是雪经济秩适用撒房，猛这次捆宏观携调控话又出梯了一毫个普依通商冶品住家房，暴实际怨上就烧是小么户型以、低轨价位速的住明房。桂桃从宏侍观环葱境绸来看醒，抱新政酸策裙为长处沙房毕地产汗业持段续、番健康躲开展气提供敞了良叔好的思外部轰环境卫。亦〔二懂〕区匹域环瓣境卧近年广来骄，长倍沙市智近几苦年来穷经济宴总量钱持续畜高速鞋增长排，G陕DP槽保持迫二位淹数的膊增长块，对胀房地飞产业马的投肉入不件断加剩大。蹈98涛年至犯20妙03是年1头1月折，全罩市共巡完成证房地企产开阻发投要资3填25次.4槐5亿来元，捎占全纷市固疏定资生产投斧资的柳1/缎3。转20雅04蛛年开产始，扣长沙帝市将杂实施狭新的拢“三井年大哑变样辫〞战访略，浊城市杏路网歌及基怎础设见施建末设将稠得到蛙极大欲提升派，原猎有的沫地域胜差异举不断论缩小窄，地界段升曾值潜威力大效，为宋房地惰产开眯发提夫供了略广阔榨的空肠间。僵〔三坚〕岳现麓区蛾环境鲁随着种长市铅经济库的不涌断发贵展，倦长沙忠市区篮不断本向四付周扩锋展，岁河西揉到现丹在已娇经成绪为长汁沙新香的繁陡荣地巾段。伍站在差新世孩纪开聋发的主高度衫来看阅岳麓何区，消它在坝长沙阻地产模板块少中极督具潜滋力。墙相较协于河著东的劝房地泄产开冤发密辫度，摘河西察的地雪产资氏源有笑着大何量的丽空间听。随习着市套政配究套设黄施的梢逐步苦完善疯，河泳西板轰块的恰潜在太价值区正日膛益凸缴现：车家车胞拥有防量的鱼提高纲，个悲人生久活半老径扩叫大，谢河西救路网填日益塌通畅可、发记达，挥自然踪环境屑的优泛美，倾人文如环境林优雅承，定杏居岳伯麓区曲，意雀味着贞在都稀市城吊区达听到了钓自然窗与人趁的结么合，剩使居贷住空捆间与馒社区差环境碗到达抢和谐管共生第的境蝇界，影从而趴拥有坊一方眉“伏人文接与生状态共享存锈〞惨的理仍想家坦园。梳

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阳渔灭爽近几皆年，吧长沙战市的挪GD段P保饶持了侨持续窑平稳禁增长唐，从链19卫98沫年以着来，烘增长只速度散都在喝两为的数以椒上，蓄从而台带来稻长沙叛居民州收入它的持艳续增驱长：新城市狐居民阳人均测可支嘴配收授入摘8幕68祝3.徒39趟元，悄人均骂消费注性支伸出9走54踩6.滥23己元，呼比分欧别增匪长1松6.享9%库和1氏7.受4%金，民20己0厉5赵年，危10搞、仿市政考府预携计增维长速榜度仍详会达务到1攀2%涝，皮如果异按国润际上港通行里的年顺收入可价格室比来兵考核诵居民竟的购血房负引担，怨文20社04腹年宁长沙亡的这搏一比阴例超族过了尖9，环高玩于国海际上随较为沙合理保水平伍3-耗6的册范围狮，般目前骗，这按一比逝例那么寨下降钩到7京.5艘-8址，居剩民的桃有效钞购房爷能力傅大大置提高贞。

伶轧2擦.阳律房地状产投僻资资旅金充杆裕。搁房地减产投腿资资内金来逮源充扔裕，有投资块增长林潜力歇较大备。买那房者勇平均摩月收代入提扶高，昂房价昨承受虚能力惑提高袄。根叹据统肺计，烛2拆00钉5劫年4救4%拍潜在属消费俘者家时庭月站收入在达3嫌00耽0-罢60拥00黄元，狠总体佳平均互月收秀入5观21炼8.砌4元弯，比局上年捷的4迹80到2元葬有所寿提高弟，帜显示捧经济纷环境俩进一固步改挣善。荷当中律20秃-4础0岁业的年裳轻家悟庭受厉教育谷程度援越高够，距月收财入明缝显高左于年缠长家塔庭5桶00团元甚域至上袭千元锄。近羽城买壶家认帮为壶2伪00尿0-约3多00肯0元茄/平巨方米熊的住详房最括易接赛受，无平均滤单价通为吐25坝00必元/辞M2印，与棕上半味年相季比，校他栽们对摆商品窄房价粪承受周能力胁有所干提高撤。旨3.哨挨从销牛售情郊况来瓶看，迈20跨03抵年，遍全市什共成管交商登品房顿26圆72临7套诸，成歪交面浆积2刊99封.2震7万桥㎡，智成交恶金额职63牌.1扭5亿窜元，露分别拘比去迅年同阴期增逃长2蜂1.怜74躺%、秧19础.1兽5%果和1谅9.匀24夺%，但商品焦房的利有效歉需求稍保持创了较贤高的润增幅棍，市克场供晃、求勾两旺子。

室涛辫4.朋重从商扁品房侧销售衡价格尿来看混，2头00浇3年宜长沙唐市商女品住纠房销诞售均证价为长2上40晌0叔元/材㎡，绢比去级年同悠期增肢长3侧.2改9%重，商凳品房牺价格泥在去尊年略啊有下脑跌的蛇根底价上稳烦步回累升，认商品竟房价特格基丹本保遮持稳此定。

宋5.苏犯陡城市巷房屋丽拆迁顽力度刑不减根，刺苦激了贤房屋苗有效翅需求屯的增令长嫁2遥00兴3年同，全标市共元动迁饿居民更50抽56带户，讲拆迁耗房屋恶面积依85锅.7裂4万具㎡，症分别三比去书年同何期增毁长7拢8.捕47均%和菊23系.7播8%俊。2贩00预3年骗，虽奏然长颈沙已珍根本遥实现掌"三只年大禾变样坐"的津城市登建设羞总目却标，完但城辱市房黄屋拆辛迁工畏作仍习在大划力推纷进，过新一介轮城比市建奔设正落在有激序的杆展开冠。城宋市房朵屋拆只迁工艘作直难接拉哗动了丢房地免产投涌资，间刺激锐了住秋房的聪有效过需求礼。万6.总弯握学府恋家园疗的自氧身优狂势缘学府拼家园纯占据蛇河西兼优越幕的地早理位旅置总，秀东侧队为舰湖南呀商学盒院以驾及成以熟的侮住宅乓区银寸晟花荣园妥；南垒面为戒汽车夸难站仍；西植侧为书麓谷芝高开新区脾；北倚面是示长益厅高速瑞公路毙。饥临近梨多所痰大学压和长俯沙市孙市政浮府，杜商业俩区，迁以及射中国咬南方推最好讲的医绣院顾——勒湘雅赔医院猫，拥屿有便拼利的误交通无，完哨善的敬公共品设施事，良君好的绩人文宿环境走，为男入住猜公寓油者提倡供了望长沙瓜市一隔流的锅地理关环境诚。相与较于谜附近伍楼盘瓶平均络22突00战元/设平米株，我委们处库定为卵18荷80下元/售平米茫，这蹈无疑磨更具姑有吸所引力左；相医较于岗时代奉天骄谷，我介们在劫吸取害其优鉴点的刘同时以，将田在户大型、猪绿化巷地、坐活动昨区、翅物业隆管理叠等方假面狠委下功嚼夫。装通过茅以上匠分析观，我壁们发吹现，初在此咏建中丈低价券位的罢小户睛型经展济房涂既符享合国蹄家、值长沙清市政肢府政陶策对沟房地乡产政莲策又雪符合倍长沙幻市商椅品房喜的发左展状盖况和晨趋势君。伴四、悼投资慰概算跃绳目几乎浊所有映的房崖地产庸开发张商定菠价的雕时候期都是浮按成环本利陵润法时来定卷价的兵，虽摆然房潜价走长势应介决定扁于房半地产钓的有状效需够求力叫！围投资班估算视表幻序号岔工程扬单价茶〔万瓶元/两亩〕涝数量服〔亩院〕肥金额咱〔万知元〕幸1孤土地胀费用搏40共50第20元00俩2扔前期币费用查30论50