南汇某项目营销策划报告

南汇《大富苑》项目营销策划报告目录一、项目状况二、产品分析三、项目SWOT分析四、目标客群定位五、项目定位六、营销推广策略七、销售执行及人员配置一、项目状况具体建筑指数见下：基地面积：21344m2建筑总面积：35208m2（多层面积：10696m2，高层面积：16216m2，商场面积：7208m2，办公面积：1088m2）建筑占地面积：6148m2容积率：1.65建筑密度：28.8%扰绿化黑率：式怪蚕椒建37携.1吗%版机动衰车停席车位黎：罚南1话35遣辆慎非机辰动车珠车位妈：坚38甘0辆客总户誓数：菊22缘6户染地下帝车库爆面积柴：流15剩50限m矮2边二、葱产品职分析悟本项特目徒——五《大司富苑袋》是泼一个棍集住残宅、茶商铺企、办次公于类一体那的综腿合性分项目何。其搬中，播住宅孟是主躺要物柱业类释型，护总建券筑面质积约束26督90浴0们m起2橡左右嘉，占保总开枪发面瞧积的屯75棉%，规其次向为一厌层商朽铺，芽沿康净沈路痕而设引。并升另有口少量轮办公开楼。怒项目秀东面静临水傻——汪咸塘梯港。墨咸塘跳港是值一条已天然密河流吹，但稳目前时污染地严重进，水让质较偷差，堵因咸附塘港快已列筒入周口浦政福府河把流整摩治的帜重点摘项目冷，不京良状告况将习有所顺改善盲；西们面为瞒康沈腿路。凤康沈饼路是弯连接疲周浦俭与浦烛东新信区及眯南汇俱其他戚镇的跳交通涌要道阁。在赖本项届目地怕块康理沈路束西端料有一坛个交喂通路慢线的喝集中扰站点紧，停货靠的希公交亭线路柱及专输线车舰通达丝上海植浦东馆新区薪、市劣区人令民广戴场、送徐家咸汇的抓中心晚地带血；南趁面为换祝家狱港路浸，北宾面为搜汤木虹桥路垂，向元周浦远纵深章地区徒延伸专。眉项目弟总体老规模荣不大体，约悼35壤00板0堵m袍2霉左右炎。但惹规划否上注佛重绿足化环哄境的嫂营造善、设掀置亲慧水平最台。湾项目林以多远层、湾小高科层为遗主要享建筑减形态贸，立渠面为助简约竖、时合尚的享现代闭风格溉。设三、猪项目所SW膝OT准分析驱为了县使本既项目扰定位谜及营挽销策渠略更赌具针引对性凤，根强据我雄司市愉场调菠查及鲜对本过项目端产品帜状况啄分析妹，本把项目熊优势怎、劣献势、徐机会被、威植胁状帝况具题体如搬下：笛优势驳（忽Su应pe式ri某or偿）池宏观代市场陡的良拆好走揪势，饲为项宅目去铸化带取来利竟好因蹲素雕剑上海浆房地邮产整纺体市泽场的摧良好驰走势葛，是岂本项喊目未贞来市矮场销辱售利耳好的翠基本倦保证迁。街周浦客镇区只位优逗势旁周浦小镇号箭称浦厕东十近八镇隐之首谱，是秒南汇榨区商猴业经雁济比漫较发优达的殊中心夹镇。更本项鹊目位逐于周贩浦镇臭区域变，其艺区位扇决定木了项肃目本互身影诸响力楚将辐仆射至要南汇闪及浦戚东区扯域。权交通专便利里，四泪通八柜达些缸除周抹浦镇都中心炮区域恭交通铁路线真密集什外，要本项墓目地备块所猜处康捕沈路吉，有走大量引公交命路线悦及专幻线车业在此趁设立群站点愿，通诵达各窃郊县冻区、璃徐汇饭区、家浦东蔬新区撒及人尚民广扛场等摘地区岔，出舱行十酷分便朋利，呀是周产浦镇昌的重式要交有通枢库纽之裕一。厌咸塘通港萍——允天然铅水景块资源计买咸塘嘴港是烤贯通渣周浦千地区卧的天嫌然河甜流。阁在上覆海房矩地产际市场著上，杏天然俗水景处资源劣向来舒是提逼升住田宅小爸区品职质的党重要荣标志搏之一宝，临定水而哭居是嘴高档义次生救活的张象征菠。本倡项目缸地块叨东面稿紧靠狐咸塘厕港，吸拥有泳天然蓄的水上景资根源，母对提库升本齿项目芬整体固品质证具有校很大深利益茅。敢劣势抽(W捏ea勿kn比es持s)请地块孤位置旗相对程偏僻旁招本项峡目地徐块位销置与丰周浦油镇中东心相梅距约作有一看站路悬，区程域环鱼境与鲜周浦秀镇中核心的想繁华男景象帝有较呢大差披距，虹比较拢偏僻繁。窑河水肃污染淹严重董，视捎觉效裁果较谎差滑裕虽然央本项难目东惭面即贿为咸掀塘港刚天然港河流岭，但勤河流沫污染逆非常鹿严重允，呈队现乌叮黑色厕，视抗觉效氏果比扬较差撑。因股此，棚将对格整个贱小区凝住宅恭品质豆仍然巡产生下负面装影响跟。乐机会台(O云pp闷or辆tu擦ni贸ty冰)拜周边始地块活进入轿开发妈阶段恒，带丽动区丰域人奏气聚颗集抗漏随着璃紧靠双本项已目地长块的樱《沈吗默荷伐兰园贩》、江《创拖欣南左苑》仗的开蕉发，启将使亚区域愤目前额状况贼得到疲改善缩，吸冈引并景聚集剖人气豆，形洲成板增块效辽应。袄对本辅项目缠区域章环境例的改意善和兄未来侦市场效销售潮，具眨有很却大的培积极掉影响偿。帐产品陕总体菌规划押思路类具有州前瞻船性浑本项苗目产闪品规详划强域调绿重化景活观的搅营造屯、水梯景资碌源的帮利用亮，且挺立面详为时模尚、船简约印的现催代风荷格。投而当俩地的躁其他僵同类肺产品柜仍以假早期宗的欧迟式风链格为匠主。目可以贸看出西，本追项目俱产品凶规划望在当掀地具萄有一惑定的译前瞻丑性。博产品隶开发宝思路黑具有粪较强退针对稠性黄拨从本检项目览的户挠型状浅况来再看，洗主要疾为1浙30种m驱2宋左右尺的三屯房，柜依照镇当地扇市场蒸价格艘来分浮析，芹本项锣目的迷主力握总价挂约在技50北—秩60办万之阴间。再可以弓看出逗，本黑项目驰产品旧种类络比较利单一砖，针妙对性避比较铸强。图咸塘倘港河盼流污肚染治贵理，百带动薯地块法价值斥上升约予根据绸南汇虑政府祥市政锻发展封规划绑，咸击塘港响河流洒的污愈染现绑象将骆得到浑大力院整治尊，届阻时将嚼从源销头开趣始，叶排除建污染误源，座改善晚整个诊水质深。这名一举兽措将蚊极大唇地改晕善本卧项目抬住宅恐小区傻的居粮住品资质。朱威胁霉(T碗hr骗ea赔te裂n)筑周边类个案安的开计发，核带来林激烈爽的市量场竞熊争茂贺从销般售角互度来暗看，降本案撒周边娇的住蓬宅小塔区的殊开发育建设跪，将珍产生同较大士的市伟场供暗应量咐，分棵流本升项目长的客供源，纯从而笑造成预正面刑市场巴竞争崇，对棒本项塔目未仁来销林售带击来较析大压乖力。挂四、井目标始客群浊定位冻1、情客群悲来源仔及构乞成刷区域浆性客浓户堆桐主要喘指在菊周浦加镇居传住、颗工作露、经挤营企竭业的兴客户滤，这抖类客程户是季本案青未来梳去化喉的主补力客悦户。食南汇蛇区购筝房者钻樱周浦霉镇对星于整计个南继汇区旗而言叨，商封业繁哲华、科经济厕发达组，其林影响筛力非宾常巨结大，猫辐射光至南作汇区好整个矿地区墨，将楚吸引晓南汇掘取其味他区碧域的吃客源珍进入述购买果。明浦东挖新区硬购房横者烈核本项般目紧陵靠浦耳东北田蔡，比与花杏木、乎六里累地区升相距贩不远棋。但生上述录区域谜目前抛的市皆场价境格居项高不域下，版约在梳60是00听元/鹿m山2缠左右地。而逢周浦预地区嘴商品劝住宅籍价格琴在4蒙50仰0元亩/骂m零2颗左右呈，价箭格上懂的优数势势偏必吸浸引这钞类地左区的逗购房技者关碑注并溜入市护购买蛾。伤投资罩客户奴共从本退项目屑所在律区域帮来看透，随痰着周蒙边区铁域房估地产牢开发离的启亩动、鞠咸塘况港污喝水治落理、司周浦疏经济挽发展缺前景锹等种跪种因腾素，恢本项毅目未竭来将梳形成攻一个难商业持发达沾、环引境优门美的踢居住响小区骄，地栗块升角值潜弦力可尝以预弊见，蚂将吸伙引部厚分长恭期投字资客僚。稼便通过践上述坡对项均目产日品的洁分析押可以幅看出味，本去项目产主要孕户型诚为1鹿30燕m纤2婚以上智的三仰房为壶主，韵因此纹目标姻客户沃锁定捏在收什入较护高的蹦客户面层面请，且榜客户吊群比抢较集透中。镰2、筑目标死客群想购买篇心理颂分析六对周薯浦具您有较眠强认忆同感摘看中梅周浦条适宜午的住魔宅价退格登看中颜本项汁目区阳域便迫利的乔交通奋环境镇看好虏本项小目区菌域未弱来发窄展前驱景蕉改善腐目前筋居住屠条件健五、趣项目如定位焦1、堵定位膨依据狐：垂烈根据岭我司抽对本刚项目羡的S之WO壤T分美析，琴针对式本项竞目的激定位妨，我述司将每从市忘场及黑项目锁两个己方面远考虑享。痕市场社方面丸：鬼上海渣宏观随市场略的良爬好走桶势为庄项目瞒奠定宏了良惜好的布发展生前景未。容周浦意地区牛是整妄个南中汇区拍经济稳比较膊发达膊的地灾区，坡良好决的配还套，傲紧靠念市区录的位耐置，区便利尸的交翅通，并使之迅形成着了较厉大的偶知名阳度和不号召把力，规并已悄逐渐来受到紫上海敲房地红产需承求市众场的梳关注皮，吸篮引越凶来越祥多的绍购房鱼者关勤注。棚结论岛：市烧场的聪良好比发展旧状况吩，周导浦的式区域驾影响皮力，骄为本掩项目舌未来所去化疮奠定犁了良侮好的牌基础雹。惊项目膝方面铅：废地段默：搬周浦翻——暂南汇超区最日为繁巧华的谨中心火镇，永靠近绵浦东洞新区另，文怀化底絮蕴浓理厚、痕经济名发达煌、交扒通便绣利、页人气劳旺盛化，辐撒射能玩力极弯强，裁可扩玩大至浇整个谣南汇冈县地浓区及华浦东悬新区灵，其胀地段够优势趟明显面。晚环境注：虾地块痕东面狂紧邻大咸塘卡港，定目前草污染啄比较颤严重煮。但蚕在未推来进沃行水冒流整娇治之杏后，常将为浆项目奖提供附良好精的天案然水岛景资京源优挽势。烂普带康沈搁路贯突通南淋北，本是当滤地重盾要的矩交通冷干道伏，公侦交、仓专线迁车辆祖众多骂。抱规划悲：漠产品齐规划剪注重名绿化舱氛围部的营缝造，躺设置赚亲水睛平台玉，建讽筑立巾面以责简约决、时米尚的诱现代付风格冈为主紧，以迷大面米积房觉型为老主力埋产品顶。产绒品开炉发思沙路上量，在壤当地鸦具有斧较大倚的前莲瞻性姻。旋缩赤沿街简商铺忠有利舍于未酷来吸蝶引人晒流，额形成绳成熟呼社区既氛围门。汤结论恨：从井上述条分析庸中可汪知，呢本项所目产郊品具梯有良榴好的便地段拆、天龄然水扫景优炎势，守在产牺品规身划上侄具有奋相当冶前瞻岸性。笛2、技定位居思路嗽将项用目所舒有利符益点恳及特骂色综晓合而嚷成，于形成姿项目佣综合掉价值显所在项，规卸避项承目劣缺势，夸在现决有基衰础上链提升底项目腿附加伴价值福，是躺本项深目定毛位所贸要遵捷循的岛原则氏。涛即从架产品缴、价须格、终营销及等为浊出发逝点，湖把产敌品的假个性慕完全络释放诱出来华。挂从以饼上对掩本项窑目的厨综合止分析族，其壁利益票点主发要有泼以下夹几点姨：喊周浦赴镇商兴业中穷心区彻域坟咸塘俱港天生然水部景资冒源子康沈己路交阔通要展道与察四通概八达浪的交等通路鼠线晚极具阻前瞻浊性的管产品鞋开发政理念弦3、滴定位府策略跃翼我司禽针对来本项纳目定享位，匆主要什从两伤个角握度考蚀虑：歌项目竭本身绞所具摘有的勉价值殿元即项凭目本届身固筝有价肉值之颂所在惩，主旺要体沫现在落其开秘发成覆本上肢（以逆成本逃+利鸡润模慌式形登成项虚目价姻值）佣，这笼类价隔值比队较固属定，捆其上抢升或染下降郑主要康取决辞于项绩目开述发成钩本的石变化扇情况旋。因嘱此，岸这类喇价值式变化币情况张不大美。蹄由项努目衍秃生出演的附蚁加价燕值唤睡项目辨的附承加价酱值是纪项目抖开发允成本捕之外汇的价但值，伸其变算化状湾况比茄较大舰。附帽加价虹值的贡高低镰主要梦体现疼在项洞目营秃销推捆广上储所采兰用的敢策略滨及其府效果湿，即浇项目干的品晋牌价碧值、壳文化株价值昆等方菊面。盼项目席的附友加价详值可唇以在移很大分程度苦上提汇升项虫目总垄体价兰值，扁使发优展商线获得扣高于急原有用的效耕益，辜包括核经济绢效益鹊和社代会效糠益两梦种。利用创造VS消费者概念产品力概念利用创造VS消费者概念产品力概念品牌可塑性产品塑造力品牌可塑性产品塑造力时尚建筑；水岸生活；时尚建筑；水岸生活；名流聚集区；周浦镇历史文化浓郁、商业繁华、经济发达；区域交通便利，四通八达；区域环境逐步改善；天然水景资源。崇4拿、定驾位描恨述周浦地区引领潮流的时尚水景住宅周浦地区引领潮流的时尚水景住宅拴5、啦案名狡案名亏建议周一：柳溪畔显豪庭枝案名棋解析引：微案名墨从两除个角址度阐秃述项旁目。产溪畔匆：塔强调栗项目统紧邻舌天然冈水景宵资源言，主吸诉本舞项目慈临水活、亲窗水优就势，猎提升犹项目断整体浮品质龙。淡豪庭剂：闭彰显拉项目校高尚头、尊搬贵、哨豪华蜂的品澡质形具象，掘在案愁名上炮即体懒现本丰项目睬所针球对的聪目标耽客户彩主要逼为经从济实喝力雄惠厚的学高收温入人凳士。祥案名叶建议衣二标金色按领地步案名撒解析葡：杠从比弃较写保意的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