物业管理费测算指引

目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。范围适用天合房地产开发所属物业公司及物业管理项目的管理费测算。职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。方法及过程控制物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法（比较实用）列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。注意事项：南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。伞物业茂管理关费测病算公尽式为庆：洋物业京管理蜘费单张价＝办所有追费用劈的总鸽和氧÷返参加佣测算受的物氧业副收费掘总面诵积暂物业糠管理偶收费塌面积帖的确养定师物业抹管理番收费趁面积蛋的依衣据是乘开发若商提饮供的剥物业站资料册（以德提供汪给销邮售部滑门的萝售楼鹿面积汗为准塑，如倡有当妇地政攀府土跨地资产源规械划管票理部奔门所墙批复延的《迎竣工源查丈帐报告祥》则旱以此穷报告照为准需）。烂面宽积扯统劳计唤表笼套稍革(单患位:门平方顾米)澡注:锯如购康房合排同中洪面积呈已包罩括分沙摊公昨共面矮积，五则按引此面桑积直方接统性计，歉如个度别地毫区法莫规要稠求合唉同中兵按套乔内面堂积计暴或按从套计片，则芦应加斗入分黑摊管番理费李面积仰。匆列举加法测毕算津人工常费用佩的测殖算腹组织江架构龟的确棒定柴根据诵项目芦经营震管理挠的规无模、五复杂页程度龄、智法能配狂套、照楼宇杏类型尘、数凳量、哈档次揪、功砌能及饮设施犹配备遵、周角边环蚀境、跌以及软委托提方对抬物业滴管理形服务汉的要填求等贿实际蜓情况良，对叫组织壁架构广、岗箩位编屡制进荒行预蒜测。泛人工侨费用田的测挠算。灵根据印确定斥的组殊织架绵构，壮遵循滔相关字法规前要求难及公熟司《振薪金庙福利披标准妖》进境行人石工费李用的挖测算林。人锻工费以用包熊括：长工资炮、奖迁金及命双薪冲、工格资附蜡加费聚、社屠会保懒险费兴、补辣贴及分过节缘费、躲其它乞。疏工资城的测技算（踩单位烧：元沉/月控）。励根据雅确定性的组辉织架钱构，粒按照漆公司筝《薪揉金福寒利标片准》乓的规舍定进海行人胖员工聋资的景测算队。纪人员系工资夜构成庙表旗单位饰：元禁奖金言及双践薪父（单否位：骑元/絮月）趟。跨根据新确定菜的组具织架竹构，董按照繁公司柜《薪幕金福互利标团准》无的规相定进雹行奖监金、谷双薪柿的测是算。筋奖金偶及双鹊薪起单位父：元脉序号耗名称海标准迹（折睬算月集）龄人数怠补贴虎、奖跨金金晚额（锋月）规1说季度损奖释标准姑×丧人数可2丑双薪串标准辟×乔人数阳3丘年终宰奖疗标准尾×喇人数肿合计爆工资酸附加倘费链（单骆位：绿元/浅月）塌。限按照凶政府勇规定慢及公众司《码薪金古福利香标准辈》进乓行工炎资附雾加费定的测罗算。听工资抄附加茄费计客提的迅标准述按国弃家规牵定的霉标准修计提仇。楼社会加保险前费的折测算韵（单它位：农元/怜月）躲。工按照锹当地饱劳动气部门嫌的规寨定进闪行社然会保捡险费既的测纺算（插一般贿户口干所在戴地与丢非户捷口所珠在地律的标美准差苗异较聋大，贤在测右算时著请注腔意区看分）良。嚷补贴挂及过型节费浓根据邀确定谨的组扩织架俭构，军按照参公司廊《薪混金福骂利标六准》学的规慌定进畜行补符贴、该过节立费、茄上下聚班交换通补除贴的吩测算衔。既补贴许及过毛节费涛单位榨：元宾序号冠名称鲜标准鸭（折郑算月烘）盖人数蕉补贴姻、奖京金金吐额（脚月）庆1忘加班奇补贴县标准需×液人数直2壤交通惨补贴电标准交×训人数练3责过节恩费驾标准运×俯人数摊合计其它调未列删入以四上五沿项但蚊计入细人工裕费用逃的，叨如痰员工救活动姓费用理等。良行政孤费用催的测控算（穗单位裹：元湖/月腾）斥低值玩易漫耗品程购置复费用悄。凯管理贪处办蚀公用铲水电混费。在水费纽根据疼管理神处水抬费的骡使用撑情况沟（包粒括饮草用水宗）：畅使用牲水费窄金额律＝使风用量贼（立吐方）亡/月药×芽水费汇收费王单价盘饮用扎水金失额＝偿饮用册水（怕桶）援/月暴×简桶饮腐用水井单价哑电费送根据糖管理逼处的事照明昂、空爪调、擦办公扁设备岂配置抓的情摊况：所照明耀用电反费用殊＝办室公照在明的贺功率辫×允按每具天实偷际使丛用时锹间（虚折算置成的砌小时写单位鸭）目×蓝电费圈收费啄标准讲办公组电器巩用电豪费用井＝空吐调等徒办公秤设备贷的功茎率摔×助按每齐天实栏际使复用时依间（睁折算拖成的团小时上单位倦）眠×楚电费励收费秆标准围办戒公设喂备维订护费蜘用。声主要做指坟复印舍机、麻柏机、罚打印于机、抓空调俯等设卖备幸每月界的保骂养费肿。锣通讯新费。穷物业滔管理摄所需激的通义讯费糟用。柳其中奶包括奇：手横机费救、电泡话费练、网边络通玻讯费忠、其肆他通详讯费燃用爪、对跌讲机部等渔。芒公务便车辆台费。航根据允管理沫服务妈业务泻的需伏要，纲确定币每月社固定寿外出法办事圈的车离辆费波用。后盆交际硬应酬破（公惑关维剑护群）颜费。脱电脑骑维护含费用服。悔根据述管理谨处配苦置的逼电脑颤数量筹以及昌管理醉处业桃务的每需要堂确定汗电脑资维护流费，加包括声电脑蛇的升悉级、偶维护挎费用告、网摆络使说用费排、软非件开属发费友用的誓分摊抚等。横报刊佳资料天费。男因管州理需销要订屋购的海资料脖、书短籍、面报刊广、杂受志等壤费用绢。蚁咨询络及诉喊讼费产。诚聘请毙法律奖顾问旁的费虏用分统摊，骗业主当拖欠架管理每费向劣法院待提请素诉讼欢的诉碑讼费有。赠财产的费用壮的测剖算猪（单芳位：牙元/握月）转。吊折旧中费用啊。茄管理搭处正河常管源理服趋务需运要所少购置勺的固凭定资围产（秘单价零在2蛮00望0元派以上挤，使铺用年街限超紫过一纪年）陕，按超使用赢年限筛进行症折旧创。然固定萌资产怎包括惜：俩办公披设备穿：电虑脑、赔复印纵机、抓株机、损打印内机、剑空调肤、电司视机议、保滥险柜夏等。梨清洁预绿化经工具壳：洗油地机旋、吸炒尘吸熔水机于、打殊腊机鸭、剪西草机给、高搁压清滨洗机拜等。泄折旧盘费用辉＝固雅定资展产的耽原值罗÷赴固定翁的使孤用年神限址÷攀12立月归资产昌的摊伞销。觉管理屿处前齿期发翁生的趋开办激费按旬《物训业委努托管燥理合械同》机的合袋同期疏限进裙行分岔摊。来开办扭费主层要包颠括：壤前期粪购置础的办震公设抬备用命品、村机电洁维修状工具喝、清毯洁用栏品、懒清洁泳绿化要工具献，以术及办棒公场择所的唤装修雀费等致。澡分摊阴费用诊＝开区办费蚕发生晨的总共额别÷凉委托拐的管横理期较限栏÷标12拢月决固求定资团产的鸡修理肢费。宫前期汉购置阿的固猪定资鸭产，唯按固柔定资郊产折即旧的肢15惭%计站提修粪理费叙。袜员工蛮宿舍岂租金垦（地杀产提划供宿互舍，筋此项于费用法不计宿）。钟（财痕产）仍保险击费（然公共职设施拴、设缺备购谎买的比保险尚）。广保险甩费＝边（须秒投保肤的公换共设指施、祸设备蝇）总住金额嘴×类保险宫费率由÷蜻保险浙受惠戒物业患的总策面积饭购买存保险应是业贪主及色物业途管理魔公司锈规避惹风险车的一额种管崇理手导段，丑所以瓦必须纲计提言，必艰须投炊保。摸业主徐如有巾异议叼，必赤须经舍业主贿大会完决定原并形役成法锈律文双件，还否则誉物业截公司返会因聪未尽竞管理希责任切而丧史失物答业管理理资踏格。令物料缴消耗齐的测播算（献单位云：元本/月秘）。堵服装箭费的订测算蕉（单鼻位：蛾元/痒月）简。车按照屯服装含的制农作成笛本和形使用模年限直进行燥分摊哭。线服装诸费用殊构成柳表熄单位耀：元植保个安物馆料消槽耗。蛾根据满物业功管理扮所需撑配置饲的保捆安器撒材（水可参寇考下就表的兰测算仪方法衡），纳按照僻实际勿使用协年限抬进行栽摊销往。鱼保安售器材榨分摊普明细祸表药单位艰：元性物资买名称杏单价故×扭数量详使用舍期限牙每月省分摊魄费用秋备注证对讲以机巴10岩80鸦元/出台剧×圈35挎3年彻10症50大元夹所有嫌材料胜可根稻据所正管小蛙区的塌需要防，按具照实晋际配洋置情渴况及徐使用齿年限井进行外测算批。际（参嫩考价帜格）半对讲核机电泡池浸10避0元睁/台举×辫70俗2年妖29膊2元吃对讲珠机耳幼唛喇30友元/技个国×勺35竭0.乎5年划17荐5元垮电警蒸棍南60镇0元岂/根峰×截10需2年劝25北0元爱硬盘塘录像枝机置15瑞00愿元/稍台切×瓣2申3年酱85承元杨录像鹿带议50检元/肉台蔬×酿33顽1年物22缎0元垦巡更呈棒挤（可嘱选）亿19父00桶元/港根鸟×颂5严3年克26认7元咏巡更爸感应宋点刮60忆元/时个跳×孝10齐0犁3年晨16糊7元接手电绢筒脉70稀元/婚个锅×好15拒3年煌30颜元窑干电决池刃3元循/节闯×咳5贝20问天诸20宗2元大防火球服萝10遥00哀元/辈套匪×颂5贿3年翅13纽9元卵防火凑面具愈15狼0元怖/个横×谦10汪3年收2元伴手推谢式灭偷火器贝75梢0元钻/个戏×饱15订2年睬68块元陆4公君斤灭茄火器时60已元/留个巴×陶20艺00裳2年海50贼00傍元某消防驱工具肿40油0元村/套疼×思5穷5年抢33悼.元渡消防缩桶舒20并元/钓个求×粗30鼓3年爸17衰元秃救援城绳具8元冻/米街×燕50驻0蠢5年斤67暖元辰交通溪指挥系棒户10朽0元寄/个兄×特6帽2年愤25兼元桐反光莲背心脾35遮元/宅件典×叶6余3年详5.港9元扭紧急羊隔离扑带储75胜元/己盘勾×拒10瞎3年股21方元野交通话路锥岁70再元/监个斤×谱50秧3年堪98订元螺相机匀胶卷肾25屑元/蒸个扁×脏3个租月剃30厕元凑合计做86违83躬.3仆元抢保洁赞物料蜜消耗竟。朗根据麻物业糠管理恩所需蒜配置悠的保勇洁材野料（欢可参膜考下庄表的址测算河方法里），碎按照羽实际宾使用日年限改进行衣摊销从。悔保洁泳材料泼分摊望明细徒表誉单位民：元义名称剂用途互单位商单价絮月均医消耗倡数量件月均革消耗顾金额遣备注青玻璃夹刮刀喉清洁础玻璃陶把浮25散.0海0己3齿75验.0导0炼所有奏材料跳可根幼据所麻管小株区的拦需要毫，按由照实质际配润置情闻况及敌使用宇年限粮进行容测算径。买铲刀印清洁饲地面雪把词4走.0暑0气2归8摊.0室0遵清洁皂桶访盛水帝个涉9今.0杯0平1豆9仓.0盒0掌长地可拖暑清洁植地面法把世15山.0赢0娇3耳45刺.0惹0税扫把桂清洁喉地面涛把监6挥.0格0帆3热18袜.0节0孕垃圾召斗赔清扫恰垃圾串个喂5牵.0探0崖2拆10糊.0品0改地刷三清洁遭地面短把是5屯.0纯0改3窗15蜡.0改0偶尘拖金布夜清洁寄大堂扑套煌20耳.0拿0似1冤20折.0浅0理毛巾州擦拭碑物品隐条默5仗.0斧0拳1脏5序75虽.0谦0格鸡毛减掸疼除尘怀把岭10紧.0丝0饭1休10删.0安0便洁厕央刷盲清洁牢便池多把喘3框.0桥0榜3拐3员.0兄0执胶手嫩套代劳动角保护坏双异4究.0拦0浑2宰8尝.0来0溉地毯螺清洁哗剂盏清洁落地毯仆瓶泄75蚁.0蜜0蛇2萝15仙0住.0市0从洗衣蜓粉币清洗玉物品绞包佛5咬.0孙0梯2胜10强.0舟0鞋去污肉粉业去除煤污迹俯瓶脆7扎.0谦0榨2喉14梁.0池0跨洗洁求精喜清洗尖物品蔽桶勺25开.0极0露4在10足0姜.0亲0难洁厕科灵次清洁饭便池赤桶瘦30谈.0宋0队5择12获0蹦.0微0秀玻璃失水威清洁励玻璃搅瓶伶8词.0秩0锋2铲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