房地产专业知识4

房地产基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。三、房地产的特性雾1、不房地向产位皆置的庸固定脉性：畏土地购是自藏然生代成物胜，位立置不劝可移惑动，滨房屋象是建办筑在支土地泉上的店，因煤此决逆定房殿屋不芬可移弹动、沫固定析性，串使房边地产右受地玉理位需置的寸限制差；静2、迹地域质差别凭性：帆每一宝个地薯区或龄者同愤一地疫区不益同位原置的膨房地援产价那值也武不相购同；理融3、治房地滚产的研高质钻耐久糕性；守讲4、奋房地敲产具屠有保他值、锐增值说性，骗前提惩是国储家的严政局掏稳定坑，由滨土地砌性质抓决定佣，土今地有镜限、垒不可折再生压，但主人们贡对土载地的丝需求脊日益皂增大宫、增邪加，纲物以惧稀为泛贵，焰房地江产作友为龙扮头产悔业，嗓税收书约占沉国民谅生产蛮总值搁的1惜0%四。背※恳房封地产健的前培景赛1、逮城市闷化水筑平走支势稳善步提笛高，菌形成担对房怎屋越音来越哨高的造需求灶。2班01三0年剂城市湖人口叨达6猛.1茶亿，梅每年剧需新测建住亭宅3摆.2期7亿脊㎡；需钓2、芒人口馋流动诊增加敞形成凭对住浓宅的熄需求洪；假3、堡居民净消费地水平吊的提梅高；杀严4、帆城市衣的旧榨城改叉造，灭增加殿居民敬对住裹宅的咐要求但；柏5、退深化晴改革需与市谋场发模展的员促进晨对住童宅的趟需求裳。呆政府休改革盖深化常内需啊虏1、荡取越消福让利分漠房，穷实行寻住宅码货币然化；绍那2、倡开榨发二枯手房中市场赞；无3、界下委调存杠款利挤率，砍吸引恒大批产投资谨性客扔户；旁精4、影下滋调税白费，格出台尊法律渗法规升，激苍励住逮房需喝求。旬劝五证慨两书天膜一、路《建面筑用偶地规演划许塑可证吹》批建设趴单位事向土锦地管厌理部据门申易请征逆用划苗拨土舱地前汽，经漆城市扫规划救行政膛主管辣部门跨确认筋，该腊项目奶位置爬范围慰符合啦城市邀规划滑的法浆律凭稻证。伴浓二、县《建曲设工亡程规浙划许究可证既》团有关吉建设厌工程盒符合铜城市笔规划扫需求插的法纤律凭逐证。量终三、亏《国援有土院地使印用证福》闻经土狸地使裕用者晌申请负，经抢城市完各级惹人民宽政府所颁布帮的国鹿有土及地使娇用权饿的法筝律凭符证。信该证将主要麻载明洪土地滚使用姐者名萌称、猪土地喘座落杂、用惩途、普土地敢使用劳面积席、使醋用年追限、犹和“群四至闹”范扁围。慨锦四、蓝《建新设工页程开吼工证代》晶建设嫂单位朴进行颂工程霉施工炸的法六律凭句证，缎也是妇房屋赤权属选登记敏的主狂要依格据之阔一，杰没有榜开工妥证的旱建筑浙属违课章建址筑，房不受担法律稻保护塞。较五、猪《商遮品房蒜销售贼(预金售)哗许可挠证》爬维市、从县人竭民政冈府房紧地产链管理咐部门每允许援房地湾产开局发企天业，济销售亿商品铲房的抖批准担性文萄件萝六、小“两凭书”羡突《商酒品房燕质量减保证济书》惑、《蛛商品狂房使鉴用说图明书没》煤名词遗解释托亭一、四基本夺参数衡摇※车复亏式：栗区别果于跃汇层，甩受跃骄层启拼发，挤经济裕型跃捐层结珍构(夏上下国不一敞样高消)；食斯※豪错煌层：贤户内碗楼板驴面高娘度不碧一样踏，错列开出跑有楼推梯连堡接，峰但未喂分成半两层堪，适豆合大鹿面积竟住宅窝；葵※非进启深：托一幢碰建筑景物(洞房子忙)从说前墙跨皮到朵后墙丘皮的画距离踪(长票度)贯；粮※董开气间：河住宅甲的宽外度，汁一间束房屋钞内一辈面墙询皮到涛另一拜面墙纱皮的斤长度遥(3俱m~藏3.姻9m勒较舒舅适)龟；锐※筋层裂高：质房屋进一层残的高柴度，洪指下垃层楼透板面滑到上岔层楼干板面回的高脂度(心2.舞9m馒);预才※纸静傻高：仆一间博房屋械内楼词板面雪与屋屠顶的标高度亲(2晒.7牙m)聚;础※宋户售型：意根据堤家庭腰人口伸组成用情况内和国流家规升定的币居住盖面积糠定额魄所确脂定的隆每户扶居室佩；市※圾建唯筑系昏数：豪“建线筑占仍地系茧数”盆的简势称，丝指建赌筑用讯地范锻围内存所有鄙建筑镰物占价地的堪面积参与用薄地总指面积怨之比谅，以馆百分叮率计纯。用献以说恰明建鹿筑物舅分布予的疏颂密程伐度、斩卫生在条件独及土夹地利申用率诉。合惧理的氏建筑跑系数总应在剩节约俩用地鸣的原罚则下凳，尽鞭可能鉴满足甘建筑猴物的蒸通风渗、采荐光和秃防火坑、防总爆等门方面脖的空赏间要俘求，努并保摸证足貌够的尾道路览、绿泳化和旧户外赖活动概场地克。磁※洁三拖通一北平：旺通常己指施至工现款场达疗到：冲路通电、电荒通、夺水通妄，土琴地平极整。栗纯※邀七手通一普平：渗大的凤开发该区域摊需要凝的施士工现孙场要受求：厕路通胁、上嘱水通刺、雨屿污水蛾通、傍电力生通、苍通讯绝通、翠热力鲁通、风煤气届通，魔场地症平整虫。呆二、广与产滤权有得关的凭概念朱皂※简房册屋产灰权：雕泛指句所有铜者对平财产钉的占膝有、惑使用坟、收娱益处撑分，折并排没除他慢人干炼涉的扩全能菠，是勺物权途的一妄种，刷房屋臣产权译指房位产所贩有者嫁按照俱国家循法律沿规定恢所有验的权地利。厉窄※叹房巨屋权此属登刊记：铁指房保地产牙行政裹主管捏部门爷代表杂政府姿对房声屋所伍有权价以及述上述莫权利转产生板的抵登押权奇等房岸屋他初项权幸利进警行登押记，舟并依涉法确湖认房购屋产搬权归臭属关拣系的寸行为庆。房搬屋产踢权登厉记应委遵循监房屋掩的所劣有权捷和该量房屋称占有袭范围荐的土确地使订用权蕉权利呼主题产一致厦的原谦则。扇邀※上房乳地产乳权登枯记：烈通常跑称“戒产权貌登记窄”(固包括耳房屋细所有刷权登堤记和宣房屋弓他项班权利避登记授)城哈镇房端屋所庙有权嫁登记霸是人代民政独府为台了健反全法求制，闪加强联城镇话房屋醉的管葵理，坝依法妈确认疲房屋笨所有够权的矮法定扑手续板，在阁规定盐登记格范围医内的阶房屋在所在别地产谊权管稠理部筒门申丛请所洲有权隐登记坊，经格审查无确认肌产权顶后，排由房饭屋管近理机州关发膀给房崇屋所调有权倦证。溜房屋赏所有掠权登荐记是景房屋葡产权马管理营的主值要行秒政手天段，佣只有渣通过跌房屋抽所有俭权登沟记，啦才能再对各健类房炒屋产矛权实蹲施有拉效的向管理类。商※划共劈有产怨权：揭指一爽家房侍地产过有两枣个或候两个爸以上双的权倡利主绒体，斜即共婶有人妨，在嫂实践鸭中又舰有按前份共派有和梅共同举共有灶之分章。前寇者是茄指共莲有人椒分别撕按自个己所滤拥有蝶的份鱼额的阁大小笑，对恋共有榨房地抹产享游有一妖定的挎利益诚，并穷承担音相应明的义拼务；宽后者徒是指帆两个渔以上防权利株人对郑全部亚共有案的房核地产同享受控同等子的权形利，春并承棋担相手等的娘义务档。猾※蠢房赖屋抵剂押：笨产权慢所有仓人以沸房契寨作为史抵押遇，取怒得借载款按煮期付颜息。方房屋稼产权革仍由赴产权垃所有爹者自惰行管构理，尊债权遗人只摇按期披取息世，而第无使技用管葡理房殿屋的假权利寇，待丽借款倍还清械，产幸权人反收回钓房契蛙抵押守即告掀终结括。边※灯过雪户：澡即更件换房肯屋承帮租人满姓名胳。映三、骆与面粥积有它关的辟概念或返※可建喂筑面处积：万建筑降物各嚼层面广积总枕和，膛每层单建筑至面积朋按建王筑物妨勒角龟以上梅截面议计算后，包问括使耐用、涂辅助唐面积败和结轿构面赚积衡※腥公坝摊面药积：根统1、便公酿共门仓厅、泰过道渣、电塔梯井寨、楼漆梯间餐、垃喊圾道理、变能电室微、设润备房披等为减整座挖楼服呼务的奇公共块用房切和管寺理用己房的捐建筑登面积丛；绣2、械各屋单元消与楼攀宇公断共建秆筑空丰间之供间的按分隔相以及冰外墙敏墙体抓水平蔬投影脖面积遣的5股0%振点※徐商匆品房姜销售闷面积伯=坛套蔬内建亩筑面哗积殖+样分摊店公用截面积挡坚※旺套尸内建衣筑面裁积奸=捞套内醉使用孤面积杜+孝套圈内墙漫体面永积棋+偷阳台咱建筑踩面积浮午※叹使滔用面庙积：迎建筑蜻物各负层平榴面中剑直接坐为生屑产生旷活使丘用的喝净面各积的涝总和方。集※起使搞用面创积系含数：叶用百封分率惊表示唱，等炼于总岭套内果使用冲面积如之和律除以捞总建截筑面普积。创个※庸辅奶助面祥积：勇建筑岂物各纳层平介面楼喷梯、驶走道遍、所记占净映面积饱的总乔和。品炕※左结领构建喉筑面味积：葬建筑锡物各贼层中田，外猾墙、衫内墙惨、垃谨圾道游、通功风道哀、烟箭囱(符均为鸽投影挤面积嚼)等茧所占退面积屑的总赴和。米愿※混使用狱率：闹使用碍面积公与建胃筑面趣积之效比，善用百杜分数塌表示逃。板桃楼：凑80减%；怠塔楼毕75靠%；败写字拦楼7同0%蛋；商调场6唱5%咬。使图用率开与人关流量够密切央相关术，人匙流量疾大的币地方薯，使找用率父低。西讯※朵实执用率符：套赌内建杨筑面无积和御住宅款面积凯之比蛾。否※付商我品房慨销售缓面积厌=相套来内使品用面钢积翼+拴分摊距的功闹用建润筑面虑积老※排套乳内建碌筑面貌积修=洽套内抽使用那面积于+按套芽内墙广体面传积纯+值阳台拣面积扁夜※清套梨内墙欺体面萍积：宁公用元墙为符水平全投影渗面积配一半纷计入懒非公醉用墙恳为水员平投晚影面震积计始入套桃内使醋用面想积为叙室内净各居估室面壤积，腐如壁珠橱等算，以饺及不淘包含厘在结须构面牙积中摘的烟歇囱、啊通风博道、扁管道缴井。杠破※娇公料摊的爷公用奥建筑蛾面积临=谊套鬼内面晌积谎×妥公用贱建筑辆面积绿分摊盆系数扬轻※绵公掀用建响筑面际积分童摊系宫数违=顷公用嚷建筑愚面积那÷月套靠内建买筑面具积总书和春※恰公咐用建银筑面主积既=的整栋祝楼的转建筑输面积动–资套品内建些筑面榴积糕–抗不应别分摊读的建业筑面蛮积腰※捕容矿积率虎：总孕建筑棕面积忙与所防用建裁筑用拒地面巴积(夹总占匙地面遥积)纽之比占。惧※屯建块筑覆抱盖率堤：又羽称“库建筑向密度宰”，霸是指亚建筑密物基院底占捞地面铃积与沃规划版用地窝之比或。霞※睛绿绪化率悦：指锈规划红建设壤用地祸范围茅内的茫绿地辛面积耽与规晨划建嗽设用号地面诵积之揉比。斑草※婚绿悲地率对：指铸规划套建设拐用地腹范围威内的视绿荫躁面积秋(包乏括绿庙地面邪积)挽与规灰划用婶地面胖积之蛮比。别使四、询与银包行贷汽款有友关概桂念勒※歉按夸揭：纤是指符按揭悦人将抖房产景产权冤转让染按揭奴，受潮益人窃做为土还款造保证通按揭榆人在睬换清日贷款灶后，叼受益浸人立送即将熊所涉薪及的病房屋丈产权盯转让纤按揭薪人，构过程塑中按政揭人俱享有易使用柿权。寸对※酸按巩揭所音用材娇料：盟锻1、筝身惩份证界复印蛙件；齿胞2、误户巧口本士复印骡件；箩棍3、盼结卡婚证果复印登件；拨颗4、态学叉历证河复印际件；幅抚5、摩收翅入证锋明；趋但6、结购缩房合惜同复贸印件猜；清7、特营诊业执吗照复打印件欢；失8、锈三梅个月企的连逐续税投单；塌债9、拖固商定资由产的践发票枝；山10勾、怒借款胡申请英表。唱测※乒契户税：朴指房吩屋所婶有权厦发布闯转移促时，升就当西事人佳所定长契约撞按房寺价一植定比迎例向怀新的匆房屋狭产权渗人所管征收骗的一拨次性姓税费斯。它粉是针治对房脑地产泉产权于变动厉的专寄门税寇种，跑也是除购房骄过程农中购钞房所抵承受久的最肉大税栗额的超一次耗税费景，约娃为房犹价的痒1.靠5%杯择五、温与住巾宅相辨关的帽概念雀层※美公毁寓式舱住宅挪：相土对于稿独门赛独院金别墅铜，大魂多数驶为高葛层，歌每层收有若芽干个俘可以炕单独窄使用遭的套两房，秆里面葡一应途俱全拖。罩※道花今园式气住宅肃：一糟般带捷有花鸽园、况草坪坛、车文库样测式为沃二、敬三层溉，特扣点：意建筑士密度伶低，拍内部遗居住荣功能挠相当冶完备纠，装啄修华从丽、变富有萍变化免。谷※把双德拼：节连拼针，叠盖拼。梅炼※惕商碎住住球房(牙SO胆HO改)：架Sm秀al劈l燃Of葵fi肿ce易H抚om扇e驰Of镰fi仇ce恒是住则宅观仔念的震延伸廊，属列于住屈宅。秋但同建时又栽融入数了写疑字楼敲的诸巾多硬恶件设汇施，捐尤其氧是网两络功帅能发弟达，户能使圈居住潜的同警时从禾事商盼业活贤动的构居住谅形式后。事寒业一从些小彼公司茧，以烂及依逢赖网抱络进胃行社蔑会活记动的赏人群昂。植※肥经蜻济适烧用房撒：具皂有社椒会保爆障性所质的鲜商品爹住宅挣，它栋具有急经济箭性和去适用低性。遣经济殊性：乎是指买住房统价格观相对碰市场查价格饰而言霜即比刑市场广商品疲房价稻格低蔬，能劫够适迅应中液低收帖入家骡庭的车承受叫能力县，适迹用性绕指住跳房的仁设计旺和建杯筑标膊准上谣强调吵使用桌效果骡，而孕不是挥降低拾标准增。舌六、顺经济抢适用窑房麦我国烟在1弦99畅8年驴房改愤的同骨时就遣实行洲了经勤济适机用房桥政策阻。何※匹经抵济适落用房族享受杏哪些闸优惠跨政策提壶免征顽城市备基础程设施炭配套娃费和垦商业嫁网点洒建设无费以宫及契世税，仗减半灰征收赏水电盏增客从费等地各种名税费挂。建己设用退地采穗取行凶政划错拨方旋式供称应，忠优先疾给予功办理瓜有关至手续捞。另需外，流经济渣适用咳房建踩设管盘理费句只限照于1革%~葵3%筒，市慧场利短润被挖限在假3%杯以下卫。镜※征经军济适熄用房闭价格坏构成堡颗•住玻房建驼设的杜征地装和拆煌迁补魄偿安累置费礼；侮•审道查设疮计和长前期榴工程摧费；监财•住允宅小剩区基馅础设洋施建本设费党；薪•建建设工浴程费世；丽以上盟4项瞎之和昂为基巷础的看1%护~3脸%的认管理注费。膊贷款抚利息束、税作金3浅%以县下利蓝润。标商品凶房除似以上益8项浮外，碍还有档行政铲事业霞性收巴费(前如小昨区营滤业性毁配套狸公建辽费，显人防层建设异费等旁)，至土地所出让历金其堡利润守不受摆限制兴，由覆市场芽决定阴。坏※境经廉济适刘用房众与商知品房驾有什戚么不每同殃•获昏得土衫地的覆方式颂不同果，经济济适栽用房附建设渗用地裤实行胃行政虚划拨溪，免否交土长地出雅让金刻；商冶品房锻采用激出让酒方式宫须交妇纳土顶地出沿让金急；狡•成未本结基构不禾同；值委•租抗售政缠策不厉同，库经济勺适用允房只廊售不绝租，霜商品周房不决受限红制；抄购买萄条件疗和对枝象不逐同，滋经济贩适用灯房享则受政棋府优取惠，朝其购伏买对难象是奔特定栗的，线只供招给城遥镇中脖低收景入家习庭，阳因而史要实怒行申东请审叛批制胜度，赶商品州房购塘买对生象和亲条件桶不受元限制轰；俘•价神格政殊策不赔同，很经济赔适用抗房出响售实著行政尖府指贫导价少，不灭得擅随自提粗价出恢售。轰商品才房出嗽售价桨格完岩全由阴市场遥决定冤。症※映经奖济适辜用房绘是什建么产跃权？置与商袖品房闷有什摆么不碗同？卧炼居民嘉个人狼购买挎的经扇济适碗用房著产权畅归个盛人；杆钓房屋须的产枕权分参四部雷分：讨使用魄权、精占有筝权、挖处置疤权和吧收益乌权，谁与商零品房帐相比蚀经济板适用切房的悔产权描只在偿收益功权上塔与它井们不副同。码商品灭房上蚕市出笛售后宁，收肆益全喇部归拖个人歌所有软。摇销售由技巧奋沉一、瘦购房运客户慢的类西型、挠特征址，如谦何应表付品1、系理智底稳健初型(泪40口岁左江右)慰洲特征姑：考气虑问谅题深乡思熟冰虑、捡冷静柜、稳肾健，绝不易姑被推础销员羡言辞医打动团，认脏为疑滥点的涌地方苗一定扁要搞邻清楚听廉措施评：加桐强产骡品品悄质，差公司恒性质东、实台力。扎独特玉优点瓦，出捆奇制戚胜。颗有理惭有据强，虚休心解样决问化题。出苏2、练热情瑞冲动借型(脚年轻剑男性倾较多尼)斗特征俗：天渔性爱俊激动休，易铲受外六界怂医恿和脖刺激饭。牛措施伸：趁两热打津铁狂败轰炸垒。成秃交量恒不到把50锡%药3、悉沉默岸寡言消型煌特征芳：出练言谨叶慎，刷外表干反应剖冷漠有。葡措施中：静遭、引炕导。薯亲切然诚恳妖态度译拉近背感情矩