XX区区域发展及房地产营销市场

XX区区域发展及房地产营销市场分析区域发展区域概况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。区域经济与社会发展计划：1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.2.固定资产投资情况：2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。笋3.逗区域酷支柱睡产业雾、产磁业结渠构：爽滨海域新区赵是中燥国北材方近廉代工候业的抬发祥稳地云，某支柱蜓产业苗支撑模作用桂显著蛙，狠经过拾10偿年的撞建设折，已紫经形援成了臣港口潮物流硬、石棕油开燃采和彼石油狭化工杜产业芽、海瞎洋化接工、均电子讲通讯限、现膜代冶狱金、店机械关制造标产业路、生范物制究药产总业、茎食品动加工窑产业别等为双主导等产业小。兔20陶04邀年，黎滨海添新区渠投资牲结构聚逐步栽改善售，二喊、三爽产业栋趋于纤协调商。从蕉产业蝇投向鞭看临，映第一获产业糟完成赵投资沸1.循51遵亿元版，比工上年叙下降误1.庙2%石；第筋二产捐业完血成投扮资乳21代1.窜56砌亿元沙，增旱长惠59框.6稍%鼻；第靠三产槐业完演成投沃资青25瓜1.们01据亿元膨，增怒长腹71咏%匀。三株次产形业的葬投资竹结构果为：际0.铁3：爹45房.6功：5难4.丽1。还三次兄产业骄的比华重为绒0.袄74茎%、援69睡.3孩3%获和2落9.家93滚%。超4.桶区女域发睡展战沫略越天津蒸市委降、市宅政府裂为了井落实剪“逮全面沟建设艰小康农社会窃”晴的要痰求，悼在制理定针“裁三步获走废”套发展面战略梨的同蛛时，合为滨迁海新评区发茧展提哨出新壮的目晒标：堤这就驼是蓄“把立足脆天津独，辐破射膨‘通三北饮’对，服矛务全黎国，咽面向驼东北舟亚，缓建成攀现代稀化的宽世界晶性加迈工制刻造基写地和覆物流看中心熔”棒。远5.哪重阳大市委政建膛设情吨况秩按照别城市藏总体末规划积和分闲区规覆划，恳建设呼具有捞较高脏水准愁的商挣贸区冰、住瞒宅区变、文忍化娱沃乐区瓶等城序市功港能区帖。利毙用海区河南暑岸开灭发步衣伐加春快和激交通较条件肆改善株的有管利条榆件，村加快席东西羊沽地狱区的亩建设椅改造枕，麦拓展省城市揭发展逝空间运。实驶施津垄塘公副路两摸侧的侦开发雕建设图，促删进农患村城疏市化傻发展兆。突挽出滨腰海、巧临港苹、沿蜂河风道格，构努力驰塑造令具有遣自身阁特色酒和现吨代风描格的彻港口及城市姨形象宪。棒6.垄小结粥：暖在全德市整戴体经规济不冈断增脏长的柔大环安境下搁，滨疏海新督区的寒经济惯发展勉可谓弓更加懒迅速躲，目输前滨捉海新抬区核介心区糟的经返济结预构已粪基本卵成熟巩，整胁体产咐业布粪局合律理，掏已形新成了邻六大焦支柱绒产业客，并谢以此童带动陈相关姐产业垒链的起形成异，因幕此在臭未来吓的相瘦当长社的一别段时京间内史滨海临新区丘的经凡济还萄会快阁速的总增长件。此榆外由竭于良霞好的情经济码环境仍的影猎响，研近年塑来滨拴海新纷区外求来人间口数震量不仇断增衬加，订但人掩均收裂入水约平却燥始终死稳步丑上升侨，这必也充负分体误现了宝滨海畅新区行强大低的城输市汇葡聚力芒。耗二．耽房地棵产市寻场分剪析鉴（一剩）一嫌级市触场蝴滨海馆新区鸟核心急区土获地市膊场储闯备情悲况：探以海仓河为错界，聋现阶必段滨仙海新抱区核宋心区雁分为页两个陆经济圣发展张水平萄不同饶、产还业结香构不道同、众人文心环境涌不同答、市斗场发亭育程纯度不客同的绘分区题域：懂1、划海河声北（珠塘沽该区海届河以岸北部占分、漠开发柳区、预保税论区）榜：阵新河揭区域困、碱斧渣山互区域垂、运堡输三秆场区奥域以瓣及其归他市屋中心锣项目含。目则前在价滨海顾新区使的核秒心区酬的土粗地市亚场使小我们准应该铅持续奏关注省的，脏尤其祥是新嫩河区德域、扶碱渣耍山区爱域将矩成为况我们逢20抹05东年的盘工作食重点裳。残2、脚海河沉南：暮东西液沽区坊域也耳将是省滨海盘核心匙区的克重点站发展决方向窗，这有将是哥我们踢20擦06醋年以馆后的泻战略踢重点科。两3、肥其他芽的重炊点规汁划（等森林词公园巩、胡懂家园压）酷随着奶滨海渣新区姜的建林设，程滨海穿核心器区的旅地位葬将得悔到进抬一步列的体争现，宇在核衡心区禁规划矩的森烈林公煎园、表胡家该园居惯住区症也是遣我们厅的重轨点关草注对疑象。猴下面红是对俊区域猪发展嘉的几煎点分如析和猪依据恶阐述缎：轻1、泉核心效区域铸的聚肾集力菜和辐坡射力缝在近瞎几年套逐渐造加强盏，已龙经成熟为我脊国三讯大经吓济圈让中环资渤海者经济缓圈的福重要野组成偿部分叫；级2、旦开发这区和盼保税狱区是壮滨海艇核心影区经陈济发逗展的份最前胆沿地锯带，辛对滨才海新据区经衬济整营体发缸展起菠到了古不可漆替代巴的拉捐动作盾用，腐我们屑还应柱该对正这两膝个区宋域持榆续关青注；凝3、灾塘沽牙区和肃开发便区房脊地产尼市场宴需求雀依然虚旺盛锈，国株家宏投观调准控政矛策对端于该籍区域慌房地走产市签的影流响较除为微攀弱，起这与切该区膝域经烟济健且康、师快速到的发查展密派不可挂分；誉4、间塘沽胜区0悔4年涂上半销年土计地上针市量嗽较小捆，下雪半年恼略有乘回升战。开么发区遵可出咽让地兼块更逮是所脖剩无塌几，戴这就挡要求伪我们浓抓住饶有利杰时机钱，充节分利烦用现水有的杀战略熄项目骗，为表在滨贤海新铅区的系战略厕布控比提供伏有力狸支撑毫；什土地么上市袜量及洗未来督投放痕计划组20葛04情年滨洲海核机心区种上市嫁土地休汇总巨：哲从上悟表可谁以看的出2哄00透4年公的下般半年虽土地块上市汪比较观集中正，上哄市的重土地认主要嫩集中碰在海榆河以踪北，烂塘沽舰中心昨区域负。主水要原捏因是今：目匙前海纷河以澡北区鼻域比背较成燃熟。护20塘04扛年上叶市比伐较大浪的地蛾块是蓬在碱浇渣区费域的傅两块脚地（厚7.轻8万剂平米歼）。隙上市卧地块唐还是最以住梯宅为饮主。械从以豪上图摧表分膀析，知20此04前年塘风沽区执供应峡土地外被本桑地几呼家大掏型开山发商侦垄断戏，其目中贻冤成一脖家占吓据3饰4％妨的份莲额，鹊目前棉在塘蒙沽区侮具有怜比较粪好的狮优势劝。但撤同时御也应荐看到下，2藏00佣4年袜塘沽俊区整留体出恋让土界地供宽应量姜较少跳，全阀年出公让土趋地面遇积3需2万置平米瑞，不塘能满亿足本当地区精房地塑产市军场的瓦基本阅需求件，这授也是晃造成吓该区息域房娃地产锯市场毫火爆期的因创素之托一，墨20疤04桐年塘舌沽区浑的房时地产胃市场欠也将集迎来须新一悦轮的处发展练机遇浪，在掏这种鬼市场晨环境问下，敬我公伟司在受20舱05专年获赤取碱雁渣山之30滨万平工米的算地块卧，结险合我妹公司意操作齿水平染，必洲将拥典有非铲常强招的竞笨争优方势。乖2、裂未来缠投放兴计划渴海河殿北（卸塘沽兄区海旺河以撕北部飞分、旋开发江区、妥保税爸区）代：啄福建木北路僵东六肠局四树公司替―壤20乘00队0平核米置海防傍路西踩北塘戚渔人侄码头课三期貌―诚10偷00薄00岭平米年永泰悦路煤健厂保―着20翼00出0平崖米输新河葵地块努―倍29给00毛00协平米脱天碱膊俱乐歉部东尿侧刃新河采船厂矿赵家装地空症地肢碱渣辩山亩―付30拖00殃00识平米私塘化候地块撤―暗20暴00生00洒平米惰海河返南：剩东西乘沽调响螺新湾垂土地丑市场准分析怖及趋肯势预幅测局a、屯土地挡交易颠市场象有序垂，但六仍受产本土严开发堤商干玻扰寇对于躺土地狡市场棕的一抖些清韵理整震顿举蹦措，芝让原挡本比副较混眼乱的申土地擦市场贤的经姓营态感势更互加有雀序，净土地革市场拿走向脚规范冈，招钻、拍膝、挂恰方式值将成衡为土顺地获屠取的之唯一酿途径见，交舌易比枕较透它明、随公开据。但灰是在猛滨海予区域堡尤其搁是塘子沽的淋土地端市场化，土洲地的求上市筛还是兼受到抛了本盆土开滨发商障的干际扰，借开发穿商互璃相通牙气、掀默契火获取撕土地贡，参梨与土某地部已门收支储土遥地，宰这些理都给捧我们嗽在滨殿海区些域获测取土友地带涉来了岂很多暗的困载难。私b、规土地腥供应纪短时逗间减酬少规受到间政府相对于玩一级芽市场鹊的宏乱观调免控撑的影热响像，凭滨海碧区域框土地衡市场湿的供痰应量顽在一咸段时倦间内所减少熄。虽府然土笛地供振应量民在一咱段时驼间内肌会有垦所减贞少，贷但是鹅不会株影响盟整个绵土地差市场舒的状添况，畜政府朗只是藏对一秆级土玩地市规场进批行调影控和爷管理霜，控绢制了腿土地流供应驼的总英渠道敌，并讲不是凶要燃长期夺减少额土地侵的供酸应。据c、孩二手剑土地矿信息急增多歉，寻帝求合太作学过去雀一些鼓企业撑没有枣资金汉，但普凭借文种种停关系智拿到汉了土孙地，广这些三企业顿自己秘不进选行开雹发，温多是撞希望膛转让杏手中四的土群地，拐通过睁土地氧差价剂来实忠现暴帖利。质现在老主管悄部门翠要求吼处理筐遗留铺问题事，这胁些企稻业手末中的版土地贿届时断不处聪理完拨毕的叹话，肾就会艺成为保“过越期粮肤票”丹。这通些企拒业为被了保饺住自悦己的没收益猛，未会新将手陕中的坡土地昼出手方。养从我鸟们近贤期的候拓展奴工作何中来乱看，稠已经息接触刘了很滤多这蚊样的艳合作铃地块贯信息娱，但牢是大棚部分黄由于魄合作壮资金闯不能币解决罢，没织有新歌增的鸭土地畜获取谦。仅d、山土地斧市场添供需爱两旺轨，土炎地供千应市鼻场逐也渐活岔跃首随着腐天津悲滨海毁新区古的加姨速建造设、习海河嫁以南旁改造拉工程居的展壤开，侨使得昌滨海涂新区源面临股又一饮个房举地产迷发展塌契机窄。8证.3怖1后踢对协角议出层让土蹲地的串叫停移，土骑地上涨市程投序的汗规范崭化，怒政府含土地鞭供应桨计划叉将可励以顺以利实焰施，维滨海持区域璃目前娇土地丧供应伪量已罚经开请始回犯升，释市场膨供需银两旺羞。但顷是我迁们公劝司由守于资脏金问私题，糊没有昨新增生土地禁获取殿。随疑着城梳市建集设步贫伐加乌快，版拆迁帖量的须增加顽，市忍场刚站性需栽求强飞化，歪预计鲜明年吧滨海赤新区安的土缓地供疮应量耳将有台较大泪幅度侄的增涂加。似小结蛋：屯8.腥31煤大限默前后总政府膝加强快了一超级市给场宏什观调挡控，求土地铅供应帆量不租大。勺但由建于天施津城盈市建祥设需离要大监量的莲资金愤，同充时据做传闻毛滨海诚区域野的土向地出话让权宁将被嫩收回罩，因赴此土膛地部侮门预扑计在耗05齿年有寻可能韵增加跟放地源，目裹前的活一级敏土地耽市场愈相对亭较为耍宽松导。并压且政鸡府正辅在整显理遗塘留问底题，币政府斥要投规入一炭定的案资金持解决漏过去侧的遗提留问拌题，象这些侵资金迷要从舅收回袋的土职地中赠来，刺因此可只要珍有收杨回的块土地剩一定果会很滚快上秆市。啊所以典我公思司以崭前获寿取的爷新河背地块支，有震可能忘在0仁5年企上半两年重聪新上柜市。散（二厅）二购级市御场盼1.稍现状尾描述免(牢1)贤.土缸地上瓶市有化限，暑与二类级商告品房应市场押的强令烈需虏求明霸显失举衡。奇开发鄙区土梯地资净源稀凯缺日涌益明退显，盖04津年出泊让的若居住骨用地伞面积绿均较饶小（弃一般停为2转－5锤万）缺，若缺开发毕区近防期无吉区域淘扩展烂，则张土地街上市素量将职更加漏有限驰，商守品房右新增亚上市漂量也啊将进征一步容减少跃。殿塘沽恼区0且4年捞出让代土地设约3庸2万跌平方师米，量商品拌房销弦售约轰20后0万阅平米肠，而装且销回售火洪爆照，供雀不应粱求。帜持续屈火爆顶的二烫级市环场也然从一窄个侧掉面反拒映了快土地美一级社市场佛的供声应不经足，银一、脑二级竹市场同互动剩失调轻。舅（2品）土息地市免场不必成熟艳，制燃约外某来开侧发商粒进入风，导焰致商舅品房心产品拉素质幼提升链缓慢安。膜04断年上元半年奖整个叠滨海先核心眼区土盯地上锅市量墨有限慕，下域半年氧土地载供应砌量开萌始回壶升，筛市场路需求欠仍然贼保持对旺盛等。但乳是塘博沽区猴的土怖地市古场，狱由于躁各种脾原因奋，没密有出盏现激吉烈的仙竞争槐局面觉，多房为本僻土开包发商聪以低处价获莫取土伪地。帅“醉没有撑竞争奉就没俯有进璃步晶”检，在询一个楼本土商开发樱商长慌期占拌主导质的区穷域，陶缺乏诱新元坝素的欣注入边，将缘在很院大程阻度制扑约了浮区域漠内房腔地产论市场页的发耕展。题一方忠面本低土开令发商勺以较浸低地搂价格参获取终土地江，开可发中呼低端财产品歌，占何领市凯场，肝另一字方面赖，外艰来操右作水蝶平较陡高地拿开发危商却僵因没恩有土四地，丹从而卖没有懒机会趁开发朝真正母的好浮产品抚，引戏领市致场，盏引导乓市场汇走向候成熟旨。折(3短).踩区域脉经济袭保持积高速农发展累，房佳地产图业相陵对滞初后,胖发展才空间论巨大贩。败从经洒济学负的角末度出零发，抽房地荣产业埋的发陪展必挡须与遇区域芦内经降济发单展和锐固定研资产疗投资握等经恨济元初素协识调发片展。屠20黑04染年份乎塘沽烧区G初DP筑为2俯63淹.5得3亿裙元，与同比臭增长麦18竟.4包％，乱固定持资产娘投资爸为1枪63冰.4获7亿智元，棕同比棵增长赛30驳.3拖％，档，但批房地望产业菊的G蹈DP率仅为墙1.自59扩亿元隐，同朴比增题长1丸3.倡9％质，房气地产扰所占污的固惭定资裁产投晓资比易例有宿限，日房地辫产业区发展段与经移济增聋长、抓固定油资产屈投资超的比逢例还帜是相包对滞锤后。溉开发叠区2趋00谎4年栽GD况P为福53悔0.谣22醉亿元豆，同纲比增呈长2祝5.骗3％磨，固贵定资俯产投迅资1虫56帽.8鸦3亿销元，赌同比秃增长密20恰.1班％，辛房地讯产业早GD在P为满13县.4股6亿详元，龙同比贴增长质10无.9乡％，暴从各廊指标希的增仿幅来膝看开耽发区辣的月房地育产投铅资规能模和报增幅胶与区削域经声济增抬长、窗固定坚资产趣投资迟相比舞，同称样有耻所滞投后，盲除去迎开发循区的咽经济漠增长爬不是叨以房诉地产询为主散导等卵因素萄，房匠地产瓶投资贷所占盛固定割资产怎的比意例较探少。忠滨海蛇核心猾区与夜天津哈市、式浦东俗新区洪各项他经济凑指标芬对比热通过牲滨海跳核心晃区与宜对比岂天津知市、蓬浦东邀新区付各项闪滨海怕可以捡看出脏滨海煤核心内区良皇好的州经济伶基础家和发臭展趋佛势与许当前塑的房栗地产亏水平窝并不赶相符用，市川场前弹景看童好，盟发展肉空间希巨大威。导(4尖).劫区域爆界线枪逐渐弱模糊液，客稀户群革呈现牙交叉食。抬滨海孤核心锹区房什地产劳业发生展过孔程中州，曾梁经形援成了战开发顿区和锈塘沽陪区两悔个明龄显不沈同的酷区域街，塘宅沽区芹无论工从产寸品形黎式、荒操作役手法拘、价设格方舍面都误与开疲发区名有较舌大的凉差距妙。随而着区挂域内移各功光能分船区的赶成熟膀，开寨发区鼻作为除工业饱、商惹务中已心，语住宅帜商品清房上惭市量辟在逐肠渐减软少，桨而塘绕沽区罗作为祸滨海侄核心程区传胸统的圣居住掘区，盛商品王房市繁场得桃到了黄长足买发展求，牙经过课04领年一要年的热拉升准，现统以逐拘渐显麦出其效正常页水平释，向俩开发更区看或齐。报从誉近期舍的成堂交分漂析来锹看，础区域赛内的独客户菊逐渐齿打破激了原导有的永地缘馆观念台，出跃现了短客户失群体右由开疮发区陵向塘壶沽区水、海泼河北内向海豆河南而发展尽的趋遗势，碰促使野区域绒内房湿地产脑市场昨健康顽发展陕。易称(丈5)羊、高验层住哈宅取毯代多絮层住路宅，浴成为识住宅澡商品劲房的躲主角瓜。叛由于仙政府立对多桶层建班筑砖书混结将构的阅限制器开发颂及塘验沽中景心城屯区土勾地资枯源的铜日益糟稀缺叉，滨善海核谨心区浑高层烧和小合高层验住宅直上市宜量在傲04鸡年下羊半年近突然妻放量娇，而炼且销星售火柄爆，折高层逼建筑府形式吴为市五场所勇接受歇，供副需两蕉旺。季(6即)、冠商业皇地产顶逐渐场崭露艇头角鉴随着悬20术03盆年末涉至今许的滨鹿海核劝心区念房地构产市工场的情发展既，滨态海核胆心区傻内的膜商业杠地产岭已经睬逐步跟完成址了由于单一偿的住通宅项宾目底黎商商眼业向勒多元暖化、健多产锻品类匙型发兰展，羞区域族内的秩集中耻商业绩群已钉逐步植的成指为核京心区质内商考业地其产的不主流完。这卖种多感产品想类型劲的商算业项粥目的蠢开发哀，依挺托于教区域叫内原怖有的垫几大迹商圈食。其敬中比笼较有圾代表旧性项热目有席：八缘方圆窑明、紫巨川恰金海快岸、偿唐人跪街及馅开发拴区的炎财富续星座平与鸿河泰广志场。孙这些消项目枪的售月价均棒价已球突破序万元速大关垂。脊2.壮各经赢济指掠标与亏05尘年预煎测暗指凝标连20拿01匀年旺20猛02民竞年医20僚03掏年层20值04任年属20甜05江年预码测雪房地秒产投浩资额裂14巨.4屯8酬亿帖19锡.2脊5垃亿盈21锡.4沟3亿诚2波4.卡72炸亿错29犁亿导商品插房施第工面新积邀17廊8.浑33否万平崭米住29毫1.猎86川万平哨米马32勺5.库49浑万平铁米缓37显0.拢48巷万平致米堵42今0剂万平翼米盼商品稳房住像宅施室工面脑积很14假8.精33横万平湖米顷26忆1.秋67敞万平先米倒29娇5.留08睡万平冈米券34遇0覆万平增米热39艰0幼万平废米玩商品纤房竣裳工面县积梨50帮.4半5塘万平农米剧75纹.4滤7兵万平由米兰92芽.2摇4握万平筋米篮12封7慰万平夜米馆16姑7遍万平典米旺商品首房住钞宅竣渠工面疲积菊40侄万平炒米座63晃.0割8尾万平蜓米凭65殖.6拍6嘉万平橡米无95冰.6言6努万平流米中13己5朵万平袄米强商品骡房销铸售面钱积菜51砌.5扬6替万平是米漫71贷.4慎0娇万平芹米般10子2.显13之万平凝米忙11母8.巴43括万平耍米南15吉8江万平避米述商品国房住察宅销偏售面研积南49塘.6催6越万平牧米均67钢.6狱7游万平牧米物95伍.3尝8杨万平丛米神10炼7.既13华万平诊米探14说7夏万平屋米灿商品禁房销逮售额劈10士.3剥1旅亿机14泰.6奸8汪亿刃26休.5白5朵亿瞎37霉.1裂7烦亿专64慨亿寄商品历房住狠宅销霉售额朵9.层44乓亿惹13确.4毯0泽亿套23饥.7好5孝亿贴31窜.9论9由亿锋57串亿尤商品辟房均中价致19屠89罩.2洁7丈元纪/孙平米腹20秃67非.1喉9案元略/衰平米虎26散03周.0愚1跌元虚/怨平米珠31陕50尺元腥/醋平米坝41唇00点元奴/虑平米架商品霸房住圆宅均酿价六19洒00资元补/橡平米译20浓00狮元贞/农平米棍25拨00迟元装/时平米桑29过90瓶元竭/荐平米武39宁00播元武/里平米幼经济行适用咬房销优售量秀2.渐85矮万平按米休3.河26绘万平枝米赵20抚.1桥4板万平刺米羊5婚万平尚米棉8识万平率米条经济序适用毕房销授售额纺51拆30畏万洋61转94脊万蛇4.痰43折亿仗1.饰25器亿载2.修24怪亿单（三海）三购级市取场匪现状次描述迫：晓滨海用核心关区三己级市督场成圈交量慢逐年祖增加岩，通猎过与糕二级矿市场补对比烘，可合以看亿出三博级市懂场的颂成交卸量可闷达住蜻宅商题品房院成交层量的劳一半彩，市烧场交炸易相遥当活碧跃。首