房地产基本知识培训资料

PAGEPAGE1房地产基本知识培训资料（范文）第一篇：房地产基本知识培训资料（范文）房地产基础知识一、房地产基础概念1、房地产的概念房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。2、房地产的特征1）房地产的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。2）房地产的经济特征a)生产周期性；b)资金密集性；c)相互影响性；d)受政策限制性；e)房地产的增值性3、房地产的类型1）按用途划分：a)居住房地产；b)商业房地产；c)旅游房地产；d)工业房地产；e)农业房地产2）房地产住宅的层数划分的规定：a)低层：1-3层；b)多层：4-6层；c)小高层：7-11层；d)中高层：12-16层；e)16层以上为高层住宅4、房地产市场房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；5、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。6、房屋建筑结构分类标准1）按以其承重结构所用的材料来划分：a)钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。b)钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。c)砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑。d)砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。2）按承重结构来划分：a）钢筋混凝土框架结构：是由钢筋混凝土柱、纵梁、横梁组成的框架来支承屋顶与楼板荷载的结构。b)剪力墙：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类载荷引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。c)混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随意拆移，否则会有垮下来的危险。二、土地基础概念1、土地使用权土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。2、取得土地使用权的途径1）行政划拨方式；2）国家出让方式；3）房地产转让方式；4）土地、房地产租赁方式国有土地使用权公开出让三种方式：1）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。(要求投标人或者竞买人不少于三人)2）拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。(要求投标人或者竞买人不少于三人)3）挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。划拨土地和出让土地的区别：1.国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地。国家机关办公用地，公路。国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押。不能转让。出租。2.通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产。住宅。商业。工业等。可以依法出让、出租、享受收益、可以抵押贷款等。土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。3、土地常用计量单位换算：1平方千米(km2)=100公顷；1平方千米(km2)=100万m2；1公顷＝10000平方米；1公顷=15亩；1亩=666.666...m2;4、土地使用年限土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用2的年限。※居住用地70年；※工业用地50年；※教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；※商业、旅游、娱乐用地40年；※综合及其他用地50年；三、专业名词及基础知识1、五证两书五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。2、所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。3、容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20XX方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）备注：建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。4、面积总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。基底面积：基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：室内使用面积：按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。5、房地产面积的测算方法A、计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20XX上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20XX上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20XX上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20XX上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20XX上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在4建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20XX上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。B、计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。C、不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。D、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。E、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。6、绿化率：建设用地范围内所有绿化面积之和与建设用地面积之比率。绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。）绿化覆盖率：指绿化植物的垂直投影面积占总用地面积的比值。绿化覆盖率（%）=总绿地面积/总用地面积×100%。备注：在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。7、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。8、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20XX如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。9、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。廉租房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。10、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修，只留有线路与排水位的房屋。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。11、一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（生地是指不具备城市基础设施的土地。毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。）二级开发：房地产开发企业在获得土地后，从事经营性开发的活动。及场地平整；12、三通一平：是指水通、电通、路通七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；13、板楼：是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不高。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连6在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。优势：南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；管理成本低；使用率高。劣势：建筑密度低，房价较高；户内房间格局不宜改变。塔楼：是对不同建筑结构的构筑物的称呼，是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼是指高层建筑，同层住户在6户以上。（又称点式楼，又称桶子楼。一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳。）优势：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好。劣势：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差；面积使用率低；居住品质相对较差，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫等。14、层高：是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（层高=净高+楼板厚度）净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。常用参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。15、复式：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。跃层：指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。错层：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差进行空间隔断，7层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。17、商品房预售的基本条件：※土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；※取得建设用地规划许可证；※投入工程总建设资金达到20XX上（不含土地出让金）；※施工进度已明确，交房日期已明确；※竣工验收前；18、相关税费1）契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2）维修基金：又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会（或其他主管部门）统一管理和使用的基金。19、贷款个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。公积金：全称“住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（144㎡以下普通住房）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例。等额本金：是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本息：是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。20XX业管理物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。21、项目开发及有关单位说明发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司；投资商：实际相该项目投入资金的单位；承建商:负责房地产项目建设施工的单位；监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位；代理商：指负责项目具体宣传推广及策划销售的房地产中介机构；四、影响房价的因素1、成本因素：土地价格、建安成本、利润、管理费用等；2、经济因素：国民生产总值、CPI指数、经济走势等；3、政治因素：房地产政策、法律法规等；4、社会因素：开发商实力、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧等；（非住宅还包括定位、客户群、人流量等）；5、其他因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构等。第二篇：房地产基本知识第一部分房地产基本知识一．建筑的分类：（一）按主要承重结构材料分：1．砖木结构2．砖混结构3．钢筋混凝土结构——框架剪力墙结构4．钢结构5．钢结构6．其他：生土结构建筑、塑料结构建筑、充气塑料建筑等（二）按层数分：低层：1－3层；多层：4－7层；小高层：11层；高层：11－30层。二．基本概念：1．住宅：供家庭居住使用的建筑2．套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型3．居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间4．卧室：供居住者睡眠、休息的空间5．起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间6．厨房：供居住者进行炊事活动的空间7．卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间8．阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间9．过道：住宅套内使用的水平交通空间10.壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间11.吊柜：住宅套内上部的贮藏空间12.走廊：住宅套外使用的水平交通空间13.地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者14.半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的1／3且不超过1／2者15.平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分16.使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积17.标准层：平面布置相同的住宅楼层18.层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离19.净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离20XX间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间21.进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深22.砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构23.框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构24.框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构25.得房率：套内面积／建筑面积26.建筑面积=套内建筑面积（含阳台）+公用分摊面积27.容积率：建筑总面积／土地总面积28.建筑密度：建设用地和基地面积的比率29.平均层数：住宅总面积／住宅基底总面积30.居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积31.栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定32.日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比33.错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用30－60cm的高差进行空间隔断34.复式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。35.跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅36.房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。简单来看，房地产有三种存在形式：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；（3）土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。土地的一级市场，即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限期地出让土地使用权并收取土地转让金。二级市场：土地使用者或土地经营单位，有偿地将土地使用权横向转让的方式也包括土地使用权出租。划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用交纳补偿安置等费用后或者将土地使用权交付，无偿交付土地使用者使用的行为。征用：A、具有强制性被征用土地，单位个人必须服从。B、只有国家才是征用土地的主体，任何单位个人不得向农村征用土地。C、土地征用是土地所有权的转移，也就是集体所有土地变更为国家所有土地。D、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活。出租：A、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生，但不发生物权的使用的转移，这是与土地使用权转让的主要区别B、必须有法律依据，必须是法律合法的地块C、土地租赁合同是有偿合同D、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性，当出租人的土地使用权发生转移，新的土地使用权也必须新生承租人的合法权益。生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。熟地：已完成市政基础设施建设的土地。七通一平：通上水、下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。一书两证：任何单位和个人在城市规范中必需要选址用建议书、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证。37.土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利38.国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积39.房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证，规划许可证，施工许可证、竣工报告，竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积，间数，幢数，层数及邻里姓名及交纳契税情况40.房地产市场分为：土地市场、二手房市场、商品房市场41.配套：为方便生活所提供的各种设施，如供水、供电、供暖气、供煤气、通讯入网、有线电视入网，交通车站及学校、幼托、医院、邮电等42.地皮：是指不含规划、建筑内容的土地43.楼花：是指土地附着政府批准的有效规划内容，主要是指附着法定许可的建筑面积44.五证：国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证45.两书：房屋使用说明书；房屋质量保证书46.安居房：是国家为推动住房制度改革，在全国统一实施的国家安居工程，面向广大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定规模的住房。建设资金由国家安排专项贷款和地方自筹相结合。47.解困房：是指各级地方政府专为解决当地城镇居民住房特困房、困难房、拥挤户和三十岁以上大龄青年居住难的问题而修建的住房。48.经济适用房：是指国家，当地政府和房地产开发企业为解决本地中低收入家庭住房紧张问题而修建的普通住宅，在同一地段同一质量的情况下，其造价成本要比普通商品房低一些。49.房改房：是指机关、团体、企业和事业单位按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》要求严格执行房改价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位的职工居住，有的只拥有42.5%的部分产权，有的正在按规定补足全部款额，向全部产权过渡。50.商品房：是指房地产开发企业按市场经济规律，经当地政府相关部门批准，面向境内外客户，以盈利为目的兴建的商用房或高中档别墅或普通住宅。51.征用土地批准权限的规定：a)征用耕地1000亩以上，其它土地20XX亩以上的，由国务院批准；b)征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上20XX亩以下的，由省级人民政府批准；c)征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准52.土地使用权的出让最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年53.我国房地产开发程序分八个阶段：a)项目建议书阶段b)可行性研究阶段c)设计阶段d)开工准备阶段e)施工阶段f)竣工验收阶段g)租售阶段h)使用阶段54.房地产转让:指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为55.房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为56.房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。57.房地产产权：房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土地的使用权58.物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值59.如何评价房型的优劣？1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、活动区与休息区明确分开，休息区相对集中，动静分明。尽量减少在活动区开门相互联系方便客厅朝南或朝景观的方向客厅平面应避免有锐角式的，要方正的在厅内墙上忌讳多处开门影响厅的使用，门与门相对开会冲风水厅、卧室均有良好的朝向，采光通风，没有暗房居室、主卧室远离电梯间与楼梯厨房间外最好配阳台，既通风又好充足厨房间的不足食寝分离，居寝分离11、入门处最好有玄关12、餐厅与起居室相互贯通，形成自然通风13、卫生间不易离主卧太远61、新建住宅交付使用应达到怎样要求？A、生活用水应纳入城市自来水管网，使用地下水必须经城市公用事业管理部门审核批准。B、用电应纳入城市供电网络，不得使用临时电和不规范电。C、污水的排放应纳入永久性城市排放系统，不能客观条件限制一时无法纳入的须拟定经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意的方可在规定期限内采取临时排放设施。D、道路与外界交通干道之间必须有直达的道路相连E、应按规划要求配公交站F、小区须按照规划要求配教育，医疗保健，商业网点，环卫，邮电，社区服务和行政管理等公共设施。G、周边应做到场地清洁，道路平整，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整洁。62、产权证的概念：是指房屋所有权人向政府房地产管理部门领取房屋所有权证明，分两种：房屋所有权证，房屋共有权证。形式：楼花：期房可能是一块空地，但有预售批文。楼寓：封顶以后，基本上是现房期房——远期房：空地、正负零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封顶群房指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑物，群房高度不得超过24米，超过则算高层建筑。60、转换层：指在群房顶，高度在2.2米，是居于主楼，供上下水道使用。61、为什么规定栋距？要让每户人家都有一个采光的确定时间。三．基础问答1．墙面上为什么会出现“爆裂”、“起鼓”现象？石灰分为正火石灰、欠火石灰、过火石灰①使用正火石灰的抹面工程质量最好，若含有过火石灰则在抹面后会进一步熟化，则浆体膨胀而引起墙面“爆裂”“起鼓”。②墙体湿润不够，石灰浆体收缩太大，出现裂缝。③原材料质量不好，石灰多，砂子少。2.混凝土强度：混凝土是经过对抗压强度、抗拉强度的测试而通过验收的。混凝土具有很好的抗渗性、抗冻性和耐侵蚀性，所以一般在房屋中，厨房、卫生间均采用现浇砼做楼地面。3、屋顶的横向裂缝问题：若楼面结构层为预制板，且裂缝是沿板长方向的通长缝，则是由于预制板的不均匀沉降造成的，一般不影响房屋的使用年限。若楼地面为现浇砼地面，则会影响建筑物使用寿命及质量。4、陶瓷面砖：①外墙砖：常见规格20XX100MM及150×75MM，优点：强度高、耐磨抗冻、防水、易清洗，保护墙体。②内墙砖：规格：108×108MM、152×152MM，20XX20XXM，20XX300MM，300×300MM。特点：表面平整、防水、抗腐蚀、热稳定性能好、易清洗、美观。③地砖：规格：150×150MM，100×20XXM，20XX300MM，300×300MM，300×400MM。特点：质坚、耐磨、抗折强度高。5．房地产转让合同有什么要求？合同中必须载明土地使用权的取得方式，当事人姓名（法人名称）、地址、房地产的坐落、面积、四至界限，房屋的结构、设施的状况，房屋或土地的用途，房地产的价金及价金支付方式，履约期限及交付方式，违约责任，纠纷解决途径及当事人认为必须注明的其它事项等。6．房地产的特性：位置的固定性或不可预算性；经济寿命的可延续性；适应性；不一致性；需要管理；能从周围社区环境改善中获得收益。7．房地产市场的特性：是房地产权益的交易市场；是地区性市场；需要专业人员提供服务；易于出现市场的不均衡和垄断。8．房地产业务的特性：固定性；单一性；投资大、周期长；保值性增值性；耐久性；综合性9．房地产投资的优点：能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级10．房地产市场的需求影响因素：收入的变化；其它商品价格的变化；对未来的预期；政府政策的变化11．房地产销售过程中的三个阶段：一是为使潜在的租客或购买者了解房屋、物业等状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段12．建筑面积的计算范围：①单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线②多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算③建筑物内的技术层、层高超过2.2m的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2m，但从中分离出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积四．户型图识图（配例图）1．门2．窗3．楼梯4．读图顺序五．工程图识图1、平面图2、剖面图3、读图顺序4、尺寸标注第三篇：房地产培训资料房地产基础知识第一部分房地产业概述一、房地产业的基本概念及特性1、房地产基本概念1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。2、房地产的特性（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值高大性（9）难以变化性（10）保值增值性二、房地产业的分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产经纪业是房地产服务业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。20XX年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。1、中介服务人员的资格管理①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。2、中介服务机构的管理设立房地产中介服务机构的条件：①有自己的名称、组织机构：②有固定的服务场所；③有规定数量的财产和经费。④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。⑤法律、法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。三、房地产代理房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销(预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。四、房地产经纪人员技术能力与职责凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。l、房地产经纪人员职业技术能力①具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；②能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；③熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；④具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；⑤有—定的外语水平。房地产经纪人协理的职业技术能力：①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；②具有一定的房地产专业知识；③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。2、房地产经纪人员的权利房地产经纪人享有以下权利：①依法发起设立房地产经纪机构；②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；⑤要求委托人提供与交易有关的资料；⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。房地产经纪人协理享有以下权利：①有权加入房地产经济机构；②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；③接受职业继续教育，不断提高业务水平；④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；⑤为委托人保守商业秘密。五、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。六、房地产市场的特点1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。七、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类◆地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。◆房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。第二部分房地产建筑基础知识一、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1）居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。3、按建筑物的层数分类低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12层以下又称小高层住宅。对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类：1.低高层建筑：层数为9～16层，建筑总高度25～50m；2.中高层建筑：层数为17～25层，建筑总高度50～75m；3.高高层建筑：层数为26～40层，建筑总高度75～100m；4.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。二、房屋建筑的构造—幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋顶（大于10％）和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类：①屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶②屋顶：刚性〈可承重〉柔性〈不可承重〉③屋顶防漏：三毡四油④屋顶隔热：水泥蛭石⑤交通、环境、地理位置与小区的重要性。⑥总体的建筑风格的表现形式〈以具体实例为标准〉⑦门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。⑧阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。⑨隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。二、房地产基础知识名词解释1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。7、红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。8、建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。9、容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。11、绿化率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。13、生地：只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。14、熟地：达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。15、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。16、何为“七通一平”达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。17、土地使用权的最高出让年限？1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5、.综合或其它用地50年。18、.房屋的保修内容与保修期限？答：1.屋面防水为5年；2.土建为1年，具体包括：a.墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b.墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c.墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3.卫生洁具为1年；4.电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；5.管道堵塞为2个月；6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。20XX住人口密度：居住人口密度＝居住总人口/总用地面积（600～800人/公顷）21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%～20XX配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%22、何为砖混结构建筑？答：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。23、何为钢筋混凝土结构建筑？答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。24、预售房屋需要那些基本条件？答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。25、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。三、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种对建筑物进行美化的方法。五、房屋面积的规定和测算1、各种面积概念（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20XX上（含2.20XX的永久性建筑。(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。2、有关房屋面积的规定和测算（1）多层房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。（2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。（3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过2.20XX，按其上口外墙外围水平面积计算。（4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。凸阳台按其投影面积的一半计算。（5）共有公共面积的分摊计算：每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积3、商品房分摊的公用建筑面积包括两部分：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词1、住宅：供人们生活居住的建筑。2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下）6、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高：层高—楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。9、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。10、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。11、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。12、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。日照间距：日照间距＝建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为1.2倍）13、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。14、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。16、什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。17、什么是花园洋房？狭义的“花园洋房”：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。18、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。19、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。20XX区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。21、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。22、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等—系列措施而设计成的未来居住建筑。23、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。24、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，—般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。25、“五证俱全”是指哪五证？①建筑施工许可证②房屋预售许可证③建筑用地规划许可证④国有土地使用证⑤建设工程规划许可证26、何为是房屋的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋的占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。房屋的使用权：是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋的收益权：是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。房屋的处分权：是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。27、何为内销房、外销房、平价房内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。(2)内销房的土地是没有所限的（可认为不保险），针对的客源是本地人或外地人从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。第三部分房地产价格基础知识一、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个方面组成：l、土地取得费用有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。2、前期工程费前期工程费主要包括以下几个方面：三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。3、房屋建筑安装工程费是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等；4、基础设施建设费包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建5、公共配套设施建设费6、经营管理费指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所7、销售费用是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。1、利息是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。2、税费税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。3、利润利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。二、影响房地产价格的因素房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类：1、供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。2、理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。3、环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。4、行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。5、经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。6、人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。7、社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。8、心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。