某地产成本控制指导要点措施

万科集团房地产成本核算指导第一章总则1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《股份会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。崖(1屑)李单体支开发谋项目振，一继般以豪每一奏独立赶编制稻设计彼概算汇或施姐工图惜预算矮所列对的单骡项开计发工意程为颗成本扯核算购对象拿。枪(2式)吃在同善一开造发地侄点、杨结构狱类型纹相同发、开否竣工翁时间脏相近拆、由底同一怒施工缩单位盛施工埋或总袍包的刃群体偷开发耍项目想，可哄以合嗽并为腹一个云成本炉核算冶对象川。垄(3移)旅对于纸开发度规模雄较大触、工劈期较痰长的盼开发斤项目恩，可晨以结易合项门目特廊点和杜成本槐管理誉的需蜜要，宽按开病发项珠目的系一定稿区域把或部磁位或涝周期积划分境成本俊核算萍对象饰

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牛土地造征用萌及拆策迁补此偿费善炼指为句取得辫土地谜开发脏使用六权而投发生直的各吹项费象用，迟主要爪包括眼以下遥内容皂：粥

(尾1)锣土快地征碰用费暗：支巾付的凉土地呈出让峰金、狡土地膀转让姥费、双土地碰效益凶金、瓜土地熟开发秩费，荐交纳瓜的契批税、峡耕地摄占用鸦税，嚼土地泊变更耽用途伏和超遗面积霞补交震的地崖价、无补偿弄合作酸方地草价、稻合作蒸项目陕建房午转入示分给烘合作悦方的类房屋描成本灰和相惨应税卵金等植。

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贞(4妻)袖其他旗：如种土地窑开发伍权批竖复费肉、土隔地面惕积丈横量测罢绘费末等。火论前期共工程擦费

纷指在境取得员土地什开发轨权之闹后、为项目运开发闲前期缘的筹丧建、燕规划但、设建计、董可行辫性研奸究、兄水文岛地质刮勘察重、测愿绘、膏“善三通辰一平灯”等盖前期城费用百。主捧要包泄括以缝下内勿容：表壤(1谱)低项目狗整体蚕性批魔报建湿费：却项目凉报建蔽时按宾规定凡向政勉府有削关部念门交烤纳的迹报批粪费。袜外如：跪人防亿工程钟建设技费、革规划舰管理副费、户新材虑料基泥金(妥或墙亮改专答项基玻金)逮、教恢师住善宅基铅金(马或中莲小学阳教师凶住宅枕补贴肢费)蝇、拆底迁管怒理费栽、招帅投标认管理揪费等转。澡(2率)吐规划额设计蛮费：奋项目锁立项逼后的投总体去规划药设计招、单冬体设众计费取、管满线设圈计费播、改馒造设督计费开、可柿行性呼研究目费(蚁含支亚付社猾会中高介服犬务机众构的声市场驰调研双费)敏，制笔图、展晒图圾费，诱规划螺设计仔模型蕉制作惯费，铅方案举评审艳费。帐贵(3倦)竭勘测脉丈量尾费：蚂水文羡、地旱质、鞋文物乔和地惕基勘康察费倾，沉挣降观枣测费把，日渡照测仁试费伤、拨且地钉猎桩验帆线费衣、复峡线费握、定劈线费凤、放版线费栏、建化筑面把积丈视量费席等。枕侨(4急)初“三兰通一关平”蜂费：坐接通朝红线问外施拜工用拨临时肤给排棕水(血含地拔下排烦水管属、沟乏开挖屑铺设绑费用屋)、近供电谊、道捏路(客含按孝规定他应交甘的占谁道费溪、道停路挖洋掘费剂)等愿设施而的设逼计、关建造脖、装认饰和本进行像场地劈平整除发生朽的费母用(踢包括持开工剥前垃得圾清狠运费杨)等掉。

咽(5漆)呼临时韵设施比费：森工地颠甲方珠临时样办公诸室，铸临时狱场地叫占用馅费，林临时染借用遥空地乒租费系，以挠及沿日红线批周围喂设置傻的临悠时围杆墙、形围栏丸等设而施的懂设计点、建染造、锦装饰个等费废用。取临时该设施泛内的柏资产袄，如治空调坟、电挨视机浩，家谣具等直不属稼于临察时设块施费尸。

袍(6瓣)愁预算郊编、迟审费邻：支薪付给汗社会败中介魂服务影机构秘受聘猛为项麻目编扰制或罩审查法预算爪而发绩生的坟费用多。

哪(7奴)将其他抗：包幕括挡减光费楼、危逆房补脾偿鉴防定费孟、危升房补栽偿鉴爸定技铸术咨猫询费季等。蜘籍基础托设施流费

六指项翅目开猴发过详程中讨发生禽的小黄区内聪、建码筑安要装工鄙程施贱工图委预算铃项目酷之外颗的道文路、拌供电皆、供截水、毛供气宅、供任热、鞭排污锣、排显洪、捕通讯调、照鄙明、芦绿化摘等基兴础设窑施工惊程费幸用，狼红线螺外姐两米雅与大洒市政驱接口旨的费纸用，元以及来向水匹、电编、气呜、热筛、通谱讯等星大市顺政公猛司交急纳的于费用爬。主抖要包等括以登下内塑容：具吸(1依)掩道路虫工程甘费：围小区株内道突路铺婶设费听。

锄(2剪)舞供电肉工程雁费：灰变（起配）行电设咸备的知购置液费，雕设备赚安装简及电茫缆铺青设费坐，供径（配做）电甜贴费打、电佩源建面设费示，交庙纳的页电增托容费想等。男态(3藏)究给排叮水工探程费个：自旗来水全、雨吐（污咐）水西排放芬、防选洪等雾给排枝水设跳施的婶建造父、管站线铺隐设费证用，筒以及坑向自虑来水般公司枪交纳蹲的水箩增容裁费等摸。

牺(4救)家煤气酸工程喝费：梦煤气沾管道宗的铺悉设费蹈、增授容费永、集诸资费携，煤勒气配鲜套费肺，煤雅气发赛展基找金、栽煤气衔挂表夹费等县。俯(5风)战供暖束工程妙费：客暖气递管道擦的铺翼设费圆、集跃资费挖。奶(6城)档通讯降工程米费：监娱线路龟的铺判设、撤响配套冈费，梢系电缆恒集资络费，咳交纳冠的电端话增祝容费趴等。酿茅(7伐)冬电视春工程私费：婚小区蓬内有漏线电锁视(制闭路恋电视资)的始线路既铺设虫和按冷规定闹应交蛙纳的杯有关很费用考。次(8殃)币照明匀工程距费：雾小区往内路雪灯照仍明设执施支弱出。惯僚(9愧)筒绿化苗工程界费：恶小区嫂内人变工草役坪、脚栽花备、种辛树等田绿化渐支出晓；绿化地建具设费锁。

伐(1傍0)桃环三卫工池程费会：指党小区欣内的遍环境系卫生溜设施袭支出屠。如扰垃圾焰站(秆箱)董、公辛厕等炭支出燥。径(1爸1)螺其朋他：违小区鞠周围区设置满的永激久性凤围墙圾、围零栏支忆出、分园区志大门咸、园岛区监库控工贴程费钻、自越然下堡沉整肾改费贸等。量建筑傻安装愁工程台费

槐指项克目开祥发过遥程中嫁发生胀的列吊入建剑筑安讨装工竿程施吵工图饿预算摧项目意内的送各项群费用菜(革含设浪备费立、出蒜包工贪程向武承包怜方支略付的宅临时巴设施尿费和渔劳动正保险烈费)咳，有紧甲供盘材料涛、设玻备的劈，还美应包煮括相铅应的眠甲供薪材料沈、设州备费祝。发告包工融程应坑依据鼓承包胃方提初供的漂经甲院方审锯定的伞“工蚀程价祥款结症算单学”来球确定壤。主深要包界括以享下内描容：芦(1奔)古土建灿工程按费

束①艘基程础工谜程费嘉：土未石方渣、桩拆基、醋护壁修(坡皮)工塞程费督，基在础处祖理费椅、桩华基咨姥询费馆。

宁②样主牌体工泻程费姿：即央土建深结构傍工程冶费（展含地年下室来部分稻）。犯格③经有烧甲供狗材料羽的，舱还应圣包括生相应朽的甲毫供材薪料费各。

砖拐(2准)训安装坦工程哨费

心早①续电桶气(医强电盾)安絮装工隆程费眨：主动体工路程内堆的照天明等演电气腰设施季安装抓费，钓有甲域供材晨料、受设备惠的，肺还应脖包括皇相应矩的甲闹供材选料、邻设备足费。渴叼②径电圈讯(接弱电牧)安去装工遵程费据：主傍体工愉程内猎的通呼讯、拿保安呈监视起、有捷线电访视系鹊统等寇电讯便设施搂安装怖费。替冰③固给称排水米安装鲜工程劈费：王主体旱工程熟内的黑上下针水、慈热水畜等给独排水搅设施犁安装挺费。醉织④灭电其梯安合装工染程费延：主漏体工饿程内昏的电哀梯及户其安辜装、物调试进费。塑⑤阻空丸调安盾装工脉程费川：主胡体工椒程内随的换嫂热站焦、冷钩冻站京、风释机盘繁管控陶制、手楼宇排自控央系统牛等空六调设御施安披装费贫。

极⑥紫消梦防安伞装工科程费迎：主挽体工西程内永的自竞动喷席洒、短消防腥栓、映消防叼报警岸系统炭等消盐防设毕施安垃装费箩。凳⑦铜煤共气安蝇装工元程费例：主膜体工珠程内拖的煤梨气管惯线等单燃气仪设施筝安装溜费。托抹⑧直采尸暖安痒装工遣程费酒：主兼体工驰程内妄的水捧暖、俊汽暖顷等供滩热设纹施安院装费出。

苹⑨楼上与述各污项如倘有甲位供材置料、拦设备丢，还委应分特别包号括相蚂应的垃甲供刷材料黑、设案备费狠。

义(3益)咸装修样工程酿费：蛛内外庆墙、访地板浇(毯辆)、削门窗狸、厨倘洁具沉、电顶梯间作、天独(顶计)蓬毙、雨昼蓬等根的装滋修费务，有谎甲供签材料饿的，坊还应倒包括签相应微的甲采供材借料费采。

麦(4闷)期项目盏或工派程监狭理费坡：指殊支付菌给聘羽请的州项目葬或工躬程监辣理单笼位的狼费用单。

塘(5采)圈其他尺：工止程收评尾所赞发生辜的零渐星工叫程费返和乙帐方保载修期错后应黄由开持发商德承担洽的维虾修费崇（零哀星工单程费途和乙嚷方保许修期光后应牛由开僚发商四承担灰的维响修费傻能够扣归类罪的，酷应按米从属释主体荒原则良归类即计入犁上述建相应挠费用萄中）畅，现域场垃曲圾清惨运费圈、工哲程保掉险费算等。必投配套另设施炕费

迎指房显屋开餐发过跨程中悬，根叉据有嫌关法绸规，匪产权舟及其群收益槽权不诚属于们开发估商，航开发奴商不袄能有县偿转弟让也而不能司转作添自留槽固定妨资产狗的公底共配健套设雷施支纲出。手该成科本项受目下钥按各隐项配循套设才施设谨立明气细科巧目，固具体拜核算工内容甜可区棉别以钢下情祝况：拴层(1数)保在开钱发小撇区内柴发生只的不扰会产阵生经湿营收油入的能不可异经营丙性公揭共配位套设斤施支宽出，沿如建叉造消领防、果水泵踩房、泰水塔湾、锅邻炉房篮(建线筑成培本)迫、变移电所宁(建剪筑成龄本)逗、居驶委会本、派谁出所绞、岗的亭、紫儿童种乐园释、自石行车昆棚、腾景观劈(建湿筑小充品)舌、环分廊、紧街心折公园乎、凉储亭等像设施择的支捕出。俱(2重)抄在开习发小暑区内侧发生散的根识据法祥规或董经营忆惯例允，其正经营芳收入典归于径经营妻者或哑业委产会的锡可经救营性打公共娱配套亭设施容的支锈出，徐如建粱造幼潜托、搁邮局越、图鸦书馆台、阅暂览室认、健辆身房塘、游惊泳池背、球谅场等矮设施辽的支些出。撤剧(3穴)辫开发治小区计内城盒市规痛划中矿规定趴的大炎配套蹲设施卸项目工不能怪有偿汪转让删和取森得经极营收萝益权懒时，千发生翁的没纷有投指资来猜源的第费用借。

区(4绞)友对于找产权凯、收虎入归裂属情斜况较咳为复迈杂的芳地下轮室、真车位蹦等设鸽施，物应根膛据当牛地政惰府法茅规、割开发瓜商的咽销售翅承诺绣等具毫体情锣况确踏定是纪否摊柄入本规成本宴项目解。如悲开发则商通望过补秘交地蛛价或签人防握工程锤费等金措施很，得犹到政蛮府部侨门认呀可，叔取得惨了该内配套历设施草的产伪权，叶则应挤作为衣经营改性项旅目独亡立核听算。耳侵开发汤间接浮费炮指房全地产骂开发融企业冲内部终独立客核算运单位优为组义织和呀管理渴开发絮产品精的开说发建宫设而泼发生辈的各辰项费救用。急开发战间接最费的粪内容埋包括页：

召(1舞)即现场溪管理童费用赴：内触部独此立核高算的只、开略发项挠目现慧场管鸭理的券人员畅工资妻及福暖利费绢、工村会经吐费、滴职工爱教育软经费眠、修蝶理费古、办旅公费挑、办零公用退水电椅费、征差旅奖费、宗市内盯交通闭费、左运输斩费、臂通讯涝费、去业务阁交际膀费、津劳动饲保护粱费、柜低值团易耗灯品摊未销、歌周转绕房摊耐销等物。

极(2耐)灭利息熔并借盐款费筝用：寒直接猴用于悉项目映开发奉所借视入资蜘金的桥利息张支出宇、汇掌兑损慧失，役减去侵利息粘收入异和汇物兑收散益的叨净额肆。益(3三)林固定漠资产债投资岂方向须调节滔税：曲按规穷定应猾计缴虚的固欠定资戚产投过资方爱向调惨节税阿。推(4娇)忧物业盐管理咽基金察、公戒建维都修基额金或怖其他角专项胶基金婶：按鸭规定轨应拨甩付给筋业主病管理惊委员帮会的箭由物滩业管虚理公屿司代这管的译物业叫管理显基金色、公贤建维朴修基显金或折其他匀专项棒基金疯。抛(5同)墓质检唱费：堡包括当按规近定支晌付给乳质检笨部门好的质核量检宏验费充，项舍目发孩生的灯材料梳、设因备质衣量检兴验费蚊、工阴程质耀量自丸检费前、工债程竣换工验闻收费联等质侮量鉴况定性叹费用问。

尊(6沿)斧其他凤：项死目交忌付使患用后盼发生纷的，裳按规饰定或棵协议业应由俘开发腹商承鬼担、名补贴旋给物肺业管棉理公赏司的区水、肢电、垂煤气址、暖系气等倘价差材，以避及其绝他应捉计入气开发轨间接哄费的到费用落。

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丽营业抄费用已拳指在果开发庙产品缓销售像环节做发生薄的各吉项费拘用。互包括肯：气(1辰)巨已完杰开发棕产品浙销售洲以前控的改蚕装修拨复费俘，开观发产库品看燃护费疫及按诸规定旦或协子议应雕交物绢业管考理公平司的啦空房的物业闲管理年费，洞根据港规定陈或协昌议应隐承担来的按芹单位丝、面收积分衡摊的藏空房仰和自轨留、表自用施物业独水电吼费等浙。

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颤管理撑费用蕉港指企也业行庆政、拉财务浴、人踩事等兽行政效管理趋部门辟，为并组织陶和管处理房霞地产锦开发沉经营贪活动朗而发行生的肝各项暴费用角。包渔括：疾脱(1咸)谅行政究管理蹦部门宿人员采的工鼠资、冠福利暂费，向办公营费、茄差旅歼费、毫运输充费（势包括收驾驶况员保井险费慢）、瓜折旧厉费、坏修理嘱费、覆低值泊易耗蹄品摊废销、心办公悉用水分电费猪等。蹲(2冒)环工会霜经费钳和职政工教壳育经报费。城独(3怨)竭财产锤保险内费、侮劳动葛保险挑费、当待业若保险婶费、砌医疗倒保险就费、筑失业出保险歪费。划队(4猛)继税金常：指姥按照枕规定替支付衫的房尽产税第、车敢船使忆用税喷、土俭地使贩用税敌(金突、费袖)、露印花浮税等破拨(5挪)俗审计酸费、哄咨询蹲费、奥聘请得中介星机构丛费、逃诉讼事费、宅业务察招待蔬费、已董事姜会费箱、公村司活沉动费斑等。哗(6件)广无形支资产聪及长秧期待才摊费泡用摊释销

顿(7也)睁坏账越损失购及存就货盘草亏、棋毁损利损失刘。刘(8棵)申环境奔费：撒支付梳清洁偷工的射工资听、摆甜花费贼、租柔花费怪等跃(9葵)熔租金糟：包换括房斩屋租劳金、罩车库蜜租金馆等。冶宿(1梢0)攻分揭摊上止级管谨理部滚门和堤总部芬的管荣理费韵以及云其他纹管理吹费等仰。

苦财务芦费用臂亿指企附业为筐筹集旨开发超经营劲所需膝资金输而发害生的妻各项易费用趴。包灯括利欲息净稼支出串（减卵去利锤息资纹本化矛部分选）、喝汇兑梅净损纵失、霸金融费机构煌手续惹费(贵含票圆据工政本费昆)，浓以及罚企业签筹集偶资金俭发生占的其京他财闹务费筝用。扒灵会计要科目性与帐萌簿设潜置降5-阁1紫“开兔发成保本”然科目植：核唇算在稀房屋钳等产趣品开用发过籍程中允所发尿生的件各项随费用呜。各帽级明贸细科丘目的爽设置逝详见炼“房洗地产捧成本密核算当科目拣明细镰表”贺。注5-乐2蛋“开土发间穿接费向”科区目：翻归集县和分饲配在谈房屋段等产晴品开球发过理程中厦，本淋单位躬项目计、设咬计、喇工程携、预翠算、谢材料熔等业药务部迷门为供组织袄与管纺理开筝发项弃目建拐设而杰发生何的各寄项费雁用。垒(这就类费们用由安本科角目归凤集并竟按一尖定方妄法、魄标准岸分配脸后，充再计聪入各虏成本图核算宝对象胸的“调开发缎间接误费”给成本季项目利中去孝)。返各级补明细再科目等的设绢置详衔见“片房地泪产成潮本核萄算科赠目明肃细表满”。势5-则3讨“预叨提费薪用”肥科目叙：核垫算按疏权责叫发生竭制原誓则和呢受益码期限孩、对去象，隶应由敌本受腔益期客、受莲益对石象承亏担的筋尚未级支付冈的成啄本、畏费用孙。本掌科目即一般呆应按眨费用滑的内昆容设高置二座级科洲目进只行核用算。宋中应预开提的释费用坚一般捆包括护：配鹿套设惜施费编；与累合作丝单位玉共建担项目劈应负惕担的撑由合批作单纲位垫绕付的显费用丸；租只金；捞保险边金；盼借款肚利息深；修羡理费无用及屠应由池本受杰益期过、受拍益对亮象承分担的眠尚未委支付吧的地者价等谣。涉费用乒预提蜜的时续间：委应由纹房屋功等开津发产薪品负俭担的母费用隆，应笋在结脾转房抬屋等婆开发损产品杠时预天提。杠配套救设施美费的丛预提条范围嫌、条界件、投依据扑和计工算方祝法：社钢范围彩：开爷发小史区内脑不能咸有偿败转让毒的配棋套设朵施将团发生统的费妈用。扰能有页偿转巩让的愁配套骆设施霞将发呈生的赢费用氏不得祝预提牢。地条件妨：配布套设俊施费蜓的预林提条伤件为炸：房犹屋与爬配套斯设施机非同拆步开刃发(翼有前捧有后妥、穿该插进极行)施；先屋建房录屋，岔后建尚配套血设施丰。逢依据占：拟潮建配给套设御施的考预算吃成本巧或计刊划成猜本。滋捐计算砖方法穷：艳某成资本核程算对别象应培束该发项开绸发产产品预殃算

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线场开胀工到焦竣工撕后交息付使钢用为但止。貌开工洞手续返办理帝时的冻监理卡、审虏计、泥实心然粘土腾砖限锹制使氏用费狮、投棚资方绒向调备节税视、协趴调费纹、绿舅化建缎设费淡等。四施工晚成本妹包括晒其间租的人隙工费蚕、材指料费迎、机否械费悼、其兰他直线接费芝、现可场管丛理费根、总墙部管麦理费行等。兽竣工强验收从时的衬手续惜费、阔综合况验收震、性位能认坟定、禁测绘励产权岸登记固费等家。玩5．辅管理破费用羞。颗管理脱费用冰主要级是房煌地产叫开发就企业理为组旗织和杆管理防房地骆产开纲发经惑营活祥动所间发生德的各索种费疏用，后它包界括：比管理瓜人员尊的工有资差校旅费丑用、咏办公捕费、朴保险万费、晃职工洁教育职费等盲。配焦在整姥个成城本中福所占拆的比洲例一复般为乔2％倘左右受。陶6．平贷款莫利息璃。洪房地纳产属链于资剖金密透集型父行业厅，因剥此必候须借眨助于合银行泥的信纹贷资恶金，光在开帮发经麦营过美程中聚通过煮借贷核筹集盏资金司而应贩支付海利息魄，贷探款利融息也测成为愈开发讽成本握的一券个重潜要组征成部秤分。嗽但是洽对于翅具体填的企巴业、传具体孔的项厘目，幻它所硬占成吩本的脱构成部比例杆相对卡不稳垮定。漠7．弱税费乘。廊与房窜地产押开发武建设既有关讨的税盖收包包括：机房产动税、省城镇系土地糠使用室税、显耕地望占有王税、状土地尸增值鸟税、蹄营业水税、蜓城市绒维护及建设奉税、站教育趣附加楚税、邻契税您、企贼业所臂得税浸、印遇花税背等，贴根据披项目击的不滴同，汽税费起略有牲差别肾，除救所得页税外顶一般什占销谊售收救人的污7％邮前8．灾其它掩费用题。乱它主颤要包婆括：努宣传厦费用赚、各汤种不毙可预药见费孩用，成在成巩本构乞成中净一般斜为5滑％左榜右。济三、巡房地维产开毕发项鸭目成匠本控移制措袍施诚1马、项改目策镇划阶连段成梯本控绿制扮此阶蜂段是挂开发互项目员的成笛败关锹键，妹一个希项目残策划纤的好军坏最坝终对掌成本园和效聪益影仍响可击以达慎到她30饥%桂左右歼。此铅阶段迎的成馋本管偶理表买现为竖项目骡的选做址布(芹地段障、地讲块的知选择抹)炸和项聚目建在设方总案。衰在地的块的洁选择浩上除斥了看抓地价虾和土是地出蜘让金蜘的高报低外橡，还款要比日较补沿偿费呀(祸拆迁给、赔仿偿、登过渡茫等项书费用畜)躁和配摊套设闷施费终用的犹高低符，结鄙合销颜售价快格进搬行综熟合平匠衡，鞭选出罚最佳凯经济滋效益赢。接匪着是浪建设洞方案速的确犁定，馒当建狡设地丧点特厘定后只，对安开发段成本纤和效穗益尤科为重插要，乖通常已的作也法是膊进行寿建设凶方案朽招标栋。开狠发商慢制定键招标言文件侦除了睛小区取(撒或区尺域知)滋的总播体规湖划设广计、亡功能歇、配批套要效求和坦建筑谦设计苦等技蚁术指克标外旋，还吴必须脉有经榆济指答标驳(廉投资昌估算炉)唤，在图方案晌评定脱时由销技术悉专家凝和经植济专魄家共姿同组器成评经审专彩家组商。业应主选材定的尊中标披方案脾必须绞是技带术和馆经济禽指标召俱佳课的方职案，士或是尚技术涂方案兵特佳残而经切济指喘标欠骆佳，教但在奴实施旷中可谣采取观措施午有效欢优化揭经济换指标朱者。套经济煌专家限在评呆标时想对投亮标人厉的投散资估箩算进伍行审摩计评没估，蚁确认粥其真捏实可乞靠程绳度，闭防止除中标律方案陷在实盏施中直突破网(澡或较尖大突悼破慎)头估算惧值偏。荡2、辨设计盆阶段蛾的成津本控芝制。桃粉设计债阶段蛙的成中本控丝制，肿是项得目建期设全寒过程些成本告管理啦的重冠点，秒项目台设计撒要尽夸可能拢采用饼国家干和省蔑级的嫁设计撒标准骨，因仆为哗项目黎设计工的优碎劣不点仅直亦接影队响着喝建设英费用雷的多际少和捎建设小工期结的长项短，演而且垄也影路响建薄设项崇目的质使用荐价值泥和投柳资收吉益，册因而练设计附阶段伏对项榨目投饼资的磁影响佳最大片。碧绣桂园馋企业宴都有托自己敏的设势计公摩司，只更应蹲该有慎效加哲强设正计理村念的情合理街性与延科学湖性，隶有效感控制勤设计电规划延方案逼，对案项目赢成本江所带鬼来的五影响筹。据幸经验援统计遣，在病初步还设计驱阶段但，影冬响项交目投即资的慌可能振性为栏75特％～收95托％；永在扩闷初设遮计阶茂段，爪对工县程造沃价的景影响个只占应工程霞总造叫价的颈35改％～卫75份％；济在施客工图唉设计主阶段桶，影冲响项哀目投掩资的回可能红性为北5％累一3案5％碰。很岸显然团，项睡目投刷资控完制的买关键朗在于络施工始前的馒投资鄙决策逝和设筒计阶祸段。糟根据泳以往际所开秃发的川项目皇统计玻，设艇计费敢一般节只占祖建安闸工程钞总造桌价的触l％哄左右名，但件正是版这l脾％的冈费用镜，对竿工程幻造价怠的影木响却案占7颠5％贩以上鸣。按创价值吴工程热的理寸论来库说，仅加大桑设计吧费的雾投入水可以萝降低底建设老项目牧的成骨本，登即增严加1坡0％派的设晴计费宏可节爪约5集％的忽总工隐程造妥价。帽在资奶金有邻约束铲的情向况下裙，我增们也方可以壤采用犹限额化设计厦，控陈制开山发项皇目的桌成本愚投入灿。实掏行限步额设行计既斤可以沫保证塌项目恢的资猾金面聚不会素造成做太大跌的缺五口，钟又能幼促使琴设计捧师采宜用更连经济舞合理诸的设浓计方格案，熔从而滩避免步了设喝计的聋随意锈性。卸在设园计中份凡是爱能进矩行定仁量分薯析的舟设计咬内容炼，均胖要通病过计羡算来所确定洗。臂保证漠有效贸的成裕本管钞理，辽并着便重考液虑以隐下两皇点：欺(l悉)坏设计直前的迷投资瘦估算罗。通冰过对浮社会评同类务项目略的价副格、恢材料取、设罢备、跨人工冲费用仰、税魔收、降管理挎费用住、利遇润的肚调查艰，在各项目伪评估跳的基研础上棵进行奇详细输的综拉合比友较、和进行换投资仍估算害，作菜为初胆步设未计控岔制的旁依据茂。伶(2抬)控初步口设计帜要重损视方冷案的仪选择脂，按馋投资铺估算用进一厦步落佩实成江本费般用，督将施呈工图锹预算漫严格练控制额在批厅准的报范围板内，遵同时荐应加柄强设钉计变颂更的帐管理旷工作易。哲3、继工程拴招投阔标阶面段的除成本搏控制单。抢建设遗项目粥实行睡工程苍招投筋标制已，既划能引器入市良场竞沟争机校制，锁降低倘工程邪造价苦，又竟能防录止建勿设单兆位的沉一些栋暗箱株操作悟。在遗工程债项目捧材料宋设备坏的采餐购过匠程中沿，为袍了保耽证中援标价井的合读理性欺，防恭止不除合理仙或非川实质拼性报幸价中执标，除在开很发的铲酒店镜、住悄宅中银所用肠的高反低压卫设备投、电臂缆、循消防狡器材烘、水锅泵等垂投资讨额较吸大的肃子项候目，沸采用成低价纷中标英的形圣式，繁这样巷做不萍仅可乎以避州免哄胖抬标按价的沫现象众，又按可以屈避免公“郊低价呼中标店”祸导致街“铸低质遥工程汉”列的出海现。芽首先狂在参拳加投饮标的亮企业新及材馅料商究中选露取3膜家～绪4家侦规模刃较大议、信支誉度楼较高艇、质永量有甩保障蝶、品向牌有歇一定旦知名门度的命企业袖作为现投标些人。常在招成投标步办的斥监督缸下采巾用了绒询标偿的形踪式进口行投倘标。突投标帖的程林序是顶：先盾由投劝标方葱自主支报价崭，抽写签决阀定询嫩标顺臣序后阳，进途行第宵一次棕询标翼，询唤问投忘标方达的最毒高降丛价幅爹度。顶然后织进行番第二朱次询介标，惩以最在终确胀认投琴标各步方的究最后桥报价然。这宽样既术给投值标方诸一定幅的时窑间考挣虑，苦又使栏投标弱人有暮一种竞无形凤的压爬力，肆迫使奇企业揪尽量墓压缩湾自己播的利任润空激间。拼4、盖施工夺阶段高的成叔本控资制。诚质量反控制胞、工利期控翼制、满成本垦控制葱是监各理单碰位的尾三大令任务抹。但除目前决的监涝理公门司素忧质参词差不困齐，塌部分匪工作姐只是茶停留币在质龄量控仗制这半个层可面上惕，因蝶而成浩本控然制还俭是由合建设泻单位凭决定断。因评此，饺若要岔做好雷施工未阶段榨的成狡本控湖制，可就必纺须做令到事该前控鞠制。陡而事禽前控湖制最酷主要校的就故是加锯强图躁纸会沙审工性作。焦图纸烘会审还，是棍指在稀施工管之前服对图概纸技饭术上左的合魔理性窝、施吉工上甲的可援行性朱、工锦程造枝价上升的经乒济性俊进行裳审核偶，将糟工程清变更耐尽量宿控制傻在施瓦工之教前。壳施工翼阶段软的成杨本控逐制工众作主巾要包话括：肾(l馆)闭编制笑成本芳计划盘和工脸作流丈程图折，落开实管之理人贷员各卸自的队职能暂任务好；阿(2矛)取熟悉字设计忌图纸敬和设桶计要芝求，坚将工贯程费岁用变乳化大熊的部惑分和置环境讲，作姨为重宏点控热制对仙象；比(3珍)尺对经涌济技侵术变牌更进饮行经丽济技喂术比筝较，棚并进逆行预霞测和掩分析前，严款格控桑制设征计变坚更；姑(4打)沙详细气进行详工程增计量鸡，复付合工辜程付莲款账妻单，穴严格对经费大签证拖；若(5删)地做好层工程喷施工词记录宿，保园存好扣各种那文件纷图纸膝，特阴别是轮施工匪变更伍图纸体，为酱处理胖可能太发生送的索源赔提圈供依辽据。淘(6姑)闻定期注进行洒工程蛋费用暂超支眼分析絮，提创出控弯制工散程成败本突恭破预验算的套方案液和措汗施；捕(7持)瞧及时朽掌握岔国家繁、省汪、市色有关就部门召的各董种定筋额和舍收费嚷标准浓的变踪化；揉(8码)银注重罗合同炕签订贼、修母改和太补充湿工作辈，着掌重考球虑对走项目榴成本序的影画响。馒5、铸工程范预决盗算的全成本娃控制物。淘在工伪程预正决算找方面贿，项朴目的军成本守控制齿应引袋进投偶资监溪理的迷概念矩。具宇体的惯操作泰方法筛是：街(1都)在溜决策批和设嫩计过研程中砍，编唱制投危资概副算及尚预算自。杏(2草)参杀与材糠料定寸价工钟作，迁根据合市场走材料施单价各调查文，控催制主废要材耳料的努价格尾，尤罢其是管装饰烟、安闪装工到程材济料的两价格常。烫(3灶)对层影响芹工程蒜造价垫的设绒计变邪更、统签证待，从葡专业流技术醋需要烘的角满度，吓提出露合理纽化方诵案，脚进行沟筛选携比较站。碎（4坊）由炎项目赢部统帐一组共织下警，办惯理中遣间结疲算价暑格和树竣工台结算兄价格去，并铲由造傅价部四出具液工程父造价脸审核慢报告忧。分(5主)在楼下一营步的域项目俗开发提中，爪还需窄进行起建设稠工程端全过号程的引造价针监控谷，确循保投逼资价嚷款的收合理明使用腐，最扭大限纵度地冠发挥拴建设转工程破的投朗资效帮益。着6、丢保修舍服务宏阶段右的成去本管财理与补控制书保修毁服务执阶段挤的成缘本高维低，絮首先腊取决候于工搅程设识计和松施工战质量嫌好坏迅，做睬好工欲程质馒量工仪作，凉则可柴以将兰保修闯费用蒙降到随最低兆水平使。酒什诉(l族)纷作好拣商品氧房的腹使用若说明绪书和亮保修散书，馅分清棍开发股商、肆施工苍单位夹和用绵户各翅方应鹊承担杂的保察修责蚁任和患费用共，杜塔绝非唱开发担商自鸟身责舅任所炮发生甜的保膊修支缩出。闭(2薄)筋加强挪物业包管理姑公司提的素耳质教丸育及熔管理阶工作件，加娱大对中物业韵在使驱用中失的监旬管力赢度和涝维护球保养评，从样而达抚到减雀少保收修量跳提高搂开发愉商信郑誉的质目的圈。默四、南成本即控制呢总体扰上应团注意疫的问滔题叮1护、成字本控姿制的电综合安性克繁成本拆目标敬不是穷孤立急的，裹它只姻有与嫌质量长目标孟、进姐度目挣标、疯效率昌、工转作量游要求饭、资围源消优耗等政相结亩合综眼合考敢虑才添能有蝴价值扔。不钓能一冲味强组调成霉本控竖制而挺忽视茂了其葛他目览标的泥实现吸，例份如为臂了降草低成怒本而胖降低巷质量伪要求凶，结纽果可围能因膝为质源量问俱题而犯造成掩返工骑或停申工，乞拖延柳工期麻，不鼻但达胡不到待降低采成本尼的目定的，拜也会配损害映项目婚的整替体功顶能和男利益标。因版此，管在项需目实施施过汪程中伙，成缸本控恳制必怖须与埋质量惜控制泛、进絮度控拴制、办合同歌控制仙同步穿进行悲。实悄践证啊明，染成本遭的超供支通帅常并最非成称本控海制本敏身的领问题集，而梨是由江于目轻标的宫调整断或是理其他肌因素陡造成吩的，忽这些浇问题糟通常录不是谎靠单宇独加坛强成汇本控助制就农可以罚解决桂的，水还需经要通蜡过合慕同控调制、晓技术菠措施愤、管怕理措锡施来欢综合炒解决蹲。因盾此，趴当采巴取某诱项成陆本控永制措捡施时场，要痛考虑斥这项迷措施巷是否样会对薪其他煮的项狼目目犬标控洽制产需生不机利的筐影响扮。如宰在采送用限仗额设反计进殖行成深本控桑制时帅，一炭方面孔要力挎争使川实际脚的房黎地产裤项目西成本董限定奴在成秘本额店度内钉，同册时又某要保丈证项铲目的周功能城、使蚀用要选求和购质量低标准裤，这才种协克调工玻作不滚可或球缺。衔2忙、成光本控坛制的担全面悼性本订房地疫产项番目的幅成本涝控制引是贯江穿于女整个选房地返产开斤发实棉施过卷程，偷包括烈整个养房地戴产开滨发建碌设及洲销售蛮过程轧中的窝所有各费用俩。在但成本惑控制喷中，决要对嫂具体倡的房不地产遥项目掌费用模组成味实施毒控制朗，防谎止只唯控制茶建筑居安装并成本区，而嘴忽视或设备著和器臭具费自用的主控制请；要芦对房行地产阿项目概结构薪内的照所有伸子项轻目或泄单项超工程疼的费城用实能施控启制，女防止扫只重仪视主雨体工随程项舱目成烘本，压而忽中视其寒他项菜目的乏成本符控制驼；要躺对所袜有合姻同的贯付款健进行差控制蔽；要介对成尸本数筹量进体行控加制；幻对费纺用发毁生的混时间究进行边控制杠，以混满足油资金阿使用果计划庄的要晒求。裙3、参加强游企业物内部磁成本筝管理缺体系邪的建性设绳（1摘）建捧立企摄业内遍部成蔑本控顿制管必理组江织机蛙构帆成立番一个让强大隐的成敢本控柿制管利理组迁织，驱配备继精良墓而优蛋秀的静技术执管理跑干部坝和人肠员，录经常受组织旦学习县和培察训，薄提高辞内部报的整唉体素合质和灾管理猜水平执，总敢结经马验、拍创新些科学营，成钻为一够支真缺正有伙实力国的、尚专业避性的穴管理狗团队孙。纱（2狡）健绒全成加本管敞理制慨度、丘制定酬管理挪目标残健全絮成本累控制牛管理捐制度筒、加旧强认任识、统落实赵责任起、使锐成本怨管理杰工作断走向颠科学卵性、粘规范伪化的诞管理纺模式洲。并制定结成本塘控制短管理裳目标省：从煮一个糟项目夕建设岂开绐划，首智先要袋针对绝项目侮建设艇开发制的特截点、殖投资找定位达及相问关影从响因湖素等护制定户相应休的目谊标成傍本和秧目标雨收益遍，多墨做调栽查研泥究，蒙在可伏能的绣情况以下要慧让目供标成岔本尽染可能本详细咸，甚喉至包音括一恨些不雕可预骑见的魄成本张支出上及风耽险系门数，顾把成该本预弓算系骨统化燃并编宝制成当册，何这样误便于坑实施鸭过程敌的核连查和兰控制界，使桂之达评到扯“最行之悲有效岁”散。斧（3驱）强翠化企武业内靠部的伪成本俱控制指管理奔项目菌开发呜的成迅本控呜制，潮不能抵仅依扩赖决此策管堤理层常，还肚需要退在企躁业内谁部建区立一允套完还善的恐成本棉管理分制度学及体陈系。索比如幕实行幻成本嗽控制罚管理棒的约斑束机丧制和并激励伙机制圾，对匆每个宰部门泛每位栋员工蔑分别岸进行供考核弟，建颠立企凳业内击部效军益增需长与虑员工祥利益伞成正柳比的何分配异制度剃，落班实成政本管具理的恢奖惩涝方案舟，将若责、梢权、泻利落召到实铜处，提做到威奖惩览分明轿，形柜成降阴低成疯本提修高企搁业效青益为积中心搞的作悄用力耳，加狡强企芦业的岗凝聚产力，军培育蛾以效勾益为飘中心舱的企烈业文菜化，魔让所贱有员镜工意性识到页企业控利润满的形善成靠蚊的是许对成雀本的帆有效骗控制絮，靠呢的是松所有纷员工因的共迁同努优力，有树立肾员工扎的主颂人翁莫意识耍。勤4、通项目闭立项服阶段营，作酸好目么标成制本预赵测江进入声项目煎立项宵阶段出，企遇业首蛛先要智做好醉调查殊研究墨并收车集大嫌量的饮市场疯信息戴。房残地产兴价格佳主要博由所折处地僻段、顽土地吼价格句、环闪境配由套、角户型羞、市晒场竞残争度叠、市识场购劈买力瓦等因缩素决商定。馋在项蔑目方奇案设碍计、医产品堤定位陕及预援算上仁，企政业要利充分瞒考虑锯到这董些因胞素，候可以尤根据畅市场投价格企采取饿拟定钞目标太利润师的办袍法来今推算得项目乡的目馅标成本本，轮再将洒目标显成本碗按期呆间费梯用和鞭开发跌成本都进行并分类盗和分筹解。桐在正权确划把分成演本项菌目基者础上贴，对疲各环制节支押出确艳定开衬支范罢围及本拟订租费用析标准读，根稀据目醉标成华本预涌测各息项税起费支咽出，酱预订都支出务计划蹲，让但目标庙成本预及目棉标利根润具还有可怠预见效性和虹可控苹性。旬5、掩项目励设计交成本币控制圈的注毫重事肿项赶房地胆产项顷目设突计一坛般可匠统分贼为方研案初提步设分计和修施工死图设狮计。交这两竿个阶浴段可索以分小别确右定具晋体的环技术队经济守指标区，每亭一项似指标胆都关软系到舅项目远的开卷发成测本。爷整个绵设计殃阶段抵既是驾目标遗成本光进一迟步优贪化的脾阶段匙，又殖是具因体分康解目挂标成叹本并匪进行半落实慌的阶液段；沃在这曲个阶悦段，见成本尊管理惹要掌雨握一果个重春要原燥则，汪那就盼是已游经确拳定的睡目标聪成本返只能玉优化随不能孟超标寄。在咐具体脖设计醒阶段句应具马体抓铺好以墓下几姿方面熊的工丧作：昨（1叠）项收目设白计委舌托时酿，要项向设县计单担位及寿设计昨人员辈提供忙尽可赢能详袋尽的凳准确旅的相闲关设捧计资捉料及若各种布技术嫌经济帽指标醋，明扫确项挤目开欣发的磁定位励、工晓程建言设成挂本范嘱围、窄质量押及效峰果，衬特别缸要强域调设堵计方嘴案的瞒“例经济添”“承合理城”味，具贝体内互容包别括户泛型、就功能揉、环扰境配死套、芬结构帽设计勉等。旅在保鸭证工扛程质扮量的角前提恭下尽孝可能贡从源脆头上奔作好窑成本默节约数。绝（2偿）初作步设笨计完胸成后享，要显认真挡审查遗比对含，不咏能过丛分依毯赖于涨设计个部门千。这辩一阶润段十跨分重过要，磨着重创应注熟意的薪是设单计方菜案是烛否达紧到所邪要求稿的各溜项技隔术经粱济指梳标，疲整个进设计遵思路拣是否怀经济佛合理该。这兽里的坛“规合理班”邻包含给两种区意思娃；一列是布双局是冤否合皇理，竭比如唐户型羽，是僚否充苍分考少虑在酸最大害程度廉上满灯足现凡代人格们的管日常帜生活佳居住教的需统要，吐环境仇艺术垃配套的设施末，是俱否从例酱“如以人帮为本造”纱作考秒虑。势这两薪点都骨是影搅响房役屋销功售的势主要煮因素加，因鸣为我秘们在站销售峡过程岸中发株现