上海商业布局模式

上海商业布局模式研究第一章

序

论营销案例://wsaleperson

一．选题背景

近几年来，我国城市商业建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用。但是，在商业建设中，也存在着布局不够合理、结构比例失调、业态功能雷同等现象，导致同业竞争过度，造成社会资源的浪费。

本研究正是基于以上的出发点，以上海为研究对象，对上海商业布局的沿革、现状、问题、矛盾和影响因素进行了细致分析和现实探讨，对上海未来的商业发展趋势进行了科学预测。同时，阐述了国外大都市商业布局对上海商业布局具有借鉴性的一系列规律，包括新城镇发展、商业中心发展、商业规划模式等，在此基础上提出了对上海未来商业布局理想模式的设想。文最后部分探讨了商业布局理想模式的实现途径和上海商业布局的其他问题研究。

二.本文的研究方法

本文的研究方法主要包括：

（1）定性分析和定量分析相结合。通过回归分析，找出人均GDP和商业布局的相关关系，从而确定上海的主导商业布局分布；通过建立商业业态的选择和消费倾向的相关关系，确定上海商业消费内容的构成，从而确定各种商业业态所适用的领域；根据产业组织理论中的SCP分析框架以及我国商业零售业将全面开放的实际，预测未来的商业布局发展趋势，对市场结构、市场行为和市场绩效进行分析，从而为确定布局发展提供依据。

（2）实地调查和资料分析相结合。在对纽约、伦敦、东京等国际大都市城市商业布局、商业业态分布、商业经营模式等资料研究的基础上，结合上海的商业发展现状实地调查，为保证研究结果的前瞻性提供了保障。

（3）理论和实践相结合，突出可操作性。根据商业布局理论中的“土地价值理论”、“加纳模式理论”、“中心位置理论”和“商圈理论”等理论出发，结合上海城市整体规划和发展趋势，对上海商业布局进行研究，得到的结论建议操作性较强。

（4）国际和国内比较相结合。通过把国际商业发展和国际大都市商业布局的演变和上海商业发展进行横向和纵向比较，结合上海商业发展趋势研究，为上海商业布局的制定提供借鉴。营销案例://wsaleperson

三．本文的理论意义

本文研究从实际出发，结合上海商业布局实地调查分析，具有多个创新点和实际指导意义，包括：

（1）提出了全新的商业布局模式，将大中心商业布局模式（“太阳系”）、多点城市商业中心区模式（“银河系”）等概念建立起来，从而取代了上海以市级商业中心、区域商业中心等行政划分的商业布局模式，而纯粹以市场条件下，商业中心的规模和能量进行重新评估和划分。

（2）在大中心商业布局模式下，建设了自身的理论体系和定量定性相结合的评估指标体系，使这一布局模式具有了可操作意义和可实践性。

（3）对国外大都市商业布局规律进行了系统全面的研究，得出了对上海商业布局具有借鉴意义的指导思路，这些规律涵盖了国外大都市的新城镇发展规律、商业中心发展规律、商业规划的主要模式等内容，具有指导意义。

（4）对上海商业布局现状和未来发展趋势提出了新的看法和发展思路，包括认为上海目前商业总量不足，但存在结构性的商业供应过剩。这就为未来商业迎来新一轮的高速发展提供了理论指导。

（5）对影响商业布局发展的主要因素进行了理论创新，提出影响城市商业布局的主要因素是：产业布局、作业方式、生活习惯、交通以及居住区域，其中以交通和产业布局因素对商业布局因素的影响比较大。对以往的商业布局理论进行了补充和完善。

四．基本概念和研究范围的界定

一般狭义的商业概念界定为有实际营业场所的零售、批发和服务。其中零售和批发包括BtoB（businesstobusiness）、BtoC（businesstoconsumer）、制造商直销、各类贸易分销中心；服务包括餐饮、旅游、休闲、文化娱乐、家政（生活服务）、设计等内容。

广义的商业概念除以上狭义的商业内容外，还包括进出口贸易、会展、仓储物流、酒店业等现代服务业内容。

本文研究涉及的是狭义的商业概念。研究区域为上海19个行政区划，包括6340.5平方公里的区域。研究时间为2006-2023年，其中重点是2006-2023年“十一五”期间。

五．与本文相关的文献综述

商业布局理论研究在我国起步较晚，综观国外现代商业布局理论，包括：

（1）杜能的土地价值理论：即在对城市经济功能分区进行分析的基础上，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。

（2）加纳模式：进一步对商业中心的内部结构进行了研究，根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。即高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（PopulationThreshold）作为门槛高低的简明指标。当然，某一企业“门槛”水平的高低，是与其自身的特征相关的。

（3）中心位置理论：从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。由此认为，中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。营销://wsaleperson

（4）商圈理论：即商圈是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。影响商圈设定的因素主要有：人口数量与特征以及其发展趋势；购买潜力与已有企业的设置与经营状况；区域内经济发展前景与产业多无化的程度；区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况；劳动力市场条件；法律、工商行政管理因素；民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施，如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。销售人网://saleperson

六．本文的主要框架和观点

第二章对上海商业布局现状进行回溯和研究，将从五个方面论述：上海商业布局的沿革、上海商业布局的现状、上海商业布局的问题、上海商业布局的矛盾、影响上海商业布局的主要因素。

第三章为上海商业布局发展趋势和目标，其中部分主要结论包括：（1）上海未来商业整体布局在5－8年内现有的格局不会出现质的变化，仓储式中心和郊区购物中心不会大规模的出现；（2）中长期上海商业整体布局将面临较大的调整；（3）商业中心区内部积极调整；（4）各个重要商业中心在商业功能实现上将有所差异；（5）商业布局网络扩大至整个大上海地区。

第四章为国外大都市商业布局对上海的启示，包括四个方面内容：国际大都市的新城镇发展规律、国际大都市商业中心发展的规律、国际大都市商业规划的主要模式、国际大都市规律研究对上海商业布局的借鉴意义。

第五章提出对上海商业布局理想模式的设想，即大中心商业布局模式（“太阳系”）向多点城市商业中心区模式（“银河系”）的转变。并在这一设想下，对这一模式的发展转变和内容特征进行了详细阐述，这也是本文的核心思想所在。营销案例://wsaleperson

第六章提出商业布局理想模式的优势分析和城市商业布局合理成因研究，包括商业布局理想模式下的多项优势分析以及城市商业布局合理的成因分析。

第七章对商业布局理想模式的实现途径和城市商业布局其他问题研究的分析论证，包括上海商业规划布局热点问题、上海未来的商业业态选择、商业特色街的发展和布局、文化与商业的匹配、制造商直销对商业布局的影响等。

七．数据来源

如无特别注释，本文中所有数据来源于《2004上海商业发展报告》、《2004上海产业发展报告》、2004上海主要区（县）商业调查数据以及实际调研所得。中国最大的销售人员交流平台://wsaleperson第二章

上海商业布局的现状

一．上海商业布局的沿革

上海传统的商业是由处于城市繁华中心地位的“两街”，即南京路、淮海路构成的。上海在20世纪90年代初期，作为1000多万人口的城市，商业营业面积仅为400多万平方米，人均商业营业面积只有0.4平方米，由此带来商店拥挤不堪，人民生活和购物都十分不便。

20世纪90年代中期，上海大力推进了商业的变革。这次带有偿债性质的规模性扩张，直接导致了90年代后期上海的人均商业营业面积达到0.8平方米以上，使得人民的消费和购物环境都得到了极大的改善，初步形成了以“三街”，即南京路、淮海路、四川路和“四城”，即徐家汇、新客站、豫园为核心的商业布局模式。

21世纪初期，上海的商业布局更加趋向于合理，购物环境也得到了显著改善。为了适应城市规模扩大和中心城区向外动迁的需要，上海加大了对传统商业改造的力度，加快了业态升级和便民利民商业发展的步伐，使得商业经营服务功能进一步健全和完善。经过这一建设发展和调整改造的阶段，基本形成了以“四街四城”市级商业中心为核心，以地区商业中心和居住区商业中心为支撑的多层次、多心化、团组式的商业布局，凸现了上海繁荣繁华、便民利民的商业发展。

目前，上海商业紧紧围绕着建设国际化“购物天堂”的目标，以发展特色、增强功能为重点，遵循《上海商业分级设置规范》，全面推进市级商业中心、区域商业中心、居住区商业、郊区城镇商业和商业专业特色街建设。根据优化商业布局的需要，推进商业布局的战略调整，形成各具特色的商业区，充分发挥各区域、各层次商业的协同效应。

二．上海商业布局的现状

上海现行的商业布局模式基本采用了以“四街四城”八个市级商业中心为核心，十二个区域商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次的现代商业布局结构。在此基础上，加快郊区城镇商业的发展。

其中列入上海八个市级商业中心的区域是：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。列入上海十二个区域商业中心的区域是：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里。

从地图上可以看出，上海商业在经过了近十年的快速发展和扩张后，基本形成了以城市中心城区商业为核心，以郊区城镇商业为呼应点和突破口的商业总体布局模式。本文中用虚线在图1上标出。销售培训://wsaleperson冶销售援人网猪h桌tt狮p:心//切ww云w.炒sa阔le趋pe她rs纳on弊.c勤om芳图1挤

寇上海醉市商军业布脑局现和状图愧（2半00牵4年请）

个销售员技巧队h倡tt拼p:剪//诱ww形w.冬sa追le闲pe伟rs蜻on衔.c手om宇梦

食

葬上海够目前纺的商趁业布洲局模痛式和词作为烧国际俩大都公市之声一的身东京钞在1裁96陷0年循以前猎的商瑞业布重局模胆式非弟常类带似，迫具有冰典型涉的单章核中油心的朋结构兆特征课。而景对于穴超过估21削00经万人皂口的型现代丝大城秃市来纺说，跌仅凭暂主要分的几蛙个向裤心放纯射型区的单岭核城巷市商女业结酿构是妈不够暗的，醋必须膨寻求扰一种翻更开悼放、签更适敞合成迈长和乐变化垮的新客城市絮商业扒布局埋结构弯。

达

扩

愉东京烧在那勾个时秆期也要认识身到了宰这一季点，管于是恒在1炮96说0年咬提出铅了“坏以城瓶市轴危为骨尊干”霞的城盐市结服构改言革方趁案，纯称为捷“东何京规为划患-1爷96揭0”疏，将怠东京截的城腐市中途心功协能展隔开在乏城市椅轴上艘，建椅设副命中心支、新浩城市市、新番镇等味,力科图创钉建一飞系列愤更加视具有右发展月潜力引的城耍市商朝业开漠放结房构。县门而细吃看上夕海主馋要的座八个烘市级沈商业关中心笋，可瑞以说傻无论敏从占炸地规虾模、悟营业依面积挑、功则能组呈合，任还是播从辐缴射能溉量、捞人流绝数量棉、经按营效甩应等坊各个率方面水看，出都是娱具有眠一定嚼的差洞异性娘的，租因此枣，将瞒这八哗个商泥业中梢心一术概放久在上含海市贝级商省业中建心的染水平去上进业行规筹划和覆设想胁是不及合适堵的。

控

持

雕举例哭来说喜，新较客站纷不夜嗽城、煌四川霞北路泰作为鞋上海且传统截重要急商业芦中心亚，在年经营板状况瓣每况亮愈下我的现亏状中绿，正风面临感着重傅新调欠整功嘱能和勺定位宵的问血题。撑而十敌二个根区域场商业盐中心叮里，桨五角深场的黄辐射逗能量近和发肝展潜遗力也亲显然汽是和虎老西丝门、水曹家意渡等消地区娃不可蝶同日究而语条的，泰后者屋由于掀受交沫通、枣人流干以及独区域伙规划秃的限败制，省整体图布局身调整狸缺乏彻系统天性和销独特腰性，醉调整鹅在所炼难免素。

奉

廊

肚同时伏，与匀现有临商业负布局榨模式炸相一诚致，衡目前瑞上海随商业滋用房头密度挎最高脊的区旁域也净都是晴在中滋心城加区，利首先勇是徐狮家汇企，接叙下来甘是淮赶海路由、南佩京路肝、豫地园、拆四川肿路、确新客屡站和凝新上阅海商碧业商踪城。

斥

界

领研究蜡显示握，商喝业用揪房租白金受货区位醒的影抬响是叶比较海大的躲，按盛租金闻水平对，本成文中梅将以往上区协域分勺为两口个层当次：滔徐家舱汇、垒淮海钻路、导南京傅路为造第一薄层次蚁，其按余区悉域为筑第二葡层次陵。第烦一层赖次的愁商业妇用房莫租金仗水平疫比第创二层悼次明错显高攀出很缴多，宾可见唇租金债区位肥级差浅的梯集度性完十分很的明致显。居将这袜一上浪海商宏业布踢局特玉征在登图2吧上标炊出。博拖销售厘员崖ht杨tp赵:/啦/w吹ww元w.拦sa玩le取pe片rs搂on拢.c裂om章营销因h跑tt锁p:午//老ww州ww扭.s踩al节ep庭er歇so灵n.杀co安m铜块图2疮

冻上海弄市级搬商业既中心呼商业偶物业重租金角现状铜图（悟20拼04精年）糊偏销售福培训借h挣tt及p:床//药ww英ww书.s发al尼ep背er裙so休n.劈co基m盈男

轨

滚三．刻上海载市目悉前商挡业布抽局存揉在的隔问题

需

蝶

寿近1录0年背来，槽上海赴的商精业取缸得了创举世页瞩目呼的巨篇大发毅展，面零售鼻、批企发、善贸易壤等方翁面均沈取得登了不纽同程或度的冒显著略增长幸，但别也应厉该注办意到扎，在裂构建赛现代财化国盯际大责城市抖的商驱业布抄局体群系的陡理论妨研究锣和规敞划实列践中得，上隙海仍芳存在涝一定剖的距棚离。

轻

永

笼这一饥方面华是由删于历始史环猫境下推“重搞生产镰轻流呈通”委的思躺想观免念和号计划鹅经济导体制台的影赶响，题使得识上海它对零厕售流胁通服及务业样的研堤究滞级后。备另一问方面旷，城武市化练进程繁的飞劝速发元展也玉要求毒商业细布局紫模式住的不狱断创及新和意变革梢，相触对比爬较，殿现有管的商来业布沸局模塑式已踩经不贡能适标应参肌与经率济全伙球化晓的客眼观需坑要。

镰从上导海商碰业布像局的熔现状位总体矿来看庄，主亿要存欠在三钱个方亡面问前题：

创

寇

冻1．由自发除性

造

宏

糠上海收的商哥业布风局基百本上吼处于械一种苗自发歼性的切状态奴。

反

指

押建国驻初期皂，由沟于受膨自然男经济俊的影恳响，粮城市扫商业就所经威营的车商品戒大多璃来源厦于农泳产品搜的剩言余物畜，其回商品觉流通降主要栏局限迁于由碑农村米向城塔市的之单向石流通存。这路种市扔场的斤狭隘盗性，甲在客恨观上探就使摆得城善市商我业不赵可能剃也没徒有必乏要进纪行精三心而帮合理要的布欧局，纺只要行“以糠其所奶有，卸易其订所无蚀”便赔可得赠到满湖足。北中隆国最加大的陕销售情人员歇交流袍平台巨h羞tt委p:百//衔ww漂ww返.s敢al疲ep毙er寨so身n.再co聋m

伶

姜

芝社会俭主义键改造惯基本康完成龙以后舍，虽茧然建陶立了泳国营辉商业印，但夕也主叮要是耳以百艳货店纸为主析，以聋我为救中心藏的“哑贵族税”气勿息颇剪浓，隔同时绞又由帮于受熟短缺界经济肤理念般的束杂缚，喜所以迅城市除商业奉布局汗也一才直属猎于“卖随意昌设置钻”的派局面螺，很千少考唤虑商羽业产互业的障服务断性特奖征。

垃

驻

补改革拆开放凤以来孙，随漆着相族对过黑剩经船济条锋件的序出现缩，卖落方市汁场向笔买方闷市场伍的转尝变，文使得摄决策扎者和再经营序者虽晶已逐榆渐意围识到理商业桃的功知能不延仅在握于满隆足消苦费者法对购饮买商肤品的虾需要崖，而棉是更还应满搬足消谎费者显对其脊服务炕的需净要，杏但由探于传宇统经振营理论念的描惯性俗作用粥和消猛费观蛇念意描识难蜓以转绵变，糕商业冲企业逐的行绑为主阵要是垫受短教期利矿益所亡驱动雅，商黑业布填局仍叔基本肉处于险一种戚自发祸状态割。

稼

桌

拿近年花来虽摇然商亦业企稳业在畅投资抛某项挺商业陵项目视时，正也会宅考虑苗做一劝些对熔项目辈的前姥期调勉研和纽可行晒性论干证，艺但更栏多是窃在投制资收竿益的退角度滔进行熊分析疮，缺屿乏对期城市督规划在、交腔通规遭划以遵及商同业和去住宅狭的存反量状掠况和牧发展哄计划茅的关肌注。

轮

滤

文2．段无序抓性

谨

透

焰在我猪国，带由于吓商业脾布局拉理论蹲研究碎滞后皂，而机且也仆一直腾未能闹引起咏学术堵界足稿够的糟重视泛，致搜使商怜业布魄局长组期缺猫乏科畏学依峰据，知主观萄性、看随意宗性和血无序左性的骄问题仆突出壮。

杠

等

棕就布叠局而乱言，酷本来哈批发挂业为畏零售宗业服谣务，帅零售辆业为槐消费愉者服现务。抓批发捞业和葛零售撒业各辈自具刊有不突同的丽选择六因素旦，这里是由界其不妙同的粘经济扁性质筹所决慰定的兰。塌销售流技巧获h完tt岛p:缘//证ww轨w.肢sa碧le蜻pe女rs切on蚂.c遇om

湿

振

跨但改百革开例放以削来，金在原购有的切批零药体系言被打舒破后硬，全勒国并旺没有剥相应近地建被立起榨符合节现代较流通返规律嚷要求纳的新况的批苗零体傍系，姑对流竞通体帜系的绪布局粱也缺诊乏科国学合蜓理的残规划章和引慌导，趁结果毒不仅缘使批穴零两烟个纵略向环必节出颤现了仓脱节醉和失孔衡，估而且蜡也使倒零售能各业瓶态间为的布桨局显贝得无租序，燕一方迈面各缠业态材的特省色彼掉此在伙淡化念，另傅一方游面，部经营性方式貌、经兴营理汪念和逐目标笼市场烛定位滔彼此止又在颗趋同员。

是

脖

害其次加，就今商业赚的主沃客体召布局农来看括，无置序性扇的问五题也六较为车突出蚕。无谎论是昼从商剪业客车体的里使用疫价值堵的保偿存上侍看，潮还是穿从商僵业客婚体的足运行旧时间暮和流亩向上躁看，设上海演的商跌业主报客体杏布局群都表怪现出允无序国性。

抵

厌

尾3．乓滞后阔性

贺

星

数改革膨开放聪以来如，随吨着经扇济的袖高速柳增长述和城库市化羡步伐虚的加名快，诵上海越城市夕规模熟急剧闯扩大锤，城根市经化济总涛量迅炼速增萝加，劳居住矩、交灯通、妻通讯庄条件唯日益困改善使，居扇民的瘦消费最理念谦不断管更新县，消衣费方灭式在送急剧寒变革跳，但绳与此致相对阅应，陡商业宣布局谊却未纲能发凡生根浅本性她的变坊化，泡而是菌沿袭禽了传跨统的括格局降，商粘业布农局的君滞后走性表仆现无孤遗。

垄

彩

仗研究玻显示者，近赞年来逗随着由产业锐转移带、新枣城规些划、蚕轨道陶交通榜、房舞价上恰涨以畏及外锻来人沉口的践快速夕增长害等因愁素，弃上海吵中心坟市区堤人口伍存在茅着逐完渐向抢上海皮郊区仰城镇拔迁移背的情殃况，远由此棕带来精郊区梦城镇霸商业杏设施甘相对挽匮乏汉，商扫业配朗套明尽显不满足的类问题配。同终时，竹郊区逗城镇诸居民寻购买贺力和粉商业让需求境快速间增长号的现化状也疯增加酷了商柄业布萝局不枪均衡奶的发脾展趋击势。击销昂售技拴巧肿ht难tp塌:/政/w鼻ww味.s有al勾ep步er佩so鹅n.达co赶m途

星

捞四．尼上海辽商业巧布局埋的矛包盾疤销辜售技狭巧乳ht唯tp跌:/符/w笛ww页.s脑al笑ep结er勤so搂n.斩co副m标

败

旦1．恭商业粗资源惹市场鸦配置库和宏浴观调均控的衫矛盾

鹊

遮

免市场槐配置宁和宏永观调拦控的屈矛盾竟是长附期存行在的访。一庭方面纷，市淘场是框资源筐配置讯看不册见的插手，纤市场抚配置粥资源孔的优啊点在贴于能线够调务动所放有经垄济主污体的巨主动浓性、势积极毙性和怨创造钱性，凳使经宽济主霉体在牛公平撑竞争译、开侦放竞饺争、潮规范班竞争个过程富中实壮现经策济资耐源的掏优化敢合理清配置故。

挣

蛾

锄另一款方面示，市罗场在佳配置冈资源球的过域程中华有自兄发性拖、盲核目性隐和滞航后性损的特森点。前市场趟的自读发性牢和盲漆目性沸使得吼商业科投资厘重复喜建设金的现酬象时崇有发聋生，泡商业榜网点冬经营购内容载雷同杨，缺章乏经艳营特痰色。篇市场袖的滞荒后性彼又使堡得商待业结陆构的趣调整尽和业若态的剂更新枯总在刚国家委和企扁业蒙里受损的失之霸后。

蛛

鼻

佛上海籍目前奋的商百业营宫业总滨面积猾约在微23眼00艇万平谨方米次，人壁均商外业面内积达溉到了充1.厦35呜平方评米（兔不包中括流彼动人抚口基屡数）盯。上纸海商剪业设繁施投术资在狐近几轨年来模飞速说增长鞭，大魔型商追业设饿施的会建设去速度跌惊人械。

糕

哲

室然而时，这副些商砖业投奴资有测过于武集中趋的趋成势，符郊区畏商业秀营业躁面积嫂只占趁了其唱中的燕20息％。桐同时接，在庙业态挣方面录，大域多数绘零售吸商业和企业便经营怒特色胁也不及明显碎，百宋货业依急需孔重新积定位槽，新冶型业贩态所捏占比弹例仍厨然较桃小。

杰

芦

除为了同避免鄙市场过造成盘的盲查目投鹅资、绘重复犹建设槽和无鸭序竞携争，烧政府渐应进界行宏宁观调左控。娇发达盘市场斗经济悬国家短的城当市商偏业在慈其发织展过姓程中驻，也吐普遍墨重视轰商业凶布局状规划若工作妙。粒中国舍最大拖的销握售人器员交缺流平锡台楼ht厕tp铺:/灶/w越ww云w.西sa陡le搞pe希rs清on生.c逆om

柜

干

收发达娱国家浊通过扎制订断和实乖施商个业网题点规衡划，帝保证趁了商如业网镜点建弊设的僚持续川健康卵发展汇，保疤证了孕商业笨网点撕建设坦与社剖会经佳济的干协调责发展搂，其玻经验焦值得绍借鉴涝。

闪

课

偷但是僚，商暴业规比划虽布然解老决了洒市场侧配置谨资源货引发嘉的一耗些问鬼题，头其本歼身也潜有其失难以竹克服歉的缺型陷。冤首先歌，商哨业规钟划面户临着筋未来怎的不室确定抬性这锦个问煤题。继商业琴规划虾在努艺力展行望未邀来之岸时，何必须栋考虑院到无贪数的想未知裳因素过；其姑次，傲规划锄具有武刚性堪，但盛实际英情况苦却千碍变万曲化。混细致丛而周豪到的饲商业范规划恭也许兄符合隆某些趁地方诊某些片时候鞭的情拔况，撇但是娃在另廊一些确地点钟和时返间里陈，却答会显容得不梳适用询；最荐后，因商业本规划航会有生时受烟到某尽些主偶观因谜素的晶影响旗，比您如有圈时地岁方政液府过船分注摊重城奸市的叛形象值而忽既视经跟济效德益，路大量赛投资搏一些叔形象首工程欠。

健

嫩

堵市场筒和宏阅观调客控是且一对际矛盾谱。在蝶商业灾布局慕规划唇中，雾应充冶分考硬虑到重市场哥和宏轨观调尸控各表自的算优缺弹点，卖使市狮场和末宏观攀调控花协调版统一匪、互父利互翠补地永配置驳好商舱业资归源。

船

走

尿2．沉商业绪布局长规划椅涉及踏整体雷利益朽与局称部利鉴益的军矛盾

吹

胖

满商业灾布局症规划咐会使足某些井老的炎商业友区渐慧趋没湖落，寒而在雨另外悉一些蔽地方价兴起仍新的约商业粒中心显。

毛

寸

骨总体驶来说涉，随难着城旨市的葡发展深，人恨口将个逐渐蛮从地扒价高笼、嘈灾杂拥镇挤的头城市年中心饼地区图迁移除到城绳市周抢边地逼价较停低、性环境笼较好踢的郊庸区，笔从而谁造成徒城市票中心体的空摩心化喉，这鹊使得郊一些暂原来暗处于积城市捐中心后的商男业区馆渐趋姥没落财，而丑城市掩周边烛地带散随着崖人口阔的增项长，凑商业与配套链设施奇规划普的开挺展，陡兴起惠新的虎商业境中心厦。额销售蚊技巧宜h悔tt墨p:心//含ww讽w.皇sa确le耍pe洒rs岔on售.c灿om

淹

猎

袜区域怎来说耍，市鸦区一沫些新固的商肢业中梦心的删兴起即也将肯对其竞周边搜的老台商业爬中心胀造成京冲击依。举而例来泰说，谎四川糕北路辆的未球来发栋展就劫值得砖关注仍。首咳先，忆从产猴业布蜘局、背工作读方式腾、生悦活习稳惯、评居住境区密煮度、护交通咬条件夜这几霜个影界响商粉业布遮局的春关键茄因素映来分庆析，鼓四川赶北路扰地区店都不勇占优岁势。狐其次绳，由拔于位再于内铅环线亦和外冤环线灿之间阔的五沉角场睁商业除中心铲的兴禁起和捏新闸杆北不眯夜城葬的建帆设，恢也将魂对四节川路孝的商客业客烈流量酒造成窄较大盒的分尼流作寇用。

随

秆

拴3．使商业厦规模碎与数当量的趴增长露与经皱济波辣动的慌矛盾

说

酬

胃商业尤投资鞠规模达的过滨度增膝长，拥社会额商品斑产出干的过施量增齐加，脂会导研致社钱会供铅给大稀大超唤过需老求，依从而舌引发充经济晋衰退票。同魔时，冒投资孙过热太产生深的经蔽济泡恨沫也侦会引员发金嫂融危上机。

妇

伯

显一方披面，杏大量机商业截地产费项目艺上马本，重惑复建事设严画重，盾另一深方面诱，开哑发商技自有遇资金甜紧缺哈，项芦目投呀资严牺重依克赖银阴行贷茧款。锣有些责大型支商业逐设施膝投资劈动辄喉几亿尼、甚国至高忠达几旧十亿茅，项负目资碌金中诸银行稍贷款骡比例铅又比睁较高享，一思旦项脆目出劳现销素售收毅入不址高或傍利润锐率下纷降的债情况湖，达浅不到盏赢亏忌平衡落点，抄就形游成了尸银行夜的不父良贷庸款，懒带来货了较葬大的什金融刘风险夕。当浇风险宋集聚举到一想定程挺度，高金融堪危机谋一触宾即发剃，经禁济也钻将发鸣生大己幅的浓波动乎。

凑

达

幼重复怨建设灯和投育资过瞎热又肯源于锅供求勾失衡或和经任济周极期的完难以绩预测姓。很哲多政逝府部渴门之欧所以炉不愿轮意做额预测阁也就叶是因钟为经衣济周创期的江预测舒难度按很大肤。在粮西方攻发达袍国家津，经战济周窑期分样析是制由行脊业协缩会为技企业治提供优的。粥行业呈协会窗在行辆业内氏很有驾威信锋和说郑服力驻，他纲们为盲企业娱搞好样规划返、提煮供信塔息服逐务，初预测刃周期耐，指促导行口业发星展。厌但我研国的贵行业大协会受官办束的性敬质比梨较浓婆厚，畜从业永人员妻都是但有政撑府级绿别的响，和富市场誓经济辞要求滨的行菌业协跑会差露距很趣大。蛋滔销售洋培训脊h涌tt够p:怪//判ww跌ww宅.s晚al醒ep完er臂so老n.尤co料m除

茫

末五．劣影响丘上海府商业免布局顷的主钟要因艇素扎销责售员抚h批tt赢p:循//汁ww浸ww殖.s棋al类ep捉er然so酱n.斯co应m恢臣

楼

采研究逝显示臣，影辈响上政海商渔业布韵局的茅主要侦因素竟有：在产业蒜布局泊、作虽业方魔式、由生活符习惯淹、交伟通以输及居漫住区券域，踏其中宇以交禾通和亮产业著布局沾因素泉对商裹业布饶局因砍素的舒影响厚比较截大。

压

舞

计1．卫产业离布局

蚀

时

废产业存布局氏的发彩展对辅商业柴布局干发展色的影第响是笑明显董的，飘由于披商业评的服晚务性计特征隙决定柳了商肤业布泡局的挽发展援滞后龄于产充业布档局的讯发展北，从霸很大何程度驻上讲忠：产辣业布番局主役导着梯商业案布局呆的变旗迁。

默

灭

傲上海帅在新匙一轮念发展拳战略浅中，捉进一繁步确协立了关“两缸个长依期坚都持、析两个胞优先令发展喊”的灾产业宴发展预战略展，大牌力发钉展先详进制于造业屈，重易点发滥展现闲代装慌备业步。上板海工滑业布靠局从渔60叼0平碎方公谁里向映60园00惠平方渗公里傲拓展急，国塌家级呼、市典级和次重点后配套辨工业皇区成炭为上犹海工稍业发中展的给主要伙空间赶。产六业布寺局的递深化典调整章和升播级必副将对码上海章的商膏业布奖局产娱生重龙大的灵影响葛。

腐

钟

啦本文征认为诚，随翼着长方三角语地区千产业体合作马步伐棚加快漂和国捧有资捎本进触一步低向优婶势产赛业、毅战略岗性产刘业和条区县胡特色迅产业馒的集屡聚，性将对慎上海忙郊区承城镇霸的商沙业带隶来难飘得的斧发展僚机遇腊。

蜡

狡

丰2．版居住阔区域

狼

军

师商业脆离不宇开人岁，人游口数晨量是鸟决定布商业格是否好繁荣简发展雹的最恋重要戏因素卧之一侵。规布模大遭、密溉度高腰的居坛住区管往往蚕对商雷业设偏施的够总体熟需求蓝更高尸。丧营销角案例哪h旅tt陈p:壤//庄ww蓬ww脊.s并al嫌ep殊er陷so棕n.立co玩m

滩

爆

凤因此头在商谣业布刘局规球划的豪制定翁中，矛也应营该考焰虑城抓市未殿来人车口的岔增长涂、人茅口的勇分布佛、以裕及重劲点住垃宅发枪展计扭划，惰将其子与城渴市的牲商业缠布局封规划贪紧密暮联系其起来侵。

派

涂近违年来熔上海则多个沙郊区赞城镇花均有慕大批喂住宅刮投放幻市场蔽，居杰民人葡数迅荡速增逗加，概郊区梨城镇员商业法明显剃呈现野出不玩足的棒情况苦，无膝法满静足居携住区比人口竿对商妈业的这需求惩。进物入2月00礼4年蜡，郊录区城雕镇商白业的银发展携速度仅更是津远远倡大于妻市区蛙商业闸的发琴展速省度，置表现台出对特商业拥的需粱求持堂续旺抹盛的蓬态势损。在佛这一扔情况慢下，喜仅仅属依靠障上海排中心佣城区成商业交集聚抓的能孔量来渠支持粪郊区墓城镇够的巨终大商沿业需脑求缺站口是塞无法克实现篮也是量不现喘实的卧。

必

篇

电3．逃作业苍方式

垃

澡

后消费智者由横于其赴所从没事的茶职业兆、行佣业的呜不同匹，其质收入结水平犹、社投会阶声层、捉文化炉、思泡维、疑消费站习惯遍都会盖存在龙一定习的差命异，丑这种诉差异东也就骡构成狠了消会费者勇对城惹市商苗业的德多层忆次、驶多样有化需遍求。张与大江多数昂发达秀国家闻城市服类似扫，本下土消气费是赌上海蛮未来馆商业垂发展融的坚谨实基虫础和辈支撑产。这碰就要幕求在撕上海站未来拖的商直业布雕局规桌划中帜研究钱和考歌虑本丽土消差费者晋的作猫业方看式，篮其作不业方往式将役对商虎业布让局产梨生较傅大的魔影响分，商身业的损差异呈化和伸多样丑化也无将在给布局弊中有堡所体粒现。

剪

疗

批4．商生活闻习惯

歇

竿

愉消费惩者的午生活缘习惯们（包妖括社氧会意村识、篇文化兆意识虏、生市活形教态、鸭习惯探、购弊买力活等）本，是皇城市是商业墓布局挣的基旋础，卵将对侧商业剧布局内同样包起着运重要糟的影说响作倾用。

荡

紫

武美国盾在做磁商业获布局茅规划灭时曾梨经希式望借待由规绪划来湾降低补市民缸日常惹生活遍对汽卸车的买依赖灿性。至在制拨定商沟业规先划时拘涉及踏内容组包括承限制舍汽车拘进入些某些殃特定膀地区忙，应底该说名这个质规划炸的出泳发点商是好味的，剖目的蛙在于同限制眠城市双向外杆围的销扩张匆，创房建更刷多依给靠步柄行和界更少锁依赖骗机动颜车的萄条件切，由取此也拣可以勒达到第很多饶良好役和合汁理的禽目标正，然市而有样个基寻本问役题，丹就是害企图绵改变播美国亦市民告所习粥惯和昌享受汽的生悼活方发式、外迁移愤和汽倚车的赶使用寄，这钉种规修划在续后来捎被证最明是要失败剂的，丝原因配就在衡于规券划没垫有考衫虑到亮消费架者的技生活饼习惯伶对整齐体布厅局的苏重要以影响斩。

脱

身

痛5．雄交通

笼

锋

妨交通牲对商课业布退局的旱影响桐至为烫重要践。一蛇方面迷商业芦发展培受交翻通条山件的类制约懒，便永利的米交通占将对耍商业蜻繁荣炉起到抬极大弟的促刑进和攀推动惰作用迁。而绒另一这方面顶，交黄通又由和商出业存柴在着律矛盾贪，商娇业中哭心达轿到一开定规而模时酸会妨辱碍交砍通的虫正常声运行煌，特盾别是沃在临冠近主帆要交品通干跑道时磁。鼓销售龄员畅ht彩tp疑:/顿/w羞ww数w.草sa宁le抱pe底rs两on久.c吼om

应

柳

会现代租商业镜与现帝代交写通统辣筹规隔划，用齐头逮并进泻的趋造势是止无可息置疑屿的。够商业委布局夜规划膏应该揉积极僻参与觉到城佛市交瞎通系诸统规贱划发漏展中住，特网别是乔对于峡城市缓轨道画交通礼和重帆大交慌通枢泰纽建仆设等古问题缓，使漏各级船商业馋中心拒的辐葵射和将集聚竞能量鹊达到楚最大育。

僚

调

农由上山海轨朋道交铃通示与意图庄可以女看出破，上踢海部暖分规赶划中弊的区潜域商军业中共心，难如大哗柏树丸、虹机桥、译昌里末等地扬区，植均不齿靠近吗轨道肝枢纽在站点捷，商旧业布数局规灰划与衔城市占交通荣规划片存在轻一定棵程度脑上的缓不协营调。丧详见而图3蹄。假销售平员器ht响tp聚:/收/w您ww谋w.魔sa执le大pe老rs杏on冒.c肌om来榴销售血员婚ht弟tp撞:/然/w魂ww乒w.酷sa眠le男pe搜rs并on卖.c被om婚图3跪

眯上海屋市轨咽道交眠通示技意图翅（2礼00授4年电）册市卖场营掘销网躺h湖tt择p:妙//予ww够ww垮.s猪al布ep送er掘so游n.谊co陪m虾

屿

值

素6．斧其他

对

竞

绑除了扮上述吼五个需方面摇外，慰影响阵城市艇商业夹布局果的还术有一厘些其招他因心素，灭如行红政区缘划因咬素、仿商业设竞争叫力因龟素、谱相邻唯地区南和相滩邻城漆市商驰圈状膏况、蚂信贷联消费妖的可絮能性安、私博车普生及程智度等锐因素桐。出中国刺最大肃的销更售人念员交榆流平铜台广ht峰tp蝶:/饥/w致ww推w.倘sa床le恰pe躲rs敢on控.c爷om系（注吐：本吊章数馅据来敬源于疏上海约市经粉济委篇员会祸《2侦00急4上羽海商幕业发傲展报妄告》啦。效销售舅员致ht斗tp杏:/榜/w辜ww占w.挺sa铜le盒pe柳rs派on分.c毅om川壮第三班章

答上线海商抖业发效展趋欢势和览目标手宏销售烈人论竿坛碧ht哗tp圆:/六/验bb扭s.猴sa定le费pe鸽rs并on筋.c贿om抱

铺

粪一．框上海问商业伴发展凡趋势

墙

孔

港1．朱上海披未来求商业锣整体倾布局皂在5蜜-8掩年内张现有骂的格古局不窃会出督现质召的变奇化，邀仓储秧式中残心和唇郊区劣购物传中心受不会壁大规玻模的系出现

链一个殿商业罩中心垃区的兴形成虾，需田要市寺政设朝施、丈产业横、交茶通、联消费逐群体激等多月方面村因素勉的协倘同和插配合鸭。而造这样章一个砖规划胆的商茶业中卸心区翻的集交聚形租成，伍是一床个较控长期悟的过坛程，足至少糠需要聚5到税10饥年的富时间光才能骂初具编规模锈。

峡例如击浦东瞎新上桐海商拥业城博商圈宫的建佣设经圾过了瘦近十卫年的网从无督到有歼、从于疏到耽密的蝇发展皂历程佣，直摆到现蛋在，熄才初窗步呈诵现出素有系佳统的士业态乌业种错配置新，商派业功爱能基微本齐茄全。

淡

荒

扔受制榴于商括业发盟展的亡内在水规律息，在俭20婶06等-2呢01模0年榆间，糕目前康上海绣规划讯确定率的商至业布杠局和度商业元中心俘区域搭不会旅有太姻大变译化。婆但随驼着郊散区城膛镇新杜城开竹发的楼逐渐绕加快悟，城嫩镇商季业的殊发展满变化合会较忠中心捏城区正更为死显著瓶。但贿在5刘-8站年的遵中短炎期内摆，上泰海整溜体商表业布颂局仍都将保肺持现园有的钱格局竭。在紫业态墓布局苗方面置，仓促储式络中心览和郊延区购的物中粉心不怨会大殊规模悬的出有现。

渴

涝

灭2．肉中长像期上份海商杏业整恨体布穷局将必面临属较大猫的调符整

茎

您

中上海逗作为矮我国汤经济唉、金改融与访贸易扭中心此，商忧业发活展具超备得波天独妄厚的伯优势贸。从袭中长初期来倾看，递随着转经济缺保持嘴稳定朽增长暑，居恼民购丛买力六的不怒断提王高，确上海印商业励除了捎在商垒业零障售总五额、证商业干网点惨总量炭等方露面将掀持续共增长卫以外踏，商援业区饿域的态布局请也将碍更加疮趋于税合理捎。简营销嚼案例亡h恐tt璃p:腹//圆ww映ww仿.s共al狗ep福er东so共n.席co茄m

挠根据娃国际兽大都浇市商蔽业布贺局发统展的警普遍数规律毙，结衬合目首前上鲜海城封市总剩体规栏划，木可以恢预测弦，按者照目葬前上淡海的允发展灵趋势摔，在漫20他10社-2痕02潜0年散间，售上海陕城市踩人口量的3摔0％溪将留丰在在炒市区阔，4跳0％匆分布斜于市次区边卖缘，缠30经％分她布在奋郊区羞城镇会。

咱这种肥人口邀迁移不的趋丽势将轻对商部业布险局规抹划、肤商业垮中心们区域倡的建期设产绩生重珍大的败影响效。在迁这种汉人口讽布局丰的新筐情势灵下，黑结合壁相应首的市谱政设殃施、利交通虹系统鹿等方鲁面的逗协调孩规划骂发展想，中顶长期贯来看甘（1上0-批15届年）凉，上多海商溜业布啄局将啄面临灶较大侨调整黄，商继业发甲展的览重心逮存在日向郊雾区城寒镇迁轮移和展扩散洋的趋烧势。

搭

粗

厅3．秘商业蹦中心坡区内哈部积父极调稀整

斗

拣

两随着都城市聪总体斗规划捷、商邪业规年划的浮制定刊实施夏，经村济增耀长带律动居叔民消堡费能蔑力提冈高等迷多方陪面因依素的窑综合附影响莫。未华来上虹海市抵总体环的消斗费能岩力、揪消费跨人口铁、商控业零羊售总练额等沃都将剧有着世显著府增加饺。商欲业需承求的窝增加芦，使魄得今孝后城非市商膜业中乏心的著数量针必定裳会增诞加，剪单个泉商业被中心献区的俯消费扩总额帅也会海上升蛾。

目商业福中心惩能量伤的上坝升，鼓使得疗原有赖的商罢业区沉之间挥的平丛衡状丝态将我会被薄打破赴，在森新的蚊平衡券实现糊之前遮，原赴有商能业中梳心区堤内部滨结构牛以及患其周则边的言商业昂区都谣将会铃随着谢外部捧环境筑的变恳化作崭出调循整。惨这种煎调整糖不仅西只是膀“商值业零宇售总旅额”恼、“迫商业门门店慈数”咱这一蜻类的低数量得指标颈的简袋单变牲化，睬更重水要的圆是，色商业屡区内章原有孝各种打业态闲之间绳新的暑组合到关系标以及堵新型央业态抱的发劳展状流况及羽趋势京都将汤出现站调整漫变化旁。姨营销押h篮tt式p:斤//颤ww段ww必.s勿al嘉ep防er眼so祥n.陡co古m

尚

舰

滔4．主各个泡重要润商业碗中心捡在商电业功构能实折现上罪将有计所差套异

渴

瑞

灰各个止重要桐商业监中心醋区在悬商业订功能险实现某上，淋通常序能满恐足消驱费者怜对于原购物绢、餐坝饮、贷文化哨、休蛮闲娱讯乐、政旅游园等方帮面的证需求石。因归此，领在主康要商谢业功范能实暮现上碌，各弦商业偶中心鼠并无验本质伟区别折。

影

茧

勺但各突个重海要商白业中价心由烦于所件面临末的外飘部环斜境、肥交通胜系统堂、产饮业布搬局、弊作业低方式谋、生众活习宾惯以盆及周绝边的翼居住底区域例规模望的不踩同，哲且各浸个商胸业中演心区筹所在司区域炮资源念条件诊、历似史文票化和仓功能助规划粘的独极特性词，因湾此，猜各个没商业钱中心金在功证能细客节上驱难免印存在兰着差巧异。糕例如京，南割京东奥路商裂圈更运多呈腿现出滔旅游词、观听光、绑文化母、购晶物的纳功能涨组合帆；而面徐家赶汇商编圈则犹更多脸的呈钩现出踩商务道、购攻物、仰展示增、休缎闲、星娱乐瞒的功置能组保合；土五角辟场商慨圈更仆多呈拼现出脏购物妥、休煌闲娱弯乐的皆功能假组合告。而袖且这撒些不带同的娇商圈苏即使博在同修一商忙业功殊能的宁实现颠等级御上也春会有汽所差革异。丑这些必都是泪商业乖功能马细节律上的把差异玉。

邮商业赖中心鼠在功酿能细箭节上蛋存在拴着一质定的盛差异纱化，饰这使母得在袜新一抗轮的认上海秀商业谣发展餐中，贪从商盘业布打局、先商业晨功能貌和城图市形逐态等厅各方雨面能解更以合细致巨的方兼式去棵满足乘不同剧消费秤者的钞个性秧需求尝。

埋

抹

创5．耳商业养布局凯网络消扩大币至整兄个大巷上海尾地区

浓

风

则根据亿调研陪发现酿，通胃常消侦费者浊所期绍望的苦购物绪区域诵是在装距离渣工作弹或居插所3跃0分妙钟的食行程盈内。金（行云程是洋步行减行程粘、或厉自行决车行际程、满或公不共交昌通或半自驾政汽车颤的行楼程。炉）检销售吉人网版h剥tt妄p:享//栗ww桨w.宋sa对le妙pe补rs干on寨.c您om

甩

鞋

猛目前暴上海记市现姜有的弊商业漏中心差区绝砌大部擦分都每集中旦在中低心城旬区，竭这种览商业谁布局丧状况载的形锻成不礼仅有洒其自局身的职历史判原因译，而猾且上狸海中役心城睁区人煎口密疲集对京商业性设施启的需异求旺雨盛，宣而郊字县人梢口较鞋少，野有效增需求附相对同不足狼的现陪象，霞也使擦得郊嫩县地用区商绵业设歌施的呀投资胞建设县进展箩缓慢词。

递

笨

笑随着躲新一劳轮上治海城怀市总炉体规崭划的精实施伐，上酸海市泽城市绵规划兰面积钢将由创现在笋的6期00芬平方霜公里辣，扩亡大至挠60姿00竿平方纠公里污的广斤大区穴域。软并且荣，伴圣随着谎“一阿九六究六六问”规寺划的顶逐步盒实施洞，城有市郊蚕县地据区的姑产业须布局型、人坏口分聪布将稼会更些为合勤理，救其对仇商业勾设施霉的需千求也跌将逐亿步扩眉大。

列

释

津此外亩，随息着城根市经承济发骗展，器轨道乌交通甚网络闻的不哑断铺哄设，肝居民毛汽车像普及王率的连上升炮，消乏费者告的有亿效出恶行半受径将融会增片大。

觉

峰

床因此厕，未狼来上部海市晶商业阳中心幅区的朵分布南将不蛇仅仅祥集中冈在中罚心城殃区，蝶占全穿市面庸积9道0％望以上框的郊烫县地村区将虎是新练兴商涉业中顷心区林的有般力发唱展空毫间。英上海钉市发树达的杯商业政网络个将遍蹦布整兵个上附海地技区。摸扬销售扎技巧紧h房tt下p:柳//转ww依w.伤sa肾le难pe鱼rs碍on床.c肆om偏

界

证二．忠上海固商业渣布局共规划父目标

马

限

演过去眼的1干0年节间，疲在上器海市效民消销费水僚平不菊断提凯高、巨大规棵模的色城市挠建设闻和发说展、循商业压率先攻改革三开放拆的形联势下钱，上午海商兽业取危得了贷极大叶的发框展和狐成就冈，基纹本形益成了社现代蛛化国同际大策都市界商业糕的框采架以胜及上五海作戴为亚具太地隐区代抛表性残的贸塘易中持心、宝展示度中心叶、采苹购中龙心的束商业须雏形因，在矮全国纠范围影内保天持了环领先震的地桑位。偿然而裂还是下可以站从众译多数稼据看躺出，枕上海扰与国说际大龙都市怠在商弃业总谎量、弊人均墓商业朴面积疫、商享业面济积的去坪效密上仍市存在涛较大漂的差外距。

议

惹

牌结合访国际馒大都框市商桐业发返展经记验和理规律且，上轿海商的业布湿局规樱划目核标可渴以这终样确悉定：旨促使唤商业私布局宵更加辣合理帆、科霉学、塑优化浑，促凳进上童海商点业的田繁荣丽与繁娱华，量使得暮上海舞商业分高速糕持续跑发展馅，从筹而加夕快上恶海实赏现国况际化显“购宏物天右堂”丸的步框伐。起麻销售名员裁ht塞tp萄:/兽/w坚ww截w.命sa青le则pe扣rs佣on睬.c睬om骗叹第四阵章

捆国受外大可都市圆商业毅布局兰对上阳海的蒜启示卵销浮售人票论坛恳h序tt槐p:寺//固bb徐s.彻sa浸le缎pe行rs胜on常.c进om梁列

考

己一．球国外害大都肌市的狱新城依镇发刘展规镇律

序

疮

赴在新却城镇冒的发栽展问堂题上润，许刺多国俱外大摇都市间早在敬20谅世纪揉50狗年代微就成冰功实质施了疑“大丰城市荣、大鞋郊区萍”的更新城泽镇发块展战羞略。

流

御

锹新城援镇的屠发展晃，是捷大城传市普拣遍在丽城市竿化发抗展到斩一定旋程度到时必斧然要亚考虑供的一洗个问连题。抱大城青市在鞭经历珍了经吸济和端人口绕的快僵速发通展和颈扩张研之后额，中裂心城乌区经变历了萝绝对士集中避状态润和相纽对集静中两冬个阶啄段之锡后，秧离心类分散碍特征获开始房显现舱。大茫城市救的发斧展从门以向梳心集氏聚为狱主，算转向谜以离泽心扩摔散为础主。利表现木为城母市的议人口婆、工走业、坦商业越由内山向外荷的离世心迁模移，针中心丰城区凯的人俊口增帖长速塞度趋顷缓以哑及在姻城市馒总人棚口中莲的比归重下浑降。

役

铲

柏研究亿显示耗，国鸽外大严都市仰在半动个世可纪的念新城镜镇的线发展扯过程斗中，薪遵循贺了一否定的状规律要和积费累了箭丰富绳的经额验，端总结抽新城列镇的尘发展谋理论侨和实句践，鬼主要兄经历亦四个姓阶段侦，详率见表耕1：储垄营销的案例黑h懒tt耳p:哄//译ww声ww炭.s笋al纱ep努er锤so电n.伙co移m械危表1线

呜国际亿大都漆市城润市发谱展阶露段思销售附培训模h哄tt舒p:广//斧ww算ww轰.s拣al裙ep诚er敏so数n.织co经m发展阶段第一阶段销售人网://saleperson第二阶段第三阶段om第四阶段“卧城”阶段“卫星城”阶段“新城镇”阶段“新结构城市”阶段特征市场营销网://wsaleperson城镇功能单一，主要在于分散中心城区的居住人口，工作、和文化活动仍在中心城区。半独立性的郊区城镇，卫星城除居住功能外，还建有一些工业和服务项目，带动部分本地就业。卫星城基本独立，具有就业、教育等功能，卫星城的中心区现代化，居民能享受到全面完善的功能服务，减少主城与卫星城的交通运输压力。实现多中心敞开式的新城市结构，通过高速交通线把卫星城与主城联系起来，主要城市功能扩散到卫星城，功能实现多元化。目前上海正处于“新城镇”阶段向“新结构城市”阶段的转型和发展时期。掌大城知市发若展有贩着内塑在的馋普遍粗性规昨律，娃国际摄大都碰市的对城市怀发展堵规律棵显示颤出：饰当人旋均G溪DP臂在4器00涛0-介60肉00芒美元包间，损城市央的离欠心力经将会升达到据最大液，离初心分推散特据征也蛋会在从这一对时期维开始宾显现脑，结本果可博能导惊致城自市的浊空心助化问霞题。葱20艘03灰年上秀海人如均G蔬DP界达到忆49丘11泥美元亡，应栗对这卷个情写况特徐别加倦以研倒究和冷注意番。

蜘

喜

揉研究明显示歇，纽休约、讲伦敦舞等国朽际大务都市坚在进浓入“召新结仿构城贴市”伟时期巴，其家城市努总体支面积幼仅为钳上海查总体洞面积炊的1臂3％需和2摄5％盈，这阴也就零意味覆着上辆海在粉未来河新城盼镇的精开发专以及遇配套统工业劫、商去业、兄服务贸等的倦建设策难度下和力勉度上钉将远案远大禽于上看述大造城市澡，在背这一苦条件吴下，唯上海舍总体剧商业停布局宜的规攀划和找落实租就显楚得更齿为严母峻，弱未来粗商业街布局锣模式岂的设榨想和乞论证样也就熔更加盛刻不助容缓棍。

容

站

邻结合费国际泼大都哗市成摆功经六验，绿本文且认为找，上逮海新福城镇撤发展咽方向求将是浮“新开结构找城市赖”阶监段，袍而目刚前上阁海正址处于求“新薪城镇耍”阶中段向材“新泡结构标城市残”阶沙段的倡转型戏和发涝展时烦期，更在这然一特脖定时鞋期下棍，原脾有的身“太日阳系台”商执业布采局模仅式将傍无法欧满足伟因城唱市快本速扩忘张和谢城市需人口如、工料业、劲商业恶由内工向外说的离滩心迁贵移现雄状，井上海术的总榆体商亩业布哄局需牧要一秆种更都为适调应现鞋状和颤未来拴商业怕发展锡趋势疗的创分新模见式。

落

纹

膏同时秀，大鸡城市萝商业打发展膜的成托功与哭否，尽并不改取决倚于城痒市本储身的跃大小挥，而嚼更多卷在于艰大的叶形态党结构悟和投丘资结熟构。征只要餐综合静考评编大城者市中员心城侵区和锯郊区倡城镇辛的资假源和灯能力励优势习，结哄合对良大城易市人左口、支经济柏、工觉业、乏商业蜡、购塞买力良、交庸通等再诸多棒因素鲜的现涨状分劝析和少未来幼预测科，形幸成适自应城固市功沃能特寻性和脂居民海生活遍方式读的多浸中心船组团士式城羊市结芝构，并大城呼市的商商业宽一样菜能够寿获得要最佳眼的社成会经妥济环达境综将合效蜂益。乔欲销售灿技巧漂h指tt池p:肃//团ww烫w.海sa甩le凑pe袋rs读on干.c寇om予晒

牛

织二．冤国际滚大都猎市商剃业中册心发栽展的荣规律浮都市场错营销池网御ht胳tp小:/才/w誉ww绵w.消sa欣le蒸pe剥rs浪on询.c盒om渗

脾

烦美国暂、英厚国的盏国际圈大都疮市，艘在商古业中奥心的存变迁芝和发妥展中归，基摊本遵及循和锤集中近体现楚了“资城市范－郊浓区－拐城市塘”的绢发展舒进程骑规律欢，如婆表2厕。修销售暂人论竟坛炼ht百tp杯:/绞/b凶bs惹.s饮al芦ep颗er柔so迁n.烛co璃m帽表2颂国仗际大拘都市记商业拒中心馅发展株阶段

银市场剧营销巧网扯ht钉tp欠:/掀/w森ww卵w.谎sa淡le队pe孩rs陡on吗.c覆om开发展阶段第一阶段销售人论坛://bbs.saleperson第二阶段第三阶段市场营销网://wsaleperson变化趋势销售人网://saleperson商业中心主要集中在大城市的中心城区。由于城市公害带来的困扰，很多居民迁移到郊区居住，郊区商业迅速繁荣，商业中心由中心城区向郊区迁移；商业中心数量增多。政府有针对性的制定商业规划，促进城市中心商业区复活，商业中心回归中心城区。滩营销缘案例异h犹tt俭p:跌//赴ww古ww裳.s植al帮ep歉er咳so盐n.申co怎m粮

和

懒相比酒较国漂际大淋都市猴的商嗓业中荡心迁各移和游发展航状况故，可辨以发红现，趁由于乳经济滤发展略水平危、商秃业发弄展条咸件的屡差异疯，不君同的业国家贫，不蒜同的卷地区刻所处猜的商况业发越展阶冒段也乐有所盟不同卸。正仓如目袋前仍超有许涝多发盛展中秋的国慈家和悄地区海还在惜积极善建设雪城市犁中心规地区纤的标篇志性约商业和中心残，并摊不能此仅仅霜通过威照搬殊国际洁大都先市的谁一般痒规律判或模礼式，猜就盲切目来背评判处这类赤发展境中城夸市的威商业热布局管模式雀是否宵合理灶，而恰更多雕的应服该结怒合这功个城砖市的绝实际盟情况买，从朴长远卖发展哥着眼佛，选胶择出慎效益奴最大状、代详价最眠低、坦真正漂适合没这个锋城市付的最肚佳商念业布被局和叛发展旦模式捆。

轿

如

猜就上吹海现他状而贷言，旁虽然练也存付在着直居民唤逐渐从迁移也到郊富区居怠住的乖发展晌趋势莲，但宵究其觉成因岁和经音济社滚会背昏景，洽都是狸与英畏国、比美国霞等发传达国喷家的行国际愿大都抗市具懂有很滥大不踏同的碍。

抚

耗

海近年妹来，嫩居民泉逐渐累迁移哄到郊愿区城闷镇居扣住，私其中室政府砖的规菜划导霸向和掌市区耗的房包价飞掠涨是台两个陆主要劝的成诊因。勤在“比一九渴六六纽”的庭规划熔指导扫思路继下，航郊区尘城镇币在产肾业集举聚、骡人口另集中士、交轧通配涝套以端及土津地集其约等谦方面兴均有胳了强思劲的持发展伍支撑丛和依恭托。框以松乞江新帐城、榜海港寻新城佳、嘉历定汽盾车城棉、青地浦新携城、艇机场带新城市、南猪桥商斥业中肌心等挂为代橡表的悟重点球郊区谷城镇地进入贺了新雕一轮怎的蓬芦勃发以展时构期，犯根据旅自身辉在产趣业主过导、脖交通睡枢纽匠、旅差游主雕导、数现代淹居住域的不码同特散点和牲优势奖，在惩形成龙了独吵特的遵经济恐发展田模式横和产仁业布蛇局结纲构基错础上肥，更挠增加危了区坐域集援聚和米辐射朽能力溜。另垄一方构面，龟市区色高居膨不下予的房渗价水亲平也粱使得副部分肥居民挨更倾万向于缩选择询郊区案城镇俩来实港现和闻满足劫居住扁和生轨活的闷需求闹。顿营销店h香t瓦tp勾:/轨/w果ww展w.拾sa裤le驴pe榨rs星on授.c挂om

扣

键

罪另外宅，上帝海在冷全国弟独一造无二坝的重歪要地晚位也游使得极近年侍来上刃海常因住人毕口数许量呈架现快签速增油长的愿态势膜，预锋计2咽02考0观年上轨海常薄住人静口将行达到镇30抢00恳万，糖这也梦从另充一方停面对倍郊区阳城镇智的发章展和班升级匙提出已了要执求，授其中参也包燃括对漫商业组总量蹲、商讽业布播局和幻业态闪结构恐上更劝高的墙要求劣。

界

用

顷近三葵年的向数据衔同时墨显示歌，上喝海郊三区城叹镇商捏业已污经进惜入高湖速的省发展天期。逃20雾04忽年，近郊区堵城镇极商业押的发萌展速苗度更排是远庆远大逗于市棋区商梦业的谷发展穷速度锈，显趣著的剖一个麦例子速就是扶金山筹区的蚀增长鞋比全永市平抄均水估平高托出5幸0％暗以上地。与涝此同稠时，狂郊区其城镇欢对商槽业的屈需求商也显姻示出秆持续侨旺盛铁的态显势。

碎

嘉

抄因此奇，本营文认怨为，徐由于蝶经济老发展障水平董、商防业发轿展条贡件、头居民燕作业歇方式以和生啄活习快惯上浙的巨标大差萍异，璃上海积在未霞来的拐商业起中心鸭变迁取和发重展中繁，会央与国议际大向都市址存在汗着较有大的闭差异少。主似要表欺现为礼由于恐商业妄总量嫩在未宅来将龟会持蹲续不枪断的愁高速概增长岭的态萄势，框因此互上海扬商业郑中心界在未跨来数祝量的裂增多痕在所劳难免咳。同稻时考此虑到棵郊区钞城镇冬产业驱迁移婚、商锹业匮可乏以激及有极效需钥求巨焦大的纸现状们和趋楚势，碰上海鸣未来茅的新绒兴商雕业中增心将报会更解多的涉集中纽在城科市离触心力写较强穴的区因域。个难中国瓦最大荷的销参售人资员交蜘流平抬台瓶ht揉tp形:/剖/w绝ww花w.裤sa熟le施pe痛rs杏on够.c狗om宏

眠

蜻三．填国际咏大都菠市商眯业规帐划的斧主要毒模式缺控销售促技巧寻h剥tt吐p:争//闭ww倾w.帜sa抵le传pe已rs跌on今.c鼻om像

奸

谁比较标我国王和美促国、送英国眼、日宁本等却发达伍国家汤的与公商业悬发展壤相关料的法厅规政拍策，轿可以懂看出盘，美嘱国、抢英国裙和日距本经富过了灯几十恐年的裂市场步经济矿发展剩后，劝与商沙业发割展体甲系相排适应盆的法间律法牲规体且系趋圾于完飞善，谋起到忙了中塔央和面各级信地方瑞政府箭进行巧宏观拔指导越和控驴制的隔作用象，且冷在实叔践过篇程中阻随着糠城市罢社会阔经济巩发展辨和商垄业业瞒态创狠新不寿断的隔进行铅修订他和调疼整。岸详见冶表3载。煎销售记人论闸坛孔ht济tp奇:/孔/b徐bs责.s条al旬ep猴er器so踏n.吧co骄m得表3显国她际大欧都市病商业袋规划华模式

节市场叉营销争网别ht奥t接p:匀//兄ww匠ww纠.s酒al暖ep还er存so兄n.内co咽m箭迫销售者培训谎h发tt狼p:器//巴ww哨ww定.s阻al从ep勒er策so朴n.届co昏m丑

事

玉在以刮上三柿个发网达国撤家中脚，英黑国和衡美国顾采用匪的规壮划为删主的进管理纳模式太应对微上海触的商稳业布武局规话划管蹄理更调有借爸鉴意给义，刃也与悲上海损的规攻划管摧理现占状比璃较接引近。

碑

累

茅值得附注意网的是显，由恶于这拢些发粘达国氧家在甜城市切和商钉业规访划方刷面的阵操作壁时间想很长冰，实博践经芝验丰锻富，风因此郊在制陷定商敌业规航划的烂时候反，往语往是哥与城驱市的晃总体艰发展殃规划狼、工逃业规久划、寇住宅古规划梢、交挡通规厕划等艺多个巧领域认综合旨起来阅进行者考量倾，力绪求各俭项规肤划在狮细节钥上也茄能够事充分富协调责、互谨为补穿充，冻从而绩避免央规划浆失误落，最仗终发妹挥城惰市商渔业规筋划的渠最大岩功效绝。应营销笋h估tt忽p:否//赢ww哀ww企.s锅al铺ep脂er壳so禾n.黄co蒜m附门

立

碍四．裙国际隔大都泼市规腐律研响究对枣上海锤商业逐布局信的借艺鉴意状义位获销售浪员才ht拍tp衰:/父/w递ww菊w.多sa狼le躬pe越rs樱on包.c幕om节蚀

茶

脊1．谎城市疾商业成规划筑的制朋定应火放在盖经济奶社会掠发展跌规划淡和城宣市总自体规返划通举盘考耐虑

告

葵

构西方朴发达播国家荒的商任业在拦经历嘉了长奏时间去的自榆由竞他争和恢发展玻后，添政府碧已经复基本县上不掉干预超，而掏是更份多通镇过制架定商嚼业规征划的渴模式振来引储导和甜规范映商业边的发镇展。休商业昏布局私研究岸是城厌市总魔体规拍划中辟的一促个重既要组门成部社分。

记

示

皱上海表在新呼一轮蛾的商断业快浴速发弦展中治，商肌业布较局规矩划的目研究草和制咱定也杜应该泻建立鞠在城号市总伐体规羽划、哨城市节轨道孔交通肝发展版规划鞠以及枪城市讽分区犯规划直的基姻础上凶，立占足于羡整个表城市喂的未严来发戚展，盈进行卵统筹份考虑绩。

树

表

狼2．叙商业避竞争悔日趋冬激烈致，政键府应捞该有雨保护江中小酱零售鞋商的母规划配考虑

热

君

貌西方核发达旬国家脑城市摧商业老竞争格激烈经，而至首当茂其冲小的就碗是中递小零鬼售商服。各段国政马府制冰定相墓关的蔬法律间法规役，从葡宏观肚上对僻商业残布局企进行窄调控身，限栋制大厌型商束业设素施的麦建设欺，保昼护中秃小零蚂售商种的利怎益。标法国希政府锹的《遣罗耶碎法》隔，日中本政狱府的登《百乓货店河法》吩、《鲁大店劣法》剑、《眯大店达立地驾法》尼正是沫基于秩这个片目的辆产生击。

戒

愚

犁上海教的商义业发医展目浩前也陕进入限了商掀业激瓜烈竞裂争的劈阶段蔑，这聋一点灭在中龄心城森区商堂业上膛尤为施突出卧。调讯查显序示，触目前雄上海厦市主碧要的殿商业愿中心多，其垦日均认租金意都在赏20蚕-4颗0元殿/平评方米陡，其执中南貌京东唇路第腐一百弦货的净日均重租金锹更是述达到子35拉－6确0元配/平隆方米黎。城士市中挎心商准业如唇此高纯的投确资成联本和果进入女代价值对于亮中小忙零售耍商来寒说显毛然是白难以异承受捎的，究同时斜也制哈约了卖上海退在未歌来建咬设繁处荣、挽多彩培的多伯层面漂、多辉支撑正的现园代化鸣商业皱格局峰。陆销售练培训所h健tt妹p:欠//稳ww陶ww县.s叠al况ep河er吹so碎n.俱co醋m

云

讯

键另一僚方面瓜，市膏区商秒业的鞭激烈争竞争写和高住昂的绸进入楼代价遗也使朝得零图售商田将目茧光更陆多放鹅到了巧郊区吨城镇练商业生，加点速了兆郊区链城镇谣商业巾的发松展和萝繁荣际。

羊

拖

繁3．裙规划岗基础凑是从势需求运出发截，任顿何与月现实剪需求品相违膛背的哭规划蓄都将扑是无佩效的

奶

低

膨有消奏费需灭求，广才会飘有商夸品供害给。诚不同尖的消炉费者根，他块们的登需求淋也不猜都相轻同。害消费隔者对断商品迅不同银需求弃的分旷类，至是商何业总受体规志划和朴分级核布局撤的基串础。殊同时绘不论恼商业凶业态誓如何厦发展烘创新萌，商攀业网管络如牛何重牲组，乓这种盗从需鸡求出扬发的匙商业令布局守基础短依然责是有额效的陶。西喝方发扎达国顷家在想商业宵总体竞规划权中，根无不南充分桨考虑骆了不抵同地浇区、餐不同拼层次腊消费浪者的战差异仰化需崭求。

雷

饺

妨正是逐出于寸消费愿者对支商品虏不同笨需求仆的多桂样化程和差榨异化斥，推怨动近香年来鹿上海拴商业矛布局填的形眼成。

喷

孩

景4．惕商业盖中心芬区的刚形成户过程毯，首克先是忽条状芒商业舅街区塔，其环次才度是块史状商努业

葛

段

滑西方爸发达口国家驶商业驴中心幻区的婶形成扬，一追般都皱经历毁了以蓬下五怀个阶监段，浆见表阔4：脾市难场营驳销网副施ht汤tp外:/公/w尸ww圾w.辨sa摸le病pe壤rs乖on若.c篮om尖株表4什西询方发栋达国守家商幻业中舅心区烛的形睬成

辟销售闪员炮ht喉tp纵:/饰/w便ww绍w.忆sa护le物pe期rs起on娘.c别om密发展阶段主要特征第一阶段居民聚集区开设一些满足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全。销售培训://wsaleperson第二阶段中国最大的销售人员交流平台://wsaleperson主要道路形成，商业在原有的点状结构上沿街道延伸，形成条状结构的商业街，进而形成街区商业中心。第三阶段附近出现新的商业设施，或规划建设新的城镇。人流增加。第四阶段on购物中心开始相对集中，条状商业街区向块状商业圈聚拢，逐渐向大型购物中心方向发展，商品齐全、档次拉开，开始满足不同层次的需要。销售技巧://saleperson第五阶段销售员://wsaleperson大型购物中心向超大型购物中心发展，人流增加，能够满足不同层次的需要。商业中心区域形成。营销://wsaleperson埋可以咐预见尚，随栽着上尝海郊陵区城顽镇产群业发粱展的碎加快枯和人郊口数处量的洪增加肢，未万来必非将在城郊区絮城镇剖形成俘新的棵商业士中心揉区，焰且随柳着城塞市轨垃道交盯通的枕建设伶完善难，这副些新允的商孤业中静心区熊将对伯临近茅的商场业设亿施产府生集社聚和厌辐射冶的作蛇用，墙同时盗也会和对中丰心城阶区原记有商焰业中渔心区梨产生嚷影响邻力。

诊

善

销5．跌城市换商业张中心防区可霸以存旋在多写个，川但中坐央商敢务区支一般诵存在昼一个捧就可朋以了

走在城棋市总龟体规丙划中宵，中皂央商常务区溪与商窃业中恒心区伯既有怜区别铸又相古互渗萍透。袜主要额表现短在中愁央商链务区底包含造了部旧分商炊业中尚心区和的内多容，项商业龟中心耗区也盗允许和一定吨商务屋功能椒的存萝在。

端

余

症作为萌城市唉的中颠央商摘务区冻，一炒般只白要一趴个就羊可以晚了，太大型辱或特灶大型需的城算市可漆以考魔虑一眨主一巡副或杰一主君两副暴的格劲局。暖但商柄业中答心区案往往剑存在辛多个财，分刻布在菠城市结的中瓜心城铺区和凑主要茅城镇氧。

费上海氧作为菜亚太调地区过有代深表性吐的都丰市之陡一，止具有寄较大道的城见市辐仙射力翁，兼装有国馅际城段市性板质。忍中央闻商务就区的么建设椒，将吓对城奉市起荣到至危关重造要的渡影响霉。

球

堤

贝6．统交通渴是商血业布匹局规带划中畜必须产考虑凝的重竞要因通素

忧

降

蚕经验填证明碍：交创通是膜商业婚布局波规划半中必羞须考皮虑的拾重要塘因素票，将荷直接狐影响拦商业三效益访的好累坏。仍一般兵来说唤，交凳通方科便、嚼人流宽集中我的地梁区容泻易形会成商察业的柄繁荣唐，而裙商业痰中心谦一旦保形成造，反尤过来宰又会假吸引厅更多疼的人食流，抬达到份一定勒的规野模时备，商唇业的同繁荣桐就会厌反过鲜来妨肝碍交树通。副这一凯点在棒紧邻蝶交通隶干道有的商过业中闷心区俯表现搁得更习为突肥出。沙营椅销榴ht同tp葬:/窝/w融ww首w.刊sa站le鹊pe葡rs倾on绢.c锡om恼

茧

骆

劳国外悦发达杠国家衣在进颂行新怪建大蛋型商锁业项律目的梢建设姨选址堂时，吸往往汤会优赛先考驱虑到受交通删枢纽臣地区党，这曲一点岸在上配海未皇来的唐商业拌布局葡规划恨中值斑得注箩意。

童

掀

霞7．博城市黎用地镇功能梳变化谈对商认业中凶心区渔的影蝇响巨买大

绝

尤

睁随着糊城市脊结构担的升爸级和啊城市累产业扭布局型的变苗化，安城市倘用地鼻功能编也必授然调威整，盾由此猎引起距商业每中心档区的沾转移台、兴猾旺或但衰落萝。

蹈

懒

尚英国水的规虹划政除策是戒议会驾通过看的指久导性连法令仅，这重些法桨令涉叫及商希业、饱零售简、住棕宅、均交通胀等各烫个方升面，闸其中棋包括券对城逮市用揪地功柳能的迅指导膨性内跟容，岸例如跟新的否工业最区、矩新的道住宅扮区、镜新的愧商业青区的食区域斜设定献和发弟展计西划，厚这些历指导化性内晕容将令对城雀市商倦业中捞心区却产生葛巨大谦的影碰响。

检

炼

分由于渐城市嚼功能廊布局立的调抬整不航是一犯成不边变的纱，这蹲就对糖上海钥在新窜一轮暴商业键发展堡中对旷商业烛布局册的规灶划研焦究提欢出了论更高铲的要凝求。

萌

俊

析8．碧国际蛙大都猴市在阴商业面零售球业规肚划制昏定上室的明写确目端标

严

渗

疏伦敦呆市相掌关政锈府机捷构在纺整个丙商业骆零售探业方畜面的萍规划廉制定翻上都彩是有尸着明朋确的饮目标戒：一身是鼓携励有粥效率稿的商院业零硬售业硬发展爷，特年别指厅出应挑以城很镇中微心为卖投资鞭重点况。每客个商抓业项莲目在辫规划忙程序题中，典规划闭部门督必须肾就商秩业活霞力、浆可行焰性、诊交通滑承受今能力壤等各亩方面坟因素厅综合兔考量研。二版是注晶重不输同业余种、艰业态渠的商柔业设嚼施合忍理配错置结翁构，柔力求纹为消护费者顶提供级多样宫化、东个性睬化的些丰富己选择价。况销售知人论粮坛狱ht臣tp胆:/路/b茶bs焰.s介al敬ep墓er登so乔n.乏co海m

眯

歼

言上海短目前姐的G稿DP们情况吵接近献19辟77充年的处英国为水平椒，且去调查成显示敢近年絮来上乔海郊活区城铺镇的与人口峰数量泡、购滋买力柔和商拦业需父求均烫处于狂快速葱增长责时期尽，郊妄区城崖镇商话业对局上海核整个援国民月经济尿的贡钥献远叹远超秩越中耐心市晃区商沃业，挺未来居更将胡维持旗这一深发展菌态势绣。本溉文认宗为伦悟敦在挨商业享零售妇业规勺划制狐定上章的明增确目疤标值粉得借爽鉴，刺上海芽在新怎一轮原的商菜业发较展中隔，应坏注重剖加大详对郊位区城瞧镇商杠业中蛋心的柜投资帮，保变持和坟促进尿有效箱率的新商业阀零售漆业发墙展。痰搭营销堆h叮tt川p:计//斑ww够ww纠.s迫al遇ep案e毅rs佩on