某集团住宅销售价格制定作业指引

负住宅陕销售级价格碍制定鸽作颠业织桶指恭引插编制变日期铸20瓶08驱.1波2.勇12滑审核却日期长批准靠日期番修订获记录威日趋期剥修订恼状态疏修改景内容肝修改言人通审核品人毒批准炭人目的旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。适用范围适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。术语和定义公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。总销面积：是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。价格制定步骤与方法4.1价格制定步骤如下：确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。突4.个1.嚼2犬制旨定价仔格系首数披（包辅括楼扩栋系萄数、朗垂直台系数芳、水抓平系亩数）恨。德4.玻1.爪3由制定乔一房及一价抢。提4.嘴2确厉定项悠目整忧盘平南均价检格和核各期源的平缠均价恋格。垮4.扣2.栋1谷整盘佩平均记价格贼的确索定方牧法：帐以本富项目竿的单旺位成抬本和朗目标低利润脸作为希定价缎的参揭考依顺据依挖据瘦；巨以目嚼前市蜻场上途临近傻区域高、同讯类型歉项目录的总胸平均但单价防和市叉场发智展趋手势吨做为姐定价它的参斑考依形据轿；前将以角上两候项综淹合分为析，区确定脖本项姓目的竟整盘过平均沸价格江。歉4.档2.亮2俱有的辽项目隐规模殿较大顿，公会分虑期进彩行开扎发，麦这就锹需要生在闪整盘霞平均耻价格饭确定谎后，个根据疮各期霸地块乖之间浆的相喇对位油置关护系、裙发展捉规划脱、地挠块状历况及年公司雅的营屡销策抛略等狭因素灵，在姐整盘地平均卷价格暗的基尤础上份确定造各个溜分期夕的均林价。匪4.遮2.月3兰对于拖公寓赠和别衫墅混沙合的培项目颠，由够于两页者产桂品、宗成本魂、目弓标客授户差烦异较规大，男销售姜价格臣也会移有较下大差撒异，碍因此随在确纠定均差价时您，应网将公和寓和备别墅国的均友价单敞独制镜定，宁使不啊同产辽品形推态之盛间保触持合际理的五价差暗。币4.葵2.反4渣项目绝的单棒位成瞎本可裙从公袄司成植本部戚、财励务部日获得衣，目凉标利每润由搁公司秧经营察管理稿层制该定。暴根据量临近帮区域多、同绳类型速项目夫的价膊格作节为定猴价参育考依印据的狗方法贼参见济附件买例1菜。贸4.唇3制茧定价酸格系穷数仅4.辅3.勤1明楼栋陕系数廉用于撒区分酷各幢题楼在鞭小区四里的捷位置购优劣衣，计激算方民法蜘参贪见附晚件例纪2。忽4.枣3.如2锁垂直正系数另的制美定稿垂直肺系数标也称维为楼打层系帖数。乒对毛公寓译而言枣，楼在层给系数赴是必那须考旁虑的穴因素款。楼若层系掘数霞的确管定需级要根秃据难公寓沟层数释和所贿处城脚市的帮消费扬喜好明来具肢体制扮定启。一膏般而狂言，畏对小盖高层辨、高农层住社宅而亚言，穷通常妹是由破低层子向高阶层系锻数逐奇渐增政大，鞠但最馅顶层邮则可胳能比镇它下痰面两悟三个裹层面鬼要低从；对姻一般荡多层后住宅夏而言博，一盒般情壶况是离，三刑、四穗层系误数分惧值最劝高，端二、债五层舅次之处，一蔽、六钻层最裂低。碌以下伤为多次层住蚊宅楼笛层系共数的司参考喷建议辣，各凤地可作根据无当地拜消费化习惯亚进行誓调整之。够表二佩担多层倾住宅万楼层幕系数侄建议蒙表（泼%扇）斯层数贝三层愿住宅膜四层哲住宅映五层宅住宅翠六层纵住宅氧七层协住宅抓一层呆-2陶-2炎-3谜-3逆-2冠二层还+2该+2史+1姻+1身+1漫三层再0爹+3酿+4诊+3殊+3挪四层键-蚊-3不+2峰+4陡+4某五层镰-巾-羽-4受0抗+1虚六层或-队-救-冒-5逆-2买七层贸-粉-肤-企-晚-5烧4.待3.纳3妇水平失系数创的蔑制定叫水平硬系数定也称鹊为座隙次系惰数。运公寓肌项目赤的水港平系正数主照要包艺括：包朝向群、景踏观、蛮户型哲、单低位面县积等输。别坟墅项叛目的屠水平县系数振主要郊包括蛮景观弓、户针型、涨单位摄面积旋、花脆园面季积等嘴。蜓朝向镜系数适。鄙各地党对住抛宅朝街向的某选择丰会有加一些页差异商。卧一般肤而言假，朝绒南的借系数谣值见最鲁高，棕东南想向、啊西南肝向次甘之，菊朝北预的则康最低漫。谦以下尾为朝梅向系买数的倒参考灭建议氏，各铁地可互根据昂当地钳消费谎习惯筑进行壳调整弹。充表三奴滤朝向贩系数龄建议音表脂（%挥）崇复杂沈朝向匆（风浸车形投）拾朝向改南肠北庄东符西讲朝向千系数困（%科）疲+4托-4瞎+2绵-2枣复杂姿朝向命（蝶奸形搬）抄朝向纤东南坚西南浪东北鸟西北幻朝向撞系数棉（%笨）甜+4韵+2旋-2酱-4阁4.胳3.盒4收营销泻销售宣价格推的系稿数除伙了以爷上所尼提到烧的以括外，查，由央于项烧目所愈处区建域不宽同、稻项目押自身飞特点债不同红、项缺目产害品形吼态醒不同饼，考尽虑的构因素书及其颂价格葛系数导也不乎同，相而且慕往往拜还腔要考池虑另骄外一牵些影况响因勒素，招例如氏：宝私密蚀性、起安静鲜度、太公建呼配套年、空筋气污偶染等斜。皇4.常3.亲5妻在对祖某一常价格棕系数俯评分榴过程杂中，事应只依对影栋响该您系数笛的影胞响因舱素进馒行分为析，启切忌窃参杂殊考虑舌其它凑系数岸的影奏响因弃素，重从而霞导致蚂评分波过程听中不崖同系怀数影姥响因比素的杀相互樱混淆磨，例林如：族对楼个层系锋数评木分过去程中自不考芽虑景旱观因按素的宴影响贱，对做户型胁系数伙评分宣过程订中不康考虑著楼栋译位置美的影牛响。小4.妨4制划定一荒房一吧价喉4.辈4.墨1醋步娱骤：图1）绞在保来证整缠盘均茅价（湖或者温各期责的均害价）拌的原公则下冷，确括定各残栋楼扯的平龄均价板格；遍2）牢制定他各栋草楼内坛的各弓套房微屋的耽价格蛇；都3）袜具体绪计算绸方法湿参见倘附件舱例2慕。雀支持局性文丈件祥5.朋1献《销丰售价保格管居理作雨业指舌引》幼相关视记录所6.里1纱《销挺售价扑目表苏》逼附件滚：疯例1养：为壮了制柔定某掀小高斜层住愚宅孟项目示的整软盘平颤均价狐格，伟选择制了项技目1蒙、项漂目2塞、项颈目3舟作为右主要除参照然对象啄，运居用市购场比晕较法各，计考算过诞程如场下：蜂表一厨绿市场所比较尺市场粒参考辩价格获计算锣：颠加权炊平均菊法(瓦11改00洪0+概13域50跟0+迟10梳20昆0)联/(紫0.独94声85路+0犯.9真88朴6+幸0.昂90吼52顾)湾＝贝12奉20东8植简单坛算术货平均榆法(理11稠00送0/兰0.瓣94帐85伟+1剖35限00殊/0驾.9易88图6+倦10尊20严0/玩0.域90青52处)/般3杆＝应12户17木4登取值溜12喉20痕0头考虑衔到规绳避市眉场风夜险（烂或蜡房邀产升岁值）洲12兔20歇0熔×贯0.抵95狡≈球11酬60共0（砖或1尼22导00场×吼1.碑10张≈厉13迟40肤0）墓所以属根据欺市场文情况虎得出于的本习项目刻整盘离平均稠价格尺为1巨16兔00绕元/宏平方畅米（心或1辩34搁00膊元/限平方莫米）漠。再例2忘：斥某斥项目叙某三一武期由拳五幢帅电梯返小高洁层殿公寓精组成袭，锦本期坏目标白均价炒11缸60青0元障/平宪方米欣。现泊制定票销售贩价目波表。售各栋火楼的拨平均谈价格泳的制费定原依则。教以份3休#楼绿为参麻照物旦，针琴对各剃栋楼波在河甩景、青户型圆、社墓区内沸部景语观、奸邻里副、遮惑挡、循公建令配套由、聋交通随噪音屑等方熟面进爱行单溪项评园比，念得出答各继幢楼埋的楼灭栋耗系数弓。古二、伶各栋伴楼的哥平均嘱价格道的计侍算。赶各栋新座的虾均价糕利用纹加权映平均漂法计经算。防首先禁，以位3崭#楼之为评毙定标蚀准（观楼廉栋艇的基咽准系鼓数1炊.0桐0）私，其临它各眯栋楼啊因壮考量摆因素胳产生锯差值栗，此柄偏差良值不组宜过姜大，详标准芒如下蛾表鸟：百表四编矩考量鸡因素医差值辨表休考量传因素搂最好技较好瑞平均逢较差泉最差钉差值茎2予1质0搂-1待-2锹依据戴各因况素产栗生的沾差值蓬对各大栋楼辆进行岸综合被评定甲如下藏表陆：脚表五设真楼栋宜因素膊评定辟表箩楼皱栋据因素泡1吃#肾楼烈2继#怜楼毙3崖#过楼签4璃#尚楼毒5腾#所楼们河景狠2渔2疫0浸1世-2把户型纠2退2境0汁0葡0昏内景谢观架-1元-1心0喘-1谢-1嚷邻里匙、遮衡挡疏2述1绞0犬1书-2笑噪音贷-2衔-1笑0愚-2赴0沃评定息分值伶3隐3杀0篮-1摊-5爪依据若评定旬分值值对基届准系亡数进帖行调臂整，斜各究栋楼辅系数榜如下尽表授：反表六瘦特楼栋坛系数甘表巨楼朽栋逝1泉#蓬楼拖2沙#答楼填3若#长楼聚4浑#史楼袜5斥#痕楼踏楼栋河系数巾1.脆03馋1倡.0缺3劳1.诊00投0.板99补0.半95枕在保佳证本翠期目硬标均判价为肢1漂16似00绿元/边平方浮米的统基础唐上，穗利用姥加权躁平均少法计简算各洁栋楼哲均价迅如下任表溜：慢表七播宗楼栋裂均价珍计算臂表佛楼栋猾楼栋微面积陵（平缓方米霞）奋（1成）绿系数剪（2渗）剪权数舟(3换)愈＝（首1）板×浇(2雹)虎加权顿平均寻系数转(4坛)虹＝奋∑级（1少）/泥∑庭（3骗）扮修正正系数打(5渐)暴＝(允2)未×费(估4僻)部各楼拖栋舅平均进单价短11酱60替0踏×荡(瓦5近)缠1#苦楼境66袭00胃1.绣03若67灰98娘1.肚00衫0至76头74你6惠1.条03殿0主79曾04差83歼1善19厘57蛇2#岛楼威57土00贱1.桃03占58踩71反1.纱03章0谅79茧04项83棒1汪19年57痕3#怜楼瑞69践00声0.衣99坏68漂31礼0.怎99丹0虎75戏97断85谈1皇14态93红4#孟楼己69娘00属1.陡00不69妙00逼1.走00滴0晃76颜74辅6适1倡16撤09猜5#侍楼股65巨00炭0.令95听61未75奔0.增95厅07峰29判08谢7疼11更02拘8俱合计堪32造60鞋0香32躲57槐5拜三、素各栋牢楼的津楼层哈和座押次系梅数计搬算。成纤艇以5剃#楼市为例虫（其拦他楼鲁栋的协计算蜂略）顽。5巴#楼篇共1蓬3层例，两侧个门玻洞，脖每个体门洞筋里一肺梯两俯户。叮望谊楼层杂系数奇按照畜产品响特点汪和经渐验取骑值，珍以6松层为警楼层督基准鸽系予数所±明0，装楼层挽越高倚，楼德层系辣数越坝大。炮考虑点到使于用功抹能和通客户收心理释特征矛，顶甲层和拍底层穷系数票略减认，8叨层系竖数略断加。素锯导楼层袄系数易确定扫后，国按照渴5#周楼1荡10予28堵元/淋平方披米的隶均价醒、运爆用加野权平加均法蔽计算给得出核各楼塘层单致价如签下表笑（计搞算方腔法可策参考买表七刮中楼豆栋均强价的葱计算乌）：凶表八嘉勤楼层及系数扣、糕单价遇表腔楼层角楼层松系数兵（%蚁）盗楼层魔单价练（元炎/平怪方米类）竖13债F若+4弃.5搭11牺43偿2骄12距F袭+6臭11寄59于6晨11状F捡+5亿11蠢48会7胞10脚F寒+4笑11耕37浓7芽9F脸+3雹11抹26赞8妈8F蕉+2顿.5斑11啄21铁3畅7F沈+1霸11于04克9迁6F赏±拨0衰10领94脾0办5F捕-1浅10邮83槽0肃4F狂-2遮10联72芬1袋3F移-3殖10键61秒1兔2F萝-4幅10沫50促2之1F演-5载.5提10蜂33抢8模多似为了水简化斜计算悦，座款次系娱数按牵照房杜型、猪面积裳、是袭否边催套等似因素费取值停如下列表：画表九估凑座次皆系数磨单价策表川室号肾04脖室渠03狱室微02盖室祥01础室油房型喷3/射2/钓2所2/绣2/各1疼2/曾2/疑1母3/族2/损2启面积脊（平替方米运）蝇14话0拜11倍0减11胳0准14物0皂座次歇系数语（%怖）宇-7膨-3猴0坝+1溪0地座次杆单价堂（元去/平云方米命）礼10疼23饿8牙10阻67莲8速11亮00腥8拖12荐10歇9梢四、鞭制定腐一房斑一价马的价餐目表闸。触仍以拿5#摘楼为勒例，珠单价粮＝楼过层单夫价安×佩座次双系数死。绪表十裕块5#艰楼住督宅价腾目表膛室号庄04慰室恋03葛室伐02钉室有01绪室家面积竞（平袍方米剑）滋14渗0童11滨0栽11粗0兴14础0跌楼层螺单价瑞总价施单价网总价刊单价峰总价施单价太总价昏13汽F蓬10涌63率2馒略鱼11唤08手9筒略覆11览43窃2亚略酸12耐57颠5贺略辫12那F妨10隙78基4鹊略懒11全24在8幸略安11骂59利6姥略均12它75还6冻略才11慎F概10群68像3声略仓11密14非2袋略蛾11蓬48锁7心略沸12盆63极6测略持10杰F美10错58史1菊略转11崭03撤6静略杠11赢37徒7简略给12检51叠5榴略课9F面10扫47沉9贷略怪10鹅93孩0鸣略阴11挪26老8困略眼12劣39堆5趋略朝8F虹10无42设8导略跪10年87踩6挠略骨11孔21臣3需略段12闭33橡4抹略慨7F愚10泡27考6谱略永10本71洒8苗略屿11位04猴9宵略类12粥15赛4丝略芝6F挂10恢17追4盼略速10薯61苗2计略鼻10惊94录0挎略堂12役03创4馒略谢5F廉10社07井2惰略物10飘50宾5楼略脖10愈83压0朝略稻11找91守3喘略脾4F踩99理71蜂略毒10雄39知9弟略坦10记72简1闭略躁11浮79腾3拼略猪3F鲁98匆68克略窜10忧29声3样略妇10铃61节1电略村11饮67蒸2恒略糊2F妻97病67核略胃10勾18渔7杠略飘10铃50蓝2孩略薄11汗55留2胃略触1F丹96冷14他略壶10猫02肥8活略短10委33愉8隐略弦11昆37翅2特略过例瓜3晓：从某幼项目下由1庄50悼套联劈排别览墅和制50割栋独窝栋别打墅组圾成。叔联排疗别墅内目标义均价洗12间00常0元浑/平揪方米连，独喷栋别传墅目捧标均聚价2替00扶00砖元/浅平方耽米。豪现制反定销甩售价趣目表筝。棉定价遇原则尊本例敢采用勺系数涝连乘再法和酸试算绒法。脚二、茄制定寺价格涉系数需本别渐墅项被目无落需计淡算垂纯直系寨数。贴本项捐目价拴格系肌数包那括景绣观、年干扰追、拼伪数、暑户型粗、花乐园面珠积等族系数碑。池景观凡、干纳扰、皮拼数爽的系吸数评台定如南表十情一。征表十杰一私雷部分智价格县系数灰评定呀表葵景观跪系数针干扰址系数鸡拼数沸户型绢花园辅面积倡河景佳1.烈05震临主沈干道枪第一笑排席0.辞88盘双拼获1.守1岁见步毕骤（报四）筐见步以骤（辰五）凭靠桥婆河景袋1.助05雨临主关干道追第二凉排肆0.娘94悠三联薪拼哗1.兆07版无河恭景盼1阵临主箱干道固第三暑排屋1锻四联诚拼碎1.老05章中央贫景观裙（南舟）篮1.胶1拌临次案干道竿第一设排滚0.绍96雷五联飘拼细1截中央立景观秧（北瓣）姨1.歌05课临次摄干道士第二啄排蜂0.味98笑六联处拼踪0.收95析中央揉景观顿（侧拣面）踩1.卧01姜临次颤干道抗第三滴排陶1帐七联焦拼赶0.滴95矩绿地裕公园妈1.烂02约临变广电房现、垃歉圾房柿0.纺95饮小型甘景观洞（正窗面）令1.外01牵临主置入口对0.乖95们小型浇景观庆（侧努面）错1.娱00手5备临次榨入口躲0.错98册临车摘库入惜口肥0.怨98伴户型旬系数搬评定网联排恩户型食系数钟计算析如表刘十二厚和表均十三队。迹表十案二牢联绕排地胡下户朱型系愈数鞋评定查表捞户型兔地下妙室面站积(伶平方怪米)侮地下跪户型研系数弦A输81慧1煎B练43虏0.晴98辞C身12禽5蝴1.诸02项D伙80低1果表十费三啊联编排户征型综脖合系勇数锄计算父表贯户型等地下甩户型起（1细）俱地上他户型绵（2薯）送单元患入口约（3耐）稍综合脖系数王（1旗）铸×秧(2破)流×笼(3模)稼A洲东侧叹边套赖1湿1.代02嫂1机1.参02霸西侧呜边套寿1壶1.运01巨1沾1.妨01铺B闭东侧漠边套谨0.污98吊1.其02乒1聪0.转99么6絮中间际套栋0.屋98侮1平1奇0.瑞98芹西侧少边套死0.炮98冷1.慕01剂1疤0.纪98扯98晃C掏东侧杰边套米1.软02殿1.锐02滑0.窑98胁1．随01认96业西侧跃边套漠1.罚02辛1.芒01宪0.辅98领1.匠00距96掠D交东侧狂边套饭1希1.续02盆0.辟98座0.谱99孕6勺中间波套身1霉1断0.宰98淘0.陡98暑西侧连边套索1疯1.羞01涉0.茶98对0.朱98已98炸独栋限户型驳系数肠计算现如表筝十四丧和表数十五桨。猜表十勤四野独栋钱地下坏户型筐系数漆评定翼表怨户型露地下敌室面耍积(筐平方案米)测地下万户型占系数吐AA貌11贴0剖1.退01挖BB术78昨0.袜99浆CC倾10旬1翼1.镇01稼DD意75外0.敲99蓄表十娘五膝独栋纯户型果综合代系数足计算诉表爹户型禽地下宽户型吧（1讯）忽地上寄户型床（2哨）趣综合腔系数纸（1伸）泄×进(2烫)路×皂(3净)旷AA阶1.撕01惠1.挪01糖1．舍02冲01顺BB剧0.院99瑞1理0.赶99溜CC奋1.荐01内1.患01休1.色02求01仁DD足0.合99占0.偷98黎0.社97委02秩（五窜）花范园面野积系钓数评鹅定站表十等六啄花睬园面厌积系棚数评哲定表辆联排桃花园惊面积株系数驾独栋年花园控面积技系数督30豪-3午9援1融12钱0-氏12廉9佩1妹40帖-4偿9季1.保00纺3福13生0-夸13木9巧1.戏00友3授50久-5鸟9叹1.喘00洲6情14蹦0-霜14屿9弱1.百00丰6炕60凯-6汁9络1.臂00伴9千15昂0-奔15条9岗1.烦00零9挪70难-7址9刻1.男01眠2蓬16湖0-燕16勺9足1.易01生2昏80脾-8疫9河1.称01领5宵17希0-猴17刘9蔽1.脾01凑5假90鼻-9皆9筝1.土01粒8眨18睬0-既18催9皇1.饱01浓8圾侧花倍园肠1.虚01淹19群0-表19待9瞒1.荐02化1饲＞2狼00妹1.竖02研4明以6险5#烧联排零别墅瑞为例如（其湿他略悬）计欲算花尾园面巨积综太合系裙数如倒表十饿七质表十掘七令6啊5#谨联排叙别墅瞎花园诸面积馒综合拌系数三计算咸表弓门牌播号码符房型直花园期面积串（平号方米裹）蒜花园白系数竖（1免）肯侧花兼园系救数直（2摄）圾花园斗面积棕综合奴系数创（1遭）宗×乒（2壤）虹65降#讯01趁室铅C尚98锻1.托01房8循1.查01著1.杀02值82茫02仆室齐D料68今1.奏00反9京1灵1.闪00冬9预03序室宝D陆69迟1.鹊00槽9摊1啊1.须00华9懒04骂室串D歌69衔1.逝00方9酱1慧1.笼00牙9门05乐室剥D堡68哈1.佳00狮9扫1扇1.往00比9拨06鹅室预D亏69晒1.餐00傍9颈1.疫01毒1.并01上91鞋以4诸8#亩独栋坡别墅足为例颂（其案他略四）计介算花魔园面廊积系旦数如不表十罗八厌表十抱八折4允8#论独栋厚别墅摆花园行面积赞计算舌表孙门牌薪号码郊房型斧花园共面积驰（平剧方米省）档花园术系数荷48柜#卷CC存18留1侧1.膀01转8接价格吸试算联与调神整强联排改别墅看目标赠均价党12签00驻0元勉/平保方米柿，独司栋别钢墅目肌标均胳价2疼00工00辆元/护平方畏米。根以目剪标均端价作京为基巾价，聚将基染价连闹乘各数系数护计算忙出每播套（堂栋）曲别墅规的价便格。脑以总惜销金旋额/炸总销蜓面积移计算返得到仓的均弱价往扯往与猪目标愈均价络有一腔定差摸额，耐可将谋基价继作相帖应调蜡整使雨均价膏达到来目标甜均价芝。美以6奴5#况联排寿别墅筋为例旺（其伤他略鼻）计胳算联冻排别锅墅价镜格如攻表十贼九。原表十悟九虫6碑5#覆联排淡别墅见销售忍价格垃计算朽表哄门牌牛号码报栋号旬65傲#需室号凤01旱室情02屠室独03证室滴04瞎室换05誓室倍06戚室奴房型呆C饥D海D呼D旬D顾D晒建面句（平覆方米芽）吧20割8.汗86遵19肺1.辱25迁19扰1.唯25签19贵1.元25蜡19梨1.苦25颂19结1.截25剂景观谁河景然1瘦1怨1更1掏1条1奴中央乳景观抖1.勾05貌1.趣05荒1.早05缠1.起05需1.仍05劈1.振05岭绿地戏公园窃1虑1高