项目定位模板(发展)

房地产项目定位模板注意三个方向的延展：战略层面上的定位（解决企业应该“做什么”、“不做什么”的问题）：创造一种独特、有利的定位；在竞争中做出取舍，其实质就是选择不做哪些事情从这个角度看，企业战略的实质就是“定位”；营销层面上的定位（解决对目标消费群“卖什么”的问题）：细分市场、确定目标市场、进行项目、产品方案设计以在目标消费者心目中占据特定位置。在这里，“定位”不仅仅是传播层面上的一种沟通方法，还包括了“对于供给进行独特设计”；房地产项目定位原则定位的核心原则（核心就是必须寻求到资源优势与市场机遇的对接点）：适应性原则，即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没在市场上得到充分满足的需求。与企业发展战略和项目资源优势相一致原则在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。将项目独特的资源优势发挥出来；定位必要原则差异化原则包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找到自己的市场容量。经济性原则（三个方面）首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平。可行性原则（做好两个方案）项目实施的“技术可行性”方案；项目实施的“经济可行性”方案。定位的分析体系和方法企业分析（解决企业“不能做什么”问题）明确企业战略目标和商业模式对项目开发的要求，梳理企业的资源优势和竞争能力，发现并构建竞争对手不能轻易复制和模仿的核心竞争力。其核心是排除不符合企业战略要求和企业核心竞争力的定位方向，即回答“不能做什么”的问题，是项目定位分析的前提条件。主要分析内容包括：企业发展战略目标与发展思路与项目的关联；企业的商业模式：（追求“利润最大化”还是“追求现金流”；“长期经营”还是“短期变现”等）；企业资源优势与八种竞争能力分析（包括研发创新力、资源整合力、资本运营力、产品把控力、团队执行力、品牌形象力、市场应变力、企业文化力等）；需求分析（回答市场“缺什么”的问题）需求分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群体需求对比所形成的市场空间的判断，包括社会经济发展对消费需求、消费能力和消费趋势的影响，区域市场的供需现状、潜在供应的评估，价格走势以及有效需求和有效供给的对比分析等，是项目定位过程中最直接、最理性的依据。需求分析的核心是对市场机会点的判断和选择，即回答市场“缺什么”的问题。具体分析内容包括：区域经济分析区域经济格局与发展趋势分析城市在区域经济发展中的角色分析区域经济对城市房地产业发展的影响分析城市宏观经济分析城市经济发展对消费需求的影响分析，如人均GDP与居住水平的关系、与居住郊区化的关系等城市个性、城市文化、城市经济与消费阶层的关系城市产业结构对房地产需求的影响分析城市人口迁徙与房地产需求的影响关系城市发展规划分析城市发展的空间格局分析，包括城市结构的历史变迁与未来的发展方向，以及城市规划对房地产市场的影响作用城市重点建设项目对城市结构的影响，特别是对项目所在区域对影响分析市场定位就是解决产品留在消费者心目中的位置和形象。比如，广东有两个著名的楼盘，碧桂园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭，它的市场定位是度假、休闲物业（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州的白领人士，它的市场定位是文化丰富的和谐居所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上，或以上其中几种的混合属性上，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务的，起着点睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产项目的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏方向性，楼盘就缺乏活力、生机与热销的基础。目标市场定位：（解决卖给谁、吸引谁来买的问题）如果是商业项目，还需要解决投资者、经营者和终端消费者的各自不同定位。一般来说，住宅的目标市场分析可以参照几种不同的因素，各种因素分别会对项目定位产生不同的影响：根据人文因素细分定位：如年龄、性别、收入、阶层、职业、教育、家庭结构、家庭生命循环等；根据地理因素细分定位：居住区域、工作区域等；根据心理特征细分定位：个性、生活型态等。根据消费行为因素细分定位：购房次数、购买动机、消费偏好等。功能定位：除了居住之外，项目还将有哪些功能？各种功能的支撑系统分别是什么？何为主次？如何配比？形象定位：将市场定位、建筑语言用形象化的描述传递给消费者在当前的形象定位中。产品定位：各种产品的配比、户型和面积配比；以及户型的特色