房地产项目小县城用什么样的推广方式最有效

房地产项目小县城用什么样的推广方式最有效？县城的楼盘推广也要根据当地人对各种媒介的认知程度、接受程度以及楼盘本身的定位来确定推广方式。确定目标客户群体，然后锁定目标客户接触最为频繁、有效的媒体，最终确定广告组合。

根据我在县城操作的一个商业项目来说，比较有效的推广方式有如下几种：

1、DM单

要求设计有简单易懂，能抓住客户的心理。如：购旺铺，给孩子的一份助学金

2、事件营销

小县城对发生的大事件传播比较快而且广泛。和项目有很好契合点的事件可以加以利用

3、老客户带动新客户的作用不容小觑。抓住老客户的心（奖金、礼品、感情），会给你带来意外的惊喜。

4、根据项目的交通情况，公交车广告等当地比较常用、实用的推广方法。

5、任何一个楼盘的推广需要多种媒体的组合，所以传统的广告方式，如报广、电视广告、广播、户外等也是在销售过程中要考虑在内的推广形式。

在县城中心,搞个生活体验馆!

县城关注度较高的户外广告牌!

在形象上体现尊贵,豪气,身份!1.开盘活动

2.派单

3.区电视台发布图文广告

4.老带新(口牌)

5.交通广播95.5(吸引外区投资型客户)

6.周边各镇拉设横幅.

7.项目主体悬挂条幅.

8.报纸小县城的活动要分2类

1、中下端住宅

推广原则——一个字“土”

做此类楼盘所有的推广语都要白话不需要太花哨

要搞活动就是要实在，哪怕便宜10块钱一平方，客户也是非常乐意的

2、高端住宅

推广原则——一个字“俗”

做此类楼盘就是投其所好搞写高级点的活动

抬抬他们身价，搞个明星代盐那些有钱人保准拥来

还可以在些大的酒店饭店里搞写联合活动之类的要探讨小县城有效推广方式之前首先要分析小县城楼盘的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与习惯，然后再探讨推广方式就有了基础；一般来说，根据我以前比较成功的一些做法，搞现场活动、乡镇巡展、定向DM单张派发等都是比较有效的推广手段，因为县城楼盘客群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员居多，加上县城本来很小，一个活动全城皆知，所以以上手段还是很有效的。普遍做法不能当作定律，根据各县城实际和楼盘具体情况最终定夺！

小县城的操盘的模式:

1塑造高品质卖中价格

2充分利用羊群效应，大肆炒做

3给一定的小恩小惠特别是重要人物

4多搞促销活动，如派单等

5报纸等少做

增加横幅

、户外看板等

6充分的利用老客户除常规的手段外

他用了两个方法——

1、印制数万个项目案名及推广用语的塑料袋/购物袋/内置项目单张，送赠项目周边超市/士多店，在开盘期间，肯定有所斩获！

2、将报刊亭/小型书店，进行项目包装，也能有效果做到以下几点还是相当有效的：

1、公开造势活动配合派报和小礼品

2、电视台发布图文广告

3、城镇街道横幅广告

4、乡镇定期派报、特别是集市时间

5、老客户保养，也就是口碑营销

6、开盘活动

7、结合商场、社区做一些表演活动还有几点_

1、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！

2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售

3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和

4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。

自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场

5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等特征。。小县城，电视，报纸广告的效果不是很好，而且广告成本又太高，我们这个项目前期也在电视报纸打过一阵子广告，在各大超市的电视显示屏幕上也做过，但收效甚微。我们采用的都是外销上街派单，狂轰烂炸，渗透市场，看楼盘的档次而定，及消费人群，选择目标市场，向我们这个楼盘在当地算一个高档项目，所以主要是选择在各大厂矿企事业单位门口派单宣传，在人流多的闹市区派单。这样成本也较少。主要我们这个是尾盘项目。不会投入太多广告费。前期用过公共汽车车体广告。

小县城由于人口少但集中，大城市传统的渠道将很难发挥作用。

但小城市有小城市的优点，个人认为，需讲究实效、直接：

1.传统媒体要用，但要有选择性的少用。户外大牌是必须的，而电视、报纸等尽量少用，浪费钱还没效果；

2.活动营销。鉴于小城市空间范围小，人口集中的特点，经常组织大小不一的活动，传播速度是很快的，通常城东发生的事，一天内全城都可以知道；活动时，发传单，拿点优惠信息，送点小礼品什么的，效果很好；

3.口碑传播。小城市里人与人之间的关系网很广，多数时候某两个人都是认识的朋友，口碑很重要；

4.广告表现。直接点，不怕俗。没人关心你的平面表现，关心的是你那有房子卖；没人关心你文字写得好不好，关心的是你房子卖多少钱。

1。DM是比较有效的,我们现在做的一个小县城项目主要是用一系列的DM进行推广。

2。礼品派发。凡来售楼部参观的人都可以得到以项目为主题的礼品，如雨伞、挂历、台历。很实用，大家都很喜欢。蜂拥而至。其实是羊毛出在羊身上的。

3。短信。定期的短信宣传。告知项目活动及近期动态。

4。横幅。

5。互动活动。联合当地电视台与当地人进行一些互动性的活动，比如一些征名活动、户型设计活动。不仅可以实现与当地人的沟通、交流，了解他们的真实需求，同时也是让当地人参与到项目建设中来，让他们觉得开发商是真的在给他们造房子。1.SP活动,多送小实惠

2.派单

3.乡镇公交车身广告

4.户外广告(越多越好)

5.电视飞播

6.短信推广

我个人认为在小县城的项目推广方式上应该与地级以上城市区别开来，首先从县域的居民心理来看，城市化的进程加快让他们是向往城市生活的，这一点有别于发展较好的地级以上城市在宣传上往往是以田园风格为主线，两者强调的生活方式截然不同源于心理差异。由此推导开来，推广的方式就比较明晰了。从推广的方式和渠道上来讲，要侧重以电视剧场的冠名、户外广告、事件营销、活动推广较为主，而不应以报纸为主。通过对县城内的各大企事业单位的调查分析，也可以考虑开发团购市场。另外，在大城市人们习惯互不相识的人居住在一个小区内，但在小县城里人们选择居住还是乐意和熟识的朋友住在一起，从推广之初就要注重口碑的培养。

1，应该针对县城的大小，适当的做一些报纸广告，毕竟县城看报纸的人少！！但是还是会有一些人

会看报纸，所以，要做一些报纸（适度），不能放掉每一个客户！！！

2，就是在县城中搞一些活动，发一些奖品，（利用县城人的特点，爱占小“便宜“的心理，可能有些偏激）

3，就是发放一些单页，（通过本人做个几个县城项目的经验）感觉单页是主体，这方面可以适当的加大投资力度。

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女传单巴>坊活架动炭>址电视迷游走随字幕施>港高货立柱谢（户涨外大呢型广梢告牌贷）光>栏短信愤>收夹律报孟>呆路边消小型火户外江广告曲牌助>兄电视悼专题信（软趋性报豆道）写>知报纸桃广告源>造电课视广布告先>婚广播纷广告鲜

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支省取尿沃拐虏费统鸭烛位谊槐右4、药SP些活动嗽：最拣好能轰与传鼠统节愉日结肆合起闸来搞楚。县奖城人钢对传披统节劈日的武兴趣律还是到很大插的。

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根2:普车头丹广告沾+喇喘叭:痛县城拘就那袄么大遮,一蹦天到逼晚喇欲叭响译不停片,傻详子都仙能听锈见

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信3、妄另外灯在公糕司人硬员在助外办那事，秃公司匆制定杆一套绞对于近项目言的解锄说词银，让肤每一券位员病工了惊解项姑目，真对外答推广吊项目早；粱竞祝尼沫歌汤期少稠个临心因筐4、引品质血、品配牌、探理念坝宣传去

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1、可以创新广告形式。一个例子，我所接手项目有个城中湖，湖中有个4－5亩地的小岛屿，上有一座房子，一直以来，整个岛屿都是黑漆漆的，白天看着小岛倒是挺漂亮的，但是一到晚上，就黑乎乎的，但是这个有个优势，县城的主干道与小岛屿有水相隔（约150米），视效果非常好，后来我灵机一动，何不在岛屿上做一个霓虹灯呢，这样既增添了县城的风景，又宣传企业形象。后来，我做了个大型霓虹灯，凡是经过县城这条主干道的，都可以看到我们的宣传，没几个月，项目知名度得以提升。

分析下来，所在县城并不是没有霓虹灯，县城的宾馆、娱乐场所门口也到处是一片五彩缤纷，但是，我把它放在一个合适的位子，首先是一个原来晚上黑黑的一个小岛上，其次，是放在了一个有水面反射的水边，最后，位置隔主干道150米，在人的视线范围内。还有就是，我没有落俗的用七彩灯光。还是用三色，这样，又与其它霓虹灯相区别，不让人将该广告位与娱乐场所联系起来，硕大的宣传主题表明了这是一个新兴的项目，一个有着前景的项目。

后来，该广告吸引了当地报纸摄影记者的眼光，又给我做了次免费报道。

蹄冈接着悬，我发又组嘴织当燃地电胁视台惠，将喇其与喇城市竞美化情亮化舟联系赖起来签，做罢了次商现场吼采访发，这加就是勤后话羡了。块本公描司刚隆在南徒通的姨如皋旁(县膛级市外)结予束了疤一个凳楼盘狼(多两层\饭商铺镜）栋振太效历径培栗买余在目从前政埋策多孔变、离市场璃复杂暂的情狮况下瘦住宅坛销售驳大约捷6个捏月时客间全亿部结尤束，筒商铺冲销售响40杠%，飘由于驻小区撇前城查市道朗路新迫规划份出台群，剩徒余6紫0%什开发派商决帖定压苦后待会涨。统屑朝迎窃惯粮击同毫唐温馅总结膏几点伴主要御销售该和推坟广手橡段请洗大家经指正铅：

园1、割县城慕人多荣爱热突闹，河我们霸分别易在工仅地奠拥基、法正式饭开盘蜜、国穷庆、衰元旦桌举行堂了四羊次演贴出活碗动。疯前2雀次同待时派究送小笔礼品挥（礼车品为悲印有净楼盘壶LO掠GO盗的的挺雨披很，礼膝品袋宝内含睛楼书吨），端主要斧为扩膏大楼袍盘知奏名度早；国共庆则妻对已舍购买良的客秤户进储行了践抽奖脊，奖肝品为跟冰箱皮、彩运电、我微波逼炉；盛最后界一次确则是豪主推扎商铺蚁。

鸦2、浊在县健中心拥树立样大型男广告宗牌，皇每次御活动逮配以混邮送皱广告截配合隐宣传且、电责视气稳象预傍报时斜段插居播活认动字年幕（妥为了击节约就经费眉。而案且实沟际效婆果不逮错，成县级绣台节层目垃顷圾，慎也就纪天气容预报努有人奶看）

析盯摆暂恒嫩蜜续酷平以上按2点李其实算是一特般化抱的做装法，佳只要族深入灶了解脂当地戚情况桐就可涌以了昆，我乘觉得证下面据一点哲比较陶重要绢，至朱少对绸于我伐们这渐个盘茎子。

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购3、歇我们王在对获住宅典进行孤市场残定价摊时做谈了大辫量的旋成本武分析冠、市牢场调净查、夕发展似预测马、以陡及开晃发商昂的心赠里分防析。隙从实橡际效句果来唯看，甩最后怒所定针的开料盘价丛格是稳比价愧哦合凝适的醒，既教符合裤了开旬发商武的最绩底底半线，纳又对趣购买猛者有畏吸引兰力，办最重除要的销是为信我们破获得阳增值穷部分肚的分奋成提嫂供了野空间屈。

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院在实货际销翁售中带我们顶根据将销售杏情况恶、周绝边对符手的贱情况苗、未锹来1鬼年的胖上市棍量不玉断做涂分析馆，抓胳住机警会调判整价摄格

猛开盘狮基价盟16顶50痒，开旨盘一颈月后个就上敢调了预50裁。当形时有膏2中表反应赌：一罩种是菜已购缺买的貌，觉寄得买部的好欣。刚想一个猴月就划增值刻了。棉还有胞一种滩正在贫考虑嚷对比惩的准续客户纱觉得缩，才告有一羽个月形就涨遍了5狮0，青心里忠有点榆难以那接受悼。但凉我们缠要的振就是捏后一勇种效矛果。爱第3策个月从，正伤好国通庆，款我们北再提炮了1换00推并举灭行了乖抽奖候活动鉴。同闻时做缓了一窗期邮签送：佩10毒月过短后将医再提兽10践0。赔于是火10颂月结滨束前冤我们赠的住战宅已桐经销狂售了万80零%。卖并且造有人回开始粪抄我胳们的效房子子了。旦剩下岗20召%我仿们决歌定暂释不销涉售，纵让超稠房的手人帮迁我们善把价托格抄俩抄高传。最浸后，纸我们剑的最店高价符卖到神了2流05歉0。

宇浇津营争件彩蜘洪余馒痒漠南孕绕元倘抄胶浅援黑穿绞迹搜跳谋伤辟播筑总结则：县捞级区床域销界售楼强盘切龟记符送合当饼地民挺情，鼻实在皱的推扇广和办销售娱手法姐及时忙调整伯相结贺合是躬关键1、中下端住宅

推广原则——一个字“土”

做此类楼盘所有的推广语都要白话不需要太花哨

要搞活动就是要实在，哪怕便宜10块钱一平方，客户也是非常乐意的

2、高端住宅

推广原则——一个字“俗”

做此类楼盘就是投其所好搞写高级点的活动

抬抬他们身价，搞个明星代盐那些有钱人保准拥来

还可以在些大的酒店饭店里搞写联合活动之类的

县城广告方式有几种：

1、

电视：不要认为电视宣传作用不大，县城人们的主要娱乐方式就是打牌、看电视，尤其是当地电视台，花费少，效果明显。

2、

单页：单页一定要作的华丽，最好附带印上日历百姓们会将他当作日历等实用的东西用，不易丢弃。

3、

促销活动：促销时最好采用实物促销，不要用现金折扣，东西要考虑实用性，百姓们看到真实的东西会觉得很值。同时在平时积累客户

时可利用水杯或其他小物品作看房奖品，吸引人气。

4、

部分县城有一种由直递广告，夹在报纸中由邮局直接递送到企事业单位，由于针对人群比较集中效果非常不错偶第一次操作的盘位于某三线城市,项目临近有一小县城,消费能力较高,此区人群成交记录占总客户的30％以上，总结而来，大体是通过：

１．在县城中央商业中心设置外展点或者咨询处

２．小地方人群传播快，而且集中，可以运用介绍的促销方式很不错

３．小恩小惠是最好的办法，公关活动是最有效的传播渠道

４．县城里做巡展和派单可以轰动一时而且持效不错

５．适当的可以树立广告牌或者在热销的时候做些Ｔ旗聚集人气我有以下3种最有效的方式和大家交流：

1、（前期）项目展示。把项目沙盘放在县城最中心的位置，并且给它做一个形象展示厅，每天至少都要有一名销售人员现场解说、发放楼盘资料，在晚上或节假日要加人。在工地上可安置几个大的氢气球，在施工围墙上做喷绘———你打扮得越漂亮越好！开盘活动也是少不了的，你烧的钱越多———请的官就越大。他们一讲话，老百姓们都不怕！

2、（中期）下乡宣传。乡下是一遍没有被开发的宝地。在他们赶集时，你开着宣传车，放着录制的项目卖点解说词，外勤直销业务员带着DM单给客户介绍产品、寻找准客户、留客户联系方式、邀请客户打或上门咨询。电视广告也可以找几位购房者谈一下对项目和公司的看法———砸点子！要求下乡宣传至少在两次。

3、（中后期）派单直销。我们一直采用业务员发单的模式———用经过简单培训后的业务员在县城天天发单，在行业用得最好的要数香港泰盈集团。就是让业务员寻找客户，再带到售楼部，由专业的销售主任和客户谈。（这帮人在有些人眼中就像一群疯子，我是在外面开早会时听别人叫的）我们公司目前有两个项目，其中一个就在小县城，两个项目相差一周相继开盘，县城项目晚一周开盘，却在开盘后半个月后成交总量超过市里的项目，并且其广告推广告费用只是市里项目的1/20，这出乎我们的意料，最后通过两个项目的推广方式和销售结果对比，我得出以下结论：

1、一般来说，小县城是没有报纸的（沿海的除外），再说县里面的人的文化水平不高，也没有阅读报纸的习惯，所以报纸广告我们没有采取。

2、如今有线电视的普及率很高，县城的电视台的收视率不能保证，顶多看看新闻，我们在该县的电视台就做了一次5分钟专题，但事后证明效果还行。

3、开盘前2天，我们包装了3辆带喇叭的小飞虎货车下乡宣传了2天，主要宣传开盘时间、地址等

4、我们搞了两次事件营销：一次是项目开工，赞助该县的“军警民篮球赛”（该县每年一次的比赛），邀请相关县领导观看，加电视媒体报道，建立良好关系；一次是捐资助学暨开盘典礼，并邀请县领导参加，媒体报道，主要捐助困难儿童。引起了较大的轰动。且这次我们把沙盘全摆到那个广场上展示，在广场上签单，现场水泄不通。

5、DM直邮广告：开盘前的3000份直邮广告是这次成功的关键，主要展示楼盘功能和开盘信息。该广告目标针对性强，可说的内容详尽，印刷精美。

6、3000份宣传单页，在县城繁华地段散发，取得了一定的效果，内容与DM直邮内件一样。

7、楼盘的区域包装：主要是路灯旗。

从后来的广告效果调查，我们认为DM直邮广告和开盘的事件营销最有效果。

总投入极少，却产生了极大的经济效益和社会效益。1.中心城市往返县城的巴士车体广告

2.县城中心路段,交叉口户外灯箱广告

3.中心区域广场系列活动,每周一次,开盘前持续8周

4.主流事业单位征订报纸区域夹报

5.县城内大超市,银行,电信TV广告

6.售楼部是最直接的广告,售楼部做大,做豪华,层高做高

7.巴士TV和广播频道

8.卖卡蓄气,客户介绍优惠推广

9.中小学学生用具印发广告小县城最主要的特性就是慢热,但是每个小县城的人口文化不同,慢热的程度也不同,需要做出一翻市场调查。

其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该小县城哪一种推广最有效果.

以我个人经验:

1、一个中心地段的售楼部，因为县城小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。

2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。

3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。

一般小县城的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大.所以根据实地的不同情况,大概有以下几点;

1.DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)

2.派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发

3.户外路牌\公交车广告

4.高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点看到大家的经验之谈，感受颇多，有几点是俺要强调强调再强调的。

1、电视广告，大多数人认为小县城电视广告效果差，不见得。原因：根据项目定位，选择电视广告的播出方式和播出时间，县城电视广告播出时间可在晚上当地新闻和天气预报前后。当地公务员还是比较关注新闻的，而平常老百姓对天气比较敏感。还可以冠名**影院，每天播放电影，小地方百姓还是比较喜欢看电影的（在家里）

2、派单宣传

3、小区条幅

4、短信

5、露演,人流集中的地段或是项目旁，进行文艺演出，或进行**乡镇巡演花费不高，效果不错。同样，电影下乡，电影进社区等等，丰富百姓生活，借机上电视。

6、开盘一定要搞个“飞行器”，原因：飞得高，噪音大，费用不高，宁静的天空来只大鸟，效果不错。

7、过年，记得做个焰火表演。本人现在就是在做小县城的项目，报纸和电视基本我们是不考虑的，报纸要做也是做的夹报，价格便宜也实用。

除了一般前面大家说到的一些宣传（如SP活动，业务员派单等）我们在这还做了些别的活动，希望对大家有帮助。

1、在县城中比较大的银行放置X展架，又不要场地费又能做到宣传。

2、制作长途大巴的车坐套，因为小县城外出务工的人还是比较多的。

3、与县城中的比较大的超市联系，在物品装袋的时候放入一张我们的宣传单。我做的项目是当地的一个高档项目，市场竞争非常激烈，可以说是白热化，距本项目步行5分钟内就有5个项目在售。我认为最根本的首先要了解但地居民的消费习惯及消费心理，了解有效的宣传媒体其次，不要忘了项目的根本——项目本身亮点

只有这样才能采取行之有效的办法

1、电视、报纸一定要做，主要以形象宣传为主，不宜太多，否则推广费用会相当高；

2、户外，选择目标客户群经常出入的地方；短期投入较大，但会有长效的媒体，根据项目进度及时更换，前期做形象，中期宣传品质，后期以促销为主

3、短信，在没有主流媒体的县城这是一个廉价且非常有效的办法；它可以迅速提升项目的知名度；内容以工程进度、项目优惠信息为主；4、派单、条幅，派单要目标性强；这两种方式对于对门头房、周边乡镇的宣传非常有效；5、活动，本项目根据不同的阶段搞；前期,小区景观论证会，聘请知名规划专家（当然是景观设计公司的设计人员）让业主感觉到对他的一种尊重，有一种当家作主的感觉；开盘，邀请当地知名人士参加，最好是政府要员，要配合有力度的优惠政策进行；封顶，工程质量验收活动（前提是自己的工程建筑质量没有很明显的缺陷），聘请专业验房师（开发商找的），召集已成交客户及意向客户，客户会觉得很放心；

这里简单的说一下活动搞得太多了，还有样板间开放活动、物业公司见面会、冷餐会等…………最重要的一点是不要少了奖品

6、重视老客户的作用，要推出对客带客的奖励；

7、特定的人群要特别对待，如公务员、大企业宿舍区、大的专业市场要重点突击；8、把售楼处搬到当地居民经常去的超市或者商场里去；城购房者,无非四大板块:公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.抓住他们一些非常规方式广告:

1.桶装水上的写真广告:现在哪个单位没有饮水机?只要找当地供应桶装水的厂家,把广告做在水桶

上(全县的水桶),除非你不喝水,喝水就得看到我的广告.

2.针对老师群体的:免费送全县中小学生印有楼盘广告的课程表,老师家长都知道了.

小广告,省钱,面广,全县人都知道,

县城购房者一般分为公务员,个体户,老师,当地支柱型企业职工.回乡打工者等

1、因为县城人口相对大城市少，信息对称率很高，可以采用扫街的形式进行DM单的发放，让项目直接面对消费者。

2.举办活动，在主要街道牵横幅进行宣传，扩大信息受众人群。

3、口碑效应不可忽视的软性广告，热情的服务态度和较娴熟的沟通技巧，能把握客户心里，带动客户来来新客户！本人经验：传统的报广、电台、电视就不列举了，下面说些比较有效又省钱的：

1、促销活动的开展。如：舞龙舞狮、赠送小礼品、促销打折等。

2、广告车的运用。利用广告车在小县城里及下属城镇、乡村巡回，广告车最好是带音响的。

3、看板。租用主要道路旁的民房墙面或屋顶，不仅价格实惠，效果也不错，亦有助提升本楼盘在当地的知名度。

4、结合以上几点，进行耳语传播。或搞一些客户回报活动等。本人现在就在一个小县城操盘

感觉最有效的方式如下：

户外路牌（要就最显眼，最大的给他上去，这样当地民众会感觉开发公司很有实力）

成排成排的灯箱（最好是县城入口的迎宾大道）

DM直邮+夹报（规格一定要高，区别于超市的小广告）

接下来：

小县城一般很关心子女的上学，这时候可以拿学校搞点文章，比如创立XXX基金啊奖学金啊再搞个颁奖仪式，闹一下，第2天全县城的人都知道了

还有一点，深入开展与当地民俗的合作活动付款方式是可以重点考虑的一方面，小县城可以从付款方式上进行一个策略上的调整

比如：

分期付款由于存在尾款风险，故建议慎重考虑。银行按揭可以考虑到一些中低消费群的经济能力的实际问题，建议在原有按揭的基础上再推出首付一成（其余二成在一年内付清）。以拓宽市场，缩短项目销售周期。

我现在做的项目就在小县城，，谈谈我的经验

1.因为报纸、电视等媒体的传达力不强，这时候需要借助户外广告牌，把醒目位置的牌子都给弄下来，要有千树万树梨花开的感觉，还有就是在县城中心位置搞些罗马旗之类的东西。

2.要抓住那些奠基阿开工典礼等契机，邀请县领导、重要干部、公司领导啊讲话，配合一些娱乐节目，邀请群众来现场观看，搞些抽奖，引起口碑宣传。

3.人员直效行销，直接派人员去扫街，将目标客户群逐一拜访，并派发DM，海报等，做意向登记，留下第一手联系方式，方面以后开盘制造气氛。

4.派一个舞龙舞狮队就在小县城里面转，关键是引起人们的注意力，这个也不要多少费用，就当把省下的广告费用于此宣传无论在什么样的城市里，是大还是小，最重要的是根据当地的实情，有些小城市的消费水平就是很高，所以在小城市里方案推广一定要切实际．

方法一般有：

１发放宣传单业（单业不要做的太大，小且宜拿，）

２广告牌的确立

３当地电视广告宣传

４周末搞些小的活动，发一些关于本案的小礼品等

５价格优惠活动

６定期短信群发

７维护好老客户，以老带新的优惠方式及对老客户的奖励办法

８口碑宣传

９联合当地相关部门开展些小的房展活动，加强项目的宣传

１０抓住客户的随众心理

等等，我就记的这么多了，以前也是在小的城市里做过，不过老长时间了，这些也是供参考．

最重要的是切合当地的实际情况，因地制宜才能事半功倍嘛！1、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！

2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售

3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和

4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。

自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场

5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等

不错的啊县城楼盘销售的推广方式讨论

一个房地产项目采取何种方式进行包装推广，直接影响该项目的销售和房地产企业的形象，而不同的城市和不同的楼盘，有效的推广方式都是不一样的。对县城的盘来讲，传统的电视广告、报纸广告、户外广告、电台广告、派单等等各有什么样的效果？在操作县城楼盘的时候，采用什么特殊或者特别有效的推广手法是有效的？

县城的楼盘推广也要根据当地人对各种媒介的认知程度、接受程度以及楼盘本身的定位来确定推广方式。确定目标客户群体，然后锁定目标客户接触最为频繁、有效的媒体，最终确定广告组合。

小县城的消费习惯与大城市的消费习惯有较大差别：县城的消费者大多不爱看报纸，当地电视台也不是很受欢迎。

根据我们在县城操作的经验分析，比较有效的推广方式有如下几种：

1、DM单页

要求设计有简单易懂，能抓住客户的心理。如：购旺铺，给孩子的一份助学金。

2、事件营销

县城对发生的大事件传播比较快而且广泛。和项目有很好契合点的事件可以加以利用

3、口牌传播

老客户带动新客户的作用不容小觑。抓住老客户的心（奖金、礼品、感情），会给你带来意外的惊喜。

4、横幅

在周边各镇拉设横幅也很有效果。

5、宣传车宣传。沿中心街或主干路进行轰炸。要点：A，车体展面效果要好，主打广告语要醒目。B，录音要优美，能打动人。（最好是一次四辆，效果最佳）

6、场外活动。（露天演出：表演，人体彩绘等小活动）

7、电视角标或标板。（所有本地能收到的频道，本地电视台都可以做到）

8、根据项目的交通情况，公交车广告等当地比较常用、实用的推广方法。

9、户外广告。包括：过街条幅、高炮、道旗、灯杆旗、楼体广告等。

10、任何一个楼盘的推广需要多种媒体的组合，所以传统的广告方式，如报纸广告、电视广告、广播等也是在销售过程中要考虑在内的推广形式。但所占整个广告费用的比例不宜过大。

一般来说，根据我们以前比较成功的一些做法，搞现场活动、乡镇巡展、定向DM单张派发等都是比较有效的推广手段，因为县城楼盘客群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员居多，加上县城本来很小，一个活动全城皆知，所以以上手段还是很有效的。当然普遍做法不能当作定律，根据各县城实际和楼盘具体情况最终定夺！在小县城，人们最常去的地方是哪里呢？菜市场（但这个太没档次了点），还有就是超市。为超市提供购物塑料袋（当然要有广告）。当然还有其它方法。。。

2.我认为不必花钱做电视报纸广告，小县城范围小，只要用DM投递就可以覆盖县城说有客户。

3.在最中心的地段搞一块大型广告牌，目的：1.对公司形象宣传大有好处；2.可针对经常来县城的“乡下”有钱人进行宣传。

4.口碑传播当然相当重要，客户带客户优惠的方式肯定效果不错。

5.充分利用当地机关单位的“官员们”，跟他们说：只要是各位官老爷介绍过来的人，一定给予固定优惠（言外之意“只有你们享有这一特权”）。这个资源很重要。

几点感悟：

1、宣传渠道有限，效果较好的为DM单页（点对点直销）、户外、短信（短期促销）、条幅，如果项目在当地为高档楼盘，电视广告也可以长期做，对维护楼盘形象有一定作用，而且县城电视台广告业务相对较少，价格便宜，还可以免费延长一定时间。

2、文案创作简洁明了，不需要华丽词藻，但宣传思想、角度要有一定创新才能有所突破。

3、公关活动是县城推广的关键。县城人认实惠，对于商品房的认知程度也相对较低。因此，情感营销和及时促销如何有效的结合推出是项目推广的关键。而且本人感觉现在的市场不是你搞一个送电动车、送冰箱等云云就可以启动的，谁都知道羊毛出在羊身上的道理！所以我现在一直在思索，应该是抓住好的节点或是需求点推出情感营销活动（例如**展，**植树活动，**教育活动等等）积累一定的有效客户，然后再配合推出优惠促销活动，促成及时成交，更容易使客户接受，同时也可以提升项目形象，对于口碑传播起到很好的作用。

4、周边乡镇往往是重要潜力点。不仅可以派宣传车赶集，也可以在乡镇繁华地段作长期户外，效果更好！

5、客带客要抓紧。县城地方小，人与人多少都能扯上点关系，因此客带客也是成交的重要途径。特别是长期运作的楼盘，更应该重视。除了推出客带客优惠，情感关系维护更重要。

6、全面了解当地民俗和新闻，发现好的机会，推出活动，绝对一触即发！例如乡镇进行教育体制改革，大量老师迁入县城，急需住房，此时针对教师推出活动，着实活了一把。我做个一个小县城的盘！我们选择了三个方案推广，效果还是不错的.

1)派单。分为三个时期，①项目进入期，量比较大。主要是让当地人知道有此项目，起到告知。②开盘期。一些优惠及卖点宣传的派发。③热销期的持续巩固派发。这个方式居然吸引了大批客户。效果挺不错的！

2）据项目一公里路程的沿途导视牌宣传。稍微造了一点势。因为当地只有我们这个楼盘是策划销售的。别的楼盘直接买没有任何宣传活动。所以我们还是小有阵势！

3）开盘当天活动渲染。我们请了当地领导讲话造势，当天就销售了30%，效果挺不错的。谈谈我操作区县项目的体会

随着外来开发商增多、大盘、品牌时代的到来，主城房地产市场竞争的越来越激烈，中小开发商纷纷争夺郊县蛋糕，而我们代理商也追随到了二、三级市场。本人曾操作过一中高档区县项目，在这里说说自己做中高端区县项目的心得，大家多提意见，一起探讨。

一、关于进入新市场时的包装及知名度的打开（包装要大气、强势，能彰显KFS实力，吸引关注。身价是你喊出来的，造出来的。1、自己红线内围墙外围作“灯箱广告”（此灯箱非常规灯箱，实则一根杆，杆中上端左右做广告牌,，夜间不用亮），自己的地块只需付出制作费。

2、围墙及围墙广告围住凌乱的工地现场，大门处围墙广告做入口景观效果图。（通往高档景观住宅区之路）

3、租用干净拱门、气柱长期放置。

4、户外效果并不是太明显。如要考虑户外，则考虑进城必经地、中心区一语中的的广告语：如××晚会；零首付。。。。

5、如条件允许，先期在外围做一部分样板景观。提议最好种植大颗、名贵的树种，如榕树，而不是小树加草坪。当然，这在规划设计时就必须考虑，要做到一致。

二、前期宣传：

1、在人流集中地长期放置两个星期的宣传展板同时派发DM单，期间最好有两种不同的宣传主题，强调的东西不要太多，要主题突出，如第一周：×××地产商强势进入，或××强势登陆等，配以景观效果图、售房热线。。。。。第二周：对即将展开的推广进行宣传，如××日在×××奉上×××晚会，并公布优惠（关于优惠稍后会有提到）。

2、选择当地人流最为集中之地，做一次轰动的亮相文艺晚会（邀请政界要人讲话，利于政府之力树立良好形象），活动一定要雅俗共赏。并提前一到两个星期在人流集中地通过展板作宣传，吸引关注。活动越热烈，人们对活动本身的关注便越强，所以现场派发DM单必不可少，只要有东西拿，他们一定感兴趣，这在不发达的二三级市场体现的更为明显，通过DM单派发及展板展示能迅速的打开知名度。当然，这些人也许大部分不是你的目标客户，但你目前需要的是在更为广泛的人群中获得认识，通过他们的口去告诉更多的人。有更多的人知道，将会为你赢得更多的来访客户。

3、新闻中投播形象广告会让你收到较好的效果，如果你的客户是对本地新闻较为关注的人群的话。如医生、教师、公务员、生意人。。。。（而这一种宣传形式及方式的选择则主要针对目标客户）

4、不定期通过电视专题广告汇报你的工程进度及当期宣传重点，大型的文艺晚会后，不会就断了线，一定要把握好延续性。三、关于价格面世前优惠，诚意金

（前提：前期宣传要把握好大气、有实力的形象，要让购买者有信心。）

1、人们都有求实惠的心理，特别的考虑精细的女人们。如准备放300套房屋出来，排位80名以前的享受5000前优惠，排名81—150享受3000元，排名150—200名享受2000元优惠。只要你前期感觉造的足，客户信心较好，此时的优惠在他们心中并非降价。

2、同时，你的诚意金要少，如500元即可，可转让、可退。优惠及诚意金的目的是留住更多的客户等待你的开盘，而不是早早的去别处购买了。等他日价格出来了，选了房就不能退了。而花500元就可以买到这么大份额的优惠，会让你交纳诚意金的客户较多。选房当日的人越多，现场越热烈，则越会刺激更多的人下定。

四、关于规划设计、户型、关于其影响到的价格

如果当地客户能够接受小高层，那么也必然能接受高层。同样的地块，你一定要争取较高的容积率，建设人