房地产项目成本费用

房地产项目投资成本费用构成房地产项目的开发各项费用构成比较复杂，而且变化因素比较多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部分：一．开发成本土地成本（毛地和净地）土地转让费用转让费一般按照土地转让合同（可参考国家土地出让金标准）土地相关费用（征迁费用和安置补偿费用）土地租金（按照地方政府土地税务征收条例执行）土地契税按照土地费用的3%征收2.前期工程费规划设计费用（3%×3）项目可行性研究费用（1-3%×3）或0.08-0.15%×投资额水文、地质勘察费用（0.5%×设计概算）三（七）通一平费用（实际情况）三通一平50-70元/㎡×占地面积3.建筑安装费土建工程费用根据省建筑工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电费用一般占土建费用的15%设备及安装费伤计算娱方法跃：单饭元估垂算法特（酒疮店）括，泉单位焦指标误估算微法（寨按建盾筑面格积计深算）层，工肺程量甩近似匀匡算钟法（震按照系预算嗽方法征），逝类似荣工程脑经验餐估算胖法轻4.莲基础袍设施羞费钥15梳0-皇25篇0元汁/㎡阳×统总建灿面巾（包探括供晚水、凝供电宽、道扮路、覆绿化妖、供苹气、养排污漏、电英讯、仿环卫家）这供水窝15肯元/糊㎡壳×初总建己面、微供电围65板元/冶㎡煌×钢总建观面、紫道路晌40扯-5汁0元形/㎡谢×辽道路烂面积凳5.裤公共谊配套池费株（不薯能有瞎偿转定让的看开发桐小区舰内公熊共配掉套设卷施）感6.购开统发期毒间税畜费听国家后政府析按有率关文屠件支败付使羽用的半各种办税收蹲和各时类费化用，谦主要黎包括雷：寨该部受分费马用有播所娃调整炕和厉变更竖，可悔以在偏杭州哨ht悦tp勤:/侍/w附ww岛.i舍nv感es油t誉hz壶.g缎ov酷.c稀n/伐的相败关资负料查锻询棕投资秧方向依调节恋税利住宅棕商住溪5%粉×院投资础额，棕商办浪15占%抹×训投资枕额，览楼堂扶馆所斑30扁%框×膀投资设额，瑞市政灰学校册0%逃×尊投资景额歉配套醉设施津建设氏费唇（小衡区成榆片开巧发（摧土）铁2万只㎡，访6%驱×锻基建北投资悲额，致零星严开发笔（土猪）小窑于2墙万㎡棋12贺%柜×块基建蹲投资卷额）费建筑产工程警质量连与安纽全监生督费窗用售膊4则‰×村工程开造价仆（建膀筑工膝程质双量费界2.镜5振‰×续工程颤造价盈安片全监轰督费耕1.阳5勇‰×摘工程盟造价举）切供水糕补偿胳费用势，供玩电负皱荷费子用（恒增容输费）不供水少熄60奖0元侵/犁t,匀其伞中住坦宅0趋.3侧t粮/人景，商国业0蔑.1首t催/㎡陶供电躺疾住宅资48怨0元栏/K洁VA攻，4管KV配A/骄户；嫌商活业1剖00巩0元阴/K受VA老，8落KV助A/醉10真0㎡削夫物业牧管理招基金蜂暑2%添×患基建蚊投资训其他裂税费犬仓2填%沃×眠基建目投资午7.测不齿可预缝见费盆用（肥又称饰预备屈费）认薪保3-圾5%晋×隐1-蓄5寒针或3陪%休×浊投资浅额鸡市场胡条件候，引谜起三睛材价律格变披化咽施工议图更训改，些因设粒计更兴改而嗓发生盗的费删用府自然阔灾害谎的损找失及缴预防缓灾害骑而发询生的沉费用划二．态开发满费用寿（期润间费膝用）皱管理酿费用汪犬3业%术×秃1-预5跌开发浮商企固业进仍行组悼织管发理开六发经掀营活配动而钩发生扮的费嫌用（判含人现员工眯资、苏福利纲、车园马费属、招罚待费险用等肺）圈2.欢销售弟费用屈（渔广告践宣传须2-胡3%尼×茧销售根收入雕代结理费助1.况5-篇2%飞×埋销售四收入浙其亚他费鞭用0蜻.5或-1作%后×疮销售狭收入物）促诉货或按惑照前季期3迅%申×巨投资序额峡销售狱期3盖%兔×凭营业市额采3.刘财务柱费用京（等设额本差息偿来款，液等本姨偿款朋，等批息末虚一本絮）股因资屡金筹殖集而锋发生剩的费橡用（帽含利功息、位净支誓出、承手续丘费用位等）该三．停项目与经营聚税费脸转让角房地芝产税株费制偿（6毛.4攻3%厚灯×愚销售聪收入疗）疗5偶.5为66滋%番营业冻税5麦%息×策销售盘收入五，城顾市维模护建赔设税贪（7诉%部×甚营业忆税）呈，教庭育费坦附加滋（3娘%索×顷营业逗税）衔，教宽育专埋向基宴金（块3%括×村营业斑税）魂，防遗洪工脸程维陡护费划（4避%汇×柱营业沫税）柔，交裁易印帽花税求（0港.0行5%宪×屈销售廉收入牛），绩交易育管理抓费（伤0.湖5%版×定营业军税）药租赁拳营业永税剑12额%绵×谊租赁顾收入首，自高营需钓再扣岸除2穴0%捞土地锯增值灯税兄实行剪阶梯格性征划收兼土地翼增值推额Z览=房奉地产咱收入叛－项纹目金饼额（见土地隐费+漂开发阶成本缎+销规售税黎金）轻－其侵他扣兄除项立目竹其他尖扣除泡项目要2休0%卵×暂开发陵成本接（一贫）轿增值临额占坛项目猾金额是-混50坛%娘漠墓该部王分按您增值论额的牵30毛%征陷收勿增值籍额占兄项目椅金额订5挎0-摇10幅0%设圈该部波分按宝增值袭额的丛40殊%征枯收外剩余振部分常按5膀%征茅收侍增值拾额占扮项目心金额捆1悬00剃-2脾00理%拍该部研分按献增值境额的粱50落%征川收起剩余胡部分威按1铺5%扛征收许增值筛额占挖项目前金额孕2呈00地-%扯扁削该部耳分按仇增值定额的阻60果%征睡收野剩余吊部分缺按3附5%选征收编企业析所得街税俩（3监3%孟/1灰5%赖×劲企业肆应纳俗税所颂得额绣）姥外碎资企领业或响其他廊特殊拦区域雕特殊急企业狐按照聪15姥%征逼收瘦注：赶文中友斜体痰字部讽分为逮项目家测算惊的参眯考数衣据，脏其中插不乏炮有经查验数砌值，法仅供特参考而。碰投资榨经济但效益责评价快一．烈静态服评价纵（不容考虑锋资金鱼的时舰间价核值）室投资积收益痕率法绞投资犬收益夜率（吴投资屑利润陡率，许投资惜效果蝇系数修）=蝇收益乐额/孙项目扎投资肚额磁×乖10爬0%样税前盯收益栏额=碰销售烟收入布－销辜售成云本－余销售豪税金北－还待贷额容税后秆收益警额=仿销售刑收入静－销层售成记本－姜销售筑税金走－还乏贷额卫－所怪得税脸项目珠投资翻额=扔投资燥费用私+贷阴款利跨息奶静态铅投资洋回收克期胖按平嘉均收捷益额席计算其回收侧期（阵均等邪收益奇）海按累脱计收汪益额做回收蓝期（析非均早等收凑益）暗追加福投资呢回收慈期（漫租赁摘项目念）雄追加派投资半回收劈期T衣a=辅投资贼增额独△逼K控/王年成吵本节狗约额路△饱C啄追加叔投资西效果需系数为（追光加投先资回柏收期纹的倒迷数）者二．杨动态避评价走（考剥虑资躬金的屡时间龙价值慌）遥净现驼值法呆（N荒PV燃）休内部猫收益皱率（撕IR舒R）循现值续比较麦法（持PW途）年肿成本轿比较式法（舱AC责）浓贴动态旗回收傻期法察（按积照累羊计净宣现金仆流量渔计算盼）院项目葵不确盗定性阵分析蛾盈亏忘平衡构分析阴线性英盈亏捞分析爪利润两E吹目标暴利润扰E忽0等餐销售安单价建P渗固定头成本私C珠F谢变动莲成本卧C展V最单位渔变动下成本戒C啦X触开发欢数量晚Q胖盈亏信开发眨数量欺Q欺0胶Q爪0这=C位F详/（唯P－腹C涝X萌）即涌E薯0屿=0芳煮总冶成本育C绞=总暗收益龄I巩非线献性盈藏亏分旦析夜敏感通性分那析疮对分桶析指妥标（哭如：枪价格敢，成览本，舅进度盒）按乖照固惨定的亿增减维幅度扎测算途IR音R，统比较表IR愿R值稿的变慎化幅乎度。纽根据费变化庸幅度添大小蹄确定竭最敏芽感的饥因素璃，在溪今后谨的建社设及厌推广警中对周敏感物因素税需谨盼慎考张虑。景项目育单位取数量波项目书单位璃数量赌占地税总面季积虹㎡毁居住杆人数溉人近总建忧筑面蹲积巾㎡洞平均肉每户灯建筑关面积录㎡玻居住自面积忙㎡方平均慰每户亡居住门人口李人柜公建慧面积义㎡锦人均茅居住耕用地伙绿化沙用地围㎡匹道路呀面积回㎡却居住莲户数爽户掉车库止面积像㎡微层数壳功能抚所占夸面积勾总面骡积纱裙房货商铺束公建扭地下解室月停车塑设备闸人防隐地上载商铺洞住宅睡写字韵楼宽总面角积疫经济链指标顿1集经济次指标贤2共工程吴项目汉实施检进度泪序号谢项目雕名称演工程滴量斧持续托时间漫进度遍安排旋1若征地舌拆迁扫2尊前期申工程处3狗基础痕工程箱4料主体蝴结构我工程饲5轮设备阵安装慢工程脂6菊红线勺内外狗工程赔7芳公建泻配套伤工程哗8宏竣工里验收免9丈销售膀10箩租赁恶前期锡工程捉费用洗序号诊项目世计算舌依据押计价援（万袋元）魄1俊规划跌设计削费辆建安飞费墙3%绩2兽可行誉性研格究费焰总投糠资香1.辱5%围3翻地质瘦勘探样设计晒概算数0.需5%锄4胀筹建砖开办到建安弦费拨2.互5%还5虾三通督一平恢60砌元纲/热㎡痰合计竿建安除工程卧费用选估算迟序号悄单位停造价迷（元狗/吹㎡）炮调节股系数玻单位怪造价熄1虚土建乌2抗设备东3喊装修跨4刺内装您修朗5对外装析修蛾合计知基础碌设施铺估算勒序号状项目沸单价瓦计价妻数量灾（万类元闯/亡公顷伴）添本项留目价虎格炼1秆道路话42魄.1蛾3膏2颠绿化忽5.较4衔3君供水女15最4域供电辅65翅5老其他灯工程怠费歇2%使合计屿开发粮期间测税费训估算雀序号听类别纹计算驳依据返缴纳具税额郑1聋投资沿方向泳调节针税含投资直额速5%剑2炕配套旷设施性建设窗费奶基建姨投资君额闲12光%抬3烈工程纺质量真安全励监督挥建安晴费视0.炎4%季4扛供水装补偿驾住晒18环0燃元刺/盐人袍商末60笋/捞人研5梁供电迅增容治费掀住矛19懒20收元梢/炎户商仗80仆00先/1脂00累㎡付6家其他毕基建福投资糟额上2%箭合计依销售宣费用肢计算赴依据条计价遇合计商广告决宣传规销售蜜收入捉2%怨宣传步代理众销售期收入滤2%梢其他屡销售纠费用河销售唐收入裂1%厌投资法计划抢与资耐金筹或集序序号孟项目居名称季合计激建设撞经营皱期哗1赠建设描投资抱2沉资金械筹措劈2.俭1冒自有短资金挪2.截2战借贷宜资金四2.吃3事预售由收入教在投胡入鸡贷款哲还本笋付息忘估算饺合计薪1筋2纷3妇4皂5痒6掩7叉8伙年初慎借款稿累计伶10们40谎.0极0牺32储03蔑.2刺0佳65纯79防.4系6漂54扭57事.8森1掠42劈46杯.4有4狭29皆38贿.1昼5参15扫25诸.2酬0焦本年怒借款情60起00隙.0樱0舅10欣00窄.0抄0眨20碍00恢.0淘0拾30宰00责.0击0片本年蓝应计逆利息燥22推40垦.0量0拿40秧.0抓0预16夜3.获20汽查37斗6.胁26雅日52蛛6.威36男呀43绕6.络62耳业33街9.细71翅建23隔5.肉05室绩12胁2.役02达塘本年坐还本岔付息侨82速40夸.0贤0梁16甘48牲.0喊0扔16钳48衫.0胃0减16种48旅.0戏0丛16忌48更.0蚁0叼16济48废.0绑0嘴年末痒借款而累计证10露40美.0举0挖32唉03辩.2兴0绵65污79津.4漠6卖54掀57姿.8谎1羞42央46瘦.4悦4璃29洗38旁.1葬5译15负25颜.2姜0俊-0眠.7暴8篇项目育损益乔表旱序号亮项目刊名称壳计算炼依据话建设扩经营胃期失1阵销售虑收入顾2盼总成穷本费迅用说3跳销售订税金歇及附捆加岂4阵土地禾增值风税煎5仗利润翼总额堤6锁所得坑税妨7层税后选利润中8医盈余聋公积撕金覆9染可分感配利威润疫全部磁投资鲜现金匙流量受表饼序号公项目耀名称述建设氏经营荷期值1话现金六流入刷1.鸭1船销售滤收入军1.虎2拐租赁器收入狼2胀现金杠流出收2.味1宏建设辛投资评2.眯2纵销售搁税金顷及附延加性2.晋3席土地事增值宅税片2.方4絮所得笋税涉3锦净现驰金流喉量（笼税后盼）换3.原1榜累计盒净现密金流掉量咐4拢折现衣净现虾金流克量移5齐税前谋净现跨金流逮量冷5.肝1斧累计唯税前久净现叉金流必量笼6耽税前