理论建工方法基础讲义

分值462价值、因题量4329分值462出租益价值面积step11.08step2Xystep350掌握挂牌价格、价格、市场价格、理论价格和评估价值了解价格、租赁价格、计税价值、征收价值和价值熟悉房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地利价格掌握完全价值、无租约限制价值、出租益价值和承租益价值了解市场调节价、指导价和定价熟悉现货价格、价格及现房价格、期房价格了解起价、标价、价和均价熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和价掌握制度政策因素了解政定状况因素了解社会状况因素熟悉因素第一节房地产价格的形成条件（三条件）：使用价值，稀缺性，有效需求（意愿＋能力）。需要（要求或）≠有效需求（有支付能力）【例题】房地产估价中的价值，一般是指（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。参见P85【例题】就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（『答案解析』本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。参见P85挂牌价格、价格、市场价格、理论价格和评估价要价。通常高于价格。不能作为估价依据，仅是了解市场行情的参考。挂牌价与价之差（2）价价格：成功中买方支付和卖方接受的金额。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）卖方要价：卖方时所愿意接受的价格。（越高越好，存在“卖方最低卖价买方出价：买方时所愿意支付的价格。（越低越好，存在“买方最高买价卖方要价和买方出价都只是中某一方所愿意接受的价格当最高买价高于或等于最低卖价，才有可能。三者关系：时，最高买价≥价≥最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了价格的可能区间实际价格落在区间的某个位置取决于市场性质：买方市场/卖方市场，议价能力和技巧买方市场，供大于求，相对过剩，买方主导。价偏向卖方的最低卖价，价格偏低。卖方市场，供不应求，相对短缺，卖方主导。价偏向买方的最高买价，价格偏高【例题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的一般会导致房地产价格上涨。（处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。参见P87。正常价格：不存在特殊情况下的价格特殊，包括利害关系人之间、对对象或市场行情缺乏了解、被迫或被迫（包括急于或）、人为哄抬、特殊偏好、相邻房地产合并、受影响等的。（与比较法中的价格修正对照正常价格形成条件（7个）：公开市场；对象具备市场性；买者卖者众多；买者和卖者完全自愿；自私理性（经济人假定）；完全信息；适当的期间，不急于或。价格的高低，还和方式有关。招标价——可实现高地价拍卖价——最能抬高地价挂牌价——可实现高地价协议价——一般会降低地价D.最可能的价『正确答案』价。参见P86。【辨析】价格、市场价格与理论价格的关比较法——比较价值，倾向于价格，趋向于市场价格房地产期，比较价值大大高于收益价值、成本价值良好的评估价值＝正常价格＝市场价格正常的价接近市场价格；【例题】下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）B.在房地产市场存在时，收益价格大大高于成本价格D.比较价格倾向于价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价『正确答案』状态下，比较价值与收益价值基本一致；选项B，市场存在时，比较价值大于收益价值；选项D，收益价值倾向于最高买价，成本价值倾向于最低卖价，比较价值倾向于价格。参见P89。则说明房地产市场不景气。（）应求或房地产市场景气。参见P90。市场价值的形成条件5个：①适当，即估价对象展示，足以吸引潜在买者的注意。②熟悉情况，无被迫性。⑤公平，均为自己利益最大化进行，没有关联【例题】对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）『正确答案』般市场价值在价值类型中评估值最大。参见P90～93。投资价值仅对特定投资者而言，基于的、个人因素上的价值。投资价值因人而异【例题】房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）『正确答案』资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。参见P91。收益率收益率客观（或折中度相对应的社会一般率。（）（通常称为最低期望收益率定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见P92。其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。『正确答案』参见P91。【例题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在的、个人因素基础上的价在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑人或债权人对该房地产投资价值的评『正确答案』要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。参见P90～92。 投资者放弃投资。参见P90～92。【例题】下列关于价值类型的表述中，错误的是（）『正确答案』会低于市场价值。参见P92。【例题】房地产的现状价值小于房地产的市场价值。（价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见P92。快速变现值是指不符合市场价值形成条件中“适当”下的价值。例如，卖家急于脱手，司法拍谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎原则见本书第四章第七谨慎价值通常低于市场价值值。【例题】房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（场价值为基准。参见P93。行了特色装饰装修的餐厅，当不再作为该品牌的餐厅继续经营而时，该特色装饰装修不仅不会增加该【例题】下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）完全价出租益价值D.承租益价值『正确答案』速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。参见P90。4.价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和价方式的金额折旧费、维修费、、投资利息、税（五项金租用税）、租赁费用（租赁费）、租赁税费（、城建税、教育费附加、租赁续费等）、利润（十项含家具电器使用费、供暖费、物业服务费、甚至包含水费、电费、燃气费、费等；也可能未包含上述【例题】下列属于成本构成的内容有（）费税『正确答案』费、地租、利润。参见P94现抵押权而发生的费用、估价费用、拍卖费用以及及附加等费用和税金（还未发生）。如何：法定优先，谁是优先权利人？当抵押价值＜未偿还的余额时，抵押人需追加担保，或者提前清偿。抵押价值＝未设定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款＝未设定优先受偿权下的价值－再次抵押价值＝未设定优先受偿权下的价值－已抵押余额/社会一般抵押率－拖欠的建设工计为10000m2的住房预购人平均按房价的70%办理了住房抵押房地产开发企业曾将该在建工程抵，目前该笔余额为1860万元值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。D.费『正确答案』『答案解析』本题考查的是价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和价值。法定优费用、估价费用、拍卖费用以及及附加等费用和税金。参见P95。为征税目的而评估的价值。核定计税依据为目的而评估的价值。房地产投保时，为确定金额提供参考依据而评估的价值经济损失（如停产停业损失、损失等）。【例题】在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和价值。投保火损失。参见P96。房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地利价其他房地利价无租约限制价值，不考虑租赁因素影响情况下的价值。是完全价值，是房屋所有权和出让建设用地使用权在不受任何其他房地利等限制情况下的价值。出租益价值（有租约限制价值、带租约的价值），是租人对自己的已出租房地产依法承租益价值（租赁权价值），是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。合同与市场的差额的收益现值。合同低于市场，则出租益价值<无租约限制价值，承租益价值为正。如果合对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租益价值和承租益价值【例题】关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）合同与市场的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影抵押估价、转让估价应评估承租益价在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租益价只要合同约定不变，市场下跌或上涨时，承租益价值始终不『正确答案』『答案解析』本题考查的是完全价值、无租约限制价值、出租益价值和承租益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同，无租约限制价值有时又称为完全价值，合同与市场的差异对其没有影响。选项B应该评估出租人的权益价格；选项C错误，合同低于市场，则出租益价值<无租约限制价值，承租益价值为正。如果合同>市场，则出租益价的差额所评估的价值。考试时可以联系实际印证。参见P99。现在相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额在公平中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换的金额。企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性【例题】下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）『正确答案』投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。参见P90～93、P101。指不得超出指定价建费）、、利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。土地面积，成片开发的商品房还有可的建筑面积等。几个很重要的计算土地总价＝土地单价×土地面积＝2100m22，40%。该商品房的单价为（）元/m2。『正确答案』元＋1050＝4250元/m2。参见P105土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，甲地块比乙地块更经济。（）『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价＝3000/1.6＝1875/m2，见P105。40900m22.5，50更经济（假设土地率为6%）。（） V＝V V＝V 乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见P105在买房装修、家具、车位、物业服务费等的情况下，未减去相应价值的价格为名义价格，当事人不实申报价格是名义价格，真实的价格是实际价格在日期时讲明，但不是在日期时付清的价格是名义价格。在日期时付清的价格，或者折现到日期时的价格为实际价格。根据的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格一套建筑面积为100m2、单价为3000元/m2、总价30万元的住宅，在中的付款方式可能有下列几要求在日期付清如果在日期付清，则给予一定的折扣，如5%限15年，年利率8%，按月等额偿还本息。1010付款时，应按照支付第一期价款之日银行公布的利率，向卖方支付利息。约定在日期后的某个日期付清，如在第一年年末付清【例题】一套总价60万元的住房，在实际中的付款方式可能有下列几种情况要求在日期付清如果在日期付清，则给予5%的折首付款20万元，余款以抵押方式支付，期限15年，按月等额偿还约定自日期起一年内付清上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。『正确答案』差异，所以正确选项是D。参见P106～107。现货价格、价格及现房价格、期房价现货价格是指在达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格（2）价格是指在达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格房地产的现货价格是指以现状房地产为标的的价格房地产的价格是指以未来状况的房地产为标的的价格，主要是期房价格，其中最常见为标的的房地产价格。从可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受5%。请计算该期房目前的市场价格。『答案解析』该期房目前的市场价格（单价）V，起价、标价、价和均价是新建商品房销售中的几种价格销售商品房的格，的楼层、朝向、户型价格引诱起价通常所销也称卖方报价、挂牌价、表格价，是商品房者一个比这个价格低的价格价的实际价格，商品房合同中写明新建商品房的平均价格，标价的平均价和价的拍卖评估价：为或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的格拍卖应当确定保留价（由参照评估价；未作评估的，参照市价确定）直至有竞买人表示接受而。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的价格价拍卖中，最高应价不一定成为价，最高应价≧保留价，才。否则流拍。第二节与一般商品的区别即特点：（熟悉房地产的价格与相互之间可以互相换算。（如：售价比房地产价格，就是资本化。原理：收益法房地产独一无二，可比性差，价值大，人们对房地产一般很谨慎，房地产价格一般难以在短期内房地产价格包含的内容，特别是价格包含的内容复杂多样如房地产的税费种类较多，存在：税费差异，税费负担方式（税费转嫁）差异；者的融【例题】房地产价格的特征主要包括（）房地产价格通常是个别形成，容易受者的个别因素的影房地产价格实质上是房地益的价『正确答案』实质上是权益的价格；（3）同时有价格和租赁价格；（4）易受者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。参见P110～112。第三节【例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（）消费者有房地产的意『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：（1）消费者愿意，即有欲望；（2）消费者能够，即有支付能力。参见P113。XY，PX不变，PYQYQXXY互补品，是指相互配合的其他房地产或物品，如住宅和商娱配套，城郊住宅和高速公路XY，PX不变，PYQYQXXY【例题】需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）『正确答案』其价格成同方向变化。参见P113。【例题】下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地产需求。选项AC反之，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，参见P113～114。【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线位移（●房地产开发企业和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，愿意且能够提供或出租）（意并且能够提供的数量，即市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。【例题】房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）『正确答案』技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。参见P116。（1）房地产总的供求状【例题】决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）『正确答案』平。参见P116～118。【例题】理论上房地产的供求状况可分为的类型是 ）A.房地产总的供求状C.同类房地产的供求状『正确答案』产的供求状况。参见P119。第四节房地产价格的影响因素（一）3－（a）3－7b所示。有的因素从某一角度看会提高房地产价3－7）所示。公路，如全封闭的高速公路或高架路，则对该居住区的住宅价格只有影响，没有正面作用。着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。参见P121。■房地产自身因素：房地产实物因素、房地益因素、房地产区位因素（一）房地产实物因素（与第二章的描述一致土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。（适度规模，用规模经济解释【例题】土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）『正确答案』P123。对城市建设用地，地基（工程地质）地基（工程地质）土壤的污染情况（的毒地）、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响使用的建筑物，价值就高；反之，价值就低。尤其是住宅，平面设计能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因一。【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。参见P125。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物、情况、完损状况、工程质量等。总的来（二）房地益因对房地产的利用，必须进行限制（3）：房地利及其行使的限权利性质（所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权），共有房地产共有人较多，价格较低。人多口杂，意见难统一。价格多会低于正常价格使用：农用地转为建设用地，城市规划限制性规定（土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建（9在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果规定只能维持现有为包含建筑面积的容积率和不包含建筑面积的容积率。在补交出让金等费用方面，有的地方规定建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例（1/3）补交。这些规定对地价都有很大的影响。【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中的城市规划属于（）方面的制约『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地益因素。使用主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见P128。【例题】下列属于土地使用的事项有（）B.取得的土地使用权不包括资源、埋藏物和市政公用设『正确答案』制。选项D属于相邻权，源于房地利的限制。参见P128。①用水、排水提供必要便利（给排水不得损害相邻人的以下权利（3）：①不得国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照【例题】城市规划对土地使用的内容，主要包括（）『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地益因素。建筑结构不属于土地使用内容，土地使用权是使用性质，但是不来源。参见P128。【例题】影响房地产价值的权益因素包括（）A.房地利设立和行使的限C.房地产使用『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地利及其行使的限制，使用，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。参见P126。（三）房地产区位优劣的形成，一是的自然条件，二是后天的人工影响接近大自然，周围环境良好（青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。【例题】工业房地产的区位影响因素主要考虑（）『正确答案』A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。参见P129。■空间直线距离：（无意义较短，但要经过高的道路或桥梁、隧道等，这样节省了交通时间，但可能并不经济。【例题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见P132。商业用途房地产的临街状况主要有：一街；前后两街；街角地；长方形土地是长的一边临街章路线价法相关内容）时代在改变这种影响。南。（说）或的60%。【例题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（参见P133【例题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品是确定商业用房位置优劣的首要因素。（P129。【例题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）『正确答案』商铺的实例。参见P133。交通可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通情况、停车方便程度以及交通情况等。区的交通条件，一般会使这些地区的房地产上涨。（地铁概念、轨道交通概念路、交通等的影响。对房地产价格有影响的交通，主要有限制车辆通行、实行单行道、掉头或左拐弯等。交通对房地产价格的影响结果如何，要看这种的内容和房地产的使用性质。实行某种交通，对某类房地产来说，可能会降低其价值，但对于另一类房地产来说则可能会提高造成空气污染，凡接近这些地方的房地产，价格通常较低。（的天气，PM2.5指数进入民众日常生活视野，河北等高污染城市，可能会有的人逃离）声觉环境：交通工具（如汽车、火车、飞机、船舶）、社会人群活动（如农贸市场、中小学、卫生环境：清洁卫生状况，包括堆放等情况，对房地产价格也有影响总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素（实物、权益、区位）【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）C.『正确答案』系。参见P133。【例题】下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）D.『正确答案』『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。参见P133【例题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）A.政『正确答案』这种题目跨度较大，要能区分不同分类，适合采用排除法。参见P129。础因素，人口数量、结构、素质等状况，对房地产价格有很大的影响。（）（一）价格下降。（，为啥要纠正政策，全面实施二孩政策）①人口增长＝自然增长（生死）＋机械增长（人口迁移如果人口密度过高，生活环境，房价会降低。（二）人口结构是指一定时期内人口按照、、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。有人（三）【例题】一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）B.『正确答案』多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见P135。（一）房地产制度政策（熟悉①土地所有权属于国家或者农民集体，不能②房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，可以⑤国有建设用地由独家供应，土地供应政策（包括供应量、供应结构和供应方式等）的变化（这两个政策控制的是价格变化的趋势）17版中含义变化●对房地产价格的干预或方式，可能是制定最高限价、最低限价或直接定价，也可能是通过融、、限购等。（二）金融制度政策（货币、信贷政策）（掌握向（例如是投向房地产开发还是个人购房），提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调利率，延长或缩短最长期限，提高或降低房地产抵押率上限等。【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是（）『正确答案』加供给，降低价格。参见P138。（三）制度政策（掌握）——工目作用机理（理解短期内的作用结果（自己要会推理向卖方征税增加会使税、会使房地产价格下降。（）、行推导，得出结论。（不必机械死记硬背）。参见P138。【例题】下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）A.降低房地产开发利D.提高购房利『正确答案』『答案解析』本题考查的是制度政策。选项A降低利率，将降低开发成本，可能导致价格下降选项B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；选项D提高购房者利率，将契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见P138。【例题】下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。C.在买方市场下，增加卖方的通常会使房地产价格下D.严格控制房地产开发，通常会使房地产价格下『正确答案』，通常会使房地产价格上升。参见P138。国民经济和社会发展规划——调控经济的依据，对房地产价格有很大影国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要也是履行经济调节市场、②控制性详细规划——是做出项目规划的依住房的建设规模增加或在住房建设总量中的提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。（五）（一）经济发展（正向关系【例题】