和境天成房地产项目可行性研究报告

PAGEPAGE25和境天成房地产项目可行性研究报告根据##县总体发展规划，##县国有土地使用权拍卖公告，长土出告（2009）03号，##县国土资源局关于长土出告（2009）03号规划调正的公告及##县城建设局2009年12月11日发出的规划要求，对于##县政府储备土地02地块，即##新区02地块用地性质为居住使用地的商品房建设项目，编制可行性研究报告：一、总论1、项目名称1.1项目名称：都彩·和境天成住宅小区1.2项目实施单位：##都彩置业有限公司1.3法人代表：2、项目背景都彩▪和境天成项目简介都彩▪和境天成项目位于##新区，创业一路东、育才路南、南临##中等专科技术学校、西关村委会；北临##高级中学、西临01#宗地商业小区，交通便利，周边环境俱佳，正在建设的##高级中学、##县医院都为新区、都彩▪和境天成增色不少，是您购房置业不可多行的首选之处。“都彩▪和境天成”住宅小区规划建筑面积约为6万平米，其中住宅建筑面积5.2万平米，商业建筑面积0.8万平米。小区投资人##都彩置业有限公司诚邀##恒瑞建筑工程设计公司（国注甲级）进行小区总体规划设计及单体建筑设计；诚邀信息产业部电子勘察设计院（国注甲级）进行小区详细地质勘察；诚邀##杨凌文景园林科技有限公司、##水石合景观设计咨询有限公司进行小区的园林景观设计。“都彩▪和境天成”小区以人为本，投资人秉承“大形唯都，厚德彩越”的宗旨，在小区及您的家庭内处处都能体会到人文关怀、精致的户型、美丽和谐的环境，全封闭的物业管理，安全可靠的小区保安，方便的购物、学生就读、幼儿入托环境，都体现了投资人、合作伙伴建造者呕心沥血一切为业主的精心设计制作。宽畅舒适的精致户型、现代风格的建筑外形设计、园林式的绿化景观小品、平坦清洁、绿树成荫的绿色大道、流畅平坦的车行道路，保证了业主休闲、儿童嬉戏的安全，这一切都体现了投资人“诚信铸发展，细节造精彩”的人文理念。3、项目投资单位概况：##都彩置业有限公司成立于2006年9月13日，注册资本1070万元，是以房地产开发、销售为的，独立法人企业。公司现有各类从业人员25人，各类专业经济技术人员8人，其中高级职称技术人员2人，中级职称技术人员5人，初级职称技术人员1人。公司宗旨：“大形唯都，厚德彩越”，公司的理念是“诚信铸发展，细节造精彩”。2009年12月，公司以1540万元拍得##县政府储备土地02号宗地共计46.39亩，拟投资9000多万元，建设5.9万平米都彩▪和境天成住宅小区。4、编制依据4.1、《中华人民共和国城市规划法》4.2、《城市规划编制办法实施细则》4.3、《城市居住区规划设计规范》4.4、《##县国有土地使用权拍卖公告》长土出告（2009）03号4.5、《##县政府储备土地02地块宗地图》4.6、##县城乡建设局关于01.02地块规划要求2009.12.114.7、##县《县城总体规划大纲》4.8、##县《县城规划和建设管理办法》4.9、##县《县城沿街临建拆除方案》5、主要经济技术指标5.1、总用地面积：27097㎡5.2、总建筑面积：61540㎡5.3、建筑密度：34.83%5.4、容积率：2.145.5、绿地率：33.5%5.6、停车位：99辆5.7、日照间距系数：1.146、项目目标6.1、品牌目标、企业目标利用“都彩▪和境天成”为平台，打造##县商品住宅第一品牌，6.2、项目的经济目标通过该项目的建设，实现完成总建筑面积6万平方米，居住建筑面积5.2万平米，商业建筑面积0.8万平米，住宅均价维持在2000元/m2，商铺价格维持在5000元/m2。可实现销售收入12545万元，税后利润1114万元。7、投资估算及资金筹措经估算，本项目总投资为9111.17万元，其中地价1435.39万元、建安成本5940.13万元、配套费用819万元，预备费用664.65万元，其他费用252万元。资金来源主要是自有资金及股东扩股。8、经济价值该项目可实现销售收入12545万元，其中利润1114万元。投资周期2.6年，销售周期3.2年，经计算，投资回报率为8.88%，本项目各项财务指标较好。二、项目投资环境及市场研究1、投资环境分析近年来国家对房地产行业重点调控，一方面从抑制房地产的投机性需求着手，减少房地产市场的投机与炒作；另一方面从保障房地产的民生性着手，调整住房产品结构，建立住房保障体系。随着这些政策的相继落实，##县房地产市场也正逐步向理性化发展回归。但是房地产投资的热情高涨。在整个国民经济中，房地产业的重要作用也不可低估。出口、消费、投资是拉动经济的三驾马车，而房地产行业在我国固定资产投资中所占的比例高达1/5。##县房地产开发投资的高速增长，促进了城镇化的快速发展。2008年##县全社会固定资产投资15.09亿元，其中房地产开发投资4.16亿元，房地产投资占全社会固定资产投资的16.3%；在##县的经济建设中，房地产业起着举足轻重的作用，2009年##县房地产开发投资将达到8亿元。由此可见，房地产业在##县经济中的作用只会加强，不会削弱。据业内人士介绍，目前购买新建商品房，除了房款一般还须缴纳契税、房产登记费、测绘费、公共维修基金等费用。##县房贷利率优惠政策逐步加大，政府改善民众住房条件新政策的执行，使得购房者热情倍增，##房地产将稳定健康的发展。2、市场供求分析本地区市场分析：改革开放初期，##县城面积仅有3.1平方公里，只有东、西、南、北四条街道，随弯就势，路面狭窄，门店稀少、建筑简陋。党的十五大以后，县委、县政府结合县情实际和形势需要，作出了把城镇建设大拆迁、大建设的序幕。先后投资2亿多元，对原有地东、西、南、北街、车站街、北新街六条街道占红线和不符合标准的上千间低矮建筑物进行了大拆除，建成了水、电、路配套设施齐全的南大街，使县城初具现代化城市气息。并利用两年时间先后完成了县城西大街排水管道铺设任务，对整个县城进行了绿化，县城面貌发生了很大变化。在抓好县城开发改造的同时，县委、县政府还高度重视小城镇建设，按照“合理建设、各具特色”的指导思想，聘请省市规划设计院专定逐乡镇规划设计，并多方筹措资金开工建设，使全县小城镇建设初具规模。特别是近年来，县委、县政府围绕建设陕甘交界“明珠城市”的目标，按照“科学规划、完善功能、提升品位、加强管理”的思路，切实加强县城的规划、建设和管理工作，加强基础设施建设，完善城市服务功能，城镇化水平明显提高。完成了《县城总体规划（大纲）》，并对县城街景进行了规划，县城规划面积从4平方公里扩大到12平方公里。多方筹措资金，完成了北大街、西大街、宜禄街等8条街道的升等改造和城区照明、绿化、排水等工程建设，新修西一路、西二路两条街道，建成了3个文化娱乐广场，新建成商业住宅面积达9.2万平方米，城市功能进一步完善，品位进一步提升。坚持建设和管理并重的原则，制定出台了《县城规划和建设管理办法》、《县城沿街临建拆除方案》，重新修订了县城“四自一包”责任合同，组建了旧城改造房屋拆迁管理办公室和城市综合管理大队，城市场管理水平不断提高。结合“三创”活动，大力实施“五化”（绿化、美化、亮化、净化、硬化）工程，深入开展城乡环境卫生综合整治活动，城乡面貌明显改观，人居环境进一步优化。##县实施项目带动战略，项目建设工作取得新成效近年来，县委、县政府牢固树立“抓发展必须抓项目”的意识，坚持把项目建设作为加快经济社会发展的总抓手，大力实施“项目带动”战略，以项目增活力，以项目增后劲。2006年成立了重大项目促进办公室，严格实行县级领导包抓重大项目责任制，邀请有关专家举办项目建设培训会，定期召开会议听取项目争取和建设情况汇报，研究解决存在问题，促进项目建设。2003年以来，全县累计实施重点建设项目上50多个，完成固定资产投资20多亿元，涉及城镇建设、扶贫开发重点村建设、乡村道路普修、农村水利设施建设、“林业四大工程”等多个方面，长宁公路、长途汽车间、疾控中心、长中改扩建工程、青少年校外活动中心、城区供水工程、东西大街拓宽改造等一大批重点项目先后建成投入使用。这些项目的实施和完成，为县域经济的发展注入了新的活力。项目开发条件2007年随着国家城镇化建设进展速度的加快，##才出现了首个体量很小的楼盘，随着国家对西部大开发力度的加强以及环关中—天水经济带的启动，##房地产市场得到了迅猛的发展，到2009年年底##县已有开发企业17家，已完成保障性住房、中小型普通住宅近27万平米，但就##县的现状和未来发展来看，##县房地产市场仍处于初级开发阶段，已有住宅也仅满足简单的居住需求，还远远谈不到品质生活，人文居住；从目前已有人口以及未来发展的外来人口上来看，已有建筑对于4.1万人口的##县是杯水车薪，更谈不上为解决外来人口居住问题。在此大背景下，##县人民政府针对这一较为迫切的刚性需求，特在新区规划出146亩地建住宅小区。用于改善##人民的居住条件。随着品质楼盘概念的引入，以人文关怀为核心的都彩置业有限公司，在房地产市场健康稳定发展的今天，不遗余力的为##打造具有高品质的居住小区，更加符合各类业主的选择。提升##整体居住品质，都彩置业有限公司在拿到02号地块，公司董事会在产品定位上提出打造##县人居第一的高起点标志性住宅，公司对当地房产市场进行了详细的入户问卷调查，走访数百户并发出两百多份调查表，就购买人群、购买力、户型、小区配套、景观绿化、人文环境等情况作了详细深入的了解，根据调研结果分析，##目前急需能体现人文关怀、崇尚自然和谐的住宅小区，以提升##房地产行业的整体品质。三、建设方案项目设计方案：项目建设整体策略及项目建设指导思想：温家宝总理在政府工作报告中就改善民生问题指出，着力改善民生，加快发展社会事业，促进房地产市场平稳健康发展，坚决抑制部分城市房价过快增长的势头，满足人民群众基本住房需求，是我国当前房地产市场的发展方向，就一部分城市房价过快上涨，国务院在四月十七日出台“国十条”，这些都体现了党和国家，一方面要满足人民群众基本住房需求，又要促进房地产市场健康平稳发展的基本方针。就加快西部大开发、实现##城镇化建设和改善##人民群众的居住条件。##都彩置业有限公司是一家有着社会责任感的房地产开发企业，将倾全力打造##高品质住宅小区，带动当地的房地产市场平稳健康发展，这就是都彩置业人的“和境天城”住宅小区项目建设的指导思想。项目的整体策略：基于项目的具体情况，我们就项目的总规划设计及建筑设计，选择##恒瑞建筑工程设计公司，该公司在##建筑设计市场上有一定影响力的国家甲级设计院，院长华先生是一位资深的建筑设计大师，是原西北建筑设计院十八年的院长，请到如此重量级的大师设计，将极大提升都彩和境·天城项目的品位，以至影响整个##地产业。项目建设目标：通过都彩和境·天城项目的建设、销售凸显都彩置业有限公司经营理念：“诚信铸发展，细节造精彩”。让广大业主认识到一个以诚信为经营理念的房地产企业，带给他们的是精致舒适自然的高品质生活，也将给当地的房地产企业已全新的理念冲击；项目主要功能：根据##县政府、##县城建局的规划要求该项目以居住商业为一体。项目建设内容：建筑的基本情况，建筑的主要结构为砖混结构，建筑的户型多为三室两厅两卫一厨，两室两厅一卫一厨的精致户型，根据项目的前期市场调研，户型一般以中小户型为主，建筑面积控制在80～120平方米之间，十分吻合##房地产市场的需求。3.1、建筑设计依据##省的有关商住规范的规定##县城建局的规划要求城市居住区规划设计规范《GB5018—93》2002版民用建筑设计通则《GB50352—2005》建筑设计防火规范《GB50016—2006》国家现行的其他相应的设计规范及强制性条文3.2、目标价值功能适用、经济合理、安全可靠、环境优美，是实现社区规划的理想成果，我们首先确定一下价值目标.生活配套设施的齐全对今后的住户具有很大的影响。在小区的总的规划上，除规范对配套的要求外，还从“以人为本角度出发，以方便小区业主的生活；价值内函一产品，文化，经济，社会房地产开发兼具有形商品和无形服务的双重特征，小区自然是建立在有形的物质基础一建筑空间上，但其建筑内涵远不止于此，本次的小区规划与设计，试图以优秀的建筑空间坏境为依托，深度挖掘其内在的文化，经济与社会价值。3.3、设计理念自然和谐，溶于城市小区是有生命的，这生命来自于土壤(现状)。来自于环境（周边环境）.每一个经典的环境都必然反映所处地方的自然，其特质也来自于当地及周边区域的地方特性。把握并熟练的运用这些品质，小区项目才得以融入地域特色及地方风格当中。科学规划，均好共生运用科学的规划方法与设计手法，保证设计成果的科学性，合理性与可操作性。特别关注每一个家庭室外生活环境的均好性，充分利用各种空间要素，将小区各个组团活泼，灵巧地统一在有机的整体之中，这样，既强调了对小区每一个体的重视，又辅助开发商对品质价值和商品价格的追求，不失为一种双赢的策略。生活的情感往往来自于细微之处的感到和回味，深刻的印象每每产生自一栋栋建筑的错落，一缕入窗的花香或一处庭院的细部……。本方案着力于塑造环境的均好性，正是当代民主社会在住区生活方式上的投影，也是设计人员对这种人性的彰杨和运用。3.4总平面设计1、中轴线定位：整个地块相对规整，通过对现代居住区的规划手法的合理运用，我们整个用地区块内设置了东西次轴线和南北主轴线，整个小区各部分沿此线一次展开。2、主次入口的设置：通过对整个地块的深入分析，我们将小区主入口设在用地北面的育才路上，并与城市道路转弯角控制距离在10米以上，主入口正对小区主景观带上，形成整个小区的形象入口，次入口选择设置在东面的创业一路和北面01号地交界处，同样与城市城市道路转弯角控制距离在10米以上。3、功能分析：整个小区用地面积27098平方米，容积率为2.14，故整个住宅区定位为多层住宅加部分8层沿街商业住宅用房的形式设计。通过实地考察，本次设计的用地基本平整，北面为育才路，在规划设计中小区内设计了一条18米的主景观小区人行道路，重点突出小区中心主景观效果，住宅沿景观大道两侧依次布局，使得小区的景观资源得到最大化利用，尽可能使每户业主得到景观上的均好性，以近20米主景观大道为主线，其南侧为五排十栋建筑，东侧为两排三栋建筑，尽量使建筑相对有错位，空气流动顺畅自然，光线通透普照家居，加之沿街商住的布置，从而形成空间上有围和的庭院效果，使整个小区的居住环境更加密切，达到建筑“以人为本“的设计目的，各住户既能享受中心花园的景观，又能享受到整个小区的景观资源，实现景观上的最大化利用。小区北面以及东面均为城市主干道，在本规划设计中综合考虑，沿街设置商业用房，作为小区商业服务网点的配套，同时也可以对外经营，起到商业价值利用最大化。小区公建按照相关指标规定，设置在于小区东入口发挥公建造型新颖美观，造型别致之特点，不影响整体的位置，而且成为小区一个景点。4．交通组织：小区道路自北人行入口进入小区后成曲径通幽的小径加景观布置；东北角设机动车行道，道路宽6米，真正做到人车分流，东面人行入口直接接通活动广场，连接各栋建筑的支路宽度3.5米，小区内外道路沿街为消防环形通道。5．景观设计：充分利用整个地块的优势，合理布局各住宅楼的位置，引入住宅周围的优良景观，达到本住宅小区景观资源的最大化利用。在小区内部沿两主轴线布置景观节点，在东部地块中设置小区中心广场花园，为业主提供良好的生活休息空间，住宅与住宅又围绕这个中心花园布置，提升了整个小区的亲切感，从而达到建筑与环境的和谐统一。在这个空间里，行人随着空间的方向，大小的变化，视野不断出现不同的事物，诱惑着行人去探索，营造出的“曲径通幽，步移景异”的美学效果。6、植物配套：植物搭配尽力反映季节的变化，在不同的季节不同的地方都应该有绿地空间，尽量做到春有花，夏有阴，秋有果子。冬有绿，落叶乔木，常有灌木，注重发挥绿化在整个小区人文文化生态中的深层次作用。本小区环境规划全面考虑到绿化的层次，采取品种丰富的常绿树种与落叶树种交配栽种的方式，使整个小区的环境富有层次感，灌木。草本植物因其高度和生长特征的不同能够呈现出不同的风景，充分考虑植物的适当搭配，及其对四季景色变换的把握，并有助于建筑小品的设置，3.5、竖向设计本项目地块东西长，南北短的现状，考虑本项目用地的特殊性，合理布置各栋建筑物。住宅均为6-8层多层住宅，住宅层高为2.8-3米，商业用房层高一层为4米，二层为3.6米。3.6、平面户型设计小区住宅为六至八层住宅，全部为一梯两户，每户均有良好的朝向和通风条件，部分住宅带电梯：缩小单元拼接数量，是住户获得更多的外墙，有利于夏季通风，促进户内外空间的交流：单元住宅设计主要在于供热布局合理，空间利用得当，房间面积适中，提高利用效率：所有住户主卧房间尽量南向布置，明庭，明卫，起居室和餐厅均分开设置，厨房实行专用烟道从屋顶排出，卫生间设计专用排气管道从屋顶排出：每户一南阳台，屋顶中间最高部位留出太阳能统一安放外置：3.7、立面设计建筑风格吸收现代建筑的元素，采用现代手法，古今结合，小区主入口沿用西班牙风格建筑的特征，整个小区给人一种清新谈雅的感觉：4、结构设计4.1、概述;本小区工程有多层住宅和沿街两层商业房，上六层住宅等组成，多层住宅为砖混结构。4.2、设计依据;《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB500682001）《建筑结构荷载规范》(gb500092001)《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）《建筑地基基础设计规范》（GB500072002）《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001)《砌体结构设计规范》（GB500032001）4.3、结构形式本工程所在场地地质情况：本方案设计根据岩土工程勘察报告提供的资料认为，该场地属自重湿陷性黄土场地，地基湿陷等级为IV级《很严重》，根据该场地地质条件，建筑结构等点和当地工程经验，采取灰土挤密桩，方可达到消除地基湿陷量和提高地基承载力之目的。4.4、抗震设防本地地震加速度值0.05g，设计地震分组为一组，建筑抗震设防类别为丙类，地震基本裂度为6级。4.5、基本风压按50年一遇，风压值为Wo=0.45KN/M2，地面粗糙度为B类，基本雪压So=0.45N/M2；4.6、结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年，地基基础设计等级为丙类；4.7、根据建筑方案的平面布局以使用功能要求，多层住宅楼拟采用砖混砌体结构、以达到技术合理，安全经济的目的。4.8、本工程地基将根据地质勘察资料，拟采用墙下条基、柱下独基或柱下条基形式。5、建筑给排水说明5.1、设计依据：《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑给排水设计规范》GB50015-2003《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；《汽车库修车库停车场设计防火规范》GB50067-975.2、设计范围：本工程建筑红线范围内的室内外给排水、消防设计。5.3、生活给水：水源：本工程水源为市政自来水，从西一路小区市政管网引入2路DN200管经水表井后接入场内，市政供水压力0.25Mpa。用水量：给水系统：采用市政直接给水方式，室外生活给水管道和室外消防管合用。5.4、排水：小区室内采用污、废分流制，室外采用污、雨分流制，有组织排放。生活污水经化粪池处理和废水合流，排入市政污水系统，污水最高日排放量640吨。雨水按当地暴雨强度，重视期1年进行设计。屋面雨水经雨水斗、地面雨水经雨水口汇集后集中排入市政雨水管网。5.5、管材：室内外生活给水管采用不锈钢塑料复合给水管，室内污水管和雨水管采用UPVC排水管。室外排水管DN200~300采用HDPE排水管。6、建筑电气设计说明1、设计依据：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《住宅建筑规范》GB50368-2005《供配电系统设计规范》GB50053-95《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94建筑专业提供的土建资料；其他专业提供的相关资料。2、设计内容：供配电系统；建筑物防雷、保护接地系统；电话系统；有线电视系统；宽带接入系统等。3、供配电系统：供电电源本工程所有负荷等级为三级，电源进线由供电部门负责，在小区内设一座箱式变压器，拟采用2台630KVA变压器。负荷估算项目用电标准数量需要系数负荷估算住宅6KW/套5120.30922KW商铺80W/㎡58860.5235KW小区总负荷估算为1157KW低压配电系统每套住宅采用一户一表制；多层住宅在一层公共部位集中嵌墙暗装电度表箱；公用用电每单元单独装电度表计量。商铺集中设电表计量，每户一表。4、防雷，接地系统：本工程为三级防雷建筑。沿屋顶四周屋脊和屋檐装设霹雷带或者￠12霹雷小针，在屋面上组成不大于20m×20m或者24×16m的网格。防雷引下线利用柱子中大于￠16的主筋，间距不大于25m。进出建筑物的各种金属管道及电气设备的接地装置，应在进出处与防雷接地装置连接。防雷接地、保护接地、变压器中心点工作接地、电梯工作接地、计算机工作接地等合而为一，利用建筑物基础内主筋相互连接作为接地体，其接地电阻值不大于1欧姆。低压配电系统接地形式采用TN-S系统。5、弱电设计：城市电话系统有线电视系统宽带接入系统本工程住宅每户设弱电家庭信息箱，各住宅内部弱电线路均由家庭信息箱后引出。四、建筑节能措施设计依据：《寒冷地区居住建筑节能设计标准》、《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）节能设计的目的：##冬季属于寒冷地区，近年来，随着我国经济的高速发展，人民生活水平的不断提高，冬季采暖成了一种普遍现象，依据当前国家现行性的有关节能设计标准和规范，在本小区设计中有必要进行建筑的节能设计，一贯彻国家有关建筑节能，保护环境，改善居住建筑的热环境，提高采暖的能源利用有效。节能设计有关工程做法;屋面：采用倒置式隔热保温屋面，起到保温隔热的要求外墙：采用聚苯保温颗粒或挤塑保温板来满足保温隔热的要求：外窗：采用断热铝合金或塑钢门窗，玻璃采用真空玻璃;五、环境影响评价主要保护目标:地表水：水质按照《地表水环境质量标准》（GB38382002）三类标准执行。空气：建设项目所在地附近空气，按照《空气环境质量标准》（GB30951996）二级标准执行。噪声：噪声按《城市区域环境噪声标准》（干吧309693）三类标准执行。采取措施;厨房、卫生间设计机械通风系统，其排风，排油烟及烟囱接至屋顶排放。雨水经小区管网排放到城市市政雨水管网，卫生间污，废水经化粪池处理后排入城市市政污水管网。噪声处理：设计均采用低噪声设备，并加减震。垃圾处理：垃圾收集桶简化，垃圾收集点合理布置，由专业收集到垃圾集中点，再由垃圾站集中运走。六、劳动、安全、卫生及消防：本工程劳动力组织由参与到工程建设的各个施工企业自行组织。按照工程进度的需要组织各专业劳动力。劳动力采取集中组织集中管理的方式安排。本工程劳动安全，由当地建筑工程安全质量监督站监督。各施工企业必须为其组织的劳动者，购买人身伤害意外险。服从安全监督人员的安全监督，服从政府安全监督机构的指导检查。杜绝安全事故的发生。加强食品安全管理制度，严防病从口入。加强环境卫生管理严格杜绝施工造成的各种污染，尤其是建筑垃圾的随意抛洒问题应当引起足够的重视。减少夜间施工杜绝噪音扰民的出现。消防方面1、消防水源：消防用水水源为市政自来水，室外消防为低压系统。由市政给水管网因二路DN200给水管如小区，并设置室外消防栓供小区内室外消防灭火之用。2、消防用水量：室内消防用水量5L/S；室外消防用水量为25L/S；3、室外消防系统：采用低压消防给水系统，在小区内设4个SS100/65型室外消火栓，供室外消防用水。4、室外消防栓系统：按规范本工程不设室内消火栓系统。七、项目组织机构与人力资源1、项目运营机构成立项目部，设立由项目经理为核心的管理团队。（详见项目管理机构图。）为了保证项目高质量高效率完成，特成立项目小组，对整个项目的设计、建设、监督、报批、销售等作出整体管理，加强对项目风险的管理。项目领导小组下设办公室、财务部、项目部、后勤部、市场部五大部门，配备专业技术人才，对项目的整体技术、管理、销售做好实际工作。办公室配备报批人员，负责该项目的政策性报批文件的准备和报批，从项目的立项至到商品房销售的一切手续的办理。后勤部负责项目前期工作以及仪器配备的采购、物料的完善工作。项目部具体负责施工、监理、建设、安全等工作。市场部门主要负责前期的市场考察、调研、宣传及销售。建设实行项目法人责任制，项目设备采购及施工全部通过采购招标进行，施工实行监理制项目专款专用，严格财务审计制度。本工程项目实施总经理负责制，根据项目进展需要成立建设管理办公机构开展各阶段工作。项目建设完成后开展房产销售、宣传、及物业等相关的建设。项目实行整体核算、依法经营、照章纳税、自负盈亏的经营方式，进行企业化管理，接受公司的领导和监督。按现代企业管理的要求，设立高效精干职能机构。本项目共设立五个职能部门。其职能如下办公室：主要负责人力资源、行政手续报批，对外事务处理及相关的资料完善事务。市场部：负责公司销售管理、销售合同、楼盘的销售、宣传等。财务部：主要负责公司财务管理、财务监督及结算事务。项目部：负责该项目的设计、建设、监督、质量、安全等事务。后勤部：负责整个项目的建设、销售过程中，其他部门所有的服务性工作。2、建设期运营机制项目采取自建形式，加强团队合作，降低项目建设成本。设计、监理按照国家有关规定执行，和国家认定的监理机构合作，保证工程质量。3、销售期运营机构采取自行销售和代理销售联合的机制，宣传上有专业策划机构为项目智囊团协助企业完成，从而降低销售期成本。八、项目进度计划项目机构组建及报批前期工作个2月地质勘探1个月施工准备2个月建设工期20个月内部装修及设备安装2个月九、投资估算与资金筹措计划1、项目市场定位：本工程项目是打造##房地长高品质楼盘，项目市场定位在##一般楼盘平均售价2000元/㎡基础以上，随开发形势销售情况上浮。2、产品定位：打造##高品质楼盘，建造##近年从未有过的带电梯花园洋房。3、价格定位一楼商铺价格为5000/m²，二楼商铺价格为3000/m²，住宅均价格维持在2000元/m²以上，视楼层的不同，价格略有不同。4、竞争定位及策略都彩公司在产品规划上采取了以下措施：在产品结构上户型不同；在销售上采取付款方式的优惠条件争取更多的客户；在宣传方式上，主要采取坐北朝南的方位宣传，加强坐北朝南的传统地位；起居室、主卧室均在南侧全明户型；在入市时间上该项目避开和竞争对手的直接碰撞。5、销售目标共计实现销售目标1.2亿元。6、销售策略主要采取预售的方式进行，从而缓解企业的现金压力。为此，必须“五证”齐全，加强在政府方面各项证照手续办理。在宣传上提前计划，销售前三个月必须进行销售预热，来刺激和引导购买。对开盘当天现场订房者给与经济或是物质上的促销，加强对后续楼盘的销售。7、销售计划开盘当天实现住宅25%的现场预约，3个月内完成住宅50%的销售，采取商铺招商的方式和对剩余住宅采取房产代理销售，降低企业销售管理成本。8、销售管理在楼盘建成前2个月成立市场部门，并对所有市场人员进行培训，采取副总经理直接负责的方式，对销售人员进行绩效考核的方式，实施末为淘汰制，加强