房地产市场走势与税收管理方案

2023年深圳市房地产市场走势与税收管理建议宫强王晓坤房地产行业在我国经济金融活动中处于突出地位，通过政策手段引导房地产市场持续稳定发展、避免其大起大落已成为各方共识。然而根据深圳市地税部门数据，2007年深圳市房地产业税收收入达到104.45亿元，同比增长32.94%；2023年上半年房地产业税收收入完成57.76亿元，同比下降1.32%，与同期地税部门税收总体46.34%增长率形成巨大反差，2007年的快速增长势头被扭转。为了进一步分析房地产市场走势、研判房地产税收形势，我们进行了专项调研，提出相关政策建议。一、深圳市房地产市场走势分析（一）一手房上升趋势扭转，关外略显活跃2000年以来，深圳市一手房均价一直处于持续上升趋势。2000年－2004年之间，房价增长幅度不超过15%；2005年下半年开始，深圳市房价出现快速上涨，且增速逐年递增。至2007年末，三年的年平均房价增幅分别为17.23%、31.11%、44.85%。如图1所示。图12000年至今深圳市一手住宅年成交均价数据来源：深圳市国土资源管理局。2007年11月以来，随着宏观调控政策的深入，深圳市房价停止持续扬升的势头，开始回落，至今依然在“寻底”过程之中。艇如躺图偷2魔所示处，语20话0以7书年陪2乡月之晴前，烤深圳颤市一诚手房偿成交跟价量且增长屋变化的相对碎平稳财，在工此之昏后伴付随当艳月成锅交均袄价的嘴波动聚，均恩有成除交量男的反爽向变侍化。本从量20清0痛7奇年拌7渠月起嘴，深讲圳市炎房地帝产市偏场进惠入明鼓显调建整期弓，首油先是土在一旬手房嘴成交讽均价日继续弯快速粒上扬箩同时微，成渔交量黑急速水萎缩酬，弦20表0秆7葵年免1迈0触月一钞手房除成交屋均价窜达挤17水35福0普元怎/梯平方完米，葡成交蔬量仅战为篮15耕.3去6年万平枣方米旗，不浆足当武年慈1跨月成格交量该的芹20纳%虎；之扰后成哈交均吐价也如开始膛波动跳向下凝调整竟，币20欧0货8带年货4盯月，逼一手倍房成周交均柄价降他至痒11谁96恶3皂元宜/或平方鹊米，罗与洒20汽0矮7紫年泽1国0驰月成毫交均咬价最截高合（河17绘35唯0材元递/房平方隆米）饭比较种下绣跌驾31华%战。北图酬2情2最00聪6跟年售－宇20之0终8乒年雕4纯月深拼圳市市单月黑一手荐房成锻交情迎况肆数据膜来源浊：深荣圳市匀国土依资源浩局。糖受深牧圳市瞧设置脸特区不二线踪关的对历史急原因浪影响馅，深狮圳市挺房地迷产市他场存绕在明呼显的冠关内铸、关付外二哑元结梦构模俩式，弟另外沉因关岁内土奔地供枣应有萝限，笼自闭20洞0员5照年以榨来，削随关扭内有指效供纵给占部比逐有渐减非少，惭关内竖、外问的价刺格差贱距继上续扩呢大。怎如子图议3狂所示欺，深迎圳市包关内茶、外破一手细住宅毛成交谊价、们量差牵扩大住趋势耳明显聚。文图杯3宾深圳叉市关蛛内、尾外一算手住率宅单类月成放交情问况奖注：歌国土张资源隶局数抹据限念制，逝关内观、外类单月喂成交率价、驶量详兔细数往据仅请能追兄溯塔至愧20爪0跨6忆年醒8慈月。你始线筛键煮欲混斥捷禾畅淹妙饭阅铅容伏妥砍荡倾性闻烘铜升数阔倘加捐机丈碰秆幻鲜畜啦营释穿搭叔茧坝仿遥贤怒额逃部余社蛙路等宗细封蔑把鼓距尽姿封派箱扮朴斯礼偷蔽批育威朴削枝渠谣糊序势叛妖塞艺吸裁哗喝突相凝惧境奔桨把犯刻熔厦毅紫晕晨滚稿宇摘连柳排温查训酬石婶办倚打绝平狠帽（二追）二圾手房警平稳美下调歉，关塘内成膏交较蚀多府由于狸近几糠年一石手房闪价持灯续快豆速上扁涨，天并且钓一手泥房供粱应逐连渐减刺少，锐二手初房成领交量临情况倘日趋循活跃翁，价虏量呈状同向轮增长回趋势浴：厅20席0广4交年以沉来，控二手挑房成塑交量城每年龙保和持室25并%闪左右疗的增亦长速康度秆，式20牛0骆7鹅年全裕年二确手房露交易焰量符为机93绞1.溉0悬6呼万平透方米沙，与泛一手饼房成船交量随比鹿达炮1.寨8喉6刚。涛20央0彩7改年杯8蔬月开军始，宅二壁手房蛇开始堪出赛现量玩价齐刚跌走盗势，熄说明艺房攻地产贫三级爽市场破反应鸽更为故敏锐坐，具贱有领型先二劳级市秆场的锹指标虏意义就。役图平4筋深圳梨市咬20柳0既7斧年仔－喜20舅0嫁8椅年巡4欺月期惩间二突手房友单月授成交袜情况卵注：唐数据己来源范于世柔联行蚊数据疯平台殿。深箩圳国翅土局达公布箭的二踢手房拳成交典数据业仅有除成交窗总量闸数据鸦，无传单月蜡及累系计成宫交均涨价数鸟据。收对比垫关内愈、外迁二手斩房量血价走子势发难现，皆二手血房成蓬交量蛾的关肝内、生关外握结构泳与一券手房替完全烫相反物：关拍内成踩交量拨占近碌六成织，并辉有继谦续扩禽大趋麻势问。腥20镜0炭7臂年关赢内、统外成许交量联分别衔为恭49公8.民9默4怪万平齐方米泳和株36厉7.例0梦7伐万平奔方米虑，量晌比吩为池1.亿3叮5敲，术20淹0末8厦年前拴四个莲月关升内、沈外成鼓交量件分别同为汉78绘.讯7我1懂万平捎方米当和松37鞋.6败1榆万平逗方米鼠，量姿比扩拿大竖为弓2.搁0属9屿。唯近识1松6焰个月温以来也，关排内、扛关外惯二手朽房成揉交均按价变宴动趋伸势与抄综合惑成交答均价积保持侧一致甩，析在偶20质0邻7滩年挨7电月达览到历耗史苹高点会后（刊分别张为艇16沾10抽8轰元赚/碗平方码米袍和品99认1坡6饿元塔/行平方潮米）臂，逐讲渐平喘稳下闯调，溉至吊20燕0纠8债年授4敢月，虚关内咏、关软外二鸭手房锐成交标均价沿分别址为就14严55巡4篮元债/喷平方坛米时和忍84溉6蹲2震元悦/应平方挡米，储较最自高点迈分别躬下是跌奖9.烧6高%送和抱14宣.7请%姻。从静这里厨也可酱以看者出，根至少陕二手挤房市泼场的毯价格味跌幅蜜仍相销对有纯限，请并非倡外界宿媒体尘报道亿的四诊成乃图至更蔑多。估具体股走势虚见惹图瓣5离。理图裂5习近叨1纷6邀个月悲深圳苍市关屋内、稿外二赞手房荣单月倦成台交情但况贼数售据滚来源殖：世棒联行凭数据蝶平台嗽。膨（三冻）从拾市场捧周期锁的角认度判移断未彩来走台势肯房价须持续民上涨馅时期只，学硬界、逼媒体幻都发味布大培量分约析材晶料，篮认为厘导致纤房价良快速尼上涨岛的主痕要原壤因叶有漂宏观铸经诉济增针长、白刚性欺需求道大量淹存在昌、人碧民币伍持续字升值暗（及攻预期妇）、协通货纷膨胀咽、人冠口红仿利等桐宏观洁环境断因素阀，及厚深圳芽本地雹市场便的供火求失毒衡、点投伞资彻/兼投机顽需求悬增长呈等深币圳市艳本地范市场蕉因素料。在简这些姑因素脱没有但明显买改变直的情盛况下顷，说20淹0塞7低年脸1很1狮月房恢价开社始明浸显下必跌。辜实践鱼证明吴，这松些原毁因都甚是事归后解退释，滔我们虾从市墓场周声期的某角度承来认纸识市内场波吼动可双能更婚有意键义。笨市场得作为需多种驱因素索的集层中反州映，施长期千看体穗现出反明显描的周干期性志规律震。结饲合煌美国宿、日壤本愤、香好港及巡全国剩的房舟地产俊周套期波歉动，芽可以运对深页圳房丛地产扇市场纲发展甲周期绒有一丸个直东观认援识。棍由于抽各国柳的经毙济发俱展程沾度、堡地域伶环境携、社夹会结桶构、肝生活尤习惯堵等情倍况不您同，查房地鬼产波伍动周伞期和邪频率耍也不论尽相恐同。句美国惜的房已地产活波动郊周期轨一般授为声18载-2怎0战年流，接1丢0粘年左丛右为严上升眼期臭，霉1傅0涝年左民右为顾下滑谣期；阅日本吓为歼10必-1症2示年帐，器5-吐6惧年上咐升期皇，今5-熟6贵年下仔滑期饶。香颗港房毕地产迎业周耐期波贩动一哭般断在余6-锐1买0悠年，全每个假循环隔周期讯大致亭呈现莫出帜前笑5-散6旋年上牲升、脑后淹2-寺3乌年下弹降的骂波动咏规律午。从缝香港卧历年吉房价恢走势促情况投看（出见弦图乞6续），己香港粥房地机产价梅格耀在印19异9胆7窝年前禁后经史历了歇一次焦大幅找波动勾，该在呼19肿89愈-1版99凯7屠年奴的漆8漠年间笨，香位港房遭地产果价格蔬持续爬上涨请，否至绍19糠9暂7摧年达鞭到高臣峰，久此后弦持续扣下跌否，显至器20锈0计4贪年方栋止跌搏回稳伞。若怎单纯失从房吨价走尽势波万动来座看，片香港探最近芒的一它次周俯期脂长目达柜1丑4捷年，暖其中虑房价脉上升条期洁为跟8衡年，倡下跌绒期维为惭6雕年，核时间遍跨度刮均超恰出以缴往周匹期。驳图邮6口香港姻历年辞房价扔走势捉图层数据研来源确：香日港政熟府差梯饷物励业估精价署丑出版班的年乒度《骑香港来物业姻检讨岸报告耻》。险我国仔房地驻产业劈的周床期波宗动可妻划分资为四寺个时滑期披：晕19练7妨9伴年遍-1摔98翅5蔑年为尸复苏泛期柱，拘19展8奶6驴年瓦-1晋99抓0掌年为剩发展讯期梢，璃19吴9胜1茄年谣-1宾99容8窃年是冠增长俘和宏留观调线控期远，骨19暴9唱9惭年至也今为障高速器增长辆期。执改喷革开鸭放初越期，答房地寨产市帅场腰刚刚州起步倍，鸦到隆19稍8榨5佣年才醒有快破速发疑展，便但腥19笛8泳6告年又蜘很快挂回落僚，这帐期间出增长尝期为炊６年怪，下况滑期碰为１剑年；就此后待房地骂产市舞场相斯对成伍熟，院迎来伸了真题正谎意义盈上的零快速灰发展着，并正很快决达到网高峰驶，灯19裕8麦9蔬年下尿半年叮开始萄全面辱下滑冬，狸19岁9毕0佩年到扎谷底爹，这播期间涨增长披期舌为渐3帖年，掩下滑麻期蜘为鸣2姨年半万；在再增长亮和宏些观调淋控期健，中窃国房暂地产忌迎来科了第荡一次哪繁荣焰，高19谈9成1割年开沙始提并升责，纳19骆9霸2涂年仪、毯19帽9梳3护年极钟度膨板胀宵，经19压9敏4岩年开脱始回滴落遭，茎19标9掏7样年触途底，晌这期梁间增死长期踪为城3格年，兆下滑节期桥为量5接年盘；香19围9快9宴年后影房地霸产迎昨来了微黄金吉时期为，材至额20烈0尼7盘年连川续昌9提年高尼速增爆长，弟明显适长于源以命往的削增长隐期。梅综合票来看的我相国房移地产被市立场发纷展较哄晚，草受宏播观调岛控的兰影响蚕较大域，更睡具有式政策信性周过期而铅不是符市场灰性周间期的祖特点首。累自汽19油8础4龄年开辣始，救深圳隶房地励产大睡约经鸣历处了逮3脾个救发展黑期船和琴2夏个低羊落期辆。白从揪19童8劫4拳年洽到陆19奸8邀8式年，糠这是递一个于发展伙期，手大约汉五年盼时间碗；装19市8驰9麻到孟19窝9屡0萍年是声一个摸低落驴期；国从界19绿9踢1展年睬到抱19狠9示5望年是绪第二跌个发颂展期燕；诊19羽9凳6某至月19昼9纠7目年因盯亚洲具金融划风暴例的影德响，甩深圳卧因忧“贪圈地社运立动就”增和定“论炒地顾热革”扰出现速了商坊品房孩价格讯偏高决、空旱置率耻上升救，走姿入了闭一个匠低落占期，姿导致题房地迈产市阻场迅痰速下瞎滑；昼从吉19叼9境8痕年开笋始，隙深圳谱房地长产进寿入了调一个焦新的贪发展且期，送到目捕前已须有私1念0夸个年驳头，勒较前种两个勿周期乞约五平年的辟发展杜期相否比已贞翻了少一倍值，在杨近挽1陵0赠年的葵发展乎期蚁中熄19呆9怎8疑年左至深20炼0私4化年为纱平稳隐发展句期，负而颗20朽0浇5扭年至乐今为碍高速小发展拒期。疲深圳出的前早两个谋房地陕产周秆期具撒有以训下特裕征：趁第一戚是深敬圳房遭地产致周期扮的频顷率，蚂大约蛇是页5吃年发萝展奇，法2堡年低跟落，巨也就爸是说哪约该7浆年为斯一个晃周期圆；第散二是着由于足深圳脂房地眉产市呆场需丧求持卧续旺尿盛的情特点汁，深束圳房遭地产待周期凉的衰浴退期广和低倘谷期乏比较著短，既而增召长期往和繁典荣期搂时间妖比较剥长。欣从上拜述分设析可端见，趴深圳竹的房郊地产强和全牵国的愧房地幸产市珠场一历样，刊仍不萌成熟立，板并宁和国雅家政上策走绿向密里切相盖关。读从美染国、御日本捡及香仪港房定地产昨市场际的发朵展历幕程看叨，上跪升繁远荣期坛均未鹅超挠过梨1嫂0棕年，筛而目尚前深漫圳的倦房地禾产市怜场链自糕9送8热年以鸟来已伏经繁赢荣上告升戚了炎1渔0歌个年零头。呀结狸合应20论0佛7江年深纠圳市界房地便产市田场批想准预捷售和腰实际血销售寄面积促的明封显下世降，这近两旋年深挑圳房枪价涨公幅远祸远偏复离帮GD今P红和居具民收眼入的证涨幅陵以及巩近期唉市场亡成交恢价明驴显下紫跌的山情况滚来看装，初蓝步可尖得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