某山庄定制化开发方案

紫薇山庄定制化开发方案【前言】美灵地产咨询公司（以下简称美灵）就紫薇山庄别墅项目提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验发展商全盘整合能力，紫薇地产以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，美灵将全程参与定制化开发模式的设计和实施。---关于策略在房地产开发中，选择何种策略一是取决于市场的成熟程度，二是取决于发展商的实力、资源和手段。只有确定了科学可行的策略，然后才是功能上怎么做的问题，否则再多的努力都是白费。所以，很多发展商都重视技术层面的事情，而根本忽略了自己究竟要做什么，要采取什么样的开发策略。这是很多开发商不能不警醒的。尤其是大盘的别墅开发，单靠一两个卖点或者华而不实的概念包装是经不起市场和时间的考验的，一定要有总谱，如果说小盘开发是一曲悠扬的独奏曲的话，那么大盘开发则是一场波澜壮阔的交响乐，项目开发必须有自己的灵魂和主题，注意开发节奏，什么时段采取什么样的策略。总之，大盘别墅开发依靠简单的克隆与模仿是没有出路的。【要点】定制化的主要目的是提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标，在定制化开发的战略实施过程中要牢牢把握这个思想。紫薇山庄别墅定制化开发实施过程中应严格控制风险、成本、时效等因素，避免盲目追求客户满意度而导致的不利后果，将迎合客户与引导客户结合，并强调发挥后者的作用。建议紫薇地产成立定制化开发服务小组，明确人员构成、职能、各专业团队介入的时间和方式，采用开放式的紧密—松散型结构。根据本项目产品的不同特点采取不同的定制化方式，联体别墅——大众化定制、单体别墅——深度化定制、顶级别墅——个性化定制。定制化开发包括产品定制化和服务定制化两个组成部分，产品定制化由基础、构件和附件三部分组成，根据客户选择的自由度来划分。从本项目实际情况考虑，产品定制化受时间、经验等条件限制暂时还难以深入。服务定制化则包括销售服务、物业管理服务、延展服务和完善的用户界面四个部分，对项目销售将起到重要作用。美灵地产对房地产定制化概念的理解---房地产定制化的提出源于规模产品（服务）的定制化.---房地产产品定制化开发是指在房地产开发过程中，开发商按照客户需求指导设计开发的原则，通过产品定制化和服务定制化两方面的结合，令所开发的物业品质提高，并能最大限度地满足市场需求，从而实现客户的最大满意度和提升地产开发企业的品牌知名度，达到促进销售的最终目的。坊--燥-对皮于越铸来越谈成熟年,竞拣争日惠趋激用烈的沿房地性产行钢业，异有商竹业价熊值的惧潜在参需求内就是杯市场堤，移别墅宫物业痕定制每化覆开发萄，就约是使拳产品属最大康限度牲地迎蜻合市钻场的躬过程容，它则要求跃开发坑商将否用户伴个性喷化的狗需求庙融入怠自己壳的楼浅盘，虎通过损产品平对这叫种需款求进塞行诠裁释。犯但是忌，由稠于客师户的番非专支业性缝，信宜息的边不对亦称性怎等条熟件限席制，酱市场说的需够求有女时候渡并不尽成熟寨，而训有远碎见的也开发陕商在跳这过目程中飞不仅鸭仅是倦被动绩地满无足用却户的相需求绑（市皇场拉肌力）忽，更众应该窃将用宜户潜刘在的佳还未容成熟注的某番种需绍求挖忌掘出刷来（飘开发导商推滑力）必。将翼满足岸市场苹和引党导市哑场两饮点完纸美地图结合挡起来叹。步房地巨产定怖制化编开发看的阐理述:限房地胆产开进发以蝶定制悲化模羽式进鼻行,不对于桑开发鼓商将腊产生膝多方性位的害边际乖效益姓:池提升夫物业勾的产披品附巴加值离和市由场竞脉争力动.洋提升惠开发饺商自勉我的放客户躬服务罚水平库，增贝加顾拐客交淹付价劣值。鱼提升苦公司卧行业季内竞岗争力梨，有棋利于伟形成广公司皆核心把竞争宏力,讯增加坚公司桃的长挥期利平润。赵树立梁良好站的公洗司形目象，舒提升劫企业症品牌规的市主场价妄值。菠【美挪灵建备议】恭:鄙因此应，我娃们建扇议紫反薇地秒产应咱架设菊较好镰的人经力资阳源组覆合，别不仅疗在目寺前开受发的沙紫薇词山庄慨别墅蓝中推僚广定幼制化渴开发凤模式史，同拜时在末其他材项目臂的开焰发过应程中拉，也岸应注蹦入较禾强的距定制俯化开躲发思植维，窃锲而鸦不舍晚的在须房地途产定嫂制化满方向临不停怕步的拨前行川，房穷地产吐定制缝化开森发的贿综合稼效益蹈评判名应该姥全面蛮，重水视其蕉所产刻生的修边际予效益父和附腰加值偏。铃通过敬分析胀，美悲灵认晶为房答地产辨产品软定制乐化也飞存在咸着一赖些档前提建条件秩：购定制猴化只织是不秃完全毒定制玩化，园即使姻是称修为全衫程定指制化捏，也悼只是译就产慨品及属局部芝环境和，部粗分服智务环索节进医行个哭性化峡定制晨。勾房地挥产定创制化耍只适尘用于医部分译类型底的物派业。葬比如垄，在偷福州倦建设乡经济药实用乌房和愚标准示件实萄用规规格性书较强结的高雁层等愚就不摔太适圆合进部行郑冰定狂制化鲜开发云。红房地治产定蜓制化肢必须城有合产理的楚规划充以及昆施工签质量椅保证跳作前念提，极否则羽定制脚化充讽其量背只是嗓短期绞的促鉴销手葬段。歉房地揭产定晶制化徒必须治借助猛于现领代的愁信息却收集捐传达效手段益,如棉果不艺利用稼网络侧或者矛方便仆的用烦户界蹲面，览客户杯服务肥和定焦制化象操作鹊仅信沫息灯收集权传达垫一项灿成本盆就会卧太高雀,往挪往会厚对定法制化半的实落施带族来很网大的绣阻力瓶。首房地贝产定爆制化麻开发鹿对公本司资征源要赵求较负高:识在各放定制倾化环夫节中汉要迅垫速形陪成规柱范化呆的套抛路，崭降低碗运作营成本歌--届-－鬼工作屯及时霞总结率，有丘效方伍法及进时沉驳淀，筝目标顾明确左。狮强化渗以客利户为怨导向谷的服斑务理脊念，陷并将站之在捞定制预化各蔑客户蛋界面父环节哲溶入私--赢--熟分工资要细舍，全劈员服肚务孩。阳良好埋的部糊门合电作关咏系，洲高素卸质的奖员工固。圆【与超开发焦商的贼几点摧交流嘉】廉关注凝风险甜与收伍益并让存赖：层楼盘椅的规杆模定酒制化纪会增可加建各筑设指计的锅成本倾，对锯建设奏单位碍的技远术要貌求也喉高。层但是备作为轮期房狡，通罚过这销种以写需定否产的粒方式传，可丑以有喉效降龄低空艺置率隙，及武时回俘笼资驳金，择增加拳现金裳流量扰。但法是顾职客的胸定制顿意见且在信凑息传侦输时比出现群滞堵腊，比箱如造款成施大工单绘位接哄收的钳是原争先的翁信息驾，这肉样就概会带乘来一婶定风赌险。什为了简防范非这种每风险鸦，必煮须在切签定腥合同盏后才阿能施醉工,番必须式保证家信息绍渠道洋的通鱼畅。缸增强越信心改——朴别墅戏产品景定制葬化弹洒性空战间较骑大，炭只要脖保证币整个详楼盘衣风格打的协辽调，着每幢论别墅馆可较户充分杯地满活足消镰费者婆个性吐化的矛需求拴，可提以深叠入采抽取大继众化安定制炉，深候度化剑定制拘和个山性化付定制槽等几蹈个层颂面。孤而集扮合住严宅作组为一未个整拾体受刑限制敏因素式较多境，定门制化或往往幼体现永在附角加功舱能及夺个性完化过惜程服替务中延。须提供矛最优溜质的团服务摊！真开发卖商通强过整趁合装菌修公倘司或熊设计坦单位袖为客医户提项供深垒度个那性化厚装修岩服务如,来拦弥补兵首次意机构到中个婚性化利的不捏足，仙以提推高顾两客的掀满意磁度，坡过程娘服务增是积抚累品套牌地林产的屿实质银。镜更方千便，亿更现崇代揪：少这是毕现代掠地产齿所要忧达到挠的主斤要目极标之肆一，气自我帝挑战靠，公欣欲善旧其事困，必仍先利老其器乎。曲依托典先进抹的信稠息技肉术手测段和赴创新株的营捞销方傻式。棋如此杨复杂槽的定禽制化习产品仰，只社有充行分利货用高怠科技飘手段术才能秒创造拾易用捎的客链户界灵面。佣建议易通过狸互联劈网和该现场绑售楼闻处电胶脑终嗓端进供行双悬向定混制。曲而定挺制化劣的方识式，神也影鼻响传坦统的助销售赵手段瓜，比王如纸抱制楼盗书中榆不再们有各米种固惹定结励构，基楼盘辱的模慈型制球作更愁为复脸杂。概值得经推荐唱的是院电子寻楼书彻，可辽考虑羊进行俯个人粱定制来后在烦互联列网上嫂下载猛或现百场售价楼处常打印衡定制曲化部叫分。便这种沫方式臣比现奶在单第纯炒煎作智翼能化怒楼盘拌（其兼实仅肺是建白立内这部局早域网冻作为予物业咽管理趣的辅该助手来段，讨并通御过宽此带接警入互买联网滚）更陶能提芦升顾园客的模交付扁价值击。毒三、光住宅曾产品宰定制菊化开堪发的挺几个洒层次窄：浩从款产品奥来看搂，住刊宅主号要分疾为集垃合住捎宅锋——蓄公寓远（单注元房耽）和喜别墅筹，在军下表报中分火别加咳以分婆析：迟由于多产品牺本身嘴的特第点，朴别墅储比公如寓更样适合衰定制马化。扰但别目墅物土业处位在金所子塔停的尖男端，画市场惰较小丑，虽机然公陵寓定累制化销的难亦度高愤，但墓公寓溪的市迟场比愿别墅国要广以阔得棵多。欣因此丸，通微过别脂墅市推场进黑行定弄制化仙开发杰的探保索，训再将映成型捐的定绵制化贺开发饱模式卖大规渴模地译运用钞在今急后的球公寓池开发俗中，唤是紫闹薇山膏庄别五墅开忧发的锹另外存一大亚作用探。桶【别选墅定仇制化蔽的几谱种类降型】猜：劫类型先主要洽特点纯一般严定制愤化隐完全伙按照般客户返要求误开发缓，缺棒乏一阅定的尸标准订限制幻和充崭分的肃引导扇。杂圈乱、达无序程的定虎制化渔，追怀求表恭面的苹客户色满意窃度，谦深度思定制诱化盏统一里标准彼开发茎，提凳供给姨客户扶的是冤终极裤产品赞，可岂选择寇氛围舌非常霉小欺高度展定制养化废提供滔尽可剩能多比的标埋准化丸组件遭给客仇户选掩择，穗通过供互动腰的交技流满洋足和此引导恼客户青的需蹲求砌四、乖紫薇互山庄违别墅猾项目净的定冤制化夜开发舞思路咱通过溉上述刘定制党化的香作用砍、特爆点分咬析，者“啦紫薇惭山庄蓄别墅静”处项目齿采用匙深度敞定制湖化的陈开发粱思路厉，是躁符合堪别墅次产品反的特辱点的活选择松，同哑时由笨于时阻间、乡项目灵本身闯特点倡、资严金成兰本、打操作踪的便常利性金等因招素的层影响愤，本竭项目赤采用涨定制暂化开披发的胳程度峰应当耽是处艺于定舞制化孤开发立的第巧二阶辛段诸——巷交互会式的迫个性剩化阶倍段，窃考虑授产品占的差班异性躲，本继项目茄主要净开发波三种抬不同痛类型保和档处次的曾别墅咸，因蛇此也什可以辆按照梨不同灶的定板制化絮开发睁深度佩进行惜定制胞化方叠案设春计。岛〖定丈制化拿总策吴略〗古联体刺别墅臂——变（一监般定肚制化挂）选条择式亲定制遣化开放发为犹主，扫体现放交互蚁式的钉个性际化服丙务。谎业主危可自扑选装秀饰、燥装修乔方案遥等。颤单体掘别墅裕——遍（深鸣度定说制化滩）菜垒单式即定制饮化开普发为饺主，貌深度干定制垫化服匆务。江顶级烧别墅向——便（高难度定廊制化兴）交潮互式黎定制墨化开葱发结拌合高物度的未个性哀化设严计和刃服务浆。弦五、确定制尖化开密发的脚流程额图：产品定位产品定位提出几个基本的产品设计方案：方案中的参数可选，比如房间大小项目基础工程开工将设计方案编成程序，用户在基本方案的基础上选择参数，组成自己的方案；较为专业的用户也可提出自己的方案。方式：基本方案构成的普通楼书，样板房；经用户改造或设计后的个性化电子楼书；售楼现场和网上的个性化设计平台，电脑演示效果图；专家对用户自行设计方案进行评选，如征得用户同意，可将优秀的个性化方案在网上公布，吸引潜在客户的参与；用户确定方案，即可开工建设公寓单元或别墅，由于个性化设计，往往可包括基本装修。关键在于：如何尽可能多地选择有效的可选参数关键在于：先要和客户签定购买合同，明确契约关系组六、球紫薇亭山庄魂别墅秆定制素化开包发模欢式跃本项尚目采狸用深显度定鼠制化磨的开汪发模兆式，讨其特烟点是抵在选狂择式首定制穷化的仰基础箩上，仁通过狡产品踩开发吓过程削中与中客户殖的沟垒通交专流及链销售战过程篇及售掀后的洽个性圣化服耕务令求客户负感受洞到本钻项目坚与普妄通房腔地产炊项目吉开发银的不柳同，型即真浓正以弃客户赴需求魄为本踏的特喘点，艘从而奉将别黑墅项克目与选普通坚集合稿住宅睬的差流异体崭现出爸来，河树立锤别墅泰代表生的至蒙尊地娃位的懂项目坑形象刑，促够进销丈售，鲁提升骑项目侨品牌僵和公饮司品惧牌。参1.阶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