新编物业培训手册

目录TOC\o"1-1"\h\z\u物业管理概述1物业管理前期介入8物业管理企业在承接物业时的查验义务11业主入伙14装修管理18突发情况的处理20管理员日常工作管理30客户投诉处理规程33业主大会与业主委员会37业主公约及物业管理协议44礼仪培训49接听技巧54案例分析61行物业喘管理伤概述段物业脚管理足基础物业彩1、扁物业逗概念器：商物业驱是指里各类头有经牵济价路值和框有使篮用价蚊值的缺房屋态、附戴属设倦施以掉及相英关的陈场地庙。其括中各弊类建屑筑物笼可以顽是一津个建咽筑群劳，如档工业快小区伙、住廉宅小鸦区，些也可岗以是筹单体架建筑脉，如鹊一幢怠高层认或多叶层住贞宅楼桃、写清字楼射、商悼业大置厦、换宾馆亭、停蓬车场地等。医2、衔物业牺的分创类：宵座坟居住境物业厅：住计宅小扰区、净单体欧住宅瘦楼、振别墅稼、度曾假村旧；劳医扬商业纠物业怖：综获合楼榨、写酬字楼清、商嫌业中溪心、辣酒店馋、康送乐场财；加委眨工业拔物业寿：工阴业厂双房、扁仓库羡；燥括善其他浸用途谈：车横站、祖机场底、医撑院、病学校据。累3、两物业撇的性棋质：蔽扰科权属筋性质坟傅伟经济所性质哗劫懒物理价性质卖4、艰物业开的质瑞量踏糠垒硬质它量：圈楼龄采、区虏域位纯置、酷工程按质量吨、结捷构及没装修屠、设嘉备状颜况、押完好态程度靠、地住形条足件、银环境迁条件辜；途运饥软质放量：桨物业储经营战质量抽指标怕，包棕括服衬务质鉴量。旬物业劲的基洽本经暮济属恒性是总商品刻，因临而形播成了解它的吸内在搬价值挤和使糟用价收值。做二、疾物业保管理敢1、似物业护管理医概念奸物业羞管理乘是指专物业丢管理民经营原人受搏物业样所有甜人的蜂委托踩，按疲照国亩家法迫律和甚管理酱标准赤行使描管理晕权。称运用挠现代咸管理螺科技榆和先域进的壤维修拐养护社技术么，以蜂经济督手段置从事矿物业盈的养疤护、造修缮找、经统营，首并为殿使用坦人提停供多艇方面水的服晋务，微使物托业发他挥最修大的霸使用敲价值名和经属济效佩益。应2、鸣关于氏物业敏管理形的基耳本内煮涵可羽从以蹈下几六个方陈面作膝出分互析：血(鞭一)蜻物业晨管理疗关系劣的主价体：押业主妻和物隔业管阻理企眼业。身业主沟既是吸业主忍个体贤自治羡法律来关系组的基则本主峰体，邮又是辟业主伙团体的自治席法律恶关系呈的构筝成主货体。寒业主迷是指筹物业脱的所赵有权陕人。软兔属物业用管理装的经循营人妥主要编是企才业。万物业拐管理闻企业赤是指篮依法降成立去，接嫁受委法托从轧事物督业管笛理活杠动的淡企业剪。物箱业管倡理企唤业的牵设立赵，既北要符岁合法呼律规户定的辉有关僻企业济设立完的一徐般标晴准，倘又要艺满足邻针对锐物业传管理岩的所悼设定撇的特给殊条钢件。奋物业饮管理末企业逐的主帐要职者能是奉遵照算国家夺有关偶政策倍法规挎，运良用现式代管稀理科华学和掉先进犹维修亚养护恒技术聚管理性物业闯，妥览善处调理业巩主投手诉，语有效弱地维跟护业域主合旱法权爪益，婶为业给主和傻使用纺人创仍造一择个优愿美的鬼居住革和工晨作环锈境。俯(二硬)物完业管踪理关开系产粱生的防依据蔽：物杏业服阵务合炸同。甘影春物业退服务宅合同误是广沈大业妖主选希举出疏来的鼓业主斤委员刺会与旨其选拼聘的油物业沃管理蚕企业岩之间挤签订慨的委恩托物旗业管撤理企判业对咏物业拔进行陷综合兵管理势的法买律文欠件。哈物业淹服务纽合同取由业着主委快员会递代表绒全体拒业主缸起草嗓并与田物业肠管理荡企业购共同撒签署钓，所施以该仿文件景的制娇定要给尽量美完善命、全弟面，多充分割表达寒全体写业主皇的要最求。曲物业膊服务扬合同贷主要晚包括式以下筑几个膀方面巷的内败容：榨(1千)确凯定所鞠管理坑的物巩业，圾阐明妈管理弦物业争座落六何处览，产有权归争谁所辨有。带(2细)委尖托管谅理决粗议及弓管理胃企业坟，阐搏明业概主委阿员会京经过恐讨论蚕研究和，最室后做捡出决皱议。疑(3猫)委室托管赠理工策作范姓围。谦如保荷安、携绿化桐、卫假生、烦清洁凡、维极修保疫养、龙财务删管理卸、管具理费须及维史修基补金的烤安排退使用或，有跑关健烛身、糊娱乐睁及商户业设千施等塑。(辆4)咽业主钓委员梢会和为物业盒管理弊企业顺的联多合会腔议制驳度，地由物揭业企访业定案期向震业主岩委员辛会报躬告并欣讨论封重大状管理皮事项诉。(孤5)顿报告袭制度廊。业算主委叉员会沫要求似物业蛇管理牲企业遍定期陷报告江工作锤，定昆期公煎布账碎目，赏接受植全体阳业主原监督布。其早他如长保密测条款捡、违蹈约责讯任、抖续约第条件肥与方客法、舌争议险的解恐决等泳等。萄(佛三)慨物业顾管理须的基归本内辜容。仓物业盛管理阳基本雀内容债按服窜务的桶性质熄和提处供的茶方式迅可分灶为：目常规虚性的鼓公共射服务膀、针然对性涂的专娘项服穿务和察委托坑性的腿特约卫服务窃三大感类。灵一是叠常规分性的救公共木服务睁，主森要有滔以下南几项匙：(横1)惊房屋驾建筑佛主体盈的管包理及倾住宅攻装修故的日年常监皮督；龟(2押)房那屋设鹿备、吼设施丈的管筋理；聪(3竹)环溪境卫浩生的垂管理肚；(箱4)种绿化阴管理本；(沸5)率配合村公安筝和消扬防部嫩门做扫好住络宅区殿内公捧共秩昂序维遥护和依安全赏防范谈工作嘉；(夺6)伯车辆券道路围管理超；(珍7)括公众己代办符性质莫的服粉务。轧二是驴针对枝性的慧专项慕服务燥：(蹲1)个日常扩生活示类；听(2浇)商偏业服垮务类盾；(掘3)挥文化尊、教扇育、康卫生误、体象育类堵；(峰4)障金融沿服务宇类；击(5详)经槐纪代诉理中打介服烫务；请(6艳)社打会福顾利类朽。三宇是委怒托性民的特画约服净务。础物业断管理会企业剩在实经施物渣业管摊理时努，第纺一大植类是辰最基纲本的效工作欣，是膜必须右做好汇的。祖同时它，根非据自施身的润能力翼和业聋主的洒要求歇，确松定第袄二、谎第三尖大类挥中的颠具体塘服务牧项目巴与内派容，凝采取贸灵活康多样肌的经插营机肤制和飘服务心方式畅，以尽人为持核心单做好划物业键管理苗的各寸项管只理与阳服务搭工作烟，并饮不断吊拓展拥其广企度和大深度颂。吃3、毛物业芽管理尾的兴互起剂起源势时间毒：1氧9世困纪6薄0年泼代锻地斯配点义：英优国植人厦姑物凭：希狮尔女酱士（亲作为梢住宅武业主箩，率扎先为蚊其出薯租的增住宅旷指定尊了一诞套别常开生防面的晃管理申方法王）督4、隙物业览管理荣的发锤展方坛向务市场台化、域社会菜化、巧专业礼化、蜡企业演化经忆营敞5、庙物业错管理其的宗缓旨：扭提高季物业城的价防值俊提高役生活跨质量脂、工老作质掉量输提高还开发列企业轰的信址誉埋三、杏物业混公司悠类型亿开发安公司靠组建厨独立克组建狱插档颤比科充斤具有肃独立耽的企皱业法更人资嘱格的科经济月组织齐房管盯所转鸽制解单位诞系统陶组建头四、舍物业吨企业挡的权姨利和悠义务备五、宅物业哨管理春的基纯本环乐节规划设计阶段规划设计阶段配套设施的完善水电气供应容量安全保卫系统消防设施环保处理方式建材的使用。。。验收与接管物业交接手续准确记录，明确责任，查明隐患，防止后遗症挥六、佛保安跨管理胡1、丹组织缸机构保安部保安部监控消防门岗车库巡逻流2、尘工作责基本您特点顶和要抖求隙预防垫为主饺的指弄导思鸟想柜保安及也是悠服务堵软件连硬件晌一起脆抓漏人防什技防范相结安合变保安备与社毙会治州安的叼联系膝3、高工作征任务偶门岗派丽冶怕做灵趁着装扎整齐岛，维绸持秩塌序，础疏导敏交通咸，为递客人配拉门各，指同引方厦位；泽提送炒行李旬，为犯客人草叫车鸽，注军意进束出客丧人。愤安全姓巡视洪稠沙首秤定时讨和不既定时盐地对停各部伶位巡悼检。孤控制类室值容班堆病蒙用企监控纵手段哄对各歉重要捏部位寨进行呢电视透监控举和录喝象。蜂密切鸽注意经消防叔报警碑设备汗运行炒情况谷。停消防聪工作窜鹅喘敲诱控制浇室值数班，俭检查汤消防强设备材，配懂备专附职人字员，缎进行冠常规仁训练哭。基案件照处理腰驳伴颈跳对各峰类案先件进雄行立谊案侦笨察，默必要为时按通程序派上报铅公安违机关讨。其停车夸场管旨理勺组饱疏坦导车链辆进甜出，裕检验童停车孔证件医，收绸取临赛时停什车费左，进宿行消弯防和采安全起管理段。煮4、马装备廉器械少的使计用及络保管钉制度竭嘉健对讲判机：笔确保蚁按规企定频丰率正庆常操偶作，栏每次艇通讯规必须舟先呼娃叫接虚收方错的代嗓号，输接着挠发出术方报腾出自纸己的箱代号乘（如虾：拒xx加队长衰，保研安员搬25械号呼盘叫，回请通茫报。肉）爽注意致节奏流，速伯度，萌音量痰适中吃。聪遇紧土急情得况，丛发话蔬时，期先说台“夫紧急恒通话诱”捡。村严禁车用作清聊天怕、闲茂谈。判严禁灰转借求他人滚，不湿得携沙带外紧出。骡警棍透：砌按规槐定佩痒带。宣紧急风情况洪下使伪用。茄（按阿物业创管理属公司宗有关脑规定倍执行扔）未不得惰转借可他人争，不躁得携购带外龄出。纠制服睬：面统一械着装艇，器嘴械佩仔带整宵齐。旧上岗蜡值勤位应戴持帽。侍服装市清洁五、整骨齐，誓无破采损。桶不得封穿着助制服贴外出测。豆七、扒服务甘中心零1、牙主要穷任务燥住户调入伙讨、租客户退讯房手划续炼完善沾住户垄档案赖提供啦问讯回、商顾务服涨务荣提供坚委托节服务念接受翁住户祥投诉赔2、意服务或规范炼望艺微笑原、礼询貌、驼热情舒、仔虎细聆津听丢3、即投诉毙处理案要点迈嗽梨虚心薪接受爬投诉滴犁埋追究倘原因痛爹损采取洲应急杯措施粉朗栽化解秧不满上附呆改善炸缺点待筒箩后续贺动作隔的实密施售*服呆务中啦心作震为单哗纯管献理意蔑义而珠不是尼以经钟营为打目的酷的晒八、付设备拥管理弟1、子特点波专业斑性强敞、工蓬种多正2、卫管理概主要众任务抓侄缎设备忆运行黑批购设备碰值班嫂愚晶设备去巡检笔西摩设备崭养护乞和修陕理卷应急蝶处理裳资料锐管理族室内沾装修贡管理梯土建给保养风能源百管理她3、情服务斥管理皂即使钢掌握正并排狮除设爪备故竖障欲建立灾方便告的设榴备保牙修及卧投诉另渠道魂正确幕处理合故障应维修践服务叮规范透4、障管理姨制度虽各机颜房巡皱检和百管理估制度目材料调领用妖制度乏维修赠服务谋规范腿*设委备是借物业炸的心碰脏，虾我们阅应时修时关命心和质爱护弱。蜻九、被绿化屡1、虚绿化捕的作域用雅六围库份樱屑物质朝功能棵：遮亲阳、驻隔阳的、增棕加湿搬度、启净化那空气等、防吼风防勾光贤2个界功能弟精神唯功能殃：美钓化环呆境、忧分隔木空间泽、消押闲娱珍乐太2、腊绿化唤评价撇标准诞慧情绿化史率=踩绿地技用地扣面积毙/总帝用地欣面积填*1华00侵%诞乘丈绿化企覆盖闹率=敲绿地笔覆盖选面积声/总董用地翁面积桑*1股00猎%锣含娱人均备公共台绿地害面积蜘=公缎共绿冰地面鄙积/豆居住衔总人璃口言3、抬树种帖选择报的要材求节竿印易长捏易管扶，少偏修剪钩，小坛虫害冲，有撇特色侄，以掀乔木骑为主赶，写泽字楼苹以观爬赏性在的绿烫色植止物和且花卉准盆景猾为主奇。著道森安全惑性，害休息触游戏丙、儿振童场鱼所忌伸用有卖毒、脉带刺震、扬灶花植龟物。仗狡亮速生喊和慢粗生相耽结合情锈蚕乔木其和灌员木、睁常绿式与绿资叶，章不同井树姿眯、不昂同色迟彩搭跃配组具合。躬4、匙养护热榜糖除草缴、松挨土、揉浇水览、整尖形修遗剪、彼防治变病虫扫害、梨圈护悲、防黄风、于防止夫人为丙破坏见。症5、刚特殊涉植物挣绪纠夜间暗释氧赛的植专物：攻仙人栋掌、泥晚香忙玉、醉君子魄兰、涂水仙否等烦保熄净化站空气纷的植李物：根吊兰榴、虎诸皮兰丘、肾缸蕨等唤竟左驱蚊牧逐蝇渣的植盲物：是除虫匀菊、杂野菊腰、紫核茉莉奋、天恳竺葵膀等昆6、庆绿化祥管理阿规定歌打宽人人别有权腾利和科义务厌管理门和爱肾护花坐草树蓝木脏辽着不攀估折，陈不在艰树木第上晾柴晒衣招物岩羞腔保护堤绿化有设施帅汪有行人素、车间辆不纽得跨僚越、子践踏扣绿化租地带狱疾械不往缘绿地恰倾倒榴污水社、投苏杂物终剖浙不在丽绿化丙带内姥设广藏告牌植*让妻我们垃生活暗、工例作在疯一个涝绿色距的世括界里仗，一护个充诱满生娇机的耗空间态里纵十、访清洁齿管理千1、奸工作疼任务校围绕凡物业偿档次糊、物重业种侧类、竖面积货、服快务内仪容、愉公共私设施重、合精理制伶订工好作计枣划玩负责储公共界区域叉的清佛洁卫逗生，厨按要繁求达玉标承合理挡控制么设备稳、用蛾具等观费用欢的开血支脱接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．厕就物寨业管预理的上条件蛙在规注划设设计时姨予以昆落实筋，不磁仅明殃确了绑办公泉用房篇，还肚落实蓬了物泊业管冷理人剩员宿依舍、验食堂悦、休叙息室出、仓盯库以姿及清部洁车骗的停河放场专地等晓。省4．旷此阶台段根吵据前义期物叛业管塔理总劣体策再划方嫁案的林思路悠，进阔行了它详细赴物业民管理荐方案初的制匀订和进实施堵进度茶表的键确定掉，包再括人慨员的壶编制负及招邪聘、蚕培训捐计划港、费床用测屑算等壤，这玩些都肤得到犁了建秀设单茅位的凉支持列和认捧可。姐（途三肝）拿建设糕阶段阁的介浑入内邮容者在建陶设阶缠段，翼物业绣管理筝企业窝跟踪禽了整武个过前程，展召集终或参燃与了症多次蚕专题锤讨论猾会，勾其中沾一次壤提出帮了1袜8项修整改结意见谢，这遥些意睡见大卵部分佛都在黎建设间中被终采纳柄，典芬型的核介入宵内容鹅如下慌：政1．拳对生逮活垃续圾堆元放、呀清运撤和处令理方鼻式提么出了货具体均要求条，要安求设青立足木够的篮垃圾炕桶放荷置位例置，遍要硬缴底化六，同时时要茄方便接清洗滩。改2．致楼梯盏道大逢门的露安排泉，既梦要便友于安闹装对佛讲系盒统，煌又要煮便于毯安装石集合纳信报测箱，奔还要腔注重浙美观摄实用扰和便认于维终修。烫3．劈在绿妈化带拦施工眉时，物首先表要考注虑浇突水管泪道的贴铺设捏，否宰则又涨要返版修，耽造成糕浪费磨。友4．尾在施刮工过虹程中切发现增部分青基础昆没有败搞好抵，而皇该区料属填跪海区薯，易围发生谊不均愚匀沉撇降，树如果酬发生短这种粉情况钉，此扑处的攀管网屡就会推发生季断裂友。建步议予素以重虫新施僻工。订5．陷督促跨物业吴建设畜单位拢将一辜些特蠢殊的瞎装饰润材料绣留出查一部摇分以客便于痒物业绪管理材的维须修和冤更换稀，如勒一些戒彩色樱地砖望、镀庸膜玻巷璃、恩涂料赠等。当6．床对招锈聘的网物业蠢管理题人员朱进行状培训想，并适组织销编写弟各类那文件车和规奋章制银度，蛙建立逝对内他、外揪关系健的工唤作程仪序和壤工作邀要求击，起弃草业午主公偿约、页装修争管理勺规定你和物渣业管借理中震涉及救到的奖文件筐资料康。狂7．掉与物红业建篮设单疾位一样起，铃同供戴电公符司、医自来竞水公判司、凤煤气狂公司则等相烘关部画门协笼调，敏确定酷相应熄的管穿理方冶式和粥收费辛标准滥。散（秀四穷）吨销售缸阶段偏的介栏入在等此阶兴段主鲁要介巧入了招以下辞工作政：救1．参在销善售前嗽，将备物业辛管理藏方案菠整理唤并全灯面完栏成，滨将许尘多涉败及业服主买陈房应尸知的尸内容贡，以掩书面枣文件今的形比式确延定下卵来。妄麦2．树销售骡前对府售楼暑人员苦进行筐系列枕的物树业管弯理培烟训，兔使他中们对复物业龟管理眠的基竞本概阻念和低基本勇知识谊有所腊了解帮，对骑将来纺该小零区的却物业唇管理卧内容休和模撕式有蚁统一驴的理限解。山3．誓在售昂楼现倘场设涂立了情专职泽的物骨业管冬理咨寨询人拐员，滩接受画购房斩者的蚊咨询若，这虎种咨殖询和稳宣传冒沟通呜起到辉了很氧好的输效果璃，避孙免了甩物业共建设态单位佩对物马业管疗理的配乱承每诺，致也使角未来立业主闲对物钩业管笋理有镜了信堡心，模增加平了购意买的董欲望士。灵4．隔为使销业主房或未蝇来业归主对答物业棉管理桶有所狠了解完，在突销售妻时，犁就让蓝已招冻聘的旦部分嘱物业接管理榨人员困上岗剥，如揪清洁馒人员爽、保黄安人泉员、蚕绿化巩人员耐的规艺范化雷工作铺，更哨使得陆业主咳对物神业管使理的工印象庙加深春。丑物业撇管理愿企业赠在承昨接物初业时中的查洽验义液务休物业毁管理方企业药的承驴接验纺收不索同于器竣工娘验收颜。竣棚工验掠收是糊指建著设工所程竣尺工后达，开兵发建雾设单宰位会绞同设弱计单宏位、钢施工合单位座、设跃备供森应单相位以犹及工矩程质患量监护督部洲门等扩，对罪该项刮目是社否符五合规标划设舞计要哭求以哥及建没筑施赌工质滴量、改设备啊安装宰质量涝进行斧全面泉检验供，取赚得竣地工合冶格的塔资料居、数惨据和杰凭证趋。竣贸工验壶收包住括隐乱蔽工栗程验舰收、邻分期灾验收斤、单累项工庭程验婚收和盯全部根工程掘验收题。现插诸物业数承接罪验收那与竣永工验及收的窄主要辆区别速是：在亲往首先局二者未的性育质不破同。锤我国尺实行画建设俘工程授质量圈监督贸制度钟，未商经验血收或叉验收盘不合胀格的剪工程社不得扁交付彩使用垃。由端此可颈见，慰工程点竣工暮验收际包含敞有明俘显的槐国家厅行政足管理麦的内稿容。蹄竣工饼验收沫一旦绍通过铲，标势志着夜物业导获准响可以桌投入差使用锹。而浑物业捕承接贯验收俭则是纹民事伐行为趋，没核有行住政法长上的慕意义躁。唯胶盲其次针二者谜的参拥与主隙体不预同。胃竣工争验收碌的主绿体是阿建设轮行政羊主管词部门倒和相骑关企静业(律包括记建设铁单位捐、施宅工单唐位、给设计粪单位策、监向理单通位等腐)。弃而物穿业承宿接验叮收的朋主体灾则是仿物业专管理轰企业专和此输前的呼物业欣实际索控制蒜方。箭在前穷期物筝业管岂理的蚀场合婶就是览物业喇管理瞎企业悲与建飞设单萄位。房一般敬情况谈下，龄政府误行政愤主管娃部门标并不倦参与返物业站承接霸验收某。散先磁再次将二者胀的内桑容和纺侧重射点也病不同捏。竣哄工验胀收的凳内容村和侧祝重点粥主要天针对推建筑斑工程幸的质第量问谷题，塌需要鼓考察献的是钳建筑尊工程顿是否暴符合内国家修的各离项标扔准，握是否哑存在宿危及衡人身限与财炊产安累全的种质量愁缺陷拨，例模如工悉程勘委探取竖样是祝否合粱理、毁隐蔽充工程纹钢筋落材料旗是否停符合呜设计嫌标准煤等。翠物业暂承接肿验收销则是胆为了熟明确钥物业阴的现蛋存状怕况，敬因此甚除了减需要红考察爆物业语本身低的质型量安疮全问绪题外惯，还黑需要废查明折整个郑物业砖环境工、物霜业设愧施的然使用忙与保财养等观等。同杨除通过详承接死验收路程序惩，可宜以发耗现此帽前没悼有发鸽现的颜质量折问题前，及缓时进抽行整略改。废特别栽是如帖果物歉业管伙理企竞业在绝楼房云竣工晒后、深居民催进户融前，池进行台物业染的承播接验厦收，出就能课够及减时将吓发现南的房挨屋质脉量、哨使用遣功能甲等问哀题向来开发蔽商提路出，输并监舰督开柳发商揭返修牲。这袭不仅辣能够态有效投的防朱止将闲来可英能发废生的算物业舟使用描和管尊理纠盯纷，寿而且压物业炉管理偶公司慧可根全据掌杀握的办验收书资料龄，有脉针对想性地笼制定忍预防裹性的吓管理策措施迈和维碗修计撑划。为仁芦关于调物业江的承横接验淹收标三准，驴建设府部于浑19跳91棍年7顷月1税日其发布烈了《买房屋独承接吴验收催标准泛》。吓该标援准是挽针对递交房廊管部乞门承雪接的惩房屋稍，但肝是依煌法代丘管，纺依约插托管惊和单滚位自剂有房碰屋的调承接珍，可渠参照租该标氧准执裂行。膊该标仙准主师要适毁用于假一般管民用削建筑沿的承贪接验钓收。剩工业糖建筑赶、大株型公焦共建泽筑、玻文物心保护亿建筑同及某袜些有梨特殊型设备瞒和使坝用要责求的臣建筑激的承涝接验免收可海参照影使用寄。悄诊肺该标窝准所呆引用晕的标当准包专括：鹿GB说J7竖建筑宇地基趟基础员设计浙规范罚、止GB忠Jl跑0钢融筋混应凝土床结构借设计写规范凶、G菠BJ踏l4志室外岩排水评设计妖规范傲、G埋BJ零l6峡建筑京设计辆防火背规范钥、G臂BJ仗45电高层锅民用咐建筑镰设计轿防火拔规范草、G搞BJ膜20聋6木宰结构须工程鞭施工继及验光收规菌范、四GB纲J2减07套屋面极工程穴施工突及验嫁收规厚范、椒GB佛J2雪32盆电气怪装置毫安装夫工程阻施工德及验蝴收规录范、纯GB寻J2国42孤采暖退与卫柄生工鸦程施慌工及批验收疗规范昆、C百BJ州l3滚危险对房屋妈鉴定狭标准补。晋灾汽作为嫩承接善单位睡的物鸭业管辫理企择业应砌当会微同建词设单斧位对衬房屋诊的主曲体结笑构、砍外墙勒、屋椒面、炒楼地塔面、亮装修框、电阵气、堪水、费卫、跌消防茎、供慧暖、勾供气矛、电肾梯、醋附属绳工程清及其晃他项品目进悉行质词量与销使用共功能电的检统验。英由于静物业居共用后部分矿、共色用设邪施设娃备业芳主一屡般不晒可能码进行内查验鼠，同居时物姥业管众理企河业将圣承担泳对于不物业坊共用寿部分铺、共桐用设唐施设者备的祸维护飞与保酷养的脆任务工，条永例特院别强览调物倡业管抽理企售业在约承接甚物业果时必旦须对述于物绒业共随用部态分、受共用蜻设施束设备添进行贡查验贯。物机业管许理企矛业在喘查验炼的时清候应毁当根诵据国舰家标科准以留及合顽同规炉定的畅标准著进行诞查验毯。摘辞毒例如卡对于医主体絮结构港，应旧当察栽看地皂基基挨础的彻沉降亡程度诚，是划否引格起上悉部结幅构的寇开裂陈或相肃邻房篇屋的耻损坏宋，钢敢筋混灯凝土块构建社是否告产生熄变形继、裂阶缝，奇如果债产生逗了变芬形与忆裂缝起，其奔程度垫如何胡。如概果主伯体结钻构是夫砖石船结构青，是今否有惭足够圈的强烫度和透刚度语，是遍否有那明显泉的裂出缝，秒等等料。哲卷卖对于窜墙，娘应当沃察看码是否眠渗水困。对林于屋路面，沙是否闭有渗垫漏，糠隔热辛保温虏措施帝是否脚到位衬，出蹄水口清、落喷水管毅是否苏安装梅牢固竹等。掩对于浆楼地肠面，更查验隔的时君候应键当注毙意楼掠地面亚的面丈层与碑基层法是否锄粘结谢牢固欠，不梦空鼓塌，是堵否有撞裂缝依、脱砌皮和冲起砂物等缺怜陷。倡卫生旦间、唤阳台创地面失与相览邻堤屡面的室相对萍标高回是否挺符合词设计尤标准猛要求颜，是臣否可舒能发荣生积查水、售倒返歉水和妻渗漏贷等等挨。均鱼辈水、其卫、矮消防欢管道发是否喂安装疑牢固脱、控欺制部救件启输闭灵替活、杏无渗次漏。末水压则试验雷及保李温、添防腐探措施朽是否她符合著要求但。卫乳生间附、厨叮房内耐的排辨污管色是否插分设算，出钟户管讨长度剂是否亏适宜鸽。地惯漏、笔排污划管接须口、你检查以口是材否渗尚漏，括管道逃排水灭必须床流畅喉。水提泵安乡装应承平稳啦，运俩行时宇无较若大震铃动。题消防猫设施察是否春经消糠防部滋门检膀验合块格。进室外盖排水我系统卖的标瞒高、脊窨井针(检会查井饲)设舰置、周管道乡坡度碗、管杰径是冈否符天合要滔求。慰管道丸应顺盛直且岁排水检通畅粥，井涉盖应奔搁置继稳妥胁并设雾置井忍圈。漠明沟舅、散荐水、岗落水坊沟头棋是否宫有断册裂、齐积水裁现象辜等等售。剂采肉暖锅非炉、府箱罐革等压问力容悠器应蜂安装及平正梨、配疗件齐赶全、设不得色有变挡形、便裂纹哀、磨损损、狗腐蚀纷等缺押陷。麻安装沫完毕奶后，殊必须榴有专舌业部欺门的眼检验比合格汗签证呜。各其种仪饮器、戴仪表呆应齐皆全精族确，泻安全呼装置佩必须决灵敏字、可应靠，活控制别阀门刻应开石关灵计活。衔群体愚建筑抓还应熔检验捉相应锯的市命政、底公建焦配套而工程幕和服穿务设令施是队否达妈到应警有的策质量释和使逐用功员能要保求。应物业也承接窝验收屯时的接文件县资料钻移交喘物业薪涉及抗的文渡件资潜料大未体包献括物栋业的暗权属录文件悟和技哈术资酿料。薄物业需承接翻验收命时需同要接吉受的壶权属诉文件论包括针：(矮1)临涉及膀物业宰财产炸权权惹利义从务关胶系的采法律术文书持，这拆主要脉是各掏类物吴业财昨产权量性质丸的法掩律文漂件，勺例如继《国盯有土谨地使以用权段证》蜻、《亡房屋洁产权寺证》考、《嫌房屋侮他项认权证胁》，慧《房瓦屋租唯赁合军同》修、《饰房地浊产抵锁押合婆同》谱等；切(2宜)用模以说店明物绢业自盯身状爽况的纤政府菌文件纵、证犹书和怪其他篇文件版。如您说明饭物业挂开发仿历史宅背景傍的有舍关资果料，算如拆晌迁安症置资朱料等午。又崖如物简业建胸设过拐程中樱证明浪物业碰建设驻本身攻合法阶性的茧各种械政府纲审批慢文件没，如鼓《预懒售许燥可证桂》等江。再婆比如滨反映贪物业夫质量摸的有随关文炕件和毯证书残，如皱《竣皮工验疏收合供格证眉》等疲；(秒3)袄物业良上发位生的嚼其他帆法律吉关系臭的文悦件资要料。已例如撑开发护商与讲施工循单位绒签订移的明炭确建姜筑工逗程保叔修范征围、争保修称期限址和保海修责卫任的姨保修愉书；蒜再如誓设备唯设施私、主仰要部蚁件供通应商宪签订悬的维扒修保圈修合析同，岗如《维电梯收保修殃合同薪》、尺《卫装星前丰端接是收系薯统保隐修合号同》锐等。贱技术正资料蛮记载蝴物业丸建设窝过程芳中发步生的渐工程细项目略及其塔技术范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后罚，征旷求了验广大肺业主储的意惩见，拉统一践封装浸。便4、格一层幅住户赶是否凑可以雾免交柔电梯枪费？塔龟通常忘电梯宅费用蔑主要粘是电精梯运肤行费老用，位也就斗是电盒梯使立用过涂程中载产生纳的电搏费，殊而电旋梯运跃行费心用是垃按照伍电梯明电表沟计量牧收费跨的，惕反映暴的是俩电梯勤总体津的运置行费贴用。舅但是灭有些外楼房茶设有夺地下筒车库载，一侦层住轿户也哈可以竹使用念电梯遍下到己地下种车库第，因成此一西层住骗户并这不是赴不使恼用电输梯。驼惯例裤的做胳法是鼓对电遇梯开乓始运扎行的午上一奴层收潮取费病用。米5、完物业体管理专公司笨有权狠减免梳空置振房的雪物业较管理失费用接吗？灶第一缎，要饲明确灭的一旁点是橡物业垄管理互公司洲作为吧区分值所有泽建筑扶物的顶管理婶服务顷人是关没有她权利著减免苹空置奶房管厕理费葱的权廉利的扰。空声置房予是指欠区分罪所有园建筑刚物的绞专有贩部分闻未使禽用而莫空置腰的物窃业建父筑物誓。因娘此，界业主负所拥耐有的软空置煌房仅孩仅只趋是区遗分所缝有建碧筑物兵的专没有部徐分空检置，训并不驾意味判着整倾个区职分所概有建井筑物勉在空患置着符，实颜际中纵虽然维区分代所有绒建筑秃物的乎专有柳部分衡在空影置，锋但区茧分所远有建亦筑物粪的共境用部舞分仍可然在周运行暴、使碌用之炮中。能而物灿业管境理费邪用的团支出座目的盾就是腰要维胶持、弟保证般区分陪所有前建筑够物的面共用菠部分龄的正译常运概行、场使用焦、维尿修和糕保养王，如栽果物线业管乱理费农用缺祸乏来涉源或量者减柜少，兔就不科能使长区分花所有椅建筑艰物共姨用部蝶分的桥正常晶运行利、使殖用、眨维修葛和保铃养得另到维宁持和描保证斜。勿第二览，当馆部分坚业主精将物稍业建麦筑物冰空置灰后，女并不僻意味夹着就绞可以像减少并物业堪管理归公司饭的物溜业管烧理服肃务的棋工作径量。雪并不决意味士着可茅以减森少维芽持、参保证签区分鹅所有扭建筑寒物的悼共用何部分龟的正陕常运插行、祸使用暴、维退修和淡保养虑的工今作量产，电踢梯、巡市低落压配努电设蓄备、椒共用历照明瑞、水笼泵、跑消防够设施土等共被用设晚备、班设施华仍然领要投键入正笔常运久行，坦仍然疯需要令维修僻和保左养；演保安孔的值鲜勤、俘巡逻列、安获全检讯查等匙工作絮量也略不会滥减少撕；清醋洁卫纺生、信环境御绿化突等等忠物业谣管理壳的管码理服购务工普作量掏一样药也不培会因披部分晚业主惭的物历业建诸筑物讨空置欲而有但所减旬少。劫第三酱，造城成业踪主的滚物业勿建筑朵物的蛛空置倘责任轨在于铁业主子本身江，是掠由于烤业主迫自身掉的某开种个祖人原毫因没璃有将懂已经寨早已打具备阀投入捡使用勿条件良的物碗业建强筑物叼投入冻使用蒸，而灭并非叙物业顷管理复公司搏无理妖阻挠芝不让德业主抓投入奋使用霸，因题此，睡空置嚼房的叶责任练不在煌于物孝业管爹理公跨司。句第四骗，减惨免物瑞业管旱理费袭用对貌未空愚置物凭业建跌筑物复的业证主来写说是宣不公梅平的肥。虽梢然物需业建倚筑物峡空置棵，但初空置伍房的稼业主与仍然萍在享保受着渴物业胁管理伤的服猪务，辨享受向着区乳分所坚有建下筑物陡共用管部分筛的运湖行、帐维修雪、保氧养服功务，南享受辞着安子全、徐清洁科、绿受化等血各种矮物业也管理戏的优乞质服枪务，塌享受忌着因董物业订管理浊的优妄质服都务而戴带来碑的物蕉业建庆筑物巩的保向值和宅增值搜的经蓬济成赔果。浆由于控物业紫管理留费用丸的支身出是椒用于渗维持巨、保已证区僵分所虫有建致筑物膀的共卖用部食分的法正常设运行拆、使厨用、倾维修鸦和保慢养，香而物吴业管目理费偿用的祥收取替是根浮据这狭些物妻业管驳理费蚂用的撑减少语，相饼对而淋言就乏很可舱能将珠所减陶免的三物业考管理扒费用花的负趣担转冤嫁给属了哪傻些已惩经交袭纳了幼物业伞管理闷费用恶的其杜他业劲主，货或者孔使他微们本轮应享录受的巨物业死管理巨费用例而不宪能很党好地忙享受店。球综上焰所述辉，原姻则上它物业貌管理询公司晒是不画能减役免空乞置房台的物如业管趋理费作用的闻，也舟没有奏这个免权利歉。减浮免物胳业管探理费搂用的护权利惰在于拾全体园业主抓，以主及业讨大会因、业尾主委啦员会皂所形封成的巩减免停空置蓝房物史业管孝理费拳用的厚决议螺。有徒些地板方性勤物业麻管理辞法规陡规定汉：开结发建崖设单限位未附售出凳的空肠置物蔑业建饮筑物艘应按么不低疾于5旷0%赌的标财准交逢纳物荡业管引理费信用，当但不布得以免此加瓣重业懒主的帜负担镇。这捐种法蝶规的著规定保实际幅上就柄给予矮开发厘建设谨单位咐具有朝减免密了空琴置房款的物桂业管阵理费蹦用的鼓权利正，这真实际圆上是见对全撒体业纽主的滑不公宵平，宅至于趁以开义发建亿设单磁位肯牲定投决入相甘当的累资金搏到物奴业管妥理工储作中归为理抗由减缘免开富发建奸设单撕位空沟置房偿的物萌业管嘉理费生用，这其实慕只是冒一种冠借口历，因闲为如稀果开喘发建塔设单健位确洽实投头入了奉资金混到物绑业管彩理工化作中哈，完枯全可秋以用灶这部删分资博金来觉作开共发建恋设单抽位预随交的孕空置晌房的闲物业鸽管理睛费用坡进行谋抵扣蚁，并折不需护要减孩免空向置房顷的物剂业管室理费速用。倘而至顷于不峡得以件此加踏重业允主的微负担士的提学法其森实也学只是冈一种饲自欺菌欺人越的讲获法。挪因此伐，无防论是驱开发扶建设丢单位茶还是践其他群业主弯的空惑置房馒都必峡须按鉴照业冻主大聋会、纯业主仿委员杜会的痰决议走全额超交纳榜物业玩管理碧费用香，物蜂业管拘理公场司不宽得减蹲免空下置房先的物午业管见理费舰用。共装修党管理寸一、荡装修绞流程边(一马)流沉程示疼意图茄弯备齐猾资料倒--绪>填富写申划报表并--逃>审俩批-刘->鸭办理姥开工刷手续稀--冶>施翼工-湿->尾验收骗。携(二糖)流祥程分减述蛇1．鹅备齐户资料横：死A、铁资料食的准膛备由休装修工人和次装修蚁企业倍分别宅准备仿和提激供。幸B、飞一般勇包括沸物业兔所有政权证半明、盼申请竭人身键份证指、装雾修设拼计方泛案、搅装修筛施工犁单位吴资质积、原刷有建嫩筑、仔水电问气等海改动论设计干和相排关审纠批刮C、灿非业碗主物僻业使超用人妈对物确业进袍行装风修时净，还探应当久取得针业主暗书面燃同意充。触2．眼填写锅装修映申报需表：句A、葵业主特必须旱在施义工开扇始前陵3个徒工作疤日提沈出申怒请集B、唉管理燕处应边要求里和指甲导装朝修人医逐项侨填写共装修晨申报赢表，族各项赴申请绪要求堪明确自无误采C、惜涉及页专业英部门魂(如垄水、属电、划气等兆)、异建筑允结构雀、消勉防等系项目形，要期求写润明地取点、堵位置插或改裹变的狸程度裙及尺让寸(阶具体唤详见宁附后山的装认修申智报表贪)等夫详细枪数据胸和资果料，萍必要航时还驼应附纽相关悼图纸歉资料竖等。左汉3．制核查忠：似管理恰处依挎所报蹄申请顺，与裁原建狮筑情轨况进石行确斜认与姐核实臂。凤A、芹管理述处根换据各炎项法捏规和串规定丛进行薄装修碍申报寇表的隆核查仰，并榜应该离在规兴定工稼作日衰(一扛般为归3个罚工作缘日)董内予壁以答世复；撇B、锄超出厦管理幅处操尖作范馆围的歼，报陈上级伴主管判部门娃并应碌该规冻定工球作日晃内(够一般坊为3绞个工膊作日蠢)予死以答而复。许4．错办理叛开工障的一隆般手径续：摧A、摩装修净人按悬有关扣规定察向管肯理处跑交纳费装修阅管理种费和骑装修颜押金终B、屑为装直修企缩业办粪理施掘工卡纺，如稠施工哗人员咬出入现证等顾C、暖备齐满灭火妹器等怎消防跳器材游，以渐防不五测事母件的罗发生境。为峡防止才装修志人或椒装修歌企业饿不按浓要求事办理牛，管无理处坚当时弹或事扭后应园监督垮检查济。足5．风施工愤：聋装修职施工料期间抄需要恶特别歌注意欢施工纳时间宵、材副料的珠进出排口、侧施工般要求咏、垃掉圾清错运时关间、亚公共姨环境尼保洁议的跟以踪管付理。恋晶6．密验收耕：读A、厌管理桨处现灶场对找照装好修申禁报方短案和鬼装修扶实际受结果矿进行医比较刘验收棚，验疑收合腿格签发署书船面意阔见，露以便快装修完人押妇金的始退还制办理鹊。蹄B、竟验收排不合只格，枝提出伤书面针整改蚀意见拦要求茂装修蜓人和误装修注企业侍限期挡整改视。伏C、班发生早歧义朱、无涌法统辣一意撕见或双装修卸人拒妙不接陆受的衡，报炒请上厌级主犹管部诚门处神理。奇二、眼装修些施工肺的现获场管般理射(肯一立)柏控制冲作业顿时间记、拆鸣打时课间。底住宅携区内罚施工愿应安正排在邪上午城8:低30露岸1碎2:被00劫，下地午耳13衬:3照0抖付18盘:0填0故内进臣行。旅(二秩)检由查装址修项我目是屋否为验核查师过的右项目窜。者(三抛)检晴查施馋工人唤员的搅现场扎操作镇是否爽符合拿相关凝要求帖，如灯埋入尺墙体迎的电幕线是棚否穿弟管，足是否迈用合帜格的伏套管红，是状否破骨坏了细墙、智粱等储。港(四盟)检两查施哥工人水员是窝否如努实申避报，锻办理汗施工圈证。柄(五求)施触工现败场的倍防火碰设备批是否订配备枪，操头作是稼否符用合安女全要狗求。涝(六溉)发缴现新咬增项家目需痛指导冈用户暑及时掀申报蔽。聪(七临)现还场的飞材料蚁堆放张是否顶安全瞒。插(八返)垃谈圾是玉否及赖时清域运，求有无吊乱堆钥放。盯(九乓)装狗修户前门外黄是否良保持顷清洁雪卫生虏。获挺三、决装修泊施工软的竣批工验泊收内除容宵装修陈施工灰的竣脑工验滨收，愈是整络体把贩握按馆规装储修施杏工的坊最后四一道炎防线宗，装刚修验脆收应尽按如热下内贝容逐棋一查山验。装(一践)整迎体上觉是否榨按以躁前报蓄装的叹方案揉施工狸。散(二拼)查拘验管疏线的池走向狭。个杰别不优良施妙工人恩，为微图自裹己施既工方斜便，肤往往访不沿苏墙角傻、边计等埋录设管俘线。狸(三林)是看否用伯建筑回材料垄封闭邪管道介。享(四沈)防权水处暗理如李何。梳(五茂)管贵线的能负荷剂如何减。猎(六钞)铺施设的鼻大理临石厚历度是搜否超使过样1c嫁m亭。察(七降)浴墙室内环安装颈燃气认热水责器是仔否采丹用强匙排式慰。其族排气累管是忘否超标出墙欠面些1c槽m械。逝(八塔)是柏否将雾生活膀污水爱排入弯雨水唱管道温。冻(九奋)安熔装抽亦油烟决机，盾其排吐烟管筐是否骆接入辈烟道考。晋(十皇)是绑否按犁位置及安装现空调肠器。筋其排残水管蹦是否咏接入盖专用颜管道边。奖(十嚷一)产是否录破坏抵公共刘设施丰、设消备。播四、否装修此施工齐的验笑收程存序村(一沾)装耕修施带工结池束后火，由砌装修衰人和丢装修额企业碰负责装人共帆同向珠管理的处提恶出验照收申税请。郑(二献)管脚理处愚在当择日内南组织巾验收叶人员趟(维戒修组载主管击及技剩术人共员、蝶工程掘主管云及管丹理员棚)对谋装修些进行翻现场构验收参。装挎修如柱无违碌章情芬况，瑞按以闭下程扩序办湖理；紧如发库现有自违章弯情况携，按工违章咬处理适办法杠办理予。束(三暮)竣位工验洞收合战格的牛，由勇工程全主管衡在《终装修晚申请贵表》唱内"歼完工世验收而"栏凡目签脱署"汗初验豆合格棍"，薄并签强署姓日名及芳日期督。得(四慎)管勾理处级的保惊安组叛收回咽施工破证，畏如有堂丢失顽，扣臣除施性工证抗押金插。委(五啄)装划修企奏业当斗日清号场离赛开。责(六条)装凝修验普收合且格并芳使用杂一个劣月后展，工求程部扇应对萌装修育施工总组织期复验就，复虾验没肢有问匆题，湾由工伴程主稳管在苍《装影修申樱请表芳》内兼注明逐"复细验合拴格"监后，裁送管弓理处门主任竟审批疑，由搜财务检部退卷还装帜修人陈及装结修企意业的粮装修梁押金烂。辽(七每)装战修施芦工验脾收时碰，装溜修人貌有违朽章装侄修行牺为的题，维镜修主扣管应屿视情视况按建规定沈作出援估价帜，列让清扣抱款数秩额，进经管竹理处凳主任抓同意己后，返将扣点除清社单一额份交课装修悲人，耻一份尘交财办务组神，由下财务造组按炭以下合方法晚扣款遥：佛1．痛先从汇装修讯企业尤的装朝修押碗金中液扣款册；俊游2．寨装修胖企业另的装栋修押袋金不赴足以本补偿喇扣款李的，拒再从国装修着人的稳装修动押金非中予边以补构扣：卧蜻3．固扣除银装修筋人的栋装修镰押金资仍不扬能补移偿扣愧款的扣，要予求装斧修人系给予让赔偿丝；内租4．玉装修箱资料常整理隔归档辆，长蚕期保愚存。雨突发搏情况引的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