大十字商业街市场营运及招商建议案2

1大十字商业街市场营运及招商建议案大十字商业街位于哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造工程和城市形象工程，由江苏中天集团投资建设，工程建筑面积45000平米，总投资1.2亿，采用双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六位一体，是哈密市民和外来游客最正确的休闲购物场所，对提升哈密城市形象，促进商业功能提升发挥了巨大的作用。工程现已经完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面的影响，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开筹划，并提出本筹划方案以供参考。一、市场分析1.1商业概况1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏开展空间。但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争剧烈，特色专业市场开展潜力巨大。2、竞争状况近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供给市场，过度的市场供给，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供给，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场、大量沿街商铺和大十字商业街〔统计的经营面积高达15万平方米〕等，这些新的市场的开业，给原本就开展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争剧烈，导致商户的频繁流动，形成“风水〞轮流转的特点。火触爱过度极竞争济表现响在对津消费暗者的需争夺挖和商马户的脸争夺袄两方危面，鸣在对猜消费轿者争阴夺方劫面，潮各商劝家纷梳纷使衫价格晕这一椒杀手秒剪，移使整伴体行币业的涂利润巴水平瓶大副草降低剥，大孝局部灿仅能狡够保衡本或叨微利央经营虽，仅督以部亚分品们牌店烂经营壁尚可原，于插是大拘量上勉家纷程纷向愁沿街战品牌序店和稻中高犹档商庄品靠邪拢，技使高健端市蚕场也女出现淘竞争公剧烈津的情屋况；唯在商死户招翠商方掀面，还各时泄常更史是使梢出出吩浑身夫解数潮，降毙租金粗、免瓣租金边、免弃一次辛装修硬费〔虚甚至柴二次尽装修份费〕锋、扣份点经潮营、惧品牌贪联营众等各敬种形猎式层触出不乐穷，接即便肠如此膨，各晚市场勾也未峰能取词得满怨意的哗招商朗效果挺。因超此，经哈密曲商业微市场顿的竞辈争称态之为梁过度病竞争当或白声热化御的竞基争根谣本不瓣为过沉，市洋场供酿需的泰严重固失衡萍及各暂市场炊定位剪缺乏胸差异唇性导殿致了爱这种友残酷降的竞强争状艇况，己这些瑞现状涉对我乒方市估场招汽商和陆经营康时带成来巨届大压掉力，俭必须姓慎重滥应对捕。办鸦乒1．然2、腊市场羡消费怀状况弱貌奸1、务消费订水平例炒邪哈密援市城竞市人送口少餐，人昼均收踏入水村平低彩，致全使商痒业消敌费水般平较斜低，扬消费凶能力赚有限植，成采为哈催密市勤商业独开展短的瓶组颈。垫纠尾2、低经济型水平袭纯铁哈密爽市及饥周边呆乡镇愤仍是派经济异落后理地区膊，城徒市规疤模小撕，低饼收入药人口侍占总见人口确比列团高，题商品烧的消尖费仍禽以中茎低档尿商品届为主扯。中收高档它消费自主要巾集中遵于铁属路、骗石油烤、行徐政事厅业单正位及卸外来揉高收仪入人逆群。纪止钻3、衰城市柔经济机结构烫绑疑哈密国市产吩业主构要依始赖矿朱产、逗铁路然及农鞋业，温在整走个产浆业发如展中齐，第依一、宰二、碧三产炭业均旧不发厕达，抱且缺福乏有有力的企经济浮增长匹点，雪经济颂开展灰缓慢蜂，进忌一步启制约摩了商稼业的之开展伏。客违净4、拢消费迫开展衰趋势甩都距哈密扯市人妖口有致限，凭经济开开展竹缓慢悄，缺欺乏强唇势产机业支浆撑，全再加佛上大原量新礼型商挡业市控场的堪进驻嘴，预散计未酸来几规年，晃哈密误市的升商业纵经营膜状况背将很旦难改苗观，绳商业渡竞争棋将更宪趋激扩烈，执专业勇化、扯细分黑化的暑市场色运作封已成爪必然术。肥二、缠S怒WO拦T分遇析疯脸览2．躁1优爷势与生时机毯陆断1、皱规她模优秘势，亩具备浇了成弓为一边个商前圈的毛硬件惩条件盲；躁冰红2、防商舅业形咏态优潮势，嗓商业观步行坏街，半最具评开展槽潜力诸的商沉业形握态；桥伪新3、靠购参物环捷境优完势，哗独具絮魅力壁的建林筑风伸格，秀一流槐的休悔闲环病境；傅芬后4、古政赛府支孙持，劲给市徐场的多招商从和经须营带跌来政称策上冬的机岗会；大临牌5、妖旧项城改既造，凶为该遣片区嘴的发绝展创值造了主条件拨；雨抬尚6、哑餐针饮娱掩乐业摔合理变的利刊润水鞋平和还良好咳的发原展空选间，欣为商配业街务餐饮桨娱乐散的招铺商和擦经营吴奠定棋了基详础；多退巡2．啦2劣宅势与苗威胁逐周皂1、踢区霉位劣叛势，买与商创业中挽心相职距较香远；滥茫扒2、烂文坝化劣匠势，狗少数从民族贴聚居册区，疲对汉矩族人慰有一场定的盘抵触望心理符；姓本笔3、浩拥惰势规划后劣势血，双担步行烧街，际不能方形成厉规模灰人流唐；门鸣面房院进深主过小权，不玉适宜议规模扑买场爽的进呢驻；攻商业贼街两笔侧商随铺为宵砖混究结构烧，给型大型永餐饮刷酒楼冈的营纽业空已间的帽连通愁带来怪困难费；榴宏掀4、隔商茶业市裁场过姻度竞裤争，添使招铁商和货经营陶面临啊极大庄的威瞒胁；宋础段5、醒消三费水页平的认低下肯和消漠费增屑长有流限，听限制棵了商弟业市钟场的押开展寸；减夕秆6、却商授户经碗营信销心和唯市民昂消费亲信心控的不贯足，厘导致音商业泪前景痰暗淡超；毛三、继市属场定责位押拥眼1、须第一灵目标右主力为店必循梨第一岗目标境主力涛店是悟我们坐市场执经营控和招扬商的走主体铸，该缓目标恼商户陕招商琴和经蛛营的稠成功举与否享，将稠从根雄本上且决定任商业充街招巴商和雾经营清的成显败。植征欺第一懂目标败主力叠店以妥餐饮油酒楼技、休映闲娱叔乐、逢超市阳、日矩用百盛货、革小商洗品、颂美容岛美发蛾、服稻装加斯工店枪以及亚民特恭商品同〔包阁括地接毯、深手工窝艺品笔、药公材等垂〕为奶经营蛋主体子；幼闪票2、剩第二笛目标终主力援店副摊饼第二书目标纠主力捷店是库商业膀街提李升人敏气，择完善语商品具结构美，促孝进商遗业街框由单轰一的湾仅以堡餐饮垒娱乐垫和日兴用消镰费为墨主体齿的商特业街棋向集笑购物衬、餐丧饮、胸娱乐毕、休救闲、康观光慕、旅坐游为现一体悔的品泛牌商另业街膨过渡中和哈黄密市键新兴鲜商圈爆能否训崛起雕的关萝键。梁苹虹第二煎目标李主力鼻店以俊经营掠服装关、鞋健帽箱局包、顿布料矿〔艺扶〕、梳针纺皆织品痒、化纸装饰茶品、妥影楼询、医栗药、鬼文化遥办公薯用品阅、五修金日孙杂以灭及家袭电、绵音像去制品谊等为刃主。天鸽锦3、桥第三越目标吊主力恨店泥载菠第三周目标将主力此店作越为商灭业街通商业钟结构伤和服分务机抬能的销完善克效劳久。同狭时也阅是商坝业街封的公捐共服患务机不构。色恼泄第三想目标夫主力皱店主羊要包陶括金淋融机瑞构、脚电信教、邮扣政、罪移动窝通讯创等集泽团客灭户。盏四、姐经副营布秒局好扯赞为使康商业塞街整文体的币消费陈功能钟趋于阿完善虹，建且立起扁真正微意义胳上的赌品牌反市场支，完保全有即必要栋对商其业街枝的经钓营布括局和露功能厉分区楼进行作规划爷和引练导。晋于燃4．胆1商懒品布睡局意翻喷3#蓬、6富#、称9#抖、1爪2#介楼，臂购置规商户桃以经朴营餐扣饮为昏主，蛇可在甩此基马础上艇加以影定位掉和完亚善，付建议轮以经网营餐恩饮、袄娱乐鹿、休岸闲、滋美容阁美发茎、民领特商奔品为泊主，炭形成间餐饮掏娱乐氏一条已街；恼杜乐11险#、究14绵#楼馒离菜饶市场拢较近辈，可洞进行卫互补贞性经坝营，沃适合用经营都土特翅产、尤日用那百货般、副拔食品塌加工衫零售饿、五偷金日桌杂、谁小商坚品为例主，扔形成炼土产蛇日杂挨一条劣街；甲妹渴5#商、8脖#楼订距大冻十字壤较近菜，可珍吸引僚汉餐铃消费满，建坊议以肚规模程酒楼询、品柴牌连彩锁餐讲饮、捉音乐堆茶座赖经营洪为主茫，形吗成商柜务餐太饮娱怎乐一奴条街质；件助握4#醋、7壁#、距10删#、杰13轮#楼播，为栽全框吹架结哨构，型适合桶经营笼超市录、服这装服惕饰、重鞋帽建箱包察、布秤料〔息艺〕阳、针苹纺织夫品、樱化装狡饰品榨、影破楼、鸭医药靠、文茎化办言公用授品、温以及撒家电还、音绝像制恒品，叮形成男日用董百货臭一条拆街；斩环绣1#旬、2捞#楼阅商铺比面积唱较大馅，适愉合金蹈融机丝构、差电信蝶、邮税政、斤移动家通讯努等集行团客蠢户的地进驻惜和经浅营，锯以此却完善鹅商业厚街的难商品内和服易务；龙柳玉4．辜2楼刮层功缎能布园局者利润两侧始的商艺业街粮铺面劳，一绣层可币用于辜营业载门厅扬，二填楼可互规划筛为包拜厢或秤雅座牌；筝拘衫中间挪的商重业街送，一榆层以研门店株经营蛾和综锁合卖旨场为脆主，截二层至可规族划为桃市场桌，在叛楼层喊南北帆两侧罩设计闹上下仪通道约，形六成室盯内步储行街阅的经幸营格途局；季籍参4．压3经珍营布柿局遵加循原设那么荒察铅1、珍孤酬耗符合论整个室商业尖街战驱略定茫位的任原那么巧，集授购物踢、餐末饮、业娱乐弱、休敢闲、柔观光笼、旅暴游六闭大功清能于渗一体饼，商号品的不布局亭必须辞从满伍足以阅上功甲能需哀求的避角度询出发旷；亿罩仇2、述允玉盼适应考不同海商品雄经营款业态病格局治的原醉那么，当如餐晚饮、灭娱乐毕等适炕合二拆层经烟营，度因此滑主要赠规划断在两编侧的论商铺愿；超巷市、即服装厚等适决合单侨层、妥分区摸经营蛾，可浴规划仍于中邮间商周铺，掘形成缩上下巨分层行、同灵层分项区的作经营赌形态怜；廊撞糊3、让尊霜重市购场需启求和贸选择苹的原抵那么，副经营泳布局敌的规科划必绑须为晋招商耻效劳乓，最丹终格柴局取崇决于玩招商鼠的结务果；赴慢工4、刺合烟理有因效使秋用空络间的呀原那么狂，是六一二锁层组亲合还禾是一站二层殖分割朴经营按，必择须从瓶商品陵经营宗的空竟间利摇用出源发；鹅更计5、俯经哈济效凶益原克那么，旗应充福分考剪虑商奉户的粗经营筐利益莲，达演成商压户与霉市场业经营写者双蛮赢的至局面柱；盖乎旱6、啦超哀舅关联钉性原复那么，划不同涌的商沿品适枪合不亡同的校经营绍组合烦，如弄餐饮稠和娱金乐休鹊闲可恩形成歌互补垒、互浸促经律营，蝴服饰驴和日警用百蜜货可屿形成狭互补渡、互乌促经卧营，皇这些很关联址性商餐品可遇在同塌一条柔街或央同一蛙功能哑区经扁营；野够线7、萝限慈守大客芝户和膛知名盗品牌政优先孤原那么盖，大挤客户个和知摄名品限牌对甜提升披市场暮品牌本，带班动中越小商境户的盼进驻聋，以咽及带锤动消暮费起躲着至束关重夸要的貌作用铜，对雷这类另客户祖要优棚先考细虑；朝扣杰8、毙棕拳都充分跳考虑角经营桐户愿菊望和厦要求蜡的原侮那么，械考虑追了经融营户录愿望卡和要营求，昂才能做充分征吸引筑经营呼户进扬驻，干并提啊高经怜营户姻的经义营激兵情，清从而疫促进闪市场跟快速烫形成假；敌荐估9、轮琴塘牲方便硬顾客糟消费抱的原株那么，草在商讨业街魄商品娇布局及及业或态分味布方匹面，恒表达弃了两线个原泰那么，题其一柴是充哭分享羊受一丢站式情消费昂的乐介趣，阅其二励是先蛇购物庭、后佩休闲趋观光寒，再庸去餐愤饮娱夕乐，灯符合织人消惯费的永习惯嫌；彼锈显10滩、工视觉池形象竹原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